第一篇：物業管理·整理

第一章

物業：已建成并交付使用（具有使用功能）的各類房屋等建筑、構筑物及其附屬設備設施和相關場地。

物業與房地產的區別:1.宏觀領域的房地產：泛指一個國家或地區的整個房地產，包括在建的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房產和地產。2.微觀概念的物業：即可指一個單元性的房地產（具體的房屋、樓宇組合），也可指單元性的建筑物。3.外延上：房地產涵蓋房屋從開發建設、經營到使用管理的全過程。物業著重于營銷、使用和管理的角度。物業特點：1.空間位置的固定性2.使用壽命的長期性3.建設時間的長期性與投資資金的高額性4.價值上的保值性與增值性5.形式上的多樣性6.政府宏觀調控性

物業管理的起源與發展：傳統意義上的物業管理起源于19世紀60年代的英國；20世紀初現代的物業管理在美國得到發展；香港是在20世紀50年代開始；中國大陸對物業管理的探索和嘗試是從20世紀80年代初開始的，首先在經濟特區深圳和沿海發達地區的廣州推出了物業管理的方式。

物業管理：是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

物業管理的內涵：1.管理對象是物業2.服務對象是人3.物管理是集服務、管理、經營為一體的有償經濟活動4.性質是服務，是寓經營、管理于服務之中，屬于第三產業中的服務性行業。

物業管理特點：1.物業管理職能的社會化2.物業管理組織的專業化（專門的組織機構、專業的人員配備、專門的管理工具和設備）3.物業管理形式的規范化（這是物業管理走向現代化、科學化的一個重要標志）4.物業管理過程的經營化5.物業管理關系的契約化、企業化 物業管理的模式：1.業主選聘物業服務企業實行專業管理（優：市場程度高、專業性強；解決業主后顧之憂。缺：經濟負擔重；容易引起業主與物業公司的糾紛；業主與業主之間的溝通）2.業主實行自營管理（優：節省開支；提供部分就業崗位。缺：專業化程度不高；時間、精力等，額外增加業主負擔。）3.業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司

物業管理的原則：1.服務第一，以人為本的原則（物業管理的根本宗旨和首要原則）2.企業化經營、社會化服務的原則3.統一經營、綜合管理的原則4.專業化管理和業主自治管理（主導）相結合的原則5.契約化原則

物業管理目標：1.宏觀目標：構建一個文明和諧的物業管理區域。2.服務目標：延長物業的使用年限及確保其功能的正常發揮，達到保值增值的目的。3.企業目標：實現物業管理經費的良性運作。

物業管理基本環節（看一下）：1.物業管理的提前介入2.落實物業管理企業3.物業管理人員的培訓4.物業管理規章制度的制定5.物業的驗收和接管6.進戶管理（業主或使用人接待；發放資料和鑰匙；業主或使用人驗收；用戶入住驗收表存檔）7.建立物業管理檔案（收集、整理、歸檔、利用）8.物業管理的日常服務、管理和維護

物業管理的主要內容（辨別）：1.對房屋及其附屬設備、設施的維修、養護、管理2.公共區域秩序的維護3.保潔、綠化管理4.車輛的停放管理5.物業共有部位的管理6.物業檔案資料的保管7.物業維修、更新改造和養護費用的財務管理8.物業使用中對禁止性行為的管理9.物業服務合同約定的其他服務項目。物業管理的其他委托服務。（例如：消防管理師屬于公共性基礎服務）

住宅區物業管理區域劃分的規定：建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應 當按照以上的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

第二章

物業服務企業：依法（公司法）設立，具有相應資質，具有獨立法人資格，以盈利為目的的，從事物業管理服務活動的經濟組織。

物業企業的類型（按業務性質分）：管理型物業管理企業；實務型物業管理企業；交叉型物業管理企業；租賃經營型物業管理企業；顧問型物業管理企業

物業服務企業的權利和義務：權利：（1）根據有關法規和業主大會的授權，并結合實際情況制定管理辦法（2）依照物業服務合同，實施物業管理和服務（3）依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用（4）對違法違規的行為進行勸阻和制止（5）要求業主委員會、居委會和派出所協助管理。義務：（1）物業管理重大的措施應提交業主大會審議（2）至少6個月應向全體業主公布一次管理費用收支賬目（3）發現違法行為要及時向有關行政管理機關或業主委員會報告（4）物業管理委托合同終止時，必須向業主委員會移交相關財產和資料 物業服務企業機構設置的一般原則：目標原則；統一指揮、分級管理原則；合理分工與密切協作相統一的原則；人事相宜與責權統一原則；精干高效原則

物業服務企業制度的分類（看一下）：1.對內的制度是物業管理公司為提高管理服務的質量和工作效率，對企業內部的各部門、各崗位的責任加以明確并對全體員工的行為進行規范的制度。2.對外的制度是用于界定物業管理參與者權利與義務、規范物業管理過程中各方的行為，協調相關各方關系的規定。

物業服務企業制定的意義：是明確物業管理主體法律關系的需要；是明確物業服務企業向規范化方向發展的需要；能促進物業管理行業的健康發展；是推動房地產行業持續發展的重要保證

物業服務企業資質等級標準：一級資質、二級資質、三級資質和暫定三級

等級管理的分級審批（了解哪個部門批）：國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理；設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業

資質等級管理的年檢：每年都要年檢

物業管理企業資質等級管理的意義：（1）有利于提高物業管理水平（2）有利于規范我國的物業管理市場秩序（3）能夠更好地保護業主和住戶的合法權益（4）有利于開拓國內外市場 建筑物業主區分所有權：將一棟高層建筑物縱向或橫向地劃分為若干相對獨立的部分，各由不同的主體取得所有權，并對共有部分享有共有權和共同管理權。

建筑物區分所有權特征：1.復合性：包含專有權和共有權兩方面2.專有權主導性3.一體性：不能分別轉讓

業主的主要權利和義務：業主的權利：（1）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議（4）參加業主大會會議，行使投票權（5）選舉業主委員會，并享有被選舉權（6）監督業主委員會的工作（7）監督物業管理企業履行物業服務合同（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權（9）監督物業專項維修資金的管理和使用（10）法律、法規規定的其他權利。

業主的義務：（1）遵守業主公約、業主大會議事規則（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定（4）按照國家有關規定繳納專項維修資金（5）按時繳納物業服務費用（6）法律、法規規定的其他義務

業主大會的成立條件：1.一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上；2.首套房屋出售并交付使用已滿2年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

業主大會會議形式（記名字）：召開業主大會一般采用召集全體業主開會集體討論的形式，也可以采用發放會議材料和選票等書面征求意見的形式。

業主大會的職責和決定：職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則

（二）制定和修改管理規約

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

（四）選聘和解聘物業服務企業

（五）籌集和使用專項維修資金

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施

（七）有關共有和共同管理權力的其他重大事項。

決定：業主大會決定對物業管理區域內全體業主有約束力。1、2、3、4、7為普通事項（普通多數決定方式）：必須是人頭＋磚頭的1/2以上；

5、6項為特殊事項（特別多數決定方式）：必須是人頭＋磚頭的2/3以上。

業主大會與物業服務企業的關系：（1）業主大會與物業管理企業是選聘與受聘的關系（2）業主大會與物業管理企業是物業服務合同關系（3）目標一致，確保物業管理區域和諧的合作關系

業委會聯席會議：由兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備為溝通需要而建立的制度。

第三章

提前介入：是指物業管理企業在接管物業之前，受房地產開發商的邀請或委托，在規劃、設計、施工階段就參與物業的建設工作，從物業管理服務的角度，對物業的規劃、設計和施工建設等階段的物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見。

提前介入在不同階段的工作重點：立項決策、規劃設計（前兩個作用是做好參謀，完善細節）、施工建設、設備安裝、竣工驗收、預銷售

前期物業管理：是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

提前介入與前期物業管理的區別：1.參與管理的身份：前期物業管理，與開發商確立正式的委托合同關系，是以“大管家”身份管理物業。早期介入，受開發商委托，以“咨詢、顧問”身份參與，未建立真正的合同關系。2.發揮作用：前期物業管理，按合同實施管理，主導作用。早期介入，決定權在開發商，僅輔助功能。3.參與人員：前期物業管理，全體人員。早期介入，部分技術人員或負責人。4.業主關系：前期物業管理，已有明確的管理對象。早期介入，未確定具體的管理對象。

物業管理招投標的意義：物業管理招投標是市場經濟發展的需要；物業管理招投標是房地產管理體制改革的需要；物業管理招投標是促進物業管理行業發展的需要

物業管理招投標的特點：物業管理招投標具有超前性；具有長期性和階段性；具有嚴肅性；具有約束性

物業管理招投標的原則：公開、公平、公正、合理

物業管理招投標的方式（記名字）：公開招標（競爭性最大的方式）、邀請招標和協議招標。我國只采用公開招標和協議招標。

第四章

保潔管理的工作重心：防治“臟亂差”。

保潔管理原則：（1）專業化服務與預防相結合（2）照章辦事，嚴格管理（3）責任明確，分工具體

保潔管理的范圍：（1）公共區域的保潔（橫向）（2）共用部位的保潔（縱向）（3）生活垃圾的處理

保潔管理的服務措施：（1）實行生活垃圾分類袋裝化（2）進行超前宣傳教育（3）配備必要的硬件設施（4）批評教育

綠化的作用：（1）綠化具有保護和改善生態環境的作用。防風、防塵，保護生態環境；凈化空氣，降低噪聲，改善環境，凈化空氣的作用；改善小氣候，調節溫度，制止城市熱島效應

（2）綠化具有美化環境的作用（3）綠地、花卉能陶冶人的情操，起到修身養性的作用 綠化管理的內容和特點：

（一）特點：經常性、針對性、動態性

（二）內容：綠化營造：物業服務企業在于早期介入；綠化養護：澆水、整形、除草、修剪、防治病蟲害等技術管理。公共區域秩序維護的含義（記四個防）：是指物業管理企業為防盜、防破壞、防不法活動、防災害事故而采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身財產安全，維持正常的生活與工作秩序的一種管理工作。

公共區域秩序維護的基本內容（案例分析）：（1）執行國家有關管理規定，協助公安機關維護物業管理區域內業主和使用人的生命、財產安全（2）實行值班和巡邏制度，發現治安隱患，及時排除（3）制止諸如推銷、叫賣、乞討、拾破爛以及流動商販進入物業管理區域（4）在轄區內發生治安、交通等方面的突發事件時，安保人員要挺身而出，制止事態進一步惡化；維護現場秩序，迅速查明原因，通知有關部門，并協助查處（5）維護物業管理區域內各項公眾制度的嚴肅性；對于不遵守各項規章制度的業主和使用人，安保人員應勸阻、制止，直接移交有關部門處理（6）物業管理區域內的安保人員應當協助做好安全防范工作，當受公安機關委托時，可以核查有關車輛、人員的證件及其他情況；對破壞區域內秩序的人和事，有權勸阻、制止，直接移交公安機關

公共區域秩序維護的基本要求（案例分析）：（1）加強安保人員職業道德教育。安保人員最起碼的資質要求必須做到：a忠于職守，竭誠服務b遵紀守法，廉潔公道c不畏艱險，勇于奉獻d儀表端莊，文明禮貌（2）建立有效的安保制度：a根據物業布局和總面積、幢數、出入人口數、公共設施數、住戶人數，配齊安保固定崗和巡邏崗的實際人數b確定安保巡邏崗位和線路，尤其注意出入口、隱蔽處、設備機房、車庫、車棚等處c建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作（3）日常工作要求：a與派出所、街道建立密切聯系，隨時了解社會治安動態b采取發放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流c熟悉業主和使用人基本情況，掌握物業管理區域內的結構布局、設備性能等情況d及時、正確處理各種突發事件e填寫每日工作報告和特別工作報告f嚴禁安保人員濫用權力，如使用武力、武器，隨意搜身、抄身等

機動車停車位與行使管理：（1）機動車停車位的管理（2）機動車輛行駛管理。1）限制外來車輛進入轄區2）進入轄區的車輛，行駛停放應服從管理人員的指揮，注意前后左右車輛安全，在規定的車位停車3）長期停放的車輛，應向管理部門申請，交納停車費，領取停車證

4）進入轄區的車輛，應減速行駛，禁止鳴號5）裝有易燃、易爆、劇毒或污染品的車輛，嚴禁進入轄區6）管理人員發現可疑情況，應及時報告，并認真做好交接班工作（3）摩托車、自行車和助動車管理

物業檔案資料的構成：一部分是物業本身的資料；另一部分是物業業主和使用人的資料 物業檔案資料管理的基本環節：對物業的原始記錄進行收集、整理、歸檔（鑒定、保管、統計）、利用

物業檔案資料管理的特點：1.動態性：在自然的、社會的、人為地因素的作用下，物業的實物形態和使用狀況經常處于變化發展之中。2.基礎性：現代管理的基礎和物業管理水平的標志。

物業檔案資料管理的工作內容：（1）嚴格檔案管理制度：檔案的歸檔、借閱、鑒定、銷毀制度（2）明確檔案保管要求：檔案的妥善保管，檔案流動中的保護，檔案保護中的專門措施

（3）檔案信息安全：控制紙質檔案的使用，控制電子檔案的使用

物業管理其他委托服務的要求：（1）必須要有高素質的經營管理人才（2）量力而行（3）妥善處理與物業區域環境之間的關系（4）收費合理公開（5）妥善處理與地區政府、相關部門

及業主委員會之間的關系

第五章

房屋維修的特點：（1）房屋維修的技術性要求高（2）房屋維修涉及面廣（3）房屋維修是一項經常性的工作

房屋維修的原則：（1）“安全、經濟、合理、實用”的原則（2）“區別對待”的原則（3）服務至上的原則，服務第一，用戶第一（4）有償服務原則

專項維修資金：專項維修資金是指專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

新建商品住宅維修資金賬戶的開立：業主大會成立前，維修資金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，并建設銀行開立專戶；業主大會成立后，維修資金由區、縣房地局移交給業主委員會管理。業主大會在市局指定的七家規模較大、網點較多、信譽較好的工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、上海銀行、浦發銀行、農商行中選擇一家開戶。要建立分戶賬和公共賬戶

首期維修資金的繳納對象：由房地產開發企業和購房人雙方分別交納

首期維修資金的繳納標準：配備電梯的住宅：房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。不配備電梯的住宅：房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

首期維修資金的繳納時限：房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前；購房人應當在辦理房地產權變更登記前

專項維修資金的續籌條件：一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修資金的30%時，業主大會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

專項維修資金的續籌標準：再次籌集后的維修基金余額要求不得少于購房人首期交納的維修基金。

專項維修基金的支取：1.由物業服務企業編制維修計劃，經業委會審核，書面同意2.委托物業服務企業招標或其他方式確定施工單位3.施工單位編制 費用預算，經業委會審核同意

4.工程完工后，物業服務企業應向業委會提交物業維修、更新報告5.持下列資料：a支付憑證（專指貸記憑證）b加蓋業主大會公章、業委會主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表c按撞立戶、按戶分攤的電腦數據6.到業主大會維修基金開戶銀行支取

專項維修資金的管理：1.維修資金賬戶的管理：分業主大會成立前與成立后。專款專用，不得挪作他用。2.維修資金賬戶的變更：物業管理區域調整；業主委員會發生更換；物業管理企業發生更換3.維修資金賬戶注銷：拆遷、自然災害或他因致使某一住宅或一個物業管理區域內所有的住宅滅失4.住宅轉讓時維修資金的處理：可辦更名手續

專項維修基金的監督（重點看）：（1）業主享有監督權。業主享有監督物業共用部位、公用設施設備專項維修資金的管理和使用的權利。（2）維修資金交存情況的核查和公布。區、縣維修資金管理中心應當每月與專戶銀行核查首期維修資金的交存狀況，每年以物業管理區域為單位，公布維修資金交存情況，并定期按規定將維修資金交存情況報市維修資金管理中心。業主大會成立后，業主大會或者其委托的物業管理企業或中介機構應每月與開戶銀行核對維修資金賬目，并且每半年向全體業主公布一次（3）接受審計監督

第七章

我國現行法律淵源（選擇題）：憲法、法律、行政法規、地方性法規（含民族自治區的自治條例和單行條例、特別行政區的法、經濟特區的法）、行政規章等。

物業管理法律關系的特征：（1）基本特征：主體廣泛性；權屬基礎性；國家干預性（2）獨

有特征：業主意志的多元化和代表性；政府在物業管理法律關系中具有特殊地位；物業管理法律關系既涉及公權關系，也涉及到私權關系；業主所有權的限制和監督權的擴大；物業管理行為是一種提供公共性服務商品的法律行為

物業管理糾紛的特點：（1）物業管理糾紛釀成不僅有基于違法或違背社會公共利益的行為，而且還有基于違反業主自治規約的行為；而其他類房地產糾紛不涉及自治規約的存在和違反問題。（2）物業管理糾紛涉及的法律關系非常復雜。（3）物業管理糾紛具有易發性和涉眾性。物業管理糾紛產生的原因：（1）人們對高質量物業管理的要求（2）法律規范、規章制度不健全，行政管理工作不夠完善（3）糾紛當事人缺乏民主意識、法律意識（4）糾紛當事人受不良意識、道德風氣的影響（5）客觀實際困難產生糾紛

物業管理糾紛的處理：（1）協商（2）調解（3）行政裁決和行政復議（4）仲裁（5）民事訴訟和行政訴訟

第二篇：物業管理

組織架構及項目情況

公司設有綜合管理部、工程維修部部、業主服務部、秩序維護部等部門。目前，公司接管物業的類型主要為商用寫字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大廈項目，經營范圍涉及物業管理服務、中介、汽車租賃、房屋租賃、國內廣告設計制作發布業務、室內裝修裝飾、家政服務、干洗服務等諸多領域。經營理念及企業文化-------普惠金融，和諧共富

公司按照市場化、專業化、集團化的管理模式，以業主至上、服務第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經營、自我發展的運行機制，確定了科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展、依法管理的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程，通過科學的管理和優質的服務，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區氛圍。同時，公司總結經營管理經驗，形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業的健康發展打下了厚實的人文基礎和強大的精神支撐。

企業文化

1.文化理念：以人為本，誠信立業。

一切按經濟價值規律辦事，一切按有理服從原則辦事，一個以提高效率為中心的企業風格。

一切按經濟價值規律辦事，用經濟的手段去激勵員工的工作熱情，用經濟的手段去規范員工的工作行為。

一切按有理服從原則辦事，用制度來約束管理者權威辦事的行為，用制度來構建全員化創新競爭的平臺。

一個以提高效率為中心的企業風格。用富翁貧民論來激發企業的活力，用管理工具來確保效率的最大化。

我們高度重視人才，認為人才是物業發展壯大所必需的力量源泉；我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發展所需的人才；每個人的特長不一，不等于人格的高貴與鄙見，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過努力學習，不斷創新，都可以成長為技能更精的復合型人才；公司為人才創造一個良好的成長環境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創業伙伴；人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業精神，只要符合公司行為規范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優勢互補，大家和企業一起成長，共創美好明天。

2.物業發展愿景：為社會營造完美和諧的環境，為業主提供精到細致的服務，為員工構建展示才華的舞臺，為股東創造持續穩定的收益。

公司為響應國家創建和諧社會的精神，把“為社會營造完美和諧的環境”作為發展愿景之一具有及其深遠的意義，這也是公司可持續發展戰略的基礎；“為業主提供精到細致的服務”是公司發展壯大的重要條件，物業是業主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業的完好和物業的保值增值是公司的職責所在，只有通過為業主創造價值，才能體現公司的價值，才能實現員工和股東的價值，實現公司的經營管理目標；公司堅信沒有員工的進步就不可能有公司的成長，員工是公司最重要的資源：物業管理作為服務行業之一，公司最大的資產就是人力資源，公司通過引導、培訓和激勵員工，對人力資源進行結構的優化和質量的提升，打造出一流的管理團隊，創造出一流的管理業績。只有通過員工的不斷成長和進步，才有公司的不斷發展和壯大；“為股東創造持續穩定的收益”是公司向前

發展的動力，股東的投入是公司成立和發展的先決條件，那么為股東創造收益就是公司的使命之一，只有為股東帶來收益，才有公司的持續穩定發展。

3物業的價值觀：尊重信任員工，誠信依法服務，不斷超越創新，用心服務業主。

公司無論大局還是細節，服務是靠具體的人來實現的，公司珍惜員工的勞動的奉獻，我們力求讓每一位員工的服務行為都能體現公司的質量目標，體現良好的職業道德與操守，真正贏得業主的滿意；打造陽光企業，誠信依法服務是必須的，這也是公司長存的重要保證；創新是一個企業的生命，沒有創造力的企業是沒有發展的，所以提倡超越創新是公司繼續發展的動力；為業主提供高質量和最大價值的精心服務，以確保業主對公司的認同、信賴。

物業管理工作是單調的，大多是簡單重復的工作。但在我們眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創作出優良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業的藝術，使我們與業主的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作做得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。精彩生活每一天，是我們工作生活的態度，也正是有了我們，社區生活的每一天都會更加精彩。

4物業品牌風格：時代高檔物業特征，完美優質服務標志。

品牌表明了公司在市場的知名度和信譽度，公司創建品牌的最終目的是要樹立業主信心，開拓市場，通過合作共贏，與業主或租戶/相關利益者共同構建和諧社區。對專業化管理的執著，對專業形象的追求，是公司打造行業知名品牌的主要措施。只有通過專業管理，塑造專業形象，才能創建公司的專業品牌，才能打造公司的核心競爭力。

5物業企業精神：團結，創新，誠信，高效。

團結是一個團隊的基本要素，沒有團結就無所謂團隊，沒有團隊就不可能有公司的凝聚力和戰斗力。我們提倡有精心協作的團結，反對無原則的一團和氣；我們倡導在有效溝通前提下增進團結，鼓勵通過討論甚至爭論達到意見一致，從而使團結得到鞏固和升華。

創新是進步的源泉。公司提倡和鼓勵員工創新，包括體制創新、組織創新、制度創新、管理創新、服務創新。反對經驗主義、保守主義。創新是公司管理服務水平不斷進步的體現，是員工能力不斷提升的表現，也是我們工作責任心和事業心的表現。

誠信是企業的經營之本。誠以修身，信以立德，是做人的根本。所謂誠，就是提倡員工光明正大，實事求是，敢于正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發，從工作出發，從業主的利益出發。信，就是提倡恪守對業主的承諾、對業主的承諾、對股東的承諾以及對員工的承諾；信對于員工來說，就是倡導員工嚴格執行上級的工作指令，切實履行好工作的職責，圓滿完成對業主的服務承諾。

高效是專業的表現。在當今瞬息萬變的信息時代，高效是把握住時代脈搏，是體現公司核心競爭力的表現之一。高效既是公司的要求，也是業主對服務的要求。我們必須樹立時間觀念、效率觀念，過了時效，再努力的彌補也沒有意義。做到今天的事今天做、能做的事馬上做、困難的事想法做、重要的事優先做、復雜的事梳理做、限時的事計時做、瑣碎的事插空做、所有的事認真做。6物業服務宗旨：快樂服務，溫馨和睦。

我們所生存的世界，是由服務關系組成的世界。你服務他人，他人服務你，這個服務與被服務的簡單關系，構成人類社會的本質。一切皆服務。作為物業管理公司的員工，我們服務業主住戶，為業主住戶提供多種服務內容，而業主也用他們的方式為我們服務，他們定期向我們繳納管理費為我們支付衣食住行的費用。

公司的服務宗旨是“快樂服務，溫馨和睦”，并形成了快樂服務的價值鏈，即：讓員工的在創新中尋找快樂、在服務中體會快樂、在成功中感悟快樂，通過快樂服務，讓快樂服務使千家萬戶溫馨和睦，讓業主享受被快樂服務的溫馨，讓合作方感受到快樂服務的溫馨。快樂，可以激發員工的熱情、激情以及無限的創造力；溫馨，可以給業主帶來歡笑，讓業主對我們的服務更加滿意；可以讓我們的員工走向成熟、讓公司走向卓越。

7物業經營理念：追求卓越，互利共贏。

通過全體員工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做優，把企業做大做強，才會有卓越的品牌，逐步成為中國物業管理的領航者；實現經濟效益、社會效益和環境效益的同步增長，才會有良好的效益和回報，我們的企業才能長盛不衰，讓城市變得更加美好。

公司倡導共贏的理念，共贏是合作的基礎，沒有共贏的合作是不可持續，更不可能構建和諧的氛圍。和諧是物業管理追求的最高境界，作為構建和諧社會的基本單元，公司以打造每一個和諧社區的具體實踐積極響應國家社會發展的宏偉目標。

8物業服務理念：業主至上，精細服務，和諧管理，持續創新。

業主至上是我們的服務標準，要讓業主對我們的工作滿意，我們就必須想業主之所想，急業主之所急，業主想到的我們要做到，業主沒有想到的，我們要想到，我們想到的就一定要做好；拓展服務的領域，創新服務的內容，不斷給業主創造驚喜；只有讓業主滿意了，我們的目的才算達到。

精細服務要注重細節，細節體現了專業水準，從服務的禮儀禮貌、服務態度、服務知識、服務技能、服務效率、服務項目、服務程序、服務方式、服務內容、服務溝通反饋等方面全面體現服務的個性化，要從服務的廣度、深度、持續創新全面拓展服務的內涵，重視服務的每一程序、每一環節、每一標準、每一細節，給業主以無微不至的專業體驗。

和諧管理是我們服務的方向，管理中要求業主和物業之間的和諧，說到做到，務實求真；全情投入細心服務，用心做事，挑戰自我，實現優秀到卓越的跨越，時刻意識到業主的滿意是我們的追求。

時刻意識到追求持續創新服務品質是我們永恒的目標。我們必須要善于創新。創新，是追求卓越的具體行動。創新是可以在任何領域和任何工作中進行的。如果我們公司的每一位員工都懂得創新，則我們公司就是一個充滿創新精神和創新活力的公司。

9物業質量方針：秩序安全，環境優美，舒適健康，業主滿意。

業主滿意度是衡量服務工作的關鍵指標。滿足業主的合理需求是服務行業從業人員的基本工作要求，追求業主的滿意度是服務人員的工作目標。為此，物業從業人員務必牢固樹立“業主是上帝，業主是衣食父母”等基本觀念，任何時候都必須牢記在不違法的前提下“業主總是對的”的思想觀念，如果業主錯了，就是由于我們解釋工作還沒有做到位。因此，要永遠站在業主的角度和立場來思考問題，想業主之所想，急業主之所急，才能真正地把服務工作做好。

我們恪守“秩序安全，環境優美，舒適健康，業主滿意”的質量方針，將品質意識灌輸到全員的服務行為，將品質保證滲透到每一個服務流程，在不間斷的預防與糾正中實現優質服務；創造優美舒適、和諧的環境，為公司和業主創造價值。10物業員工素養最基本要求：準時，守紀，敬業，原則。

準時，是每個企業對員工的最基本要求，準時是企業確保工作時間和穩定生產的前提；守紀，是公司進行管理的有力保障，“無以規矩，不成方圓”，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項工作有序進行，就必須制定相應的管理制度并認真落實下去，讓員工認真遵守；敬業，是公司對每個員工職業素質的期望，這也是每個人的素質體現；原則，是公司保證所制定的規章制度、崗位職責不流于形式的必要力量。

員工箴言

道德標準：忠誠正直、敬業愛崗。

倫理觀念：尊敬領導、團結同事。

自強意識：天行健，君子以自強不息。

學習意識：知識改變命運。

團隊觀念：一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫！

憂患意識：不敬業就失業，不愛崗就下崗。

創新觀點：茍日新、日日新，又日新。

保密意識：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動。

能動意識：能擺出問題，更要提出解決方案。

效率意識：案無積卷、日事日畢。

工作態度：把工作僅僅當工作來做，你會覺得很累，把工作當事業來做，你會很快樂，而且你會取得超出你想象的成績！

工作心態：心態決定命運，意識決定效果。

問題意識：與其被動回避，不如主動出擊！

完美意識：如果你的工作已經做得很好，相信你一定可以做得更好！相處原則：退一步，海闊天空；一轉念，柳暗花明。

溝通原則：不回避矛盾，對事不對人，溝通增進互信。

失誤認知：如果你錯了，就趕在別人面前先承認自己的錯誤！

責任意識：不敢承擔責任，永遠得不到委任。

培訓意識：部下素質低不是你的責任，不能提高部下素質就是你的責任。批評認知：如果上級愿意批評你，請你珍惜并好好改進。

第三篇：物業管理

任務須知：

1．項目背景及需求；

2．E-R圖設計（局部與全局E-R圖）；

3．數據庫表設計（包含E-R圖中的所有實體與聯系所對應的關系表）；

如需要，還可以添加一些關鍵業務所需的視圖，觸發器，存儲過程設計等；

4，給出各sql腳本程序的測試結果。

任務18物業管理信息系統：

物業管理信息系統軟件是一套具備記錄，查詢物業小區業主信息，物業管理費用信息，水電煤氣有線電視等費用信息，有線電視信息，供暖費用信息，業主房款繳納信息，并且可以打印輸出上述信息報表（月報表，季報表，年報表）的管理軟件系統。

1．記錄業主基本信息如：身份證號，樓號，房號，姓名，工作單位，聯系電話，建筑面積等，并生成業主的綜合信息表（包括所有業主有費用綜合信息表，單個業主信息表）；

2．記錄月水電煤氣抄表數據并打印業主交費通知單，包括水電煤氣有線電視費通知單，供暖費通過單，物業管理通知單：

3．記錄業主交費情況并打印交費單，包括水電煤氣費，供暖費，物業管理費，分期付款。

4．統計業主信息月，季和年報表，包括：物業實收費匯總表，物業應收未收匯總表，應交未交費用業主信息表，月度房款還款明細表，單用戶應收貸款還款表。

5．數據備份與恢復及權限管理。

第四篇：物業管理

第一章 總則

第一條 為維護本物業區域內全體業主、使用人在物業管理中的合法權益，促進管理、維護、養護本物業區域內物業共有部分和維護相關區域的環境衛生、公共秩序等活動能正常持續進行，建設管理有序、服務規范完善、秩序良好、環境優美、文明和諧的物業管理區域，根據國務院《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規約。

第二條 本規約由建設單位制定，作為房屋銷售合同的附件，建設單位應當在物業銷售前將本規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時對本規約予以書面承諾，表示對本規約內容認可。本規約對建設單位、業主和物業使用人均具有約束力。其效力及于以后的物業買受人。

第三條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與本規約一致。

第二章 物業的使用、維護和管理

第四條（業主的權利和義務）

業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及相關法律、法規、規章政策的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

第五條（相鄰關系）

各業主同意，按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據相關法律法規的規定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第六條 業主和物業使用人同意按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規劃部門核準的設計用途使用物業；不改變物業使用性質。

第七條 業主和物業使用人使用電梯時，除遵守本物業區域內電梯使用管理規定外，并共同承擔電梯運行、維修、更新所產生的費用。

第八條 業主和物業使用人按照國家、本市的相關規定及本物業管理區域的相關制度，文明飼養寵物、燃放鞭炮等。

第九條 業主和物業使用人在車輛行駛和停放方面，遵守以下規定和約定：

（一）噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區；

（二）機動車輛在小區內行駛，時速不得超過5公里，禁止鳴號、試車和練車；

（三）機動車輛按規定的車位（停車區域）停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放；

（四）按照規定或約定交納車位使用費；

（五）愛護停車場設備設施，造成損壞的應承擔賠償責任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設施或改作他用；

（六）對車輛有保管要求的，與物業服務企業另行簽訂車輛保管協議；

（七）。

第十條 業主和物業使用人應當增強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作。還遵守以下規定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一條（使用物業的禁止行為）

業主和物業使用人在本物業區域內，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或損壞樓梯、扶欄、走廊、大堂、地下室、平臺、天臺、外墻、屋面、道路、綠地、停車場等物業共用部位、共用設施設備及相關場地。

（三）擅自拆除、移裝、占用或損壞供水、供電、供氣、通訊、排水、消防、體育、建筑小品等物業共用設施。

（四）在公共場所晾曬衣物（預留的固定晾曬處除外）。

（五）在非指定位置堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物。

（六）在本物業區域內存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;排放有毒有害物質；發出超標噪聲。

（七）在物業共用部位和相關場所隨意懸掛、張貼、涂鴉或刻畫。

（八）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。

（九）高空拋灑物品（對高空懸掛、擱置的物品應妥善管理）。

（十）法律法規禁止的其他行為。

第十二條（物業的維修養護）

業主、物業使用人同意按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主或物業使用人的物業專有部分時，業主、物業使用人、開發建設單位或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主或物業使用人應給予必要配合；因阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，阻撓人應負責維修并承擔賠償責任。

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。

（四）物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

（五）發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護時，應當事先通知相關業主或物業使用人，確實無法通知到的，物業服務企業可在公安部門、社區居委會和其他無利害關系業主的監督下，先行進行維修，事后應及時通知相關業主或物業使用人，并做好善后sp。第十三條（專項維修資金的籌集、管理和使用）

業主應當按照相關規定繳存、使用、續籌本物業區域內物業專項維修資金。使用專項維修資金的，由物業服務企業或其他管理人按照有關規定，根據維修項目提出維修資金使用方案、所需資金預算、列支范圍、工程進展以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布，并經建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第十四條（共有部分的收益歸屬）在符合相關法律規定且不侵害業主、物業使用人及他人的合法權益的情況下，利用業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、會所經營、商業促銷等活動的，所得利益應當單獨列帳，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用，每半年向業主公示使用情況。

第三章 裝飾裝修管理

第十五條 業主和物業使用人在裝飾裝修時，應遵守以下管理規定：

（一）業主或物業使用人需要裝修房屋的，應告知物業服務企業，簽定室內裝飾裝修管理服務協議，明確相關的權利義務、服務內容及違約責任等內容，并遵守裝飾裝修的注意事項和有關規定。

因裝飾裝修房屋影響或損壞物業共用部位、共用設施設備的，相關業主或者物業使用人應及時恢復；給其他業主或物業使用人造成損失的，應承擔相應責任。

（二）業主應在 時間段內，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生超標噪聲的施工。在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）業主或物業使用人應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等設施設備，不擅自拆改。

（四）業主因房屋裝飾裝修或其專有部位中發生滲水等問題影響其他業主安全、正常使用物業的，業主應及時予以修復處理，由此造成的損失，相關責任人要及時予以賠償。

（五）商鋪業主和物業使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如需懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應符合相關規定，不得影響物業整體形象，不得損害相鄰業主權益。

（六）為保持本物業管理區域的規劃建設原貌和整體美觀。同意按照設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

（七）如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等的，應按照物業服務企業統一安排的式樣、規格、顏色進行施工。

（八）安裝太陽能熱水器應征得相關業主同意并符合相關安裝規范，不得違反房屋安全使用規定、破壞樓宇外觀、侵害其他業主利益。

第四章 物業服務費用的交納

第十六條 各業主同意，物業服務收費按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用，并接受業主大會、業主委員會的監督。

第十七條 業主和物業使用人委托物業服務企業或其他管理人提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、有償服務的，其費用由雙方約定；物業服務企業或其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公布。

第五章 物業出租和轉讓

第十八條 業主將房屋出租時，應當告知并要求承租人遵守物業管理制度和本臨時管理規約。業主轉讓物業時，本臨時管理規約對物業繼受人具有同等約束力。

業主出租或者轉讓物業后，應當將物業出租或者轉讓情況和通訊方式書面告知物業服務企業。

第十九條 業主轉讓物業時應當結清物業管理服務費等相關費用。

第六章 違約責任

第二十條 業主未按規定交納物業服務費用（物業服務資金）的，業主委員會應當督促其限期交付；業主逾期仍不交納的，業主委員會、物業服務企業或其他管理人可以在本建筑區劃內公布物業服務費用（物業服務資金）收交情況，并注明欠交費用的業主房門號；仍不交納的，物業服務企業或其他管理人可以依法 ：

（一）向物業所在地的仲裁委員會申請仲裁；

（二）向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十一條 若本規約的條款與相關法律法規相抵觸，則該條款無效，但不影響本規約其他條款的效力。

第二十二條 本規約作為物業買賣合同附件，自物業第一買受人簽字承諾之日起生效（承諾書見附件），至業主大會制定的管理規約生效之日終止。第二十三條 本規約由業主、開發建設單位、物業服務企業各持一份。

購房人（業主）簽字： 開發建設單位蓋章：

年 月 日 年 月 日

第五篇：關于加強物業管理

關于進一步加強物業管理

規范物業維修資金使用審批流程的建議

物業管理關系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業管理是加強城市管理，改善人居環境，建設“大美敦化”和構建和諧社會的需要。近幾年，我市的物業管理工作發展較快，物業管理企業從無到有，現已成為極具潛力的新興行業。但是發展過程中，也出現了物管企業服務質量差、誠信度不高，業主不配合支持企業服務問題，影響了物業管理的有序推進。為進一步加強和規范我市物業管理工作，全面提升我市物業管理水平，促進物業管理健康發展，切實改善市民居住環境，提高敦化宜居程度，根據《吉林省物業管理條例》，結合我市實際，現就進一步加強物業管理工作有關事宜提出如下建議：

一、理順關系，明確職責，共同做好物業管理工作

物業管理牽動千家萬戶，進一步推進物業管理，必須做到各司其職，各負其責，共同監管，協調一致，才能促進物業管理工作的有序開展。各鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織實施本轄區內的物業管理工作；指導業主委員會的工作；指導物業服務企業參與社區管理、社區服務。

物業服務企業要按委托合同依法實施物業服務，收取物業服務費；加強物業管理人員的培訓，提高隊伍素質；積極開展各種經營活動，努力提供多層次全方位的優質服務；自覺接受有關行政管理部門、業主委員會及業主的監督，在委托范圍內積極做好小區物業管理工作；負責小區公共區域內的清掃保潔工作，做到日產日清，并按規定時間和地點傾倒垃圾；負責對小區公共區域的商業性廣告、“牛皮癬”等進行清除，確保整潔美觀；做好小區內日常巡查和安全防范工作；主動與供水、供電、供氣等公用企業單位密切配合，相互銜接，共同做好物業小區范圍內供電、供水、供氣設施的維修養護工作，保障水、電、氣等公用設施的正常運行。

小區業主應當遵守法律、法規及居住公約的有關規定，按時交納物業服務費用，以保證物業服務單位能夠正常運行。

二、強化監督，規范市場，不斷提高物管企業競爭力

（一）嚴格物業管理市場準入。對新申報的物業企業，必須嚴格按照設立物業企業必須具備的條件及審批程序執行，特別要重視三級物業資質的申報，對其人員的從業情況、資格證件、人員數量、經濟實力等予以全面的考察，達不到標準的不予審批。

（二）強化物管企業資質管理。必須嚴格按《物業管理企業資質管理辦法》（建設部令第125號）進行資質年檢，凡資質核定材料規范、人員資格審查符合要求的物業企業，納入目標考核評優要件之一；凡服務質量較差、反映問題多、資質報審資料不齊、且又不能及時整改完善的物業企業，要作出降低資質等處理。

（三）規范物業管理市場秩序。堅決查處無資質承接物業業務、挪用物業專項維修資金、擅自改變物業管理用房用途、不按規定收費、侵害業主合法權益等行為。凡有效投訴較多的物管企業視其情節輕重，可作出限制投標、新接管項目，降低資質等級或者注銷企業資質的處理。規范物業企業退出管理小區前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業企業退出管理小區前，應在小區公告，還要及時告知轄區辦事處或居委會，避免出現管理空檔。鼓勵支持企業之間的優化組合，加強物業服務人員的培訓，提高行業整體業務素質；建立健全物業投訴責任機制，及時糾正物業服務中的只收費不服務等不規范行為，切實保障業主合法權益。

三、規范管理，程序到位，充分發揮業主的自治作用

各鎮人民政府、街道辦事處、有關部門要按照《物業管理條例》的規定，引導和督促各片區、居民樓院實行公開招標，建立自治組織。

（一）凡符合條件的住宅區，由所在街道辦事處督促并指導及時召開業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，制定并監督管理規約的實施，發揮業主自治作用。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導，業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合區公安局做好社會治安等相關工作。各街道辦事處要盡可能指導業主委員會，按程序通過公開招標或由業主大會決定的方式選聘物業服務企業。

（二）未實行或沒有條件推行物業服務的住宅區，特別是老城區的散體住宅、單體樓院，可以實行在街道辦事處及居委會指導幫助下，開展以居民自我管理、自我服務為主要形式的業主自治管理，以解決小區沒有物業服務給老百姓居住環境帶來不便的問題。

四、加大宣傳，強化教育，營造物業管理工作良好氛圍

物業管理工作是一項龐大的系統工程，涉及到千家萬戶。要充分發揮宣傳輿論的導向作用，利用網絡、電視、廣播、報紙和雜志等宣傳手段，采用板報標語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業管理宣傳力度，積極引導業主轉變觀念，樹立正確的物業消費觀念和消費意識，主動接納物管服務；要強化物業公司及從業人員教育，加強行業自律，增強企業及從業人員的服務意識，共同為物業管理工作營造良好的發展環境。

五、關于對規范物業維修資金使用審批流程的建議

加強物業專項維修資金使用監管。物業小區樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設備等業主共有部分、共有設備設施的維修、更新、改造，由業主委員會制訂物業專項維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意，并按程序在小區公示后，報區國土房管局劃轉物業專項維修資金。

若發生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業主正常生活秩序的緊急情況，可由業主委員會經物業所在地鎮人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請，預先撥付物業專項維修資金，申請機構應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造。

維修資金使用應具備以下條件：

（一）物業共用部位、共用設施設備保修期滿后；

（二）使用物業專項維修資金，應當經業主大會同意或物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

使用物業專項維修資金，由直接受益業主持身份證明和物業權屬證明申請，也可書面委托物業服務企業、業主委員會、居民委員會等持有效證件代為申請。

維修資金使用按建議按以下程序辦理：

（一）預算編制 申請人應當按照維修和更新、改造工程項目要求編制或委托他人編制工程預算；

（二）方案制定 申請人根據維修和更新、改造的項目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》。《維修和更新、改造方案》的內容應包括項目名稱、實施范圍、預算金額、分攤范圍及面積、申請人、業主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、實施時間、相關約定等；

（三）業主確認 《維修和更新、改造方案》應當經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總入數三分之二以上的業主同意，相關業主在《維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表》上簽名確認；

（四）合同簽訂 申請人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應資質的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價款、工程質量、進度（工期）、保修期、工程質量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號)等內容；

（五）使用登記 申請人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業專項維修資金使用登記表

2、維修和更新、改造方案；

3、維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表；

4、工程預算；

5、工程施工合同。

維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應及時核查并予以答復。

（六）組織實施 施工單位應當按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發生的費用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔。

主要工程變更、隱蔽工程驗收記錄、施工工程量等施工資料，應當經申請人等相關人員簽字認可；

（七）竣工驗收 工程竣工后，由申請人依據維修和更新改造方案，對照施工技術規范、質量標準進行驗收并辦理相關手續；

（八）決算編制 工程驗收合格后，施工單位應嚴格按照工程造價程序和相關規定編制決算，原則上不得采取總價包干或單價包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計算機造價軟件編制預決算；

（九）申請列支 自維修資金登記備案同意之日起3個月內，申請人持下列申請材料，向維修資金管理部門申請列支物業專項維修資金，超過3個月的需按照維修資金使用程序重新辦理。

l、工程決算書；

2、工程量簽證單；

3、物業專項維修資金支取申請表

4、維修和更新、改造工程竣工驗收書。

（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價機構審核工程決算造價；

（十一）公示 在資金劃轉前，維修資金管理部門將施工單位、物業名稱、維修內容、預算金額、決算金額、審計金額、列支戶數、每戶分攤金額等相關內容通過房產局網站公告信息欄進行公示，公示時間不少于5個工作日；

（十二）資金劃轉公示期滿后，對公示期間業主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業開具發票并向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至施工企業賬戶。