第一篇：物業管理招投標的基本程序

第一部分 物業管理招投標的基本程序

——知己知彼，百戰不殆

物業管理企業介入市場方式的發展 接管方式 直接應聘方式 投標方式 條例的要求

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

物業管理招標與投標的一般過程

1.準備階段

選擇招標方式（公開招標/邀標）

成立招標領導小組（相關部門和專家）確定招標項目、招標指導思想及原則

向社會發布招標公告。相關鏈接——招投標方法和組織 方法：

注重目標物業管理與服務總體策劃的招投標方式 確定物業管理費報價及費用測算的招標方式 無標底二步綜合競爭招標方式（先服務質量比較，后價格評價）

組織

開發商招標 /小業主招標 /委托代理機構招標

2.招標階段 編寫招標書：

A擬招標的物業基本情況

B物業管理內容（基礎服務管理、特殊要求管理）

C對招標的有關說明（物業管理委托期限，物業移交日期、給物業管理提供的條D件，以及其他需要說明的問題）E物業管理考核標準與獎懲措施 F投標開標時間 投標單位資質審查

G招標項目交底（標前會議，或者先到現場視察，再集中開標前會）H投標書的報送（物業機構）

3.開標階段 評標委員會（專家組成）審閱投標文件 現場答辯（溝通）

評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書 評標委員會確定預選中標單位

公證員宣讀公證書，確認中標單位（如有必要）

4.中標和訂立合同 資料整理與歸檔

合同的主要條款

附件 物業管理招標的內容

(一)非經營性物業管理招標的內容 1.前期顧問服務內容：

A開發設計建設期間提供的管理顧問服務 B物業竣工驗收前的管理顧問服務

C住戶入住及裝修期間的管理顧問服務 2.實質管理服務內容

物業管理的人力安排/保安服務/清潔服務/房屋及設施的維修保養服務/財務管理服務/綠化園藝管理服務/其他如上門特約服務等(二)經營性物業管理招標的內容 內容：

前期顧問服務/實質管理服務 主要目標——利潤目標

前期顧問服務中重要服務內容是代業主制訂物業的租金方案和租賃策略 實質管理服務中不斷保持物業市場地位，維系收益的提升。

第二部分 物業機構投標的過程 ——明知山有虎，偏向虎山行

投標前期工作 取得從業資格（國家資質/地區性資質）籌措資金

收集招標物業相關資料(1)報章雜志(2)網絡傳輸(3)同行業公司

(4)考察現場 進行投標可行性分析 招標物業條件分析

(1)物業性質（住宅小區 /服務型公寓 /寫字樓 /商業樓宇）(2)特殊服務要求（經營/聯盟/特色服務）(3)物業招標背景（特指性/背景）

(4)物業開發商狀況（設計/施工質量 /招標原因）本公司投標條件分析

(1)以往類似的物業管理經驗(2)人力資源優勢(3)技術優勢（信息管理技術/綠色工程/高科技防盜安全設施）(4)財務管理優勢（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣勢分析（競爭分析）

競爭者分析

(1)潛在競爭者（技術“黑馬” /背景“黑馬”

(2)同類物業管理公司的規模及其現接管物業的數量與質量（規模大小可能影響選擇判斷）

(3)當地競爭者的地域優勢(4)經營方式差異

風險分析 經營風險/政策風險/是否套取資料

投標實施步驟

(一)購買閱讀招標文件(二)考察現場

前期介入查看房屋及設施設備/圖紙 已經竣工視察項目標準：

工程項施工是否符合合同規定與設計圖紙要求 技術經檢驗達到國家規定的質量標準 設備調試、試運轉達到設計要求 確保外在質量無重大問題 周圍公用設施分布情況

主要業主情況（服務策劃的重點）當地的氣候、地質、地理條件 制定管理服務方法及工作量

制定資金計劃：預付款、保證金/接管期間費用支出 財務測算

明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件 計算或復核過服務工作量 掌握了物業現場基礎信息

擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據 方案評估與調整 封送標書、保函

評標/答辯準備 鏈接： 物業管理的范疇（香港地產學會）營運服務 工程服務 行政服務

客戶管理服務 資產管理服務 投資服務

第三部分投標現場/答辯展示的技巧

——有效溝通，贏得支持

運用視覺輔助材料

通過看和聽，人們記住的時間會更長

采用水平模式而不是垂直模式

提高影響力的方式 視覺材料展示的結構 新的方式和內容 強調的重點 相關的數據

文字和圖畫安置的位置 引論或注解的放置

以創造性的方式展示出來 分析你的聽眾

人員的背景——專業/非專業 特征

與其他投標活動的關系 環境因素

會場的布置——禮堂/教室/U型會議/環桌 展示設備——種類/位置 報告/答辯位置

音響效果——麥克風的種類/音量

做一流的報告/答辯者 你在才是主角！

展現個人氣質——熱情/微笑/靈活 保持儀表堂堂

著裝——應和大家相似（正式點好）姿勢——站立（更具有感召力）聲音的手勢

保持一定的音量 發音的清晰和表達 音量及調整 重音和節奏

報告/答辯過程中 正確使用視覺媒體 講出更多的東西 不擋住屏幕位置 正確把握時間 與聽者融合 鼓勵交流

答辯常見問題

項目的基本情況和數據 財務預算的合理性和合法性 目標和承諾的實現方式 管理工作的流程 人力資源問題 ??

答辯應對技巧 引用數據

用法規政策說話

過往成功的經歷和方法 自信果斷和技巧性拖延結合 是也“是”，不是也是“是” ??

運用身體位置和動作

位置——站在視覺材料的右邊 目光接觸——信心的體現

手勢和舉止——不要緊握手或物品

第二篇：招投標基本程序

招投標基本程序

招標程序：成立招標機構（或委托招標代理公司）---到監管機構辦理登記手續-----到媒體發布招標信息----編制招標文件---報名登記---通知投標單位購買資格預審文件----資格預審------出售招標文件----現場勘探------投標答疑------開標、評標、定標-------發中標通知書-----簽訂合同。

投標程序：投標報名------購買資格預審文件-----編制資格預審書-----參加資格預審----購買招標文件----參加招標人組織的現場勘探----仔細研究招標文件，有疑問用書面形式及時反饋給招標人----領取招標答疑文件------編制投標文件-----在投標截止時間前將密封的投標文件送到指定的地點參加開標

工程招投標程序：

1.招投標代理合同(如果請代理)；

2.確定發包初步方案(公開招標、邀請招標、競爭性發包、直接發包等等)；

3.制定招標公告；

4.招標辦審核(項目登記、錄入發包方案、審核公告并發布等)；

5.投標人報名；

6.投標人遞交資格預審材料；

7.資格預審(合格就入圍、抽簽入圍、評分入圍等)；

8.招標文件(代理編制、招標人審核、招標辦審批、投標人購買)；

9.現場踏勘、提疑、答疑；

10.公布限價；

11.開標、評標、定標；

12.中標公示；

13.發布中標通知書；

14.簽訂合同；

15.招標備案、合同備案。

程序大致是上面這些，具體的不同城市、不同招標人、不同的項目特點、不同的招標范圍內容等都有很大區別。

詳談工程招投標流程

來源：法律快車 作者：

工程招投標流程

(一)招標項目備案(當日)：招標人到綜合招投標交易中心領取并填寫《招標申請表》，并將項目審批、土地、規劃、資金證明、工程擔保、施工圖審核等前期手續報招投標管理辦公室和行政主管部門核準或備案。

(二)招標人自行招標或招標代理合同備案(當日)。

(三)招標公告備案(當日)：招標人或委托代理機構發布招標公告或發出邀請書，招標公告經招投標管理辦公室和行政主管部門備案后，由綜合招投標交易中心在指定媒介統一發布。

(四)招標文件備案(3個工作日)：招標人或委托代理機構依法編制招標文件后提交招投標管理辦公室和行政主管部門備案。

(五)受理交易登記(當日)：招標人提交招標備案登記表，綜合招投標交易中心安排開標、評標日程。

(六)投標報名(5個工作日)：公開招標的項目，投標人必須按招標公告的要求，攜帶全部相關證件到綜合招投標交易中心報名，由行政監督部門、綜合招投標交易中心和招標人(或招標代理機構)共同對投標單位所報資料進行審查。

(七)投標人資格預審：招標人需要對潛在投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者招標邀請書中載明預審條件、預審方法和獲取預審文件的途徑，由招標人在綜合招投標交易中心組織資格預審。

(八)在綜合招投標交易中心發售招標文件和相關資料，組織投標人現場勘察，并對相關問題作出說明。

(九)組建評標委員會：由招標人提交評標專家抽取申請表、合格投標人明細表報招投標管理辦公室和行政監督部門備案，并在其現場監督下，從市綜合性評標專家庫或省綜合性評標專家庫中隨機抽取專家名單，組建評標委員會，負責相關招標項目的評標工作。

評標委員會的組建應當在綜合招投標交易中心進行。

(十)開標、評標、提交評標報告：投標人在規定截標時間前遞交投標文件并簽到。招標人在行政主管部門的監督下按程序組織開標、評標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出由評標委員會全體成員共同簽字的書面評標報告，推薦前3名合格的中標候選人，并標明排名順序。

(十一)定標：招標人應當在開標之日起7日內，根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。

招標人應當按排名順序從中標候選人中選擇中標人。中標候選人除因排名順序被自然淘汰，或者放棄權利外，凡無法定淘汰情形者，招標人不得將其淘汰。(十二)中標公示：招標人提交定標報告經行政主管部門備案后，將中標結果在招標投標網公示，公示期不得少于3日。法律、法規另有規定的，從其規定。(十三)發出中標通知書、簽訂合同：公示期內沒有異議或異議不成立的，招標人經相關行政監督部門和招投標管理辦公室備案后向中標人發出中標通知書，同時通知未中標人，并在30日內按照招標文件和中標人的投標文件與中標人訂立書面合同。招標人應當在簽訂合同之日起15日內將合同報招投標管理辦公室和行政主管部門備案。招標人和投標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。中標人不得將中標項目轉讓他人，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。

招投標程序與技巧淺談

招標與投標，是有組織、有程序、規范化的市場交易行為，是商品、技術和勞務的買賣

方法。

招標，是眾多采購方式中最重要的一種。招標是業主選擇最合理供貨商、承建商或勞務提供者的一種手段，是實施資源最合理配置的前提，招標全過程是選擇實質性響應標的過程，因而招標也是各方面利益比較、均衡的過程。

而投標，則是供貨商、承建商或勞務提供者對招標的響應，是他們為了獲得貨物、工程或勞務合同而向業主發出的實盤。招投標本身就是一個追求雙贏的過程，那么怎樣才能達到

理想的效果呢？筆者以為，關鍵在于把握好招投標程序和技巧。

一、編制標書

（一）招標文件招投標的第一個程序就是編制招標文件，也就是編寫“標書”。在這個環節，業主（招標人）最重要的就是按照自己的實質性要求和條件切實編制招標文件。在編制標書時要嚴肅認真、一絲不茍，對技術要求不能有特指，不能指定規格、品牌和型號等。否則就會造成不公平競爭，其結果必然會出現糾紛，引發投標商的質疑和投訴。同

時也不能有霸王條款和歧視性條款。

（二）投標文件《招標投標法》第三章第27條規定：“……投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應……”。這意味著投標商只要對招標文件中若干實質性要求

和條件中的某一條未做出響應，都將導致廢標。

因此，投標商應認真研究招標文件中的商務和技術等條款，逐條進行分析和判斷，根據所投產品的情況，在技術等方面較好地響應招標文件的實質性要求，在招標文件中一一做出

響應。

比如有的電腦采購招標文件中明確提示需要投標報價表，而且需要有相鄰配置的報價。如CPU，除了提供招標要求的配置以外，一般還要提供前后兩個不同頻率配置的報價，但

有的投標商疏忽了這個實質性要求，沒有提供這個數據，結果導致了投標失敗。

二、發布信息與獲取信息

招標文件編制出來以后，接下來就是發布招標公告或者定向發布投標邀請函。發布招標公告應具有廣泛性，要想辦法讓更多的投標商看到招標公告，首先要在指定的媒體上發布，如商務部指定了《中國國際招標網》發布機電產品國際招標的招標公告，財政部指定了《中

國財經報》和《中國政府采購網》、國家發展和改革委員會指定了《中國采購與招標網》發

布招標公告等；同時也可以在其它媒體發布招標公告。

對于投標商來說，要及時準確地掌握招標信息，這是參加投標的前提。要廣泛地關注有關媒體。由于邀請投標的范圍是招標人確定的，投標商要獲得邀請招標的信息相對來說比較

困難，需要采用多種方法獲取信息。

掌握這些方法，首先要從自身入手，增加本單位和產品的知名度，特別是應在本行業占有重要地位，有較高的市場占有率；二是與一些專職招標機構或采購頻繁的實體（業主）建

立較為密切的聯系，使他們對你的產品有一些了解。

三、標書發售、購買與遞交

《招標投標法》規定：自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。在這段時間里，招標人可以對招標文件做出修改，投標商也可以對招標文件提出疑問和要求澄清。投標商在獲得招標信息后，應在第一時間確定投標意向和購買

招標文件。

我們知道，對于有些產品，隨著時間的不同，價格有很大的變化，一般時間越晚價格越有利，所以，有經驗的投標商往往較晚遞交投標文件，采用較晚的市場報價，從而取得一定的優勢；有的會在遞交投標文件的前夕，根據競爭對手和投標現場的情況，最終確定投標報

價和折扣率，現場填寫商務方面的文件。

例如，投標文件規定保證金的金額為投標報價的2%，如果能夠較晚地提交這個報價，那么一方面可以對自己的報價保密，另一方面可以針對獲得的情況采取不同的報價策略；如果是采用外幣報價，那么可以在提交投標文件截止之日的當天遞交投標文件，這樣可以充分

利用國際市場匯率的變化，選擇最佳的投標報價。

四、選擇優勢產品投標

由于《招標投標法》規定投標文件對招標文件提出的實質性要求和條件必須做出響應，投標商如果把握不準實質性和非實質性之間的界限，應不厭其煩地向招標人進行詢問，而且

最好以書面方式進行。

當自己的產品與某些實質性要求有一定差距時，需要在投標文件中的偏離表上做出詳細的說明。如果偏差過大，無法完全響應時，應考慮放棄某一項產品的投標，以保證其他產品

參與投標。

例如，在計算機的招投標中，往往需要對多種產品進行招投標，有的可能對招標文件分包售出。例如臺式機為一包、筆記本電腦為另一包等。有的投標商生產的臺式機比較符合要求，而筆記本電腦較差，不符合實質性響應的要求和條件，這時，該投標商就完全可以考慮

舍棄筆記本電腦的投標，專心進行臺式機的投標。

五、投標成功三要素

投標成功三要素：物美、價廉、服務優。

投標商中標與否，關鍵在信譽。而信譽往往體現在投標商的報價、供貨和售后服務等方

面。

前面提到了選擇什么樣的產品參加投標和采用怎樣的投標報價問題。報價方面，投標商

要遵守幾個基本規則。主要是不能惡性競價，即投標報價不能低于成本價。

《招標投標法》第33條規定：投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義

投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。但是如有特殊情況，應加以說明。

如某廠家在參加投標時，報價低于成本價，但是該廠家在投標文件上說明了原因，即所投產品是該廠家常年庫存積壓產品，所以降價處理。這樣反而使其報價具有了較強的競爭優

勢而中標。

供貨方面就是要求中標供應商一定要按照合同辦事。這方面的教訓也是有的，如以前有的中標供應商用64M代替128M的內存，形成了欺騙行為，從此失去了信譽。

相反有的供應商則從使用單位的角度考慮，指出高端配置可能過于奢侈，不能發揮最大

效能，建議采用別的配置，這種負責的態度，就容易贏得好感和信任。

售后服務更是各供應商競爭的重要方面。好的供應商會在招標文件的服務實質性要求的基礎上進一步提供好的服務，如提供周邊設備、延長服務時間、增加相關服務等等。如果抱著“皇帝女兒不愁嫁”的態度，自恃其產品好，價格居高不下，沒有互惠互利的誠意，更不想

提供良好的售后服務，那最終只能是失敗者。

第三篇：物業管理招投標的一般程序

物業管理招投標的一般程序

一、物業管理招標投標的基本概念

招投標是在國內外經濟活動中常用的一種競爭性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標法》，確立了強制性招投標制度。

物業管理的招標，是指物業所有權人或其法定代表（發商基業主委員會），在為其物業選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業管理企業競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業管理合同的過程。物業管理的投標，是指符合招標文件要求的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據國家有關法律、法規與本企業的實力，編制投標文件，參與投標的活動。物業管理招投標實質上是物業管理權的一種交易形式。

1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業管理權內部招投標，深圳萬廈居業有限公司中標，對蓮花北村提供全面的物業管理服務，并以優質服務、規范管理和豐富多彩的社區文化贏得業主、政府和社會的廣泛好評，開創了我國物業管理招投標的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區的物業管理單位，推動了深圳物業管理市場的迅猛發展。1999年5月，全國第三次物業管理工作會議在深圳召開，建設部領導在工作報告中強調各地要“在調查研究的基礎上，制定物業招投標規則，努力創造公開、公平、公正的市場環境，精心組織招投標工作。”會議精神得到全國各地行業主管部門的積極響應，物業管理招投標活動在一些經濟比較發達、物業管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實踐中積累了很多宅貴經驗。

2003年9月1日正式實施的國家《物業管理條例》第24條明確規定：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

物業管理的招標按內容可分為：單純物業管理招標和物業管理與經營總招標兩種。一些經營性的物業管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。

二、物業管理開展招投標應遵循的原則

物業管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇。根據《招標法》的規定，招投標活動中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下：

(一)公開原則

所謂公開原則，就是說如果物業管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發布會，在報刊、電臺、、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一切想投標的物業管理企業。

(二)公平原則

所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業管理企業提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎上投標。例如根據住宅小區(大廈樓宇)要求，需要資質在三級以上的物業管理企業參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質的物業管理企業來投標，同時也不能允許低于三級以下資質的物業管理企業來投標競爭，總之要體現公平性。

(三)公正原則

所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業管理企業進行管理服務瑚場答辯時的尺度應對任何物業管理企業是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。

(四)合理原則

所謂合理原則，是指在最后選擇投標單位時，其確定的服務項目和收費價格必須合理，既不能接受低于正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

招標與投標足按法律規定程序進行的一種經濟活動，其全過程必須嚴格依照法律的有關規定進行，否則就可能會引起糾紛。物業管理招標投標的一般程序如下：

(一)準備階段

1．選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。

2．成立招標領導小組。在政府物業管理行政主管部門指導下，由業主方(如房地產開發商或業主委員會)成立招標領導小組，小組成員由業主方派出，也可聘請有關部門人員和物業管理專家參加。通常還委托招標代理機構(如物業管理招投標有形市場)來具體實施招標工作。

3．確定招標項目、招標指導思想及原則。

4．編寫招標書。招標書的主要內容有：

(1)擬招標的物業基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等。

(2)物業管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。

(3)對招標的有關說明。如物業管理委托期限，物業移交日期，給物業管理提供的條件(如提供管理用房、商業用房面積)，物業管理服務收費及維修資金標準，以及其他需要說明的問題。

(4)物業管理考核標準與獎懲措施。

(5)投標開標時間。

此外，對招標書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，如提供建筑結構圖、設備型號清單等，以便投標單位編制標書。

5．若是公開招標，則將向社會發布招標公告。通過公眾信息渠道向社會公開發布招標公告。公告內容主要包含招標的物業名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，投送投標書截止日期，以及聯系地址、電話等有關事項。

(二)招標階段

1．招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢。在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時，通常由招標單位委托的招標代理機構在投標人購買招標文件后，統一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現場；或者先到現場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

2．投標單位資質資信審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。

3．投標書的報送。參加投標的物業管理企業應在規定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)或其委托的招標代理機構。

(三)開標階段

1．按照標書中規定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監督下，公開開標并登記。

2．由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業管理專家組成。

3．公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。

(四)中標和訂立合同

確定中標單位后，應書面通知中標單位。中標單位與業主方一般還會進行必要的商務談判，才會正式簽訂物業管理服務合同。合同簽訂后才標志著中標單位取得了對該物業的物業管理權。

物業公司招投標工作流程

步驟 工作內容 業主大會授權給業委會開展物業公司招投標工作

2.1 業委會需要得到政府主管部門核發的該項目建議書批復文件。2.2 制作標書； 業主委員會到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時需要提交的材料：（1）業主大會決議

（2）政府主管部門核發的該項目建議書批復文件（3）填寫《XX市物業管理招投標活動備案表一》（4）招標公告或者投標邀請書（5）招標文件

（6）法律、法規規定的其他材料

（7）招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書； 公開招標或邀請招標 4.1 公開招標需要進行的工作：

4.1.1 在公共媒介上發布招標公告，并同時在XX市國土資源和房屋管理局網站上發布免費招標公告；

4.1.2 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制； 4.1.3 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日；

4.1.4 招標人組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料； 4.1.5 更換物業管理公司的物業招標投標工作，應在原(前期)物業服務合同終止前3個月完成；

4.2 邀請招標需要進行的工作：

4.2.1 采取邀請招標方式的，應當向5家以上物業管理企業發出投標邀請書； 4.2.2 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。4.2.3 招標人組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料； 4.2.4 更換物業管理公司的物業招標投標工作，應在原(前期)物業服務合同終止前3個月完成； 開標：在指定時間和地點進行開標，開標過程應當記錄，并存檔備查。6 評標

6.1 評標委員會由招標人代表和有關物業管理專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管

理方面的專家不得少于成員總數的2／3。市國土房管局建立北京市物業管理評標專家庫。評標委員會的專家人

員，應當由招標人在開標前3日內從市國土房管局組建的專家庫中以隨機抽取的方式確定;6.2 一般項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7日內完成，重點工程項目需在15日內完成;6.3 評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告;6.4 評標報告由評標委員會全體成員簽字。

6.5 招標人可以授權評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單;7 中標

7.1 中標人確定后，招標人（業委會）應當在3日內向中標人發出中標通知書，同時通知未中標人。

7.2 招標人（業委會）和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容就

招標項目的管理簽訂(前期)物業服務合同。合同的主要條款不得背離標書中的內容。7.3 招標人應當自與中標人簽訂(前期)物業服務合同之日起15日內，到原備案機關備案。備案時，招標人應填寫《XX市物業管理招投標活動備案表二》，并提交以下材料：(一)評標委員會提供的評標報告；(二)中標企業的投標文件；

(三)與中標企業簽訂的(前期)物業管理服務合同正本；(四)法律、法規規定的其他材料。

7.4 招標人收取投標人投標保證金的,在與中標人簽訂合同后5個工作日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投

標保證金。招標人在發出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂物業服務合同，給中標人造成損失的，招標人應予賠償。

第四篇：招投標的基本程序

招標采購專業知識與法律法規

題目【根據我國招投標法，寫出我國招投標的基本程序，解述其基本內容】

一般來說，招標投標需經過招標、投標、開標、評標與定標等程序。

【招標】

公開招標應當發布招標通告。招標公告應當通過報刊或者其他媒介發布。其中屬于政府采購而采用公開招標或者邀請招標方式的，則還應當遵循政府采購信息發布管理規定，目前財政部指定的政府采購信息發布媒體有三家，即：中國政府采購網、中國財經報、中國政府采購雜志。招標通告應當載明下列事項：(1)招標人的名稱和地址；(2)招標項目的性質、數量；(3)招標項目的地點和時間要求；(4)獲取招標文件的辦法、地點和時間；(5)對招標文件收取的費用；(6)需要公告的其他事項。

招標人或招標投標中介機構可以對有興趣投標的法人或者其他組織進行資格預審，但應當通過報刊或者其他媒介發布資格預審通告。資格預審通告應當載明下列事項：（1)招標人的名稱和地址；(2)招標項目的性質、數量；(3)招標項目的地點和時間要求；（4)獲取資格預審文件的辦法、地點和時間；(5)對資格預審文件收取的費用；(6)提交資格預審申請書的地點和截止日期；(7)資格預審的日程安排；(8)需要通告的其他事項。上述預審應當主要審查有興趣投標的法人或者其他組織是否具有圓滿履行合同的能力。有興趣投標的法人或者其他組織應當向招標人或者招標投標中介機構提交證明其具有圓滿履行合同的能力的證明文件或者資料。招標人或者招標投標中介機構應當對提交資格預審申請書的法人或者其他組織作出預審決定。

采用邀請招標程序的，招標人一般應當向三家以上有興趣投標的或者通過資格預審的法人或者其他組織發出投標邀請書。

采用議標程序的，招標人一般應當向二家以上有興趣投標的法人或者其他組織發出投標邀請書。

招標人或者招標投標中介機構根據招標項目的要求編制招標文件。招標文件一般應當載明下列事項：(1)投標人須知；(2)招標項目的性質、數量；(3)技術規格；(4)投標價格的要求及其計算方式；(5)評標的標準和方法；(6)交貨、竣工或提供服務的時間；（7)投標人應當提供的有關資格和資信證明文件；(8)投標保證金的數額或其他形式的擔保；(9)投標文件的編制要求；(10)提供投標文件的方式、地點和截止日期；（11）開標、評標、定標的日程安排；(12)合同格式及主要合同條款；(13)需要載明的其他事項。

招標人或者招標投標中介機構在招標文件中，可以規定投標人在提交符合招標文件要求的投標文件的同時，提交備選投標文件，但應作出說明，并規定相應的評審和比較辦法。

招標文件規定的技術規格應當采用國際或者國內公認的法定標準。招標文件中規定的各項技術規格,不得要求或者標明某一特定的專利、商標、名稱、設計、型號、原產地或生產廠家,不得有傾向或排斥某一有興趣投標的法人或者其他組織的內容。招標采購專業知識與法律法規

招標人或者招標投標中介機構需要對已售出的招標文件進行澄清或者非實質性修改的，一般應當在提交投標文件截止日期15天前以書面形式通知所有招標文件的購買者，該澄清或修改內容為招標文件的組成部分。

招標公告發布或投標邀請書發出之日到提交投標文件截止之日，一般不得少于30天。

對于同一招標項目，招標人或者招標投標中介機構可以分兩階段進行招標。第一階段，招標人或者招標投標中介機構應當要求有興趣投標的法人或者其他組織先提交不包括投標價格的初步投標文件，列明關于招標項目技術、質量或其他方面的建議。招標人或者招標投標中介機構可以與投標人就初步投標文件的內容進行討論。第二階段，招標人或者招標投標中介機構應當向提交了初步投標文件并未被拒絕的投標人提供正式招標文件。投標人或者招標投標中介機構根據正式招標文件的要求提交包括投標價格在內的最后投標文件。

【投標】

投標人應當按照招標文件的規定編制投標文件。投標文件應當載明下列事項：（1）投標函；(2)投標人資格、資信證明文件；(3)投標項目方案及說明；(4)投標價格；（5)投標保證金或者其他形式的擔保；(6)招標文件要求具備的其他內容。

投標文件應在規定的截止日期前密封送達投標地點。招標人或者招標投標中介機構對在提交投標文件截止日期后收到的投標文件，應不予開啟并退還。招標人或者招標投標中介機構應當對收到的投標文件簽收備案。投標人有權要求招標人或者招標投標中介機構提供簽收證明。

投標人可以撤回、補充或者修改已提交的投標文件； 但是應當在提交投標文件截止日之前，書面通知招標人或者招標投標中介機構。

【開標】

開標應當按照招標文件規定的時間、地點和程序以公開方式進行。開標由招標人或者招標投標中介機構主持，邀請評標委員會成員、投標人代表和有關單位代表參加。

投標人檢查投標文件的密封情況,確認無誤后,由有關工作人員當眾拆封、驗證投標資格，并宣讀投標人名稱、投標價格以及其他主要內容。

投標人可以對唱標作必要的解釋，但所作的解釋不得超過投標文件記載的范圍或改變投標文件的實質性內容。開標應當作記錄，存檔備查。

【評標與定標】

評標應當按照招標文件的規定進行。招標采購專業知識與法律法規

招標人或者招標投標中介機構負責組建評標委員會。評標委員會由招標人的代表及其聘請的技術、經濟、法律等方面的專家組成，總人數一般為5人以上單數,其中受聘的專家不得少于三分之二。與投標人有利害關系的人員不得進入評標委員會。

評標委員會負責評標。評標委員會對所有投標文件進行審查，對與招標文件規定有實質性不符的投標文件，應當決定其無效。

評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的地方進行必要的澄清，但澄清不得超過投標文件記載的范圍或改變投標文件的實質性內容。

評標委員會應當按照招標文件的規定對投標文件進行評審和比較，并向招標人推薦一至三個中標候選人。

招標人應當從評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人。中選的投標者應當符合下列條件之一：(1)滿足招標文件各項要求,并考慮各種優惠及稅收等因素，在合理條件下所報投標價格最低的；(2)最大滿足招標文件中規定的綜合評價標準的。

除采用議標程序外，招標人或者招標投標中介機構不得在定標前與投標人就投標價格、投標方案等事項進行協商談判。

招標人或者招標投標中介機構應當將中標結果書面通知所有投標人。招標人與中標人應當按照招標文件的規定和中標結果簽訂書面合同。

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招投標流程

【公開（邀請）招標采購方式】

1、主持人致主持詞：宣布開標會開始，介紹采購項目內容及投標人名稱。宣布本次招標活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。

2、宣讀大會《會場紀律》。

3、查驗投標單位與會代表資格：公證員（監標人、工作人員）查驗投標單位與會代表資格身份證明。

4、查驗保證金交納情況。請公證員（監標人、工作人員）查驗。

5、宣布各標書送達時間，查驗標書密封情況：請公證員（供應商代表）檢查投標文件密封情況，并公布檢驗結果。

6、公開啟封投標文件：請公證員（監標人、工作人員）啟封標書，并做好記錄。同時要求各投標人對開標情況如有疑問，請當場提出。招標采購專業知識與法律法規

7、轉入評審階段：宣布進入評標階段，請投標人在指定場所等候，等待評標小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。

8、宣讀《評標專家須知》并介紹評委會成員：主持人宣讀《評標專家須知》，介紹出席評標會議的評標委員會成員和其他工作人員，征詢評委會成員回避主張。

9、推選評委會組長：請評委會成員推選評委會組長。

10、討論招標文件、評標辦法（指未進行事前論證的項目）：由采購人介紹項目基本情況，并對招標文件的內容進行介紹。

11、評定技術標及商務標。

12、公開啟封價格標投標文件：公開唱標，請各投標人確認投標報價。

13、決標：評委會根據招標文件規定的評標辦法和投標人的投標情況進行評審，由評委會組長根據評委員會成員簽字的原始評標記錄和評審結果編寫評標報告，評標報告由評委員會成員確認、簽字。

14、宣布評標結果：主持人在開標會場宣讀評標結果及供應商質疑權利。

15、公證員致公正詞：請公證處公證員致公證詞。

16、開標、評標活動結束：感謝大家參與本次政府采購招標工作，感謝對政府采購工作的支持。【競爭性談判采購方式】

1、主持人致主持詞：宣布競爭性談判采購會開始，介紹采購項目內容及談判供應商名稱。宣布本次采購活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。

2、宣讀大會《會場紀律》。

3、查驗談判供應商與會代表資格：公證處（監標人、工作人員）查驗談判供應商與會代表資格身份證明。

4、查驗保證金交納情況。請公證員（監標人、工作人員）查驗。

5、宣布各談判文件送達時間，查驗談判文件密封情況：請談判供應商代表檢查談判文件密封情況，并公布檢驗結果。

6、公開啟封談判文件：請公證員（監標人、工作人員）啟封判標文件，并做好記錄。同時要求各談判供應商對啟封情況如有疑問，請當場提出。

7、介紹談判小組成員并推選談判小組組長：主持人宣讀《專家須知》，主持人逐個介紹談判小組成員，詢問是否存在回避問題，并由談判小組成員推薦一名組長作為主談人。

8、談判供應商資格評審：請談判供應商在指定場所等候，等待談判小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。招標采購專業知識與法律法規

9、確定談判順序：由工作人員準備號牌讓參加談判的供應商代表抽取，以確定談判順序，并予以公布。

10、談判小組與供應商逐一談判：按抽簽確定好的順序，談判小組與供應商代表逐一進行談判。

11、最終報價：由各談判供應商代表在事前準備好的報價表上填寫最終報價交談判小組。

12、評審談判結果：談判小組根據供應商的最終報價及談判文件中的評審要求進行評審，并推薦或確定成交候選人。

13、宣布談判結果：主持人宣讀談判結果及供應商質疑權利。

14、談判采購活動結束：感謝大家參與本次政府談判采購工作，感謝對政府采購工作的支持。【詢價采購方式】

1、主持人致主持詞：宣布詢價采購會開始，介紹采購項目內容及詢價供應商名稱。宣布本次采購活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。

2、宣讀大會《會場紀律》。

3、查驗詢價供應商與會代表資格：公證處（監標人、工作人員）查驗詢價供應商與會代表資格身份證明。

4、查驗保證金交納情況。請公證員（監標人、工作人員）查驗。

5、宣布各報價文件送達時間，查驗詢價文件密封情況：請詢價供應商代表檢查報價文件密封情況，并公布檢驗結果。

6、公開啟封詢價采購文件：請公證員（監標人、工作人員）啟封報價文件，并做好記錄。同時要求各詢價供應商對啟封情況如有疑問，請當場提出。

7、詢價供應商資格評審：請詢價供應商在指定場所等候，等待詢價采購小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。

8、唱標：請工作人員當場拆開報價書，公開唱標，并做好記錄。同時要求各投標人對開標情況如有疑問，請當場提出。唱標記錄表（含各投標人名稱、投標價格、價格折扣等有關內容）由報價人、唱標人、記錄人、詢價小組確認簽字。

9、宣布詢價結果：根據符合采購需求、質量和服務相等且報價最低的原則確定成交供應商，并當場宣布結果。

10、詢價采購活動結束：感謝大家參與本次政府詢價采購工作，感謝對政府采購工作的支持。●①投標人身份確認

招標人和工作人員依照招標文件要求，對參與開標的人員進行身份確認。投標企業的法定代表人或委托的公司總經理、專職交易員須出示法人卡和交易員卡，項目經理出示本人身份證，符合要求方可進 招標采購專業知識與法律法規

場參與開標。投標人代表應按招標文件規定的時間，提前到達開標會地點并簽到，無故缺席、遲到或不佩戴法人卡、交易員卡的視為放棄。

●②繳納投標保證金

投標人須繳納招標文件中規定數額的投標保證金。

●③主持人（招標人）宣布開標會議開始

●④采招監管辦監督人員宣布投標人身份確認情況、投標須知及會場紀律：

ⅰ.投標人進入會場按指定位置依牌入座

ⅱ.遵守開標紀律，不得大聲喧嘩，禁止吸煙，自覺愛護公共財物及設施

ⅲ.各投標單位之間不得交頭接耳，交流信息

ⅳ.按秩序遞交投標書，不得前擁后擠

ⅴ.自覺服從會場工作人員的指揮

ⅵ.主持人宣布會議結束后，投標人方可退場

ⅶ.如違反投標須知及會場紀律的投標人，按擾亂投標秩序論處，將列入不良行為和黑名單。

●⑤主持人介紹該工程的評標辦法及工期、質量等要求。并詢問投標人對招標文件有無異議，有異議當場解釋，確認無異議后開始開標。

●⑥各投標人按招標文件要求填寫投標書（時間5分鐘）

●⑦投標人依序遞交投標書

●⑧交易中心工作人員開標、唱標及記錄，投標人法人代表或委托的公司總經理先對唱標內容予以口頭確認。

●⑨確定中標候選人

按評標辦法抽取讓利標底，并計算確定中標候選人。

●⑩開標結果確認簽字

開標后投標人法定代表人或委托的公司總經理、招標人、唱標人、記錄人及監督人均應在開標記錄單上簽字確認。

●?公示中標候選人

招標人應按規定將中標候選單位公示2天，并按要求提交招投標情況書面報告

●?發放中標通知書

公示無異議，發放中標通知書。

第五篇：寧波市前期物業管理招投標程序

附件1

寧波市前期物業管理招投標程序

一、申請

由開發建設單位向轄區物業主管部門提交前期物業服務書面招標申請。

二、審核

轄區物業主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業項目應按規定落實到位的物業資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續。

三、編制招標文件

招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業管理有關收費標準報市物價部門備案。

四、招標領導小組會議

召開轄區物業管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業管理主管部門備案。

五、發布招標公告

按確定招標方式由招標單位發布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介（市三區、高新區、東錢湖旅游渡假區統一在《寧波日報》上發布，其他縣市區可在當地主要媒體上發布）公開發布招標公告，同時在寧波建設委員會網上發布。招標公告期應為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標條件的物業服務企業按規定時間攜投標意向書、資質證書和營業執照、管理業績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區招標辦公室報名。

由轄區招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家；少于3家的，應重新發布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經轄區物業主管部門同意并報市物業主管部門備案，可以協議方式選聘相應資質的物業服務企業。

七、招標預備會

1、投標單位向轄區招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件；逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

2、由轄區招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現場查勘。

八、投標文件制作

投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件（投標文件分為主、附屬標書兩部分）制作，并按招標文件要求密封，在規定時間送到指定地點。

九、開標、評標、決標（一個工作日）

（一）標書確認（上午）

公證人員查看投標文件密封情況，并統一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新

組織招標。

（二）評委抽取（上午）

在轄區招標辦的監督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區、高新區、東錢湖旅游度假區的評委從市物業管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區的評委在轄區的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標書評審（上午）

轄區招標辦將主標書發給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經評委評分和簽名后，現場密封，交至轄區招標辦。

（四）現場答辯（下午）

轄區招標辦召開現場答辯評標、定標大會。現場答辯、定標大會程序如下：

1、現場答辯評標、定標大會由轄區招標辦派人主持，公證機構到場全程公證；

2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單；

4、投標人現場抽取答辯順序號；

5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現場陳述時間在15分鐘內，現場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定；

6、評委對投標人現場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統計結束后，公證機構現場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分；

8、統計并公布每個投標人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標；

10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞；

11、招標人向中標人發中標通知書；

12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

十、中標公示

中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當地主要媒介上進行公示

十一、簽訂前期物業服務合同。

中標通知書發出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業服務合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區物業管理主管部門備案。

十二、辦理相關移交工作。

前期物業服務合同簽訂后5日內，招標單位按規定向中標單位辦好相關移交工作。