第一篇：物業(yè)管理招投標方式淺議

物業(yè)管理招投標方式淺議

從90年代后期起,中國的物業(yè)管理開始進入市場運作階段,，為了使新興的物業(yè)管理市場逐步規(guī)范成熟起來，必須盡快引入競爭機制，物業(yè)管理項目的招標則是促進良性競爭的有效手段。

1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門組織的公開物業(yè)管理招投標，鹿丹村小區(qū)通過公開招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國之先河，物業(yè)管理開始走出“誰開發(fā)、誰管理”的初級發(fā)展階段，由于全國各地的物業(yè)管理市場發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標的試點工作才在全國各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點話題。

物業(yè)管理招投標從1999年下半年開始出現(xiàn)的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設(shè)部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)管理招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發(fā)、誰管理’的壟斷經(jīng)營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會招標。”而我們認為物業(yè)管理公開招投標的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過投標，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開拓業(yè)務(wù)，擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，提高管理水平，樹立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發(fā)激烈。

雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業(yè)管理市場化的期待已經(jīng)太久了。

一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標

（一）物業(yè)管理招標方的逐步成熟。

招標方包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有招標的經(jīng)驗和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗、無完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問題，因此，業(yè)主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標相關(guān)政策、規(guī)則和學習成功經(jīng)驗的過程。

總體來看，物業(yè)管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)商意識到，本著對今后管理負責的態(tài)度，打破地區(qū)界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務(wù)工作，既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。

業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據(jù)投標企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績、管理風格等因素綜合考慮。

（二）物業(yè)管理投標方的逐步成熟。

投標企業(yè)一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標，搶占市場份額，擴大企業(yè)影響，走規(guī)模化經(jīng)營道路。特別是一些跨區(qū)投標的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上取得了一定的信譽，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢。

在投標過程中，投標企業(yè)越發(fā)注重前期的市場調(diào)研，對招標物業(yè)的市場狀況，有關(guān)的政策、法規(guī)，居民對物業(yè)管理的認知程度等展開全面了解，精心準備，做到有備而來。

通過競爭，投標企業(yè)認識到，不僅要善于理財，為業(yè)主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)。

目前，也還存在個別投標企業(yè)采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規(guī)的空子，干擾招投標活動的現(xiàn)象。有的投標企業(yè)脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標工作的順利進行。

（三）物業(yè)管理招投標應(yīng)打破誰開發(fā)、誰壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離。

在物業(yè)管理自身作為一個行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進行分離，會造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個別現(xiàn)象，相當一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運作困難，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨立成長，保證物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。

（四）推行物業(yè)管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業(yè)市場化進程。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴大市場占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進步和提高。而物業(yè)管理招投標的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長提供了便利條件。

（五）確立起一種同時保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者利益的規(guī)范機制。

不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費收費標準等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問題，實際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者之間的權(quán)利義務(wù)沒有得到相應(yīng)的保障。

以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問題。招投標的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

二、招投標過程中急需解決的一些問題

由于物業(yè)管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。

（一）規(guī)則有待完善

物業(yè)管理招投標活動涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。

政府部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標制度，同時對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標準，都有利于物業(yè)管理招投標市場的發(fā)展。

（二）對一定條件下的物業(yè)必須實行招投標。

現(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應(yīng)當采取一些強制措施。如對于新建物業(yè)，達到一定的規(guī)模的，發(fā)展商必須采用招投標方式。而業(yè)委會選聘物業(yè)公司更是必須堅持招投標。

（三）設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標機構(gòu)。

目前許多招投標因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，未達到滿意的結(jié)果。因此建議設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標機構(gòu)。有以下幾點建議可供參考：

1、設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標機構(gòu)，專門負責指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

2、物業(yè)管理招投標事先必須到專門機構(gòu)備案，取得專門機構(gòu)的認可方可進行。

3、專門機構(gòu)應(yīng)就個案指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標。

4、專門機構(gòu)應(yīng)協(xié)助招標方分析投標公司的標書，選擇最適合該物業(yè)的管理方案。或者可由物業(yè)管理專家組成評審小組受業(yè)委會委托進行標書的評審工作。

5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。

關(guān)于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標法》第三十七條規(guī)定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。

雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進行招標的項目”，但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標機構(gòu)可考慮認定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標的評標工作。某個物業(yè)管理招投標項目在確定評標委員會專家的數(shù)量后，在確保專家與投標企業(yè)無任何利害關(guān)系的前提下，可由招投標機構(gòu)從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會，以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。同時，發(fā)展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標結(jié)果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營而進行招投標的初衷。

（四）設(shè)定招投標市場的準入條件。

為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目（可通過物業(yè)類型或面積加以限定）應(yīng)限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設(shè)部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標資格，以引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

（五）市場信息網(wǎng)絡(luò)還不通暢

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標，及時掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。

物業(yè)管理招投標的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)自身運行規(guī)律的體現(xiàn)。它標志著發(fā)展商和業(yè)主（客戶）物業(yè)管理意識的提高，標志著物業(yè)管理企業(yè)市場競爭意識的增強，標志著物業(yè)管理將真正作為一個相對獨立的行業(yè)而存在，并將更具活力、更

加健康地發(fā)展下去。

第二篇：物業(yè)管理招投標

物業(yè)管理招投標

重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國物業(yè)管理市場化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰建設(shè)誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰建設(shè)誰主管?±的模

式，強制開發(fā)單位負責物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開招投標，深圳萬廈居業(yè)物業(yè)中我國第一次采用招標方式確定物業(yè)管理權(quán)標

從產(chǎn)品經(jīng)營到品牌經(jīng)營的標志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開招標，深圳萬科物業(yè)

中標

深圳甲級物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬平米發(fā)展到上百

萬平米

全國物管企業(yè)發(fā)展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業(yè)管理工作會

議在深圳召開，提出打破地方保護，打破

壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機

制推向全國

會上南京周學柏副市長歡迎全國優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標

深圳會議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項目公開招標。當場幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟適用房住宅

小區(qū)”項目物業(yè)管理招標 , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標

2000年元月深圳萬科物業(yè)中標建設(shè)

部大院38萬平米的物業(yè)管理

我國招投標的發(fā)展歷程

1980 年以前無招投標

1980 年國務(wù)院頒布《 關(guān)于開展和保護

社會主義競爭暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學項目）2 億美元，要求招投標，自此設(shè)備

采購采用招投標

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標法》實施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標管理暫行辦法》實施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標管理暫行辦法》實施

二、物業(yè)管理招投標的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標法》判斷一個項目是否應(yīng)該公開招投標的原則：

（1）是否與社會公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國家利益

（3）是否涉及國家機密

該原則也是國際慣例

《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定以下項目必須招投標：

（1）住宅項目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標的類型

公開招標

———招標人通過公共媒體公開發(fā)布招標信息，邀請所有符合投標條件的潛在投標人參加投標的招標方式

特點：招標人以公開的方式邀請不特定的投標人參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動后單方面改變。

時間長、程序復(fù)雜、費用高

邀請招標?a?a?a不公開發(fā)布招標信息，而

直接邀請某些組織或法人參加投標的方式。

特點：招標人以邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?投標人參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動后單方面改變。

省時、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標的基本程

準備階段：建立招標機構(gòu)制作招標文件招標項目備案

招標階段：發(fā)布招標公告或投標邀請書（邀

標）接受投標人投標意向書投標人資格預(yù)對預(yù)審合格的投標人發(fā)出投

標邀請書發(fā)售招標文件組織投標人踏勘現(xiàn)場召開標前會，解釋招標文

件，并以書面形式告知所有投標人

調(diào)查階段：投標人調(diào)查（信譽、業(yè)績、質(zhì)量）開標評標階段：組建評委會（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開標會（招標人主持）評標

投標書評分（權(quán)重50~60）

業(yè)績質(zhì)量評分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場答辯評分（權(quán)重20~25）編制評標報告（評委會）

定標階段招標人定標發(fā)出中標或未中標通知書退還保證金評標和中標結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標人與中標人簽定合同

四、物業(yè)管理投標程序

準備階段：獲取招標信息項目評估遞交投標意向書購買或取得招標文件市場調(diào)研踏勘現(xiàn)場參加標前會

標書制作階段：投標書制作

投標書包括：

投標函

投標報價書（價格標）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標）

資格證明文件（商務(wù)標）

招標文件要求的其它文件

投標階段：繳納投標保證金送交投標文件接受招標方的資格審查參加開標會和現(xiàn)場答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項目投標書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標書

1.標的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標準和承諾指

標及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃與實施

9.物業(yè)日常管理

10.費用測算與財務(wù)管理

11.報價及說明

12.商務(wù)資料

（二）三標式投標書

1.商務(wù)標(相當于綜合式投標書第12項)投標人簡介

業(yè)績特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標

項目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當于綜合標書1-10項）

1、標書中不得出現(xiàn)任何能識別投標人的文 字、圖案和標識，否則一律作廢標處理

2、標書首尾頁加蓋投標人鮮章處，須由招 標機構(gòu)開標后統(tǒng)一編號密封，交評委會評標，評標 完成后拆封

3.經(jīng)濟標（價格標）

（相當于綜合標書的第11項）

報價函

報價說明

招標公告（邀請函）

招標書

主要協(xié)議條款

標書說明

投標須知

招標人簡介

標的物業(yè)概況

招標范圍、內(nèi)容、要求

標書編制的方法與依據(jù)

評標、定標辦法

投標人業(yè)績資質(zhì)要求

實地考察的時間、地點

解釋招標文件的時間、地點

投標書遞交的時間、地點

繳納保證金的金額、時間、地點

開標、評標的時間、地點及要求

其他

開標會標準議程

1.主持人宣布開標會開始及會場

紀律

2.主持人介紹參加會議的招標方、監(jiān)督方、代理方和評委會評委

及相關(guān)人員

3.招標方介紹招標項目情況

4.投標人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標書密封情況，確認投標書密封完好并簽字確認

5.主持人宣布評標辦法

6.主持人確認并宣布開標人、唱標人、監(jiān)標人、記錄人

7.公布標底（有標底時）

8.按投標書送達的時間順序編號，投標人抽簽確定答辯順序

9.開標并唱標（唱標內(nèi)容：投標人、投標書份數(shù)、投標函、報價書等）

10.投標人確認開標內(nèi)容并在開標記錄上簽字

11.公布對投標人的調(diào)查報告（有調(diào)查報告時）

12.評委會評審?fù)稑藭?/p>

13.投標人現(xiàn)場答辯

14.評委會現(xiàn)場評分

15.評分統(tǒng)計匯總

16.評委會出具評標報告，評委和監(jiān)督人在評標報告上簽字

17.當場宣布評標結(jié)果和中標人

18.開標會議結(jié)束

謝謝!

重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司--------Tel:***86300588

巫大德Email:wudade@163.com

第三篇：物業(yè)管理招投標流程圖

物業(yè)管理招投標流程圖

1、小區(qū)業(yè)委會制作征詢意見表，決定是續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，還是公開招標、邀請招標以及如何具體操作等事宜

根據(jù)三分之二以上業(yè)主的意見，形成決議，報房地局、街道辦事處、居委會

根據(jù)三分之二業(yè)主的意見，決定是否聘請中介咨詢服務(wù)代理機構(gòu)（可以在征詢業(yè)主意見前參與）

2、編制招標文件

招標項目簡介、招標文件、招標公告或招標邀請書、招標工作方案等文件報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案

3、發(fā)布招標公告或者招標邀請書

接受物業(yè)公司報名咨詢

物業(yè)公司提供有關(guān)公司情況資料，招標代理機構(gòu)資格初審，初選符合條件的物業(yè)公司，4、確認投標人的資格

通過資格審查的物業(yè)公司領(lǐng)取或者購買招標文件

5、從專家?guī)斐槿＜颐麊危M成評審小組，接受投標文件

評審小組和業(yè)主代表等到投標物業(yè)公司所管小區(qū)現(xiàn)場考察，這些小區(qū)由投標物業(yè)公司提供，隨機抽取，同時進行的還有：邀請業(yè)主委員會成員、投標物業(yè)公司、業(yè)主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會等參加開標活動，公布物業(yè)公司的標的，小區(qū)管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標。其間，物業(yè)公司退場，專家獨立打分，業(yè)主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對投標書，專家提出問題，投標單位回答；評審小組對答辯進行評分

8、投標單位全部到場，工作人員統(tǒng)計分數(shù)

9、評審小組寫出評標意見

10、業(yè)主大會或者授權(quán)業(yè)主委員會根據(jù)評標意見確定中標人

11、向全體業(yè)主公告中標結(jié)果和評標意見

12、業(yè)主委員會代表業(yè)主與中標人簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

第四篇：物業(yè)管理招投標流程

物業(yè)管理招標的程序

1、成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組，全面

負責投標工作。小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

2、編制招標文件：招標文件通常包括《招標公告》、《招標書》、《投標須知》、《投標書編制要求》、等，重點是《招標書》的編制和標底的確定。

3、向社會發(fā)布招標公告：通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告，內(nèi)容主要是擬招標的物

業(yè)名稱，投標單位條件，報名截止日期、報送投標書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。

4、投標單位的資質(zhì)審查：從報名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標，并書面通知各

投標單位。

5、發(fā)放招標文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料

6、組織投標單位勘查項目并答疑

7、成立評標委員會，制定評標標準、定標辦法：聘請有關(guān)人員組成評標委員會，并制評分

標準，定標原則與辦法。評標委員會一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競標的相同的物業(yè)管理企業(yè)負責人組成。

8、收取投標書：在規(guī)定的時間、地點收取標書，一般，公開招投標應(yīng)請公證人員現(xiàn)場公證，并保存投標書至正式開標時止。

9、開標與標書評閱：在規(guī)定的時間、地點開標。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標的單位代表。開標由招標領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當中啟封投標書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務(wù)達到的標準，開標后應(yīng)將標書發(fā)給評委會委員，由各委員獨立詳細閱讀、審查投標書，就投標書給出評分。

10、組織答辯會，評標定標：閱標后召開答辯會。按抽簽順序，各投標單位負責人（一般

為授權(quán)代表人及項目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評分匯總后按定標原則與辦法確定中標單位。

11、發(fā)出中標通知書：確定中標單位后，由招標單位向其發(fā)出中標通知書。

12、預(yù)中標單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同：（摘自《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章第三節(jié)）

物業(yè)管理投標的程序

1、獲取招標信息，決策是否參與投標

2、報送投標申請，接受資格審查：在規(guī)定時間內(nèi)向招標單位報送投標申請，一般包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績等。

3、獲取與熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標決策與編制投標書：

5、報送投標書：按照一般慣例標書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達。

6、參加開標及答辯會：在有限時間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢，投標的意圖、對日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對投標報價的計算作為必要的說明或補充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭取獲得最佳印象和分數(shù)。

7、中標與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

第五篇：北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法

北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法

http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網(wǎng)

北京市國土資源和房屋管理局

京國土房管物字[2001]258號

北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法

第一條 爲規(guī)範本市物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)管理招標投標活動，均適用本辦法。

第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責全市物業(yè)管理招投標的管理工作，北京市居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱“市小區(qū)辦”）具體負責本市物業(yè)管理招標投標的指導(dǎo)監(jiān)督工作。

第四條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會、産權(quán)人或其他單位（以下統(tǒng)稱“招標人”）選擇物業(yè)管理企業(yè)時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設(shè)專案、經(jīng)濟適用房專案的建設(shè)單位以及物業(yè)管理委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)時，必須通過招投標方式確定。

第五條 新建用於出售的物業(yè)的招標投標工作，應(yīng)在商品房銷售（預(yù)售）之前完成；自用物業(yè)，應(yīng)在入住前3個月完成；已投入使用物業(yè)的招標投標工作，應(yīng)在原物業(yè)管理委託合同到期前1個月完成。

第六條 物業(yè)管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應(yīng)提交下列材料報市小區(qū)辦備案，其中，物業(yè)管理委員會招標應(yīng)到區(qū)縣房地局備案：

1、招標專案簡介

2、招標活動方案（包括招標組織機構(gòu)、時間安排、評標委員會、評分標準）

3、招標書（包括物業(yè)管理內(nèi)容、範圍、收費及服務(wù)要求，對投標單位要求等）

第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。

第八條 招標人採用公開招標方式的，應(yīng)當發(fā)佈招標公告，招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法；採用邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請書應(yīng)包含上述內(nèi)容。

第九條 招標人招標前應(yīng)編制招標文件，招標文件中應(yīng)包括招標人名稱、地址、聯(lián)繫方式、專案基本情況、所要求的物業(yè)管理服務(wù)標準或物業(yè)管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內(nèi)容。

第十條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。

第十一條 具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》的物業(yè)管理企業(yè)和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業(yè)管理企業(yè)，均可參與本市物業(yè)管理投標活動。

第十二條 投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出明確回答。

第十三條 投標人應(yīng)當在招標文件中規(guī)定的時間內(nèi)，將投標文件送到指定地點。

招標人收到投標文件後，應(yīng)當簽收保存，不得開啓。

第十四條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當爲招標文件中預(yù)先確定的地點。

開標時，應(yīng)邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構(gòu)參加。

第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應(yīng)由招標人代表及物業(yè)管理方面的技術(shù)、管理方面的專家組成，人數(shù)以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。

前款專家應(yīng)當從事物業(yè)管理相關(guān)工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業(yè)水平。

市國土房管局應(yīng)建立全市物業(yè)管理招投標評標專家?guī)臁Ｕ袠巳丝蓮膶＜規(guī)烀麊沃须S機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家?guī)熘写_定。

與投標人有利害關(guān)係的人不得進入相關(guān)專案的評標委員會。

第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關(guān)內(nèi)容作出澄清或說明。

第十七條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：

1、綜合評分，以分數(shù)最高者爲中標；

2、綜合評議，經(jīng)評委有記名投票決定。

第十八條 一般專案的評標活動應(yīng)在投標截止後七日內(nèi)完成，重點工程項目可在15日內(nèi)完成。

專案中標人確定後，招標人應(yīng)當及時向中標人發(fā)出中標通知書，並同時將中標結(jié)果通知所有投標人。

第十九條 招標人和中標人雙方應(yīng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內(nèi)，將合同報送市小區(qū)辦及區(qū)縣房屋土地管理機關(guān)備案。

第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區(qū)辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。

第二十一條 招標活動結(jié)束後，招標人或原物業(yè)管理單位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標企業(yè)：

1、專案竣工總平面圖；

2、單體建築、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

5、各單項工程竣工驗收證明材料；

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

7、房屋銷售清單和産權(quán)資料；

8、公共配套設(shè)施的産權(quán)及收益歸屬清單；

9、物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結(jié)果確定後7日內(nèi)，應(yīng)將押金退還投標人。

第二十三條 本辦法執(zhí)行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執(zhí)行。

■背景資料

什麼是業(yè)主委員會？有哪些權(quán)利與義務(wù)？

業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨立行使民事權(quán)利，承擔相應(yīng)的民事責任，業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。

業(yè)主大會選舉産生業(yè)主委員會，行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負責有關(guān)公共維修基金的續(xù)籌並監(jiān)督其使用和管理；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的工作計劃、物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)算和決算；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

（六）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（七）履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（八）監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；

（九）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動予以支援。

（十）業(yè)主大會賦予的其他職權(quán)。

前款第二、三、四項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會批準。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

業(yè)主委員會應(yīng)當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當制定業(yè)主大會及業(yè)主委員會的管理規(guī)則。

業(yè)主能否參與物業(yè)管理公司招投標的過程？

業(yè)主對物管招標投標的權(quán)利應(yīng)通過業(yè)主委員會的職能來實現(xiàn)，不能親自參與這一投標過程。但往往在物業(yè)管理招投標的過程中，開發(fā)商經(jīng)常願意把先期買房的業(yè)主請到招標現(xiàn)場作爲評委之一，這種情況屬於個人行爲。