第一篇：沈陽市前期物業管理招投標管理規定

沈陽市前期物業管理招投標管理規定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業管理招投標管理規定

第一條 為進一步規范我市前期物業管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，依據國家建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 前期物業管理，是指在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

第三條 沈陽市房產局負責本市前期物業管理招投標活動的監督管理。各區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門負責本轄區內的物業管理招投標活動日常管理工作。

第四條 本規定所稱招標人，是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

本規定所稱投標人，是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

第五條 凡新建住宅物業必須通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

其他物業也應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第六條 在招標文件規定的投標期限內，投標人少于3個的，招標人可持招標文件,招標、投標情況的書面說明以及相關材料，向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，對符合規定條件的，予以批準。

住宅物業建筑面積小于5萬平方米的，建設單位可持《建設工程規劃許可證》以及其他相關的項目開發建設批準文件向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，依照物業管理區域的劃分情況予以核實，對符合規定條件的，予以批準。

第七條 前期物業管理招投標工作的完成時限；

（一）新建現售商品房，應在現售前30日完成；

（二）預售商品房，應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業，應在交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。

第九條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人及項目的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目情況等；

（二）物業管理用房的配備情況；

（三）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的編制要求等；

（五）評標標準和評標方法；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點、方法與程序等；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）物業服務合同的簽訂說明；

（九）其他事項的說明。

第十條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件。

區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。

第十一條招標人采取公開招標方式的，應同時在沈陽市房產信息網上發布免費招標公告。招標公告應包括以下內容：

（一）招標人的名稱、地址和聯系方式；

（二）招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下主要內容：

（一）投標函及投標人的基本情況；

（二）投標報價，包括物業管理費用的收支預算方案；

（三）物業管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標人應于開標前的3日內，從市房產局建立的物業管理評標專家庫中，采取隨機抽取的方式一次性確定評標委員會。

物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門派人監督確定評標委員會工作，并做好記錄，于當天向確定的評標委員會成員送達《評標邀請函》。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第十四條市房產局每年對物業管理評標專家進行資格確定，及時取消不稱職或者違法違規人員的專家評委資格。被取消專家評委資格的人員，不得再參加任何物業管理評標活動。

市房產局定期對物業管理評委專家進行有關法律法規、政策和業務培

訓。

第十五條招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門備案。

第十六條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄簽訂書面的物業服務合同。第十七條 其他各類物業項目的招投標活動，可參照本規定執行。第十八條本規定自2005年 9月 1日起施行。

第二篇：前期物業管理招投標評分標準

前期物業管理招投標評分標準

一、商務標（20分）

1、企業資質（3分）

二級以上3分，三級2分。

2、信用記錄（2分）

近三年內無不良記錄2分。

3、管理面積（1分）

10萬平米以上1分。

4、業績、榮譽（2分）

縣政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持證上崗情況（2分）

企業超過5人有合格上崗證每增一人加一分，最多加2分。

6、現場查看（10分）

環境衛生、綠化管理、消防設施、車輛管理、檔案管理等工作各1分，秩序維護工作4分。

二、技術標（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物業服務內容及標準（30分）

不漏項，標準量化。

3、收費標準（10分）

有量化計算過程。

4、服務理念及特色（2分）

對小區人群定位準確，服務細致，突出本企業服務特色。

5、機構設置及制度（2分）

機構明了，責任明確，制度明白。

6、人員配置及個人經驗（3分）

項目主任由管理經驗，培訓計劃周全，有三定方案。

7、8、維修計劃（2分）秩序維護計劃（4分）

裝備齊全，人、車出入有方案，定、動崗設置合理。

9、應急方案（2分）

包括停水、停電、火災、自然災禍。

10、裝修方案（4分）

裝修企業資質、人員資質、方案、合同、注意事項、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

資料接收、物業驗收、不合格處理、入住方案。

12、社區文化方案（2分）

定位、措施。

三、評標解答分（10分）

個人形象（1分），現場陳述（5分），解答準確（4分）。

四、影響分

內每一起信訪案件扣1分，最多扣5分；內沒有信訪案件不扣分；有書面表揚的每一起獎1分，最多獎5分。

第三篇：寧波市前期物業管理招投標程序

附件1

寧波市前期物業管理招投標程序

一、申請

由開發建設單位向轄區物業主管部門提交前期物業服務書面招標申請。

二、審核

轄區物業主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業項目應按規定落實到位的物業資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續。

三、編制招標文件

招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業管理有關收費標準報市物價部門備案。

四、招標領導小組會議

召開轄區物業管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業管理主管部門備案。

五、發布招標公告

按確定招標方式由招標單位發布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介（市三區、高新區、東錢湖旅游渡假區統一在《寧波日報》上發布，其他縣市區可在當地主要媒體上發布）公開發布招標公告，同時在寧波建設委員會網上發布。招標公告期應為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標條件的物業服務企業按規定時間攜投標意向書、資質證書和營業執照、管理業績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區招標辦公室報名。

由轄區招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家；少于3家的，應重新發布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經轄區物業主管部門同意并報市物業主管部門備案，可以協議方式選聘相應資質的物業服務企業。

七、招標預備會

1、投標單位向轄區招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件；逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

2、由轄區招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現場查勘。

八、投標文件制作

投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件（投標文件分為主、附屬標書兩部分）制作，并按招標文件要求密封，在規定時間送到指定地點。

九、開標、評標、決標（一個工作日）

（一）標書確認（上午）

公證人員查看投標文件密封情況，并統一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新

組織招標。

（二）評委抽?。ㄉ衔纾?/p>

在轄區招標辦的監督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區、高新區、東錢湖旅游度假區的評委從市物業管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區的評委在轄區的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標書評審（上午）

轄區招標辦將主標書發給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經評委評分和簽名后，現場密封，交至轄區招標辦。

（四）現場答辯（下午）

轄區招標辦召開現場答辯評標、定標大會?，F場答辯、定標大會程序如下：

1、現場答辯評標、定標大會由轄區招標辦派人主持，公證機構到場全程公證；

2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單；

4、投標人現場抽取答辯順序號；

5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現場陳述時間在15分鐘內，現場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定；

6、評委對投標人現場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統計結束后，公證機構現場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分；

8、統計并公布每個投標人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標；

10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞；

11、招標人向中標人發中標通知書；

12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

十、中標公示

中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當地主要媒介上進行公示

十一、簽訂前期物業服務合同。

中標通知書發出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業服務合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區物業管理主管部門備案。

十二、辦理相關移交工作。

前期物業服務合同簽訂后5日內，招標單位按規定向中標單位辦好相關移交工作。

第四篇：西安市前期物業管理招投標管理暫行規定

西安市前期物業管理招投標管理暫行規定

第一章總則

第一條為了規范前期物業管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《西安市物業管理條例》相關規定，結合我市實際，制定本規定。

第二條本市行政區區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本規定。

第三條市房屋行政管理部門負責全市物業管理招標投標活動的監督管理工作。

第四條長安區、臨潼區、閻良區及市轄縣物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理工作。

第五條物業管理招標投標應遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第六條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者物業管理區域規劃總建筑面積不超過3萬平方米的，經所在地物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第七條政府提倡住宅物業以外的其他物業的建設單位通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第八條新建商品物業按照建管分離的原則，建設單位在商品房銷售（預售）之前完成，已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委托合同到期前完成。沒有按規定簽訂物業服務合同并在行政主管部門進行合同備案的，商品房預售項目審批部門不予核發《商品房預售許可證》。

第九條任何單位和個人不得限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式干涉物業管理招標投標活動。

第二章招標

第十條本規定所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位。

第十一條物業管理招標由招標人依法組織實施。

招標人可以直接組織招標，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招標人直接組織招標的，應當具有編制招標文件和對投標人進行資格評審、組織評標的能力；具有招標工作經驗的人員和相應的專業力量。

第十二條招標人應根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件一般應包括以下內容：

（一）、招標人或其委托代理機構的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等;

（二）、招標項目基本情況，包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產權性質、房屋幢數、套（間）數、建筑結構及其配套的設施設備、環境條件、投標報件所需的各類技術參數和指標、物業檔案、物業總平面圖、物業管理用房配置、專項維修資金建立情況等。

（三）、物業管理服務內容及標準。

（四）、對投標人及投標書的要求，含投標人的資質條件及投標書的格式、主要內容（包括是否要求投標書中有投標人的基本情況、份數等）。

（五）、投標報價要求、評標方法和標準。

（六）、物業服務合同的簽訂說明（包括是否將投標文件作為物業服務合同的附件）。

（七）、招標實施方案（包括組織解釋招標文件及實地考察物業的時間、開標時間、地點、方法與程序等）。

（八）、投標書密封要求和送達的截至時間、地點及方式。

（九）、悔標的責任。

（十）、其他事項說明及法律法規政策規定的其他內容。

招標文件可載明投標保證金，對未中標人編制投標文件的經濟補償，中標后履約保證金等內容。

第十三條物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

下列物業管理項目應當公開招標：

（一）規劃總建筑面積10萬（含10萬）平方米以上的多層項目；

（二）規劃總建筑面積5萬（含5萬）平方米以上的高層項目；

（三）規劃總建筑面積7萬（含7萬）平方米以上的多層、高層混合項目。下列物業管理項目可以邀請招標：

（一）規劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上10萬平方米以下的多層項目；

（二）規劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上5萬平方米以下的高層項目；

（三）規劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上7萬平方米以下的多層、高層混合項目。

招標方式一經確定，中途不得變更。

第十四條招標人采取公開招標方式的，應當按照有關規定在指定的報刊、信息網絡或者其他媒介發布招標公告。招標公告應包括以下內容：

（一）、招標人的名稱、地址、聯系方式。

（二）、招標物業項目的名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況。

（三）、投標資格條件，報名的地點、期限。

（四）、獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

招標人采用邀請招標方式的，應報請所在地物業管理行政主管部門批準后，招標人應向3個以上（含本數）具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十五條招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，到項目所在地物業行政主管部門備案。

備案時招標人應提供以下資料：

（一）、招標人的相關資格證明文件，包括物業區域的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及總平面圖等復印件。

（二）、招標公告或者投標邀請書。

（三）、招標文件。

（四）、重新選聘物業管理企業的，應提供原物業服務合同。

（五）、招標人直接組織的，應提交招標小組和工作秩序等資料；招標委托招標代理機構的，應提交招標代理委托合同。

（六）、法律法規規定的其他資料。

備案機關對備案材料內容不完整的，有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十六條采用公開招標的，招標人可以根據招標文件的規定，對投標人進行資格預審。

實行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件應當包括資格預審申請書，申請人須知以及需要投標人提供的技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷業績等證明，物業行政主管部門出具的資質核對證明材料。

第十七條經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標人告知資格預審結果。

資格預審合格的投標人過多的，招標人可從中優選5個以上資格預審合格的投標人。

第十八條招標文件發售時間不得少于5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截至之日止，不得少于20日。

第十九條招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第二十條招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在投標人踏勘物業項目現場。

第二十一條招標人不得向他人透露已設的標底，已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的具體情況。在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。

第二十二條招標人設有標底的，標底必須保密。

第二十三條通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

（一）、預售新建商品房項目的，應當在取得《商品預售許可證》之前完成。

（二）、新建現售商品房項目出售的，應當在現售前30日內完成。

（三）、非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日內完成。

（四）、重新選聘物業服務企業的物業管理項目，在物業服務合同屆滿或解除前完成。

第三章投標

第二十四條本規定所稱的投標人是指響應物業管理招標，參加投標競爭的物業管理企業。

投標人應當具有相應物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。第二十五條投標人應當按照文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當書面向招標人提出，不得附有招標人不能接受的條件。投標文件包括以下內容：

（一）、投標函。

（二）、投標報價，包括物業服務費收支預算方案。

（三）、物業管理方案，包括物業服務理念與目標、物業管理服務機構運作方法及管理制度目錄，物業管理服務人員配備，物業管理服務分項標準與承諾。

（四）、對招標文件所列其他內容的陳述。

（五）、招標文件要求提供的其他材料。

第二十六條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章的投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后應向投標人出具簽收收據，并按要求加以妥善保管。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。

第二十七條投標人在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照本規定第二十七條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。第二十八條投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得與招標人串通投標，不得排擠其他投標人的公平竟爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益、業主利益或者他人的合法權益。

第四章開標、評標和中標

第二十九條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截至時間的統一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第三十條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加，并應在所在地物業管理行政主管部門監督下進行。

開標時，由投標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封、宣讀投標人名稱、投標報價和投標文件的其他主要內容。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第三十一條開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守評標規則，評標委員會應當認真公正、誠實、廉潔地履行職責。

第三十二條物業管理評標專家有招標人在開標前3日從所在地物業管理行政主管部門建立的評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定，評標委員會應推選一名評標委員會負責人，具體負責組織評標工作，在評標必須公開前予以保密。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。

第三十三條建設單位依法通過招投標方式選聘物業管理企業的，評標委員會應當由招標人代表和物業管理專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少于總數的2/3。

依照國家相關規定，招標人不從依法組建的物業管理評標專家庫中抽取專家的，評標無效。

第三十四條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分，現場答辯等情況進行綜合評標。

除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

第三十五條評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。向招標人提出書面評標報告，推薦不超過3個有序的合格的中標候選人。

第三十六條依法應當進行招標的物業管理項目，因評標委員會已否決不合格的投標，或確定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。第三十七條招標人應當在公示期5個工作日滿后按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十八條招標人應當在確定中標人之日起3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力，中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的應當承擔法律責任。

第三十九條招標人應當自確定中標人之日起15日內向所在地物業管理行政主管部門備案。

備案資料應包括評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書等。

第四十條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

合同簽訂之日起15日內應當向物業所在地物業管理行政主管部門備案。

第四十一條招投標活動結束后，招標人或者原物業管理企業應按本規定，辦理物業管理承接驗收手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房。

第五章附則

第四十二條 本規定中的住宅物業的建設單位，未通過招投標方式選聘物業管理企業的或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業，按《西安市物業管理條例》第八十五條規定予以處罰。

招投標活動中的違法違規行為，依照有關規定處罰。

第四十三條招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應當承擔相應的法律責任。

第四十四條本規定自2010年12月1日起施行。

第五篇：關于進一步加強前期物業管理招投標的若干意見

關于進一步加強前期物業管理招標投標工作的若干意見

甬建綜[2004]304號

各縣（市）、區建設局、物業管理主管部門：

為進一步規范物業管理招標投標工作，促進物業管理市場公平競爭，根據國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，結合我市近年來前期物業管理招標投標實踐，為進一步加強我市前期物業管理招標投標工作，現提出以下意見，請遵照執行：

一、擴大適用范圍海曙、江東、江北、鎮海、北侖、鄞州區及市科技園區、東錢湖旅游渡假區、大榭開發區范圍的房地產開發項目和分割出售物業在未成立業主大會前選聘物業管理企業的，均應按本實施意見及《寧波市物業管理招標投標暫行辦法》有關規定開展招標投標活動。各縣（市）可參照本意見對當地的前期物業管理招標投標工作作相應調整。

二、根據物業規模確定招標方式新建的總建筑面積在4萬平方米以上（含4萬平方米）的多層住宅，3萬平方米以上（含3萬）的小高層住宅，2萬平方米以上（含2萬）的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區）項目，都應實行公開招標。

小于上述規模的物業或公開招標的投標人少于三個的，經屬地物業管理主管部門核實，報市建設委員會備案，招標人可采用協議的方式選聘相應資質的物業管理企業。

招標人可以推薦一家物業管理企業參加前期物業管理投標，被推薦的企業所具備的條件應不低于招標文件所規定的投標單位要求。

三、逐步建立市、區兩級招標投標制度海曙、江東、江北三區，市科技園區、東錢湖旅游渡假區的前期物業管理實行市、區兩級招標投標制度，區級前期物業管理招標投標在屬地物業管理主管部門指導和監督下實施。市級前期物業管理招標投標在市建設委員會指導和監督下，于市招投標中心內實施。

符合下列條件之一的物業納入市級前期物業管理招標投標范圍：

1、30萬平方米以上的多層住宅小區（含混合性物業）； 2、15萬平方米以上的小高層住宅；

3、10萬平方米以上的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區）；

4、建設單位提出書面申請要求市級前期物業管理招標，并經市建設委員會同意的項目。

混合性物業是指一個物業管理區域內有多層、小高層、高層等多種物業。

四、明確保證金額和返回方式為約束和規范投標人的投標行為和履約行為，前期物業管理招標投標中設投標保證金和履約保證金。

投標保證金額度為人民幣5000元，在投標人報名時向屬地物業管理主管部門交納，用于約束投標人正常參加投標活動，并

在招標結束后三日內返還。

履約保證金按招標物業每平方米建筑面積一元確定，但總額不超過30萬元，在中標合同簽訂當日由屬地物業管理主管部門代表未來業主向中標人代收保存，用于約束中標人的履約行為。屬地物業管理主管部門應開設履約保證金專存帳號，并以每個物業項目名義單獨記帳，不得將履約保證金挪作他用。委托合同期滿或業主大會成立后，屬地物業管理主管部門應當在一個月內組織查看中標人履約情況，并結合招標人意見，返回相應的履約保證金。

五、依法組建物業管理專家評委庫，隨機抽取評委

市物業管理專家評委庫由市建設委員會負責組建。

每個物業的評標由7-11名評委組成的評標委員會負責。評委總數應為單數，具體組成人數由招標人會同屬地物業管理主管部門根據實際情況確定。

除建設單位選派的一名評委外，其余評委應當從市物業管理專家評委庫中采取隨機抽取的方式確定。招標人有推薦單位的，由公證人員抽取評委，招標人無推薦單位的，由招標人抽取評委，并在物業管理主管部門的監督下，由招標人或公證人在封閉房間抽取，其他人員回避。評委有兩次被抽到而未參加評標會議的，視為自動放棄評委資格。

其他縣（市）實施物業管理招標投標時，也可在市專家評委庫中抽取。

有下列情況之一的，已抽取的專家應回避并重新抽取；

（一）專家所在單位同投標單位屬同一上級主管部門；

（二）專家所在單位有下屬物業管理企業參加投標的；

（三）專家有自身所在企業參加投標的；

（四）專家同參加投標的物業管理企業負責人有明顯的親屬關系。

（五）專家與投標單位之間有直接利益關系的。

六、適當調整附加評分細則

（一）對投標單位擬定的物業管理處主任，要求一是必須具有物業管理企業經理上崗證；二是大專以上（含大專）文化水平；三是二年以上物業管理工作經驗。上述每缺一項扣0.5分。

（二）管理業績分自開標之日前兩年內所取得的業績為有效記分，具體為：獲得部級示范為5分，獲市級示范為3分，獲市級優秀（先進）為2分，獲區級示范（優秀）為1分，投標單位有多級稱號的，以最高級別為準。

本實施意見自8月1日起實施，原《寧波市物業管理招投標暫行辦法》中與本意見不一致的，以本意見為準，在具體實施過程遇到的問題和困難請及時與我委聯系。

二○○四年七月二十日