第一篇：物業管理招標的方式

物業管理招標的方式

物業管理招標的方式按不同的劃分標準有不同的分類：

(一)按物業管理服務的范圍分類

1、常規性的物業管理招標

指以居住型、非收益性物業及所屬的設備、設施、周圍場地等維修、保養管理等為主要內容的物業管理招標活動。這類招標活動著重于常規性管理服務，以便為業主及使用人提供良好的生活和活動環境。

2、經營性的物業管理招標

指各類經營性管理服務的招標，如辦公樓、商務樓、賓館、度假村等各類收益性物業。這一類的物業價值比較高，管理服務的標準也比較高。

居住型物業除了常規性管理服務項目外，還增加代理經組、代辦營銷等項目也屬于經營性的物業管理招標。經營性物業管理服務招標的內容與范圍大于常規性物業管理招標。

(二)按物業管理招標項目分類

1、全方位物業管理招標

也稱全項目物業管理招標，包括對建筑物本體及附屬的設備、設施的日常維修管理，環境的清掃保潔、綠化、安保服務，及代理經租等綜合性物業管理內容為目標的招標活動。招標單位 可把其中的一項內容委托給某一專業公司，或把所有的項目委托給某一具有較完備的管理服務體系的物業管理公司經管。

2、單項目物業管理招標

針對物業綜合管理服務中的某一事項，如電梯、水泵的保養，安保，樓宇清掃，綠化等項目，由業主委員會或物業管理公司向社會上招聘專業對口的服務公司擔任此項工作的服務和管理。其特點是專業化程度高，管理質量好。并且，可以通過規模經營提高效益。

(三)按招標對象的廣度分類

1、公開招標

由招標方通過各種媒介，如報刊、廣播、電視或專門刊物上刊登招標廣告。凡對此有興趣的物業管理企業都可以購買資格預審文件，預審合格可購買招標文件進行投標。這種招標方式的優點是有較大的選擇范圍，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、服務良好、信譽卓著的物業管理公司，也有助于開展競爭，打破壟斷，能促進物業管理企業努力提高管理經營水平。但

是，由于參加競爭的物業管理公司較多，增加了資格預審和評標的工作量。

2、邀請招標

也稱有選擇的招標方式，即由招標單位向預先選擇的數目有限的物業管理公司發出邀請書，一般邀請不超過十家。這種招標方式可以保證投標單位有相關的資質條件和管理經驗，信譽可靠。但由于招標范圍有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、報價上有競爭力的公司。

3、議標

也稱非競爭性招標或稱指定性招標。招標單位邀請一家，或幾家物業管理公司分別協商談判，被邀請的對象一般是具有信譽的優勝者。這實際上是一種合同談判的形式。其優點是可以節省時間，容易達成協議，迅速開展工作。這種方式一般適用于對邀請方具有一定業務聯系和比較熟悉的物業管理公司，或具有特殊管理要求的物業。

4、兩段招標

根據物業管理招標內容不同，可采用不同的招標方式，例：保安、綠化實行公開招標，物業及設備維修養護實行邀請招標，或者議標等。

(四)按物業管理招標的主體分類

1、前期物業管理招標

指物業竣工交付使用起至業主委員會成立前由發展商主持的物業管理招標方式。前期物業管理一般到業主委員會成立。業主委員會成立后如想繼續聘用原物業管理公司管理，應簽訂續聘委托管理合同，或者重新聘用物業管理公司，這樣，物業管理就轉入經常性管理階段。

2、經常性物業管理招標

指由前期物業管理轉入經常性物業管理，由業主委員會主持的物業管理招標方式。該方式的特點是：物業管理進入業主自治管理及相對穩定狀態，投標單位如想在市場競爭中獲勝，必須從長遠目標出發，制定“高效優質”的經營方針，參與投標，以獲取長遠利益。

3、委托咨詢型物業管理招標

無論是發展商還是業主委員會，都可以通過委托專業的咨詢中介服務機構代理物業管理招標。此種方式能提高物業管理招投標活動的質量，選擇那些管理服務優良的物業管理公司及專業公司進行管理。這種方式雖然增加了物業管理招標的中介服務費用，但是卻能為招標方，特別是業委會提高招標工作的質量，選聘到合適服務對象。

[編輯]物業管理招標的范圍

1.確定項目是否應該招標的原則

在闡述物業管理招標范圍之前，有必要先對招標范圍的概念予以說明。

招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。

根據我國《招標投標法》

“三原則”是我國物業管理招標范圍發展的方向和趨勢，用它來指導界定物業管理招標范圍具有合理性和現實意義。

首先，根據“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(如圖書館等)其物業管理都應實行招標。由于這些物業所承載的人流量巨大，其物業管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業管理一般都應實行招標。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經實行了全套的招標，物業管理招標不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業小區也應該實行物業管理招標。因為，對于生活著數萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區來說，無疑是一個 “小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據

4.招標單位的資格預審：公開招標的招標人，可以根椐招標文件的規定對投標申請人進行資格預審，但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內容通常有：企業營業執照、資質等級證書、質量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書；管理規模；以住業績，已承擔的項目，主要負責人的經歷和企業背景情況等證明材料。經資格預審后，公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。

5.發售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等：招標人應在招標公告規定的時間內，向符合條件的物業管理投標單位發售標書，并根椐實際情況，向他們提供有關設計圖紙，技術資料等，以利于投標單位在規定的期限內編制出符合本物業區域管理具體情況的投標書。

6.組織投標單位現場勘察答疑。投標單位在準備投標文件時，可能會向招標單位提出一些問題，要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況，盡快安排有關工作人員，在指定的時間和地點召開投標前會議，或安排投標單位實地勘察物業現場，由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發送給所有的招標文件收受人，招標人對發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，澄清或修改文件為招標文件的組成部分。

7.接收和收存投標書。招標人要按招標文件規定的時間(公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經審查，如認為收到的文件各項手續齊全或符合招標文件規定，應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標文件，對于在規定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金)，為無效的投標文件，招標人應該拒收，并原封不動地退回投標單位。

8.組織開標。招標人應按招標文件中明確規定的時間和地點組織開標，開標時間由招標人主持，邀請所有投標人參加，招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封，并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。公開召開的物業管理招標、開標答辯會，邀請業主代表、物業管理主管部門、公證機構參加

9.評價和確定中標單位。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，在保密的情況下進行(除現在答辯部分外)，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并根椐標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分，同時對評標結果簽字確認。完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并

按照招標文件規定的評標標準和評標方，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人，在評標過程中也可召開現場答辯會，但應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

招標人按照中標候選人的排序確定中標人，當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定中標候選人為中標人。

10發出中標或未中標通知書。招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人，發出中標通知書，同時也應將中標結果通知所有投標人，并應返還其投標書及投標保證書。

11.與中標單位簽訂物業服務合同。招標方在通知投標單位中標時，應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標方簽度物業服務合同。如果中標單位在期限內拒不簽約，則招標單位有權沒收該物業管理企業的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

12.招標結束。對招標活動進行總結，結算招標活動有關費用，對招標資料進行整理、歸檔。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案，備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方潛能及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第二篇：物業管理招標程序

物業管理的招標程序主要分為如下8個步驟： 1.成立招標領導小組

招標人在政府房地產行政主管部門指導、監督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業的范圍，并對招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系;編制招標文件;發布招標公告或投標邀請書;對投標人進行資格審查;向投標人發放招標文件和提供相關技術資料;組織投標人現場踏勘和答疑;制訂標底和評標方法;發布中標結果等。

2.編制招標文件

招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;(2)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內 容等;(4)評標標準和評標辦法;(5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等;(6)物業服務合同的簽訂說明;(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

3.公布招標公告或發出投標邀請書

招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

4.發放招標文件

招標文件的發放應當按照招標公告或投標邀請函規定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發布招標公告和發出投標邀請函后不得終止招標。

一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業現場，在投標人進行現場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

5.投標申請人的資格預審

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資質文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

6.接受投標文件

投標人應按照招標文件規定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發給回執，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

7.成立評標委員會

招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的z/3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。

評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

[FS:PAGE] 8.開標、評標和中標(1)開標

開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：由投標人或者其推

選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標人當眾予以拆封。開標過程應當進行記錄，并由招標人存檔備查。

(2)評標

開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據招標文件規定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業管理項目的所

有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

(3)中標及簽訂合同

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合司。

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

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第三篇：物業管理招標文件

華盛錦盈嘉園物業管理招標文件

第一部分 投標邀請

按照國務院《物業管理條例》和三水區建設局關于前期物業管理招投標的有關規定，現決定對華盛錦盈嘉園的物業管理服務進行邀請招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

一、招標項目的簡要說明

本項目位于佛山市三水區西南街道口岸大道與口岸二街交界處。本項目規劃設計的物業類型為：以小高層為主的商住小區。

本項目總用地面積32508.6平方米。

本項目總建筑面積75179.08平方米。其中商鋪及其他面積:2753.06平方米,首層架空面積:997.58平方米,半地下室車庫:11056.38平方米,小車位:460個(地上166個,車庫294個),摩托車位:69個.本項目共計建筑物14幢（其中11層住宅12幢，6層住宅3幢）； 本項目共計住宅單元：533個

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于年月開工建設，共分期開發建設。第一期工程計劃于年 月竣工并交付使用；整個建設項目于年月全部建成竣工交付使用。

三、物業管理用房的配置情況

1、物業管理企業辦公等用房：建筑面積為平方米；坐落位置：。

六、保證金的繳納

1、投標人在領取招標書的同時繳納投標保證金2000元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業服務合同后5日內退還保證金，不計利息。投標前所發生的一切費用由投標人自行承擔。

2、未按規定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。

七、投標地點：華盛錦盈嘉園售樓部

八、投標截止時間2009年5月20日，逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。

九、招投標說明會：2009 年5月10 日9 時30 分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。

十、投標人可在收到招標文件以后自行組織查看現場。

十一、開標時間、地點

1、開標時間：2009年5月25日9時30分

2、開標地點：佛山市三水區建設局6樓會議室

第二部分 技術規范及要求

本物業的環境設施設備具體技術規范與要求如下：

一、物業管理服務的內容

1、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的管理及維修養護；

2、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護；

3、物業管理區域內的綠化養護和管理；

4、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

5、供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；

6、物業管理區域的日常安全巡查服務；

7、物業檔案資料的保管及有關物業服務費用的帳務管理；

8、物業管理區域內業主、使用人裝飾裝修物業的服務；

二、物業管理服務的要求

1、按專業化的要求配置管理服務人員；

2、物業管理服務與收費質價相符；

三、物業管理服務標準

1、物業共用部位的維修、養護和管理服務標準

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理服務標準

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準

4、公共綠化的養護和管理標準

5、車輛停放管理服務標準

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務標準

7、裝飾裝修管理服務標準

8、物業檔案資料管理標準

9、其他服務標準

四、物業服務費的結算形式（包干制/酬金制）。

五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設施及說明(詳見附件2)。

第三部分 投標人須知

一、總則說明

（一）適用范圍

1、本招標文件僅適用于本項目的物業管理服務。

（二）定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。

（三）合格的投標方

1、經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。

（四）投標費用

1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

二、投標文件的編寫

（一）投標文件格式

1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。

2、管理服務理念和目標

結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標。

3、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務人員配置

根據物業管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

5、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案

（1）對物業共用部位、業主或使用人自用部位提供維修服務的方案；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修方案；

（3）業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）物業管理區域內環境清潔保潔方案；

（6）物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；

（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案；

6、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；

（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；

（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（6）消防應急措施。

7、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

8、智能化設施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

10、提供（《業主臨時公約》/《業主公約》）的建議稿。

（二）投標報價

1、投標方應根據招標文件的要求寫明本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。

（三）投標文件的份數和簽署

1、投標方應根據本招標文件的要求，編制投標書共3套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。

2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

三、投標文件遞交的要求和無效

1、投標文件的密封

投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。

2、投標文件的修改和撤銷

（1）投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。

（2）投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。

3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的；

（5）附有招標人不能接受條件的。

四、開標和評標

1、開標的方法與程序

2、評標標準和評標辦法

（1）招標方根據有關規定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設5人。其中，招標人指派1人，三水區建設局1人，由招標人從市物業管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員3人。

（2）評標標準

（3）評標辦法

五、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

（一）中標人的確定

1、招標方在投標截止之日起30日內（最長不超過30日）確定中標人。

2、招標方在確定中標人之日起3日內以書面形式向中標人發出中標通知書。中標通知書一經發出即發生法律效力。

3、招標人在向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

（二）悔標責任

中標人接到中標通知書7日后（最長不超過30日），無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數額的，對超過部分按賠償；

（三）物業服務合同的簽訂說明

最低報價不是被授予合同的保證。

（四）物業服務合同的簽訂

1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業服務合同。

2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業服務合同的依據。

第四部分 其他事項

1、本項目物業服務費收取標準，按照中標價格確定。

2、招標人發現投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求予以賠償。

3、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力；

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理企業資質證書、法人代表的授權委托書等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業績等情況。

第五部分 附件

附件1：

本物業主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區出入口共計處；分設在路，路和路。

五、小區智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標。

附件2：

本項目公建配套設施及說明

第四篇：招標方式證明格式

很快又要年底了，各大項目都在招標，接下來小編為你帶來招標方式證明格式，希望對你有幫助。

總則工程說明

對工程的說明見招標須知前附表（以下簡稱“前附表”）第1欄，名稱見第2欄所述。資金來源

＿＿＿＿＿（業主名稱）（以下簡稱“業主”）已籌集到一筆以多種貨幣構成的資金，用于＿＿＿＿＿（工程名稱）的投資費用。該投資費用的一部分將用于邀請投標合同項下的合格支付。合格條件與資格要求

3.1 本招標面向投標人。

3.2 根據本合同所提供的全部貨物和服務必須來源于合格的國家，本合同下的所有開支也僅限于這些貨物和服務。

3.3 在本款中“原產地”一詞是指開采、種植、生產貨物的地點以及提供服務的地點。

貨物是指經過工廠制造、加工或對其零件進行實質性的重大組裝而生產的，其產品在基本特征或使用目的及應用方面與其元件有實質性的區別，且得到商業上的承認。

3.4 貨物及服務的產地與投標人的國籍無關。

3.5 為具有簽訂合同的資格，投標人應提供令業主滿意的證據，證明其具有本須知第3.1款中規定的資格和具有足夠的資產及能力來有效地履行合同。為此所有提交的標書應包括下列資料：

（a）公司、商行、股份公司或聯營體各成員的機構組成或法律地位、注冊地點、主要營業地點的原始文件的副本；

（b）投標人（或聯營體各方）在過去五年和現在正在進行的與本合同工程相似的經驗和合同履行情況；

（c）按第四章表的格式提供完成合同所需的主要施工機具與設備；

（d）按第四章表的格式提供擬在現場或不在現場進行管理，或實施合同的主要人員資格和經歷；

（e）按第四章表的格式提供擬定的分包金額超過投標價格10％的分包內容與分包人名單；

（f）投標人（或聯營體各方）的財務狀況，包括最近三年的損益表，資金平衡和審計報告，以及今后兩年內的財務預測和投標人（或聯營體的授權代表）給予向其開戶行了解資信的授權書；

（g）有關目前涉及投標人的訴訟案的資料。

3.6 兩個或多個公司聯合投標時，應符合下列要求：

（a）投標書以及中標后的合同協議書應金字使所有聯營體成員均受到法律約束；

（b）應推薦一家聯營體成員作為主辦人，且應提交一份授權證書，證明其主辦人資格。授權證書須有所有聯營體成員的合法代表簽署；

（c）聯營體主辦人授權代表為任何或全部聯營體成員承擔責任和接受指示。合同的整個實施（包括交付）應全部由聯營體主辦人負責；

（d）所有聯營體成員應對按合同條件實施合同共同或分別承擔責任。在（b）款的授權書中，以及在標書和協議書（如果中標的話）中應對此作相應聲明；

（e）聯營體成員之間簽訂的協議書副本應隨標書提交。沒有業主的批準，不得改變工作分工。

3.7 資格預審合格的投標人應主動按3.5款的要求更新和補充資格預審時的資料，特別是應該說明投標時（以投標截止日28日以前為限）投標人正在進行的工程細節。

3.8 不允許通過資格預審的投標人之間再形成新的聯營體進行投標，但允許為加強其經濟與技術實力吸收新的成員，并應先行獲得業主的批準。這一批準必須在投標截止日期前三十五天以上提出。為此向業主提出的要求必須按資格預審文件的要求，提供新增加成員的所有人員、技術和商務材料（按資格預審申請表1～10填寫）招標時間表

粗略的招標時間安排見前附表第三欄中的說明。投標費用

投標人應承擔其標書準備與遞交所涉及的一切費用，不管投標結果如何，業主對上述費用不負任何責任。現場考察

6.1 投標人應對工程現場及其周圍環境進行現場考察，以獲取那些需用自己負責的有關投標準備和簽署合同所需的所有資料。現場考察的費用由投標人自己承擔。

6.2 經業主允許和事先安排，投標人及其代表方能進入考察的現場。但明確規定：投標人及其代表不得讓業主在考察中負任何責任。投標人及其代表必須承擔那些進入現場后，由于他們的行為所造成的人身傷害（不管是否致命）財產損失或損壞，以及其他任何原因造成的損失、損壞或費用。

招標所需文件招標文件的內容

7.1 用于招標目的而發售的本合同的招標文件包括下列文件及按本須知第9款發出的修改書和第17款發出的標前會議紀要。

第1章 投標邀請書

第2章 投標須知

第3章 合同條件

合同格式

投標書格式

投標書附錄

指定材料表

合同協議書格式

投標保函格式

履約擔保書及動員預付款銀行保證書格式

授權書格式

第4章 輔助資料表

第5章 技術規范

第6章 工程量清單

第7章 圖紙

第8章 參考資料

7.2 投標人應認真審閱招標文件中所有的須知、條件、格式、條款、規范和圖紙。如果投標人的標書不能滿足本須知的要求，責任由投標人自負。根據第26款的規定，不符合招標文件要求的投標書將被拒絕。

7.3 凡獲得招標文件者.無論投標與否，均應對招標文件保密。招標文件的澄清

要求澄清招標文件的投標人應不晚于投標截止時間35天以前按投標邀請中的地址書面、電傳、傳真或電報的方式通知業主。業主將以書面、電傳、傳真或電報的方式在開標的28天以前答復（包括對詢問的解釋，但不說明詢問的來源）所有獲得投標文件的投標人。招標文件的修改

9.1 業主在投標截止日前的任何時候，可因任何原因，對投標文件進行修改。這種修改可能是業主主動作出的，也可能是為了解答投標商要求澄清的問題而作出的。

9.2 修改書將以書面、電傳、傳真或電報的方式發給所有獲得招標文件的投標人并對他們起約束作用。投標人收到修改書后，應立即以電傳、傳真或電報的方式通知業主，確認已經收到修改書。

9.3 為了給投標人合理的時間，使他們在準備投標書時把修改書考慮進去，業主可以按20款規定酌情延長遞交投標書的截止時間。

投標準備投標的語言

投標書及投標人與業主之間的與標書有關的來往函電和文件均應使用漢語/英文。投標人隨投標書提供的證明文件和印刷品可以使用另一種語言，但其中有關段落須配有恰當的漢語/英文翻譯，標書的解釋應以漢語/英文為準。組成投標書的文件

投標人準備的投標書應包括：投標書及其附錄；授權書；投標保證金；報價的工程量清單；輔助資料；證明合格條件和資格的資料；選擇報價和按本須知規定提交的其他所有的資料。

必須毫無例外地使用招標文件提供的投標書格式，工程量清單和輔助資料表（但表可以同樣格式擴展，投標保證金的方式接15.2款的規定可以選擇）投標價格

12.1 除非招標文件中另有規定，投標是指本須知第1章第1款中說明的合同全部作，并且此投標是以投標人提交的單價和金額為基礎的。

12.2 投標人應填寫工程量清單所述的所有工程項目的單價和金額（不管數量是否表明），當實施合同時投標人沒有填入單價與金額的項目，將心予支付，并認為此項目費用已包括在工程量清單的其他單價和金額之中。

12.3 所有根據合同或其他原因，截止到投標截止日前28天，由投標人支付的所有關稅、稅收和其他征稅，都要列入投標入呈報的標書中的單價與金額中。業主將據此對標書進行評價和比較。

12.4 價格調整。據合同條款第70款的規定，投標人填寫的單價和金額在合同實施期間可以予以調整。投標人應完成輔助資料表并隨投標書提交合同條款第70款所要求的其它支持材料。

12.5 若本招標被劃分為幾個“合同包”，則允許投標人對其中一個或全部“合同包”投標。

（a）每一個合同包將根據其自身的特點進行評審并分別地簽署合同。因此，投標人應針對不同的合同包分別報價。

（b）投標人對一個以上的合同包投標時，可提供一個特定的下降額（折扣），如果對一個以上的投標中標的話。此種投標折扣將在評標時予以考慮，以決定是單個地還是幾個包合在一起授予。投標貨幣與支付貨幣

13.1 投標書的單價與金額全部用前附表第4欄所述的指定貨幣報出。投標人如果希望合同中來自中國以外的工作量用一定比例的外幣給予支付（即“外幣需求”）時應將任何一種外幣支付的比例在輔助資料表i“當地與外幣需求”表中列明，此種比例應為所需外幣占標價（不包括暫定金）的百分比，或（i）完全使用投標人所在國貨幣或由投標人選擇（ii）完全使用美元。如果投標人希望支付一定比例的除（i）和（ii）以外外幣，則應按上述的方式指出其所需的外幣的百分比。根據標書中所列百分比，并根據下面13.2款所規定的匯率，按第28款之規定進行折算和比較。

13.2 投標人應采用在投標截止時間前28天當日中國銀行北京總行公布的賣價匯率來換算貨幣。如果某些貨幣沒有公布匯率，則投標人應說明所使用的兌換率及其來源。為支付目的，編寫投標書時采用的匯率在本合同實施期間保持不變，以使投標人不獨自承擔匯率變化的風險。

13.3 投標人擬需要的外幣及當地貨幣總額應在輔助資料表1（當地貨幣與外幣需求）中列明。投標在表1附錄中至少應說明所需下列貨幣的使用范圍：

（a）外幣：

（1）用于工程直接雇用的外籍雇員的外幣；

（2）上述雇員的社會福利費，保險金和醫療保健費，以及國際旅差費；

（3）工程所需進口的材料費用（用于臨時和永久性工程）；

（4）工程所需的進d機械設備（包括主要備付）的折舊費和使用費；

（5）進口材料、機具、設備（包括零備件）的保險費和運費；

（6）與工作有關且在中國以外發生的管理費、雜費和財務費用。

（b）中國貨幣：

（1）當地勞務；

（2）當地材料；

（3）當地機械設備的折舊；

（4）其他當地服務；

（5）在中國國內的管理費、雜費和財務費用。

13.4 業主可能會要求投標人澄清其外幣需求，并提出令人滿意的證據，證明單價且表i中的數額是合理的，符合第13.1款的要求。根據合同條款第72款的規定在工程進展中外幣的百分比可能會根據業主與承包人之間的協議而進行調整，以反映會同中外幣需求的實際變化。

13.5 投標人應完成輔助資料表“合同支付量估算表”并以表格的形式列明預期的工程期間將進行的主要工程量。投標書的有效期

14.1 自第23款規定的投標截止日期算起，投標書有效期為如前附表第6欄所述的日歷日。

14.2 在原定投標有效期滿之前，如果出現特殊情況，業主可向投標人找出延長有效期的要求。這種要求和答復應以書面、電傳、傳真或電報的形式進行。投標人可以拒絕這種要求而不失去他的投標保證金。同意延期的投標人，不需要也不允許修改他的標書，需要相應地延長投標保證金的有效期，在延長期內，本須知第15款關于投標保證金的退還與沒收的規定仍然適用。投標保證金

15.1 投標人應與投標書一起提供一筆不少于如前附表第7欄所述的人民幣金額或相當于該金額的可自由兌換的外幣作為投標保證金。

15.2 根據投標人的選擇，投標保證金可以是現金保兌支票、銀行匯票，不可撤銷信用證或下列銀行出具的保證書。

（a）中國銀行；

（b）中國銀行在海外的往來銀行，通過中國銀行轉開；

（c）其他在中國開業的中國或外國的銀行；

（d）經業主認可的其他外國銀行。

銀行保證書的格式，應符合招標文件的格式要求；也可采用其它格式，但須事先得到業主的批準。信用證、銀行保證書的有效期應超出投標書的有效期28天。

15.3 按本項第14款，如果投標人同意適當延長投標書有效期的話，投標人應將投標保證金的有效期按15.2款規定相應地延長。

15.4 對于未能按要求提交保證金的投標書，業主可以視為不響應投標而予以拒絕。

15.5 未中標的投標人的保證金將盡快清退，最遲不超過規定的標書有效期期滿后的28天。

15.6 中標人的投標保證金，在簽約并按要來提供了履約保證金后，予以退還。

15.7 如有下列情況將沒收投標保證金：

（a）投標人在標書有效期內撤回其投標書；或

（b）中標人未能在規定期限內：

（1）簽署合同協議；或

（2）提供所要求的履約保證金。投標條件的變動

16.1 只有在下面所述并在前附表上明確列出的條件下，對投標條件在財務/管理方面的變動才被允許，投標人可以在指定的條件變化范圍內選擇其最合適的，并在其投標書附錄中對這種報價的基礎予以闡述。

（a）除非在前附表第8欄中有嚴格的限制，否則對動員預付款可以提出不同于合同條款第60.6款規定的百分比，但此百般分比應以標價減去暫定金為基礎在前附表規定的范圍之內。根據須知第29.3款的規定，對動員預付款的選擇報價在評標時將予以考慮。

（b）如果前附表第9欄給出了可供選擇的提前完工的限制月數的范圍，則投標人可對工期（見合同條件第43款）進行選擇性報價，根據本須知29.4款的規定，上述工期的選擇性報價將根據其對業主有利的程度在標書評審中予以考慮。但為合同條款中第47款（拖期違約賠償金）的目的，上述被接受的工期將成為合同法定的工期。

16.2 投標人如果希望證明其投標的合格性，或希望在財務/管理方面偏離投標條件的要來，而這種偏離又非上述16.1款（a）（b）所述情況則他應以對基本投標所要求的選擇性報價的方式，提交這種合格資料或偏差資料：

（a）在這種情形下，投標人應特別注意須知第26款所述的、對招標文件具有實質上的不響應的投標將予以拒絕的規定。依本須知第29款的規定，投標人應對每項選擇報價附上詳細的說明和詳細的價格分析表，并指明投標人對業主費用增加或減少的估算，只有這樣，選擇報價才有可能被業主接受，并包括在合同中。

（b）不包括詳細資格證明文件和偏差說明的標書，以及只有選擇報價的標書都可能被拒絕。業主在按照第29款評標后仍保留接受或拒絕按本款提交的任何選擇報價的權力。

16.3 如果按前附表第10欄所述，對招標文件中包括的某些基本設計或規范，邀請投標人對其提出技術性選擇報價，則這種技術性方案的選擇性報價，應附有評標所需要的所有資料，包括設計計算書、技術規范、價格細目、施工方案以及有關的其他細節。每一個技術方案的選擇性報價必須達到或超過基本的設計標準，只有這樣才會被認為具有響應性的。

據本款規定而提交的技術性選擇報價將依據其自身的優點被業主所考慮而不管投標人是否對基本項目進行報價。

16.4 如果依前附表第11欄所述，投標人主動提交的技術性替代方案將予考慮。原主動提交技術替代方案的投標人，必須按照本標書規定的基本技術要求提交基本報價。然后再向業主提供為了全面評價技術性替代方案所需的一切資料，其中包括設計計算書。技術規范、價格細目、建議的施工方案以及有關的其他細節。只限有符合基本技術要求且評估價最低的投標人，其所提交的技術性替代方案及選擇報價才會被考慮。標前會議

17.1 投標人或其正式代表應于前附表第12欄所述日期和時間，按第12欄所述的地點出席標前會議。

17.2 會議的目的是澄清疑問，解答該階段可能提出的任何方面的問題，并允許投標人考察現場，了解情況。

17.3 投標人須在標前會召開兩星期前，以書面、電傳的形式提交問題。

17.4 會議紀要包括所有問題和答復的副本，將迅速提供給所有出席會議的投標人并隨后提供給所有獲得把招標文件的投標人。由于標前會議而產生的對本須知第7.1款中列的投標文件的任何修改，只能由業主按照本須知第9款的規定，以發放修改書的方式進行。不在會議紀要中給出。投標書的形式和簽署

18.1 投標人按本須知第11款的規定，準備一份投標書正本和前附表第13行所述份數的副本，并明確寫明“投標書正本”和“投標書副本”。正本和副本如有不一致之處，以正本為準。

18.2 投標書的正本與副本均應使用擦不掉的墨水打印或書寫，并由投標人正式援助權的一個或幾個人簽署。授權書應以書面委托的方式出具，并附在投標書中。有增加或修正的各項，都應由一位或幾位投標書簽字人小簽。此項要求只有當原件（正本）被小簽并且副本據此完成時，才被認為是符合要求的。

18.3 全套投標書應無涂改、行間插字或刪除，除非這些刪改是根據已發出的修改書的指示進行的，或者是投標人造成的必須修改的錯誤。在后一種情況下，修改處應由一個或幾個投標書簽字人小簽。

18.4 每位投標人對每個合同只能提交一份投標書（按第16款提供的選擇性報價除外）任何投標人都不允許以任何方式參與同一合同的其他投標人的投標。如果已作為一個聯營體的成員參加的投標，就不能獨立地或者再參加另一聯營體對同一個合同投標。

第五篇：物業管理招投標方式淺議

物業管理招投標方式淺議

從90年代后期起,中國的物業管理開始進入市場運作階段,，為了使新興的物業管理市場逐步規范成熟起來，必須盡快引入競爭機制，物業管理項目的招標則是促進良性競爭的有效手段。

1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業主管部門組織的公開物業管理招投標，鹿丹村小區通過公開招投標方式選聘物業管理企業的成功創全國之先河，物業管理開始走出“誰開發、誰管理”的初級發展階段，由于全國各地的物業管理市場發展參差不齊，直到3年后的1999年，物業管理招投標的試點工作才在全國各大城市興起，成為本行業的一大熱點話題。

物業管理招投標從1999年下半年開始出現的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業管理工作會議在深圳召開，建設部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調查研究的基礎上，制定物業管理招投標規則，努力創造公開、公平、公正的市場環境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發、誰管理’的壟斷經營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區的物業管理，開發企業應當在主管部門的指導與監督下，在商品房預售前面向社會招標。”而我們認為物業管理公開招投標的推出是行業自身發展到一定階段后的必然產物。通過投標，物業管理企業可以在平等競爭的前提下開拓業務，擴大市場份額，實現規模化經營，提高管理水平，樹立企業形象。因此隨著物業管理企業參與招投標活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發激烈。

雖然所說目前全國各地物業管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業內人士的廣泛關注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業管理市場化的期待已經太久了。

一、物業管理行業的健康發展需要推行招投標

（一）物業管理招標方的逐步成熟。

招標方包括房地產開發建設單位和物業業主，前者往往是政府投資部門、事業單位和房地產開發企業，一般具有招標的經驗和能力。后者則往往面臨缺乏經驗、無完善的操作規范可以依據的問題，因此，業主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標相關政策、規則和學習成功經驗的過程。

總體來看，物業管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產開發商意識到，本著對今后管理負責的態度，打破地區界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，負責起物業售后服務工作，既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。

業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。業主們對物業管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據投標企業的管理水平、管理業績、管理風格等因素綜合考慮。

（二）物業管理投標方的逐步成熟。

投標企業一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標，搶占市場份額，擴大企業影響，走規模化經營道路。特別是一些跨區投標的物業管理公司，往往具有良好的資質，較為豐富的管理經驗和專業知識，以優質的服務在物業管理市場上取得了一定的信譽，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優勢。

在投標過程中，投標企業越發注重前期的市場調研，對招標物業的市場狀況，有關的政策、法規，居民對物業管理的認知程度等展開全面了解，精心準備，做到有備而來。

通過競爭，投標企業認識到，不僅要善于理財，為業主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權。

目前，也還存在個別投標企業采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規的空子，干擾招投標活動的現象。有的投標企業脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標工作的順利進行。

（三）物業管理招投標應打破誰開發、誰壟斷的陳舊模式，使物業開發和物業管理分離。

在物業管理自身作為一個行業存在的初期，發展商別無選擇地自組物業管理公司，但是隨著行業自身的發展需要，物業開發和管理不進行分離，會造成許多難以調和的矛盾。尤其在各種法令法規及其配套措施還不夠完善的今天，發展商自己直接組建和領導物業管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經營中發生困難的前提下，將最終損害業主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發展商拖欠、挪用或不按規定金額繳納維修基金并不是個別現象，相當一部分就發生在開發和管理為同一家公司的情況下。一旦發展商資金運作困難，直接導致的結果就是業主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業主（客戶）自己所繳納的部分。物業管理招投標工作的開展將促使物業開發和物業管理分離，最大程度上保障業主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發和管理的分離，才能促使越來越多的物業管理企業不斷自我壯大、獨立成長，保證物業管理作為一個獨立的行業按照其自身的規律健康發展下去。

（四）推行物業管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業市場化進程。經過幾年的發展，全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業化物業管理企業，迫切希望擴大市場占有率，行業競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發生暗箱操作，最終將不利于行業的健康發展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中憑借自身的優勢脫穎而出。與其它行業一樣，物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，他們通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業內其它企業的共同進步和提高。而物業管理招投標的推行正為本行業內領導型企業的迅速成長提供了便利條件。

（五）確立起一種同時保障發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者利益的規范機制。

不少物業管理企業在參與物業管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發展商希望物業企業吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業管理費收費標準等等。而物業管理企業出于承接物業的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發展商與物業管理企業作為合同雙方的權利義務問題，實際暴露出的是發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者之間的權利義務沒有得到相應的保障。

以招投標方式選聘物業管理企業就可以解決這些問題。招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。

二、招投標過程中急需解決的一些問題

由于物業管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。

（一）規則有待完善

物業管理招投標活動涉及諸多的權利義務關系，包括物業的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間，也包括業主委員會與物業管理公司、與全體業主之間以及全體

業主與物業管理公司之間等，需要相應的法律依據做為保障。

政府部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度，同時對參與競爭的物業管理公司提出資質要求，提高參賽者的標準，都有利于物業管理招投標市場的發展。

（二）對一定條件下的物業必須實行招投標。

現在發展商和業委會在選擇物業管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應當采取一些強制措施。如對于新建物業，達到一定的規模的，發展商必須采用招投標方式。而業委會選聘物業公司更是必須堅持招投標。

（三）設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。

目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道，未達到滿意的結果。因此建議設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。有以下幾點建議可供參考：

1、設立權威的物業管理招投標機構，專門負責指導和監督物業管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

2、物業管理招投標事先必須到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行。

3、專門機構應就個案指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業管理公司參加招投標。

4、專門機構應協助招標方分析投標公司的標書，選擇最適合該物業的管理方案。或者可由物業管理專家組成評審小組受業委會委托進行標書的評審工作。

5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構的參與，并受到其監督，以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。

關于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標法》第三十七條規定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之一”。

雖然目前物業管理非“依法必須進行招標的項目”，但亦可參照此條款執行。各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家，建立一個專家名冊或專家庫，主要參與本地的物業管理招投標的評標工作。某個物業管理招投標項目在確定評標委員會專家的數量后，在確保專家與投標企業無任何利害關系的前提下，可由招投標機構從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會，以體現“公開、公平、公正”的原則。同時，發展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發展商參與選聘物業企業的權利，又能避免發展商的意志左右最終評標結果，以確保為了打破壟斷經營而進行招投標的初衷。

（四）設定招投標市場的準入條件。

為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業項目（可通過物業類型或面積加以限定）應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質企業，可以代表深圳物業管理行業的最高水平。建設部也即將評選全國一級資質企業的才具備投標資格，以引導市場資源向優勢企業集中。

（五）市場信息網絡還不通暢

由于物業管理行業在我國還是較為新興的行業，市場信息網絡的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業的情況，如資質狀況，經營業績、企業實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想參與競爭的物業管理企業對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區參與投標，及時掌握有關信息更難。市場信息網絡的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。

物業管理招投標的推行是行業自身發展到一定階段的產物，是行業自身運行規律的體現。它標志著發展商和業主（客戶）物業管理意識的提高，標志著物業管理企業市場競爭意識的增強，標志著物業管理將真正作為一個相對獨立的行業而存在，并將更具活力、更

加健康地發展下去。