第一篇：《煙臺市物業管理招標投標管理辦法》

煙臺市物業管理招標投標管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范我市物業管理招投標活動，維護物業管理市場秩序、促進公平競爭，依據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、原建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《山東省物業管理招標投標管理暫行辦法》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標方式，將物業管理區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭方式承接物業管理的活動。

本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業開發建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織。

本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參加投標競爭的物業服務企業。

第三條 市住房和城鄉建設局負責全市物業管理招標投標活動的指導和管理工作，具體負責芝罘區、萊山區、福山區、牟平區、經濟技術開發區、高新技術產業園區等區域內的物業管理招標投標的監督和管理。

（四）提供的前期物業服務辦公用品的名稱、規格、數量和物業管理辦公用房、會所等共用用房的裝飾情況；

（五）物業服務合同的簽訂說明，包括服務內容、服務標準等，管理服務時限和起止日期；

（六）投標保證金及返還要求；

（七）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資信證明、投標費用、報名有效期；投標書的格式、主要內容、編制要求、投標有效期；投標文件的裝訂、份數、簽署、密封、遞交截止時間、修改和撤銷說明等；

（八）招標活動方案，包括組織解釋招標文件（答疑）、投標、開標的時間及地點等；

（九）評標標準和評標方法；

（十）悔標的責任；

（十一）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。第十條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，將以下材料報物業項目所在地物業主管部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目（在建和已建成）開發建設的政府批件；

（二）招標公告或招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）重新選聘物業服務企業的項目應提供原物業服務合同；

（五）招標代理委托合同；

（六）法律、法規規定的其他材料。

芝罘區、萊山區、福山區、牟平區、開發區、高新區物業招投標備案材料，由物業管理主管部門在5個工作日內進行初審，不符合招標條件的給予回復，具備招標條件的，將上述材料報市物業主管部門，市物業主管部門在5個工作日內進行復核并給予招標備案通知。

第十一條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開投標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十二條 招標人對已發出的招標文件進行必要澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有文件收受人，并同時報物業項目所在地物業主管部門備案。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十三條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

第十五條 招標人應當按照以下規定，完成物業管理招標投標工作：

（一）預售物業項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現售物業項目應當在現售前30日完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

6由投標人檢查投標文件密封情況，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件等其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第五章 評標

第二十一條 評標由招標人依法組成的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表及物業管理方面的工程、技術、經濟管理等專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的工程、技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人在市物業主管部門公布的專家名冊中隨機抽取確定。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目評標委員會。評標委員會成員名單在中標結果公布前應當保密。

第二十二條 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

第二十三條 評標程序由評標委員會對各投標單位的投標文件進行符合性評審、詳細評審及現場答辯評審三個階段組成。

第二十四條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

第二十五條 評標標準由市住房和城鄉建設局另行制定。

第六章 中標

第二十六條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標人的評審和比較意見，如實記載有關內容并經評委簽字確認，按照投標人綜合得分依次排序。

招標人應當依序選擇中標人。當確定中標的中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第二十七條 評標活動采取當場評標，當場宣布投標結果的方式。項目中標人確定后，招標人應及時向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標文件。

招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業服務合同。

第二十八條 實施物業管理招標的項目，招標人應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將下列材料報項目所在地物業主管部門備案：

（一）招標人關于招標、投標、開標、評標過程的情況報告；

（二）確定中標人的方式及理由；

（三）評標委員會的評標報告；

（四）中標人的投標文件；

（五）中標通知書；

第二篇：9.濟南市物業管理招標投標管理辦法

濟南市物業管理招標投標管理辦法

濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市物業管理招標投標管理辦法的通知

(濟政辦字[2007]14號)

各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：

《濟南市物業管理招標投標管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望認真組織實施。

濟南市人民政府辦公廳 二OO七年三月十九日

第一章 總則

第一條 為規范我市物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據有關法律、法規和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理招標投標是指物業建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織，依照本辦法通過招標選聘物業管理企業為其提供物業管理服務的活動。

第三條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 本市行政區域內，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

第五條 總建筑面積在3萬平方米（含3萬平方米）以上的住宅物業（含住宅小區內的非住宅物業），其開發建設單位須通過招投標方式選聘物業管理企業實施前期物業管理，投標人少于3個以及總建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業，經物業所在縣（市）區房管部門批準，可以采取協議方式選聘物業管理企業實施前期物業管理。住宅小區業主大會成立之后，由業主大會確定選聘物業管理企業的方式。

政府提倡和鼓勵各類物業的建設單位和業主大會通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第六條 濟南市房產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。

各縣（市）區房管部門負責本轄區內招標投標活動的指導和監督。

第二章 招標

第七條 物業管理招標由招標人依法組織實施。

本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織。

第八條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應在公共媒介上發布招標公告，并同時在市房管局門戶網站上發布公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應符合《中華人民共和國招投標法》規定的條件，并應向3個以上具備相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第九條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可委托經市房管局備案的招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十條 招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規定：

（一）招標人是物業建設單位或相關物業產權人的，其法人代表（負責人）或其代理人應參加招標工作小組；招標人是業主委員會的，應有業主大會授權。

（二）招標工作小組成員中與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員應占成員總數的50%以上。

（三）具備自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力。

第十一條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：

（一）招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；

（二）招標項目具體情況，包括物業名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、物業類型、產權性質、房屋幢數、套數、建筑結構、公建配套、設施設備、投標報價測算所需的各類技術參數和指標、物業檔案（含施工或竣工圖紙）、小區平面圖及物業管理服務用房配置等；

（三）物業管理服務內容及標準；

（四）投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數等；

（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間、地點、方法與程序等；

（六）評標標準和評標方法；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）悔標的責任；

（九）物業管理服務合同的簽訂說明；

（十）其他事項的說明及法律、法規和規章規定的其他內容。

第十二條 招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書前10日，持以下材料到市房產管理局備案：

（一）招標公告或者投標邀請書；

（二）招標文件；

（三）新建項目需提供建設工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃詳圖；

（四）重新選聘物業管理企業的物業管理項目需提供原物業管理服務合同；

（五）法律、法規和規章規定的其他材料；

上述招標材料有違反法律、法規、規章及本辦法規定的，主管部門應要求招標人改正后方可備案。

第十三條 招標人可以根據需要對投標申請人進行資格預審。

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括：預審申請書格式和申請人須知，申請投標物業管理企業的資質等級證書、營業執照、主要管理業績的證明材料、技術裝備、財務狀況以及擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格、業績等證明材料。

第十四條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人超過10家時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十五條 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十六條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前15日，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十七條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第十八條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

招標人設有標底的，標底必須保密。

第十九條 招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：

（一）預售商品房項目應當在取得《商品房銷售許可證》之前完成；

（二）新建現售商品房項目應在現售前30日完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業管理企業的物業管理項目應當在物業管理服務合同屆滿或解除合同前完成。

第二十條 建設單位實施前期物業管理招標，投標文件截止之日投標人少于3人的，建設單位可持招標文件，招標、投標過程的情況書面說明及相應證明向物業所在縣（市）區房管部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。

住宅物業項目總建筑面積小于3萬平方米的，住宅建設單位可持《建設工程規劃許可證》等材料向物業所在縣（市）區房管部門提出采用協議方式選聘前期物業管理企業的申請。

縣（市）區房管部門應在受理申請后的7個工作日內，對符合規定條件的予以核準。

第三章 投標

第二十一條 本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。

第二十五條 投標文件有下列情況之一的，視為無效：

（一）送達時未密封；

（二）逾期送達；

（三）未加蓋企業公章；

（四）未按招標文件要求編制。第二十六條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十七條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第二十八條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第二十九條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房管局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第三十條 招標人應當在開標前3日，到市房管局申請抽取評標委員會專家成員，確定成員人數和后備成員人數。

市房管局應當在招標文件確定的開標時間前2日，通知抽取的評標委員會專家成員。評標委員會專家成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備成員中予以補充。

招標人未按前款規定，從依法組建的物業管理評標專家名冊中抽取評標專家的，評標無效。

第三十一條 評標方法一般應采用綜合評估法。

評標委員會應當根據招標文件確定的評標方法、評標標準，擬定《綜合評分表》。評分標準應當按照《綜合評分表》規定的內容，采取百分制的方法，合理確定各項內容的比重和分值。

第三十二條 評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的好處。評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦等情況，并接受行政管理部門的監督、檢查。第三十三條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十四條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

第三十五條 評標中除了現場答辯部分外，應當在保密的情況下進行并遵守下列規定：

（一）評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任；

（二）評審投標文件工作必須在封閉環境下進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通訊工具與外界聯系；

（三）評委獨立評審投標書，不準互相串聯、議論有關標書的內容；

（四）評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審、比較和評分；

（五）評委將評審結果簽字確認密封后，交工作人員。

第三十六條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的物業管理項目，因評標委員會依法否決投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。

第三十七條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標委員會應當按照評標結果，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十八條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業管理服務合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

招標人是業主委員會的，應將招標結果及時告知全體業主。

第三十九條 招標人應當對投標書的內容進行保密，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日將未中標的投標書全部返還；將排序二、三名的中標候選人的投標書立即封存，在與中標人簽訂物業管理服務合同之日將中標候選人的投標書全部返還。

招標人收取投標人投標保證金的，在確定中標候選人后5日內應當向未中標的投標人退還投標保證金；在與中標人簽訂相應的物業管理服務合同后5日內應當向中標人和中標候選人退還投標保證金。

第四十條 招標人與中標人應當自簽訂物業管理服務合同之日起15日內，到市房管局備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、物業管理服務合同等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第五章 招投標服務和評標專家管理

第四十一條 市房管局應及時向社會公布物業管理項目招標信息，制定有關招標文件和評標綜合評分表示范文本，同時提供評標專家名冊，對評標專家、招標代理機構進行管理和培訓。

第四十二條 市房管局或其指定的機構應建立為物業管理招標投標服務的有形市場，全市物業管理招標投標的開標、評標活動須在該市場內實施。

第四十三條 市房產管理局應建立由物業管理方面的專家、學者組成的物業管理評標專家名冊。專家入選評標專家名冊，采取個人申請和單位推薦兩種方式。

第四十四條 市房產管理局對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發評標專家證書。

評標專家聘期為3年，期滿后按照本辦法第四十三條規定的條件重新評審，對符合條件的重新頒發評標專家證書。

第四十五條 市房管局負責專家名冊的日常管理工作。建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況實行考評；對評標專家進行有關法律和業務培訓。有下列情形之一的，取消其評標專家資格。

（一）私下接觸投標人的；

（二）收受利害關系人的財物或者其他好處的；

（三）向他人透露與評標有關的情況的；

（四）不能客觀公正履行職責的；

（五）因業務能力及信譽等原因不能勝任評標工作的；

（六）無正當理由，拒不參加評標活動的。

第六章 附則

第四十六條 住宅物業建設單位未按本辦法規定的招投標方式選聘物業管理企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業，依據國務院《物業管理條例》第五十七條予以處罰。第四十七條 物業管理招標過程中發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付。招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。

第四十八條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

第四十九條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

第五十條 本辦法由市房管部門負責解釋。第五十一條 本辦法自2007年5月1日起施行。

第三篇：物業管理招標投標程序（推薦）

物業管理招標投標程序

2011/11/30

一、籌備招標

（一）招標人為業主(物業為單一業主，或業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的)或業主大會的：

⒈業主委員會組織召開業主大會，決定物業招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數、推選代表招標人的評標委員會成員以及業主大會授權業主委員會在招投標事宜中的各項權力。

⒉業主委員會將業主大會表決物業招標事宜的結果向業主公布。

⒊草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》）或《投標邀請書》，并將《投標須知》、《招投標工作方案》在小區（大廈）內明顯位置張貼公布15日，征求業主意見并進行修改。

（二）招標人為建設單位的： ⒈建設單位確定招標小組人員。⒉草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《招標邀請書》。

二、招標備案

招標人為建設單位的，應在公開發布《招標公告》或發出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的物業管理主管部門備案。

（一）《關于×××（項目名稱）修建性詳細規劃的批復》；

（二）《招標公告》或《投標邀請書》；

（三）招標文件；

（四）招標小組人員情況表；

（五）法律法規規定的其他材料。

三、招標

（一）招標人公開發布《招標公告》或發出《投標邀請書》；

（二）招標人收到投標申請人《投標申請》的同時,向投標申請人開具《投標申請回執》。

（三）招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結果書面告知投標人，發出《資格預審合格通知書》，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

四、投標評標

（一）投標人在招標人限定期限內將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執》。

（二）招標人在評標前一天，到物業所在地的區國土房管局隨機抽取占評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達《評標邀請函》。

（三）組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業管理專家與業主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成評標委員會。

（四）招標人組織開標。

招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。

（五）評標委員會進行評標。評標委員會根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。

（六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。

（七）招標人將中標結果在小區（大廈）內明顯位置向業主張貼公布，公布期限為15日（前期物業管理招標無需公布）。

（八）招標人向中標人發出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

五、中標備案

（一）招標人為建設單位的，應當自確定中標人之日起15日內，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業項目所在地的物業管理主管部門備案。

（二）項目所在地的物業管理主管部門自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執》。

第四篇：鄭州市物業管理招標投標辦法

鄭州市物業管理招標投標辦法

鄭州市人民政府文件

鄭政〔2009〕10號 第一章 總則

第一條 為了規范我市物業管理招標投標活動，保障招標投標當事人的合法權益，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招管理暫行辦法》和《鄭州市物業管理條例》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區域內選聘物業服務企業實施物業管理進行的招標投標活動，適用本辦法。

第三條 物業管理招標投標活動,應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 市房地產行政主管部門負責本市行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理；縣（市）、上街區房地產管理部門按照職權負責本轄區物業管理招標投標活動的監督管理和協議方式選聘物業服務企業的監督管理。市內五區房地產管理部門負責本轄區協議方式選聘物業服務企業的監督管理。

第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市）、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。前期物業服務合同期滿后，未成立業主大會的，經雙方協商同意，可以采取協議方式續約。

第六條 鼓勵業主、業主大會和其他非住宅物業的建設單位通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。

第七條 任何單位和個人不得將應當進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。建設單位通過招標投標方式選聘物業服務企業前，不得在建設項目前期宣傳資料中顯示任何有關物業服務企業的信息。

第二章 招 標

第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會或業主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主大會的物業項目，建設單位是招標人。已成立業主大會的物業項目，業主大會是招標人。非出售的物業項目，業主是招標人。

第九條 招標人可以委托依法成立的招標代理機構（以下統稱招標人）辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行招標。

第十條 招標人采用公開招標方式的，應當在鄭州市區內發行的主要報刊和鄭州市房地產信息網等媒體上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況、聯系人、聯系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。招標人采用邀請招標方式的，應當向不少于3 家具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。

第十一條 招標人招標前應當編制招標文件，招標文件包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理服務標準、投標要求、評標標準等內容。招標文件示范文本由市房地產行政主管部門印制。

第十二條 招標人在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，應當向房地產行政主管部門備案。備案應當提交以下資料：

（一）《鄭州市物業管理項目招標備案登記表》；

（二）招標決議；

（三）招標公告或招標邀請書；

（四）招標文件；

（五）土地使用證、建設工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃總平面圖；

（六）重新選聘物業服務企業的，應當提供原物業服務合同和業主大會決議；

（七）物業管理用房證明材料；

（八）應當提交的其他材料。

第十三條 符合招標公告要求或投標資格預審合格的投標申請人超過5個時，招標人可以從中隨機選取5個投標申請人。

第十四條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。若招標人對投標人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應當以書面形式通知所有投標人。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在投標截止日期前15日以書面形式告知所有投標人。逾期通知的，投標文件送達截止日期順延。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十五條 公開招標的物業管理項目，投標報名的時間自招標公告發布之日起至投標報名截止之日止，不得少于5個工作日。招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十六條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況；不得在確定中標人前與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第十七條 通過招投標方式選聘物業服務企業的物業項目，招標人應當按照以下規定時限完成招投標工作：

（一）現售商品房項目在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業服務企業的物業項目在原物業服務合同期滿或解除前。

第三章 投 標

第十八條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件包括以下內容：

（一）投標函；

（二）項目的收支預算和投標報價；

（三）屬于前期物業管理項目的，應當說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

投標人擬在中標后將專項服務委托專業公司承擔或聘請物業管理顧問協助管理的，應當進行說明。

第十九條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止日期前10日內以書面形式向招標人提出。

第二十條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，將投標文件密封后 送達招標文件要求的指定地點。

招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件，開標前不得開啟投標文件。

第二十一條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤銷已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規定送達、簽收和保管。

第二十二條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得串通投標、損害招標人或者其他投標人的合法權益。

第四章 開標、評標和中標

第二十三條 招標人應當在招標文件確定的開標時間、開標地點公開開標。開標過程應當由招標單位指定工作人員記錄，并存檔備查。

第二十四條 評標由招標人代表和物業管理評標專家組成的評標委員會負責。其成員組成為5人及以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家不得少于成員總數的五分之四。評標委員會的專家成員，由招標人在開標前24小時內，從市房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中隨機抽取產生。同時，至少確定2名后備人選。評標委員會成員名單在開標前應當嚴格保密。

第二十五條 市房地產行政主管部門應當建立全市物業管理評標專家庫。熟悉國家有關法律、法規、規章和物業管理相關業務知識，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家庫：

（一）取得經濟學、管理學與工程或土建類大專學歷，從事物業管理工作滿8年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。

（二）取得經濟學、管理學與工程或土建類大學本科學歷，從事物業管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。

（三）取得經濟學、管理學與工程或土建類雙學士學位、碩士學位或研究生班畢業，從事物業管理工作滿4年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。

（四）取得經濟學、管理學與工程或土建類等物業管理相關專業大學本科以上學歷，在國內物業管理行業雜志上發表過學術論文，對物業管理有一定研究，熱愛物業管理行業，工 作滿10年的。

（五）從事電氣智能化、工程類的高級工程師及工作滿十年并持有工程師資格。

第二十六條 市房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，每年對其評標能力、廉潔公正等情況進行一次綜合考評，即時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。

第二十七條 與投標人有利害關系的，不得擔任評標委員會委員，投標人認為評標委員會成員中需要回避的，應當當場提出申請，并說明理由。

第二十八條 評標委員會成員應當按照招標文件確定的評標標準，對投標文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔個人責任。

第二十九條 評標委員會應當按照招標文件中規定的廢標情形對投標文件進行審核，符合廢標情形的，應當當場記錄，并由評標委員會成員和投標人簽字確認。

第三十條 評標委員會根據招標文件的要求確定為廢標后，因有效投標不足3個使投標明顯缺乏競爭的，招標人應當重新招標。招標人重新招標的，可以取消被確定為廢標的投標人重新投標的資格。

第三十一條 評標委員會完成評標后，應當向投標人簡要通報評標情況，并向招標人提交書面評標報告。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結論。評標委員會成員對評標結論有異議的，應當投票表決，按少數服從多數的原則確定。不同意見經本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。

第三十二條 評標委員會應當按照得分從高到低的順序推薦3名中標候選人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人，并發出中標通知書。中標人無正當理由放棄中標項目的，市房地產行政主管部門應當記入企業誠信檔案。

第三十三條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十四條 招標人應當自確定中標人之日起30日內，向市房地產行政主管部門提交以下中標備案資料：

（一）物業管理招投標活動記錄；

（二）評標報告；

（三）中標企業的投標文件；

（四）物業服務合同；

（五）其他應當提交的資料。

第五章 責任追究

第三十五條 應當通過招標方式選聘物業企業實施前期物業管理的物業，建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由房地產行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第五十七條規定給予行政處罰。

第三十六條 市、縣(市、區)房地產管理部門工作人員在物業管理招標投標管理工作中，有下列行為之一的,由其所在單位或有關部門依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任：

（一）違反規定批準協議方式選聘物業服務企業的；

（二）泄露評標專家名單的；

（三）對舉報、投訴的物業管理招標違法行為不予查處或者查處不力的；

（四）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第三十七條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規規定的，可以向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。投標人有惡意串標、陪標或者其他不良行為的，市房地產行政主管部門應當記入企業誠信檔案。

第六章 附 則

第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。

鄭州市人民政府辦公廳

2009年2月10日

第五篇：廣州市物業管理招標投標辦法

廣州市物業管理招標投標辦法

第一章 總 則

第一條 為規范本市物業管理招標投標辦法，保障當事人的合法權益，提高物業管理服務質量，根據《廣州市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 廣州市行政區域內物業管理招標投標活動，適用本辦法。

第三條 物業管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 區、縣級市房地產行政主管部門負責對本轄區內的物業管理招標投標活動進行指導、監督和管理。

第二章 招 標

第五條 招標人應當是取得合法開發資質的開發建設單位或經區、縣級市房地產行政主管部門或街道辦事處，鎮人民政府核準登記的業主委員會。

選聘物業管理公司對物業進行管理服務的，應當采用招標的方式確定。

業主委員會尚未成立的，由開發建設單位負責物業管理服務的招投標組織工作；業主委員會已經成立的，由業主委員會負責物業管理服務的招投標組織工作。

第六條 物業管理招投標應當采取公開招標或邀請招標的方式選聘物業管理公司。

公開招標的，招標人以招標公告的方式邀請不特定的物業管理公司投標；邀請招標的，招標人以投標邀請書的方式邀請特定的物業管理公司投標。

招標方式一經確定，不得中途變更。

第七條 具有下列情形之一的，可以采用議標方式：

（一）物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；

（二）外國政府、個人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設的物業，并且明確要求采取議標方式的：

（三）法律、法規規定的其他情形。

前款所稱議標，是指招標人與二家以上的物業管理公司就特定物業管理服務的發包條件進行協商，擇優選定中標人的招標方式。

第八條 招標人應當履行下列職責：

（一）編制招標文件，組織招標活動；

（二）選擇和符合資質條件的投標人；

（三）根據評選原則確定評標，定標辦法；

（四）選定中標人；

（五）依法應當履行的其他職責。

第九條 招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。

招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協議條款。編制招標文件應當廣泛聽取物業所有權人、使用人的意見。

第十條 招標書應當包括以下內容：

（一）物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及管理用房，物業維修基金、公 用設施、設備及公共場地、園林綠化、社區文化娛樂設施等；

（二）物業管理服務的內容和要求；

（三）投標書編制的方式及依據；

（四）投標人的資質和條件；

（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；

（六）送達投標書的地點及截止時間；

（七）開標、評標的時間、地點；

（八）其他需要說明的事項。

第十一條 招標公告和投標邀請書應當包括下列內容：

（一）招標人的名稱、地址；

（二）招標的物業名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等；

（三）招投標的地點和期限；

（四）獲取招標文件和辦法、時間、地點及相關的費用等。

第十二條 招標人可以在招標公告或者投標邀請書中，要求投標人提供有關資質證明文件和業績情況，并對投標人提供的文件資料進行審查。

第十三條 招標人采用公開招標方式的，應當提前三十日通過報刊、廣播、電視或者其他方式公開發布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當提前三十日向三個以上具備承擔招標項目能力且符合資質要求的物業管理公司發出投標邀請書。

招標公告和投標邀請書應當送物業所在區、縣級市房地產行政主管部門備案。

第十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招投標的其他情況。

第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在規定的投標文件截止日十五日前，以書面形式通知所有投標文件收受人。澄清或者修改的內容應當作為招標文件的組成部分。

第十六條 具有以下情形之一的，開發建設單位或業主委員會可以自行選聘、續聘物業管理公司：

（一）物業由開發建設單位自用的；

（二）在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于三萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于一萬平方米，或多層、高層混合物業總建筑面積低于一萬平方米的；

（三）經業主大會或業主代表大會通過，續聘原物業管理公司的。

第十七條 業主大會或業主大會決定選聘物業管理公司的，應當在作出決定的同時，授權業主委員會確定中標人。

第三章 投 標

第十八條 投標人應當是具有物業管理資質和獨立法人資格的物業管理公司。

第十九條 參加投標的物業管理公司應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容：

（一）管理服務總體模式與配套措施；

（二）物業管理機構立方案、運作流程及各項管理規章制度；

（三）管理服務人員配備方案；

（四）管理服務用房及其他物資裝備配置方案；

（五）管理服務費用收支預算方案；

（六）管理服務分項標準、服務承諾與具體實施措施；

（七）社區文化服務方案；

（八）物業維修養護計劃和實施方案等。

第二十條 投標人應當在提交投標文件的截止目前，將投標文件送達投標地點，招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。

逾期送達投標文件的，招標人應當拒收。

第四章 開標和評標

第二十一條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止日后依照招標書約定的時間公開進行。

開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封。

第二十二條 評標由招標人組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人的代表和物業管理專家組成，成員人數為5人以上單數。

第二十三條 物業管理專家由區、縣級市房地產行政主管部門選聘并制作專家名冊。招檔人可從名冊中隨機選出參加評標委員會的物業管理專家。

第二十四條 與投標人有利害關系的人員不得參加評標委員會，并應主動回避評標工作。

評標委員會成員的名單在開標前應當保密。

第二十五條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標要求的，可以否決，并依照本辦法重新招標。

第二十六條 在確定中標人前，招標人不得與投木標人就投標價格、招標方案等實質性內容進行談判。

第二十七條 評標委員會成員應當客觀、公正地評審投標文件遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

第五章 中 標

第二十八條 評標委員會應當按照招標文件確定的標準和方法，對投標文件進行評審和比較；評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。

招標人可以根據評標委員會提出的書面評標報告與推薦，確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人。

第二十九條 中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

中標通知書對招標人和中標人具有同等法律效力。

第三十條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起十五個工作日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

第三十一條 受開發建設單位委托、對同一物業承擔過管理服務的物業管理公司，在同等條件下享有優先中標權。

前款物業管理公司有兩家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。

第三十二條 中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。

中標人不得向他人整體轉讓中標項目。

中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將部分服務項目分包給其他專業性服務公司完成。

中標人應當就分包項目向招標人負責，分包人就分包項目承擔連帶責任。

第三十三條 中標的物業管理公司應當將中標情況以書面報告形式送物業所在區、縣級市房地產行政主管部門備案。

第六章 附 則

第三十四條 物業管理招標投標過程中，招標人與投標人發生糾紛時，雙方當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第三十五條 本辦法由市國土資源和房屋管理局負責解釋。

第三十六條 本辦法自發布之日起施行。