第一篇：物業管理招投標大會陳述稿

陳述稿

尊敬的各位領導、各位評委、各位來賓：

大家上午好！

很榮幸能參加XXX山園項目的招投標大會，感謝各位領導和評委給予我公司這次的機會。首先，向大家介紹一下我公司參加此次招投標大會的人員，XX 同志為擬任本項目管理處主任；本人 XXX 同志，為公司法定代表人委托代理人，以下將由我來陳述我司概況及針對本項目的管理設想與具體措施。

XXX物業管理有限公司成立于XX年XXX月，注冊資本XXX萬元。公司是一家從事物業管理的專業公司，經營小區、大樓物業管理，園林綠化、養護，室內裝潢等各類物業，企業內部擁有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員XXX余人。其中，具有中級以上職稱的人員XX人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

公司受托管理服務總面積已達XXX萬余平方米，涉及其中

（1）管理多層住宅XXX萬平方米；（2）管理場地和工業廠房XXX萬平方米。具有極為豐富的維保、管理經驗。經過多年的不斷探索、學習和創新，公司管理服務的項目得到上級部門和廣大業主的認可，樹立了良好的企業形象。

公司在內部管理方面，制定并健全了一系列規范化物業服務制度，明確了物業服務目標，始終堅持“精心管理，誠信服務”的宗旨，兢兢業業為業主和住戶創造安全、整潔、舒適、文明的生活和工作環境而不懈努力，并致力于鞏固和發展現有項目以及具有市場潛力的新項目的開發，不斷提升和創建自己的品牌，實現良好的經濟效益、社會效益和環境效益三者和諧的統一。

現在，我為各位介紹本項目物業管理服務的管理方案：

本項目由XXX有限公司開發建造，項目位于XX南路。項目主要由X棟高層、X棟連體別墅組成。總占地面積XXX平方米，總建筑面積XXX平方米。將于XXX年下半年交付。

一、針對本項目設定的理念定位

服務“以客為尊、以人為本”，實施人性化物業管理

（一）顧客至上，業主是服務企業的“上帝”和衣食父母，作為物業服務人員應像尊重父母一樣的尊重業主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家或仆人的位臵上，主動為業主提供服務，把滿足業主的需求作為我們工作的基本目標，牢固樹立以業主滿意為中心的理念。

（二）緊密圍繞“以客為尊、以人為本”的核心理念，物業服務應多站在業主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，做到急業主之所急，想業主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業與業主的距離。

二、對本項目的整體方案策劃思路

（一）樹立XX物業整體形象

通過環境形象、住宅小區形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造物業良好整體形象。

（二）安全管理

要求員工對小區的環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施。

（三）客戶服務

為小區業主提供規范的一站式物業管理，使業主有一個安全

舒適和諧的生活環境；與業主建立良好的關系，真誠為業主服務。

三、物業管理具體措施

“以客為尊、以人為本”，實施人性化物業管理，創造一個安全、文明、舒適和諧的生活環境，真誠為業主服務。好的物業管理必須通過具體的可操作的措施來實現，在“XXX”整個物業管理活動中，我司將遵循以下原則來保障物業管理具體措施得以實現：

管理主動化。以誠懇、守信、積極的態度開展“金色江山園”的物業管理工作。

服務規范化。將我司的管理程序控制和流程作業指導貫徹到管理的每一個環節。

操作透明化。公開服務標準，隨時接受業主的監督，積極引導業主參與到物業管理中來。

服務多元化。除了提供物業的基礎服務之外，我公司將結合類似本項目物業的管理經驗，推出貼近業主生活需求的特約服務，如送報、送水等服務，以滿足業主的需求。

溝通及時化。管理處除了執行季度滿意率測評之外，我司還將每年一次上門征集業主的意見，及時調整服務的廣度和深度。

四、創優目標：爭創寧波市物業管理優秀住宅小區。

第一年做好交付、裝修管理工作，主要為創優打下良好的形象基礎和業主感情基礎，解決建設中遺留的一些問題，建立物業、設備、業主檔案；對招聘的員工進行全面培訓，促進社區氛圍和便民服務功能的形成。

第二年打好基礎，抓好落實。做好設備設施和房屋硬件設施等達標準備工作，為創優打下硬件基礎，同時嚴格對照創優標準實行規范化管理。

第三年開展各項物業配套服務，按XX市物業管理優秀住宅小區標準做好設備設施和房屋硬件設施等達標準備工作，嚴格對照創優標準實行規范化管理，爭創寧波市物業管理優秀住宅小區。

在我們的管理措施及完善的物業管理模式下，我們有信心，只要我們堅定業主滿意理念、業主的需求就是我們的工作目標，我們就一定會創造出一個業主放心、滿意的金色江山園項目。

最后，感謝各位專家評委給予我們這個機會，謝謝！

第二篇：物業管理招投標

物業管理招投標

重慶經濟技術開發區物業發展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國物業管理市場化產生的歷史背景

1.誰建設誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設部提出?°誰建設誰主管?±的模

式，強制開發單位負責物業管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區”物業管理公開招投標，深圳萬廈居業物業中我國第一次采用招標方式確定物業管理權標

從產品經營到品牌經營的標志

1996年深圳鹿丹村住宅小區（10多年

舊小區）物業管理公開招標，深圳萬科物業

中標

深圳甲級物業管理企業由幾家發展到

40多家，企業規模由幾十萬平米發展到上百

萬平米

全國物管企業發展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業管理工作會

議在深圳召開，提出打破地方保護，打破

壟斷，把先進的物業管理理念、方法和機

制推向全國

會上南京周學柏副市長歡迎全國優秀

物業管理企業到南京投標

深圳會議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區項目公開招標。當場幾十家

企業響應，22家企業報名，最后8家企業

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標

1999.6北京 “回龍觀經濟適用房住宅

小區”項目物業管理招標 , 幾十家物管企業

響應，10多家企業入圍，深圳長城物業和

北京天鴻物業中標

2000年元月深圳萬科物業中標建設

部大院38萬平米的物業管理

我國招投標的發展歷程

1980 年以前無招投標

1980 年國務院頒布《 關于開展和保護

社會主義競爭暫行規定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學項目）2 億美元，要求招投標，自此設備

采購采用招投標

九十年代建筑業逐步采用招投標

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標法》實施

2003年7月1日建設部《前期物業管理

招投標管理暫行辦法》實施

2004年7月1日重慶市《前期物業管理

招投標管理暫行辦法》實施

二、物業管理招投標的基本概念

1.定義

物業管理招投標

———指物業所有權人或其法定代表

人根據物業管理服務的需求，制定符合其

管理服務要求和標準的招標文件，由多家

物業管理企業或專業服務公司竟投，從中

選擇最符合招標條件的竟投者，并與之訂

立物業管理服務合同的交易行為。

2.范圍

根據《招投標法》判斷一個項目是否應該公開招投標的原則：

（1）是否與社會公共利益密切相關

（2）是否關系到國家利益

（3）是否涉及國家機密

該原則也是國際慣例

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定以下項目必須招投標：

（1）住宅項目

（2）與住宅同一物業管理區域內的非住宅項目

例外：

a、同一物管區域內規模較小的；b、建設單位全部自用的；

c、法律另有規定的。

3、招標的類型

公開招標

———招標人通過公共媒體公開發布招標信息，邀請所有符合投標條件的潛在投標人參加投標的招標方式

特點：招標人以公開的方式邀請不特定的投標人參與投標，招標程序和中標結果公開，其評選條件和程序預先設定，且不允許在程序啟動后單方面改變。

時間長、程序復雜、費用高

邀請招標?a?a?a不公開發布招標信息，而

直接邀請某些組織或法人參加投標的方式。

特點：招標人以邀請書的方式邀請特定的 投標人參與投標，招標程序和中標結果公開，其評選條件和程序預先設定，且不允許在程序 啟動后單方面改變。

省時、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標的基本程

準備階段：建立招標機構制作招標文件招標項目備案

招標階段：發布招標公告或投標邀請書（邀

標）接受投標人投標意向書投標人資格預對預審合格的投標人發出投

標邀請書發售招標文件組織投標人踏勘現場召開標前會，解釋招標文

件，并以書面形式告知所有投標人

調查階段：投標人調查（信譽、業績、質量）開標評標階段：組建評委會（5人以上單數，專家> 2/3）組織開標會（招標人主持）評標

投標書評分（權重50~60）

業績質量評分（權重20~25）

現場答辯評分（權重20~25）編制評標報告（評委會）

定標階段招標人定標發出中標或未中標通知書退還保證金評標和中標結果備案

合同簽定階段：完善服務方案招標人與中標人簽定合同

四、物業管理投標程序

準備階段：獲取招標信息項目評估遞交投標意向書購買或取得招標文件市場調研踏勘現場參加標前會

標書制作階段：投標書制作

投標書包括：

投標函

投標報價書（價格標）

管理服務方案（技術標）

資格證明文件（商務標）

招標文件要求的其它文件

投標階段：繳納投標保證金送交投標文件接受招標方的資格審查參加開標會和現場答辯完善管理服務方案簽定合同

五、物業管理項目投標書結構

（一）綜合式投標書

1.標的物業管理服務的整體設想與策劃

物業檔次的定位

服務檔次的定位

2.擬采取的管理服務模式與機制

3.管理服務的主要服務標準和承諾指

標及保障措施

4.人力資源的配置、培訓與管理

5.物資裝備計劃與管理

6.規章制度建立和檔案的管理

7.社區文化建設與社區服務

8.物業維修養護計劃與實施

9.物業日常管理

10.費用測算與財務管理

11.報價及說明

12.商務資料

（二）三標式投標書

1.商務標(相當于綜合式投標書第12項)投標人簡介

業績特色介紹

工商執照復印件

物管資質復印件

稅務登記復印件

企業代碼復印件

項目主要管理人員資質復印件

答辯人員委托書

其它

2.技術標

項目管理服務技術方案（相當于綜合標書1-10項）

1、標書中不得出現任何能識別投標人的文 字、圖案和標識，否則一律作廢標處理

2、標書首尾頁加蓋投標人鮮章處，須由招 標機構開標后統一編號密封，交評委會評標，評標 完成后拆封

3.經濟標（價格標）

（相當于綜合標書的第11項）

報價函

報價說明

招標公告（邀請函）

招標書

主要協議條款

標書說明

投標須知

招標人簡介

標的物業概況

招標范圍、內容、要求

標書編制的方法與依據

評標、定標辦法

投標人業績資質要求

實地考察的時間、地點

解釋招標文件的時間、地點

投標書遞交的時間、地點

繳納保證金的金額、時間、地點

開標、評標的時間、地點及要求

其他

開標會標準議程

1.主持人宣布開標會開始及會場

紀律

2.主持人介紹參加會議的招標方、監督方、代理方和評委會評委

及相關人員

3.招標方介紹招標項目情況

4.投標人和監督人（或公證

員)檢查投標書密封情況，確認投標書密封完好并簽字確認

5.主持人宣布評標辦法

6.主持人確認并宣布開標人、唱標人、監標人、記錄人

7.公布標底（有標底時）

8.按投標書送達的時間順序編號，投標人抽簽確定答辯順序

9.開標并唱標（唱標內容：投標人、投標書份數、投標函、報價書等）

10.投標人確認開標內容并在開標記錄上簽字

11.公布對投標人的調查報告（有調查報告時）

12.評委會評審投標書

13.投標人現場答辯

14.評委會現場評分

15.評分統計匯總

16.評委會出具評標報告，評委和監督人在評標報告上簽字

17.當場宣布評標結果和中標人

18.開標會議結束

謝謝!

重慶經濟技術開發區物業發展有限公司--------Tel:***86300588

巫大德Email:wudade@163.com

第三篇：物業管理招投標流程圖

物業管理招投標流程圖

1、小區業委會制作征詢意見表，決定是續簽物業管理服務合同，還是公開招標、邀請招標以及如何具體操作等事宜

根據三分之二以上業主的意見，形成決議，報房地局、街道辦事處、居委會

根據三分之二業主的意見，決定是否聘請中介咨詢服務代理機構（可以在征詢業主意見前參與）

2、編制招標文件

招標項目簡介、招標文件、招標公告或招標邀請書、招標工作方案等文件報物業所在地的區、縣房地產管理部門備案

3、發布招標公告或者招標邀請書

接受物業公司報名咨詢

物業公司提供有關公司情況資料，招標代理機構資格初審，初選符合條件的物業公司，4、確認投標人的資格

通過資格審查的物業公司領取或者購買招標文件

5、從專家庫抽取專家名單，組成評審小組，接受投標文件

評審小組和業主代表等到投標物業公司所管小區現場考察，這些小區由投標物業公司提供，隨機抽取，同時進行的還有：邀請業主委員會成員、投標物業公司、業主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會等參加開標活動，公布物業公司的標的，小區管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標。其間，物業公司退場，專家獨立打分，業主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對投標書，專家提出問題，投標單位回答；評審小組對答辯進行評分

8、投標單位全部到場，工作人員統計分數

9、評審小組寫出評標意見

10、業主大會或者授權業主委員會根據評標意見確定中標人

11、向全體業主公告中標結果和評標意見

12、業主委員會代表業主與中標人簽定物業管理服務合同

第四篇：物業管理招投標流程

物業管理招標的程序

1、成立招標領導小組：在政府房地產主管部門指導下，由委托方成立招標領導小組，全面

負責投標工作。小組成員可聘請有關部門人員和物業管理專家組成。

2、編制招標文件：招標文件通常包括《招標公告》、《招標書》、《投標須知》、《投標書編制要求》、等，重點是《招標書》的編制和標底的確定。

3、向社會發布招標公告：通過新聞媒體向社會公開發布招標公告，內容主要是擬招標的物

業名稱，投標單位條件，報名截止日期、報送投標書截止日期及聯系地址、電話等。

4、投標單位的資質審查：從報名單位中選出符合資質條件的單位參加投標，并書面通知各

投標單位。

5、發放招標文件及有關設計圖紙、技術資料

6、組織投標單位勘查項目并答疑

7、成立評標委員會，制定評標標準、定標辦法：聘請有關人員組成評標委員會，并制評分

標準，定標原則與辦法。評標委員會一般由業主代表、有關部門人員、物業管理專家及未參與競標的相同的物業管理企業負責人組成。

8、收取投標書：在規定的時間、地點收取標書，一般，公開招投標應請公證人員現場公證，并保存投標書至正式開標時止。

9、開標與標書評閱：在規定的時間、地點開標。參加人員為業主代表、公證員及參與投標的單位代表。開標由招標領導小組組長主持，公證員公證，當中啟封投標書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務達到的標準，開標后應將標書發給評委會委員，由各委員獨立詳細閱讀、審查投標書，就投標書給出評分。

10、組織答辯會，評標定標：閱標后召開答辯會。按抽簽順序，各投標單位負責人（一般

為授權代表人及項目經理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評分匯總后按定標原則與辦法確定中標單位。

11、發出中標通知書：確定中標單位后，由招標單位向其發出中標通知書。

12、預中標單位簽訂物業服務合同：（摘自《物業經營管理》第八章第三節）

物業管理投標的程序

1、獲取招標信息，決策是否參與投標

2、報送投標申請，接受資格審查：在規定時間內向招標單位報送投標申請，一般包括企業營業執照、資質等級、專業人員配置、固定資產、管理的規章制度及以往業績等。

3、獲取與熟悉招標文件并考察物業現場

4、投標決策與編制投標書：

5、報送投標書：按照一般慣例標書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達。

6、參加開標及答辯會：在有限時間內充分闡述本單位的優勢，投標的意圖、對日后物業管理的基本想法、安排與措施，對投標報價的計算作為必要的說明或補充，愿意承諾的優惠條件等，以爭取獲得最佳印象和分數。

7、中標與簽訂物業服務合同

第五篇：物業管理招投標方式淺議

物業管理招投標方式淺議

從90年代后期起,中國的物業管理開始進入市場運作階段,，為了使新興的物業管理市場逐步規范成熟起來，必須盡快引入競爭機制，物業管理項目的招標則是促進良性競爭的有效手段。

1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業主管部門組織的公開物業管理招投標，鹿丹村小區通過公開招投標方式選聘物業管理企業的成功創全國之先河，物業管理開始走出“誰開發、誰管理”的初級發展階段，由于全國各地的物業管理市場發展參差不齊，直到3年后的1999年，物業管理招投標的試點工作才在全國各大城市興起，成為本行業的一大熱點話題。

物業管理招投標從1999年下半年開始出現的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業管理工作會議在深圳召開，建設部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調查研究的基礎上，制定物業管理招投標規則，努力創造公開、公平、公正的市場環境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發、誰管理’的壟斷經營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區的物業管理，開發企業應當在主管部門的指導與監督下，在商品房預售前面向社會招標。”而我們認為物業管理公開招投標的推出是行業自身發展到一定階段后的必然產物。通過投標，物業管理企業可以在平等競爭的前提下開拓業務，擴大市場份額，實現規模化經營，提高管理水平，樹立企業形象。因此隨著物業管理企業參與招投標活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發激烈。

雖然所說目前全國各地物業管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業內人士的廣泛關注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業管理市場化的期待已經太久了。

一、物業管理行業的健康發展需要推行招投標

（一）物業管理招標方的逐步成熟。

招標方包括房地產開發建設單位和物業業主，前者往往是政府投資部門、事業單位和房地產開發企業，一般具有招標的經驗和能力。后者則往往面臨缺乏經驗、無完善的操作規范可以依據的問題，因此，業主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標相關政策、規則和學習成功經驗的過程。

總體來看，物業管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產開發商意識到，本著對今后管理負責的態度，打破地區界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，負責起物業售后服務工作，既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。

業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。業主們對物業管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據投標企業的管理水平、管理業績、管理風格等因素綜合考慮。

（二）物業管理投標方的逐步成熟。

投標企業一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標，搶占市場份額，擴大企業影響，走規模化經營道路。特別是一些跨區投標的物業管理公司，往往具有良好的資質，較為豐富的管理經驗和專業知識，以優質的服務在物業管理市場上取得了一定的信譽，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優勢。

在投標過程中，投標企業越發注重前期的市場調研，對招標物業的市場狀況，有關的政策、法規，居民對物業管理的認知程度等展開全面了解，精心準備，做到有備而來。

通過競爭，投標企業認識到，不僅要善于理財，為業主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權。

目前，也還存在個別投標企業采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規的空子，干擾招投標活動的現象。有的投標企業脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標工作的順利進行。

（三）物業管理招投標應打破誰開發、誰壟斷的陳舊模式，使物業開發和物業管理分離。

在物業管理自身作為一個行業存在的初期，發展商別無選擇地自組物業管理公司，但是隨著行業自身的發展需要，物業開發和管理不進行分離，會造成許多難以調和的矛盾。尤其在各種法令法規及其配套措施還不夠完善的今天，發展商自己直接組建和領導物業管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經營中發生困難的前提下，將最終損害業主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發展商拖欠、挪用或不按規定金額繳納維修基金并不是個別現象，相當一部分就發生在開發和管理為同一家公司的情況下。一旦發展商資金運作困難，直接導致的結果就是業主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業主（客戶）自己所繳納的部分。物業管理招投標工作的開展將促使物業開發和物業管理分離，最大程度上保障業主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發和管理的分離，才能促使越來越多的物業管理企業不斷自我壯大、獨立成長，保證物業管理作為一個獨立的行業按照其自身的規律健康發展下去。

（四）推行物業管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業市場化進程。經過幾年的發展，全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業化物業管理企業，迫切希望擴大市場占有率，行業競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發生暗箱操作，最終將不利于行業的健康發展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中憑借自身的優勢脫穎而出。與其它行業一樣，物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，他們通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業內其它企業的共同進步和提高。而物業管理招投標的推行正為本行業內領導型企業的迅速成長提供了便利條件。

（五）確立起一種同時保障發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者利益的規范機制。

不少物業管理企業在參與物業管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發展商希望物業企業吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業管理費收費標準等等。而物業管理企業出于承接物業的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發展商與物業管理企業作為合同雙方的權利義務問題，實際暴露出的是發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者之間的權利義務沒有得到相應的保障。

以招投標方式選聘物業管理企業就可以解決這些問題。招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。

二、招投標過程中急需解決的一些問題

由于物業管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。

（一）規則有待完善

物業管理招投標活動涉及諸多的權利義務關系，包括物業的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間，也包括業主委員會與物業管理公司、與全體業主之間以及全體

業主與物業管理公司之間等，需要相應的法律依據做為保障。

政府部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度，同時對參與競爭的物業管理公司提出資質要求，提高參賽者的標準，都有利于物業管理招投標市場的發展。

（二）對一定條件下的物業必須實行招投標。

現在發展商和業委會在選擇物業管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應當采取一些強制措施。如對于新建物業，達到一定的規模的，發展商必須采用招投標方式。而業委會選聘物業公司更是必須堅持招投標。

（三）設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。

目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道，未達到滿意的結果。因此建議設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。有以下幾點建議可供參考：

1、設立權威的物業管理招投標機構，專門負責指導和監督物業管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

2、物業管理招投標事先必須到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行。

3、專門機構應就個案指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業管理公司參加招投標。

4、專門機構應協助招標方分析投標公司的標書，選擇最適合該物業的管理方案。或者可由物業管理專家組成評審小組受業委會委托進行標書的評審工作。

5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構的參與，并受到其監督，以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。

關于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標法》第三十七條規定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之一”。

雖然目前物業管理非“依法必須進行招標的項目”，但亦可參照此條款執行。各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家，建立一個專家名冊或專家庫，主要參與本地的物業管理招投標的評標工作。某個物業管理招投標項目在確定評標委員會專家的數量后，在確保專家與投標企業無任何利害關系的前提下，可由招投標機構從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會，以體現“公開、公平、公正”的原則。同時，發展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發展商參與選聘物業企業的權利，又能避免發展商的意志左右最終評標結果，以確保為了打破壟斷經營而進行招投標的初衷。

（四）設定招投標市場的準入條件。

為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業項目（可通過物業類型或面積加以限定）應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質企業，可以代表深圳物業管理行業的最高水平。建設部也即將評選全國一級資質企業的才具備投標資格，以引導市場資源向優勢企業集中。

（五）市場信息網絡還不通暢

由于物業管理行業在我國還是較為新興的行業，市場信息網絡的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業的情況，如資質狀況，經營業績、企業實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想參與競爭的物業管理企業對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區參與投標，及時掌握有關信息更難。市場信息網絡的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。

物業管理招投標的推行是行業自身發展到一定階段的產物，是行業自身運行規律的體現。它標志著發展商和業主（客戶）物業管理意識的提高，標志著物業管理企業市場競爭意識的增強，標志著物業管理將真正作為一個相對獨立的行業而存在，并將更具活力、更

加健康地發展下去。