第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題的考試答題方法

房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題的考試答題方法

很多考生在考“指錯(cuò)題”時(shí)并不是指不出錯(cuò)誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

(1)考生雖然指出了很多錯(cuò)誤，期中有很多也指對(duì)了，甚至有的考生指出了13個(gè)正確的錯(cuò)誤，但因?yàn)橥瑫r(shí)在前面也指錯(cuò)了不少錯(cuò)誤，結(jié)果得分很低。例如某個(gè)考生在13行的答卷紙上指出了19個(gè)錯(cuò)誤，期中前面的8個(gè)指錯(cuò)了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個(gè)指對(duì)了，則該考生只能計(jì)5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對(duì)了的11個(gè)錯(cuò)誤排在11前面行上，則該考生可得33分;同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時(shí)要把自己有把握的、確定的錯(cuò)誤排在前面，而且要一個(gè)答案占據(jù)一行。

(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯(cuò)誤，期中前面的13條指對(duì)了，后面的6條指錯(cuò)了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個(gè)空行可增計(jì)1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯(cuò)誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計(jì)9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯(cuò)誤的答案占據(jù)了6行，則只能計(jì)7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費(fèi)了一行的位置而丟分。例如：在市場(chǎng)比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計(jì)1條答案的分，整體上因浪費(fèi)了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對(duì)上述丟分的情況，結(jié)合評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯(cuò)題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯(cuò)誤，該分的時(shí)候分開，該合的時(shí)候就合。

1)考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2)如果在“估價(jià)對(duì)象”中已找出三個(gè)錯(cuò)誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太多而沒有時(shí)間閱讀報(bào)告的其余部分，等有時(shí)間再來仔細(xì)閱讀“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

3)如果考試的估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場(chǎng)背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長(zhǎng)，則可以跳過該三個(gè)部分，以節(jié)省時(shí)間來尋找估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤。

4)在按照自己的理解指定錯(cuò)誤后，對(duì)照本資料對(duì)指錯(cuò)題常見錯(cuò)誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯(cuò)誤。本站編輯特別推薦

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下8項(xiàng)內(nèi)容： 1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函；

4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明； 5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8.附件。(附件位置在最后)

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不可缺少的項(xiàng)目和內(nèi)容

（一）封面

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面除了寫有估價(jià)報(bào)告名稱外，一般還應(yīng)包括估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)（7項(xiàng)）。

（二）目錄

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，特別是所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。

（三）致委托人函

致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：（不得缺項(xiàng)，缺項(xiàng)視為錯(cuò)誤）（1）致委托方函（標(biāo)題）

（2）致函對(duì)象：（為委托方的全稱）

（3）致函正文：（說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果）（4）致函落款：（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱）

（5）致函日期：（為估價(jià)報(bào)告的出具日期，致函的年月日）常見錯(cuò)誤：

1、致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限）。

2、致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明

3、致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明或者說給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值）

4、致委托人函中缺法定代表人的簽名

（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（不是“估價(jià)師申明”）

注意：估價(jià)報(bào)告應(yīng)由參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章 誰實(shí)地查看，誰沒有

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。假設(shè)開發(fā)法規(guī)劃條件未定要做說明 假設(shè)和限制條件要分開寫

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列14項(xiàng)事項(xiàng)：（1）標(biāo)題；（2）委托人；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)；（4）估價(jià)對(duì)象；（5）估價(jià)目的；（6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（7）價(jià)值定義；（8）估價(jià)依據(jù)；（9）估價(jià)原則；（10）估價(jià)方法；（11）估價(jià)結(jié)果；（12）估價(jià)人員；（13）估價(jià)作業(yè)日期；（14）估價(jià)報(bào)告使用期限（估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期）。抵押估價(jià)報(bào)告還要加上（15）變現(xiàn)能力分析（16）風(fēng)險(xiǎn)分析。

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的7項(xiàng)內(nèi)容有：（1）實(shí)物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場(chǎng)背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價(jià)方法選用；（6）估價(jià)測(cè)算過程；（7）估價(jià)結(jié)果確定。

（八）附件

附件應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，實(shí)地查看記錄，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明，估價(jià)委托書。

缺少估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，實(shí)地查看記錄、估價(jià)委托書、估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等某項(xiàng)內(nèi)容或多項(xiàng)內(nèi)容。有些是復(fù)印件就可以。

三、估價(jià)報(bào)告對(duì)詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

用詞準(zhǔn)確是房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)對(duì)詞義的基本要求。如估價(jià)時(shí)點(diǎn)說成估價(jià)時(shí)間

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表述范圍、程度、幅度、條件等詞語，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?/p>

例如：2008指錯(cuò)題：最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價(jià)為5 995.03元/㎡.錯(cuò)誤估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)[估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣] 3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

估價(jià)報(bào)告用詞褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

（二）估價(jià)結(jié)果報(bào)告可能存在的錯(cuò)誤 “估價(jià)結(jié)果報(bào)告”應(yīng)包括以下14項(xiàng)內(nèi)容： 1.標(biāo)題-“估價(jià)結(jié)果報(bào)告” 2.“委托方”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤-缺少或表述不全

委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所以及身份證號(hào)

3.“估價(jià)方”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——表述不正確或不完整 缺少或表述不全

估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí) 4.“估價(jià)對(duì)象概況”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）估價(jià)對(duì)象概述缺失

估價(jià)對(duì)象概述應(yīng)包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的“個(gè)別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：

①土地應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

②建筑物應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2）估價(jià)對(duì)象描述不清晰 1）土地權(quán)益方面

①土地使用權(quán)人交代不清；

②土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長(zhǎng)期用地與臨時(shí)用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； ⑤土地使用權(quán)證交代不清； ⑥對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。2）土地實(shí)物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地價(jià)格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； ③土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。④土地面積、形狀等交代不清； ⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地勢(shì)、地質(zhì)狀況等交代不清。3）建筑物方面

①房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價(jià)）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物結(jié)構(gòu)交代不清； ④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度、期房、現(xiàn)房）； ⑥房屋裝修（主要是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清； ⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； ⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； ⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)目的要說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。如： 6.“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”可能存在的錯(cuò)誤

估價(jià)時(shí)點(diǎn)要說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。錯(cuò)誤主要有：（1）“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價(jià)時(shí)期”、“估價(jià)年月”等）；（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。7.“價(jià)值定義”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

價(jià)值定義要說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價(jià)和抵押估價(jià)的價(jià)值定義。

（1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

（2）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。”

（3）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

商品房的質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。8.“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

說明本次估價(jià)依據(jù)的國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。9.“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

說明本次估價(jià)應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：（1）不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求或缺少某項(xiàng)原則；

（2）與估價(jià)目的不對(duì)應(yīng)，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評(píng)估報(bào)告的估價(jià)原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”）.10.“估價(jià)方法”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（對(duì)此后面進(jìn)行專題闡述）11.“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；

（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價(jià)或總價(jià)；

（4）沒有寫明估價(jià)結(jié)果所屬的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。12.“估價(jià)人員”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（1）出現(xiàn)遺漏；

（2）沒有估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。

13.“估價(jià)作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)作業(yè)日期要說明本次估價(jià)的起止年月日。注意缺少“估價(jià)作業(yè)日期”。現(xiàn)場(chǎng)查看在作業(yè)期內(nèi)。

14.“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期（使用期限）” 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期要說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年。但要注意：

（1）報(bào)告的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)既是估價(jià)報(bào)告完成之日也可以是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

（2）估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下不超過半年。

四）估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤 1.選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

（1）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。2.針對(duì)以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：（1）只使用了一種估價(jià)方法；（2）能用市場(chǎng)比較法的沒有使用；

（3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；

（5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；（6）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

（五）估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤

一）市場(chǎng)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003改錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2006指錯(cuò)題、2007指錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題、、2009指錯(cuò)題）1.選擇的可比實(shí)例描述不清（1）交易日期描述不清：

（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實(shí)例可比性差

（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級(jí)不同；

（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價(jià)目的不相同；

（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過一年）。

3.可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤

（1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；（2）幣種換算錯(cuò)誤；

（3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤（1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng)，四因素修正，估價(jià)規(guī)范）；

（2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；（2003改錯(cuò)題，三個(gè)修正系數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤）

（3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；（4）交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤；

（6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過了20%，綜合修正超過了30%.（7）交易情況的修正缺乏理由

（8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實(shí)例因素修正說明

（9）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。5.加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

（1）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。

（2）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2005改錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題）

1.確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤（1）出租型房地產(chǎn)

1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)

①出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯(cuò)誤。

③年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

④保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計(jì)算； ⑤年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤；確定管理費(fèi)率缺理由

3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤。

4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。

5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如2003年指錯(cuò)題：一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)； 6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。

7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營(yíng)型房地產(chǎn) 1）扣除項(xiàng)目一定要全面。

①經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)

2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗(yàn)、公司財(cái)務(wù)利潤(rùn)、公司的??（實(shí)際成本）

3）扣除設(shè)備帶來的收益。

4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。2.報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤

（1）報(bào)酬率選用的方法不正確。累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。（2）報(bào)酬率的確定不具有客觀性。報(bào)酬率取值未說明理由；

（3）未說明報(bào)酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國(guó)債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù)

（4）采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。（看清楚房地產(chǎn)的類型）（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。

（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。3.有效收益期限的確定的錯(cuò)誤

（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。

（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯(cuò)誤（1）公式錯(cuò)誤（2）選用公式無理由

（3）未分析租金水平的變化趨勢(shì)

（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；（5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式；（6）純計(jì)算錯(cuò)誤。

5.地下車位租賃收入的計(jì)算錯(cuò)誤

（1）未計(jì)算地下車位收益

（2）地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004改錯(cuò)題、2005指錯(cuò)題）（1）沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；

（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；（3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。

（4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

（5）開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；②利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是：

“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

（6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤；

（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；

（8）建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響；

（9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；（10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

（11）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正；（12）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；

（13）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0）；

（14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）；（15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤；（16）純計(jì)算錯(cuò)誤。

四）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2005指錯(cuò)題、2006改錯(cuò)題、2007改錯(cuò)題）（1）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤（正確的計(jì)算公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用-后續(xù)銷售費(fèi)用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)-取得稅費(fèi)；

要注意計(jì)算公式與估價(jià)對(duì)象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對(duì)應(yīng)）；

（2）推測(cè)未來樓價(jià)方法錯(cuò)誤（正確的方法是：①對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取（市場(chǎng)）比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法；②對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法）；（3）沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式；（4）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期）的確定缺乏依據(jù)；（5）折現(xiàn)率的確定沒有說明理由；

（6）計(jì)算過程中采用的參數(shù)（成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤(rùn)率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

（7）投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)不計(jì)息）；

（8）現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例；各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系；不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)。（9）續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)求取，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（10）折現(xiàn)率和報(bào)酬率混淆，使用錯(cuò)誤。（11）純計(jì)算錯(cuò)誤。

（六）其它可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告的不一致；

2.兩種估價(jià)方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)比較法中年期修正）；

3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告兩個(gè)估價(jià)對(duì)象分開估價(jià)所使用的參數(shù)不對(duì)應(yīng)或不一致； 4.前面的因素分析與后面的取值不一致； 5.分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致；

6.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除； 7.對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)；

8.計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)； 9.遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值，如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫的價(jià)格；

10.在建工程的評(píng)估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工； 11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料； 12.估價(jià)報(bào)告的術(shù)語或表達(dá)方式不規(guī)范。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師考試題型及答題技巧

房地產(chǎn)估價(jià)師考試題型及答題技巧

房地產(chǎn)估價(jià)師考試題型可分為以下幾類：?jiǎn)芜x題、多選題、判斷題、綜合分析題、計(jì)算題及案例分析題，具體如下介紹：

單選題。單選題的特點(diǎn)是：有4個(gè)選項(xiàng)，且只有1個(gè)選項(xiàng)是正確的。因?yàn)閱芜x題不倒扣分，對(duì)于沒有把握的試題一定要全答，就是不會(huì)，也要猜測(cè)性地選擇1個(gè)選項(xiàng)，因?yàn)榇疱e(cuò)不倒扣分，即使是猜還有25%正確的概率。

多選題。多選題的特點(diǎn)是：有5個(gè)選項(xiàng)，且有兩個(gè)或兩個(gè)以上選項(xiàng)是正確的，并且不能超過4個(gè)，即多選題每題有2-4個(gè)選項(xiàng)是正確的。多選題的要求是，通常規(guī)定不倒扣分，但多選或錯(cuò)選不得分，少選但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。因此，做題時(shí)要慎重，對(duì)于沒把握的選項(xiàng)應(yīng)盡量避開不選，也就是多選題應(yīng)奉行寧缺毋濫。最多不超過4個(gè)選項(xiàng)，拿不準(zhǔn)的就不要選，千萬別勉強(qiáng)自己。如果多選有4個(gè)答案。有把握的3個(gè)，另一個(gè)是猜的，最好就不要猜了，選三個(gè)可得1.5分，但如果有一個(gè)錯(cuò)了，將一分不得，考試就是這樣殘酷，有時(shí)就是那么區(qū)區(qū)一分抑或半分，就無情地使許多考生一年來辛辛苦苦播種的汗水白白揮灑，成為無果之實(shí)。

判斷題。判斷題的特點(diǎn)是：判斷題主要是對(duì)題干所表述的內(nèi)容判斷正誤，通常答題卡上有“√”和“×”兩個(gè)選項(xiàng)，要求應(yīng)試者做出判斷，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯(cuò)誤的涂“×”。因判斷題只有兩種可能，不“對(duì)”即“錯(cuò)”，隨機(jī)猜對(duì)的概率達(dá)50%，為避免應(yīng)試者猜測(cè)性的判斷，通常判斷題有倒扣分的規(guī)定，應(yīng)試者要看清此類題目要求。如果有選錯(cuò)倒扣分的規(guī)定，沒有把握的寧可不選，也不冒險(xiǎn)。

綜合分析題。綜合分析題的特點(diǎn)是：該類題型兼有單選題和多選題的特點(diǎn)，也就是在綜合分析題中，有的可能是單選，也有的可能是多選，要切記!此類題型的要求是，每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。答題原則應(yīng)與多選題一致。

計(jì)算題，略。

“案例”一科以主觀題為主，略。

第四篇：2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試

2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤(rùn)決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變

C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格()

A.最終會(huì)基本趨于一致 B.最終會(huì)擴(kuò)大差別

C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()

A.土地的估價(jià)期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同

D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)()

A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括()

A.利息、利潤(rùn) B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)

C.利潤(rùn)、稅費(fèi) D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地中運(yùn)用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在()

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的()

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的()

A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法

C.簡(jiǎn)易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長(zhǎng)度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有()

A.科學(xué)性 B.實(shí)踐和公正性 C.個(gè)別性

D.嚴(yán)肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()

A.市場(chǎng)學(xué)派 B.價(jià)格學(xué)派 C.行為學(xué)派

D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法

D.價(jià)值法 E.市場(chǎng)法

25.直接影響土地級(jí)別界線位置的是()

A.單元?jiǎng)澐?B.定級(jí)單位 C.面積單元

D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計(jì)算

26.房地產(chǎn)的收入分為()

A.經(jīng)營(yíng)收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()

A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)

C.要求被估對(duì)象為新建筑物

D.要求被估對(duì)象為舊建筑物

E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

31.城市土地主管部門測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是()

A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)

D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)

E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價(jià)開發(fā)商購買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場(chǎng)條件

D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是()

A.地價(jià)不等地段 B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會(huì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。

43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價(jià)格或重建價(jià)格

42.√

43.╳ 區(qū)片價(jià)和路段價(jià)

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區(qū)域因素。

(3)個(gè)別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價(jià)方函；

(4)估價(jià)師聲明；

(5)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

(8)附件。

46.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價(jià)格，A—開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B—整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤(rùn)，E—正常稅費(fèi)。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計(jì)算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費(fèi)=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費(fèi)=300×2%=6(萬元)

⑤保險(xiǎn)費(fèi)=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費(fèi)=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價(jià)格

=137.099

48.(1)土地價(jià)格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價(jià)格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價(jià)＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，一般要經(jīng)過下列程序：

(1)交易實(shí)例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價(jià)格確定。

50.估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中十分關(guān)鍵的部分：

因?yàn)椋?/p>

(1)在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，存在估價(jià)的假設(shè)的和限制條件，如對(duì)未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價(jià)格變化的推測(cè)等。這些假設(shè)和前提必定對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生影響，所以評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果只在報(bào)告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

(2)估價(jià)結(jié)果具有時(shí)效性，只有在評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

(3)評(píng)估報(bào)告所提供的結(jié)論只適用于報(bào)告中載明的估價(jià)目的和價(jià)值定義。不同的估價(jià)目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價(jià)方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報(bào)告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價(jià)目的以外的其他估價(jià)目的。

說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價(jià)結(jié)論，避免誤解及錯(cuò)誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評(píng)估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

第五篇：指錯(cuò)題 依據(jù)

一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤

1．報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表、估價(jià)方估價(jià)資質(zhì)等級(jí)，估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件

等）。

2．報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言寫報(bào)告。

3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。

4．報(bào)告有效期除說明一年外，華說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。

5．如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。

致委托人函一定要有估價(jià)對(duì)象的名稱，詳細(xì)說明。

6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。

7．估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明）

1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限、土地歸屬，房屋所有權(quán)情況等）

缺少對(duì)估價(jià)對(duì)象的目前的使用情況的說明

2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向。

5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）

8．缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場(chǎng)情況。

9．缺最高最佳使用分析

缺少估價(jià)原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則。如果是抵押價(jià)值報(bào)告，還有謹(jǐn)慎原則。缺估價(jià)的假設(shè)和限制條件

缺少估價(jià)依據(jù)中缺少-房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料。城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

10．選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）

11．未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟，必須采用兩種或兩種以上的方法估計(jì)。

12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。

未說明改變土地房屋用途及重建，是否經(jīng)過政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)。

13．抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。

14．保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過建筑物的價(jià)值。）

15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。

16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）

17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。

18．投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。

19．拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定。拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；

21．法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

22．對(duì)司法委托拍評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍底價(jià)，拍底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。

23.估價(jià)結(jié)果應(yīng)該有單價(jià)，總價(jià)，幣種，房地產(chǎn)總價(jià)不是房產(chǎn)總價(jià)。

（二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤

（1）比較法：

23．可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過長(zhǎng)，如：超過1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。

24．可比實(shí)例的幣種未說明；或未化成同一幣種。

25．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）；

26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。

27．區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物三項(xiàng)因素都要進(jìn)行比較修正，否則要做不做調(diào)整的原因。對(duì)各項(xiàng)因素的調(diào)整取權(quán)重要有依據(jù)說

明。

土地出讓，劃撥都要調(diào)整

市場(chǎng)狀況（交易日期）修正計(jì)算錯(cuò)誤；要說明調(diào)整的理由。

可比實(shí)例的交易類型、估價(jià)目的是否相吻合要做說明。

價(jià)格單位，面積單位，幣種都要寫明。

28．區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。

29．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。

30．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。土地剩余使用年限的修正，要根據(jù)年限修正的公式來計(jì)算。

31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中

未修正；或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了；

區(qū)域因素和個(gè)別因素搞混在一起。

32．修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。綜合修正超過30%

33．計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。

34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》

（2）收益法：

35．收益是通過租賃收入計(jì)算。如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。

一定要注意報(bào)酬率的求取是不是合理，很重要。累加法，無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相加，是名義報(bào)酬率，已經(jīng)包含通貨膨脹的影響，因?yàn)槭褂玫拿x凈收益。市場(chǎng)提取法反應(yīng)的是過去的，要調(diào)整為預(yù)測(cè)值

要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限對(duì)估價(jià)的影響。@建筑物早于土地，@建筑物晚于土地，兩種，未約定不可續(xù)期，要加上建筑物的殘值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，約定不可續(xù)期就只算到土地使用期限。

A未說明選取收益法公式的理由，凈收益不變有限年，年限計(jì)算錯(cuò)誤

B應(yīng)說明“收益和費(fèi)用”都是預(yù)測(cè)值，是正常客觀的情況下，要說明取值理由。

C未說明土地出讓合同到期后不可續(xù)期。

36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。

要說明租賃期限和租金協(xié)議對(duì)計(jì)算收益價(jià)值的影響。

37．求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情

況確定）；

不同的樓層，不同的用途應(yīng)該分別確定租金額。

38．如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用

市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。

39．要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算，房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，工資辦公費(fèi)用，維修費(fèi)，清潔費(fèi)保安費(fèi)，不包含抵押貸款還款，房地產(chǎn)折舊，改擴(kuò)建費(fèi)用，所得稅，但包含建筑物短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)。

維修費(fèi)要說明是估價(jià)對(duì)象本身的費(fèi)用還是類似房地產(chǎn)的客觀費(fèi)用水平，應(yīng)該予以比較說明。

40． 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。

41． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建

筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。

42． 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；

43． 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。

44． 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。

45． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；

46． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房

地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）

47． 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；

48． 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。

49． 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。

50． 報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源；

不同的用途應(yīng)該分別確定報(bào)酬率。

51．報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋姇?16

頁。或采用市場(chǎng)提取法計(jì)算）；

52．收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土

地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）；

53．計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過程錯(cuò)誤；

選用收益法的任何一個(gè)公式，應(yīng)說明理由。

（3）假設(shè)開發(fā)法

1.一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。

2.房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)

3.估算未來的樓價(jià)；一般通過市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法來評(píng)估未來市價(jià)。注意一定要是“未來”的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價(jià)格變化的趨勢(shì)。如果用可比實(shí)例的價(jià)格來估算未來的樓價(jià)，可比實(shí)例不少于3個(gè)。

預(yù)計(jì)將來的售價(jià)缺少依據(jù)和必要的說明。

假設(shè)的開發(fā)用途是否經(jīng)過政府部門允許合法，要做說明，否則要考慮轉(zhuǎn)換土地用途而要補(bǔ)交土地出讓金。

4．在對(duì)未來樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。

總銷售收入要減去銷售稅金后才能用于計(jì)算。銷售費(fèi)用不計(jì)息。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息和利潤(rùn)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)計(jì)算中不單獨(dú)體現(xiàn)。

必須采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算。年限計(jì)算錯(cuò)誤，報(bào)酬率必須是客觀值。不能只參照一個(gè)實(shí)例

5．開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。

6．續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對(duì)其產(chǎn)生的影響。

建造費(fèi)用，專業(yè)人員費(fèi)，管理費(fèi)用的取值必須說明是客觀合理的數(shù)據(jù)。

7．續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。

不能按形象進(jìn)度來計(jì)算投入的工程費(fèi)，高層建筑的地下和地上的工程費(fèi)投入不一樣。

8．注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)用中的建安工程費(fèi)時(shí)，不能全算，必須扣減已完工部分的價(jià)值，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。

9．投資利潤(rùn)和投資利息只有在靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購買稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。

10．不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；

11． 利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能計(jì)息；不能用存款利率，要用貸款利率。

12． 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)

點(diǎn)。

13． 銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。

14． 開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。

15． 利潤(rùn)率選取錯(cuò)誤。開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，利潤(rùn)率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對(duì)象的XX開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，而應(yīng)當(dāng)選取行

業(yè)的平均（客觀）利潤(rùn)率。

15． 利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作“未

計(jì)算購買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)”）

17． 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

計(jì)算建筑物成新率不能幾棟樓一個(gè)綜合成新率。

（4）成本法：

A．舊房：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊

B．新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

69．成本構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）；

70．成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。

71． 開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑

安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)，其他工程費(fèi)，注意不能漏項(xiàng)。

紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)算入建筑安裝工程費(fèi)。年限計(jì)算錯(cuò)誤

72． 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。

73． 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物

兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。

74． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。基數(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。

75． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起

點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。）銷售稅金不計(jì)息，銷售代理費(fèi)不計(jì)息，其它銷售費(fèi)用計(jì)息

76． 計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格—折舊）；

77． 要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；

78． 開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）；

直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本）

投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）

銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）

79． 折舊年限確定錯(cuò)誤。

80．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）

（三）報(bào)告結(jié)尾

81．估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對(duì)。正確做法是：各種方法

得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）

如果是抵押價(jià)值估價(jià)，必須說明未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

未說明設(shè)定抵押權(quán)及抵押期限屆滿時(shí) 土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。

82．估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。沒有明確幣種。

83．評(píng)估結(jié)論沒有大寫。

84．單純的土地評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。

85．將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）

86．抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)該說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

應(yīng)該對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析，包括通用性獨(dú)立性可分割轉(zhuǎn)讓性，變現(xiàn)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短，費(fèi)用、稅金的種類數(shù)額。

87．報(bào)告書缺少附件。

88．答題技巧：

1）試卷只提供13行答案欄。每一個(gè)答案欄中只能回答一處錯(cuò)誤。如果將幾處錯(cuò)誤都寫在一個(gè)答案欄內(nèi)，閱卷老師只按第一個(gè)答案判分。

2）將一個(gè)誤分開寫在多個(gè)答案欄內(nèi)，只得指出一個(gè)錯(cuò)誤的分。

3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。

4）一般分2部分指出錯(cuò)誤。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。

如：“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)（1.5分），其中未計(jì)土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。