關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)虛高缺陷的探析——以長(zhǎng)沙為例

摘要：房產(chǎn)作為公民安身立命的載體，一直以來都受到到社會(huì)各界的緊密關(guān)注。社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期以來，因金融市場(chǎng)井噴，大量資本向不動(dòng)產(chǎn)涌流，中國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。住房的功能重心自供需要居所的人安身立命，移向了供“錢有余力”者炒作致富。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅愈演愈烈，2017年習(xí)主席呼吁“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，敦促房地產(chǎn)商和政府采取措施控制房?jī)r(jià)。

本文開頭分析了中國(guó)房?jī)r(jià)目前的大走勢(shì)和長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的具體戰(zhàn)略走向，接著自供給需求方面剖析了使得我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因，根據(jù)上述分析進(jìn)而給出了用以緩解目前高房?jī)r(jià)、放慢房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、自而使人民安居樂業(yè)的建議。

關(guān)鍵詞：虛高房?jī)r(jià)；多主體供給；多渠道保障；有效調(diào)控

一、中國(guó)房?jī)r(jià)目前的大走勢(shì)——以湖南長(zhǎng)沙等地為例

作為湖南本地房地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)威機(jī)構(gòu)，中原集團(tuán)戰(zhàn)略研究中心所得到的最新數(shù)據(jù)指出，進(jìn)入社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期以來，房?jī)r(jià)漲跌周期一般為3到4年，湖南長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)量?jī)r(jià)受到相關(guān)房?jī)r(jià)規(guī)章變動(dòng)的影響，預(yù)計(jì)今年開始房?jī)r(jià)變動(dòng)周期將會(huì)延長(zhǎng)，當(dāng)下湖南房產(chǎn)市場(chǎng)正位于整個(gè)周期中跌價(jià)段之初。在住宅限價(jià)嚴(yán)厲執(zhí)行環(huán)境下，商用房產(chǎn)比民用住宅還能溢價(jià)。2018年6月底為止的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)的商業(yè)用地占總地皮面積的比例為56%，總地皮體量為1357萬平米，其中，望城的中心商區(qū)外圍商業(yè)價(jià)值正在攀升，房?jī)r(jià)漲幅增大，今后此地段開發(fā)的主要方向正是商品辦公。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改變下，市場(chǎng)中的供求方之間的關(guān)系也隨之改變。2016-2017年政府大力去庫存，使得供給需求轉(zhuǎn)變，是房?jī)r(jià)走高的主要誘因。因此，對(duì)于房?jī)r(jià)浮動(dòng)過快的湖南市州，政府將會(huì)選擇頒布限制價(jià)格漲幅戰(zhàn)略。大多湖南的城市的去庫存的任務(wù)已經(jīng)基本進(jìn)入尾聲，而益陽市去庫存的廣度和深度仍亟待提升；自2018年上半年供求比來看，除岳陽和常德供求平衡外，其余六大城市均供不應(yīng)求，其中一大貢獻(xiàn)是長(zhǎng)沙多重戰(zhàn)略壓頂，本為原籍購(gòu)買者由遷徙返回至市州置辦房產(chǎn)；當(dāng)前均價(jià)基本大于等于6000元每平方米。

自全國(guó)視角來看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，北上廣等特大號(hào)都市的房?jī)r(jià)已經(jīng)增占到史上最高點(diǎn)，然而因?yàn)橄拶?gòu)令的頒布以及銀行提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率等措施，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低，使北京、上海的房?jī)r(jià)有了小幅度的下降。銀行利率的上調(diào)，提升了開發(fā)商的貸款難度和本金，自而使房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量有所減低，限購(gòu)令的頒布，使人們置辦房產(chǎn)數(shù)量受到到限制，自而縮減了市場(chǎng)需求量，中央對(duì)多次易手的房屋營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了變動(dòng)，提升了多次易手的房屋交易本金，很大程度上促進(jìn)了打擊投機(jī)、炒房動(dòng)作，標(biāo)準(zhǔn)化多次易手的房屋交易市場(chǎng)。

中央為解決高房?jī)r(jià)缺陷，頒布了系統(tǒng)化、階段化的宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，包括上調(diào)銀行利率、頒布限購(gòu)令、變動(dòng)多次易手的房屋交易營(yíng)業(yè)稅等，有效的降低了市場(chǎng)需求，標(biāo)準(zhǔn)化了多次易手的房屋交易市場(chǎng)，打擊了投機(jī)、投資性置辦房產(chǎn)現(xiàn)象，多少也確保了房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一些缺陷，諸如房?jī)r(jià)仍然較高，普通公民仍然無力支付房?jī)r(jià)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)章的不夠標(biāo)準(zhǔn)化等。

今年下半年的戰(zhàn)略、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，不確定性因素較多；土地在維持“熔斷”戰(zhàn)略的同時(shí)供應(yīng)將有所提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)不同物業(yè)分化明顯，下半年普宅供應(yīng)將有所提升，受到戰(zhàn)略因素影響，部分需求外溢到商務(wù)房產(chǎn)，使得商務(wù)房產(chǎn)供不應(yīng)求或?qū)⒓觿　ｋS著調(diào)控的持續(xù)，市場(chǎng)整體價(jià)格將趨穩(wěn)；在融資收緊、短期償債壓力提升、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，下半年將會(huì)有還要多持貨觀望的房企或加大供應(yīng)量、盡將會(huì)選擇的多推項(xiàng)目，或選擇以價(jià)換量，通過降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷售目標(biāo)。

二、我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因

（一）根本原因：供給需求關(guān)系失衡

根據(jù)亞當(dāng)斯密的市場(chǎng)理論，供給需求是影響商品價(jià)格的決定性因素。房?jī)r(jià)居高不下，自根本上維持這種局面的仍然供給需求，即現(xiàn)有住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國(guó)廣大居民的居住需要。近期我國(guó)住宅發(fā)展目標(biāo)為戶均一套，人均一室，力爭(zhēng)2020年達(dá)到人均建筑面積35平方米。而據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料表明，現(xiàn)在我國(guó)城市居民人均居住面積是22平方米，我國(guó)現(xiàn)有11189萬戶城鎮(zhèn)居民，因此將需要39.2億平方米的住房，現(xiàn)有的住房缺口將近15億平方米，這是個(gè)相當(dāng)龐大的市場(chǎng)，也是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走高，新建項(xiàng)目持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改變下，市場(chǎng)中的供求方之間的關(guān)系也隨之改變。2016-2017年政府大力去庫存，使得供給需求轉(zhuǎn)變，是房?jī)r(jià)走高的主要誘因。因此，對(duì)于房?jī)r(jià)浮動(dòng)過快的湖南市州，政府將會(huì)選擇頒布限制價(jià)格漲幅戰(zhàn)略。大多湖南的城市的去庫存的任務(wù)已經(jīng)基本進(jìn)入尾聲，而益陽市去庫存的廣度和深度仍亟待提升；自2018年上半年供求比來看，除岳陽和常德供求平衡外，其余六大城市均供不應(yīng)求，其中一大貢獻(xiàn)是長(zhǎng)沙多重戰(zhàn)略壓頂，本為原籍購(gòu)買者由遷徙返回至市州置辦房產(chǎn)；當(dāng)前均價(jià)基本大于等于6000元每平方米。

（二）直接原因：物價(jià)浮動(dòng)導(dǎo)致成本提高

建筑材料成本太高引起房?jī)r(jià)持續(xù)上升。鋼筋、泥沙、cement、燒制磚塊等一直作為傳統(tǒng)建房材料的主力，他們的物價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展有相應(yīng)幅度的浮動(dòng)是必然的，也是合理的。

建房工人工資提升引起房?jī)r(jià)的上升。社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，國(guó)民收入普遍提高，建筑業(yè)員工逐步提升工資地所當(dāng)然，由此而造成房?jī)r(jià)上升，既合情、也合理。

中央針對(duì)建筑房產(chǎn)業(yè)頒布的稅費(fèi)戰(zhàn)略發(fā)生的支出形成的房?jī)r(jià)本金合法合規(guī)，消費(fèi)者承擔(dān)稅費(fèi)本金是堅(jiān)決遵守的規(guī)定和職責(zé)。

（三）幕后推手：投資與投機(jī)者

據(jù)調(diào)查，在房?jī)r(jià)急升的背后，有相當(dāng)數(shù)量的市場(chǎng)購(gòu)買力來自于資本的投資與投機(jī)需求。投機(jī)的目的極其鮮明，他們買房的唯一標(biāo)準(zhǔn)就在于能否獲利，這樣，就衍生出市場(chǎng)的許多虛擬需求。因?yàn)橥苿?dòng)市場(chǎng)虛擬需求主要是來自于資本的力量，因而只要有獲利的將會(huì)選擇，房?jī)r(jià)就會(huì)被不斷地推高，進(jìn)而極大地扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格體系。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)市場(chǎng)上炒樓的比例約為15%，有不少觀點(diǎn)甚至認(rèn)為已達(dá)30%。投資與投機(jī)資金的瘋狂入市，已成為目前房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。

（四）宏觀調(diào)控戰(zhàn)略執(zhí)行不力是造成高房?jī)r(jià)的重要原因

為遏制高房?jī)r(jià)，我國(guó)先后頒布了大量宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、（新）“國(guó)十條”、“新五條”等。然而，房?jī)r(jià)浮動(dòng)的勢(shì)頭仍難以抑制。最主要的原因是大量宏觀調(diào)控戰(zhàn)略執(zhí)行不到位，使調(diào)控戰(zhàn)略效力大打折扣。

宏觀調(diào)控戰(zhàn)略之所以執(zhí)行不力，既受到限于我國(guó)執(zhí)法環(huán)境過于寬松，又受到限于宏觀調(diào)控戰(zhàn)略的保障措施沒有及時(shí)跟上，最根本的是房?jī)r(jià)浮動(dòng)滿足了銀行、開發(fā)商、投機(jī)置辦房產(chǎn)者、甚或是地方政府的利益需求。

（五）我國(guó)傳統(tǒng)的住房觀點(diǎn)是造成高房?jī)r(jià)的有力因素

住房對(duì)于國(guó)人而言，除了可以“居住”之外，還可以獲得精神上的滿足。因?yàn)椤凹摇辈攀侵袊?guó)人的精神歸宿，沒有住宅就沒有家。因此，人們可以傾其所有去購(gòu)買屬于自己的住宅，年輕人結(jié)婚一般都要購(gòu)買一套屬于自己的房子。

三、抑制我國(guó)高房?jī)r(jià)的對(duì)策

（一）要改變傳統(tǒng)的住房消費(fèi)理念

據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)中央的自有住房率多數(shù)在40%至60%之間。在我國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，居民的工作和居住流動(dòng)性大增，人們選擇租房住或買房住，主要不取決于經(jīng)濟(jì)能力，而取決于工作流動(dòng)的需要，是否擁有自住房也將不再成為富有和事業(yè)有成的標(biāo)志。我國(guó)居民主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展變化，改變傳統(tǒng)的居住觀念，未償不是一件好事。

（二）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)，打擊炒房動(dòng)作

房?jī)r(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房?jī)r(jià)浮動(dòng)最終需要通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地戰(zhàn)略、住房戰(zhàn)略等相關(guān)制度體系在有效抑制房?jī)r(jià)浮動(dòng)有重要作用。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理，標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易動(dòng)作，打擊投機(jī)性炒房動(dòng)作，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

（三）完善住房保障體系，提升住房有效供給是重要手段

1、加快保障性住房建設(shè)步伐

加快建造保障性住房，以此來提升真正對(duì)應(yīng)給老百姓消費(fèi)需求的有效供給，這是完善社會(huì)住房保障體系、治理房?jī)r(jià)浮動(dòng)過快的有效措施。建立政府主導(dǎo)、戰(zhàn)略扶持、價(jià)格控制、定向供給的住房保障機(jī)制，加大廉租房建設(shè)，以解決中低收入家庭的住房缺陷。

2、提升中低價(jià)位商品房的土地供給

在土地保護(hù)戰(zhàn)略允許的范圍內(nèi)，提升中低價(jià)位普通商品住房和建設(shè)用地供應(yīng)量。同時(shí)，采取相應(yīng)措施利用好土地二級(jí)市

場(chǎng)，提升有效土地供給，主要是加強(qiáng)土地利用的管理。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用戰(zhàn)略，土地管理部門對(duì)超出動(dòng)工開發(fā)期滿一年未動(dòng)工的土地，自高征收土地閑置費(fèi)；滿兩年

未動(dòng)工的，無償收回土地使用權(quán)。

3、降低房屋的空置率，提升住房的有效供給

首先，加強(qiáng)對(duì)住房預(yù)售環(huán)節(jié)的管理，對(duì)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤實(shí)行最低預(yù)售數(shù)量和最少預(yù)售時(shí)間規(guī)定，防止開發(fā)商捂盤。

第二，清理不標(biāo)準(zhǔn)化的中介機(jī)構(gòu)，改善房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，對(duì)住房銷售實(shí)行有效的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，同時(shí)，建議城市房地產(chǎn)主管部門建立房地產(chǎn)銷售信息網(wǎng)絡(luò)，對(duì)空

置住房情況進(jìn)行全面的摸底調(diào)查并將空置情況上網(wǎng)公示。

第三，實(shí)行結(jié)構(gòu)性貸款利率戰(zhàn)略，對(duì)購(gòu)買第二套以上住房規(guī)定較高的首付，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)定較高的利率，同時(shí)配合有效的財(cái)政稅收手段，提升房產(chǎn)持有本金。

（四）穩(wěn)定物價(jià)

健全價(jià)格監(jiān)管法規(guī)、加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督檢查和反價(jià)格壟斷執(zhí)法、完善價(jià)格信息發(fā)布制度，提高銀行存貸款利率，縮減市場(chǎng)貨幣流通量。

建議開發(fā)商應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)格與價(jià)值匹配，切勿盲目拔高售價(jià)。應(yīng)基于所在區(qū)域下半年新增供貨量、推售節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目目標(biāo)客群置辦房產(chǎn)心態(tài)變化，權(quán)衡項(xiàng)目?jī)r(jià)值及核心競(jìng)爭(zhēng)力，謹(jǐn)慎定價(jià)，警惕客量稀釋下，喪失性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

（五）積極推進(jìn)物業(yè)稅制度建設(shè)，發(fā)揮其對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用

在中國(guó)，房地產(chǎn)投機(jī)成為人為推高房?jī)r(jià)的重要原因之一。包括上游的房地廠開發(fā)商，實(shí)際上靠買到土地，然后把它切成小塊附上房屋后再以高價(jià)賣掉。表面上是賣房子，實(shí)際上是倒賣土地，所以說某些房地產(chǎn)開發(fā)商純粹是自事投機(jī)活動(dòng)，他們其實(shí)沒有資金，是自銀行貸款，通過空手套白狼的方式，攫取高額利潤(rùn)。物業(yè)稅應(yīng)該針對(duì)的就是投機(jī)活動(dòng)，降低投機(jī)的收益，促進(jìn)房?jī)r(jià)大幅下降。

（六）推進(jìn)多元化的住房建設(shè)模式

打破開發(fā)商目前的強(qiáng)勢(shì)壟斷地位，形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，用公平競(jìng)爭(zhēng)的多元開發(fā)模式取代開發(fā)商壟斷的模式，就成為破解高房?jī)r(jià)，解決公眾居住這樣一個(gè)民生缺陷的必要途徑。打破開發(fā)商壟斷地位的關(guān)鍵是提升市場(chǎng)準(zhǔn)入主體，形成多元化，多層次，多渠道的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。包括，鼓勵(lì)居民自建房。不少人擔(dān)心，“允許居民自建房，會(huì)使得住房管理的混亂”。其實(shí)并不然，歐美中央的自建房比例高達(dá)30%以上。然而西方中央的自建房則管理的有條不紊。原因是政府的規(guī)劃做的好。可見，只要政府能很好的作出規(guī)劃，自建房是不會(huì)使得混亂的。

長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)自2015年以來，政府放慢了土地供應(yīng)節(jié)奏，拿地相對(duì)較困難，因此出現(xiàn)了眾多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)市州拿地的狀況。到了下半年，這種狀況將有所扭轉(zhuǎn)，首先，正常情況下下半年土地供應(yīng)節(jié)奏相較上半年要快；其次，反調(diào)控措施明確表示，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)；因此，相較上半年，下半年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將相對(duì)熱鬧，土地供應(yīng)量將大幅增長(zhǎng)，而這其中“雙限地”將占據(jù)相應(yīng)比例。

供應(yīng)情況：就供應(yīng)來看，目前長(zhǎng)沙達(dá)到預(yù)售條件而未辦預(yù)售證的項(xiàng)目不在少數(shù)，隨著政府加大對(duì)項(xiàng)目捂盤的清查力度、并制定相關(guān)的懲罰措施，再加之下半年土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，下半年長(zhǎng)沙住房供應(yīng)量將有明顯增長(zhǎng)。

自成交情況來看，長(zhǎng)沙2018年下半年新房成交量短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)下滑，這是因?yàn)閼?zhàn)略中關(guān)于限購(gòu)新房的條款仍有許多細(xì)節(jié)需要明確，置辦房產(chǎn)需求人群仍在適應(yīng)戰(zhàn)略的過程中。而自中長(zhǎng)期來看，隨著下半年住宅供應(yīng)有所起色，以目前長(zhǎng)沙置辦房產(chǎn)人群基數(shù)，去化率可以得到確保，成交量同樣將呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)走勢(shì)：就房?jī)r(jià)而言，“穩(wěn)”是大趨勢(shì)，這也是調(diào)控的一大目的。調(diào)控戰(zhàn)略頒布，置辦房產(chǎn)人群基數(shù)下降，并相應(yīng)程度上緩解了市面上的恐慌情緒，這將有效促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。此外，自下半年開始，長(zhǎng)沙供應(yīng)的土地中，安居型用地將占比60%以上，這其中就有大批“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，這類土地最高房?jī)r(jià)都已經(jīng)明確，這也是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)穩(wěn)定的一大助力因素。

置辦房產(chǎn)者建議：對(duì)于置辦房產(chǎn)者來說，6·25新政頒布后，隨著部分投機(jī)者以及偽剛需置辦房產(chǎn)者被擠出，置辦房產(chǎn)人群基數(shù)下降；并且隨著政府加大對(duì)項(xiàng)目捂盤情況的摸排清查并制定相關(guān)懲罰措施，下半年長(zhǎng)沙市住宅供應(yīng)將明顯上升。買房的人少了、能買的房多了，因此置辦房產(chǎn)者將還要有選擇性，看中合適的再入手。

四、結(jié)語

總而言之，民以房為天，對(duì)于世界第二大經(jīng)濟(jì)體而言，讓每個(gè)家庭都有房可居是任重而道遠(yuǎn)的。中央要鼓勵(lì)保障性住房的建設(shè)，擴(kuò)大土地的供應(yīng)面積，嚴(yán)厲打擊投機(jī)者的炒房動(dòng)作，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，達(dá)到維持我國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，限制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的預(yù)計(jì)效果，讓每個(gè)居民在可承受到的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)都買的起房子，安居樂業(yè)，全面達(dá)成小康社會(huì)。

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