第一篇：學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

通過學習項目經理操作手冊，如何管理好一個項目，根據我學習之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執行，如若遇到項目發生變更，要進行分析，得到批準后制定變更計劃，并按計劃執行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產生的文件資料進行整理，歸檔。對項目的費用和進度進行審計審核，對項目的質量進行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進行整理總結和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標，只有項目的目標明確，合理安排時間、費用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質量管理是項目成敗的關鍵：

此次學習后，感覺到我們的質量管理的要求還差很遠，有距離。

質量控制要深入到每個人與項目相關的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質量第一的理念，每個過程都要進行質量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質量，采取衡量是否符合標準。為提高項目的質量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質量的控制工作。

3、項目管理要不斷創新：

管理創新是優秀項目經理的靈魂。項目經理有經驗固然重要，但不能墨守成規，只有創新，才能與建筑市場環境的變化相適應，才能保證做到與時俱進，在建筑施工內外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術創新，技術創新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發展要靠技術的進步，新材料、新工藝的不斷出現與使用，逐步替代傳統的落后的施工技術，使施工勞動強度降低，施工速度更快，質量更好，成本更低。項目經理要做好新技術開發與使用的帶頭人，要不斷加強技術學習，不斷更新知識，要加強與同行業的觀摩與交流，取長補短：要善于舍棄，對現狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術創新實現經濟節約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達到雙方事先確定的目標，而采用的一些藝術手段而已。

5、房地產管理核心：

房地產管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規范在管理，房地產管理方面的每個人，都是這臺機器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機器照樣運轉。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學習自己對項目的管理又有了新的認識，我會將這些理論知識運用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質量，降低項目的成本，降低項目的風險，最終提高企業的效益。

第二篇：學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會 通過學習項目經理操作手冊，如何管理好一個項目，根據我學習之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執行，如若遇到項目發生變更，要進行分析，得到批準后制定變更計劃，并按計劃執行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產生的文件資料進行整理，歸檔。對項目的費用和進度進行審計審核，對項目的質量進行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進行整理總結和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標，只有項目的目標明確，合理安排時間、費用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質量管理是項目成敗的關鍵：

此次學習后，感覺到我們的質量管理的要求還差很遠，有距離。

質量控制要深入到每個人與項目相關的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質量第一的理念，每個過程都要進行質量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質量，采取衡量是否符合標準。為提高項目的質量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質量的控制工作。

3、項目管理要不斷創新：

管理創新是優秀項目經理的靈魂。項目經理有經驗固然重要，但不能墨守成規，只有創新，才能與建筑市場環境的變化相適應，才能保證做到與時俱進，在建筑施工內外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術創新，技術創新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發展要靠技術的進步，新材料、新工藝的不斷出現與使用，逐步替代傳統的落后的施工技術，使施工勞動強度降低，施工速度更快，質量更好，成本更低。項目經理要做好新技術開發與使用的帶頭人，要不斷加強技術學習，不斷更新知識，要加強與同行業的觀摩與交流，取長補短：要善于舍棄，對現狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術創新實現經濟節約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達到雙方事先確定的目標，而采用的一些藝術手段而已。

5、房地產管理核心：

房地產管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規范在管理，房地

產管理方面的每個人，都是這臺機器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機器照樣運轉。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學習自己對項目的管理又有了新的認識，我會將這些理論知識運用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質量，降低項目的成本，降低項目的風險，最終提高企業的效益。

第三篇：房地產物業費ABS項目操作手冊

房地產物業費ABS項目操作手冊

目錄

一、物業費ABS概述

二、物業ABS底層資產

三、物業費ABS基礎資產入池標準

四、物業費ABS交易結構設計

五、物業費ABS四個核心實操問題

一、物業費ABS概述

物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業費收取的基礎是物業公司與業主簽訂的物業合同，一般而言物業合同期限較長，物業費用相對穩定。

二、物業費ABS底層資產

物業費收取的基礎是物業公司與業主簽訂的物業合同。

1、物業服務合同的法律特征

物業服務合同是一種特殊的委托合同。由于物業管理行業的特殊性，在物業服務合同的履行過程中，參與各方（無論是物業公司，業委會或個別業主），均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。物業服務合同以特定勞務為內容，只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其余風險由業主承擔。

2、備案及雙備案

物業服務合同是要式合同，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案。地方性物業管理規定中通常規定前期物業合同到主管部門進行雙備案，即在縣級以上建設局或房管局備案，以及在物價局備案。但物業合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，深圳經濟特區物業管理條例（2008版）“第七十五條 物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。” 未及時辦理物業合同備案可能會使物業服務企業面臨行政處罰。

3、收費政府指導價

通常，普通住宅的物業服務收費需要執行政府指導價，并需要報當地價格主管部門備案；非普通住宅的物業費收費標準根據市場調節，由物業合同委托人與物業服務企業在物業合同中進行約定。如住宅項目收取的物業服務費高于當地政府指導價，物業公司面臨行政處罰風險，收費合規性對基礎資產現金流的穩定性構成影響。住宅項目收取的物業服務費高于當地政府指導價，存在物業公司被行政處罰、影響現金流穩定性的風險。

4、前期物業合同

項目盡調中，需審閱前期物業合同，就前期物業服務企業確定方式相關材料進行審閱，如招投標備案材料、主管部門批準采用協議方式選聘的相關證明材料。前期物業合同收費相關注意事項。關注并披露如未交付小區物業未能及時向業主實際交付而導致物業費無法按時足額歸集對專項計劃現金流的影響，充分揭示風險并提供緩釋措施。

此外，鑒于開發商與物業管理公司通常為關聯公司，開發商作為該期間的付款人將導致債務人集中問題，對專項計劃的關聯信息披露產生影響，需對該部分物業費用的入池比例、歷史支付情況和延遲支付風險進行詳細披露，關注其作為重要債務人的經營及資信情況。

5、合同有效期及續期

在合同期限上，業主委員會與物業公司簽署物業服務合同通常期限固定，1-5年不等。同時合同可能存在自動續期條款，約定如到期未選聘新的物業公司/未續簽合同，則合同持續有效。

基礎資產直接為物業服務合同債權的，物業合同期限應與專項計劃期限相匹配。對于不以物業服務合同債權為基礎資產的，物業合同期限如果不能覆蓋專項計劃期限，管理人和律師應在專項計劃文件中就合同續簽事項發表明確意見，同時對投資者充分揭示風險并提供合理緩釋措施。

6、停車管理費與案場合同

區別與停車費等租金形式的收費，由于物業公司并不擁有車位產權，物業公司只有基于物業管理服務而收取的的停車管理服務費可以入池。停車位服務費是基于原始權益人向停車位使用人提供車位、車庫的公共設施設備運行及維護保養、清潔衛生、秩序維護等服務，并不包括車位的使用費用，因而停車位的權屬并不影響原始權益人收取停車位服務費的權利。

案場合同通常為開發商與物業公司就營銷中心、展示中心、售樓處或樣板房而簽訂的物業服務合同。可以作為入池資產，參照前期物業合同執行。

7、包干制與酬金制

根據《物業服務收費管理辦法》，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。在包干制下，物業合同的標的額可全額入池；酬金制下，僅合同中僅物業公司計提的物業酬金可入池。

8、持續經營

對物業服務公司歷史經營情況進行核查，收入是否覆蓋經營成本，并對未來的收入成本情況進行測算，關注其持續經營能力。對于成本無法覆蓋的物業服務公司，建議設置股東支持、資金留存等緩釋措施。

9、多個物業公司主體

根據資產證券化業務問答，專項計劃可將原始權益人從第三方受讓的資產作為基礎資產。因此，可將各物業子公司的物業費轉讓至某一適格主體中，以此作為底層資產持有方，這種處理方式在現有案例中被廣泛采用。

此外，專項計劃也可以直接設置多個原始權益人，但須根據實際情況設置多個資產服務機構，在《資產服務協議》中明確約定各資產服務機構之間的關系以及相應的權責分工。

三、物業費ABS基礎資產入池標準

物業費ABS通常為靜態資產池。底層資產的入池標準如下：

1、合法有效

物業服務合同》依法成立且有效存續，合同內容未損害任何第三方權益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項下的應收賬款相關的文件及權利憑證均合法、完整、真實、有效。

2、無權利瑕疵

《物業服務合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務負擔、質權、抵押權、留置權、抵銷權或者第三方的其他有效的權利主張，不存在針對原始權益人或《物業服務合同》的、正在進行的、未決的或可能發生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業公司或《物業合同》的、正在進行的、未決的或可能發生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序。

3、轉讓具備合法性

原始權益人（這里不一定是提供服務的物業公司）合法擁有基礎資產，且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權；基礎資產可以進行合法有效的轉讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置條件

物業公司已經履行并遵守了基礎資產所對應的任一份物業合同項下的應盡義務；物業合同規定了雙方的權利義務，物業費收取的前提是物業公司已經提供了相應的服務。

5、持續性穩定性

物業費現金流的持續性、穩定性。任一份物業合同項下的到期物業費的歷史繳費率不低于80%；業主在物業合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利；入池物業項目數量多、分布廣，使得基礎資產具備足夠的分散性，基礎資產的現金流越穩定；關注物業合同是否存在自動續期條款。

6、物業類型范圍 特定《物業合同》對應的物業住宅、商業、商住物業項目，不包括短期物業管理項目。

四、物業費ABS交易機構設計

物業費ABS采用何種交易結構，目前并無統一標準或明確的規定，建議綜合分析項目綜合情況后靈活運用。目前市場物業費ABS主要有以下三種交易結構：

1、單SPV交易結構

以華鑫-中南建設物業資產支持專項計劃為例：（1）底層資產集中

中南物業在各地項目由多個物業管理子公司進行物業管理的情形。各物業管理子公司原始權益人與中南建設物業服務公司分別簽訂《物業服務費債權轉讓協議》（受讓各子公司的基礎資產）。最大程度提供高了原始權益人的主體信用情況，同時簡化了特定原始權益人的信息披露內容。深圳證券交易所資產證券化業務問答（2017年3月修訂），對于交易結構中涉及母公司從子公司受讓物業合同債權的情形，項目文件中應明確約定在基礎資產購買前已支付債權轉讓對價。（2）設立發行

計劃管理人設立資產支持專項計劃，投資者認購支持支持證券并繳付認購資金。（3）認購基礎資產

計劃管理人與原始權益人簽訂《資產買賣協議》，將專項計劃資金用于向特定原始權益人購買其持有的物業收費債權。計劃管理人與原始權益人簽訂《資產服務協議》，委托原始權益人作為資產服務機構對基礎資產進行管理，資產服務機構根據《服務協議》的約定在每個物業費歸集日將基礎資產產生的現金劃入資金歸集賬戶，并將該現金流回款與中南建設的自有財產、中南建設持有或管理的其他財產嚴格區分并分別記賬。（4）資金監管與專項計劃資產托管

監管銀行按《監管協議》的約定，在專項計劃收款日將監管賬戶內全部余額劃入專項計劃賬戶，由托管人根據《托管協議》托管專項計劃資產。（5）增信措施

發生差額補足啟動事件時，差額補足人根據《差額支付承諾函》履行差額補償義務。

在長城證券-康景物業資產支持專項計劃項目中，除原始權益人提供差額支付承諾外，擔保人（合生創展）承諾對原始權益人在《差額支付承諾函》項下的差額補足義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

根據深圳證券交易所資產證券化業務問答（2017年3月修訂），差額支付承諾人、擔保人等專項計劃相關參與方涉及房地產企業的，計劃管理人和律師應對前述主體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，是否存在被行政處罰或調查的情況及相應的整改措施和整改結果以及是否影響其履行差額支付和擔保義務等出具明確意見。（6）分配與兌付

計劃管理人根據《計劃說明書》及相關文件約定，向托管人發出分配指令，托管人根據分配指令，將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資產支持證券本金和預期收益。

2、雙SPV結構優劣勢 優勢：

（1）雙SPV結構通過基礎資產“真實銷售”可實現風險隔離，有效解決了單個專項計劃SPV的風險隔離不徹底問題。

（2）雙SPV結構可形成持續的、穩定的、規律的現金流。如底層現金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規律，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款，私募基金常見于REITS項目）有助于形成持續的、穩定的、規律的現金流（貸款本息現金流更為穩定，可持續）。由于行業特性，因物業合同到期不再續簽、業主在以后延遲繳費或不繳費等原因，影響現金流穩定性。資產池中，若前期物業管理合同占入池基礎資產的比重較大，由于其合同存續期限存在不確定性，一定程度上影響了基礎資產現金流的穩定性。

（3）解決基礎資產權屬不明確的問題。基礎資產底層現金流產生所基于的法律關系可能為雙務合同關系，底層現金流指向的債務人對于是否按約支付費用可能主張抗辯權，原始權益人構建委托貸款關系可以解決該等問題。

（4）提高轉讓合法性。由于行業特點或特定條件限制，底層現金流直接轉讓受到限制、有難度或者轉讓程序較為復雜，通過構建委托貸款/信托關系可以避免轉讓受限。

劣勢：

交易機構中法律關系變復雜，交易成本變高，需付出信托通道費。

3、雙SPV結構——嵌套委托貸款

以招商資管－華南城物業費（第一期）委貸資產支持專項計劃為例，嵌套委托貸款形式的雙SPV物業費ABS交易結構如下：（1）構造委托貸款債權

原始權益人（華南國際工業原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發放委托貸款原始權益人享有該委托貸款債權。

第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業合同》項下的特定期間物業服務費收入作為委托貸款的還款來源。（2）設立專項計劃（略）（3）購買基礎資產

計劃管理人根據與華南城簽訂的《資產轉讓協議》，以專項計劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權。

委托貸款債權轉讓后，第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業合同》項下的特定期間對應收賬款債務人享有的應收賬款質押給計劃管理人（代表專項計劃）。（4）增信措施

原始權益人就監管賬戶內的資金與當期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔差額補足義務。同時，在專項計劃存續期間，華南城向第一亞太提供流動性支持保證其持續經營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規影響？

2018年1月《商業銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規對委托貸款資金來源作出了限制性規定，原始權益人如果以銀行授信資金、其他債務性資金等資金作為委托貸款資金，存在商業銀行無法接受委托資金發放委托貸款的風險。

4、雙SPV——嵌套單一資金信托

以華林-新和昌物業費信托收益權資產支持專項計劃為例：（1）設立單一資金信托

原始權益人（中瑞集團）與信托公司簽訂《信托合同》，設立單一資金信托，原始權益人獲得信托收益權；（2）發放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構建信托貸款，以物業費收入作為信托貸款的主要還款來源，原始權益人將特定期間物業服務合同項下的物業收益應收賬款質押給信托公司。（3）設立專項計劃（略）（4）購買基礎資產

計劃管理人根據與原始權益人（中瑞集團）、信托受托人簽訂的《資產買賣協議》，將募集資金用于購買原始權益人享有的信托受益權。

其后物業資產服務機構、基礎資產服務機構、計劃管理人簽訂《服務協議》，資產服務機構提供與物業資產和基礎資產有關的管理服務及其他服務。（5）外部信用增級

由差額支付人、擔保人對專項計劃提供增信。差額支付承諾人與計劃管理人簽署《專項計劃差額支付承諾函》，發生任一差額支付事件，差額支付承諾人支付優先級資產支持證券當期的預期收益和所有本金的差額部分承擔補足義務。擔保人與計劃管理人簽署《專項計劃擔保函》，擔保人對對特定原始權益人在《差額支付承諾函》項下所承擔的差額支付義務承擔連帶保證責任。另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔保措施達成。（6）分配與兌付（略）

五、物業費ABS四個實操核心問題

1、既有債權和未來債權的區別

物業管理費是指物業公司依據物業合同向業主（一般多適用于住宅物業）或承租人（一般多適用于商業、辦公、倉儲等地產）收取的物業服務費（還可以包括停車管理服務費用等，視物業合同而定）。

在實際操作中，物業費ABS的基礎資產有一些特殊，包含既有債權和未來債權的一個雙重屬性。

既有債權是指該債權已經形成，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務所形成的債權。在未來一段時間內，我會收到一筆服務對價（現金流），這類債權的金額是比較確認的，會確認一筆應收賬款。

比如A物業公司給10個小區提供物業管理服務，假設每平米物業費5元，一共10萬平米，那根據合同，我下個月會收到50萬的物業費收入。

而未來債權，比如CMBS、類REITs等形式，是基于我持有了這個物業資產，資產預期未來會給企業帶來經濟利益，但具體這個利益（即未來物業費收入）有多少，是一個不確定的因素，因為未來物業費可能會上漲會下跌，而且物業公司也可能因為經營不善，服務不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素。

2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權？

對于未來債權這類不太穩定的現金流，我們一般會采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權兩種方式來穩定這個債權，也有直接轉讓合同債權的，但很少見。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。

首先信托的費率是略高于委貸的，但受限于委貸新規的影響（募集資金不能放委貸），目前在與銀行的溝通過程中，會遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業務是銀行受委托人將資金發放給貸款對象。在轉讓委貸債權之后，還款的時候錢是先回到委托人賬戶，再回到專項計劃，如果委托人是你的差額補足方或者關聯方企業，那還好處理一些。如果委托人是我們找的一個過橋機構，就比較麻煩了。

比如下圖，明華物業通過晉城銀行提供過橋服務。

第三，在發生風險時，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質押時，信托的擔保權利人很明確是信托公司。委貸的擔保手續誰去辦，擔保物權人登記為委托人還是貸款銀行?這一點各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚。

因此，實務中選取信托受益權更為常見，由于近期信托公司壓通道規模，通道費上升，目前應對的方式主要是采用財產權信托來構建，這也是沒有問題的。

3、沒有簽訂物業合同如何處理？ 這里有兩類情況，第一是前期物業合同的情形。

根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業是由業主或業主大會選聘的，其中第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候，沒有成立業主大會，因此開發商會先選定一家物業服務企業先做好服務工作，這個時候是沒有簽訂物業合同的，這是一種可以接受的情況，如不出現解聘等重大事件，沒有太大影響。第二個情況是物業合同到期，是否必須續簽？

假設業主和物業服務企業簽了3年的服務合同，后續物業費我們一般會在銀行辦理托收，銀行到點自動扣錢。因此從物業公司的角度考慮，如果合同到期，他也不會特別要求與業主續簽，反正錢都收了。

那我們在挑選基礎資產的時候，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢？

這時作為管理人，我們可以與項目律師溝通，判定物業服務企業與業主之前是否存在“事實物業合同關系”，并在法律意見書中注明。

從《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定可知，若物業服務合同期滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的，可以認為雙方之間形成事實上的物業服務合同關系。簡單說，就是物業服務合同到期了，但服務仍在繼續，合同仍在正常履行，則業主仍需按原約定標準支付物業費。

在一些地方法院網站上，也發布了一些業主以合同到期為由不交物業費的案件，比如大慶：

4、入池資產的是按毛收入還是凈收入？

在目前的實務操作中，物業費主要以毛收入來入池的更多一些，就是把物業服務企業的全部現金流都入池，做賬戶監管，這樣才能滿足發行規模的要求。那既然所有的現金流都被監管了，用來償付ABS利息了，物業公司的日常費用營業成本怎么處理？人吃馬喂都是需要開銷的啊。

實務中一般由股東或者差額補足機構出具支持承諾等補足措施，這樣一來就可以保證物業公司的正常經營。

第四篇：學習操作手冊心得體會

學習操作手冊心得體會

通過對學員手冊的學習，我認識了學習的平臺的具體操作方法，讓我的學習有了一定的目的性，手冊講解得非常詳細，對工具欄、菜單欄進行了詳細的介紹，幫助我如何進入我想操作的界面，非常實用，簡單易懂。更讓我明白了學員的任務和職責，知道了作為一名學員應該怎樣學習，更加清晰了網上的操作流程。

希望在今后的學習過程中，通過學員手冊的指導，大家一起努力，一起學習，共同提高。讓信息技術發揮更大更好的作用。

第五篇：房地產項目管理

房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構 51 1.2項目經理部的組織管理 52 第二章 經濟合同管理 55 2.1經濟合同管理規定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上）68 經濟合同審批表（500萬元以下）69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規定 72 3.2材料設備采購規定 78 3.3甲供材料設備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內容編制要點 99 第五章 工程質量與施工管理 100 5.1項目施工管理規定 100 5.2施工組織設計制度 104 5.3技術交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質量現場檢查內容與要求 113 5.6材料設備質量技術要求管理規定 115 5.7材料設備進場驗收指引 117 5.8質量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設計變更管理規定 143 6.3現場簽證管理規定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 7.1安全文明生產管理制度 164 / 13 7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168 7.3施工現場安全檢查指引 170 7.4施工現場文明生產管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現場銷售過程 193 第四章 現場銷售工作規范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規范 217 5.1客戶服務部職責 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。

1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。

2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；

2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。

4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。

4.4總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目并購及合資合作

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5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目變更與調整

6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現狀

四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。

3.3項目周邊的社區配套 3.4項目周邊環境

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3.5大市政配套 3.6規劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。法律及政策性風險分析

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。主要經營指標分析

開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。

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（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4項目周邊環境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5大市政配套

周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

/ 13 法律及政策性風險分析

3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述 3.1.1項目用地現狀

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。

3.1.2計劃手續

項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規劃手續

規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4土地手續

征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。

2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。

3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.2合作方式及風險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。市場分析

4.1區域住宅市場成長狀況

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2區域內供應產品特征

各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。

4.3區域市場目標客層研究和市場定位

各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。規劃設計初步分析

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5.1規劃設計的可行性分析

規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析

營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。

3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。綜合分析與建議 8.1優勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發準備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

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五、社區管網工程費

六、智能化系統費

七、園林環境工程費

八、配套設施費

九、其它建設工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務費用

十三、各項稅金

十四、預備費

十五、總計

在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發準備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區管網工程費 14 1.6智能化系統 15 1.7園林環境工程費 16 1.8配套設施費 17 1.9其他建設工程支出 18 2.0預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內容要點

2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設”。

2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；

3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；

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6）目標客戶選擇。2.3投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規避措施是否可行；

3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力；

4）專業資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。評審決策結論

評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則

1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。

1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設計管理過程的一般規定 2.1項目設計管理內容

2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；

4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；

7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。

2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。

2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。2.2設計要求

2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。

2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。2.3設計過程跟進

2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。

2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。

2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設計成果

2.4.1與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。

2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。

2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，并跟蹤記錄。

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