第一篇：市政府辦公室關(guān)于進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平的實施意見

市政府辦公室關(guān)于進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服

務(wù)管理水平的實施意見

廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)人民政府，市各有關(guān)部門（單位）：

為進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，結(jié)合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)的宣傳力度，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、保障社會安定、促進居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區(qū)“三位一體”物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機制

在市區(qū)住宅小區(qū)全面推廣建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機制，由社區(qū)居委會牽頭，按照一定的規(guī)則和工作制度三方協(xié)作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

三、增加住宅小區(qū)經(jīng)營、管理用房配套比例

新建住宅小區(qū)按照小區(qū)總建筑面積7‰的標準落實物業(yè)用房，規(guī)模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區(qū)配套用房；按不高于2%的標準配套建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)配建2%—5%的配套服務(wù)設(shè)施（產(chǎn)權(quán)歸拆遷安置小區(qū)所在地政府所有，不得出售），經(jīng)營收益用于彌補小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費缺口。

四、建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費聯(lián)動機制

市物價和物業(yè)管理行政主管部門每年公布一次市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區(qū)，當物業(yè)公共服務(wù)收費指導價標準調(diào)整時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行相關(guān)程序并報經(jīng)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務(wù)標準相對應(yīng)的新標準進行收費。

新建尚未入住的普通商品房住宅小區(qū)，按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，在小區(qū)交付使用時，可直接對照物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入時相應(yīng)的普通住宅公共服務(wù)收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區(qū)，放開物業(yè)服務(wù)收費。

新建住宅小區(qū)根據(jù)市物價和物業(yè)管理行政主管部門每年公布的市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費指導價，通過公開招投標方式確定物業(yè)服務(wù)收費標準，形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。

五、規(guī)范住宅小區(qū)停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業(yè)主優(yōu)先使用住宅小區(qū)內(nèi)地下停車泊位。充分利用小區(qū)內(nèi)的人防設(shè)施、小區(qū)道路等增設(shè)停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區(qū)，在經(jīng)過區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區(qū)停車收費標準，允許經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權(quán)，收取的費用為全體業(yè)主所有，扣除管理成本后，用于公共設(shè)施維護和彌補公共物業(yè)服務(wù)費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作評比創(chuàng)優(yōu)活動，對各區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現(xiàn)突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關(guān)部門按照職責分工對住宅小區(qū)內(nèi)的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關(guān)規(guī)定追究相關(guān)領(lǐng)導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日

第二篇：市政府辦公室關(guān)于進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平的實施意見（定稿）

市政府辦公室關(guān)于進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服

務(wù)管理水平的實施意見

為進一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，結(jié)合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)的宣傳力度，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、保障社會安定、促進居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區(qū)“三位一體”物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機制

在市區(qū)住宅小區(qū)全面推廣建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機制，由社區(qū)居委會牽頭，按照一定的規(guī)則和工作制度三方協(xié)作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

三、增加住宅小區(qū)經(jīng)營、管理用房配套比例

新建住宅小區(qū)按照小區(qū)總建筑面積7‰的標準落實物業(yè)用房，規(guī)模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區(qū)配套用房；按不高于2%的標準配套建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)配建2%—5%的配套服務(wù)設(shè)施（產(chǎn)權(quán)歸拆遷安置小區(qū)所在地政府所有，不得出售），經(jīng)營收益用于彌補小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費缺口。

四、建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費聯(lián)動機制

市物價和物業(yè)管理行政主管部門每年公布一次市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區(qū)，當物業(yè)公共服務(wù)收費指導價標準調(diào)整時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行相關(guān)程序并報經(jīng)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務(wù)標準相對應(yīng)的新標準進行收費。新建尚未入住的普通商品房住宅小區(qū)，按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，在小區(qū)交付使用時，可直接對照物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入時相應(yīng)的普通住宅公共服務(wù)收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區(qū)，放開物業(yè)服務(wù)收費。

新建住宅小區(qū)根據(jù)市物價和物業(yè)管理行政主管部門每年公布的市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費指導價，通過公開招投標方式確定物業(yè)服務(wù)收費標準，形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。

五、規(guī)范住宅小區(qū)停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業(yè)主優(yōu)先使用住宅小區(qū)內(nèi)地下停車泊位。充分利用小區(qū)內(nèi)的人防設(shè)施、小區(qū)道路等增設(shè)停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區(qū)，在經(jīng)過區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區(qū)停車收費標準，允許經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權(quán)，收取的費用為全體業(yè)主所有，扣除管理成本后，用于公共設(shè)施維護和彌補公共物業(yè)服務(wù)費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作評比創(chuàng)優(yōu)活動，對各區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現(xiàn)突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關(guān)部門按照職責分工對住宅小區(qū)內(nèi)的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關(guān)規(guī)定追究相關(guān)領(lǐng)導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日

第三篇：關(guān)于進一步提升中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的意見

關(guān)于進一步提升中心城區(qū) 住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的意見

為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，鞏固創(chuàng)衛(wèi)創(chuàng)文成果，進一步優(yōu)化人民群眾居住環(huán)境，提高人民群眾幸福感，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。依據(jù)《關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)[2017]13號）、新修《河南省物業(yè)管理條例》、《駐馬店市中心城區(qū)居住小區(qū)管理辦法（試行）》，提出以下意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實黨的十九大精神，按照“理順物業(yè)管理體制，推進物業(yè)管理重心下移”的要求，切實解決住宅小區(qū)突出問題，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，優(yōu)化人居環(huán)境，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，提高人民群眾滿意度和幸福感，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定與社會文明進步。

二、基本原則

堅持屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合，堅持社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，堅持專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合，堅持依法監(jiān)管與分類指導相結(jié)合。

三、職責分工

住宅小區(qū)物業(yè)管理是政府管理的重要內(nèi)容，必須擺上各區(qū)政府（管委會）工作的重要位置，納入政府各有關(guān)部門的職責范圍。

（一）市住房管理中心主要職責。

1、負責中心城區(qū)物業(yè)管理的政策指導，研究制定行業(yè)規(guī)范，推進物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)制度建設(shè)。

2、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，制定物業(yè)服務(wù)市場主體和從業(yè)人員信用標準，建立物業(yè)服務(wù)市場誠信體系和信用平臺，對失信主體實行聯(lián)合懲戒，促進企業(yè)依法誠信經(jīng)營。

3、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作。

4、對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理，對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督。

（二）市相關(guān)職能部門主要職責。

市相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責，按照新修《河南省物業(yè)管理條例》的要求，共同抓好物業(yè)管理相關(guān)工作，維護物業(yè)管理區(qū)域正常的公共管理秩序。

（三）各區(qū)政府（管委會）主要職責。

1、建立區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系，全面開展物業(yè)管理工作。

2、抓好轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導，落實辦事機構(gòu)。

3、把物業(yè)管理納入社會發(fā)展規(guī)劃，納入文明城市、衛(wèi)生城市考核內(nèi)容，制定扶持政策和激勵措施。

4、組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對“老舊散 ”小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行升級改造，所需資金缺口較大的,由區(qū)財政統(tǒng)籌解決。

（四）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）主要職責。

1、落實轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理主體責任，推行“三位一體”（社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）物業(yè)管理工作機制建設(shè)。

2、建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)定期召集公安、城管、物業(yè)管理機構(gòu)和社區(qū)居委會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方參加會議，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)問題。

3、建立長效管理機制，負責對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行定期檢查，監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，參與物業(yè)管理項目有序交接。

4、加大資金扶持，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)預留資金用于“老舊散”小區(qū)物業(yè)管理,發(fā)揮財政兜底作用，保障小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。

四、工作任務(wù)

按照“政府監(jiān)管、市場主導、業(yè)主自治、綜合施策”的思路，分類實施、全面推進。

（一）對物業(yè)管理較為規(guī)范的小區(qū)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂行業(yè)自律規(guī)約并自覺遵守，鼓勵和扶持專業(yè)化服務(wù)水平較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大、做強。

1、引導和鼓勵企業(yè)爭創(chuàng)省、市優(yōu)秀物業(yè)管理示范項目。預選和培育優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立品牌意識，推動企業(yè)上規(guī)模、上水平，為物業(yè)管理和服務(wù)起引導和示范作用。

2、探索推動物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級評定和動態(tài)管理。開展物業(yè)服務(wù)標準化試點或示范單位創(chuàng)建活動，推動物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化、標準化。

3、改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)態(tài)，運用現(xiàn)代“互聯(lián)網(wǎng)+”等網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式，推動物業(yè)管理向智能化、精細化轉(zhuǎn)型升級。

（二）對“問題小區(qū)”加大整治力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強服務(wù)意識，提升服務(wù)品質(zhì)。

1、把“問題小區(qū)”整治列入所在區(qū)政府（管委會）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作目標。由區(qū)政府（管委會）牽頭，健全工作機構(gòu)，建立工作制度；補齊硬件缺陷，完善服務(wù)設(shè)施；提高服務(wù)功能，提升物業(yè)管理水平。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高服務(wù)質(zhì)量的同時嚴格遵循流程規(guī)范，按照不同的服務(wù)等級標準，適當調(diào)整物業(yè)收費標準，并將收支情況定期公示，確保質(zhì)價相符。

3、有關(guān)職能部門要依法嚴厲打擊破壞小區(qū)公共設(shè)施，惡意拖欠物業(yè)費等不文明行為，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。

4、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項目督導檢查力度，建立街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會（業(yè)主）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)在管項目履約雙向評價機制，同步實行物業(yè)服務(wù)星級評定，并將評價結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系建設(shè)。

（三）推進“老舊散”住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，落實全覆蓋。區(qū)政府（管委會）將所在區(qū)域內(nèi)的“老舊散”住宅小區(qū)整治工作納入城市綜合管理工作范疇。

1、建立物業(yè)管理組織。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)不同單位的“老舊散”家屬院統(tǒng)一組織整合，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主大會或社區(qū)居委會依法選聘管理組織。

2、建立收費制度。引導業(yè)主樹立花錢買服務(wù)的理念，增強主動繳費意識，自覺行使和履行業(yè)主的責任和義務(wù)。

3、社區(qū)托管。對整合后形不成規(guī)模的無主小區(qū)，由社區(qū)組織管理，推行“準物業(yè)管理”，實施以保潔、維修、秩序維護為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

4、政府扶持。堅持“業(yè)主支付為主，政府兜底為輔”的原則，通過適度資金扶持，改善小區(qū)先天不足的突出問題。

五、完成時限（2018年1月--2020年12月）

到2020年，實現(xiàn)中心城區(qū)物業(yè)管理整體水平全面提升，物業(yè)服務(wù)社會滿意度明顯提高，創(chuàng)建省、市優(yōu)秀物業(yè)管理示范項目50個，住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建率80%以上，物業(yè)管理投訴件處理率100%，中心城區(qū)住宅小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

（一）夯實基礎(chǔ)（2018年1月--2018年6月）

1、健全組織，完善機制。2018年6月底前，各區(qū)政府（管委會）務(wù)必建立區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）兩級物業(yè)管理機構(gòu)，配備專職人員，明確工作職責，保障工作經(jīng)費，確保物業(yè)常態(tài)化管理。

2、加強培訓，提升素質(zhì)。各級政府、職能部門針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員開展多形式、多層次培訓活動，提升企業(yè)管理能力；各區(qū)政府(管委會)加大對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會物業(yè)管理工作人員的政策、業(yè)務(wù)培訓，提升依法行政服務(wù)意識和政策法規(guī)水平。

3、推進業(yè)主委員會建設(shè)。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，做到成熟一個，成立一個，推進業(yè)主委員會建設(shè)。

（二）鞏固提高（2018年7月--2018年12月）

1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)投標承諾和合同約定，切實履行職責，提高服務(wù)質(zhì)量，主動接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為進行制止，并及時向有關(guān)職能部門報告。

2、提高業(yè)主自我管理意識。引導業(yè)主遵守《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，樹立“花錢買服務(wù)”的消費意識，正確行使權(quán)利、履行義務(wù)。

3、加強社區(qū)文化建設(shè)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展社區(qū)活動，提升社區(qū)文化建設(shè)水平，滿足居民文化需求，營造和諧人文環(huán)境。

（三）全面提升（2019年1月--2020年12月）

1、實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。2020年12底前，新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范化物業(yè)管理，“老舊散”住宅小區(qū)水、電、氣、暖、消防、安防等基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造，物業(yè)管理分類實施。

2、增強業(yè)主委員會履職能力。中心城區(qū)符合條件的住宅小區(qū)80%以上成立規(guī)范的業(yè)主委員會。業(yè)主主體意識、自我管理意識和依法參與物業(yè)管理的主動性明顯提高。

3、全面提升住宅小區(qū)管理水平。引導培育一批具有競爭力的物業(yè)企業(yè)，深入開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)“六比六爭”活動（比綜合服務(wù)，爭一流管理；比衛(wèi)生保潔，爭最佳環(huán)境；比秩序維護，爭平安暢通；比設(shè)施維護，爭管養(yǎng)到位；比公開透明，爭規(guī)范服務(wù)；比小區(qū)創(chuàng)建，爭示范優(yōu)秀）。區(qū)政府（管委會）采取以獎代補方式，拿出部分資金，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建省、市優(yōu)秀物業(yè)管理示范項目。

4、健全物業(yè)管理監(jiān)督考核機制。市政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標，對區(qū)政府（管委會）物業(yè)管理工作情況進行考核。區(qū)政府（管委會）對轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作實施情況及矛盾糾紛處理情況進行定期考核。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會負責對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和其他管理單位進行日常檢查，確保物業(yè)管理工作落到實處。

第四篇：寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見

寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見

《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2009年9 月28日經(jīng)浙江省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議批準，自2010年1月1起施行。為確保《條例》順利貫徹實施，現(xiàn)根據(jù)《條例》規(guī)定及國家、省相關(guān)法律法規(guī)，提出以下實施意見。

一、市、區(qū)、街道、社區(qū)的物業(yè)管理職能劃分

（一）市建設(shè)行政主管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門，負責對縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)管，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策。

（二）縣（市）區(qū)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，落實物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、管理的職責；將物業(yè)管理納入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）考核目標；根據(jù)各地實際，制定物業(yè)管理發(fā)展的政策措施。建立由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、規(guī)劃、城管、公安、價格、工商、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加的物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。建立由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、法院、司法、基層人民調(diào)解委員會組成的物業(yè)管理糾紛快速處理機制，解決協(xié)調(diào)物業(yè)管理發(fā)生的爭議和糾紛。負責制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預案，指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)。

（三）縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門牽頭負責對物業(yè)管理小區(qū)的日常檢查、指導，統(tǒng)一組織對物業(yè)管理小區(qū)的綜合考評；建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴受理機制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和項目經(jīng)理信用記分檔案，對服務(wù)不到位、收費及支出不規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時督促整改；指導屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建、改選和日常監(jiān)管等工作。縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門的人員經(jīng)費納入同級財政預算。

（四）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要建立物業(yè)管理服務(wù)站，配置物業(yè)管理專職人員，人員經(jīng)費納入同級財政預算。負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系；負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建成立和換屆工作，并監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主開展正常的自治工作；要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，把物業(yè)管理與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等社區(qū)建設(shè)結(jié)合起來，共同創(chuàng)建和諧社區(qū)；協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。

（五）社區(qū)居民委員會要積極發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的作用，支持和指導業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和依法履行自治管理職責，參與對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主之間的關(guān)系。

二、相關(guān)行政職能部門的職責

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理活動的順利實施，需要物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督管理和相關(guān)部門、單位的大力協(xié)作。公安、城管、工商、規(guī)劃、房管、環(huán)保、價格、財稅、人防等有關(guān)部門應(yīng)當依照各自職責，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）公安（交警、消防）部門負責指導、支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實各項治安防范措施，指導、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共秩序維護制度、崗位責任制度和秩序維護隊伍的管理；指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會劃分停車位及制定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，并會同城管、規(guī)劃等部門在物業(yè)管理區(qū)域外城市次干道上劃分臨時停車位，緩解小區(qū)停車難問題；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車（化學品車）的行為依法采取措施進行處理；按《中華人民共和國噪聲污染防治法》有關(guān)規(guī)定負責處理社會噪聲類型的行為；定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。

（二）城管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為；對規(guī)劃、環(huán)保部門相關(guān)職責已委托或依法劃歸城管部門的實施行政處罰。

（三）工商部門依照職責負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營（辦公）場所的行為。對利用車棚（庫）及違反《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營（辦公）場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

（四）規(guī)劃部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為；按市政府有關(guān)規(guī)定負責查處擅自開挖地坪降低地坪標高的行為。

（五）房屋安全主管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用安全的行為。

（六）環(huán)保部門負責處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標行為。

（七）價格主管部門負責制定前期物業(yè)服務(wù)收費和停車服務(wù)收費的辦法，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費行為。

（八）財稅部門負責指導、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全完善財務(wù)和稅收管理制度。對一些入不敷出的老住宅小區(qū)物業(yè)管理適當予以稅收優(yōu)惠減免，減輕老小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔。

（九）人防部門負責查處未按規(guī)定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為。

各行政職能部門應(yīng)按職能分工，履行職責，積極受理業(yè)主和單位的投訴，依法進行調(diào)查處理違法違規(guī)行為。不履行職責的，依照其相關(guān)法律、法規(guī)處理。

三、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作應(yīng)嚴格按照《條例》執(zhí)行，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)制定《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導規(guī)則》，為業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作提供參考依據(jù)。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極發(fā)揮自治管理作用，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，規(guī)范運作。要建立業(yè)主委員會例會制度，每季度至少應(yīng)召開一次業(yè)主委員會會議，必要時請相關(guān)行政部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會參加，討論研究業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的問題，提出解決的意見和措施。通過例會加強業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，促進互相信任、互相支持，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

《寧波市業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本另由市建設(shè)行政主管部門制定。

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會同轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當責令限期改正或撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

（四）物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定可以自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營。所得經(jīng)營收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨記帳，用于補充物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理的其它需要。物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會自行出租經(jīng)營的，合同簽定后應(yīng)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)一份備查。物業(yè)管理經(jīng)營用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的，合同簽定時應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意并蓋章確認。

四、規(guī)范前期物業(yè)管理工作

（一）各縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)參加開發(fā)地塊的擴初會審及交付前聯(lián)合檢查，并以建設(shè)標準和配套標準為重點，參與對開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督、管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與開發(fā)地塊的交付前聯(lián)合檢查（備案），并提出整改意見和建議。

（二）進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標工作。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預售證前，須完成物業(yè)管理招投標工作，并與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

開發(fā)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理招投標活動中的招標單位，并在物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下實施招投標工作。前期物業(yè)管理招投標按《寧波市前期物業(yè)管理招投標實施辦法》執(zhí)行，《寧波市前期物業(yè)管理招投標實施辦法》由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

（三）開發(fā)建設(shè)單位在銷售（預售）物業(yè)之前，應(yīng)制定《臨時管理規(guī)約》，并在物業(yè)銷售（預售）5日前向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，《臨時管理規(guī)約》和開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》應(yīng)作為合同附件附后，明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標準等具體事宜。

《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的文本須經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案后，方可作為商品房買賣合同的附件。

《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的示范文本由市建設(shè)行政主管部門另行制定，供開發(fā)建設(shè)單位參考。

（四）實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后15日內(nèi)，派員進駐現(xiàn)場，其主要職責按《條例》第二十六條執(zhí)行。同時，要做好為物業(yè)買受人解釋物業(yè)管理政策和房屋交付中接待業(yè)主入住的各項準備工作。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要督促建設(shè)單位與相關(guān)專業(yè)部門做好供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備的移接交工作。相關(guān)專業(yè)單位對聯(lián)合檢查合格的共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)按規(guī)定及時接收，并做好設(shè)施設(shè)備的管理維護和保養(yǎng)工作。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)部門應(yīng)當向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用。相關(guān)專業(yè)部門需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的，雙方應(yīng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的費用。未簽訂委托合同的，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行托收。

（六）完善資料移交制度。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主交房手續(xù)：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護保養(yǎng)及保修項目等技術(shù)資料；

3.物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件；

4.業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

5.分幢分層平面圖和套型圖；

6.房屋、電表、水表等的有關(guān)鑰匙；

7.物業(yè)管理所必需的其他資料。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行物業(yè)服務(wù)委托合同，按照合同約定做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護、保養(yǎng)，環(huán)境整潔，綠化養(yǎng)護，公共秩序維護等工作。并定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會匯報物業(yè)服務(wù)工作、財務(wù)收支、存在問題和整改措施等工作。接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導、檢查和監(jiān)督。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)當及時勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當及時告知規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、城管、工商、環(huán)保等相關(guān)行政部門，并提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)行政部門依法及時予以處理。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費收支情況，公布具體內(nèi)容為：

1.實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應(yīng)當公布物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況；

2.實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，應(yīng)當公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。

（四）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示和物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理信用記分檔案制度，加強對企業(yè)和項目經(jīng)理、從業(yè)人員工作責任心、職業(yè)道德的教育。轄區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強信用檔案建設(shè)的監(jiān)管，嚴格落實企業(yè)不良行為記錄公示和物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理信用記分制度。通過教育和信用檔案建設(shè)，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改進服務(wù)態(tài)度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和公示辦法》和《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理信用記分暫行辦法》由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

（五）物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價格主管部門制定的收費辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納；業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時間書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實后，從第2年開始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費按80%比例交納。

（六）根據(jù)《條例》第三十二條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時，雙方當事人對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算情況需在轉(zhuǎn)讓合同中做明確約定，并在辦理產(chǎn)權(quán)過戶提交資料時，出具過戶前的《物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算清單》。未實施物業(yè)管理的住宅辦理產(chǎn)權(quán)過戶提交資料時，應(yīng)提交由社區(qū)居委會出具的相應(yīng)證明，證明應(yīng)載明業(yè)主姓名、住宅地址、幢號、房號和未實施物業(yè)管理等內(nèi)容。《物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算清單》由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制。

（七）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出前3個月應(yīng)以書面形式向業(yè)主委員會提出，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公告15日以上。同時，將退出時間、理由報送縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會備案。在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房、代管的公共經(jīng)費以及業(yè)主清冊、收費賬冊、竣工圖紙等物業(yè)管理檔案資料，移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各相關(guān)職能部門，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。物業(yè)管理退出辦法和程序，由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

（八）為提高小區(qū)車庫、車位的利用率，緩解小區(qū)停車難的問題，產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位的車庫、車位，在沒有出售前應(yīng)按《條例》第三十九條規(guī)定，出租給小區(qū)業(yè)主停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租期限原則上一次不超過1年，不得以長期出租、高額收取租金為由，影響正常出租，導致車庫、車位的空置。小區(qū)車庫、車位停車服務(wù)費收費由同級價格和建設(shè)行政主管部門另行規(guī)定。

六、物業(yè)管理用房的配置

物業(yè)管理用房在物業(yè)交付時由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定移交給轄區(qū)物業(yè)管理主管部門。物業(yè)管理用房的面積、具體位置，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在初步設(shè)計審查后征求轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的意見，并在規(guī)劃設(shè)計方案中確定，不得任意調(diào)整。

（一）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

1.住宅按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理辦公用房，按4‰比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房；

2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰比例配置物業(yè)管理辦公用房；

3.門衛(wèi)房、設(shè)施設(shè)備房不能作物業(yè)管理用房抵扣；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位配置會所的，其會所性質(zhì)的用房不能作物業(yè)管理用房抵扣。物業(yè)管理用房確需與會所毗連在一起的，應(yīng)在擴初設(shè)計文本上注明；

5.上述物業(yè)管理辦公用房至少應(yīng)配置在50平方米以上，并應(yīng)配置在地上專用的辦公性質(zhì)用房內(nèi)；

6.物業(yè)管理經(jīng)營用房至少應(yīng)配置在30平方米以上。作為物業(yè)管理經(jīng)營用房的房屋在使用用途上須是商業(yè)用房，并配置在沿街或沿路適于經(jīng)營的一層店面。設(shè)有內(nèi)樓梯的商業(yè)用房，配置在一層的面積應(yīng)大于上層面積的總和。開發(fā)建設(shè)單位在新建地塊沒有商業(yè)用房規(guī)劃的或商業(yè)用房建設(shè)總面積無法滿足經(jīng)營用房配置的，在與轄區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）商議后，由開發(fā)建設(shè)單位在鄰近地段購置商業(yè)用房作為物業(yè)管理經(jīng)營用房并在產(chǎn)權(quán)中注明。

（二）因房產(chǎn)測量后，地上建筑面積超過建筑工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，超過部分按照上述第1、2類規(guī)定的比例補配物業(yè)用房；確實無法配置的，應(yīng)當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的同類型物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

（三）經(jīng)規(guī)劃部門批準實行物業(yè)分期開發(fā)，不能足額提供當期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付前向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門繳交同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金。收取的租金用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

（四）物業(yè)管理用房應(yīng)依照法律規(guī)定進行權(quán)屬登記，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

七、物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)費的交納

（一）首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費繳交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按實測的地上建筑面積的0.3元/平方米的比例（最低不少于1萬元），在物業(yè)交付前向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）交納首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，主要用于籌備業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立期間的辦公用品、會場費用等開支。轄區(qū)街道應(yīng)單獨列賬，獨立核算；首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費余額可作業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、改選費用或按照業(yè)主大會決定用于業(yè)主委員會的其他需要。

（二）前期物業(yè)服務(wù)費的繳交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當依照《條例》第二十四條規(guī)定支付前期物業(yè)服務(wù)費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。為維護物業(yè)管理的正常運行，前期物業(yè)服務(wù)費不得低于以下標準：低、多層房屋按地上建筑面積7元/平方米，中高層房屋按地上建筑面積9元/平方米，高層房屋按地上建筑面積11元/平方米繳交。繳交時間:其中70%應(yīng)在物業(yè)管理招投標開始前交納，其余30%在物業(yè)交付聯(lián)合檢查之前交清。

為扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各縣（市）區(qū)可在前期物業(yè)服務(wù)費中提取5%作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展資金，主要用于物業(yè)管理行業(yè)的培訓教育、學習交流、考評獎勵以及各類創(chuàng)建工作等支出。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展資金由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門管理，專款使用，并接受同級財政、審計部門的監(jiān)督。《寧波市前期物業(yè)服務(wù)費管理辦法》由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

（三）物業(yè)保修金的繳交。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工交付前，應(yīng)當一次性向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金（為便于計算，低、多層住宅按照建設(shè)工規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積18元/平方米，中高層按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積22元/平方米，高層按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積26元/平方米計收）。保修金作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用保證的資金，物業(yè)保修金的管理使用按省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）物業(yè)專項維修資金的建立。住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金，實行業(yè)主自主管理與委托政府設(shè)定的維修資金管理機構(gòu)代為管理的方式，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。物業(yè)專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府另行制定。

八、物業(yè)管理相關(guān)政策

（一）各縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)加強對老住宅小區(qū)物業(yè)管理的扶持力度，對一些收費標準比較低的老小區(qū)可采取適當補貼的辦法，解決老小區(qū)物業(yè)管理的長效管理問題。對收費標準比較低的農(nóng)村拆遷安置房小區(qū)、城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房小區(qū)，建設(shè)單位在按規(guī)定標準配置物業(yè)用房的基礎(chǔ)上，應(yīng)再按不低于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積4‰的比例增配經(jīng)營用房（納入國家直管公房管理，免租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營），租金收入用于補貼物業(yè)服務(wù)經(jīng)費。

（二）對物業(yè)區(qū)域規(guī)模較小，服務(wù)收費標準低、收費率低或物業(yè)服務(wù)費未達到合理成本的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)停車費、物業(yè)經(jīng)營用房等收益，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會研究決定，可用于補貼物業(yè)服務(wù)費用的不足，以確保小區(qū)物業(yè)管理的長效發(fā)展。

（三）為扶持物業(yè)管理的發(fā)展，各縣（市）區(qū)財稅部門對老住宅小區(qū)物業(yè)管理的收入稅收應(yīng)給予適當減免優(yōu)惠。

（四）凡應(yīng)由政府及職能部門承擔的城市維護費用和城市管理、規(guī)劃管理、治安管理責任的，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

（五）對民政部門簽發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》、《寧波市城區(qū)社會扶助證》和市總工會核發(fā)的《特困職工證》等最低收入困難家庭業(yè)主，物業(yè)服務(wù)費實行先交后補的辦法，先由業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納，之后每年12月底向當?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)服務(wù)費補貼，補貼的具體標準由各縣（市）區(qū)人民政府另行制定。

各級政府和物業(yè)管理主管部門，要以住宅小區(qū)物業(yè)管理為重點，加強對物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導，進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，要根據(jù)各地的實際，出臺相應(yīng)的政策措施，保障廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，充分發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會、建設(shè)平安寧波中的作用，進一步改善和提高市民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。

本意見自發(fā)文之日起實施，由市建委負責解釋。市建委可根據(jù)本意見明確實施中的有關(guān)具體問題。

第五篇：洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

公開方式: 主動公開 公開時限: 常年公開

文件編號: 洛政辦〔2009〕49號 公開范圍: 全社會

生成日期: 2009-04-20 發(fā)布機構(gòu): 洛陽市人民政府辦公室

附 件: 物業(yè)管理各項量化指標明細表.doc

信息索取號: C0001-0202-2009-001

51洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

洛政辦〔2009〕49號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護社會穩(wěn)定，建設(shè)和諧洛陽，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合洛陽實際，現(xiàn)就進一步提升物業(yè)管理水平工作通知如下：

一、突出重點，搞好指標量化和綜合整治

2009年，各城市區(qū)物業(yè)管理工作的重點是采取多種措施進一步規(guī)范物業(yè)管理工作。一是要新培育一批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀管理人員。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀員工要分別達17個、21人、41人，力爭占服務(wù)企業(yè)和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國家、省、市示范住宅小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)，在2008年創(chuàng)先評優(yōu)32個示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的基礎(chǔ)上力爭2009年總量實現(xiàn)翻一番。通過典型引路和示范帶動，促使物業(yè)管理趨向規(guī)范，提升水平；三是各城市區(qū)、各有關(guān)單位機關(guān)后勤式管理的物業(yè)管理小區(qū)通過采取逐漸脫鉤、制定優(yōu)惠政策、下達責任目標等措施，加大專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐機關(guān)后勤管理的住宅小區(qū)服務(wù)的覆蓋面。特別是對條件具備、建筑面積1萬平方米以上的機關(guān)后勤式管理的住宅小區(qū)，力爭在2009年50％以上實行專業(yè)公司進駐服務(wù)。2萬平方米以上的住宅小區(qū)專業(yè)物業(yè)公司的覆蓋面要達到66％以上，新建住宅小區(qū)專業(yè)公司覆蓋面要達到100％；四是各城市區(qū)要從市政府利用再就業(yè)資金購買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實到因破產(chǎn)關(guān)閉、業(yè)主委員會組建困難，收費暫由辦事處、社區(qū)居委會代管的住宅小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)，并由社區(qū)聘請物業(yè)公司進駐該住宅小區(qū)服務(wù)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；五是各城市區(qū)從2009年開始，以后每年都要有計劃、有步驟地安排一些不能實施拆遷改造的舊住宅小區(qū)進行整合整治。2009年每個城市區(qū)要有選擇的安排1－2個舊住宅小區(qū)（2000年前建成的小區(qū)）作為試點實施整合整治（整合整治的標準另定），以點帶面，逐步推進，使舊居住小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，給物業(yè)管理創(chuàng)造良好的硬件條件；六是加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管考核評議力度，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終在社區(qū)居委會、辦事處的監(jiān)督下，在行業(yè)主管部門管理指導下搞好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，提升服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)行為，把《物業(yè)服務(wù)企業(yè)積分考核辦法》、《資質(zhì)動態(tài)考核辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理辦法》等規(guī)定落到實處。

二、加強調(diào)研，搞好政策制定和規(guī)范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價等部門參與，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快出臺我市物業(yè)服務(wù)的合理收費標準、組建業(yè)主委員會的指導規(guī)則、物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見、各級各部門在物業(yè)管理方面的職責等政策，從而使我市的物業(yè)管理工作進一步規(guī)范，收費更合理，各級各部門職責分工進一步明確。

三、加強培訓，切實提高行業(yè)隊伍素質(zhì)

做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要有一支業(yè)務(wù)精、懂管理、會經(jīng)營的人才隊伍。房管部門要組織選聘物業(yè)管理方面的專家教授對我市的各級物業(yè)管理部門工作人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法人代

表（經(jīng)理）、項目經(jīng)理、管理人員進行分級培訓和輪訓，分級培訓、輪訓的人數(shù)要達到1000人以上，為物業(yè)管理造就一支高素質(zhì)的人才隊伍，使各級物業(yè)管理部門工作人員和行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)得到明顯提升。

四、加強督查力，切實抓好工作落實

各城市區(qū)政府要把物業(yè)管理工作納入責任目標。由區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組牽頭，轄區(qū)有關(guān)部門參加，每月對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、辦事處進行抽查督查，年終評比總結(jié)，獎優(yōu)罰劣。市物業(yè)領(lǐng)導小組辦公室每季度要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作督查一次，年終要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作進行績效認定，并根據(jù)業(yè)績情況進行獎懲。

附件：1.城市區(qū)政府、區(qū)房管部門（物業(yè)辦）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責

2.2009物業(yè)管理各項量化指標明細表

洛陽市人民政府辦公室

二〇〇九年四月二十日

附件

1城市區(qū)政府區(qū)房產(chǎn)管理部門（物業(yè)辦）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）

社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責

一、各區(qū)政府物業(yè)管理工作職責

（一）全面負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作，認真貫徹落實物業(yè)管理方面的法律法規(guī)政策規(guī)定，并做好宣傳工作。

（二）負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作長效機制的建立。

（三）負責制定本轄區(qū)內(nèi)各辦事處、各有關(guān)單位物業(yè)管理工作的責任目標，并將其納入責任目標、年終組織績效認定考核。

（四）認真貫徹執(zhí)行《洛陽市人民政府關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作意見的通知》（洛政〔2006〕203號）和《洛陽市人民政府關(guān)于進一步提升城市區(qū)物業(yè)管理水平的通知》（洛政〔2008〕103號）精神，切實把“五級管理、部門聯(lián)動”的物業(yè)管理機制體制和“屬地管理、立足基層”的原則，落到實處。

（五）負責落實本轄區(qū)物業(yè)管理工作所需人員和經(jīng)費以及實施物業(yè)管理小區(qū)整合整治所需資金。

（六）完成市政府和市物業(yè)管理領(lǐng)導小組交辦的其他工作任務(wù)，并及時協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件和辦事處等基層單位處理不了的物業(yè)管理服務(wù)方面的矛盾糾紛。

二、各區(qū)房產(chǎn)管理部門（物業(yè)辦）物業(yè)管理工作職責

（一）負責本轄區(qū)物業(yè)管理方面法律、法規(guī)、政策的指導和監(jiān)督。

（二）會同辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會指導組織召開本轄區(qū)住宅小區(qū)、非住宅小區(qū)的首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負責業(yè)主委員會成員的培訓和備案。

（三）建立本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會溝通機制，負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主投訴的登記、交辦，并督促和指導業(yè)主訴求的協(xié)調(diào)處理、反饋等事宜，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會之間的矛盾。

（四）負責指導建設(shè)單位、新建小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)的招標投標工作。

（五）負責對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)考核進行初審登記。

（六）負責申報市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的推薦和初驗。

（七）負責本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的檢查與考核，對不規(guī)范行為和違規(guī)行為進行糾正，并將有關(guān)情況報市物業(yè)管理主管部門。

（八）負責轄區(qū)內(nèi)典型示范住宅小區(qū)（大廈）的培育，協(xié)助市物業(yè)管理部門搞好相關(guān)人員的培訓和再教育，建立物業(yè)管理工作督查巡查機制和通報機制。

（九）完成市物業(yè)管理領(lǐng)導小組辦公室交辦的其他工作任務(wù)。

三、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）物業(yè)管理工作職責

（一）依法加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，指導和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。

（二）接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導。

（三）配合房管、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門，參與對新建住宅的綜合驗收和配套設(shè)施驗收，對未按規(guī)定建設(shè)配套共用服務(wù)設(shè)施發(fā)現(xiàn)設(shè)施有質(zhì)量問題的，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門督促其糾正；負責組織實施轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)的整合整治工作。

（四）建立物業(yè)管理投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的投訴，投訴接待的地點、時間、聯(lián)系電話應(yīng)予以公布，督促社區(qū)居委會及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛。

（五）指導、監(jiān)督社區(qū)居委會承擔起不具備市場化物業(yè)管理服務(wù)條件的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

（六）負責對組建業(yè)主大會及業(yè)主委員會有困難的諸如破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企事業(yè)單位生活大院（住宅區(qū)、大雜院）的管理服務(wù)工作，接受企事業(yè)單位委托管理服務(wù)。

（七）在區(qū)房管部門（物業(yè)辦）的指導下，負責組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組建業(yè)主委員會的籌備組，并主持組建、換屆、改選業(yè)主委員會工作。對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作進行指導、監(jiān)督。參與物業(yè)服務(wù)招投標工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)考核提出初審意見。對依法組建的業(yè)主委員會予以備案。

四、社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責

（一）在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，與業(yè)主大會、業(yè)主委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、社會治安等相關(guān)工作。指導和監(jiān)督業(yè)主大會的召開，業(yè)主委員會的組建、換屆、改選工作。

（二）對后勤式物業(yè)管理、社區(qū)代管物業(yè)管理、業(yè)主自治物業(yè)管理等形式的物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，與社區(qū)居委會自我管理、自我教育、自我服務(wù)的作用結(jié)合起來，形成群眾參與的組織機制。

（三）配合辦事處、區(qū)物業(yè)管理主管部門對服務(wù)質(zhì)量差、群眾滿意率低、社會影響壞的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下發(fā)整改通知。對拒不整改、違反行規(guī)、不講誠信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議市物業(yè)管理主管部門降低其資質(zhì)等級和注銷資質(zhì)。同時，依法維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)動態(tài)考核提出審核意見。

（四）建立“五位一體”的聯(lián)席會議制度（街道辦事處、社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)），調(diào)解調(diào)處小區(qū)的矛盾糾紛，及時把矛盾化解在萌牙狀態(tài)，解決在社區(qū)。

（五）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進行日常監(jiān)督（例如定期在小區(qū)發(fā)放物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查表，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行評議等），對其違規(guī)行為及時督促糾正。對業(yè)主委員會的日常工作給予指導。