第一篇：洛陽市人民政府辦公室關于實施城市區物業管理全覆蓋提升物業管理

【發布單位】洛陽市政府 【發布文號】洛政辦〔2009〕49號 【發布日期】2009-04-20 【生效日期】2009-04-20 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】洛陽市

洛陽市人民政府辦公室關于實施城市區物業管理全覆蓋提升物業管理水平的通知

(洛政辦〔2009〕49號)

各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護社會穩定，建設和諧洛陽，根據有關規定，結合洛陽實際，現就進一步提升物業管理水平工作通知如下：

一、突出重點，搞好指標量化和綜合整治

2009年，各城市區物業管理工作的重點是采取多種措施進一步規范物業管理工作。一是要新培育一批優秀物業服務企業、優秀經理、優秀管理人員。優秀企業、優秀經理、優秀員工要分別達17個、21人、41人，力爭占服務企業和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國家、省、市示范住宅小區、優秀住宅小區，在2008年創先評優32個示范優秀住宅小區（大廈）的基礎上力爭2009年總量實現翻一番。通過典型引路和示范帶動，促使物業管理趨向規范，提升水平；三是各城市區、各有關單位機關后勤式管理的物業管理小區通過采取逐漸脫鉤、制定優惠政策、下達責任目標等措施，加大專業物業服務企業進駐機關后勤管理的住宅小區服務的覆蓋面。特別是對條件具備、建筑面積1萬平方米以上的機關后勤式管理的住宅小區，力爭在2009年50％以上實行專業公司進駐服務。2萬平方米以上的住宅小區專業物業公司的覆蓋面要達到66％以上，新建住宅小區專業公司覆蓋面要達到100％；四是各城市區要從市政府利用再就業資金購買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實到因破產關閉、業主委員會組建困難，收費暫由辦事處、社區居委會代管的住宅小區進行物業服務，并由社區聘請物業公司進駐該住宅小區服務，簽訂物業服務合同；五是各城市區從2009年開始，以后每年都要有計劃、有步驟地安排一些不能實施拆遷改造的舊住宅小區進行整合整治。2009年每個城市區要有選擇的安排1－2個舊住宅小區（2000年前建成的小區）作為試點實施整合整治（整合整治的標準另定），以點帶面，逐步推進，使舊居住小區基礎設施得到改善，給物業管理創造良好的硬件條件；六是加大對物業服務企業的監管考核評議力度，使物業服務企業始終在社區居委會、辦事處的監督下，在行業主管部門管理指導下搞好小區的物業服務工作，提升服務質量，規范服務行為，把《物業服務企業積分考核辦法》、《資質動態考核辦法》、《物業服務企業管理辦法》等規定落到實處。

二、加強調研，搞好政策制定和規范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價等部門參與，在充分調研的基礎上，盡快出臺我市物業服務的合理收費標準、組建業主委員會的指導規則、物業管理納入社區建設的意見、各級各部門在物業管理方面的職責等政策，從而使我市的物業管理工作進一步規范，收費更合理，各級各部門職責分工進一步明確。

三、加強培訓，切實提高行業隊伍素質

做好物業管理服務工作，需要有一支業務精、懂管理、會經營的人才隊伍。房管部門要組織選聘物業管理方面的專家教授對我市的各級物業管理部門工作人員，物業服務企業的法人代表（經理）、項目經理、管理人員進行分級培訓和輪訓，分級培訓、輪訓的人數要達到1000人以上，為物業管理造就一支高素質的人才隊伍，使各級物業管理部門工作人員和行業從業人員素質得到明顯提升。

四、加強督查力，切實抓好工作落

各城市區政府要把物業管理工作納入年度責任目標。由區物業管理領導小組牽頭，轄區有關部門參加，每月對轄區內的物業服務企業、社區居委會、辦事處進行抽查督查，年終評比總結，獎優罰劣。市物業領導小組辦公室每季度要對各城市區的物業管理工作督查一次，年終要對各城市區的物業管理工作進行績效認定，并根據業績情況進行獎懲。

附件：1.城市區政府、區房管部門（物業辦）、街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會物業管理工作職責

2.2009年度物業管理各項量化指標明細表

洛陽市人民政府辦公室

二

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第二篇：洛陽市人民政府辦公室關于實施城市區物業管理全覆蓋提升物業管理水平的通知

公開方式: 主動公開 公開時限: 常年公開

文件編號: 洛政辦〔2009〕49號 公開范圍: 全社會

生成日期: 2009-04-20 發布機構: 洛陽市人民政府辦公室

附 件: 物業管理各項量化指標明細表.doc

信息索取號: C0001-0202-2009-001

51洛陽市人民政府辦公室關于實施城市區物業管理全覆蓋提升物業管理水平的通知

洛政辦〔2009〕49號

各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護社會穩定，建設和諧洛陽，根據有關規定，結合洛陽實際，現就進一步提升物業管理水平工作通知如下：

一、突出重點，搞好指標量化和綜合整治

2009年，各城市區物業管理工作的重點是采取多種措施進一步規范物業管理工作。一是要新培育一批優秀物業服務企業、優秀經理、優秀管理人員。優秀企業、優秀經理、優秀員工要分別達17個、21人、41人，力爭占服務企業和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國家、省、市示范住宅小區、優秀住宅小區，在2008年創先評優32個示范優秀住宅小區（大廈）的基礎上力爭2009年總量實現翻一番。通過典型引路和示范帶動，促使物業管理趨向規范，提升水平；三是各城市區、各有關單位機關后勤式管理的物業管理小區通過采取逐漸脫鉤、制定優惠政策、下達責任目標等措施，加大專業物業服務企業進駐機關后勤管理的住宅小區服務的覆蓋面。特別是對條件具備、建筑面積1萬平方米以上的機關后勤式管理的住宅小區，力爭在2009年50％以上實行專業公司進駐服務。2萬平方米以上的住宅小區專業物業公司的覆蓋面要達到66％以上，新建住宅小區專業公司覆蓋面要達到100％；四是各城市區要從市政府利用再就業資金購買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實到因破產關閉、業主委員會組建困難，收費暫由辦事處、社區居委會代管的住宅小區進行物業服務，并由社區聘請物業公司進駐該住宅小區服務，簽訂物業服務合同；五是各城市區從2009年開始，以后每年都要有計劃、有步驟地安排一些不能實施拆遷改造的舊住宅小區進行整合整治。2009年每個城市區要有選擇的安排1－2個舊住宅小區（2000年前建成的小區）作為試點實施整合整治（整合整治的標準另定），以點帶面，逐步推進，使舊居住小區基礎設施得到改善，給物業管理創造良好的硬件條件；六是加大對物業服務企業的監管考核評議力度，使物業服務企業始終在社區居委會、辦事處的監督下，在行業主管部門管理指導下搞好小區的物業服務工作，提升服務質量，規范服務行為，把《物業服務企業積分考核辦法》、《資質動態考核辦法》、《物業服務企業管理辦法》等規定落到實處。

二、加強調研，搞好政策制定和規范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價等部門參與，在充分調研的基礎上，盡快出臺我市物業服務的合理收費標準、組建業主委員會的指導規則、物業管理納入社區建設的意見、各級各部門在物業管理方面的職責等政策，從而使我市的物業管理工作進一步規范，收費更合理，各級各部門職責分工進一步明確。

三、加強培訓，切實提高行業隊伍素質

做好物業管理服務工作，需要有一支業務精、懂管理、會經營的人才隊伍。房管部門要組織選聘物業管理方面的專家教授對我市的各級物業管理部門工作人員，物業服務企業的法人代

表（經理）、項目經理、管理人員進行分級培訓和輪訓，分級培訓、輪訓的人數要達到1000人以上，為物業管理造就一支高素質的人才隊伍，使各級物業管理部門工作人員和行業從業人員素質得到明顯提升。

四、加強督查力，切實抓好工作落實

各城市區政府要把物業管理工作納入責任目標。由區物業管理領導小組牽頭，轄區有關部門參加，每月對轄區內的物業服務企業、社區居委會、辦事處進行抽查督查，年終評比總結，獎優罰劣。市物業領導小組辦公室每季度要對各城市區的物業管理工作督查一次，年終要對各城市區的物業管理工作進行績效認定，并根據業績情況進行獎懲。

附件：1.城市區政府、區房管部門（物業辦）、街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會物業管理工作職責

2.2009物業管理各項量化指標明細表

洛陽市人民政府辦公室

二〇〇九年四月二十日

附件

1城市區政府區房產管理部門（物業辦）街道辦事處（鄉鎮政府）

社區居委會物業管理工作職責

一、各區政府物業管理工作職責

（一）全面負責本轄區物業管理工作，認真貫徹落實物業管理方面的法律法規政策規定，并做好宣傳工作。

（二）負責本轄區物業管理工作長效機制的建立。

（三）負責制定本轄區內各辦事處、各有關單位物業管理工作的責任目標，并將其納入責任目標、年終組織績效認定考核。

（四）認真貫徹執行《洛陽市人民政府關于進一步加強物業管理工作意見的通知》（洛政〔2006〕203號）和《洛陽市人民政府關于進一步提升城市區物業管理水平的通知》（洛政〔2008〕103號）精神，切實把“五級管理、部門聯動”的物業管理機制體制和“屬地管理、立足基層”的原則，落到實處。

（五）負責落實本轄區物業管理工作所需人員和經費以及實施物業管理小區整合整治所需資金。

（六）完成市政府和市物業管理領導小組交辦的其他工作任務，并及時協調處理轄區內物業管理的突發事件和辦事處等基層單位處理不了的物業管理服務方面的矛盾糾紛。

二、各區房產管理部門（物業辦）物業管理工作職責

（一）負責本轄區物業管理方面法律、法規、政策的指導和監督。

（二）會同辦事處（鄉、鎮）、社區居委會指導組織召開本轄區住宅小區、非住宅小區的首次業主大會，選舉產生業主委員會，負責業主委員會成員的培訓和備案。

（三）建立本轄區物業服務企業與業主委員會溝通機制，負責轄區內業主投訴的登記、交辦，并督促和指導業主訴求的協調處理、反饋等事宜，協調解決本轄區物業服務企業、業主、業主委員會之間的矛盾。

（四）負責指導建設單位、新建小區的前期物業管理服務的招標投標工作。

（五）負責對本轄區物業服務企業資質動態考核進行初審登記。

（六）負責申報市物業管理優秀住宅小區（大廈）的推薦和初驗。

（七）負責本轄區物業管理服務的檢查與考核，對不規范行為和違規行為進行糾正，并將有關情況報市物業管理主管部門。

（八）負責轄區內典型示范住宅小區（大廈）的培育，協助市物業管理部門搞好相關人員的培訓和再教育，建立物業管理工作督查巡查機制和通報機制。

（九）完成市物業管理領導小組辦公室交辦的其他工作任務。

三、街道辦事處（鄉鎮政府）物業管理工作職責

（一）依法加強對轄區內物業管理工作的領導，指導和監督社區居委會、業主委員會和物業服務企業開展工作。

（二）接受市、區物業管理行政主管部門的業務指導。

（三）配合房管、規劃、建設等行政主管部門，參與對新建住宅的綜合驗收和配套設施驗收，對未按規定建設配套共用服務設施發現設施有質量問題的，有權提請有關行政主管部門督促其糾正；負責組織實施轄區物業管理服務小區的整合整治工作。

（四）建立物業管理投訴受理制度，受理業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等的投訴，投訴接待的地點、時間、聯系電話應予以公布，督促社區居委會及時協調處理物業管理服務矛盾糾紛。

（五）指導、監督社區居委會承擔起不具備市場化物業管理服務條件的住宅區物業管理服務工作。

（六）負責對組建業主大會及業主委員會有困難的諸如破產、關閉、撤并的企事業單位生活大院（住宅區、大雜院）的管理服務工作，接受企事業單位委托管理服務。

（七）在區房管部門（物業辦）的指導下，負責組織業主代表、建設單位、社區居委會組建業主委員會的籌備組，并主持組建、換屆、改選業主委員會工作。對業主大會和業主委員會的日常工作進行指導、監督。參與物業服務招投標工作，對物業服務企業資質動態考核提出初審意見。對依法組建的業主委員會予以備案。

四、社區居委會物業管理工作職責

（一）在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，與業主大會、業主委員會相互協作，共同做好物業管理區域內的物業管理、社會治安等相關工作。指導和監督業主大會的召開，業主委員會的組建、換屆、改選工作。

（二）對后勤式物業管理、社區代管物業管理、業主自治物業管理等形式的物業管理活動進行指導和監督，充分發揮業主的自治作用，與社區居委會自我管理、自我教育、自我服務的作用結合起來，形成群眾參與的組織機制。

（三）配合辦事處、區物業管理主管部門對服務質量差、群眾滿意率低、社會影響壞的物業服務企業，下發整改通知。對拒不整改、違反行規、不講誠信的物業服務企業，建議市物業管理主管部門降低其資質等級和注銷資質。同時，依法維護物業服務企業的合法權益。對物業服務企業的資質動態考核提出審核意見。

（四）建立“五位一體”的聯席會議制度（街道辦事處、社區黨支部、社區居委會、業主委員會、物業服務企業），調解調處小區的矛盾糾紛，及時把矛盾化解在萌牙狀態，解決在社區。

（五）對物業服務企業的服務行為進行日常監督（例如定期在小區發放物業服務滿意度調查表，對物業服務企業進行評議等），對其違規行為及時督促糾正。對業主委員會的日常工作給予指導。

第三篇：關于市區住宅小區物業管理全覆蓋的實施意見

關于市區住宅小區物業管理全覆蓋的實施意見

各轄市、區人民政府，鎮江新區管委會，市各有關部門：

為全面加強市區住宅小區物業管理，進一步改善人居環境，提高群眾生活水平，特提出如下意見。

一、推進全覆蓋

目標：到2011年年底，市區住宅小區物業管理實現全覆蓋。

范圍：京口區、潤州區、丹徒區以及鎮江新區的城市建成區。

對象：上述范圍內各類住宅物業，包括以住宅為主、人口規模達1000人或戶數達300戶的居住生活聚集地，以及分散的居住樓、生活大院。

標準：按照“封閉式管理，開放式服務”的要求,新建住宅小區全面實行市場化、專業化的物業管理等級服務；暫不具備市場化、專業化運作條件的其他各類小區以及分散的居住樓、生活大院，實行“五個有”的基礎性服務，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理（以下簡稱“五個有”）。具體標準由市住建局制定公布。

二、實行分類管理

1．新建（在建）商品房住宅小區。全面推行市場化、專業化的物業管理等級服務。在建未交付前，或已建成交付但業主委員會尚未成立的，由開發建設單位通過招投標市場選聘有資質的物業服務企業，落實前期物業管理；業主委員會已經成立的，在所在街道辦事處指導下，由社區居委會、小區業主委員會和物業服務企業三方按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作，實行市場化運作。

2．老舊住宅小區（2001年6月30日以前建成交付）。結合環境綜合整治，逐步完善配套基礎設施，落實服務收費為主、政府補貼為補充的“五個有”基礎性服務。整治后具備市場化、專業化運作條件的，由所在街道辦事處指導，按照規定程序選聘物業服務企業；暫不具備條件的，以及分散的居住樓、生活大院，由街道物業服務中心先行接管。

3．保障性住宅小區（拆遷安置房、公共租賃房等）。在建未交付前，由開發建設單位負責組織管理。建成交付后，仍可由原開發建設單位實施物業管理，或者由開發建設單位按總建筑面積二級物業服務收費標準，定補3年一次性補貼該小區的管理服務經費，移交所在街道辦事處落實物業管理。

三、創新體制機制

市區住宅小區物業管理全覆蓋實行屬地管理。

轄區政府負責。各轄區政府、鎮江新區管委會對市區住宅小區物業管理全覆蓋負總責。具體負責：制定全覆蓋工作方案并認真實施；明確區物業管理主管部門，落實人員和經費；組織老舊住宅小區整治，參與新建住宅小區物業查驗交接；負責物業服務企業招投標管理，制訂服務和收費標準；指導各街道辦事處組建物業服務中心，將物業管理納入日常工作；承接市各相關職能部門下放職權等。

部門下放職權。涉及住宅小區物業管理的各項市級職權，一律下放到各轄區、鎮江新區。包括：物業服務企業資質審批、物業管理招投標、物業維修基金使用審核、物業管理行政執法、物業服務收費核準、住宅小區停車收費審批等。下放的職權實行“權隨責走”、“費隨事轉”，建立“責、權、利”相統一的區級管理網絡。

創新運行機制。堅持市場主導、政府引導，形成市場化與公益性相結合的物業管理投入機制。理順社區居委會、業主委員會和物業服務單位職能，形成“三位一體”的協調機制。

四、落實保障措施

1．加強資金保障。自2011年7月1日起5年內，市、區兩級根據管理效能考核情況，對市區老舊小區的物業管理實行補貼。補貼標準按建筑面積每平方米每年2.4元；補貼費用由市、區分級承擔，市與京口區、潤州區的分擔比例為6：4，與丹徒區、鎮江新區的分擔比例為2：8。同時，市財政每年安排300萬元用作對市區物業管理全覆蓋工作的考核獎勵。考核獎勵標準由市住建局、財政局共同制定。

2．加強政策支持。在本市從事物業管理服務的企業（含街道組建的物業服務中心）新招聘的保潔、保安人員，參照市環衛職工標準繳納社會保險費。街道組建的物業服務中心為民辦非企業登記性質，應以“40、50”再就業人員為主體，兼顧就業困難人員就業；與其簽訂1年以上期限勞動合同、按時按規定繳納社會保險費并依法支付不低于最低工資標準勞動報酬的，三年內根據實際招用人數，按每人每年4800元定額標準依次扣減營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅。

3．加強配套建設。市區尚未改造的老舊小區，由各轄區政府、鎮江新區管委會負責改造，市財政補貼。新建小區的公建配套，由市規劃、住建部門負責審核把關、配建到位。新建小區的物業交接，由所在街道辦事處、社區居委會派人參加。

4．加強輿論引導。各級、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理的重要意義，宣傳《物業管理條例》及相關的法律法規，宣傳市委、市政府推進市區物業管理全覆蓋的惠民政策，引導廣大市民強化物權意識和消費意識，及時繳納物業服務費用，積極參與物業管理活動，引導全社會形成支持物業管理發展的良好氛圍。

第四篇：物業管理全覆蓋

新蓮新社區物業管理全覆蓋的現狀及其工作理路

新蓮新社區盧健康

一、社區物業管理全覆蓋相關概念

物業管理是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、道路、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。社區物業管理全覆蓋是指把社區物業全部納入物業管理服務范圍，讓群眾普遍享受高效物業服務帶來的便利，解除生活后顧之憂，達到安居與樂居。實現八個有，即有治安防范、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維護、有綠化保養、有道路保養、有維修服務。

二、新蓮新社區物業管理全覆蓋現狀及其問題

新蓮新社區是一個由新桂村低洼地、交子街拆遷戶和原地返遷農轉非人員組成，居民整體素質不高。總共16個院落，其中專門的物業管理只有錦東苑，其它15個院落是自管或者住委會管理。在街道辦領導的指導下和本社區人員的努力工作，本社區物業管理全覆蓋工作基本得到了落實。社區大院清潔、綠化、安保等工作有了明顯的提高改善，居民滿意度增加，但我區的物業管理全覆蓋正處于發展初期，離區委、區政府的有關文件要求的物業管理全覆蓋還有一定的距離。存在這樣或則那樣的問題和困難。

(一)歷史遺留問題多，物業硬件設施落后或者不健全，尤其在老院落這方面問題顯得突出。由于當時建設規劃條件限制，存在基礎設施不齊全、綠地面積小、停車泊位不等問題。我區大部分院落沒有專門的停車場，隨著買車的人增多，停車難就成了亟待解決的大問題，車停在院落里數量的增多也據了消防通道，停車問題引發的矛盾日趨尖銳。本來綠化面積就少的院落就變得更少，居民反向意見大。另外在本79號院落，全院落居民用水只有一個總表，沒有單元的總表，居民用水總量與總表相差大，每月住委會貼水費高達3000元以上，給物業管理帶來了很大的難度。對開展社區其他工作帶來了障礙。

(二)居民消費意識很低，費用收取難。根據諾斯的路徑依賴原理，一個人一旦養成了某種習慣和思維方式，就會形成某種依賴，要想改變這種習慣和思維方式就很困難。老院落，收費難度大，又沒有專門的物業管理委員，消費意識更差，不愿繳納物業管理費，在一些院落的衛生收費率僅能達到60％。這源于部分居民對物業管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受。一是只要好的服務，不愿付出成本。由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，居民們還不習慣物業管理有償服務的觀念，容易對物業管理產生過分的要求，在繳費時總是找種種理由為借口以此少繳費或不繳費受服務，喜歡搭便車。二是權利義務不對

等，文明素養薄弱。購買了房屋的業主希望享有一流的服務，卻不想承擔相應的義務，更不要談小區主人翁意識和小區人歸屬感。

(三)物業管理相關法律法規尚未健全。盡管有物業管理條例出臺，但立法總是有一定的滯后性。市場經濟本屬于法制經濟，只有通過立法，確定社區管理職能、社區組織和物業管理組織性質、體制、職責和經費來源等，才能明確各自職責和工作范圍，才能保證兩者工作協調，相互支持，才能有法可依。社區管理與物業管理都是新生事物，都處在起步階段，離規范的社區管理和物業管理還有一段距離，在當前法制不健全的情況下，遇到一些事情就很難做到依法管理，而全憑管理服務人員的認識水平、工作熱情、協調處理能力，服務很難到位，容易產生矛盾。比如對違規裝修的處置，管理執法部門職責不明確。作為物業管理部門沒有執法權，一旦遇到違規裝修、破墻開門、損壞綠化、占用公共場所的行為，按照《國務院物業管理條例》的規定，只能勸說，在勸說無效時，向行政部門報告，而現在的行政執法部門主體不明確，造成許多違規行為得不到及時有效制止，亂搭濫建、違章裝修有蔓延之勢。

(四)物業管理經費不足，資金來源困難。物業管理費是實施社區物業管理服務的保障。我社區處在城鄉結合部，所轄院落沒有什么企業或者較好的大型超市，經費來源很困

難，政府扶持的資金也很少。社區內不少居民不愿意繳納物業管理費，物業管理經費相對不足。門衛、清潔人員工資偏低，對安全衛生沒有穩定持續的保障。物業管理管理人員積極性也受到了挫折。如果遇到大修或本體維修項目資金無處開支，資金缺口就更大了。因此，社區物業管理經費從何而來，是目前亟需解決的問題。這將成為困擾本社區推行物業管理全覆蓋深入發展的瓶頸。

三、加快我社物業管理全覆蓋的工作理路

(一)加強對硬件設施的投入。點面結合發展社區物業管理全覆蓋。以某個院落為示范點，漸次帶動其它院落物業管理服務的規范，形成物業管理全覆蓋健康良序循環。在老院落完善一些基礎設施薄弱的環節，逐步加大投入，分階段的搞好院落基礎設施建設，按照錦江區委文件精神要求，構建居民比較滿意的和諧社區。

(二)加大宣傳力度,不斷提高居民的消費意識。社區干部要通過建立自己的網絡以及張貼告示等方式，提高居民的消費理念。經常組織居民參加社區活動，讓他們有小區人情懷，增強凝集力，樹立責任意識。同時，對個別或則少數困難家庭可以采取幫扶的措施以及通過政策的優惠對的確困難家庭交物業管理費減免或者補貼的形式等來提高他們的消費意識。也可以采取有獎問答抽獎形式來增強對公共消費服務的理解，對居民采取情于理對的說服教育方式，積極引導居

民樹立公共責任感，增強居民對有償服務的感知和理解，提高居民消費意識。

(三)從多渠道籌措資金，解決物業管理經費問題。一個社區要和諧發展，享受很好的物業管理服務，需要資金鏈的支持。但是政府撥入社區的經費很少。因此，只有通過其它渠道來補充。采取招商以及與企業愛心互動等方式籌措資金。另外也可以提高停車位費來補償物業管理費的不足。同時采取分級收費方式：10元、15元、18元、20元的方式，居民就享受不同的服務，10元的就是享受最基礎性的五項服務，收費15元、18元、20元的就各享受不同的個性化服。

(四)推動物業管理立法，健全物業管理相關條例，加強監督執行。物業管理立法涉及到上層建筑，可以向立法部門提出物業管理立法的建議或則意見，推動物業的管理立法。根據物業管理相關條例結合本社區實際情況，召開業主大會，征求小區居民意見，咨詢物業管理相關的學者或者專業人士，可以建立相應的物業管理條例，80%的業主一致通過同意后，建立本院落物業服務自管條例，并選舉單元組長和棟長進行監督執行，社區統一管理，對院落物業管理服務做的好進行評比優先，并給予適當的物質和精神獎勵，推動院落物業管理服務更加人性化，使院落居民滿意。

(五)提高物業管理水平，完善物業管理服務體系。要推進物業管理服務全覆蓋，提高物業管理水平，對物業管理人員的培訓必不可少。讓物業管理人員參加培訓班，也可以到搞的好的物業管理院落學習取經，以此提高院落物業管理服務。定期召開物業管理會，互相探討物業管理意見，對在物業管理所遇到的問題，進行匯總。更新管理觀念，創新管理機制。與多部門同管共建，相互配合，共同搞好社區物業管理。

社區物業管理發展到一定程度后，逐步探究試行由專業物業管理公司來管理，并對他們建立信用等級制度考核，督促物業管理公司提高物業管理質量和服務水平。

成立院落便民服務隊，并對他們進行管理和必要的培訓。設立物業管理服務電話，多院落互動。組建巡邏隊，給巡邏隊員配備必要的安防工具，有條件院落可以安裝監控系統。系統化的搞好本社區的各方面工作。

(六)建立社區物業管理考評體制，加強管理與監督。結合本社區院落實際情況，制定本轄區社區物業管理工作計劃，加強對社區物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調查，推動工作落實。與物業管理負責簽訂崗位責任協議書，建立社區物業管理工作目標考核制度。

總的來說，新蓮新社區實現物業管理全覆蓋還有很長的路要走，需要深入調查了解以及街道辦事處大力支持，還要社區工作人員的不斷學習，不斷創新，最終，在大家共同的努力下進一步推動和完善本社區物業管理服務全覆蓋體系，打造新蓮新社區的亮點。

第五篇：物業管理全覆蓋工作會議講話

物業管理全覆蓋工作會議講話

同志們：

今天我們召開雨山區2013年物業管理全覆蓋工作總結會議，主要是對我區2013年的物業管理全覆蓋工作做個匯總，對表現較好的物業企業及單位、個人進行表彰。希望受表彰的先進集體和個人再接再厲、扎實工作，為全區物業管理行業發展再立新功,希望大家以先進為榜樣，創新思路、真抓實干，努力開創我區物業管理工作新局面。

一、準確把握全區物業管理工作現狀

我區物業管理行業自1998年起步，歷經十幾年發展，從無到有、從小到大，逐步走上快速發展的良性軌道。物業管理覆蓋面不斷擴大，管理隊伍正在形成，服務內容日趨豐富，服務質量逐年提高，社會認知度和業主滿意度大幅提升。特別是2012年實施物業管理全覆蓋工作以來，各有關部門和物業公司以美化城市形象、改善人居環境為目標，完善管理體制，創新服務模式，全區物業管理工作取得顯著成績。

目前，全區103個小區中有77個小區實行了物業管理，物業服務企業達到40余家；15個有安置房小區有14個實行了物業化管理，物業管理全覆蓋率達到了93%；有40個物業管理小區成立了業主委員會，占小區總數的39%。我區已將業主委員會建設納入社區建設體系，推行居委會和業委會成員交叉任職，形成了物業服務與社區建設和諧發展的良好局面。

二、物業管理工作的新局面

城鎮化的快速推進為我區物業管理行業發展拓展了新空間，廣大農民群眾由農村平房搬進社區樓房，居住需求從單純的生存型向舒適型轉變，對居住舒適度、安全性提出了更高要求，物業管理的領域和范圍也將逐步向村鎮社區拓展和延伸。目前，我區 同時，我區文明城市建設也對物業管理工作提出了新要求。

在今年的“文明城市”創建過程中，我深有感觸：那些實行規范化物業管理的小區，環境優美、設施完善，稍作努力就能達到標準要求，成為一道靚麗的風景線；反觀那些物業管理不到位的小區，基礎設施薄弱、環境衛生臟亂差，成為創城工作的難點，雖然投入大量人力物力進行整治，但差距仍然較大。這其中既有體制方面的原因，但主要還是物業管理不到位、不達標造成的。

三、提高認識、高度重視

在成績面前，也必須清醒地看到，我區物業管理工作與先進城市相比，與形勢發展要求相比，與群眾期望相比，還有較大差距。雖然實行物業管理全覆蓋工作以來，物業管理導致的投訴有所下降，但還達不到人民群眾百分百滿意。究其原因，我的認識如下：一方面，物業企業服務意識不強，先服務后收費的觀念沒有形成；另一方面，業主有償服務觀念滯后，“物業服務是商品”的意識淡薄，業主委員會成立比例不高，已成立的往往也不能充分履行職責。現在有相當數量的物業糾紛是由開發建設遺留問題引發的，比如開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施、部分房屋及附屬設備存在質量問題等。同時，還有部分物業管理企業隸屬于房地產開發企業，項目交接缺乏嚴格驗收手續，為后期管理服務矛盾的產生埋下隱患。

所以，我們高度重視實施物業管理全覆蓋工作，各級單位、個人和物業公司要加大工作力度，使每個物業管理工作人員都能全身心投入到全區的物業管理工作中去，；同時也要加大對物業管理工作的宣傳力度，使群眾理解支持物業管理，并能積極參與到小區的物業工作中來。

四、下一步打算

客觀地講，這些年我們在實施重點工程、民生工程等方面取得了一定成果，城市功能形象得到顯著提升，但在住宅小區物業管理方面傾注精力還不夠，各單位各部門及物業企業之間配合不密切，一定程度上影響了工作開展。下一步我們將加強物業管理

全覆蓋工作的督導考核，明確目標、落實責任，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作開展提供有力保障。各物業企業要切實加強內部管理，苦練內功、創新經營，全面提升物業服務水平。各物業企業要積極更新觀念、轉變角色，把提升服務水平放在首位，大力推行精細化管理、人性化服務。要主動與社區居委會、業主委員會搞好溝通協調，共同研究解決存在的困難和問題。全區各級物業服務單位和物業管理企業，統一思想、認清形勢，搶抓機遇、創新發展，全面提升物業管理服務質量和水平。

同志們，物業管理工作事關我區城市建設發展，事關社會和諧穩定。我們要在區委、區政府的正確領導下，進一步明確目標、強化責任，創新思路、扎實工作，全面提升物業管理服務水平，為建設文明和諧的雨山區作出新的貢獻！