第一篇：關于起草《關于進一步理順市區物業管理體制促進社區建設發展的實施意見》的情況說明

關于起草《關于進一步理順市區物業管理體制促進社區建設發展的實施意見》的情況說明

一、文件起草的背景

建市以來，我市的物業服務行業得到了長足的發展，物業服務領域不斷延伸、服務水平不斷提高，物業服務市場日益活躍。但由于大部分街道、社區居委會對物業管理職責認識不足，原屬其管理的一系列社區居民工作，因在城市化

進程中一旦居民區被改造成為新型住宅小區，社區的日常工作就無人管理，我市現行單

一、脆弱的物業管理體制弊端日益顯現出來，如鄰里之間矛盾糾紛、違章搭建、小區內噪音與油煙污染、治安管理、計劃生育管理、物業管理費的拖欠和服務質量的投訴等，這些問題在一定程度上阻礙了我市物業服務行業的持續、健康、穩定發展。同時，大量高品質小區的投入使用也對物業管理提出了更高要求。因此，建立新的物業管理體制，理順物業管理關系，成為規范我市物業服務市場、維護社會穩定、打造和諧社區的必然選擇。

二、文件出臺的過程及依據

為了解決我市物業管理體制中存在的問題，我局多次到淮安、徐州、南通、鹽城等城市深入調研，在廣泛學習兄弟城市成功經驗基礎上，認真剖析當前市區物業管理體制中存在的問題，探索一種和諧、有效、穩定的物業管理新體制，并于8月24日向市政府上報了《關于進一步理順市區物業管理體制的調研報告》。

調研報告得到市委、市政府高度重視，繆市長和徐市長分別在8月31日簽署意見，并委托田市長在9月6日晚上召集宿豫區、宿城區、市經濟開發區、湖濱新城開發區、蘇宿工業園區、規劃、城管、工商、公安、物價、園林、環保等部門對理順市區物業管理體制工作進行專門會辦。我局還召開部分街道辦和社區居委會座談會，廣泛征求意見，基層組織對新體制方案十分贊成。《意見》起草的文件依據有：

1.《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）

2.《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令第504號）

3.《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》（建住房［2003］131號）

4.《江蘇省物業管理條例》（2003年10月25日，省十屆人大常委會第六次會議修正）

三、主要內容：

《意見》強化了加強屬地管理職能，明確了相關機構責、權、利，要求建立“兩級政府，三級管理，五區聯動，條塊結合，以塊為主”的物業管理新體制。重點內容匯報如下：

（一）市級物業管理行政主管部門職責

制定物業管理規章、制度、行業規范等指導性文件；指導開展物業管理區域創優達標、維修基金的保管和使用、資質年檢和從業人員信用管理、物業管理（社區）用房驗收等工作；組織物業服務行業調研、業務培訓與學習交流工作；依法核定物業服務企業資質等級。

（二）區級物業職能部門職責

負責轄區內物業服務企業資質等級初審工作；組織住宅小區技防設施等基礎配套設施承接驗收；接待并監督有關物業管理的投訴和信訪工作；負責接待轄區內精品城市創建、綠化檢查等物業管理考評工作；具體負責轄區內的維修基金歸集、保管和使用監督。

（三）社區居委會物業管理的職責

負責屬地居民小區物業管理工作，接受各專業行政主管部門的監督指導；對物業服務企業資質等級初審、年檢和從業人員信用管理簽署意見；對轄區內物業維修基金的使用進行監督管理；負責轄區物業管理和投訴受理調處工作。

（四）業主委員會的職責

監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；執行業主大會的決定和業主大會授權其作出的決定；協助社區居委會和物業公司做好投訴、信訪的調處工作，做好相關政策解釋工作。

（五）物業服務企業的職責

設立投訴窗口、投訴電話、妥善處理各類投訴；積極主動地參與社區的各項工作；利用企業人力和技術上的優勢，協助搞好社區服務中心站（點）的建設和管理，協助社區黨組織開展工作。

（六）各專業行政主管部門的職責

物業管理涉及到政府各個專業行政主管部門，需要各部門密切配合，通力協作，才能形成“部門聯動、齊抓共管”的局面，如：規劃部門負責對物業管理（社區）用房和公建配套用房規劃方案審批；建設部門負責組織對房地產項目的竣工驗收備案，加強對下一級政府部門的物業管理工作進行業務指導；城管部門負責依法對小區排放噪音、油煙污染、違章搭建等行為以及違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關行為進行查處。

第二篇：貫徹《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》的實施細則

貫徹《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》的實施細則

市區各區政府（管委會），各有關部門、單位：

為了認真貫徹落實《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》，加強我市社區物業管理工作，建立健全社區物業管理工作體系和監管網絡，進一步推動我市物業管理市場健康持續的發展，制訂如下實施細則:

一、健全社區物業管理工作體制

健全市房產主管部門監督管理、各區政府（管委會）屬地負責、街道（鄉鎮）具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合的工作體制，形成上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制，共同推進市區物業管理工作。

1、市區物業管理聯席會議制度

市房管局根據區級機構的建議及市政府的指示，配合市政府相關領導，召集公安、城管、規劃、建設、環保、國土、財政、物價、工商等相關部門和各區政府（管委會）參加聯席會議。聯席會議主要會商區級機構無法處理解決的物業管理重點工作，協調推進條塊協作，研究提出重大政策建議。聯席會議根據工作需要不定期召開。

2、區、街道（鄉鎮）、社區三級工作體制

各區政府（管委會）建立物業管理工作領導小組，確定專門機構承擔物業管理監管職責；

各街道（鄉鎮）在區政府的領導和市、區物業管理部門的指導下，具體組織轄區物業管理工作，明確分管領導具體負責，建立物業管理辦公室，配備2-3名專職人員，落實相關工作經費，加強溝通聯系，協調解決社區物業管理的具體問題；

各社區協助街道（鄉鎮）和區物業管理部門做好轄區內物業管理的落實工作，明確1名社區干部具體負責。

3、市、區、街道、社區四級投訴體系

市、區物業管理部門、各街道（鄉鎮）、各社區分別設立社區物業管理工作投訴點。此外，物業服務企業在各小區辦公室設立投訴點，有條件的小區業主委員會在業主委員會辦公室設立投訴點。各級投訴點建立投訴受理制度，設立專門的公開投訴電話，安排專門工作人員接受并解決業主和居民群眾反映的投訴事項。投訴人向業主委員會、物業服務企業投訴后，對處理情況不滿意的，可向社區、街道（鄉鎮）、區、市設立的投訴點逐級申請復核。各級投訴點在受理投訴后，及時調查處理。

4、社區物業管理工作考核機制

社區物業管理工作實行三級考核，即市考核區，區考核轄區街道（鄉鎮），街道（鄉鎮）考核轄區范圍內社區。具體考核辦法另行制訂。

二、規范新建商品房前期物業管理

1、前期物業管理市場化

住宅物業規模在3萬m以上（含）、非住宅物業規模在1萬m以上（含）的新建商品房項目，采用公開招標的方式選擇有資質的物業服務企業實行市場化的前期物業管理；投標人少于3個或者住宅物業規模在3萬m以下、非住宅物業在1萬m以下的，在充分聽取區物業管理部門的意見，經市物業管理主管部門批準后，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

前期物業管理招投標工作由開發建設單位組織實施，市房管局會同項目所在地的區物業管理部門和相關街道共同進行指導監督。

前期物業管理單位落實后，須簽訂《前期物業服務合同》并制訂《臨時管理規約》，并在領取商品房預（銷）售許可證之前報送市及區物業管理部門。

開發建設單位投資的物業服務企業不得參與本單位商品房開發項目的前期物業管理投標和協議應聘。上被市、區物業管理部門評為不合格的物業服務企業，不得參與本前期物業管理項目的投標和協議應聘。

2、前期物業管理內容明示

開發建設單位在物業銷售前將《臨時管理規約》向物業買受人明示并予以說明，與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，將《前期物業服務合同》在銷售點明示。

3、業主共有物權明確

前期物業管理招標文件以及《前期物業服務合同》須明示屬于全體業主產權的物業管理用房以及其他配套用房的面積與具體方位，并在商品房屋交付時移交給前期物業管理單位和相關管理部門，未經驗收合格或者物業配套用房未落實的，不予辦理房屋產權初始登記手續。

4、前期物業管理責任落實

建立前期物業管理開辦費、物業服務履約保證金制度。前期物業管理開辦費和物業服務履約保證金的最低標準均為：項目規劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/m，10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費（或履約保證金）增加0.5萬元。前期物業管理開辦費、物業服務履約保證金在簽訂《前期物業服務合同》前分別支付。

前期物業管理開辦費由開發建設單位支付，交前期物業服務單位管理，實行專款專用，主要用于添置前期物業管理的有關服務設施以及首屆業主大會成立的籌備經費，業主大會、業主委員會成立后，開辦費帳目、余款以及購置的固定資產連同銀行活期利息，由前期物業服務單位移交給業主委員會。2222

2物業服務履約保證金由前期物業服務單位支付，匯入物業管理主管部門指定帳戶實行集中管理，主要用于前期物業服務單位非正常撤出后遺留問題的處理（預收取的物業服務費以及物業服務企業與業主的其他債務往來由當事人雙方結算，不得在履約保證金中處理）。《前期物業服務合同》正常解除，物業服務履約保證金經業主委員會同意、物業管理主管部門核準后，連同銀行活期利息一并退還。

三、加強對物業管理行業的監管

1、物業服務企業資質管理

新設立的物業服務企業在規定期限內向市行政審批中心房管局窗口申請辦理資質核定，符合條件的核定為三級資質，設一年暫定期。暫定期滿后物業服務企業無物業管理項目的，資質取消；有物業管理項目的申請辦理資質核定。在申請之日前一年內物業服務企業有《物業管理企業資質管理辦法》第十一條規定的十三項行為之一的，不予批準其資質核定。企業行為的認定充分聽取服務項目所在地的區物業管理部門的意見。

市、區物業管理部門通過加強對物業服務企業的監督檢查，進行資質復核。對無物業管理項目等已不符合原資質條件的企業，取消其原有資質。對以欺騙手段取得資質證書的、將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的、挪用住宅專項維修資金情節嚴重的企業，吊銷其資質證書。

區物業管理部門發現或受理舉報物業管理違法行為，取證核實后向市物業管理主管部門提出書面處罰建議，市物業管理主管部門依法查處。

2、市場準入管理

區物業管理部門和街道（鄉鎮）、社區指導業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業，并加強對物業服務企業履約情況的監管。

3、日常監管考核

街道（鄉鎮）、社區會同物業主管部門定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評和業主滿意度測評，指導、監督物業服務企業的服務行為。

市、區物業管理部門會同行業協會建立健全物業服務企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享，提供廣大業主查詢參考。

四、科學指導業主自治

1、健全業主自治組織

街道和區物業管理部門要及時指導、督促入住率已達50%以上的物業項目成立業主大會，選舉產生業主委員會。

分期建設的物業項目，已交付區域入住率已達50%以上的，可先行成立業主大會，選舉產生業主委員會，并按照項目總規模確定業主委員會總人數，預留后期項目的業主委員會委員名額。

2、建立激勵和約束機制

各區、街道可建立業主委員會獎勵基金，對積極發揮協調溝通作用、監督協助物業服務、督促業主遵規守法履行義務、依法維護權利、合理解決問題等工作出色的業主委員會進行獎勵；對不能很好履行職責的業主委員會，指導業主大會進行改選或換屆。

3、指導培訓

市物業管理協會會同市物業管理主管部門開展分類培訓活動，分別對各區物業管理機構人員、各街道（鄉鎮）干部、社區工作人員、業主委員會成員以及物業服務人員進行法律、法規、政策和業務培訓，提高業主自治能力和物業管理相關人員的工作水平。

五、合理引導物業管理消費

1、價格指導

物價部門適時出臺的物業服務定價成本監審制度、普通住宅小區物業服務等級收費指導價格等政策，市、區物業管理部門進行及時廣泛宣傳，引導業主合理消費。

2、合同約束

業主購房時，認真閱讀并了解《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》內容，理性選擇消費。業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，要明確各自的權利、義務和責任。

3、合理確定服務價格和收費方式

物業服務企業要按規定合理測算服務價格，結合物業區域特點和業主消費取向，采取包干制、酬金制或菜單式等多種服務價格收取方式，新建物業項目要積極推廣電子門卡收費方式。

4、及時妥善化解收費矛盾

對收費矛盾的化解，物業服務企業要及時有效，盡量依靠業主委員會、社區居委會等機構調解，也可通過仲裁、法院訴訟等多種渠道解決，不要積累矛盾，更不要通過降低服務、非法用工等來回避風險。社區要充分發揮機關、事業單位工作人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，多宣傳好人好事，對拒交物業服務費的，社區、業主委員會可通過業主單位進行協調。

市物業管理協會要探索建立“物業管理行業調解機制”。

六、加強專項維修資金管理

1、專項維修資金歸集監督

市物業管理中心規范操作流程，指導、監督開發建設單位按規定標準及時交存專項維修資金。

2、專項維修資金使用監管

對市房管局代管的專項維修資金，市、區物業管理部門指導物業服務企業和業主委員合理使用，確保專款專用；區物業管理部門、街道（鄉鎮）要指導社區，對未建立業主委員會或業主委員會自行管理的區域使用專項維修資金情況進行監督、見證。

業主大會自行管理專項維修資金的，業主委員會依據業主大會依法通過的使用方案審核同意，并報市、區物業管理部門備案。

3、建設保修責任落實

房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。區物業管理部門和街道（鄉鎮）依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛，并可會同建設主管部門研究嘗試房屋質量保修金代管與業主監督制度。

七、加強和諧物業管理宣傳

市、區物業管理部門以及街道（鄉鎮）、社區圍繞“愛我家園，和諧物管”這個主題，組織以《物權法》、《物業管理條例》以及《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》等為重點內容的物業管理系列宣傳，引導廣大市民樹立正確的物業服務消費理念，支持參與物業管理活動，及時繳納物業服務費用，自覺維護社區公共秩序，營造和諧的物業管理環境，共同創建美好家園。

二〇〇九年四月二十八日

第三篇：關于促進社區建設完善社區服務的實施意見

關于促進社區建設完善社區服務的實施意見

（2009年11月16日）

為進一步推進和諧 建設，提升社區建設、管理和服務水平，根據市政府《關于加強和改進社區工作的意見》（濟政發〔2006〕48號）和市委辦公室、市政府辦公室《關于加快新型農村社區建設的實施意見》（濟辦發〔2009〕14號）文件精神，現就促進社區建設、完善社區服務提出以下實施意見：

一、指導思想、基本原則和工作目標

（一）指導思想。以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和黨的十七大精神為指導，全面貫徹落實科學發展觀，以構建和諧 為目標，以“融合、創新、發展”的園區文化為引領，牢固樹立共建共享發展成果和“大社區”理念，堅持“集中規劃、合理布局、因地制宜、分類推進”的原則，城市社區按照“網格化”管理模式，農村社區按照合理的輻射半徑，科學合理地規劃新型社區建設，力爭用3年的時間實現社區服務全覆蓋，積極探索“數字化社區”建設的新路子，努力打造 新型社區建設的特色示范品牌。

——推進以社區事務受理、社區文化、社區衛生為代表的三大中心建設，強化信息化服務功能，創新社會化服務方式，建立面向社區群眾形式多樣、主體多元、便捷高效的社區服務體系，實現群眾得實惠。

——完善政府的統籌協調、部門間工作協同和信息互通機制，有效解決社區管理和群眾生活中的突出問題，促進群眾安居樂業，實現管理出實效。

——加強社區協同和公眾參與，促進社區成員各得其所、各盡所能、各展所長，形成和諧共處的社區氛圍，實現基層有活力。

——健全社區體制機制，強化政府社會管理和公共服務職能，落實社區設施、財力、信息化等支撐，實現社區工作有保障。

二、集中示范共建，實現新型社區全覆蓋

（一）科學規劃，綜合開發。高起點編制新型社區建設規劃，與城鎮總體規劃、土地利用總體規劃、合村并點建設等緊密結合，綜合考慮產業支撐、交通條件、生態宜居、歷史沿革、生產習慣、服務半徑等方面因素，科學選址布局，做到同步規劃、同步建設。新型社區建設必須以優化土地資源配置、強化集約節約用地、實現以地生財興業、提高居民生活質量為目標，把農村住房建設和危房改造、新農村示范村建設、壓煤區搬遷建設等統籌納入新型社區建設，實施規模開發。農村社區按照輻射半徑2公里，城市社區按照網格化規劃，集聚人口一般要在10000人以上。

（二）政策推動，多元投入。按照“兩個集中”的原則統籌新

標準，確保社區服務設施總面積不低于2000平方米。優先配置落實居民安居樂業所需的緊缺設施，在社區服務中心統籌建設社區事務受理、社區文化、社區衛生三大服務中心設施，配套滿足公益性、中介性服務需求的基礎性和經營性便民服務設施。整合社區公共服務資源，采取低償購買、低租金租賃等辦法盤活存量閑置資源，按照社區所需、群眾所求、單位所能的原則，采用政府購買服務、市場分擔風險、社區參與管理的辦法，集聚社區綜合設施功能，為居民提供最大限度的服務。

三、以民生需求為導向，加強社區基本服務

（一）健全社區事務受理服務。建立社區事務受理服務中心，具體承接社區基本政務服務及公共服務。凡與群眾基本生活和保障密切相關的社會救助、社會保險、黨群服務、醫療衛生、計劃生育、勞動就業、廉租住房受理、法律咨詢等事項，實行綜合服務大廳“一門式”集中受理。完善社區事務受理服務工作機制，合理設置窗口、優化工作流程，加強信息共享和工作聯動，實現服務事項按大類歸口受理，逐步實行一口受理。推進社區事務受理服務標準化，實行基本服務事項、辦事流程、建設規范、標識標牌、管理軟件和評估體系等運行機制和管理模式的規范統一，實現“一站式”服務、“一門式”受理。探索社區數字化服務，逐步實現“一網式”查詢和“一號式”咨詢。

（二）發展社區文化服務。建立社區文化中心，結合區域特點，因地制宜建設圖書閱覽室、健身室、棋牌室等場所，落實文

的內容、價格和從業標準。充分挖掘社區資源，開展幼兒園、郵政通信、金融保險、餐飲娛樂、老年服務等便民服務。

（五）加強社區社會福利服務。加快建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的社會福利服務網絡，為社區居民提供助餐、助潔、助急、助行、助醫等服務。發展規模適度、經濟型的社區養老機構以及日間照料服務機構，廣泛動員社區志愿力量，對獨居老人開展結對關愛服務。做好社區“三無”對象、“五保”人員、重點優撫對象的保障服務；完善社區殘疾人“助聽、助明、助行”三項服務和“陽光之家”康復工程；做好孤殘兒童家庭寄養和成年孤兒回歸社區工作。

（六）推進社區就業和救助服務。健全就業與社會保險、社會救助之間的聯動機制，引導失業、協保人員和農村富余勞動力積極就業；開展個性化的就業服務和指導，鼓勵和支持社區創業。落實零就業家庭和困難人員就業援助，加強對失業人員和城市居民最低生活保障對象的動態管理，做到“應保盡保”。健全社區互助保障制度，采取社會捐助、政府資助籌資及民間組織運作的辦法，強化對突出困難群眾的“二次救助”；加快發展社區慈善事業，完善經常性社會捐助。

（七）健全社區服務聯動機制。充分發揮行政機制、互助機制、志愿機制和市場機制作用，采用有償、低償、無償等方式，為社區群眾提供多樣化、個性化服務。實行政府購買服務、社會化運作等方式，對社區公益性服務和社會力量興辦的微利性服務

（三）推進社區安全管理。健全治安綜合治理的社會動員、預警、應急工作機制。強化源頭預防。對社區內服刑人員、刑釋解教人員以及有不良行為青少年等人員，開展教育感化、幫困解難、心理咨詢等服務。結合社區消防、減災、防疫等活動，開展經常性、群眾性的安全、急救等知識、技能的培訓，增強居民風險防范意識和善后處置能力。開展“平安社區”創建活動。按照社區人口情況合理設置社區警務室，劃片包區，協調聯動，實施社區警務戰略；挖掘和利用社區資源，建立集治保、巡邏、普法、調解、幫教“五位一體”的治保組織，形成人防、物防、技防相結合的社區防范機制和監控網絡；加強群防群治隊伍建設，組織以社區保安、聯防隊員為主，社區居民為輔，專職和義務相結合的巡邏守望、“聯戶聯防”、“聯樓聯防”活動。

五、增強基層活力，促進社區和諧

（一）健全黨建組織網絡。按照“一社區一支部”的原則建立健全社區黨組織，選好配強社區黨組織書記。駐社區單位黨員既要接受單位黨組織管理，也要積極參加社區黨組織的活動。設立流動黨員服務站（點），加強對外來流動黨員的教育管理。建立社區黨建聯席會議制度，定期召開由駐區各部門、企事業單位黨組織參加的社區黨建聯席會議，共同研究、解決社區黨建工作有關事宜。充分發揮工會、共青團、婦聯等群團組織聯系社區居民的橋梁紐帶作用。

（二）加強社區居委會建設。社區居委會按照資源合理配置、會組織的社會化服務功能、物業管理的專業化服務功能，組織發動各方力量，搞好社區共治，通過建立黨員議事會、居民代表會議、社區聽證會議、社區情況通報等制度，積極反映各方利益訴求，廣聚民智民力，定期進行議事、協商、監督、評議。積極開展和諧社區共建活動。駐區單位積極參與社區建設，實現社區資源開放、共享。動員和組織駐區單位和社區居民積極參與創建文明社區活動，營造“共商社區事務，共享社區資源，共建社區家園”的良好氛圍。

六、加強統籌和領導，推進社區建設

（一）加強對社區工作的領導。區、鎮（街道）成立新型社區建設指導委員會，實行聯席會議制度，強化對社區工作的指導，協調處理社區建設工作中的重大問題，推進社區建設和發展。把社區工作的目標任務、發展規劃、實施計劃納入國民經濟和社會發展規劃及城市發展總體規劃，有計劃、有步驟地推進各項社區工作。

（二）完善社區公共財力保障機制。加大對社區建設和社區服務的投入，建立以區、鎮辦為主體的社區財力保障機制。規范設置預算科目，實施預算管理。優化鎮辦支出結構，強化專項資金審計監督。制定扶持引導政策，吸引社會資金參與社區建設和服務。鼓勵開發商等實體企業和單位投資興建社區，對與社區公益性建設有關的捐贈，以及參與社區公益性建設活動的企事業單位、公益性非營利社會組織等，給予有關優惠政策。

主題詞：社會事業

社區建設

意見

2009年10月

日印發

第四篇：市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平的實施意見（定稿）

市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服

務管理水平的實施意見

為進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平，結合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業服務管理法規的宣傳力度，積極宣傳物業服務在優化社區環境、提高居民生活質量、保障社會安定、促進居民房產保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權利和義務，樹立“花錢買服務”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區“三位一體”物業服務協調機制

在市區住宅小區全面推廣建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”服務協調機制，由社區居委會牽頭，按照一定的規則和工作制度三方協作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區物業服務工作。

三、增加住宅小區經營、管理用房配套比例

新建住宅小區按照小區總建筑面積7‰的標準落實物業用房，規模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區配套用房；按不高于2%的標準配套建設商業配套設施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區配建2%—5%的配套服務設施（產權歸拆遷安置小區所在地政府所有，不得出售），經營收益用于彌補小區物業服務經費缺口。

四、建立住宅小區物業服務收費聯動機制

市物價和物業管理行政主管部門每年公布一次市區普通住宅公共服務收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區，當物業公共服務收費指導價標準調整時，物業服務企業在履行相關程序并報經區物業服務行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務標準相對應的新標準進行收費。新建尚未入住的普通商品房住宅小區，按照前期物業服務協議的約定，在小區交付使用時，可直接對照物業服務企業進入時相應的普通住宅公共服務收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區，放開物業服務收費。

新建住宅小區根據市物價和物業管理行政主管部門每年公布的市區普通住宅公共服務收費指導價，通過公開招投標方式確定物業服務收費標準，形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。

五、規范住宅小區停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業主優先使用住宅小區內地下停車泊位。充分利用小區內的人防設施、小區道路等增設停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區，在經過區物業服務行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區停車收費標準，允許經小區業主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權，收取的費用為全體業主所有，扣除管理成本后，用于公共設施維護和彌補公共物業服務費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區住宅小區物業服務管理工作評比創優活動，對各區、街道（鄉鎮）、社區和物業服務企業工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關部門按照職責分工對住宅小區內的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關規定追究相關領導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日

第五篇：市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平的實施意見

市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服

務管理水平的實施意見

廣陵區、維揚區、邗江區人民政府，市各有關部門（單位）：

為進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平，結合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業服務管理法規的宣傳力度，積極宣傳物業服務在優化社區環境、提高居民生活質量、保障社會安定、促進居民房產保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權利和義務，樹立“花錢買服務”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區“三位一體”物業服務協調機制

在市區住宅小區全面推廣建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”服務協調機制，由社區居委會牽頭，按照一定的規則和工作制度三方協作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區物業服務工作。

三、增加住宅小區經營、管理用房配套比例

新建住宅小區按照小區總建筑面積7‰的標準落實物業用房，規模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區配套用房；按不高于2%的標準配套建設商業配套設施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區配建2%—5%的配套服務設施（產權歸拆遷安置小區所在地政府所有，不得出售），經營收益用于彌補小區物業服務經費缺口。

四、建立住宅小區物業服務收費聯動機制

市物價和物業管理行政主管部門每年公布一次市區普通住宅公共服務收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區，當物業公共服務收費指導價標準調整時，物業服務企業在履行相關程序并報經區物業服務行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務標準相對應的新標準進行收費。

新建尚未入住的普通商品房住宅小區，按照前期物業服務協議的約定，在小區交付使用時，可直接對照物業服務企業進入時相應的普通住宅公共服務收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區，放開物業服務收費。

新建住宅小區根據市物價和物業管理行政主管部門每年公布的市區普通住宅公共服務收費指導價，通過公開招投標方式確定物業服務收費標準，形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。

五、規范住宅小區停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業主優先使用住宅小區內地下停車泊位。充分利用小區內的人防設施、小區道路等增設停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區，在經過區物業服務行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區停車收費標準，允許經小區業主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權，收取的費用為全體業主所有，扣除管理成本后，用于公共設施維護和彌補公共物業服務費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區住宅小區物業服務管理工作評比創優活動，對各區、街道（鄉鎮）、社區和物業服務企業工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關部門按照職責分工對住宅小區內的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關規定追究相關領導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日