第一篇：物業管理項目前期運作

物業管理項目前期運作

2011-07-18 11:05

(一)管理資源的完善與優化

在物業管理實踐中，往往在業主人住之前就已經成立了物業管理項目機構，配備了相應的物業管理企業人員，設置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業管理的過程中，需要不斷進行調整，具體內容包括：

1.管理用房到位

建設單位按規定將管理用房移交給物業管理項目機構。物業管理企業對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構固定的管理用房。

2.物資配備到位

一個新的物業管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業管理過程中，應根據實際需要逐步配備到位。

3.物業管理人員到位

物業管理人員到位的主要內容包括：

(1)補充人員;考試論壇

(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業管理水平和操作技能;

(3)對現有組織機構進行優化調整，形成完善的管理組織結構;

(4)加強內部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務規范的完善

在前期物業管理過程中，物業項目管理機構應根據實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規范進行調整、補充和完善。

(三)確定物業管理單項服務的分包

對具體物業管理項目進行管理時，物業管理企業可以根據企業的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分包給社會專業服務公司。對分包的服務項目，要進行市場調查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

第二篇：商業物業管理運作模式

商業物業的管理運作模式

商業物業的概念、管理特征

商業物業是指集商業、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經營場所，其物業管理內容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業物業具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，影響本企業的經濟效益。因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業物業的管理內容一、一般性管理

1、對小業主或承租商的管理

統一產權型的商用物業，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環境清潔管理

商業物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業物業日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業時間內場內衛生營造好的購物消費環境。B、商業物業保潔巡視的人員配備主要由物業自身 素質及檔次來決定，商業物業保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

C、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛管理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業物業的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業物業屬開放型環境。對于高度密集性的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業物業的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。

4、消防管理

商業物業常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機，應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進 的現代化管理手段和專業化養護維修技術。由于商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業管理區域內良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業物業形象的宣傳推廣

商業物業管理的一項重要工作，就是要做好物業商業形象的宣傳和推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業物業統一管理的一項必不可少的工作。

商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產。商業物業必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業的形象與特色聯系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以物業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業物業的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業物業的不同作用：（見表二）商業物業的管理者，應主要依據所管理的商業物業的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業物業，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業物業，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業物業，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業物業的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業物業應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立商業物業管理委員會。因為商業物業管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證商業物業良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。商業物 業本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對商業物業的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，商業物業的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。

商業物業管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

（２）開展商業物業整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業物業的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以商業物業名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協調商業物業各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

（４）開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協調管理者與經營者之間的關系。一方面，商業物業管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與商業物業管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護商業物業的形

二、內部管理運作方式

1、專業化管理機制 以專業化管理要求，在歸并物業管理要點上著力推行建章立制工作。建立統一的臺帳記錄、統一的規章制度、統一的行為規范和操作規范及統一的文明用語規范，并按行業要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現人力素質的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業性、針對性和適用性相結合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業理念、服務規范、職業道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發機制 建立有利于人力資源的開發和合理使用機制，打破地域，內部流動，平衡各物業點之間的骨干力量和技術力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創優活動，并以此為依托，扎實管理基礎。除以經濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質量目標、與經濟利益掛鉤、強化質量意識外，還按行業達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質量保障體系，推行每月一次物業工作報告制度，將物業工作情況、物業隱患和整改要求以書面管理形式通報業主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業管理。

5、管理監督機制 成立公司、物業處經理、領班的三級督查網絡和業余督查員隊伍，進行物業管理質量的動態監控，及時收 集各種信息，進行管理狀態調控，為物業質量的好轉奠定了基礎。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執行機構，讓經營者參與管理。如果商業物業屬分散產權性質，管理委員會由全體業主根據各自產權面積所占的份額，進行投票選舉；如商業物業為統一產權，則管理委員會由所有經營者每人一票選舉產生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統一思想、統一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經營經驗和廣泛商業關系的人員擔任。管委會的主要任務是協助管理公司，協調、規范經營者的經營行為，提出經營方面的合理化建議，決定經營格局的調整、經營方向的定位、經營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經營活動的組織安排）等重大經營行為，同時協助經營者組織經營、聯系貨源等，并對違規 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經營場所內，設置工商管理辦公室，由工商執法部門協助對經營者的經營行為進行管理，以保證商業物業的信譽。總結

總之，商業物業管理必須科學化、制度化、規范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協調，不斷改進工作，致力達到繁榮經營、長遠發展的目標。

第三篇：項目前期物業管理開辦委托合同

物業管理開辦委托合同

第一章 總 則

第一條：本合同當事人

委 托 方（以下簡稱甲方）： 地址： 工業區 法人代表/公司負責人： 聯系人： 聯系電話：

受委托方（以下簡稱乙方）： 地址： 法人代表/公司負責人： 聯系人： 聯系電話：

本協議根據中華人民共和國有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，并依據地產集團下發《地產（集團）公司與物業（集團）公司相關業務操作辦法》中的要求，甲方和乙方就 第一服務中心（）項目入伙開辦工作簽訂本合同，共同遵照執行。

第二條：物業基本情況：

物業類型： 高層、洋房 ；

項目一期：業態為 高層、洋房，建筑面積為 34萬㎡

第二章 工作內容

第三條：項目入伙階段及物管期間主要工作內容為：

1.有效開展項目管理工作，專門成立項目物業服務中心；

2.根據項目的竣工節點，進行人力資源招聘和人員培訓等人員儲備工作； 3.根據項目情況，擬定項目管理方案和入伙方案的制定，嚴格組織實施； 4.對項目進行分析，做管理費用的測算，估算項目盈虧； 5.在當地政府部門項目運行管理相關手續； 6.項目開辦物資的采購與準備；

7.項目資料的交接，檔案的建立；對外聯系和公關；接管驗收和入伙資料的準備；

8.對項目及公共設施設備進行接管驗收；

9.空置房管理及保潔：對因甲方銷售或其他原因造成房屋未交付使用而空置的房屋進行巡檢制度，對門窗、水管、電路、開關、暖氣、水喉、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房戶內定期清潔與保養，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄。

10.甲方委托的其他管理工作。

第三章 雙方權利及義務

第四條：甲方的權利義務：

1.甲方應在正式入住30個工作日前完成各項工程內容，并通知乙方接管驗收。

2.甲方應按照法規要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常辦公、會議、接待、倉庫等物業管理工作。

3.甲方應按照相關規定將項目建設各項資料移交乙方。

4.甲方應根據項目特有的標識系統完成項目房屋本體類標識制作。5.甲方應牽頭組織項目入伙工作，乙方應根據甲方安排具體實施項目入伙各項工作。

6.甲方有權監督乙方各項管理工作的實施及時性執行情況，對達不到本合同的服務約定內容和標準可以書面要求限期整改；

7.對于乙方在內部管理模式和管理制度方面，甲方有權進行指導，以更好滿足甲方需要。

8.甲方有協助乙方落實各項管理工作的義務。9.按照合同約定向乙方支付相關開辦費用。

10.甲方應按照《地產項目公司委托物業公司相關業務操作規范》的規定：項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業公司提供管理用房，不足部分由雙方協商解決。（當地法規有規定的，從其規定）

11.甲方提供的管理用房裝修不低于相應規定標準。

第五條：乙方的權利義務

1.乙方應根據甲方要求參加項目接管驗收工作。

2.乙方應根據項目規模，制訂詳細的入伙工作方案報甲方，經審核通過后負責實施。

3.乙方負責項目管理服務人員的招聘及培訓工作，并根據甲方要求組織人員進場。

4.乙方對辦公地點進行裝修，費用由甲方承擔。

5.乙方負責對電話、電腦、復印機等通訊、辦公設備和辦公用品等服務設施采購、安裝完畢。

6.乙方在入伙前需將物業費備案等資料辦理完畢。7.乙方負責接收甲方提供的竣工圖紙、設備設施資料等。

8.乙方正常運作所需的公司文件、表格記錄、辦公用品、保安用品、消防器材等全部準備齊全。

9.乙方負責對清潔、綠化、維修等分包方的人員、工具、材料等進行管理。10.乙方負責建立服務體系文件和管理方案、指導辦公文書、竣工文件、設備臺帳、客戶資料等系列檔案。

11.乙方制定裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案。12.乙方有義務協助甲方籌備組織項目入伙工作，并配合甲方的工作。13.乙方應嚴格執行合同及管理規定及標準。

14.空置房管理及保潔工作中，乙方有義務對空置房屋進行巡檢，對房屋的門窗、水管、電路、開關、暖氣、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔與保養。

第四章 付款方式

第六條 地產集團下發《地產（集團）公司與物業（集團）公司相關業務操作辦法》中的規定：本項目業態為高層、洋房 ,首次交付建筑面積240335.59平米。費用合計為：開辦費200000 元+籌備費240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1401677.95元；（大寫金額：壹佰肆拾萬壹仟陸佰柒拾柒元玖角伍分整）（明細如下）。于項目入伙前三個月內支付給乙方

1、集中入住開辦費： 200000元；（大寫金額：貳拾萬元整）(含稅)

2、接 管 籌 備 費： 240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1201677.95元；（大寫金額：壹佰貳拾萬壹仟陸佰柒拾柒元玖角伍分整）（含稅）

3、公 司 名 稱： 分公司 開 戶 行 名 稱： 支行 開 戶 行 賬 號： 行 號：

第五章 違約責任

第七條

甲方未按合同的約定履行義務，造成的相應損失由甲方承擔。

第八條 未達到合同約定的管理服務質量標準的，乙方應及時整改，并承擔造成的損失，情節嚴重的，甲方有權根據相應的收費項目和標準拒付物業費；乙方違反合同約定的其他義務，給甲方造成損失的，乙方承擔賠償責任。

第九條 在合同履行過程中，如甲乙雙方出現爭議，協商或者調解不成的，可向乙方住所地人民法院提起訴訟。

第六章 附則

第十條 甲方指定 為甲方代表，乙方指定 為乙方代表，具體處理雙方洽談事宜。

第十一條

其它未盡事宜，雙方可按對本合同的條款進行補充，以書面的形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十二條 委托合同管理之外的服務事宜，由甲乙雙方協商確定。第十三條 合同期間發生不可抗力原因，雙方不追究違約責任。

第十四條

本合同之附件均為合同有效組成部分，與此合同具有同等法律效力。第十五條 本合同一式捌份，甲方執肆份，乙方執肆份，自加蓋公章（或合同專用章）之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日：

第四篇：物業管理公司的運作體制

物業管理公司的運作體制

企業的所有權

所有權是生產資料所有關系的法律表現。生產資料歸誰所有，誰就在法律上擁有對生產資料的所有權，成為生產資料的主人。

企業的經營權

經營權是占有、使用、收益、處分關系的法律表現。生產資料歸誰占有、使用、收益、處分，在法律上誰就擁有經營權，可以直接指揮、組織企業的生產經營活動。所有權決定經營權，經營權從屬于所有權。

所有權與經營權分離

所有權和經營權可以是統一的，也可以在一定條件上彼此分離。所有權與經營權的統一，表明生產資料的所有者擁有直接經營權力。在一定條件下所有權與經營權的分離，表明生產資料的所有者通過各種形式轉讓經營權，所有者依據所有權取得報酬。

實行兩權分離必須堅持:（1)不改變所有權;(2)在不改變所有制的情況下，一定要強化企業在經營上的責任，使企業成為真正的法人;(3)確保企業的資產使用權。

我國全民所有制企業采取的兩權分離的主要形式有:承包制、租賃制、資產經營責任制和股份制等。

企業經營方式的多樣化

經營方式是指在一定生產資料所有制形式下，企業生產經營的具體形式，以及所有者同經營者之間的關系。我國《全民所有制工業企業法》規定，全民所有制工業企業是依法自主經營、自負盈虧、獨立核算的社會主義商品生產和經營單位。企業依法自主經營，經營方式靈活多樣。

企業經營方式的多樣化表現為企業經營責任制形式的多樣化和企業內部經營方式的靈活多樣。在所有權與經營權分離的原則下，企業可以依照產業性質、企業規模、技術特點等采取不同的經營責任制形式。

租賃經營

我國的租賃經營是在不改變所有制的前提下，通過公開招標和簽訂合同的辦法，將企業的資產有限期地、有條件地、有償地讓渡給承租人經營。租賃經營是經濟手段與法律手段相結合，權、責、利相統一的經營責任制。

承包經營的實施

實行承包制的企業，盡管其承包形式不同、特點各異，但在具體實施中，大體都經歷以下三個階段:(l)準備階段；(2)招標階段；(3)簽訂合同階段。

資產經營責任制

通過對企業資產進行社會評估，招標聘任法人代表，實行責任經營，利益分享，以契約關系明確經營者的責任和權利的一種經營責任制形式。它是在深化企業改革中出現的一種新型責任制形式，集中了租賃制、承包制、廠長任期目標責任制等多種經營方式的優點，能夠保證國家資產的逐步增長和企業發展的后勁，使企業真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展的有效經營模式。

資產經營責任制的試行程序：(l)準備階段;(2)招標聘任階段;(3)簽訂合同階段。股份制的意義

股份制是伴隨著商品經濟的發展而產生的一種企業經營組織形式。在社會主義生產方式中，由于所有制結構的多元化，多種經濟成分和多種經營形式并存發展。實行股份制具有特殊意義:(l)股份制有利于調動經營者和生產者的積極性;(2)股份制有利于資源的合理配置，促進企業的橫向經濟聯合刊（3)股份制有利于增加資本積累，合理引導消費;(4)股份制有利于培育一支宏大的社會主義企業家隊伍;(5)股份制有利于實現管理民主化、決策科學化、行為合理化。

企業股份的構成

我國試行的企業股份制的股份構成形式主要有三種模式:(l)“一企四制”,企業的股份由國家股、企業職工集體股、社會法人股和個人股四種成分構成;(2)“一企三制飛企業的股份由國家股、企業股、個人股三種成分構成，沒有社會法人股，這是目前試點企業采用較多的一種形式;(3)”一企兩制“,企業只有國家股和個人股，不設企業股。

企業股票

企業股票是股份制企業發行的有價證券。股票的發行一般有公開發行、股東優先認購和內部協商發行三種形式。各種形式都有自己的特色和適用范圍。股票一般通過國家指定的投資銀行發行。投資銀行根據國家有關法律和國民經濟發展計劃，對企業發行股票的申請進行可行性研究論證，同企業商定股票發行價格，企業一般不得擅自發行股票。

股票價格一般要真實反映經營狀況和盈利水平，有利于建立合理的價格體系，健全價格形成機制，促進資金合理流動和資源的重新配置。

股票市場

股票市場是買賣股票的交易場所。在社會主義制度下，不允許私人經營證券交易所。股息與紅利

股息是指股票持有者憑股票定期從股份公司領取的盈利。每一個股東都有根據其所持有股票的多少從股份公司獲得收益的權利。股息的分配既涉及股東的權利，也對股票的價格和公司的前途具有重要的影響。

紅利是指普通股股東所得到的超過股息部分的利潤。股息是事先確定的，而紅利則隨股份公司盈利的多少而變動。紅利通常沒有固定的數額和比例，完全取決于公司經營狀況的好壞和公司今后經營發展戰略決策的安排。

實行股份經營的原則

股份經營的原則是:資產共籌，經營共管，利益共事，虧盈共負，風險共擔。實行股份經營的范圍

股份制企業范圍廣泛，形式多樣，有工商企業招股集資型，金融部門發行股票的投資公司型，地區間、部門間、企業間合資聯辦的集體聯營型及中外合資聯營型。按人股形式，股份制企業可分為折股企業、擴股企業、招股企業和合股企業。隨著經濟體制改革的不斷深化和企業經營機制的逐步完善，各地區出現了各種經營方式互相參與的混合型股份制企業，如租賃企業股份化，承包企業股份化，租賃―股份―承包三位一體和股份化企業集團等。

實行股份經營的基本程序

實行股份經營的基本程序是:(1)資產折股和發行股票。將現有企業資產劃分為國家股和企業股。(2)建立股東代表大會和董事會。股東代表大會是股份制企業的最高決策機構，代表由股東推選產生。董事會是股東代表大會的常設機構，其成員是在股東代表中產生，董事長由董事會推選產生。(3)制定《企業股份制章程》，明確利益分配。

經濟聯合

在經濟領域里，具有法人資格的單位之間的合作。這是發展經濟關系，實現經濟關系的基本形式，是生產、流通、科技、信息、金融等各個領域打破條塊關系的分割、封鎖和人為割裂，實現相互開放，在社會分工和經濟合理原則的基礎上，通過企業、部門、地區之間的協商、聯合和簽約，建立互惠互利、互通有無、彼此支持的經濟技術關系，組成多種形式的經濟聯合體，以達到生產要素優化組合和資源合理配置的目的。

經濟聯合形式

經濟聯合的形式，從聯合的內容上可分為:(1)企業之間的聯合;(2)企業與科研單位、大專院校之間的聯合刊(3)對外經濟聯合。

企業集團

由科研、生產、金融等部門，在共同利益和目標下組建起來的企業群體。企業集團發揮產品和行業優勢，以較強的市場競爭能力帶動著中小企業發展，成為我國經濟發展的主要支柱;是推動生產力發展的有效的企業組織形式。

企業集團的主要形式

企業集團的主要形式有:(1)以大型骨干企業的主要產品或名優產品為龍頭，組織系列化產品生產;(2)以大中型骨干企業為主體組織跨地區、跨行業、跨部門的橫向聯合體，提供配套服務;(3)以科研為先導，組織科研院所、大專院校、骨干企業、金融部門參加的聯合體川4)聯合經營，組織跨地區的銷售、維修、服務網絡體系。

企業兼并

生產要素的重新組合。企業兼并是在深化改革中出現的新生事物，它遵循商品經濟的發展規律，體現優勝劣汰的自然法則，有利于產業結構和企業組織結構的調整，促進了資源的合理配置，有助于取得規模經濟效益。

企業兼并程序

企業兼并的一般程序:(1)確定被兼并企業;(2)對被兼并企業現有資產進行評估，清理債權、債務，確定產權轉讓底價;(3)通過招標、投標或自找對象確定兼并企業;(4)兼并雙方辦理有關法律手續并進行公證。

物業管理公司部門設置原則

物業管理公司的部門設置是根據物業管理的計劃、組織、指揮、協調、控制等職能的要求，通常應遵循以下三個原則:企業化原則，專業化原則，社會化原則。

企業化原則

部門設置必須充分體現在統一領導、分級管理、適應社會化大生產要求;有利于物業公司的管理、經營、維修經濟技術活動，提高工作效能。

專業化原則

部門機構應有利于實現企業的經營目標，應求精干、高效、節約，按照專業化來調整機構、設置崗位。

社會化原則

物業管理的社會化說明管理服務工作不僅是一個開放性管理服務，又是一個系統化的管理服務，因此機構設置中應注意橫向、縱向關系的協調，注意擺正本機構與其他各部門機構中的位置，處理好各個職能部門、業主與社會等方方面面的關系。

物業管理分類

根據物業管理性質，設置機構的原則,按照當前我國物業管理的實際進行分類。通常可以分為三類:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性與專業化相結合管理型;(3)社會化、專業化、市場化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅區的管理，其特點是房屋所有權單位或房管部門組建的房管所實施管理。其住戶只有使用權，沒有所有權，住戶只象征性繳一些房租，維修房屋需要的費用主要靠財政撥款，住戶不需要承擔維修費用。

行政性與專業化相結合管理型

主要是指政府建房，并按一定的優惠條件內銷給單位職工的住宅區的管理。其特點是房屋所有權部分商品化，由獨立核算、自我運轉的專業管理部門對其實行綜合管理，有償服務，同時政府或開發單位少量補貼的管理方法。

社會化、專業化、市場化管理型

主要是指房地產開發商修建，按照市場價格出售的商品房的住宅小區、綜合寫字樓等房產管理。其特點是房屋所有權完全歸使用者所有，由具有法人資格的管理企業對其實行統一管理與服務。

行政管理部門成立物業管理模式特點

以區、街道辦事處成立物業管理公司的模式特點是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構與政權基層組織相一致，在實施管理時具有權威性，制約力強。專業管理機構在小區物管會領導下，各自履行自己的職責，能做到統一安排、分工明確、專業協作、各負其責。這種模式要防止物管會大包大攬、行政管理代替一切的情況。

房管部門建立物業管理模式特點

以房管部門建立的物業管理模式的特點是發揮了房管部門管理房產的優勢，能較好地進行科學管理，保持房屋較高完好率，有利于小區整體風貌;這種模式的弱點是難以協調各專業部門，容易各自為政，扯皮現象多。

市場經濟方式管理模式

按照市場經濟規律建立的物業管理模式的特點是管理行為按市場經濟規律辦事，實行有償服務。按照這種模式成立的物業管理公司按”獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善“的方式運行，這種模式應防止片面追求經濟效益，而應注重經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

單位自行管理的物業管理模式特點

單位自行管理的物業管理模式特點是房產管理單一，經費來源于企業福利基金，比較充裕，帶有企業福利的功能，是計劃經濟的產物。人事制度改革、人才流動，給這類房產管理服務帶來沖擊，應逐步加以改革、轉制。

物業管理公司部門設置的步驟

為了使物業管理公司部門設置科學化，并能高效地運行，通常按照以下步驟進行：(1)確定目標，按照企業經營與管理任務來確定組織機構。(2)收集與分析資料。包括同類型企業的部門機構形式，結合要達到目標，分析各類企業部門機構的優缺點。(3)擬建、提出組織結構圖。按照組織機構設計要求，將各個管理工作單元，有序地排列起來，形成層次化的部門組織機構。(4)確定職能、崗位、權限與責任。根據組織機構圖，對部門內部進行分工，確定相應職務、崗位以及權限和責任。(5)評價部門組織機構設計。組織有關人員對組織機構進行審查、評價、修改，確定最佳方案。

物業管理公司機構形式的選擇

物業管理公司根據本企業經營物業管理面積多少和管理房產類型來選擇組織形式，通常有直線制、職能制、事業部制、矩陣制等。

直線制

直線制的管理組織形式的特點是企業各級單位從上到下的垂直領導，各級主管人對所屬單位的一切問題負責，不設專門職能機構，只設職能人員協助主管人工作。

職能制

職能制的管理組織形式的特點是在直線制組織形式基礎上為各級領導者相應地設置職能機構或專職人員，他們既能在各自的職能范圍內直接指揮下屬單位，又能協助領導工作。

直線―職能綜合制

直線職能綜合制是職能制的進一步發展。它是按照管理區域與對象，或管理職能特點來設置企業管理機構。其主要特點是:(1)這種管理機構有兩個層次:一是管理層，一是作業 6

層;(2)各物業管理單位，由總經理等統一管理本單位的管理、經營、服務工作，并對上級負責或對董事會、股東大會負責。

事業部制

按照”集中決策、分散經營“的原則，在總公司下設事業部。各事業部在總公司制定的政策、目標、計劃的指導和控制下，根據物業經營管理的需要設置組織機構。

矩陣制

矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上，又按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統，縱橫交叉，構成矩陣形式。

總經理負責制管理模式

該管理模式的特點是集指揮和職能于一人――總經理，命令統一，責權分明，指揮及時。它要求總經理的專業知識和各類技能以及個人品格素質都要高，這樣才能領導好企業。

”三總師“負責制管理模式

該管理模式特點是在董事會、總經理領導下，具體的指揮職能由”三總師“來分擔，即由總經濟師、總會計師、總工程師來分別領導和指揮各個職能部門。采用”三總師“負責制的管理模式通常是一些大型企業，而且所管理物業的量大、房產類型多。

物業管理公司組織機構設置

為保證物業管理統一、高效地運轉，物業管理公司必須建立必要的組織機構，通常有總經理、辦公室、財務部、工程部、管理部、經營服務部等機構。

總經理

總經理和若干副經理是企業的決策層，在總經理的領導下對企業一切重大問題作決策，并對企業負全面責任。

辦公室

辦公室是總經理領導下的綜合管理部門，負責人事行政管理、人員培訓、各種文檔資料管理、協調企業各部門之間工作。

財務部

財務部參與企業經營管理、負責財務、計劃、經濟核算、各類收費等項工作。工程部

工程部是企業重要的技術管理部門，負責房屋設備及公共設施的管理和維修保養，保證其正常運行。

管理部

管理部是物業管理的業務主管部門,指導各物業管理分公司的管理工作，負責物業區域內的公共衛生、環境綠化、消防治安，處理停水、停電等突發事件，接待客戶投訴等他項工作。

經營服務部

經營服務部負責策劃和從事各種經營項目，為住戶提供全方位生活、辦公服務，包括各種家政服務和綜合代辦服務，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、多種經營服務等活動。

物業管理公司建設

物業管理走向市場競爭是未來發展趨勢，物業管理公司要想在激烈的市場競爭之中立于不敗之地，必須強化內部建設：(l)形成奮發進取，優勝劣汰的競爭機制;(2)制訂一個長遠的發展規劃，使其能朝著多元化、規模化的方向發展;(3)全面提高物業管理人員素質川的要使物業管理現代化。

物業管理現代化

物業管理現代化就是綜合運用現代化管理科學并采用先進的技術手段，把國家對物業管理的各項規定及要求物化在各種設備中，并由這些設備與管理人員構成為某種工作目標服務的信息處理系統。

物業管理現代化的內容

物業管理現代化，通常包含以下內容:管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化以及管理手段自動化。

管理觀念現代化

現代化的物業管理決不是傳統的房產管理，在觀念上有著新的內涵，其表現在：(1)信息觀念強;(2)系統觀念強;(3)經營觀念強。運用現代化的管理方法來開展物業管理。

管理方式程序化

為了提高物業管理的服務質量和效果，必須建立一整套完備的制度，使每一位管理工作人員都有章可循，照章辦事，由”人治“變為”法治“,全面提高企業水準。

管理標準規范化

為了使物業管理服務質量上水平，必須建立一套規范化的管理標準，而且其標準要細化，要量化，具有可操作性。這樣才能使物業管理公司的整體素質達到一流水準。

管理組織網絡化

物業管理涉及面廣，物業管理公司與許多政府部門、企業有著各種聯系，為了使物業管理有序地開展，需要建立網絡，以保證信息資源、人力資源、技術資源得到充分地運用，使物業管理服務質量大大提高。

管理手段自動化

為了提高物業管理水平，真正地為住戶服務，需要采用一些高科技產品及技術，使管理手段現代化。通常選擇的現代設備系統有z電視安全監控系統、電子通訊系統、計算機管理系統、辦公自動化系統等。

管理機構現代化

公司管理機構現代化的重要標志就是建立現代化企業制度，它的基本內容有:(l)完善企業法人制度;(2)建立科學的組織制度;(3)建立完整的考核、監督制度。

管理人員素質現代化

管理人員素質不能注重外”包裝"的更新，更要注重內在的文化修養，技術、業務素質與能力上都必須達到專業化、知識化、現代化要求。

第五篇：某項目前期駐場物業管理服務實施方案12p1513381902.

某項目前期駐場物業管理服務實施方案 公司所屬前期駐點項目客服部: 為有效開展駐點現場物業管理服務工作,實現管理工作程序化和服務工作標準化,實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件,特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規范管理,保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制,統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理,同時完善服務質量監督保障體系,即設立前期駐點項目品質保障部,由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。具體見附件1、2。

三、建立和完善規范的工作流程和服務標準(一明確客服部工作計劃

標準:由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17:00時前提交本周項目工作報告

報告內容包括:簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括:工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下周工作計劃和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

(二明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況,同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

(三建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部,確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查,并據實記錄,不規范服務現場糾正。

檢查內容主要包括:待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每周下午17:00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人,同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容,附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表 督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人,同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容,附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人,同時向公司辦公會報告。

(四協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規范的聯系函制度

2、建立和規范例會制度

3、協助建立客戶聯系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務 a、研究和總結項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案 e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓 g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。附件1:前期駐點項目物業顧問職責 附件2:前期駐點項目負責人崗位職責 附件3:XX物業前期駐點項目服務質量調查表 附件4:XX物業前期駐點項目服務質量調查表 附件5:XX物業前期駐點項目物業顧問工作報告 附件6:XX物業前期駐點項目負責人工作報告 附件7:XX物業前期駐點項目現場檢查表 附件8:XX物業前期駐點項目客戶意見反饋表 附件9:XX物業前期駐點項目工程進度記錄表 附件10:員工手冊

合肥市XX物業管理有限責任公司 二00五年六月十日

附件1:前期駐點項目物業顧問職責

一、前期駐點項目物業顧問與現場物業買受人同步簽定前期物業管理服務協議、業主臨時公約,定期統計報告。對已簽定前期物業管理服務協議、業主臨時公約及時存檔備案。

二、前期駐點項目物業顧問對客戶咨詢的物業管理服務現場進行解釋答疑,重大事項及時報告負責人,三天內給予答復。對現場客戶提出的問題,駐點物業顧問每周匯總報負責人處。

三、前期駐點項目物業顧問負責協調維護銷售現場的秩序。

四、前期駐點項目物業顧問負責對已簽定協議和公約的買受人的情況定期進行分析,提供客戶需求報告和工作改進意見。

五、前期駐點項目物業顧問保持開發建設單位銷售部及相關部門的有效溝通,征詢意見,每周提供書面的工作報告。

六、前期駐點項目物業顧問對物業營銷中涉及物業管理方面的事項,積極參與,并提供書面的意見,供負責人決策。

七、前期駐點項目物業顧問定期書面報告物業服務項目的工程進度情況,并從政策法規和物業使用功能的角度,提供物業管理意見及依據。

八、遵守對前期駐點項目物業管理現場的各項規定。

九、落實負責人交辦的各項工作。附件2:前期駐點項目負責人崗位職責

一、前期駐點項目負責人有效組織和落實《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行案》。

二、前期駐點項目負責人定期和開發建設單位負責人溝通,征詢意見,提供書面的材料和工作改進報告。

三、加強對前期駐點項目物業服務人員的現場服務質量的監督管理,不斷提高物業服務人員的綜合素質和業務技能水平。

四、每周對前期駐點項目物業顧問提供的書面報告進行評審,及時提出整改意見。

五、對前期駐點項目物業顧問提出的有關業務問題三天內給予答復或解決。

六、制定合理的培訓計劃,加強對前期駐點項目物業服務人員的培訓。

七、參與前期駐點項目的工程監督管理工作

八、落實前期駐點項目開發建設單位交辦的合理工作任務

九、遵守對前期駐點項目物業管理現場的各項規定

十、組織落實有關項目新技術、新方案的研究工作

十一、落實公司交辦的各項工作

附件3:XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表1 致:__________________________________________ 為了保障XX物業公司前期駐點項目物業管理服務工作實施方案的有效貫徹,不斷提高前期駐點項目人員的綜合素質和服務水平,特向貴公司作服務質量回訪調查,請回訪單位/部門認真填寫,我們將對你的寶貴建議進行整理和改進,謝謝支持。

調查部門:調查人:調查時間:

填寫部門簽章: 填寫人簽字: 二00 年月日(此頁為上頁表格反面 填表說明

1、該調查表請填寫部門填寫人據實填寫

2、該調查表請填寫部門填寫人在您選擇的選項后面打“對”號

3、填寫部門/填寫人的合理化意見建議、請在相應欄目填寫,可附頁

4、該調查表每月下旬由前期駐點項目督察員上門一次專程送達,在填寫部門/填寫人填寫完畢后及時上報

負責人

我們將對您的意見和建議及時總結歸納,合理化意見建議及時改進,重大問題及時以書面形式回復,以此來不斷提高前期駐點項目物業服務人員的服務水平。

附件4:XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表2 為了保障XX物業公司前期駐點項目物業管理服務工作實施方案的有效貫徹,不斷提高前期駐點項目人員的綜合素質和服務水平,特向貴公司作服務質量回訪調查,請回訪單位/部門認真填寫,我們將對你的寶貴建議進行整理和改進,謝謝支持。

調查部門:調查人:調查時間:

填寫單位簽章: 填寫單位領導簽字: 二00 年月日(此頁為上頁表格反面 填表說明

5、該調查表請填寫部門填寫人據實填寫

6、該調查表請填寫部門填寫人在您選擇的選項后面打“對”號

7、填寫部門/填寫人的合理化意見建議、請在相應欄目填寫,可附頁

8、該調查表每月下旬由前期駐點項目督察員上門一次專程送達,在填寫部門/填寫人填寫完畢后及時上報

負責人

我們將對您的意見和建議及時總結歸納,合理化意見建議及時改進,重大問題及時以書面形式回復,以此來不斷提高前期駐點項目物業服務人員的服務水平。

附件5:XX物業公司前期駐點項目物業顧問工作報告 部門:物業顧問:時間:

說明:

1、物業顧問每周上報一份給項目負責人,報告可附頁

2、物業顧問及時對本周工作進行總結,吸取經驗,并及時對下周工作進行合理化安排

3、報告每周下午17:00時送達

附件6:XX物業公司前期駐點項目負責人工作報告 部門:項目負責人:時間:

說明:

1、目負責人每周上報一份給公司,報告可附頁

2、項目負責人時對本周工作進行總結,吸取經驗,并及時對下周工作進行合理化安排

3、報告每周例會上,由負責人向各部門報告 附件7:XX物業公司前期駐點項目現場檢查表 檢查部門:檢查人:檢查時間:

備注:本記錄結果須由項目駐點物業服務人員簽字確認。附件8:XX物業公司前期駐點項目客戶意見反饋表 收集部門:收集人:時間:

說明:

1、反饋表每周由物業顧問收集和整理一次

2、每周上報項目負責人一份,集中意見匯總并報送銷售部一份

3、物業負責人應及時給予處理措施

附件9:XX物業公司前期駐點項目工程進度記錄表 檢查部門:檢查人:檢查時間:

說明:

1、此表每月記錄一次,參照建設單位提供的施工進度表和現場實際填寫,每月底前報項目負責人處

2、前期駐點項目客服部人員及時了解工程進度,做好與物業配套的物業服務

3、前期駐點項目客服人員現場查勘中發現急需解決問題及時報項目負責人處 附件10:員工手冊 注:封面省略 誓言

當我從事這項人類最基本生活需求的崇高事業時,謹莊嚴宣誓:我是人的第三層皮膚。維護業主的財產權,是我的神圣使命;尊重業主,維護公眾利益,是我們的行為準則;以人為本,營造良好的生活和工作環境,是我的不懈追求。忠于職守,勤奮工作;以誠待人,心系業主;甘于平凡,雕塑城市。我牢記————晴天,我們是一道景;雨天,我們是一把傘;危險時刻,我們是一堵墻。兢兢業業創造生活的美好,因為我們認識到,每個人的責任感是人類通向生活美好之路的第一步。

員工行為規范

一、總則 為規范駐點現場物業管理工作，實現公司駐點現場物業服務標準化，實施品牌戰略，公 司必須從高標準、嚴格要求來端正員工行為，鍛煉和提高員工思想作風素質，達到加強 精神文明建設，加強組織紀律性，建立公司良好的工作秩序，樹立公司良好的聲譽和形 象，養成文明禮貌的新風尚。

二、員工行為規范基本要求 “每人、每天、每事、盡心、盡力、盡責”

三、員工“十不”考核

1、不著便裝，不邋遢，不離崗，不會友（違者罰款 50 元）

2、不抽煙，不喝酒（違者罰款 50——500 元，情節嚴重下崗或解聘）

3、不隨地吐痰，不亂仍雜物，不亂停放車輛（違者罰款 10 元）

4、不打人、不喝酒（違者罰款 50-500 元，）

5、