第一篇：房地產項目前期計劃書

房地產項目前期市場研究計劃書

房地產項目前期市場研究計劃書

１、項目基本情況

２、項目開發／營銷經理對前期研究的特別要求

a)研究結果解決下列問題：

i.項目開發計劃

ii.投資策略

iii.單體建筑物類型組合iv.總體規劃如何與周邊建筑物協調

b)創典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題：

i.所屬各鎮購房的潛量

ii.iii.企業白領對的歸屬感如何

iv.各鎮白領購房的規模有多大

３、項目經理對項目開發的限制要求

a)單套面積以１２０－２００平方米為主

b)單價在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、項目面臨的營銷問題―――本次市場研究的目的a）項目的目標顧客是哪些人

b）項目的目標顧客對住房規劃設計有什么要求

c）項目的目標顧客在購房決策及決策影響因素方面有哪些特征

５、為解決本次市場研究目的，需要調查下列問題

a)識別商品住宅的細分市場，調查各細分市場的規模、購買力、屬性和需求特征，確定項目的目標市場組合，描述目標市場組合的規模和特征。

b)了潛在顧客的購房計劃，測試其對住房位置、外部自然環境和配套、小區內部環境和配套、單體設計、總體規劃、戶型和廳室布局、價格和付款方式等方面的需求。

c)調查潛在顧客的購房心理、習慣、態度、住宅使用行為、購買行為及影響因素等與營銷策略有關的消費信息，提供項目營銷策略建議。

６、潛在顧客的基本條件

a)年齡在內５－６０歲之間

b)戶籍或在已連續居住兩年以上

c)２００１年在購房的可能性大于４０％

d)２００１年在購房的可能性大于１０％

e)２００１年在購房的可能性大于０％

f)

g)個人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０萬元／個人年收入高于８萬元

７、調研方法設計

a)競爭環境研究

i.典型樓盤研究

（１）典型研究樓盤：

新世界花園愉景花園盈彩美地景湖花園中信東泰花園

（２）研究內容和方法：

通過文獻研究、現場觀察、（銷售人員、業主、策劃人員等專業人員）深度訪談等綜合定性調研方法，全面調查典型樓盤產品設計（包括總體規劃、單體設計、景觀及環境設計、車位設置、會所功能及設施）和戶型設計（結構、空間形式、功能、面積及各廳房面積分配比例）、營銷策略和銷售推廣的要領和計劃（目標市場定位、價格定位策略、付款方式、廣告策略、優惠折扣等促銷手段）以及執行過程和效果（客戶結構、銷售率、內外銷比例、旺銷戶型、空置狀況及空置原因分析），評述優缺點，分析對的借鑒作用。

ii.文獻調研：主要通過文獻研究方法收集下列資料，用于分析預測２００１年的高檔住宅（均價５０００元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特征和競爭態勢。（１）2000年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢

（２）2000年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢

（３）2000年住宅供應量（施工面積、竣工面積、上市面積、空置面積）和產品結構

（４）2000年住宅市場需求量（預售面積、銷售面積）需求產品特征

（５）2000年高檔住宅（均價5000元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特征和競爭態勢

（６）房地產市場總體供求現狀、產品結構、需求特征和競爭態勢

（７）2000年1-12月住宅用地出讓情況

（８）2000年6-12月商品住宅項目施工許可證發放情況

（９）2000年6-12月商品住宅項目預售許可證發放情況

iii.競爭樓盤調查：通過對４萬平方米以上在售住宅樓盤（不包括典型研究樓盤）基本現狀的調查，了解當前住宅市場的產品和產品特點。

b)潛在顧客抽樣調查

i.主要研究內容（詳見問卷設計）

（１）住房消費心理、態度、行為、購買計劃和意向

（２）住宅購買決策過程和影響決策的因素

（３）住宅產品規劃設計需求

ii.研究方法

（１）采用三階不等概率隨機抽樣方法在成功訪問600潛在顧客

（２）采用三階不等概率隨機抽樣方法在市屬鎮進行調查，每個鎮訪問30人。c)小組座談會

i.城區戶籍潛在顧客座談會３場，非城區戶籍潛在顧客座談會３場。

ii.潛在顧客座談會主要調查下列內容

（１）

（２）在購房的決策影響因素

（３）對購買商品小區住宅的態度

（４）對項目地塊的選擇意向和開發建議

iii.高檔住宅（單價5000元以上）業主座談會主要調查下列內容：

（１）片區、樓盤、房間選擇原因

（２）當前使用行為

（３）使用缺憾

（４）規劃設計和戶型布局建議

d)房地產專業人士深度訪談

i.訪談主要內容：

（１）戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（２）非戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（３）對2001年住宅市場的基本看法

（４）200１年住宅市場判斷

（５）2001年高檔住宅市場預測

（６）項目地塊規劃設計和營銷建議

ii.專業人士配額：

（１）策劃人員１０名

（２）銷售人員１０名

（３）建筑設計人員１０名

（４）士建、建設、規劃主管官員５員

（５）房地產研究人員５名

８、調查質量標準按《策略質量控制規范》執行

９、研究報告格式

a)主要結果摘要（投影報告）

b)項目執行報告，包括：

i.調研目的、內容、方法簡述

ii.樣本結構

iii.調查督導報告

iv.質控報告

c)調查報告，包括

i.典型樓盤研究報告

ii.文獻研究報告

iii.競爭樓盤調查報告

iv.廣告媒體調查報告

v.潛在顧客定量調查報告

vi.戶籍潛在顧客定量調查報告

vii.非戶籍潛在顧客定量調查報告

viii.下轄鎮非戶籍潛在顧客定量調查報告

ix.戶籍潛在顧客定性調查報告

x.轄鎮戶籍潛在顧客定性調查報告

xi.下轄鎮戶籍潛在下性調查報告

xii.非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiii.下轄鎮非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiv.房地產專業人員調查報告

d)研究報告，包括：

i.2001年市場環境分析

ii.項目地塊目標市場定位

（１）細分市場規模和特征

（２）細分市場需求量

（３）細分市場結構

（４）細分市場對高檔住宅的需求量和需求結構

（５）高檔住宅供應和競爭趨勢分析

（６）目標市場定位

（７）目標市場規模和特征描述

iii.項目規劃設計建議

（１）總體規劃

（２）單體設計

（３）環境規劃

（４）配套設施

（５）戶型結構與廳室布局

iv.營銷策略建議

（１）開發計劃

（２）銷售計劃

（３）促銷策略

e)投資分析報告

f)附件

i.項目操作文件

ii.統計報告

iii.深訪記錄

iv.作談記錄

１０、項目組成員名單：

１１、調研時限

預計完成全部調研任務需時50天，自簽約并收到預付款之日起算，包括節假日在內１２、調研費用

a)競爭環境調研（典型樓盤研究、文獻研究、促銷策略調研、競爭樓盤調查）b)定量調查（９６０個樣本的隨機抽樣入戶訪問）

c)定性調研（１４場１０２人參加的座談會和３９名專業人士訪談）

d)合計

包括方案設計費、印刷費、差旅費、場地租賃費、訪員工資、禮品費、謝禮金、編碼錄入費、數據處理費、分析研究費、固定費用攤入、稅金及合理利潤等所有費用在內。

第二篇：房地產項目前期策劃服務合同

XXX項目前期策劃服務合同

甲方： 乙方：

甲方為了順利完成“XXX”的項目定位、產品定位、產品研發策劃及項目概念規劃編制等相關前期工作，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等有關規定，甲、乙雙方經過友好協商，就甲方擬開發項目的前期服務工作，在平等、自愿、互惠互利的基礎上，訂立本合同，并承諾共同遵守。

第一條 委托項目

項目名稱：XXX 項目地址：坐落于云南省昆明市晉寧縣晉城鎮滇池湖畔

第二條 委托事項

甲方委托乙方對上述項目進行前期策劃服務。具體包括：

第一部分：項目定位服務。主要包括以下內容：

（一）、項目基本條件與屬性分析：

1、項目地形特征分析；

2、項目周邊自然環境、人文環境分析；

3、項目周邊居住氛圍分析；

4、項目城市配套、道路、交通狀況分析；

5、項目開發目標與約束條件。

（二）、項目開發背景分析：

1、宏觀分析：

2、微觀市場分析：

3、目標客戶群分析：

4、進入市場的機會點分析：

（三）、市場和產品定位報告。

1、主題定位；

2、形象定位；

3、開發理念及價值體系；

4、經營模式；

（四）、工作成果：項目定位報告和項目規劃設計任務書 第二部分：概念規劃服務。

積極配合甲方確定的規劃設計單位進行概念規劃文本完成的工作對接，在盡可能快的時間內完成概念規劃文本；配合甲方認定的規劃設計單位編制參加云南省重大旅游項目專項規劃評審的旅游專項規劃 2 方案。主要包括以下工作：

(一)規劃設計任務書交底：以會議和書面形式向設計單位交底，進行初步設計。(二)初步方案評審：(三)方案深入：

(四)推動概念規劃設計方案完成，甲方確定的設計單位完成的文本包括以下成果：

1、方案設計說明；

2、區位位臵圖；

3、總平面圖；

4、功能分區圖；

5、交通分析圖；

6、環境景觀分析圖；

7、鳥瞰圖及多張不同角度的人視、重要節點圖；

8、主要建筑意向圖；

(五)參與確定規劃設計的最后意見；(六)景觀設計圖紙對接及風格建議。第三部分：方案匯報

1、配合甲方向各級政府進行方案的匯報

2、配合甲方參加云南省重大旅游項目專項規劃評審 第四部分：前期包裝視覺設計服務

3(一)項目VI設計

1、項目標識設計

2、概念方案的平面包裝 第五部分：編制項目建議書

根據有關規范編制完成項目建議書。主要包括：

受托方根據相關編制規范要求，編制項目建議書，并就以下內容進行論述：

項目建設的必要性、項目市場分析、場址條件、建設規模及建設內容、總平面布臵、項目建設進度、投資估算及資金籌措、經濟效益分析等方面內容。

第三條 顧問服務期限

本合同的代理服務期限自本合同生效之日起至項目概念規劃方案完成、項目立項至總體規劃確定，項目建議書編制完成。

第四條 甲方的權利和義務

1、甲方應保證對委托項目的開發擁有合法、完備的手續。

2、在簽訂本合同后，甲方將根據自己的工作進度逐步向乙方提供以下資料：

（1）委托項目的用地紅線范圍及地形測繪圖；

4（2）項目用地規劃條件；（3）地理地質條件技術交底等。

3、甲方有權根據自身需要對乙方提供的前期定位案進行審定，決定是否采納或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服務過程中，有權監督和檢查乙方的行為。在乙方前期服務行為違反本合同約定時，甲方有權要求乙方糾正違約行為或終止乙方服務。

5、委派專人與乙方配合、協調，以便乙方順利完成前期服務工作。

6、有義務按照約定的條件、時間，向乙方支付前期策劃服務費用。

第五條 乙方的權利和義務

1、在約定的委托期限內，按照雙方確認的時間節點完成定位方案，并配合推進項目報建文本完成。

2、負責對委托的項目進行地塊調研、市場調研，包括項目競爭對手的相關情況和分析。

3、負責對委托項目進行產品定位。

4、負責對委托的項目進行方案評價。

5、負責編制項目建議書。

6、對甲方交付的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方書面同意，不得將甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。

第六條 服務費用和支付標準

乙方的服務費用共計人民幣叁拾萬元(小寫：￥30萬元)。

雙方合同簽定七天內，甲方向乙方支付人民幣貳拾萬元(小寫：￥20萬元)作為項目啟動費；概念規劃方案經政府相關部門匯報后七天內甲方向乙方支付人民幣壹拾萬元(小寫：￥10萬元)。

第七條 合同解除及違約責任

1、在合同履行期間，甲方可隨時提出解除合同。但在此情況下，甲方已付乙方的策劃服務費將不再返還；甲方可繼續使用乙方工作成果。

2、遲延支付策劃服務費用，造成活動執行工作停滯、延誤的，乙方不承擔責任，同時甲方還應當每日按延期支付前期顧問費用總額5‰支付乙方滯納金；

第八條 其他條款

1、本協議有效組成部分：甲乙雙方的營業執照復印件；凡是經過甲方確認的概念規劃相關條件；補充變更約定等；

2、本協議條款經過雙方多次認真協商討論后制定，各方對協議內容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解釋。

3、如雙方在本合同實際履行過程中發生爭議，應協商解決，協商不成，6 雙方在甲方所在地人民法院解決。

4、未盡事宜，由雙方另行協商，并簽定補充協議與本協議具有同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自本協議第三條約定的具體內容完成時終止。本合同一式四份，每方各持兩份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵業有限公司 代表：

簽定時間： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地產經紀有限公司

代表：

簽定時間： 年 月 日

第三篇：房地產項目前期策劃報告目錄

房地產項目前期策劃報告

第一部分 市場調研

一、城市發展PEST分析

1、城市發展政治環境（P）

(1)國家或城市發展宏觀政策；(2)城市規劃發展趨向分析。

2、城市發展經濟環境（E）

（1）市建設狀況；（2）城市產業發展；

（3）城市經濟實力（人均GDP）;（4）城市消費實力（恩格爾系數）；（5）城市精神價值。

3、城市發展社會環境（S）;（1）城市人口及結構；（2）城市化水平；（3）基尼系數；（4）人均居住面積；

4、城市發展技術環境（T）

（1）城市智力及研發水平；

（2）新技術產品產值所占比重；（3）社會勞動生產率；（4）科技進步貢獻率。

二、城市發展房地產市場總體環境調研

1、城市房地產市場總體特征

（1）城市總體房地產市場近期歷史發展軌跡分析；（2）城市房地產市場供求關系和結構分析；（3）城市房地產區域特征分析；（4）城市房地產營銷特征分析。

2、城市房地產發展市場主體特征

（1）城市房地產開發主體特征；（2）城市房地產產品特征；

（3）城市房地產服務主體特征；（4）城市房地產消費主體特征。

3、城市房地產發展預測

（1）宏觀政策對房地產市場的影響；（2）城市投資環境發展分析；（3）城市房地產服務主體特征；（4）城市房地產發展趨勢分析。

三、區域房地產市場調研

1、區域城市發展總體特征

2、區域房地產市場地位及特征

3、區域房地產相關項目調研分析 主要研究本區域及項目周邊區域。根據產品的可代替性，項目的競爭產品，按競爭性依次分層次研究內容包括：

（1）規劃設計及賣點；

（2）產品組合及特征，包括戶型面積，廳、房、廚、廁面積及比例、平面結構特設，主力戶型等；

（3）項目定位；

（4）營銷綜合及策略；（5）價格標準及策略；

（6）媒體廣告及效果，包括廣告宣傳、主打廣告語等；（7）促銷措施及效果；（8）銷售狀況；

（9）客戶群分類特征；

（10）物業經營管理模式及市場調查：如服務項目、收費、業主反映等。通過對本區域及周邊范圍內商品住宅供應狀況的調查，分析項目與區域市場目前供應狀況存在的差異，尋找市場供應空白點及不足點。

4、重點競爭性項目（現狀或潛在）調研

（1）區域房地產相關項目調研分析；（2）與本項目競爭關聯性調研分析。a項目所處外部環境比較;b項目核心價值點比較； c項目市場機會比較； d項目發展策略比較；

e其他競爭關聯性分析比較。

5、消費者群體研究

主要指消費群體對建筑風格、戶型、面積、價格、配套等各方面的需求調查。第二部分

項目SWOT分析

一、項目概況

1、項目基本背景；

2、項目規模及用地狀況；

3、項目區位分析；

4、項目周邊環境。

二、項目SWOT分析（價值點及市場機會）

1、項目優勢；

2、項目劣勢；

3、項目機會；

4、項目威脅；

5、項目發展戰略思路。第三部分 項目定位

一、目標客戶定位

1、目標客戶定位

（1）市場細分；（2）選擇目標市場；（3）目標市場細分定位。

2、目標客戶定位基本特征

（1）目標客戶區域特征；（2）目標客戶家庭結構；（3）目標客戶職業；（4）目標客戶年齡；（5）目標客戶收入；（6）目標客戶置業次數。

3、目標客戶置業需求特征

（1）目標市場價值取向分析；（2）目標客戶產品需求特征。

二、項目總體市場定位

1、定位于地位或品牌形象；

2、定位于產品功能或價值；

3、定位于消費者；

4、定位于上述組合。

三、項目形象定位

1、項目推廣形象定位；

2、項目核心概念；

3、市場形象內涵。

四、項目產品定位

1、整體規劃策劃（理念）

注重空間環境、生態環境、視覺環境、文化環境、人文環境、智能環境、管理環境。

2、小區規劃策劃

（1）規劃布局

綜合效益、環境處理、區內環境。（2）群體組合

衛生、安全要求，鄰里關系，群體間與地方特色。（3）道路交通

道路選線、道路選線與地形地貌、道路分級、道路寬度、道路斷面、健身道。

（4）配套設施、管網

公共建筑（如會所、兒童游戲場、老齡活動場所等）、機動車、豎向設計等。

（5）綠化小品、植物配置

整體空間環境效果、道路沿線景觀、公共綠地。

3、環境設計策劃

（1）居住環境設計一般原則（2）居住環境設計要素（3）綠地的設計要素 a綠地的植物配置； b綠地的花壇設計； c綠地的草坪設計； d園路設計；

e區內裝飾場地設計。（4）環境小品 a建筑小品

如休息亭、小橋、出入口等； b裝飾小品

如雕塑、水景、水池、疊石假山、壁畫、花壇鋪地等 c公用設施小品

如路名牌、標志牌、門棟號、電話廳、燈具等； d游憩設施小品

如戲水池、座椅、桌子等； e工程設施小品

如斜坡、護坡、臺階等。

4、建筑設計策劃

（1）建筑風格；

（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低層、多層、小高層；

5、戶型設計策劃

（1）產品組合策略；（2）產品平面組合；（3）戶型比重確定；（4）個戶型面積定位；（5）戶型室內配比；

以上如：平面、復式、躍式、錯層等比例；各戶型面積、比例，主力戶型；廳、房、廚、廁、柜、窗、門、陽臺等面積、數量及比例等。

6、配套設施策劃

（1）會所位置、面積、功能等；（2）兒童游樂場位置、面積；（3）老齡活動場所位置、面積；

（4）學校、診所、菜場、商業等位置、面積；

（5）體育中心；網球中心、籃球場、羽毛球館、壁球臺球、健身房、游泳池等。

五、價格定位

1、定價影響因素；

2、價格制定原則；

3、價格制定方法；

4、總體價格定位；

5、起價與均價確定；

6、區位、垂直、平面價差的確定；

7、分期價格定位；

8、每期價格走勢。第四部分

項目概念性規劃設計

一、項目總體規劃布局

1、項目規劃功能結構；

2、項目空間尺度安排；

3、項目用地規劃布局；

4、項目主體經濟指標。

二、項目道路交通規劃

1、項目道路網絡規劃；

2、項目主次出入口；

3、項目靜態交通規劃。

三、項目綠化景觀規劃

1、項目園林規劃風格；

2、項目綠化景觀布局；

3、項目綠化指標建議；

4、項目主要景觀及節點；

5、項目鳥瞰、局部表現。

四、建筑設計

1、建筑形式；

2、建筑風格；

3、立面及色彩。

五、項目配套

1、配套商業環境概念

（1）商業配套的位置確定；（2）商業業種選擇。

2、社區配套設施及會所功能

（1）生活、教育配套建議；（2）社區服務中心；（3）會所主題確定；（4）會所內部功能安排；（5）會所收費標準確定；（6）社區文化活動建議。

六、建筑工程設計顧問 第五部分

項目經濟效益分析

一、項目的建筑規模

1、項目總體開發規模；

2、各期開發規模；

二、項目總投資估算

1、項目總地價；

2、項目總建筑成本：包括建筑成本、專業人士費用、不可預見費用、管理費用、財務費用等。

三、項目建設周期

1、項目總開發周期

2、各期項目建設周期（后期項目以需定產、定銷）。

四、項目的盈利預測

項目的盈利預測由兩部分組成：分期和總體。

1、項目成本；

2、項目凈收入：項目毛收入-項目費用（銷售費用、營業稅等、所得稅等）=項目凈收入；

3、項目利潤；

4、項目利潤率。

五、項目財務評估

六、項目不確定分析和規避市場風險策略

1、主要變量分析；

2、敏感性分析；

3、規避市場風險策略。第六部分

項目開發模式策劃

根據項目整體定位、產品定位、配套設施定位、經濟效益分析等確定項目的開發模式、為項目的開發提供確實可行性的建議。

一、資金籌措計劃

1、項目資金來源及費用；

2、項目資金的合理安排；

3、收入與支出的優化方案。

二、施工組織安排 各開發期的安排、配套設施的施工安排、主題建筑與配套設施的建設順序。

三、項目進度安排 第七部分 品牌策略

一、項目品牌

二、公司品牌

品牌戰略、品牌整合、品牌價值。第八部分

項目營銷推廣及媒體策略

一、項目形象建立

視覺形象識別系統（VI基礎設計及延展設計）。

二、主題概念（宣傳）定位

1、定位背景；

2、推廣名建議；

3、區域戰略定位；

4、開發戰略定位；

5、市場戰略定位；

6、項目概念定位；

7、項目形象定位；

8、項目產品定位；

9、項目文化定位。

三、項目推廣主題

1、產品定位內容及推廣主題

2、項目賣點提煉

（1）主賣點確定；

（2）主賣點內涵挖掘；

（3）主賣點及分賣點的表現方式與傳播途徑。

3、宣傳推廣原則

4、主打廣告語

5、系列宣傳及廣告語

四、現場包裝

1、工地現場（工作形象包裝設計及應用）

（1）工地形象圍墻；

（2）施工過程中建筑主體的形象包裝；（3）主入口形象包裝；

（4）物業管理形象包裝及導示。

2、銷售現場（營銷賣場設計）

（1）營銷賣場室內功能布局設計；（2）營銷賣場形象墻設計；（3）展板設計；

（4）室內裝飾設計提示。

3、樣板房裝修風格概念設計

樣板房家具風格的確定、飾物選擇提示、樣板房施工指導。

4、外賣場

五、宣傳物料

各類宣傳用印刷品及物料，如樓書、海報、展板等。

六、市場炒作

前期市場預熱性軟文、新聞炒作，中后期推廣炒作。

七、媒體廣告

正式推廣期報紙、電視、戶外、車體等媒體廣告。

八、活動推廣

各類公關、促銷、事件行銷活動。

1、活動推廣原則；

2、活動推廣類型；

3、活動推廣步驟；

4、活動推廣預算。

九、廣告傳播策略

1、廣告總體策略；

2、廣告階段性劃分；

3、廣告主題與創意要求；

4、促銷主題選擇；

5、入市前印刷品的設計提示；

6、廣告費用投放計劃。

十、媒介組合策略

1、媒介選擇；

2、最佳媒體組合方式建議；

3、投放時段、欄目；

4、投放頻率；

5、效果監測及策略調整。第九部分 總體營銷策略

一、銷售準備

1、銷售資料；

2、銷售現場；

3、銷售人員。

二、推廣時間

項目分期最佳上市時間，每次上市量。

三、營銷時機

各營銷時機的策劃和把握。

四、項目階段營銷主張

1、項目形象導入期營銷主張；

2、項目內部認購期營銷主張；

3、項目公開發售期營銷主張；

4、項目熱銷期的持續主張及建議；

5、項目尾盤促銷及收尾手段建議。

五、銷售形式

1、現場銷售；

2、參加和組織大型展銷會；

3、其他外展場；

4、境外銷售；

5、網絡銷售。

六、價格策略

1、總體價格策略；

2、各期價格策略；

3、階段價格策略；

七、促銷活動

1、促銷組合；

2、促銷時機；

3、促銷費用；

4、促銷評估。

八、銷售管理 第十部分

物業管理顧問建議

一、物業管理建議書；

二、物業管理操作規程；

三、社區文化組織與設計提示。第十一部分 項目開發管理

一、項目品牌戰略及管理；

二、項目開發中人力資源管理；

三、項目開發組織設計。第十二部分 項目綜合評價

一、項目全程策劃研究總結；

二、項目開發重點、難點及對策；

三、項目面臨的市場風險及對象。

第四篇：房地產項目前期配套工作小結

房地產項目配套工作小結

一、配套工作的各個階段

1、項目建議書階段

（1）地塊開發意向

選定地塊，通過協議、招標、競拍獲取土地開發權。中標人或最高應價人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向計劃、建設、規劃等管理部門領取有關批準文件。

土地費用（不包括土地出讓金）包括土地補償費、拆遷費、大市政配套費（可不包含）等，可通過協商分階段支付。

（2）市場調查及營銷策劃 ? 總體調查

宏觀上：區域經濟環境、人口狀況、供求狀況、市政規劃、區域人文歷史環境、市場優劣勢分析

微觀上：競爭市場、生活配套設施、客源分析、環境分析、交通狀況 相關上：建材市場、設計、施工、勘察、監理、中介咨詢等相關行業 ? 具體調查

同類樓盤的供應量、空置率、實際價格、銷售狀況的好壞及原因、購買者的興趣及層次、對購買者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等 ? 調查報告的內容

市場：經濟、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供求狀況；客源分析；市場優劣勢分析

環境：市政規劃；交通；生活設施配套；環境優劣勢分析 規劃定位分析 可行性分析

個案市場分析及預測（3）方案競選

邀請三家以上的設計院提供方案，應重點滿足規劃技術要求、總體創意。（4）提交項目建議書 30畝以上先報區計委，由區計委交市計委批復。提交資料包括項目建議書申請、項目建議書、設計方案及主要經濟技術指標、。批文要求自批準之日起至可行性研究報告批復，有效期為兩年。若可行性研究報告未獲批準又未申請延期的，項目建議書批文即行失效。

項目建議書的主要內容包括：

? 建設內容（設計方案提供指標）? 分期建設計劃

? 建設總投資

同時應作出相應的估算分析

2、可行性研究、設計階段

（1）勘察、設計招標

有資質可自行辦理招標，否則需委托代理招標。? 首先辦理建設工程報建表及建設項目IC卡。

? 需提交資料：領表格填寫、營業執照、資質證書、立項批文、選址意見書等。

? 發放招標文件、提交方案、專家評審。? 發放中標通知書、簽約。

（2）初步設計方案調整、選定 內容包括： ? 規劃總平圖

? 經濟技術指標：占地面積、建筑面積（住宅、地上、地下）、容積率、建筑密度、綠化率、停車位（機動、非機動）、幢數（層數）、戶數 ? 建筑設計（平立剖面圖、房型圖）? 結構設計說明 ? 環境設計說明

? 交通設計說明

? 供水、排水、供電、煤氣、消防設計說明等

（3）用地預審報告

向房地局提交用地預申請表（領表）、營業執照、資質證書、法人代表證書或委托書、項目建議書批復、原房屋土地權利人房地產權證、土地協議或批文、地塊示意圖及方案圖。本報告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢

向各公司提交征詢申請、項目建議書批復、設計方案等資料。

? 上水：

給水管網系統由引水管道、水廠、水庫、輸水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用戶組成。

給水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高級公寓500升/人·日、商業25升/建筑平方米、辦公15升/建筑平方米、工業20升/建筑平方米。

辦理紅線內《接水前期業務辦理記錄卡》（用水征詢）提交資料：項目批文、書面征詢報告、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。批復意見有三種，直接批復同意接水、需做供水技術方案、需做“小區工程可行性研究報告”（針對成規模小區的規劃，且紅線外有工程需付費）。

辦理紅線內正式申請資料（開工后、竣工前6~8個月）：申請用水報告、接水前期業務辦理記錄卡、項目批文、消防給水批文、門牌號批文、新型墻體材料協議書、住宅建設配套費憑證（320元/m2或小區包干批文、免征證明）、擴初設計中給排水、消防給水章節、市政管轄線圖地形圖（1：500各2份）、小區總平面圖及給排水總平面圖（1：500各2份）各單體給排水施工圖、蓄水池泵房水施工圖。

小區紅線外市政道路上的上水排管工程，應提前按計劃（上水公司內部施工計劃、掘路計劃、住宅局市政設施建設計劃等）實施，并接通施工用臨時用水。

上水公司的主要工作流程為：正式受理編號、現場勘察、審批、發單、收費、設計、通知接水、施工、竣工。

上水公司總攬住宅建設配套費（320元/m2或小區包干批文、免征證明）的交付情況，情況未明確則不接水。? 排水（雨、污）：

雨水排放有兩種方式：一是排出法，即通過雨水管道集中，經雨水泵站排入河湖；二是收集循環利用法，即通過雨水管道匯于蓄水池，略加沉淀過濾，經泵站輸入送水管進入家庭作為二級沖洗用水。

污水處理有五種方式：一是通過污水管道集中經污水泵站輸入城市污水合流管，排入遠離城市的大水體稀釋（主要方式）；二是通過污水管道集中直接送入污水處理廠，經二級處理后排入自然水體（主要方式）；三是集中于化糞池，投放好氧菌，經過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運（現代城市禁用）；四是集于蓄糞池，環衛車定期清運到別處處理（舊城區使用）；五是埋地設置中小型污水處理裝置（地埋式裝置），采用生化接觸氧化法經二、三級處理，使之達水源標準。

雨水量經地區降雨量及規范計算而得，污水量約200~250升/人·日。根據小區實際情況確定雨、污水是合流還是分流。開工前向水務局辦理排水征詢，憑回復意見辦理住宅項目配套建設條件審核。

施工進入總體配套階段向水務局辦理接管申請，交納紅線外污水管養護費、接管費、污水處理費等。? 供電：

電力系統由電廠、線路、變電站、用戶組成。電力需用量為：居民6~8KVA/戶、辦公80w/平方米、賓館80~120 w/平方米。

變電的選擇：一是街坊站，二是箱變（推廣選擇）。街坊站體積、占地面積較大（160~200平方米，6000KVA），影響總體布置及景觀，但維護方便，在箱變條件不成熟的情況下也較經濟；箱變個體小，易布置，對景觀的影響較小，但需開關站（占地100~120平方米6000KVA），需露天維護。

辦理供電征詢時應提交的資料：書面申請（用戶名、地址、聯系人、電話、郵編、主要用電設備、特殊用電要求、預計用電量及發展容量、預計用電時間等）、立項等批文、1：1000地形圖（2份）。

辦理住宅用電申請時應提交的資料：填寫《用戶用電申請單》、申請報告（注明大約建筑面積及計劃竣工日期）、計劃規劃批文、住宅配套費證明（320元/平方米）、公安門牌（出具證明并在地形圖上標明也可）、地形圖總平圖管線圖（2份）、電氣圖及建筑圖、對高層建筑及建筑群體的用戶要說明用途、分布及性質（出售、出租及最小單元）。

辦理街坊變電站或開關站應提交：申請報告、總平圖紙（2份，注明用戶、地址、建筑面積等）。施工臨時用電與正式用電申請一道申請，開工前供電，用電量根據施工進度計劃計算施工機械、生活用電。

供電主要工作流程為：用電申請、答復供電方案、付貼費、供電工程設計、設計圖審核（用電監察部門）、付供電工程費、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。

? 煤（燃）氣：

燃氣系統由煤氣廠經中壓（或高壓）輸氣管道、儲氣輸配站和中壓支管、調壓站和低壓配氣管道、用戶組成。燃氣用量標準為5~6立方米/戶·日。

辦理燃氣申請提交資料：項目批文、書面征詢報告、住宅建設配套費憑證（320元/m2或小區包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。

如小區周邊的管網容量有限，也要爭取不將調壓站（占地約100平方米）設在本小區內。

燃氣主要工作流程為：征詢批復、審圖、收費、委托設計、委托施工、竣工。

? 通信：

通信網絡由一個或多個電話交換局所組織的中繼線路、用戶線路及收發端的話機所構成。通信線路分架空和埋設兩種。通信用量標準：居民1.2~1.5主線/戶，辦公60平方米/主線，商業100平方米/主線。

通信申請提交的資料：項目批文、書面征詢報告、住宅建設配套費憑證（320元/m2或小區包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區內需要建設備間（約15平方米）。

通信主要工作流程：申請、審圖、付費、設計、施工、竣工。? 道路路口

宅前小路寬約2米，單元級道路4~6米，小區級道路約7米，區級道路需9米。道路作為總體規劃的一部分由規劃部門審核。

路口的設置、施工及驗收由路政、市政管理部門審核管理。? 有線電視 廣電部門管理（有線電視中心）審核，提交資料包括：申請（含面積、戶數）、總平面圖紙。

有線電視主要工作流程：申請、審圖、付費（60%）、設計、施工、竣工（40%）。（5）《住宅項目配套建設條件審核申請表》審核意見通知單 向住宅局提交住宅項目配套建設條件審核申請表（領表）、經批準的住宅建設項目建議書（或上報的住宅項目可行性研究報告或住宅計劃文件）、地形圖、管線圖、水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。

（6）消防、交通、人防、環保、環衛、衛生防疫征詢

向各公司提交征詢申請、項目建議書批復、設計方案等資料。

? 消防

公安消防部門辦理。提交審核資料包括：項目批文、總平圖、地形圖及管線圖、設計綜合管線圖、單體平立剖圖（附光盤）

關鍵是審核消防用水方式（合用、分用、變頻、水箱），在11層高層是否可不設水箱而采用變頻、增壓泵供消防用水上，消防與上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申請、審圖、付費、設計、施工、竣工。? 交通

公安交通部門辦理（市總隊批準）。提交審核資料包括：項目批文、總平圖、交通設計圖等。主要審核機動車與非機動車停車位數量、人流車流線路及出入口設置是否符合要求。

交付前完成交通標志標線的設置。? 人防

向人防辦提交資料包括：申請報告、計劃批文、規劃方案及總平設計圖等。人防工程的選擇有：按人防辦面積及技術規范要求建設人防設施、建一部分人防設施并交納剩余部分的人防費、全部交納人防費。

人防工程主要工作流程：申請批復、委托設計、審圖、質量安全報監、施工許可、施工、竣工。? 環保

有資質單位作出環評測試報告。

向環保局提交申請批復報告：申請報告、計劃批文、擴初設計、環評測試報告、建設工程規劃許可證等。

竣工時要獲環保局竣工驗收許可。? 環衛

市容管理局審核，主要包括小區衛生清掃、垃圾處理及清運。垃圾處理可考慮設置垃圾壓縮站（約120平方米）或生化處理。? 衛生防疫 衛生局審核，主要包括水箱等設施的衛生審核。

（7）選址意見書

向規劃局提交建設項目選址意見書申請表（領表）、批準的項目建議書、地形圖（3）、土地權屬證（轉讓協議）、聯建協議書、選址論證（大中型項目、規劃設計單位作出）。取得本書后6個月，若可行性研究報告未獲批準又未申請延期的，本書即行失效。

應獲紅線圖。（8）可行性研究報告（商品房建設投資計劃）

向計委提交可行性研究報告申請、可行性研究報告、項目建議書批復、用地預審批文、配套建設條件批文、選址意見書等。

可行性研究報告主要內容包括：

? 項目概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環境、建設經濟指標（暫定）? 基地狀況

? 市場分析：宏觀市場分析、基地周邊樓盤分析、主要競爭樓盤分析、樓盤自身定位、目標客戶分析等。? 項目公司狀況 ? 初步設計方案 ? 開發計劃與周期 ? 項目經濟效益分析 ? 項目敏感性分析

（9）綠化、技防征詢 ? 綠化

建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：

喬木為主，布置一定數量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積3000平方米以下不低于40種，3000~10000平方米不低于60種，10000~20000平方米不低于80種，20000平方米以上不低于100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；采用養植污染少的植物。? 技防

區公安分局審核，技防系統為智能化系統的一部分。

本小區智能化系統包括：光纖到樓寬頻率局域網、物業信息化管理系統、車庫管理系統、電子巡更系統、樓宇對講及門禁管理系統、閉路電視監控系統、周界防盜報警系統等。

（10）擴大初步設計

召開各部門、單位參加的擴初會審會議，向計委報送擴初方案，獲擴初批復。除提供擴初步設計并聽取政府、配套部門意見外，還有如下工作要做： 制做效果圖、建筑模型：供銷售用。

日照分析報告：規劃局審核建設工程規劃許可證時應提供。街道居委意見：住宅局新開工計劃預審時需提出意見、要求。會后獲各相關單位、部門審核意見及各配套部門的正式批復。

（11）地名征詢

向規劃局地名辦申請地名查詢、征詢（暫命名）。待建設用地規劃許可證辦理后正式申請、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準書。

（12）門牌號

公安部門辦理。獲門弄號牌通知。交付前制備門牌標志。

（13）設計方案審核（區府、規劃局提供規劃設計要求）向規劃局提交設計方案送審單（領表）、選址意見書、規劃設計要求通知單、地形圖、設計方案圖（總平及單體平立剖）、命名征詢單、計劃批準文件等。

設計方案應遵循規劃局的詳細規劃批復。

獲規劃局技術方案要求批文，之后再獲總平圖、管線圖、交通圖、綠化圖批復。（14）用地規劃許可證

向規劃局提交建設用地規劃許可證申請表（領表）、計劃批準文件（計委）、地形圖（6）、土地使用權出讓合同及附圖（實際在本證之后辦理）、其他文件圖紙。（15）建設用地申請

向房地局提交建設用地申請表（領表）、計劃批準文件、選址意見書、用地規劃許可證、規劃核準的總平面圖、出讓地塊勘測定界技術報告及附圖、營業執照、資質證書、法人代表身份證復印件等。

獲批準后填“內資六類項目用地申請表”（寶山），辦理土地出讓手續（獲政府批文、出讓合同），交納土地出讓金。（16）建設用地批準書申請

向房地局提交建設用地批準書申請表（領表）建設用地、建設用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費的繳費憑證、項目總平面圖、建設工程規劃許可證及施工許可證（可在本書之后辦理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工圖設計

整個工程技術經濟指標明確，總平面圖、綜合管線圖、地形圖上附建筑單體圖、單體平立剖、樁位圖、工程概算、人防圖、環境設計圖等要確定，并盡快出齊結構、水、電施工圖。

（18）施工計劃預審、申報

向住宅局提交施工計劃預審表（領表）、施工計劃項目申報表（領表）、施工計劃申請書、批準的詳細規劃、建設用地批文、計劃批文、配套費交納憑證等。預申請表需經街道蓋章（日后小區居委會管理）。

（19）建設工程規劃許可證

向規劃局提交建設工程規劃許可證申請表（領表）、計劃批準文件（擴初或可行性報告）、土地使用權屬證件或用地批準書、地形圖（4）、總平面設計圖（4）、建筑施工（平立剖、目錄、分層面積表各2）、基礎結構圖、概預算書（可自編）、消防環保衛生等有關部門審核意見單等。

（20）施工圖審核

施工圖紙需由由上海市規定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。

3、施工準備階段

（1）施工監理、施工單位招標

程序與勘察、設計招標基本相同，一般需公開招標。（2）施工圖審核

向審圖公司提交圖紙（4套）、建設工程規劃許可證（復印），獲審核意見。（3）工程質量、安全報監 住宅工程提交資料：上海市建設工程質量安全監督申報表及上海市建設工程質量監督書（領表）、工程質量聯系單、見證單位及見證人員授權書、建筑工程施工人員人身意外傷害保險投保單附件、建設工程中標通知書、施工及設計單位資質等級證明、建設項目施工登記卡、建設單位IC卡、建設工程規劃許可證、施工及監理合同、施工圖審核意見。

人防工程提交資料：上海市人防建設工程質量監督申報表（領表）、人防立項批復、擴初設計批文、建設工程規劃許可證、勘察設計監理施工中標通知書及合同、人防圖紙審核意見、建設單位營業執照、施工平面圖、勘察設計監理施工單位有關資料等、建設工程質量人員從業資格審查表、見證單位及見證人員授權書、上海市人防建設工程技術檔案立項登記表、保險等。

（4）三通一平

水、電、進場道路接通，場地平整。該項可包含在土地費用中，三通為紅線外的大市政配套，紅線內的臨水、臨電開發商負擔，場地平整主要涉及到拆遷的處理情況。

（5）試樁、預制樁（或買樁）通過試樁（靜載荷試驗），確定樁基的豎向極限承載力，從而對工程的地質條件、設計要求、施工質量等進行檢驗與復核，并為優化設計提供依據。

試樁數量不宜少于總樁數的1%，且不少于3根（總數50以內，不少于2根），試樁的選擇應具有代表性，模擬實際荷載情況。從成樁到開始試驗的間歇時間預制樁7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注樁達設計強度（宜28天）。

試樁加荷方法有重物加荷法（目前較少采用）、錨樁千斤頂加荷法（費用較高但較安全，目前較普遍）、重物-千斤頂加荷法（前兩種綜合）。根據實驗結果繪出荷載和沉降量關系曲線圖、沉降量和時間對數曲線圖來確定單樁時間承載力。

可利用實際工程樁作為試樁及相應的錨樁，然后接樁以節省費用。買成樁的費用比預制樁要高。（6）施工許可證

向市建委有關部門提交建設工程施工許可證申請表（領表）、建設工程規劃許可證、資金入帳憑證、三通一平證明（可自己提供）、建設工程承發包合同幅本及廉潔協議、監理合同、質量安全監督申報所需要的資料、項目施工登記卡、勘察設計施工中標通知書、住宅項目配套建設條件申請審核意見通知單、審圖通過證書等。

（7）復驗灰線

向規劃局提交復驗灰線申請單（領表）并現場復驗。（8）檔案準備

向規劃局城建檔案管理中心咨詢（或委托）檔案的制作。（9）物業管理前期介入

從小區物業管理的角度考慮設計調整及施工工藝。（10）營銷介入

從小區營銷的角度考慮設計調整及施工工藝。（11）開工

籌劃開工典禮及廣告宣傳。

4、施工、預售階段

預售標準：多層結構封頂，高層主體完成2/3。向房地局申請預售需提交的資料：上海市內銷商品房預售申請、審核表（領表）、預售申請書、企業營業執照及資質證書、立項及計劃批文、建設用地規劃許可證、用地批準文件（附圖）、建設用地批準書、建設工程規劃許可證（項目表、附圖）、建設工程施工許可證、項目施工登記卡、土地出讓批準文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產權證（土地）、新開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、項目竣工日期確認單（住宅局）、價格構成表（領表）、商品房預售監管協議及證明、售房方案及預售商品房清單、預售單體工程進度鑒證報告（房地局交易中心）、分層平面圖及建筑面積明細表（含暫測面積測繪成果報告）、總平面圖（在預售房屋上加蓋公司圖章）、預售商品房樓盤表（注明建筑面積）、前期物業管理合同及維修基金確認單、地名使用批準書及派出所確定的門牌號。（新增計委散墻辦墻體材料審核單）

辦理房地產權證（土地）向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產轉讓過戶登記申請書（領書）、上海市房地產登記法人代表身份證明書（領書）、上海市房地產登記委托書（領書）、界址確認書（領書、無相鄰單位不需）、營業執照、法人身份證復印件、用地批文及附圖、建設用地批準書（原件）、建設用地規劃許可證、計委批文、土地測量報告（原件）、土地出讓合同（原件）、土地出讓契稅單（貼花原件）、土地出讓金發票復印件、地籍圖2份。

5、竣工驗收交付使用階段（1）土建工程初驗

施工單位組織（2）配套工程驗收 開發商組織（3）規劃驗收

? 灰線驗收

? 向市測繪院提交《建設工程竣工規劃驗收測繪單》、總平圖、建設工程規劃許可證及核準圖紙（復印）、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市測繪院現場勘測土地面積并出具測繪報告及附圖（在地形圖上加上新建的房屋）

? 規劃合格證明

（4）環保驗收

環保局出具環保測試報告及竣工驗收單（5）消防驗收

公安分局防火監督處出具消防驗收意見

（6）質監站驗收 ? 驗收申請條件

竣工通知單、施工質量保證書、工程費用報告、設計評定報告、勘察評定報告、施工評定報告、監理評定報告 ? 竣工驗收備案文件

竣工驗收報告及備案表（領表）、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質量驗收文件（工程質量竣工報告、質量檢查報告、質量評估報告，由施工單位準備）、建設工程質量檢測報告和功能試驗資料（施工單位準備）、規劃公安消防環保等部門出具的證明文件或者準許使用文件、施工單位簽署的工程質量保修書、商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。

此外還有：建設單位驗收組長的法人代表委托書，必備規劃、環保、消防驗收合格報告，此外還有環保、衛生防疫、市政出入口驗收合格報告，安裝工程（電梯）經安裝質監分站驗收合格、每幢樓的質量保證書及交付使用說明書、現場驗收質監人員的報告 ? 質監站沉降觀測 ? 質監站現場驗收

? 根據結算（或決算）補齊質監費 ? 竣工驗收報告及竣工驗收備案表蓋章（7）辦理交付使用許可證

? 住宅局辦理，準備資料有：

上海市新建住宅配套實施交付使用申請表、投資計劃批復、施工計劃批復、配套計劃批復、建設用地批準書、建設工程規劃許可及項目表、經規劃部門審批的總平面藍圖（原件核對）、市住宅局統一印制的供電證明（原件）、市住宅局統一印制的供水證明（原件）、市住宅局統一印制的煤氣證明（原件）、市住宅局統一印制的通信證明（原件）、雨污水排放證明、建設工程竣工驗收備案表（原件核對）、建設工程竣工驗收報告（原件核對）、上海市新建住宅配套費證明或包干批復、房屋面積測估表、所在鄉鎮街道社區接管證明（原件）、公安門牌號證明、技防辦證明、住宅質量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測證明及消防證明。? 住宅局現場檢查

（8）辦理房地產權證房屋部分（大產證）

交易中心辦理

? 初始登記建筑面積用地面積核定

提交資料有：核定表（領表）、土地使用權屬證明復印件（土地證、建設用地批準書或建設用地規劃許可證）、建設工程規劃許可證復印件（含項目表、審照總平圖）、土地及房屋測繪報告復印件（新測）、地籍圖（根據測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋）、商品房計劃（投資、施工、配套）、土地使用權出讓合同（復印）、房屋維修基金發票（復印件）。? 辦證提交的資料有：

申請書、委托書（原件）、法人身份證明書、經辦人身份證明、營業執照（復印）、法人代表經辦人身份證（復印）、計委批文、建設工程規劃許可證及附圖項目表（原件）、房產測量報告書（原件）、單位質量綜合評定表或質量核定證明書、房屋交付使用證明（原件）、門牌編號、房屋維修基金發票（原件）、地籍圖（根據測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋）二套。同時應提交已辦好的房地產權證土地部分。

二、配套工作的特點

（1）兩條主線

? 一是設計方案不斷調整完善。從立項到項目竣工驗收，整個設計過程經歷了創意、初步設計、擴大初步設計、優化設計、施工圖設計、施工設計變更等各個階段，它是其他各項工作展開的前提，又要根據其他各項工作的要求不斷調整完善。

? 二是各類證照的辦理。前期配套工作的落腳點就是各類證照齊全、經營合法。整個項目從頭至尾要辦理的主要審批、證照包括：立項批復、選址意見書、可行性研究報告批復、擴初批復、建設用地規劃許可證、設計方案批復、建設用地批準書、配套及新開工計劃批復、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、交付使用許可證、房地產權證等。

? 這兩條主線相互交織、相互影響，設計的成熟度要滿足各類證照的辦理，而辦理各類證照的過程又不斷促進設計進一步深化完善。（2）環節眾多，計劃先行

粗略統計，前期配套工作需接觸的單位、部門在40家以上，各個單位和部門對房地產項目均有不同的要求或提供不同的服務，因此有必要了解各個單位和部門的職能，根據實際工作進度，未雨綢繆。

（3）廣交朋友是前期配套工作的推進劑

積極與各個單位和部門的有關人員協調關系，廣交朋友，可以迅捷地辦妥各項手續，甚至先上船后補票。

（4）成本控制有較大余地

各個單位和部門收取的費用有部分是有調整余地的，比如規費、服務費費率的選取；相關設施的減免；回避實際建筑面積；利用相關政策減免補償費、增容費等。做好上述工作的關鍵應是要做好協商和調查工作。

（5）特別需要細心和耐心（6）重大事項需上級領導支持

三、配套工作應避免出現的問題

（1）各項調查工作不深入，信息不準確，影響決策；（2）設計與辦理證照未能協調一致，影響整體工作進度；（3）審核、征詢意見反饋不及時，影響設計工作；（4）審圖不細或提供資料不全，造成工作重復；

（5）預見性不夠，計劃不周，造成時間緊迫，工作難度加大；（6）相關政策、規范、環節不熟悉，多走冤枉路；（7）只圖辦事順利，不求費用、成本控制；（8）責任心不夠，小錯不斷；

（9）工作態度不熱情，社交面不廣或協調力度不夠，容易碰釘子。（10）不求上進或精益求精，只圖交差了事。

第五篇：房地產計劃書

房產中介企業商業計劃書范文(三)

3、完整、便捷、陽光操作的業務模式

手拉手式二手房買賣：連鎖店網絡和企業門戶網站為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，并提供專業的房價咨詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最后實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產；

管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平臺為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式――向業主和租客雙方收取傭金。現在，若租客委托我們租房時，其首選托管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為托管房產保證充足的客源，解決有房產人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費；

辦理產權過戶和按揭貸款業務：產權過戶需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修??或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支持；

新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家??組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合一、覆蓋面最廣的房地產銷售網絡，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑；

不動產價格評估：我們將全面提供房地產項目評估（投資可行性分析、融資顧問），樓宇按揭評估以及房地產價格評估（包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合并估價、訴訟估價、拍賣估價）等服務，并致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問式服務；

各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關系，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業中去，給公司創造更多的利潤。

4、改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務

以前傳統中介服務中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述并不能使客戶了解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將

客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中；即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。

從現在起，我們將提出的“全景看房”服務，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點鼠標就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛生間等各個細節，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式 “全景看房”，它是基于網絡多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率；全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點直接通過網絡或本地查房看房，減少了業務員及客戶無效看房的次數，極大地節省了客戶和業務員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。

六、發展計劃

市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之于實施，不能真正地得到利益回報，那么再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今后是否能成功的關鍵。

1、基礎建設階段，為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。

1）、完成公司的工商注冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。

公司名稱：深圳市DR房地產連鎖服務有限公司；

公司住所：

法定代表人：AD；

注冊資本：300萬；

企業類型：有限責任公司；

經營范圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟信息咨詢。

2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。

行政財務部；

對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，并提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關系。

人力資源培訓部；

根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。

IT部；

開發、維護和更新企業門戶網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡系統的正常運營。

企業策劃部；

與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標志的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽度

授權部 ；

尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批準增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。

服務部；

為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。

評估部；

負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯系，為他們提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業

市場研究部；

運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的采集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃

二級市場事業部；

下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關系，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作

3）、建立企業門戶網站

建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平臺，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，并為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。

建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平臺，為發布企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。

建立面向客戶的房地產服務平臺，隨時發布、更新最新的房地產信息，并針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委托租售等房地產中介業務電子商務功能。

建立面向客戶的網上交流平臺，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等；

4）、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人

由專業企劃公司設計企業形象規范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；

制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行；

針對不同的中介服務內容，總結一套規范的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績；

建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源并錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度 ；

房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系；將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店；