第一篇：房地產建設項目前期需要辦理的手續（最終版）

建設項目報審手續及費用

上報部門 批復材料 需要材料 要求 收費 備注

規劃和國土資源局 選址意見書及規劃設計條件 規劃用地申請報告 包括：用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積 無

申報單位法人委托書及身份證復印件 蓋公章、法人 無

計委建設項目前期計劃通知單 根據項目規模，由相應計委審批 無

土地權屬證明或土地使用協議書 無

經勘測處認定的1：500地形圖及光盤 標明選址意向用地位置 無

現狀照片 無

大型建設項目，對城市布局有重大影響的建設項目，對周圍環境有特殊要求的建設項目 具有相應資格的規劃設計單位作出的選址論證意見 無

建委工程處 基本建設任務通知書 計委建設項目前期計劃通知單

申報單位法人委托書及身份證復印件 無

規劃和國土資源局 詳細規劃批復及詳規圖 選址意見書及規劃設計條件 須在有效期內 無

用地紅線圖 原件 無

申報單位法人委托書及身份證復印件 無

詳細規劃圖 藍圖 無

規劃方案審查表 包括：用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積 無

詳細規劃審批申請報告 無

開發辦 建設任務通知書 建設單位申請報告 無

計委建設項目前期計劃通知單 無

市建委下發的《基本建設任務通知書》 無

規劃和國土資源局的《選址意見書及規劃設計條件》和《詳細規劃批復及詳規圖》 無

土地權屬證明或土地使用協議書 無

申報單位法人委托書及身份證復印件 無

規劃和國土資源局 建設用地批復及建設用地規劃許可證 填寫申請書 用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積 無

申報單位法人委托書及身份證復印件 無

開發辦的《建設任務通知書》 無

土地權屬證明或土地使用協議書 無

選址意見書及規劃設計條件 無

用地紅線圖 無

詳細規劃批復及詳規圖 無

規劃和國土資源局 國有土地使用權批復 建設單位申請（委托代理人需提供身份證復印件）無

開發辦的《建設任務通知書》 無

履約保證書（有償使用項目須提供）（復印件）無

建設用地批復及建設用地規劃許可證 無

用地紅線圖 無

坐標點成果報告 無

動遷單位與被動遷單位雙方協議 無

相關其他材料 無

規劃和國土資源局 國有土地使用證 土地登記表（含申請書一式二分）工本費20元，1000平米以下100元，每增500平米加40元 地籍調查表（含宗地圖、界址點坐標成果報告）無

國有土地使用權批復 無

土地登記法人代表身份證明、土地登記委托書及身份證明 無

建設用地批復及建設用地規劃許可證（復印件）無

企業法人營業執照副本復印件、事業單位法人證書復印件或組織代碼證 無

土地出讓金繳清證明（原件）無

土地有償使用合同（原件）無

原土地權屬證明或土地使用協議書 無

規劃和國土資源局 建筑方案審批 建筑設計方案審查表 無

詳細規劃批復及詳規圖 無

1：500地形圖或1：2000周邊建筑用地位置圖 用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積 無

單體方案審查申請 無

建設用地批復及建設用地規劃許可證 無

規劃和國土資源局 建設工程規劃許可證 填寫申請書與副本 無

申報單位法人委托書及身份證復印件 無

選址意見書及規劃設計條件 無

詳細規劃批復及詳規圖 無

建設用地批復及建設用地規劃許可證 無

用地紅線圖 無

建筑方案審查意見書及附圖 無

開發辦的《建設任務通知書》 無

國有土地使用權批復 無

國有土地使用證（復印件）無

施工圖總圖5張 無

涉及環保、衛生、消防、交通、綠化人防等方面問題應報有關主管部門審核意見 無

招投標管理處 中標通知書 《計委建設項目前期計劃通知單》復印件 0.7‰ 建設用地批復及建設用地規劃許可證 無

施工圖紙 經審查合格的、滿足施工需要的施工圖 無

無

建委造價處 建設工程施工合同備案 建設工程施工合同 鑒證費：施工單位及建設單位各萬分之一 萬分之一

建委勘察設計處 施工圖設計文件審查批準書 建筑施工圖 千分之一點五

建委質檢站 工程質量監督受理書 質量保修抵押金：3%；工程質量監督費：2.21元/平方米

建委安檢站 建筑工程安全監督受理書 勞保費：3.2%（稅前工程總造價）

建委工程處 施工許可證 建筑工程施工許可證申請表 無

建設用地規劃許可證 無

建設工程規劃許可證 無

中標通知書 無

建設工程施工合同備案 無

施工圖設計文件審查批準書 無

工程質量監督受理書 無

建筑工程安全監督受理書 無

簡單點：

（一）項目前期規劃報批

1.編制項目建議書并報計委審批 2.編制可行性研究報告并報計委審批 3.編制項目初步設計文件并報計委審批

4.到規劃和國土資源局辦理選址意見書及規劃設計條件 5.到建委工程處辦理基本建設任務通知書

6.到規劃和國土資源局辦理詳細規劃批復及詳規圖 7.到開發辦辦理建設任務通知書

8.到規劃和國土資源局辦理建設用地批復及建設用地規劃許可證 9.到規劃和國土資源局辦理國有土地使用權批復 10.到規劃和國土資源局辦理建筑方案審批

11.到規劃和國土資源局辦理建設工程規劃許可證

（二）項目施工圖設計

1.依據審批的初步設計文件進行施工圖設計

2.到建委勘察設計處辦理《遼寧省建筑工程施工圖設計文件審查批準書》

（三）項目招投標及發包

（四）項目工程建設

1.到建委質檢站辦理工程質量監督受理書 2.到建委安檢站辦理建筑工程安全監督受理書 3.到建委工程處辦理施工許可證 4.辦理房屋拆遷、占道、伐樹及環保手續

5.辦理建設項目的消防、人防、抗震設計、環保、市政審批工作 6.按建設進度，分專業編制管理細則 7.按照細則對項目實施管理

（五）項目竣工驗收、后評估 1.組織驗收，編制竣工驗收資料

2.項目完成后，向校檔案室、市城建檔案館提交完整的竣工資料 3.辦理項目竣工驗收備案 4.完成項目的后評估

5.完成原校區國有資產的處置

建設工程前期辦理流程 質監：

1、計委批文

2、上海市建設工程施工中標通知書

3、施工企業工程施工合同

4、施工企業工程項目施工登記卡

5、建設工程規劃許可證

6、建設工程項目IC卡

7、建設工程施工圖設計文件審查通過證書

8、防雷申報表

9、散裝水泥登記表

10、申報表和費用 墻體辦材料

1、計委批文

2、設計合同

3、工程施工圖設計文件審查通過證書

4、中標通知書

5、工程預算 防雷辦

1、計委批文

2、施工總平面土圖

3、屋面防雷平面圖

4、基礎接地平面圖

5、防雷工程檢測、驗收登記表

6、防雷裝置安全檢測委托協議書 施工許可證

1、建設工程用地許可證（原件及復印件）；

2、建設工程規劃許可證（原件及復印件）；

3、拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件；

4、中標通知書及施工合同；

5、施工許可證申請表（2份）；

6、廉潔協議

7、資金保函證明原件及復印件； 辦理設計直接委托手續所須資料

1.立項批文或可行性研究報告批文（復印件）2.規劃選址意見批復及用地紅線圖（復印件）3.工程項目IC卡或報建表

4.總平面圖（藍圖或白圖）須蓋設計院出圖章 5.項目登記表（一式兩份，須蓋公章及法人代表章）6.中標通知書

衛生防疫

1、計委批文

2、地形圖（復印件）

3、施工平面、立面、剖面圖；

4、衛生審核申請登記表；

5、給排水系統圖 規劃灰線復驗

1、建設項目選址意見書原件，復印件各一份；

2、建設工程規劃許可證申請表原件復印件各一份

3、建設工程項目單原件、復印件各一份；

4、建設工程用地規劃許可證和建設工程規劃許可證原件、復印件各一份；

5、規劃紅線圖（地形圖）原件、復印件各一份；

6、施工總平面突藍圖一份（含技術經濟指標）

7、施工平面圖、立面、剖面圖各一份；

8、綠化布置圖一份；

9、施工放樣技術核定單。綠化

1、建設項目立項批文

2、建設項目總平面圖；

3、規劃部門簽發的規劃紅線圖，選址意見書，用地許可證；

4、土地批準文件或批租地塊的《土地使用權有償出讓合同》 環保 1.申請單 2.環境影響報告書

3.上級部門批準文件（計委批文）4.地形圖 5.平面布置圖 6.給排水總圖 交通 1.申請表，2.計委批文 3.總平面圖 檔案 1.計委批文 2.總平面圖 3.預算 竣工測量

1、建設項目選址意見書復印件及土地批文和附圖復印件；

2、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件及附圖；

3、工程規劃紅線圖（地形圖）原件；

4、施工總平面圖藍圖一份（含技術經濟指標）；

5、施工平面圖、立面、剖面圖各一份；

6、綠化布置圖一份。

建設項目規劃許可證

1、建設項目計委批文（2份）；

2、建設基地土地使用權屬證件或建設用地批準證書（復印件2份）

3、地形圖（4份）；

4、總平面設計圖（4份）；

5、建筑施工平面圖、立面、剖面圖和目錄，基礎結構圖各二份；

6、建筑工程概預算書；

7、環保、衛生、等有關部門審核意見單（各一份）；

8、建設工程竣工檔案編制及報送合同（2份）報建

1、《上海市建設工程報建表》；

2、企業法人營業執照及有關證明原件和復印件；

3、建設工程立項批文原件和復印件；

4、銀行出具的建設資金落實證明

5、法定代表人的委托書及授委托人的身份證。施工許可證

8、建設工程用地許可證（原件及復印件）；

9、建設工程規劃許可證（原件及復印件）；

10、拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件；

11、中標通知書及施工合同；

12、建設單位工程技術人員聘聘書（三個以上工民建、助工）或監理單位合同；

13、施工許可證申請表（2份）；

14、廉潔協議及施工單位項目登記卡

15、資金保函證明原件及復印件；

16、施工圖審查通過證書原件及復印件；

17、企業經營登記

18、散裝水泥申報表

辦理設計直接委托手續所須資料

1.立項批文或可行性研究報告批文（復印件）2.規劃選址意見批復及用地紅線圖（復印件）3.工程項目IC卡或報建表

4.總平面圖（藍圖或白圖）須蓋設計院出圖章 5.項目登記表（一式兩份，須蓋公章及法人代表章）6.中標通知書 驗收 墻體辦

批文、設計合同、施工圖審查通過證書、設計說明、工程預算、施工單位現場說明、墻體驗收表格 竣工備案

工程施工圖設計文件審查報審

1、備案表

2、工程項目批文（必須有）

3、選址意見通知書及意見書（必須有）

4、規劃紅線圖、用地范圍圖；（必須有）

5、初步設計（擴初）審批意見（盡可能有）

6、有關主管部門審查意見及初步設計批文，包括規劃、消防、交通、衛生、環保、環衛、綠化、人防、抗震等。（盡可能有）

7、初步設計主要文件；（盡可能有）

8、地質詳細勘察報告；（必須有）

9、各專業計算書和電算資料；（必須有）

10、完整施工圖一套；（必須有）

11、建筑工程項目IC卡；（必須有）

甲方在開發前期的工作

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書 c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料

2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.建設項目選址意見書申請表（到規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理 四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）d.建設項目選址意見書申請表（到規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料 b.送規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料 a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《建設工程報建表》（到報建處領取）

b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料

a.報建工程項目IC卡

b.建設工程設計招標項目登記表 c.《建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書

九、建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.建設工程規劃設計要求申請表（到規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理

十、工程項目設計方案深化、修改 根據規劃局批文要求修改設計方案 2 建筑工程項目甲方工作概要

十一、設計方案審定會召開 1.所需資料

a.設計方案文本 12份

b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份 c.請柬

2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委、規劃局、防疫站、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門 c.召開方案審定會

十二、設計方案送審報批 1.所需資料 a.選址意見書

b.規劃設計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案 2份 e.地名批文

f.項目建議書批文

辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理

十三、可行性研究報告編制與報批 1.所需資料

a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文

c.用地計劃許可證及批文 d.區府土文件 e.營業執照 f.開發資質證書

g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設計方案文本 j.其他相關文件 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批

十四、擴大初步計劃 根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五、擴初會召開 1.所需資料

a.擴初設計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環衛、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門 c.召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a擴初會議紀要

b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批 1.所需資料

a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份

e.建設用地規劃許可證及批文 f.其他相關資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料

a.上海市建設工程勘察招投項目登記表 b.《建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）c.《建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）d.設計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦 1.所需資料

a.建設用地批準書申請表（到區土地局領取）b.土地出讓協議 c.其他相關文件 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.到國土局簽署協議 c.付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計 二

十一、住宅項目開發計劃辦理 1.所需資料

a.住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）b.項目配套建設條件審核意見通知書 c.建設項目立項批準文件

d.建設用地規劃許可證或建設使用地批準書 e.申請單位現有空置房情況 f.住宅建設配套費交納情況 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到區住宅局辦理

二十二、建設項目轉正 1.所需資料

a.項目轉正申請報告（紅頭文件）b.可行性研究與擴初批復 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理 1.所需資料

a.總平面圖 10份 b.建筑圖 7套

c.結構圖（基礎）2套 d.給排水圖3套

e.建設項目計劃批準文件及項目轉正單 f.土地使用權或用地批準書 g.應拆房屋權屬證明

h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份 i.分層面積表

j.建.筑工程預算書

k.消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見

c.將意見匯總送至區規劃局 二十三B、施工招標辦理 1．所需資料 a.市招標辦授權管理通知 b.招標項目登記表 c.項目建設有關批復 d.總平面圖 e．報建表

f．住宅項目新開工計劃 g．住宅項目配套條件審核 h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書 j.委托機構招標協議 k.代理機構資質 l.資金落實情況證明 m.監理單位資質 n.監理合同 o.建設單位資質 p.建設單位申請材料 q.公開招標發布信息 r.公開招標報名登記表 s.公開招標入圍條件 t.投標單位資質審核 u.招標文件報批表 v.招標文件 w.工程量清單

x.招標文件答疑會會議紀要 y.標底

A1.開標情況匯總表 B1.詢標記錄 C1.評標方法 D1.評標資料

E1.決標情況匯總表 F1.中標通知書

G1.外地施工企業任務量單 H1.中標單位投標資料 I1.未中標單位投標資料 J1.施工合同

K1.設計監理項目流轉表 L1.建設項目IC卡 ２．辦理程序 a.申請授權

b.發布招標信息 c.接受施工單位報名

d.初選入圍施工單位，發標書 e.招標文件答疑會 f.開標 g.準備（１）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張 h.辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）二

十五、施工許可證辦理 １．所需資料 a.申請表

b.建設規劃許可證 c.資金入賬憑證

d.三通一平的有關證明 e.施工合同副本，廉潔協議

f.監理合同，住宅項目監理登記證

g.建設工程項目質量和安全監督申報所需資料 h.項目施工許可證（施工單位）i.勘察、設計中標通知書 j.設計監理流轉表

k.住宅項目建設開工計劃 ２．辦理程序

a.將圖紙分送設計監理、質監站審核

b.根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改 c.備齊所有資料 d.送市建官處辦理

二十六、商品房計劃申請 １．所需資料

a.開發單位資質證書 b.營業執照 c.規劃許可證

d.建設用地批準書 e.固定資產填報表 f.項目轉正單 ２．辦理程序 a.備齊資料 b.送計委辦理

二十七、工程開工 １．所需資料 a.施工圖紙

b.建設工程規劃許可證 c.建設工程施工許可證 ２．辦理程序 a.發放圖紙 b.技術交底 c.工程開工 二

十八、驗線 １．所需資料 a.申報表

b.建設工程規則許可證 c.驗線通知單 ２．辦理程序 a.準備資料 b.驗線

第二篇：房地產項目前期計劃書

房地產項目前期市場研究計劃書

房地產項目前期市場研究計劃書

１、項目基本情況

２、項目開發／營銷經理對前期研究的特別要求

a)研究結果解決下列問題：

i.項目開發計劃

ii.投資策略

iii.單體建筑物類型組合iv.總體規劃如何與周邊建筑物協調

b)創典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題：

i.所屬各鎮購房的潛量

ii.iii.企業白領對的歸屬感如何

iv.各鎮白領購房的規模有多大

３、項目經理對項目開發的限制要求

a)單套面積以１２０－２００平方米為主

b)單價在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、項目面臨的營銷問題―――本次市場研究的目的a）項目的目標顧客是哪些人

b）項目的目標顧客對住房規劃設計有什么要求

c）項目的目標顧客在購房決策及決策影響因素方面有哪些特征

５、為解決本次市場研究目的，需要調查下列問題

a)識別商品住宅的細分市場，調查各細分市場的規模、購買力、屬性和需求特征，確定項目的目標市場組合，描述目標市場組合的規模和特征。

b)了潛在顧客的購房計劃，測試其對住房位置、外部自然環境和配套、小區內部環境和配套、單體設計、總體規劃、戶型和廳室布局、價格和付款方式等方面的需求。

c)調查潛在顧客的購房心理、習慣、態度、住宅使用行為、購買行為及影響因素等與營銷策略有關的消費信息，提供項目營銷策略建議。

６、潛在顧客的基本條件

a)年齡在內５－６０歲之間

b)戶籍或在已連續居住兩年以上

c)２００１年在購房的可能性大于４０％

d)２００１年在購房的可能性大于１０％

e)２００１年在購房的可能性大于０％

f)

g)個人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０萬元／個人年收入高于８萬元

７、調研方法設計

a)競爭環境研究

i.典型樓盤研究

（１）典型研究樓盤：

新世界花園愉景花園盈彩美地景湖花園中信東泰花園

（２）研究內容和方法：

通過文獻研究、現場觀察、（銷售人員、業主、策劃人員等專業人員）深度訪談等綜合定性調研方法，全面調查典型樓盤產品設計（包括總體規劃、單體設計、景觀及環境設計、車位設置、會所功能及設施）和戶型設計（結構、空間形式、功能、面積及各廳房面積分配比例）、營銷策略和銷售推廣的要領和計劃（目標市場定位、價格定位策略、付款方式、廣告策略、優惠折扣等促銷手段）以及執行過程和效果（客戶結構、銷售率、內外銷比例、旺銷戶型、空置狀況及空置原因分析），評述優缺點，分析對的借鑒作用。

ii.文獻調研：主要通過文獻研究方法收集下列資料，用于分析預測２００１年的高檔住宅（均價５０００元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特征和競爭態勢。（１）2000年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢

（２）2000年房地產市場總體供求現狀和競爭態勢

（３）2000年住宅供應量（施工面積、竣工面積、上市面積、空置面積）和產品結構

（４）2000年住宅市場需求量（預售面積、銷售面積）需求產品特征

（５）2000年高檔住宅（均價5000元以上）市場供求狀況、產品結構、需求特征和競爭態勢

（６）房地產市場總體供求現狀、產品結構、需求特征和競爭態勢

（７）2000年1-12月住宅用地出讓情況

（８）2000年6-12月商品住宅項目施工許可證發放情況

（９）2000年6-12月商品住宅項目預售許可證發放情況

iii.競爭樓盤調查：通過對４萬平方米以上在售住宅樓盤（不包括典型研究樓盤）基本現狀的調查，了解當前住宅市場的產品和產品特點。

b)潛在顧客抽樣調查

i.主要研究內容（詳見問卷設計）

（１）住房消費心理、態度、行為、購買計劃和意向

（２）住宅購買決策過程和影響決策的因素

（３）住宅產品規劃設計需求

ii.研究方法

（１）采用三階不等概率隨機抽樣方法在成功訪問600潛在顧客

（２）采用三階不等概率隨機抽樣方法在市屬鎮進行調查，每個鎮訪問30人。c)小組座談會

i.城區戶籍潛在顧客座談會３場，非城區戶籍潛在顧客座談會３場。

ii.潛在顧客座談會主要調查下列內容

（１）

（２）在購房的決策影響因素

（３）對購買商品小區住宅的態度

（４）對項目地塊的選擇意向和開發建議

iii.高檔住宅（單價5000元以上）業主座談會主要調查下列內容：

（１）片區、樓盤、房間選擇原因

（２）當前使用行為

（３）使用缺憾

（４）規劃設計和戶型布局建議

d)房地產專業人士深度訪談

i.訪談主要內容：

（１）戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（２）非戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（３）對2001年住宅市場的基本看法

（４）200１年住宅市場判斷

（５）2001年高檔住宅市場預測

（６）項目地塊規劃設計和營銷建議

ii.專業人士配額：

（１）策劃人員１０名

（２）銷售人員１０名

（３）建筑設計人員１０名

（４）士建、建設、規劃主管官員５員

（５）房地產研究人員５名

８、調查質量標準按《策略質量控制規范》執行

９、研究報告格式

a)主要結果摘要（投影報告）

b)項目執行報告，包括：

i.調研目的、內容、方法簡述

ii.樣本結構

iii.調查督導報告

iv.質控報告

c)調查報告，包括

i.典型樓盤研究報告

ii.文獻研究報告

iii.競爭樓盤調查報告

iv.廣告媒體調查報告

v.潛在顧客定量調查報告

vi.戶籍潛在顧客定量調查報告

vii.非戶籍潛在顧客定量調查報告

viii.下轄鎮非戶籍潛在顧客定量調查報告

ix.戶籍潛在顧客定性調查報告

x.轄鎮戶籍潛在顧客定性調查報告

xi.下轄鎮戶籍潛在下性調查報告

xii.非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiii.下轄鎮非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiv.房地產專業人員調查報告

d)研究報告，包括：

i.2001年市場環境分析

ii.項目地塊目標市場定位

（１）細分市場規模和特征

（２）細分市場需求量

（３）細分市場結構

（４）細分市場對高檔住宅的需求量和需求結構

（５）高檔住宅供應和競爭趨勢分析

（６）目標市場定位

（７）目標市場規模和特征描述

iii.項目規劃設計建議

（１）總體規劃

（２）單體設計

（３）環境規劃

（４）配套設施

（５）戶型結構與廳室布局

iv.營銷策略建議

（１）開發計劃

（２）銷售計劃

（３）促銷策略

e)投資分析報告

f)附件

i.項目操作文件

ii.統計報告

iii.深訪記錄

iv.作談記錄

１０、項目組成員名單：

１１、調研時限

預計完成全部調研任務需時50天，自簽約并收到預付款之日起算，包括節假日在內１２、調研費用

a)競爭環境調研（典型樓盤研究、文獻研究、促銷策略調研、競爭樓盤調查）b)定量調查（９６０個樣本的隨機抽樣入戶訪問）

c)定性調研（１４場１０２人參加的座談會和３９名專業人士訪談）

d)合計

包括方案設計費、印刷費、差旅費、場地租賃費、訪員工資、禮品費、謝禮金、編碼錄入費、數據處理費、分析研究費、固定費用攤入、稅金及合理利潤等所有費用在內。

第三篇：房地產辦理手續之解押證明

房地產辦理手續之解押證明

證 明

閩侯縣房地產交易管理所：至2005 年8 月24 日為止，對福建興元房地產開發公司福祿坊項目共計 47 套給予解押放行，累計解押面積 ㎡我行證明以上標的物解押放行的真實性。特此證明！

中國建設銀行福州市城東支行2005 年9 月4 日

第四篇：房地產項目前期策劃服務合同

XXX項目前期策劃服務合同

甲方： 乙方：

甲方為了順利完成“XXX”的項目定位、產品定位、產品研發策劃及項目概念規劃編制等相關前期工作，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等有關規定，甲、乙雙方經過友好協商，就甲方擬開發項目的前期服務工作，在平等、自愿、互惠互利的基礎上，訂立本合同，并承諾共同遵守。

第一條 委托項目

項目名稱：XXX 項目地址：坐落于云南省昆明市晉寧縣晉城鎮滇池湖畔

第二條 委托事項

甲方委托乙方對上述項目進行前期策劃服務。具體包括：

第一部分：項目定位服務。主要包括以下內容：

（一）、項目基本條件與屬性分析：

1、項目地形特征分析；

2、項目周邊自然環境、人文環境分析；

3、項目周邊居住氛圍分析；

4、項目城市配套、道路、交通狀況分析；

5、項目開發目標與約束條件。

（二）、項目開發背景分析：

1、宏觀分析：

2、微觀市場分析：

3、目標客戶群分析：

4、進入市場的機會點分析：

（三）、市場和產品定位報告。

1、主題定位；

2、形象定位；

3、開發理念及價值體系；

4、經營模式；

（四）、工作成果：項目定位報告和項目規劃設計任務書 第二部分：概念規劃服務。

積極配合甲方確定的規劃設計單位進行概念規劃文本完成的工作對接，在盡可能快的時間內完成概念規劃文本；配合甲方認定的規劃設計單位編制參加云南省重大旅游項目專項規劃評審的旅游專項規劃 2 方案。主要包括以下工作：

(一)規劃設計任務書交底：以會議和書面形式向設計單位交底，進行初步設計。(二)初步方案評審：(三)方案深入：

(四)推動概念規劃設計方案完成，甲方確定的設計單位完成的文本包括以下成果：

1、方案設計說明；

2、區位位臵圖；

3、總平面圖；

4、功能分區圖；

5、交通分析圖；

6、環境景觀分析圖；

7、鳥瞰圖及多張不同角度的人視、重要節點圖；

8、主要建筑意向圖；

(五)參與確定規劃設計的最后意見；(六)景觀設計圖紙對接及風格建議。第三部分：方案匯報

1、配合甲方向各級政府進行方案的匯報

2、配合甲方參加云南省重大旅游項目專項規劃評審 第四部分：前期包裝視覺設計服務

3(一)項目VI設計

1、項目標識設計

2、概念方案的平面包裝 第五部分：編制項目建議書

根據有關規范編制完成項目建議書。主要包括：

受托方根據相關編制規范要求，編制項目建議書，并就以下內容進行論述：

項目建設的必要性、項目市場分析、場址條件、建設規模及建設內容、總平面布臵、項目建設進度、投資估算及資金籌措、經濟效益分析等方面內容。

第三條 顧問服務期限

本合同的代理服務期限自本合同生效之日起至項目概念規劃方案完成、項目立項至總體規劃確定，項目建議書編制完成。

第四條 甲方的權利和義務

1、甲方應保證對委托項目的開發擁有合法、完備的手續。

2、在簽訂本合同后，甲方將根據自己的工作進度逐步向乙方提供以下資料：

（1）委托項目的用地紅線范圍及地形測繪圖；

4（2）項目用地規劃條件；（3）地理地質條件技術交底等。

3、甲方有權根據自身需要對乙方提供的前期定位案進行審定，決定是否采納或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服務過程中，有權監督和檢查乙方的行為。在乙方前期服務行為違反本合同約定時，甲方有權要求乙方糾正違約行為或終止乙方服務。

5、委派專人與乙方配合、協調，以便乙方順利完成前期服務工作。

6、有義務按照約定的條件、時間，向乙方支付前期策劃服務費用。

第五條 乙方的權利和義務

1、在約定的委托期限內，按照雙方確認的時間節點完成定位方案，并配合推進項目報建文本完成。

2、負責對委托的項目進行地塊調研、市場調研，包括項目競爭對手的相關情況和分析。

3、負責對委托項目進行產品定位。

4、負責對委托的項目進行方案評價。

5、負責編制項目建議書。

6、對甲方交付的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方書面同意，不得將甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。

第六條 服務費用和支付標準

乙方的服務費用共計人民幣叁拾萬元(小寫：￥30萬元)。

雙方合同簽定七天內，甲方向乙方支付人民幣貳拾萬元(小寫：￥20萬元)作為項目啟動費；概念規劃方案經政府相關部門匯報后七天內甲方向乙方支付人民幣壹拾萬元(小寫：￥10萬元)。

第七條 合同解除及違約責任

1、在合同履行期間，甲方可隨時提出解除合同。但在此情況下，甲方已付乙方的策劃服務費將不再返還；甲方可繼續使用乙方工作成果。

2、遲延支付策劃服務費用，造成活動執行工作停滯、延誤的，乙方不承擔責任，同時甲方還應當每日按延期支付前期顧問費用總額5‰支付乙方滯納金；

第八條 其他條款

1、本協議有效組成部分：甲乙雙方的營業執照復印件；凡是經過甲方確認的概念規劃相關條件；補充變更約定等；

2、本協議條款經過雙方多次認真協商討論后制定，各方對協議內容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解釋。

3、如雙方在本合同實際履行過程中發生爭議，應協商解決，協商不成，6 雙方在甲方所在地人民法院解決。

4、未盡事宜，由雙方另行協商，并簽定補充協議與本協議具有同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自本協議第三條約定的具體內容完成時終止。本合同一式四份，每方各持兩份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵業有限公司 代表：

簽定時間： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地產經紀有限公司

代表：

簽定時間： 年 月 日

第五篇：房地產項目前期策劃報告目錄

房地產項目前期策劃報告

第一部分 市場調研

一、城市發展PEST分析

1、城市發展政治環境（P）

(1)國家或城市發展宏觀政策；(2)城市規劃發展趨向分析。

2、城市發展經濟環境（E）

（1）市建設狀況；（2）城市產業發展；

（3）城市經濟實力（人均GDP）;（4）城市消費實力（恩格爾系數）；（5）城市精神價值。

3、城市發展社會環境（S）;（1）城市人口及結構；（2）城市化水平；（3）基尼系數；（4）人均居住面積；

4、城市發展技術環境（T）

（1）城市智力及研發水平；

（2）新技術產品產值所占比重；（3）社會勞動生產率；（4）科技進步貢獻率。

二、城市發展房地產市場總體環境調研

1、城市房地產市場總體特征

（1）城市總體房地產市場近期歷史發展軌跡分析；（2）城市房地產市場供求關系和結構分析；（3）城市房地產區域特征分析；（4）城市房地產營銷特征分析。

2、城市房地產發展市場主體特征

（1）城市房地產開發主體特征；（2）城市房地產產品特征；

（3）城市房地產服務主體特征；（4）城市房地產消費主體特征。

3、城市房地產發展預測

（1）宏觀政策對房地產市場的影響；（2）城市投資環境發展分析；（3）城市房地產服務主體特征；（4）城市房地產發展趨勢分析。

三、區域房地產市場調研

1、區域城市發展總體特征

2、區域房地產市場地位及特征

3、區域房地產相關項目調研分析 主要研究本區域及項目周邊區域。根據產品的可代替性，項目的競爭產品，按競爭性依次分層次研究內容包括：

（1）規劃設計及賣點；

（2）產品組合及特征，包括戶型面積，廳、房、廚、廁面積及比例、平面結構特設，主力戶型等；

（3）項目定位；

（4）營銷綜合及策略；（5）價格標準及策略；

（6）媒體廣告及效果，包括廣告宣傳、主打廣告語等；（7）促銷措施及效果；（8）銷售狀況；

（9）客戶群分類特征；

（10）物業經營管理模式及市場調查：如服務項目、收費、業主反映等。通過對本區域及周邊范圍內商品住宅供應狀況的調查，分析項目與區域市場目前供應狀況存在的差異，尋找市場供應空白點及不足點。

4、重點競爭性項目（現狀或潛在）調研

（1）區域房地產相關項目調研分析；（2）與本項目競爭關聯性調研分析。a項目所處外部環境比較;b項目核心價值點比較； c項目市場機會比較； d項目發展策略比較；

e其他競爭關聯性分析比較。

5、消費者群體研究

主要指消費群體對建筑風格、戶型、面積、價格、配套等各方面的需求調查。第二部分

項目SWOT分析

一、項目概況

1、項目基本背景；

2、項目規模及用地狀況；

3、項目區位分析；

4、項目周邊環境。

二、項目SWOT分析（價值點及市場機會）

1、項目優勢；

2、項目劣勢；

3、項目機會；

4、項目威脅；

5、項目發展戰略思路。第三部分 項目定位

一、目標客戶定位

1、目標客戶定位

（1）市場細分；（2）選擇目標市場；（3）目標市場細分定位。

2、目標客戶定位基本特征

（1）目標客戶區域特征；（2）目標客戶家庭結構；（3）目標客戶職業；（4）目標客戶年齡；（5）目標客戶收入；（6）目標客戶置業次數。

3、目標客戶置業需求特征

（1）目標市場價值取向分析；（2）目標客戶產品需求特征。

二、項目總體市場定位

1、定位于地位或品牌形象；

2、定位于產品功能或價值；

3、定位于消費者；

4、定位于上述組合。

三、項目形象定位

1、項目推廣形象定位；

2、項目核心概念；

3、市場形象內涵。

四、項目產品定位

1、整體規劃策劃（理念）

注重空間環境、生態環境、視覺環境、文化環境、人文環境、智能環境、管理環境。

2、小區規劃策劃

（1）規劃布局

綜合效益、環境處理、區內環境。（2）群體組合

衛生、安全要求，鄰里關系，群體間與地方特色。（3）道路交通

道路選線、道路選線與地形地貌、道路分級、道路寬度、道路斷面、健身道。

（4）配套設施、管網

公共建筑（如會所、兒童游戲場、老齡活動場所等）、機動車、豎向設計等。

（5）綠化小品、植物配置

整體空間環境效果、道路沿線景觀、公共綠地。

3、環境設計策劃

（1）居住環境設計一般原則（2）居住環境設計要素（3）綠地的設計要素 a綠地的植物配置； b綠地的花壇設計； c綠地的草坪設計； d園路設計；

e區內裝飾場地設計。（4）環境小品 a建筑小品

如休息亭、小橋、出入口等； b裝飾小品

如雕塑、水景、水池、疊石假山、壁畫、花壇鋪地等 c公用設施小品

如路名牌、標志牌、門棟號、電話廳、燈具等； d游憩設施小品

如戲水池、座椅、桌子等； e工程設施小品

如斜坡、護坡、臺階等。

4、建筑設計策劃

（1）建筑風格；

（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低層、多層、小高層；

5、戶型設計策劃

（1）產品組合策略；（2）產品平面組合；（3）戶型比重確定；（4）個戶型面積定位；（5）戶型室內配比；

以上如：平面、復式、躍式、錯層等比例；各戶型面積、比例，主力戶型；廳、房、廚、廁、柜、窗、門、陽臺等面積、數量及比例等。

6、配套設施策劃

（1）會所位置、面積、功能等；（2）兒童游樂場位置、面積；（3）老齡活動場所位置、面積；

（4）學校、診所、菜場、商業等位置、面積；

（5）體育中心；網球中心、籃球場、羽毛球館、壁球臺球、健身房、游泳池等。

五、價格定位

1、定價影響因素；

2、價格制定原則；

3、價格制定方法；

4、總體價格定位；

5、起價與均價確定；

6、區位、垂直、平面價差的確定；

7、分期價格定位；

8、每期價格走勢。第四部分

項目概念性規劃設計

一、項目總體規劃布局

1、項目規劃功能結構；

2、項目空間尺度安排；

3、項目用地規劃布局；

4、項目主體經濟指標。

二、項目道路交通規劃

1、項目道路網絡規劃；

2、項目主次出入口；

3、項目靜態交通規劃。

三、項目綠化景觀規劃

1、項目園林規劃風格；

2、項目綠化景觀布局；

3、項目綠化指標建議；

4、項目主要景觀及節點；

5、項目鳥瞰、局部表現。

四、建筑設計

1、建筑形式；

2、建筑風格；

3、立面及色彩。

五、項目配套

1、配套商業環境概念

（1）商業配套的位置確定；（2）商業業種選擇。

2、社區配套設施及會所功能

（1）生活、教育配套建議；（2）社區服務中心；（3）會所主題確定；（4）會所內部功能安排；（5）會所收費標準確定；（6）社區文化活動建議。

六、建筑工程設計顧問 第五部分

項目經濟效益分析

一、項目的建筑規模

1、項目總體開發規模；

2、各期開發規模；

二、項目總投資估算

1、項目總地價；

2、項目總建筑成本：包括建筑成本、專業人士費用、不可預見費用、管理費用、財務費用等。

三、項目建設周期

1、項目總開發周期

2、各期項目建設周期（后期項目以需定產、定銷）。

四、項目的盈利預測

項目的盈利預測由兩部分組成：分期和總體。

1、項目成本；

2、項目凈收入：項目毛收入-項目費用（銷售費用、營業稅等、所得稅等）=項目凈收入；

3、項目利潤；

4、項目利潤率。

五、項目財務評估

六、項目不確定分析和規避市場風險策略

1、主要變量分析；

2、敏感性分析；

3、規避市場風險策略。第六部分

項目開發模式策劃

根據項目整體定位、產品定位、配套設施定位、經濟效益分析等確定項目的開發模式、為項目的開發提供確實可行性的建議。

一、資金籌措計劃

1、項目資金來源及費用；

2、項目資金的合理安排；

3、收入與支出的優化方案。

二、施工組織安排 各開發期的安排、配套設施的施工安排、主題建筑與配套設施的建設順序。

三、項目進度安排 第七部分 品牌策略

一、項目品牌

二、公司品牌

品牌戰略、品牌整合、品牌價值。第八部分

項目營銷推廣及媒體策略

一、項目形象建立

視覺形象識別系統（VI基礎設計及延展設計）。

二、主題概念（宣傳）定位

1、定位背景；

2、推廣名建議；

3、區域戰略定位；

4、開發戰略定位；

5、市場戰略定位；

6、項目概念定位；

7、項目形象定位；

8、項目產品定位；

9、項目文化定位。

三、項目推廣主題

1、產品定位內容及推廣主題

2、項目賣點提煉

（1）主賣點確定；

（2）主賣點內涵挖掘；

（3）主賣點及分賣點的表現方式與傳播途徑。

3、宣傳推廣原則

4、主打廣告語

5、系列宣傳及廣告語

四、現場包裝

1、工地現場（工作形象包裝設計及應用）

（1）工地形象圍墻；

（2）施工過程中建筑主體的形象包裝；（3）主入口形象包裝；

（4）物業管理形象包裝及導示。

2、銷售現場（營銷賣場設計）

（1）營銷賣場室內功能布局設計；（2）營銷賣場形象墻設計；（3）展板設計；

（4）室內裝飾設計提示。

3、樣板房裝修風格概念設計

樣板房家具風格的確定、飾物選擇提示、樣板房施工指導。

4、外賣場

五、宣傳物料

各類宣傳用印刷品及物料，如樓書、海報、展板等。

六、市場炒作

前期市場預熱性軟文、新聞炒作，中后期推廣炒作。

七、媒體廣告

正式推廣期報紙、電視、戶外、車體等媒體廣告。

八、活動推廣

各類公關、促銷、事件行銷活動。

1、活動推廣原則；

2、活動推廣類型；

3、活動推廣步驟；

4、活動推廣預算。

九、廣告傳播策略

1、廣告總體策略；

2、廣告階段性劃分；

3、廣告主題與創意要求；

4、促銷主題選擇；

5、入市前印刷品的設計提示；

6、廣告費用投放計劃。

十、媒介組合策略

1、媒介選擇；

2、最佳媒體組合方式建議；

3、投放時段、欄目；

4、投放頻率；

5、效果監測及策略調整。第九部分 總體營銷策略

一、銷售準備

1、銷售資料；

2、銷售現場；

3、銷售人員。

二、推廣時間

項目分期最佳上市時間，每次上市量。

三、營銷時機

各營銷時機的策劃和把握。

四、項目階段營銷主張

1、項目形象導入期營銷主張；

2、項目內部認購期營銷主張；

3、項目公開發售期營銷主張；

4、項目熱銷期的持續主張及建議；

5、項目尾盤促銷及收尾手段建議。

五、銷售形式

1、現場銷售；

2、參加和組織大型展銷會；

3、其他外展場；

4、境外銷售；

5、網絡銷售。

六、價格策略

1、總體價格策略；

2、各期價格策略；

3、階段價格策略；

七、促銷活動

1、促銷組合；

2、促銷時機；

3、促銷費用；

4、促銷評估。

八、銷售管理 第十部分

物業管理顧問建議

一、物業管理建議書；

二、物業管理操作規程；

三、社區文化組織與設計提示。第十一部分 項目開發管理

一、項目品牌戰略及管理；

二、項目開發中人力資源管理；

三、項目開發組織設計。第十二部分 項目綜合評價

一、項目全程策劃研究總結；

二、項目開發重點、難點及對策；

三、項目面臨的市場風險及對象。