第一篇：怎樣做好房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃2152501548

怎樣做好房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃

在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設計方案？評價分析一個規(guī)劃設計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設計方案的評價分析應該把握五條基本原則。步驟/方法

1.規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

2.規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴?！薄ⅰ安_的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

3.規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小

高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

4.規(guī)劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。

營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設計規(guī)劃工作也為營銷服務。

5.規(guī)劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學

說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

注意事項

? 業(yè)內人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關

于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設計方案中。所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

好：1不好：0

第二篇：房地產(chǎn)項目前期計劃書

房地產(chǎn)項目前期市場研究計劃書

房地產(chǎn)項目前期市場研究計劃書

１、項目基本情況

２、項目開發(fā)／營銷經(jīng)理對前期研究的特別要求

a)研究結果解決下列問題：

i.項目開發(fā)計劃

ii.投資策略

iii.單體建筑物類型組合iv.總體規(guī)劃如何與周邊建筑物協(xié)調

b)創(chuàng)典策劃人員特別要求研究結果解決下列問題：

i.所屬各鎮(zhèn)購房的潛量

ii.iii.企業(yè)白領對的歸屬感如何

iv.各鎮(zhèn)白領購房的規(guī)模有多大

３、項目經(jīng)理對項目開發(fā)的限制要求

a)單套面積以１２０－２００平方米為主

b)單價在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、項目面臨的營銷問題―――本次市場研究的目的a）項目的目標顧客是哪些人

b）項目的目標顧客對住房規(guī)劃設計有什么要求

c）項目的目標顧客在購房決策及決策影響因素方面有哪些特征

５、為解決本次市場研究目的，需要調查下列問題

a)識別商品住宅的細分市場，調查各細分市場的規(guī)模、購買力、屬性和需求特征，確定項目的目標市場組合，描述目標市場組合的規(guī)模和特征。

b)了潛在顧客的購房計劃，測試其對住房位置、外部自然環(huán)境和配套、小區(qū)內部環(huán)境和配套、單體設計、總體規(guī)劃、戶型和廳室布局、價格和付款方式等方面的需求。

c)調查潛在顧客的購房心理、習慣、態(tài)度、住宅使用行為、購買行為及影響因素等與營銷策略有關的消費信息，提供項目營銷策略建議。

６、潛在顧客的基本條件

a)年齡在內５－６０歲之間

b)戶籍或在已連續(xù)居住兩年以上

c)２００１年在購房的可能性大于４０％

d)２００１年在購房的可能性大于１０％

e)２００１年在購房的可能性大于０％

f)

g)個人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０萬元／個人年收入高于８萬元

７、調研方法設計

a)競爭環(huán)境研究

i.典型樓盤研究

（１）典型研究樓盤：

新世界花園愉景花園盈彩美地景湖花園中信東泰花園

（２）研究內容和方法：

通過文獻研究、現(xiàn)場觀察、（銷售人員、業(yè)主、策劃人員等專業(yè)人員）深度訪談等綜合定性調研方法，全面調查典型樓盤產(chǎn)品設計（包括總體規(guī)劃、單體設計、景觀及環(huán)境設計、車位設置、會所功能及設施）和戶型設計（結構、空間形式、功能、面積及各廳房面積分配比例）、營銷策略和銷售推廣的要領和計劃（目標市場定位、價格定位策略、付款方式、廣告策略、優(yōu)惠折扣等促銷手段）以及執(zhí)行過程和效果（客戶結構、銷售率、內外銷比例、旺銷戶型、空置狀況及空置原因分析），評述優(yōu)缺點，分析對的借鑒作用。

ii.文獻調研：主要通過文獻研究方法收集下列資料，用于分析預測２００１年的高檔住宅（均價５０００元以上）市場供求狀況、產(chǎn)品結構、需求特征和競爭態(tài)勢。（１）2000年房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀和競爭態(tài)勢

（２）2000年房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀和競爭態(tài)勢

（３）2000年住宅供應量（施工面積、竣工面積、上市面積、空置面積）和產(chǎn)品結構

（４）2000年住宅市場需求量（預售面積、銷售面積）需求產(chǎn)品特征

（５）2000年高檔住宅（均價5000元以上）市場供求狀況、產(chǎn)品結構、需求特征和競爭態(tài)勢

（６）房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀、產(chǎn)品結構、需求特征和競爭態(tài)勢

（７）2000年1-12月住宅用地出讓情況

（８）2000年6-12月商品住宅項目施工許可證發(fā)放情況

（９）2000年6-12月商品住宅項目預售許可證發(fā)放情況

iii.競爭樓盤調查：通過對４萬平方米以上在售住宅樓盤（不包括典型研究樓盤）基本現(xiàn)狀的調查，了解當前住宅市場的產(chǎn)品和產(chǎn)品特點。

b)潛在顧客抽樣調查

i.主要研究內容（詳見問卷設計）

（１）住房消費心理、態(tài)度、行為、購買計劃和意向

（２）住宅購買決策過程和影響決策的因素

（３）住宅產(chǎn)品規(guī)劃設計需求

ii.研究方法

（１）采用三階不等概率隨機抽樣方法在成功訪問600潛在顧客

（２）采用三階不等概率隨機抽樣方法在市屬鎮(zhèn)進行調查，每個鎮(zhèn)訪問30人。c)小組座談會

i.城區(qū)戶籍潛在顧客座談會３場，非城區(qū)戶籍潛在顧客座談會３場。

ii.潛在顧客座談會主要調查下列內容

（１）

（２）在購房的決策影響因素

（３）對購買商品小區(qū)住宅的態(tài)度

（４）對項目地塊的選擇意向和開發(fā)建議

iii.高檔住宅（單價5000元以上）業(yè)主座談會主要調查下列內容：

（１）片區(qū)、樓盤、房間選擇原因

（２）當前使用行為

（３）使用缺憾

（４）規(guī)劃設計和戶型布局建議

d)房地產(chǎn)專業(yè)人士深度訪談

i.訪談主要內容：

（１）戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（２）非戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（３）對2001年住宅市場的基本看法

（４）200１年住宅市場判斷

（５）2001年高檔住宅市場預測

（６）項目地塊規(guī)劃設計和營銷建議

ii.專業(yè)人士配額：

（１）策劃人員１０名

（２）銷售人員１０名

（３）建筑設計人員１０名

（４）士建、建設、規(guī)劃主管官員５員

（５）房地產(chǎn)研究人員５名

８、調查質量標準按《策略質量控制規(guī)范》執(zhí)行

９、研究報告格式

a)主要結果摘要（投影報告）

b)項目執(zhí)行報告，包括：

i.調研目的、內容、方法簡述

ii.樣本結構

iii.調查督導報告

iv.質控報告

c)調查報告，包括

i.典型樓盤研究報告

ii.文獻研究報告

iii.競爭樓盤調查報告

iv.廣告媒體調查報告

v.潛在顧客定量調查報告

vi.戶籍潛在顧客定量調查報告

vii.非戶籍潛在顧客定量調查報告

viii.下轄鎮(zhèn)非戶籍潛在顧客定量調查報告

ix.戶籍潛在顧客定性調查報告

x.轄鎮(zhèn)戶籍潛在顧客定性調查報告

xi.下轄鎮(zhèn)戶籍潛在下性調查報告

xii.非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiii.下轄鎮(zhèn)非戶籍潛在顧客定性調查報告

xiv.房地產(chǎn)專業(yè)人員調查報告

d)研究報告，包括：

i.2001年市場環(huán)境分析

ii.項目地塊目標市場定位

（１）細分市場規(guī)模和特征

（２）細分市場需求量

（３）細分市場結構

（４）細分市場對高檔住宅的需求量和需求結構

（５）高檔住宅供應和競爭趨勢分析

（６）目標市場定位

（７）目標市場規(guī)模和特征描述

iii.項目規(guī)劃設計建議

（１）總體規(guī)劃

（２）單體設計

（３）環(huán)境規(guī)劃

（４）配套設施

（５）戶型結構與廳室布局

iv.營銷策略建議

（１）開發(fā)計劃

（２）銷售計劃

（３）促銷策略

e)投資分析報告

f)附件

i.項目操作文件

ii.統(tǒng)計報告

iii.深訪記錄

iv.作談記錄

１０、項目組成員名單：

１１、調研時限

預計完成全部調研任務需時50天，自簽約并收到預付款之日起算，包括節(jié)假日在內１２、調研費用

a)競爭環(huán)境調研（典型樓盤研究、文獻研究、促銷策略調研、競爭樓盤調查）b)定量調查（９６０個樣本的隨機抽樣入戶訪問）

c)定性調研（１４場１０２人參加的座談會和３９名專業(yè)人士訪談）

d)合計

包括方案設計費、印刷費、差旅費、場地租賃費、訪員工資、禮品費、謝禮金、編碼錄入費、數(shù)據(jù)處理費、分析研究費、固定費用攤入、稅金及合理利潤等所有費用在內。

第三篇：中老年人怎樣做好遺產(chǎn)規(guī)劃

中老年人怎樣做好遺產(chǎn)規(guī)劃

國學大師季羨林先生去世后，財產(chǎn)紛爭便隨之而起。無獨有偶，2007年6月，著名相聲表演藝術家侯耀文突發(fā)心肌梗塞去世后，其遺產(chǎn)分配一直未有定論，侯耀文女兒和侯耀文的兄弟侯耀華之間一直處于官司糾紛狀態(tài)，直至近日才達成和解，侯耀文終得以入土為安。

親人去世后，在世的親屬之間因為遺產(chǎn)繼承而產(chǎn)生矛盾、糾紛，這樣的事情已經(jīng)不是富人或者名人的專利。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，普通居民的財富也在不斷增加，房產(chǎn)、銀行存款等亦引發(fā)了大量普通家庭的繼承糾紛。

老人遺產(chǎn)糾紛案越來越多

2009年10月27日，一起遺產(chǎn)紛爭案在北京朝陽區(qū)人民法院宣判。法院一審認定，小兒子持有的遺囑有瑕疵，長子的遺囑合法有效，故判決張老太生前留下的房屋、退休金及報銷所得藥費由長子繼承。

紛爭緣于兩份不同的遺囑。法院經(jīng)審理查明，長子提供的代書遺囑有母親本人簽名及手印，有代書人及兩位見證律師的簽名，其內容指向為母親所有的房屋，故該代書遺囑的形式和內容均合法有效。小兒子提供的錄像和代書遺囑則存在瑕疵：母親在錄像中對于訴爭房屋如何處理無清晰完整的表述，而是在提問人引導性提問下被動應答。該代書遺囑內容指向的并非訴爭房屋。代書人是小兒媳，與繼承人具有利害關系。同時，小兒子未能提供證據(jù)證明代書人及見證人將代書遺囑的內容詳細告知母親。法院認為，不能據(jù)此認定后一份遺囑是張老太的真實意思表示，法院對其效力不予認定。

來自我國基層法院的統(tǒng)計資料則顯示，近年來遺產(chǎn)繼承糾紛案持續(xù)增長。其中有近70%的遺產(chǎn)繼承糾紛是由于被繼承人生前未立遺囑或未制訂遺產(chǎn)計劃引起的，而在剩下的30%遺產(chǎn)糾紛中，又有將近84%的案件是因為遺囑欠缺法律要件或形式、內容違法。

中老年人遺產(chǎn)規(guī)劃普遍缺失

根據(jù)專家的看法，我國遺產(chǎn)糾紛的日漸增多，源于富人及一般民眾遺產(chǎn)規(guī)劃的普遍缺失。中老年有產(chǎn)一族基本上都不會主動咨詢遺產(chǎn)規(guī)劃事宜。

記者采訪了一些中老年人后發(fā)現(xiàn)，他們中大多數(shù)人表示沒有想過如何處理自己財產(chǎn)的問題。一些人則表示擔心，如果自己現(xiàn)在就做好財產(chǎn)安排，子女會不會“認錢不認人”。

國外民眾一般都會有一個遺產(chǎn)規(guī)劃。人們在頭腦清醒時把財產(chǎn)分配好，就可避免在失去自理能力時的無奈。

據(jù)了解，一個全面的遺產(chǎn)規(guī)劃可以解決死后出現(xiàn)的很多法律問題：自己的財務問題情況是怎樣的？自己擁有什么不動產(chǎn)和動產(chǎn)？誰得到什么財產(chǎn)？需要指定一個個人監(jiān)護人來照顧未成年的孩子或生活不方便的老人嗎？為了轉移財產(chǎn)所有權需要付多少稅？什么樣的葬禮安排才是合適的等等。遺產(chǎn)規(guī)劃可以避免法律紛爭，有利于家庭和睦，又能夠保護隱私，防止遺產(chǎn)爭奪大戰(zhàn)。

遺產(chǎn)規(guī)劃不僅僅是立遺囑這么簡單，還包括對個人名下財產(chǎn)和公司財產(chǎn)的劃分、確立執(zhí)行人、保障家庭用度、財產(chǎn)保值增值和資產(chǎn)變現(xiàn)等。通常情況下，整個規(guī)劃應該包括遺囑，明確受益人的保險產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、家庭規(guī)劃和應急規(guī)劃等多種產(chǎn)品組合。

專家認為，我國的社會保障體系有待完善，目前的大部分老人尤其是農(nóng)村老人仍需其子女贍養(yǎng)，所以“上有老、下有小”的中青年財富人士應提前進行規(guī)劃遺產(chǎn)。

怎么進行遺產(chǎn)規(guī)劃

據(jù)介紹，目前遺產(chǎn)規(guī)劃一般可以按照以下步驟進行。

首先是確定個人財產(chǎn)范圍。個人自己或聘請律師或理財師、或專門機構確定個人所有的財產(chǎn)，這里說的財產(chǎn)包括：公民的收入；公民的房屋、儲蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；公民的著作權、專利權和商標權中的財產(chǎn)權利；公民的其他合法財產(chǎn)，以及以前是否曾以遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議等方式進行過處分，有無已設立擔保、已被查封、扣押等限制所有權的情況。

其次，根據(jù)個人意愿確立繼承人或受贈人并進行財產(chǎn)分配，根據(jù)情況還可能附加撫養(yǎng)要求、葬禮安排等。再其次，選任執(zhí)行人，傳統(tǒng)的做法是家庭成員中年長或地位較高者，這種做法就計劃內容而言，一般在家庭成員內部是公開的。如聘請律師或公證處做執(zhí)行人，則遺產(chǎn)計劃內容在計劃人死亡前是保密的。

最后，以書面的形式自書或聘請律師見證或公證處公證將前述內容形成遺囑。

由于我國目前還沒有征收遺產(chǎn)稅，所以普通人遺產(chǎn)規(guī)劃的主要形式是設立遺囑，遺囑要考慮的主要是遺產(chǎn)的范圍與繼承人或受贈人的確定。

當然，立遺囑雖然完全是個人的事，看起來也比較簡單，但由于我國《繼承法》對遺囑的內容和形式都有嚴格的要求，并非隨便立一個遺囑便萬事大吉。

我國的遺囑有五種法定形式，分別是公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑，每一類遺囑形式都有法定的要件、格式要求，大家可以特別注意一下，因為不合法定格式或形式要求的遺囑很可能是無效的。

不管遺囑以什么形式成立，都應具備下列5項內容：遺產(chǎn)的名稱和數(shù)量；遺囑人或受遺贈人的稱謂；遺產(chǎn)的分配方法和具體份額；明確某項遺產(chǎn)的用途和使用目的；明確遺囑執(zhí)行人。

同時，上述五種形式的遺囑，以公證遺囑的效力最高。立有數(shù)份遺囑，內容相抵觸的，以最后時間所立的公證遺囑為準。

遺產(chǎn)規(guī)劃相關案例解析：

遺產(chǎn)范圍有講究

案例：胡某立遺囑將自己的一套大房子和20萬元存款留給小女兒，另一套房給大女兒。胡某死后，小女兒拿著父親的遺囑向母親要20萬元存款，并要求將房產(chǎn)證過戶到自己名下。母親不同意，起訴至法院，結果勝訴。

點評：按照《繼承法》規(guī)定，遺囑人只能處理自己的個人財產(chǎn)。關于個人遺產(chǎn)的范圍界定，我國《繼承法》第3條作了明確規(guī)定。兩套房屋和20萬元存款屬于胡某與妻子李某的共同財產(chǎn)，胡某對于屬于妻子的那一部分財產(chǎn)是無權處理的。

六類人不能擔任遺囑見證人

案例：張老太在兒子小張的陪同下立下遺囑，遺囑由小張媳婦作為見證人。張老太去世后，小張以此遺囑主張繼承房產(chǎn)，遭到其他兄弟的反對。經(jīng)法院審理，認定該遺囑無效，遺產(chǎn)按法定順序由幾兄弟繼承。

點評：法律規(guī)定，無行為能力人、限制行為能力人、繼承人、受遺贈人、與繼承人或受遺贈人有利害關系的人這六種人，不能擔任遺囑見證人。

無能力繼承人應保留遺產(chǎn)份額

案例：何某是高級白領，比較富有，與妻子付某生育一女。后何某與妻子和女兒的感情發(fā)生裂痕，便立一遺囑，明確死后自己的個人財產(chǎn)全部歸父母所有。女兒5歲時，何某意外死亡。何某父母依據(jù)兒子留下的遺囑主張繼承何某名下的兩套商品房、兩輛小汽車和100萬元存款的一半。付某不同意鬧上法庭，結果法院判決何某留下的遺囑無效。

點評：何某在遺囑只處分了屬于他個人所有的財產(chǎn)，為什么會無效呢？因為公民雖然可以通過立遺囑的方式指定法定繼承人中某人繼承自己的財產(chǎn)，而剝奪其他法定繼承人的繼承權。但是，應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。付某女兒屬于何某的法定繼承人且尚未成年沒有生活來源，應該在遺囑中為其保留必要的遺產(chǎn)份額。

遺囑的形式要件應合法

案例：趙老太有3個兒子，都不孝順。倒是鄰居家的女兒，對她非常關心，老人覺得鄰居的女兒比自己的兒子還親，便親手寫了一份遺囑將自己的一套舊房子送給了鄰居的女兒。3個兒子不服，官司打到法院，結果是鄰居的女兒敗訴。

點評：為什么趙老太的遺愿實現(xiàn)不了呢？原來，趙老太書寫遺囑時沒有寫上日期。按照法律規(guī)定，自書遺囑必須由本人親筆書寫、親筆簽名，還要注明年、月、日，缺少一樣則無效。

第四篇：房地產(chǎn)項目前期策劃服務合同

XXX項目前期策劃服務合同

甲方： 乙方：

甲方為了順利完成“XXX”的項目定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品研發(fā)策劃及項目概念規(guī)劃編制等相關前期工作，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方擬開發(fā)項目的前期服務工作，在平等、自愿、互惠互利的基礎上，訂立本合同，并承諾共同遵守。

第一條 委托項目

項目名稱：XXX 項目地址：坐落于云南省昆明市晉寧縣晉城鎮(zhèn)滇池湖畔

第二條 委托事項

甲方委托乙方對上述項目進行前期策劃服務。具體包括：

第一部分：項目定位服務。主要包括以下內容：

（一）、項目基本條件與屬性分析：

1、項目地形特征分析；

2、項目周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境分析；

3、項目周邊居住氛圍分析；

4、項目城市配套、道路、交通狀況分析；

5、項目開發(fā)目標與約束條件。

（二）、項目開發(fā)背景分析：

1、宏觀分析：

2、微觀市場分析：

3、目標客戶群分析：

4、進入市場的機會點分析：

（三）、市場和產(chǎn)品定位報告。

1、主題定位；

2、形象定位；

3、開發(fā)理念及價值體系；

4、經(jīng)營模式；

（四）、工作成果：項目定位報告和項目規(guī)劃設計任務書 第二部分：概念規(guī)劃服務。

積極配合甲方確定的規(guī)劃設計單位進行概念規(guī)劃文本完成的工作對接，在盡可能快的時間內完成概念規(guī)劃文本；配合甲方認定的規(guī)劃設計單位編制參加云南省重大旅游項目專項規(guī)劃評審的旅游專項規(guī)劃 2 方案。主要包括以下工作：

(一)規(guī)劃設計任務書交底：以會議和書面形式向設計單位交底，進行初步設計。(二)初步方案評審：(三)方案深入：

(四)推動概念規(guī)劃設計方案完成，甲方確定的設計單位完成的文本包括以下成果：

1、方案設計說明；

2、區(qū)位位臵圖；

3、總平面圖；

4、功能分區(qū)圖；

5、交通分析圖；

6、環(huán)境景觀分析圖；

7、鳥瞰圖及多張不同角度的人視、重要節(jié)點圖；

8、主要建筑意向圖；

(五)參與確定規(guī)劃設計的最后意見；(六)景觀設計圖紙對接及風格建議。第三部分：方案匯報

1、配合甲方向各級政府進行方案的匯報

2、配合甲方參加云南省重大旅游項目專項規(guī)劃評審 第四部分：前期包裝視覺設計服務

3(一)項目VI設計

1、項目標識設計

2、概念方案的平面包裝 第五部分：編制項目建議書

根據(jù)有關規(guī)范編制完成項目建議書。主要包括：

受托方根據(jù)相關編制規(guī)范要求，編制項目建議書，并就以下內容進行論述：

項目建設的必要性、項目市場分析、場址條件、建設規(guī)模及建設內容、總平面布臵、項目建設進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益分析等方面內容。

第三條 顧問服務期限

本合同的代理服務期限自本合同生效之日起至項目概念規(guī)劃方案完成、項目立項至總體規(guī)劃確定，項目建議書編制完成。

第四條 甲方的權利和義務

1、甲方應保證對委托項目的開發(fā)擁有合法、完備的手續(xù)。

2、在簽訂本合同后，甲方將根據(jù)自己的工作進度逐步向乙方提供以下資料：

（1）委托項目的用地紅線范圍及地形測繪圖；

4（2）項目用地規(guī)劃條件；（3）地理地質條件技術交底等。

3、甲方有權根據(jù)自身需要對乙方提供的前期定位案進行審定，決定是否采納或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服務過程中，有權監(jiān)督和檢查乙方的行為。在乙方前期服務行為違反本合同約定時，甲方有權要求乙方糾正違約行為或終止乙方服務。

5、委派專人與乙方配合、協(xié)調，以便乙方順利完成前期服務工作。

6、有義務按照約定的條件、時間，向乙方支付前期策劃服務費用。

第五條 乙方的權利和義務

1、在約定的委托期限內，按照雙方確認的時間節(jié)點完成定位方案，并配合推進項目報建文本完成。

2、負責對委托的項目進行地塊調研、市場調研，包括項目競爭對手的相關情況和分析。

3、負責對委托項目進行產(chǎn)品定位。

4、負責對委托的項目進行方案評價。

5、負責編制項目建議書。

6、對甲方交付的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經(jīng)甲方書面同意，不得將甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。

第六條 服務費用和支付標準

乙方的服務費用共計人民幣叁拾萬元(小寫：￥30萬元)。

雙方合同簽定七天內，甲方向乙方支付人民幣貳拾萬元(小寫：￥20萬元)作為項目啟動費；概念規(guī)劃方案經(jīng)政府相關部門匯報后七天內甲方向乙方支付人民幣壹拾萬元(小寫：￥10萬元)。

第七條 合同解除及違約責任

1、在合同履行期間，甲方可隨時提出解除合同。但在此情況下，甲方已付乙方的策劃服務費將不再返還；甲方可繼續(xù)使用乙方工作成果。

2、遲延支付策劃服務費用，造成活動執(zhí)行工作停滯、延誤的，乙方不承擔責任，同時甲方還應當每日按延期支付前期顧問費用總額5‰支付乙方滯納金；

第八條 其他條款

1、本協(xié)議有效組成部分：甲乙雙方的營業(yè)執(zhí)照復印件；凡是經(jīng)過甲方確認的概念規(guī)劃相關條件；補充變更約定等；

2、本協(xié)議條款經(jīng)過雙方多次認真協(xié)商討論后制定，各方對協(xié)議內容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解釋。

3、如雙方在本合同實際履行過程中發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成，6 雙方在甲方所在地人民法院解決。

4、未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽定補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自本協(xié)議第三條約定的具體內容完成時終止。本合同一式四份，每方各持兩份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵業(yè)有限公司 代表：

簽定時間： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

代表：

簽定時間： 年 月 日

第五篇：房地產(chǎn)項目前期策劃報告目錄

房地產(chǎn)項目前期策劃報告

第一部分 市場調研

一、城市發(fā)展PEST分析

1、城市發(fā)展政治環(huán)境（P）

(1)國家或城市發(fā)展宏觀政策；(2)城市規(guī)劃發(fā)展趨向分析。

2、城市發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境（E）

（1）市建設狀況；（2）城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

（3）城市經(jīng)濟實力（人均GDP）;（4）城市消費實力（恩格爾系數(shù)）；（5）城市精神價值。

3、城市發(fā)展社會環(huán)境（S）;（1）城市人口及結構；（2）城市化水平；（3）基尼系數(shù)；（4）人均居住面積；

4、城市發(fā)展技術環(huán)境（T）

（1）城市智力及研發(fā)水平；

（2）新技術產(chǎn)品產(chǎn)值所占比重；（3）社會勞動生產(chǎn)率；（4）科技進步貢獻率。

二、城市發(fā)展房地產(chǎn)市場總體環(huán)境調研

1、城市房地產(chǎn)市場總體特征

（1）城市總體房地產(chǎn)市場近期歷史發(fā)展軌跡分析；（2）城市房地產(chǎn)市場供求關系和結構分析；（3）城市房地產(chǎn)區(qū)域特征分析；（4）城市房地產(chǎn)營銷特征分析。

2、城市房地產(chǎn)發(fā)展市場主體特征

（1）城市房地產(chǎn)開發(fā)主體特征；（2）城市房地產(chǎn)產(chǎn)品特征；

（3）城市房地產(chǎn)服務主體特征；（4）城市房地產(chǎn)消費主體特征。

3、城市房地產(chǎn)發(fā)展預測

（1）宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響；（2）城市投資環(huán)境發(fā)展分析；（3）城市房地產(chǎn)服務主體特征；（4）城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析。

三、區(qū)域房地產(chǎn)市場調研

1、區(qū)域城市發(fā)展總體特征

2、區(qū)域房地產(chǎn)市場地位及特征

3、區(qū)域房地產(chǎn)相關項目調研分析 主要研究本區(qū)域及項目周邊區(qū)域。根據(jù)產(chǎn)品的可代替性，項目的競爭產(chǎn)品，按競爭性依次分層次研究內容包括：

（1）規(guī)劃設計及賣點；

（2）產(chǎn)品組合及特征，包括戶型面積，廳、房、廚、廁面積及比例、平面結構特設，主力戶型等；

（3）項目定位；

（4）營銷綜合及策略；（5）價格標準及策略；

（6）媒體廣告及效果，包括廣告宣傳、主打廣告語等；（7）促銷措施及效果；（8）銷售狀況；

（9）客戶群分類特征；

（10）物業(yè)經(jīng)營管理模式及市場調查：如服務項目、收費、業(yè)主反映等。通過對本區(qū)域及周邊范圍內商品住宅供應狀況的調查，分析項目與區(qū)域市場目前供應狀況存在的差異，尋找市場供應空白點及不足點。

4、重點競爭性項目（現(xiàn)狀或潛在）調研

（1）區(qū)域房地產(chǎn)相關項目調研分析；（2）與本項目競爭關聯(lián)性調研分析。a項目所處外部環(huán)境比較;b項目核心價值點比較； c項目市場機會比較； d項目發(fā)展策略比較；

e其他競爭關聯(lián)性分析比較。

5、消費者群體研究

主要指消費群體對建筑風格、戶型、面積、價格、配套等各方面的需求調查。第二部分

項目SWOT分析

一、項目概況

1、項目基本背景；

2、項目規(guī)模及用地狀況；

3、項目區(qū)位分析；

4、項目周邊環(huán)境。

二、項目SWOT分析（價值點及市場機會）

1、項目優(yōu)勢；

2、項目劣勢；

3、項目機會；

4、項目威脅；

5、項目發(fā)展戰(zhàn)略思路。第三部分 項目定位

一、目標客戶定位

1、目標客戶定位

（1）市場細分；（2）選擇目標市場；（3）目標市場細分定位。

2、目標客戶定位基本特征

（1）目標客戶區(qū)域特征；（2）目標客戶家庭結構；（3）目標客戶職業(yè)；（4）目標客戶年齡；（5）目標客戶收入；（6）目標客戶置業(yè)次數(shù)。

3、目標客戶置業(yè)需求特征

（1）目標市場價值取向分析；（2）目標客戶產(chǎn)品需求特征。

二、項目總體市場定位

1、定位于地位或品牌形象；

2、定位于產(chǎn)品功能或價值；

3、定位于消費者；

4、定位于上述組合。

三、項目形象定位

1、項目推廣形象定位；

2、項目核心概念；

3、市場形象內涵。

四、項目產(chǎn)品定位

1、整體規(guī)劃策劃（理念）

注重空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、文化環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、管理環(huán)境。

2、小區(qū)規(guī)劃策劃

（1）規(guī)劃布局

綜合效益、環(huán)境處理、區(qū)內環(huán)境。（2）群體組合

衛(wèi)生、安全要求，鄰里關系，群體間與地方特色。（3）道路交通

道路選線、道路選線與地形地貌、道路分級、道路寬度、道路斷面、健身道。

（4）配套設施、管網(wǎng)

公共建筑（如會所、兒童游戲場、老齡活動場所等）、機動車、豎向設計等。

（5）綠化小品、植物配置

整體空間環(huán)境效果、道路沿線景觀、公共綠地。

3、環(huán)境設計策劃

（1）居住環(huán)境設計一般原則（2）居住環(huán)境設計要素（3）綠地的設計要素 a綠地的植物配置； b綠地的花壇設計； c綠地的草坪設計； d園路設計；

e區(qū)內裝飾場地設計。（4）環(huán)境小品 a建筑小品

如休息亭、小橋、出入口等； b裝飾小品

如雕塑、水景、水池、疊石假山、壁畫、花壇鋪地等 c公用設施小品

如路名牌、標志牌、門棟號、電話廳、燈具等； d游憩設施小品

如戲水池、座椅、桌子等； e工程設施小品

如斜坡、護坡、臺階等。

4、建筑設計策劃

（1）建筑風格；

（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低層、多層、小高層；

5、戶型設計策劃

（1）產(chǎn)品組合策略；（2）產(chǎn)品平面組合；（3）戶型比重確定；（4）個戶型面積定位；（5）戶型室內配比；

以上如：平面、復式、躍式、錯層等比例；各戶型面積、比例，主力戶型；廳、房、廚、廁、柜、窗、門、陽臺等面積、數(shù)量及比例等。

6、配套設施策劃

（1）會所位置、面積、功能等；（2）兒童游樂場位置、面積；（3）老齡活動場所位置、面積；

（4）學校、診所、菜場、商業(yè)等位置、面積；

（5）體育中心；網(wǎng)球中心、籃球場、羽毛球館、壁球臺球、健身房、游泳池等。

五、價格定位

1、定價影響因素；

2、價格制定原則；

3、價格制定方法；

4、總體價格定位；

5、起價與均價確定；

6、區(qū)位、垂直、平面價差的確定；

7、分期價格定位；

8、每期價格走勢。第四部分

項目概念性規(guī)劃設計

一、項目總體規(guī)劃布局

1、項目規(guī)劃功能結構；

2、項目空間尺度安排；

3、項目用地規(guī)劃布局；

4、項目主體經(jīng)濟指標。

二、項目道路交通規(guī)劃

1、項目道路網(wǎng)絡規(guī)劃；

2、項目主次出入口；

3、項目靜態(tài)交通規(guī)劃。

三、項目綠化景觀規(guī)劃

1、項目園林規(guī)劃風格；

2、項目綠化景觀布局；

3、項目綠化指標建議；

4、項目主要景觀及節(jié)點；

5、項目鳥瞰、局部表現(xiàn)。

四、建筑設計

1、建筑形式；

2、建筑風格；

3、立面及色彩。

五、項目配套

1、配套商業(yè)環(huán)境概念

（1）商業(yè)配套的位置確定；（2）商業(yè)業(yè)種選擇。

2、社區(qū)配套設施及會所功能

（1）生活、教育配套建議；（2）社區(qū)服務中心；（3）會所主題確定；（4）會所內部功能安排；（5）會所收費標準確定；（6）社區(qū)文化活動建議。

六、建筑工程設計顧問 第五部分

項目經(jīng)濟效益分析

一、項目的建筑規(guī)模

1、項目總體開發(fā)規(guī)模；

2、各期開發(fā)規(guī)模；

二、項目總投資估算

1、項目總地價；

2、項目總建筑成本：包括建筑成本、專業(yè)人士費用、不可預見費用、管理費用、財務費用等。

三、項目建設周期

1、項目總開發(fā)周期

2、各期項目建設周期（后期項目以需定產(chǎn)、定銷）。

四、項目的盈利預測

項目的盈利預測由兩部分組成：分期和總體。

1、項目成本；

2、項目凈收入：項目毛收入-項目費用（銷售費用、營業(yè)稅等、所得稅等）=項目凈收入；

3、項目利潤；

4、項目利潤率。

五、項目財務評估

六、項目不確定分析和規(guī)避市場風險策略

1、主要變量分析；

2、敏感性分析；

3、規(guī)避市場風險策略。第六部分

項目開發(fā)模式策劃

根據(jù)項目整體定位、產(chǎn)品定位、配套設施定位、經(jīng)濟效益分析等確定項目的開發(fā)模式、為項目的開發(fā)提供確實可行性的建議。

一、資金籌措計劃

1、項目資金來源及費用；

2、項目資金的合理安排；

3、收入與支出的優(yōu)化方案。

二、施工組織安排 各開發(fā)期的安排、配套設施的施工安排、主題建筑與配套設施的建設順序。

三、項目進度安排 第七部分 品牌策略

一、項目品牌

二、公司品牌

品牌戰(zhàn)略、品牌整合、品牌價值。第八部分

項目營銷推廣及媒體策略

一、項目形象建立

視覺形象識別系統(tǒng)（VI基礎設計及延展設計）。

二、主題概念（宣傳）定位

1、定位背景；

2、推廣名建議；

3、區(qū)域戰(zhàn)略定位；

4、開發(fā)戰(zhàn)略定位；

5、市場戰(zhàn)略定位；

6、項目概念定位；

7、項目形象定位；

8、項目產(chǎn)品定位；

9、項目文化定位。

三、項目推廣主題

1、產(chǎn)品定位內容及推廣主題

2、項目賣點提煉

（1）主賣點確定；

（2）主賣點內涵挖掘；

（3）主賣點及分賣點的表現(xiàn)方式與傳播途徑。

3、宣傳推廣原則

4、主打廣告語

5、系列宣傳及廣告語

四、現(xiàn)場包裝

1、工地現(xiàn)場（工作形象包裝設計及應用）

（1）工地形象圍墻；

（2）施工過程中建筑主體的形象包裝；（3）主入口形象包裝；

（4）物業(yè)管理形象包裝及導示。

2、銷售現(xiàn)場（營銷賣場設計）

（1）營銷賣場室內功能布局設計；（2）營銷賣場形象墻設計；（3）展板設計；

（4）室內裝飾設計提示。

3、樣板房裝修風格概念設計

樣板房家具風格的確定、飾物選擇提示、樣板房施工指導。

4、外賣場

五、宣傳物料

各類宣傳用印刷品及物料，如樓書、海報、展板等。

六、市場炒作

前期市場預熱性軟文、新聞炒作，中后期推廣炒作。

七、媒體廣告

正式推廣期報紙、電視、戶外、車體等媒體廣告。

八、活動推廣

各類公關、促銷、事件行銷活動。

1、活動推廣原則；

2、活動推廣類型；

3、活動推廣步驟；

4、活動推廣預算。

九、廣告?zhèn)鞑ゲ呗?/p>

1、廣告總體策略；

2、廣告階段性劃分；

3、廣告主題與創(chuàng)意要求；

4、促銷主題選擇；

5、入市前印刷品的設計提示；

6、廣告費用投放計劃。

十、媒介組合策略

1、媒介選擇；

2、最佳媒體組合方式建議；

3、投放時段、欄目；

4、投放頻率；

5、效果監(jiān)測及策略調整。第九部分 總體營銷策略

一、銷售準備

1、銷售資料；

2、銷售現(xiàn)場；

3、銷售人員。

二、推廣時間

項目分期最佳上市時間，每次上市量。

三、營銷時機

各營銷時機的策劃和把握。

四、項目階段營銷主張

1、項目形象導入期營銷主張；

2、項目內部認購期營銷主張；

3、項目公開發(fā)售期營銷主張；

4、項目熱銷期的持續(xù)主張及建議；

5、項目尾盤促銷及收尾手段建議。

五、銷售形式

1、現(xiàn)場銷售；

2、參加和組織大型展銷會；

3、其他外展場；

4、境外銷售；

5、網(wǎng)絡銷售。

六、價格策略

1、總體價格策略；

2、各期價格策略；

3、階段價格策略；

七、促銷活動

1、促銷組合；

2、促銷時機；

3、促銷費用；

4、促銷評估。

八、銷售管理 第十部分

物業(yè)管理顧問建議

一、物業(yè)管理建議書；

二、物業(yè)管理操作規(guī)程；

三、社區(qū)文化組織與設計提示。第十一部分 項目開發(fā)管理

一、項目品牌戰(zhàn)略及管理；

二、項目開發(fā)中人力資源管理；

三、項目開發(fā)組織設計。第十二部分 項目綜合評價

一、項目全程策劃研究總結；

二、項目開發(fā)重點、難點及對策；

三、項目面臨的市場風險及對象。