第一篇：項目前期策劃管理辦法

中鐵三局集團(tuán)第二工程有限公司

項目前期策劃管理辦法

第一章 總則

第一條為確定工程項目（以下稱項目）施工組織方式，制定切實可行的施工方案，合理組織和利用社會資源，明確項目管理目標(biāo)，識別項目潛在風(fēng)險，為公司效能監(jiān)管提供參考依據(jù)，特制定本辦法。

第二條項目前期策劃是施工前期準(zhǔn)備工作的一項重要內(nèi)容，是編制實施性施工組織設(shè)計和進(jìn)行成本控制的主要依據(jù)。公司新上項目，（公路指簽訂中標(biāo)合同書后）由公司組織相關(guān)部門人員到現(xiàn)場，進(jìn)行項目的前期策劃，將策劃的結(jié)果形成項目策劃書。

第三條本辦法適用于公司所有項目。公司工程管理部是本辦法的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)本辦法的編制及修改。

第二章 策劃工作組織與職責(zé)

第四條項目前期策劃由公司分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理主持，或由總經(jīng)理委托其他副總經(jīng)理主持，公司工程管理部主辦，安質(zhì)環(huán)保部、財務(wù)部、工程經(jīng)濟(jì)部、人力資源部、黨委工作部、市場開發(fā)部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗中心等部門及項目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項目前期策劃組。

第五條 公司總經(jīng)理為項目策劃管理的第一責(zé)任人，分管生產(chǎn)或受總經(jīng)理委托主持策劃的副總經(jīng)理為項目策劃重要責(zé)任人。責(zé)任人負(fù)責(zé)審核項目策劃書，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，以公司文件形式下發(fā)項目部及公司相關(guān)部門。

第六條公司工程管理部是項目策劃的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)擬定項目前期策劃大綱，協(xié)調(diào)策劃組各成員的工作，負(fù)責(zé)生產(chǎn)組織方式的策劃,即:熟悉設(shè)計圖紙，調(diào)查施工現(xiàn)場，確定項目重大或復(fù)雜的技術(shù)方案（需進(jìn)行設(shè)計的方案，如水中墩基礎(chǔ)施工方案、連續(xù)梁施工方案、鋼管拱、斜拉橋、掛籃設(shè)計、大跨度便橋方案等）、科研項目、新工藝、臨時建造標(biāo)準(zhǔn);確定環(huán)保管理、工期目標(biāo)及節(jié)點工期;分析項目施工工期及技術(shù)風(fēng)險、對策，安排專人和項目部總工程師一道匯總各部門策劃資料、主筆編寫項目策劃書。

第七條公司安質(zhì)環(huán)保部負(fù)責(zé)確定職業(yè)健康、安全、質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行項目危險源的辯識，編制重大危險源控制要點、關(guān)鍵工序及特殊過程質(zhì)量控制要點及文明施 1

工要點、職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫控制要點，分析項目施工安全（工程、人身、公共、財產(chǎn)等）及質(zhì)量風(fēng)險、對策。

第八條公司工程經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)調(diào)查所在省勞務(wù)用工價格信息，編制項目內(nèi)部預(yù)算，擬定項目成本的總體控制目標(biāo)（定性），根據(jù)項目生產(chǎn)組織方式，對勞務(wù)分包（含專業(yè)分包）進(jìn)行策劃，確定勞務(wù)隊伍指導(dǎo)性單價，分析項目合同、成本管理（含二次經(jīng)營）、勞務(wù)隊伍社會信譽(yù)等風(fēng)險、制定對策。

第九條公司人力資源部負(fù)責(zé)組建項目部人員的調(diào)配，勞動力資源、價格及當(dāng)?shù)貏趧佑霉ふ叩鹊恼{(diào)查，分析勞動用工風(fēng)險、制定對策。

第十條公司市場開發(fā)部負(fù)責(zé)項目合同交底，協(xié)助分析項目風(fēng)險，移交相關(guān)資料。第十一條公司工程試驗中心負(fù)責(zé)項目試驗人員和設(shè)備的配置、試驗室建設(shè)方案策劃，協(xié)助項目試驗室完成業(yè)主或公路質(zhì)監(jiān)站的驗收。

第十二條公司黨委工作部負(fù)責(zé)對企業(yè)形象宣傳進(jìn)行策劃。

第十三條公司物資管理部負(fù)責(zé)調(diào)查并確定材料來源、材料價格、組織供應(yīng)方式，編制物質(zhì)采購計劃，并提出材料管理要求。

第十四條公司機(jī)械管理部負(fù)責(zé)調(diào)查機(jī)械設(shè)備租賃市場發(fā)育程度、價格、租賃方式，確定租賃方式和控制價格,明確機(jī)械設(shè)備組織形式；

第十五條項目部的經(jīng)理、書記、副經(jīng)理、總工程師、工程部及綜合、物資、機(jī)械、財務(wù)、安全、質(zhì)量、試驗等部門負(fù)責(zé)人是項目前期策劃組成員，公司項目策劃組到達(dá)現(xiàn)場后，項目部配合公司對口部門一起完成相關(guān)策劃內(nèi)容，提出項目策劃建議。

第三章 工作程序

第十六條項目中標(biāo)后10天內(nèi)，公司根據(jù)項目實際情況，成立項目前期策劃領(lǐng)導(dǎo)組。公司工程管理部擬定項目策劃工作計劃及項目策劃大綱，經(jīng)分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程管理部、安質(zhì)環(huán)保部、人力資源部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗中心、黨委工作部等部門及項目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項目策劃組開展項目策劃工作。

第十七條項目策劃組在主持人的領(lǐng)導(dǎo)下工作。策劃組成員到達(dá)施工現(xiàn)場后，首先進(jìn)行施工調(diào)查。施工調(diào)查的內(nèi)容主要是核對設(shè)計文件，勘察施工現(xiàn)場，了解施工條件及工程環(huán)境，當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政策等。

第十八條項目部綜合部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)政策，擬定項目部臨時房屋租用協(xié)議及臨時用地租用意向，分析政策、人文環(huán)境、公共安全及社會信譽(yù)風(fēng)險、對策。

第十九條項目部財務(wù)部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)劂y行網(wǎng)點，根據(jù)合同及業(yè)主的要求，擬定項目開戶的銀行；編制項目的資金用款計劃，包括項目的收入資金及支出資金，以季度為單位，分析資金管理風(fēng)險、制定對策。

第二十條策劃組各位成員根據(jù)部門職責(zé)、策劃組分配的任務(wù)、施工調(diào)查資料及項目策劃工作計劃，按本辦法在10～15天內(nèi)完成項目策劃（電子文檔）。項目部總工程師和公司工程管理部的主責(zé)人匯總策劃組各位成員提供的詳細(xì)資料，按照項目策劃大綱要求進(jìn)行編寫，并在30天完成項目初步策劃書。

第二十一條項目初步策劃書完成后，工程管理部復(fù)核，經(jīng)主持策劃的公司副總經(jīng)理審核后，報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，以文件形式下發(fā)給項目部執(zhí)行。

第二十二條項目策劃流程（詳見附件）。

第四章 項目策劃大綱

第二十三條項目施工策劃書一般由封面、說明、目錄、正文、相關(guān)圖表及附件等組成。

說明：項目前期策劃小組成員及活動情況。目錄:（建議采用自動目錄）。

正文：包括以下內(nèi)容：

（一）編制依據(jù)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、招投標(biāo)文件、施工設(shè)計圖、現(xiàn)場條件、公司施工資源狀況等。

（二）項目概況 項目外部環(huán)境、設(shè)計情況、主要工作量、項目特點、項目相關(guān)方（投資、建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理）、工程造價、項目工期、資金來源及到位情況、招投標(biāo)及設(shè)計進(jìn)展情況等。

（三）總體施工部署

1.施工組織機(jī)構(gòu)

在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置中，根據(jù)公司及項目實際情況設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

2.施工管理目標(biāo)

制定的項目工期、安全、質(zhì)量、職業(yè)健康、環(huán)保、成本、資金及文明施工等目標(biāo)，不低于合同及業(yè)主要求的標(biāo)準(zhǔn)。

3.施工區(qū)段劃分

整個項目區(qū)域管理劃分情況，專業(yè)作業(yè)隊設(shè)置情況，各作業(yè)隊的施工范圍、施工內(nèi)容、人數(shù)等。

4.生產(chǎn)組織方式

內(nèi)部管理方式[分為經(jīng)理部模式、委外管理模式、集團(tuán)公司委托管理模式、集團(tuán)公司指揮（經(jīng)理）部下參建作業(yè)隊模式等四種模式];

資源組織原則及方式（勞務(wù)分包、單項工程雙包、專業(yè)分包、主要材料供應(yīng)方式、大型設(shè)備組織方式等）;

大型臨時設(shè)施建造與管理方式（如:臨時駐地、砼拌和站、預(yù)制場、加工場等）。

5.總體施工順序 各單位工程施工的先后順序和重點工程的各分部工程的施工順序。

6.主要工程進(jìn)度安排 主要進(jìn)度指標(biāo)和各節(jié)點工期、階段工期及總工期。

（四）主要工程施工方案

擬定項目總體施工方案，對重大、復(fù)雜的技術(shù)方案要詳細(xì)說明，其他常規(guī)施工方案及方法則簡要說明。

（五）主要施工資源配備

以表格的形式編制各類設(shè)備（含辦公設(shè)備，分專業(yè)）的配備表，人員配備表，項目材料消耗總表（按擬定的工期，以季度為單位列表），物資計劃表。各類人員計劃表中，應(yīng)注明何時進(jìn)場；各類設(shè)備計劃表中應(yīng)注明是租用還是新購或是公司內(nèi)部調(diào)劑。

（六）危險源辯識及重大危險源控制要點

（七）關(guān)鍵工序及特殊過程質(zhì)量控制要點

（八）環(huán)境保護(hù)及文明施工要點

（九）職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫要點

（十）風(fēng)險分析及主要對策

工期、技術(shù)、安全質(zhì)量、合同及成本、資金、勞動用工、社會信譽(yù)等。

（十一）施工合同管理要點

通過對施工調(diào)查及合同分析，結(jié)合工程實際，確定對內(nèi)、對外合同管理及保險管理的要點；列出在項目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程項目及要求。

（十二）企業(yè)形象宣傳策劃

（十三）附件（各種圖表）

第五章 項目部實施

第二十四條項目部收到以公司文件形式下發(fā)的策劃書后，根據(jù)項目策劃書的要求，進(jìn)行編制實施性的施工組織設(shè)計文件，上報公司工程管理部進(jìn)行審核，報批后按照實施性施工組織設(shè)計進(jìn)行組織施工。

第二十五條在項目施工生產(chǎn)過程中，項目部可根據(jù)實際的施工條件進(jìn)行靈活調(diào)整，但不得隨意進(jìn)行實質(zhì)性改變，當(dāng)需作出實質(zhì)性的改變時，必須報公司工程管理部門的批準(zhǔn)。

第六章 附則

第二十六條本辦法如與公司其他相關(guān)管理辦法相抵觸，以本辦法為準(zhǔn)。第二十七條本辦法由公司工程管理部負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第二篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

自上個世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費、只收取代理銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法

律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)

出分析及資金運(yùn)作建議(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標(biāo)志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進(jìn)行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方

當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2）兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對此并不處于強(qiáng)勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對于調(diào)動受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式開發(fā)商在訂立合同時，應(yīng)訂立違約責(zé)任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責(zé)任的約定；并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發(fā)生的糾紛。

第三篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

自上個世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費、只收取代理銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定

量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標(biāo)志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進(jìn)行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。（2）兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。

第四篇：項目前期策劃(DOC)

濟(jì)南普利中心主樓22-30層 精裝工程項目前期策劃

常州第一建筑集團(tuán)有限公司 二0一四年一月二十三日

一、施工要求概述: 為提高我司形象、倡導(dǎo)環(huán)保，對裝修工程進(jìn)行精細(xì)化管理，本精裝修工程實施過程中的標(biāo)準(zhǔn)要求如下：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、集中加工、文明標(biāo)化，從而達(dá)到品質(zhì)第一。其具體措施體現(xiàn)為：加強(qiáng)土建與精裝修移交工作，復(fù)核有關(guān)數(shù)據(jù)，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對施工圖紙進(jìn)行深化設(shè)計；加工過程與安裝分離，實現(xiàn)專業(yè)分工；加工流程、人員、機(jī)具固定；安裝現(xiàn)場無大量加工過程、環(huán)境良好；加工效率提升、品質(zhì)得到保障。材料加工采用集中式加工方式：將需要加工的材料進(jìn)行排版規(guī)劃，集中加工完成后運(yùn)到現(xiàn)場再進(jìn)行安裝。現(xiàn)場管理采用精裝修單位管理方式：將勞務(wù)分包、甲供料的施工質(zhì)量、施工人員管理都納入到其統(tǒng)籌管理中，管理標(biāo)準(zhǔn)一致。質(zhì)量控制方面：成立專門的質(zhì)量小組，嚴(yán)格按照實測實量標(biāo)準(zhǔn)在施工過程中跟蹤檢測，建立集材料、施工、質(zhì)量管理于一體的質(zhì)量檔案。

二、項目實施目標(biāo)：

通過管理工作上的一系列動作，我們要求從圖紙深化設(shè)計、材料集中加工、工序移交、可視化管理、成品保護(hù)這五個方面做到精裝修精細(xì)化管理。

三、項目管理重點：

1、與土建總包單位一起對現(xiàn)場已完結(jié)構(gòu)尺寸進(jìn)行細(xì)致測量復(fù)核，由監(jiān)理組織督促總包單位整改，并進(jìn)行分階段工序移交、辦理移交書面確認(rèn)。根據(jù)現(xiàn)場實測結(jié)果確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸；

2、現(xiàn)場根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)尺寸進(jìn)行圖紙深化設(shè)計。深化設(shè)計包括墻地磚排版圖、吊筋龍骨排版圖、龍骨節(jié)點圖、門檻石節(jié)點圖等，并把排版圖與安裝系統(tǒng)走向圖、空調(diào)布置圖進(jìn)行疊加，找出平面位置的相互矛盾，杜絕現(xiàn)場隨意移位切割，與設(shè)計單位確定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的深化圖紙；

3、材料樣板的確認(rèn)、封樣、存放和臺帳的建立；

4、重點工序均辦理工序界面移交。由監(jiān)理組織各責(zé)任方到現(xiàn)場進(jìn)行交接，并辦理工序交接驗收書面確認(rèn)單。需要辦理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防滲漏部位檢查交接；

5、采取精裝修單位管理機(jī)制。所有勞務(wù)分包、甲供材單位均納入精裝修管理，包括產(chǎn)品實測下料、產(chǎn)品現(xiàn)場加工、成品保護(hù)等，并嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)包方要求的成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、現(xiàn)場施工過程中分為四個階段：材料控制階段、界面移交階段、裝修過程階段和最終階段，各個階段劃分出各個驗收分項，對每個分項進(jìn)行嚴(yán)格把控，并建立完善的驗收檔案，最終匯總到檔案資料中，并裝訂成冊；

7、現(xiàn)場安全文明管理，所有材料包括瓷磚、砂漿、石膏板、木工板等均在場外集中加工，施工現(xiàn)場進(jìn)行拼裝組合；現(xiàn)場嚴(yán)禁電線亂接亂拉；每層設(shè)滅火器；每兩層設(shè)一小便桶；每天垃圾集中堆放處理。

四、實施具體措施：

（一）開工前準(zhǔn)備： 1.臨時設(shè)施； 2.臨時用電； 3.臨時用水； 4.滅火器設(shè)置； 5.垃圾處理；(二)組織架構(gòu)：

除了工程施工所需的常規(guī)管理班組外，為了滿足精裝修精細(xì)化管理的要求，我們還計劃配備如下組織或人員： 1．實測實量； 2．圖紙深化； 3．材料集中加工； 4．材料運(yùn)輸； 5．甲供材料管理； 6．成品保護(hù)； 7．安全文明檢查。

（三）圖紙深化：

圖紙深化的主要工作內(nèi)容為：通過現(xiàn)場的實測實量，分析數(shù)據(jù)，制定出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。再根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出水電定位、墻地磚排版、吊頂排版、配套項目（櫥柜、收納系統(tǒng)、戶內(nèi)門）、細(xì)部節(jié)點等詳細(xì)的深化圖紙，以指導(dǎo)具體施工。

1、實測實量及圖紙深化人員的落實

1）根據(jù)實測實量的要求，會同土建總包、監(jiān)理等對已完結(jié)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，并記錄好數(shù)據(jù)；

2）根據(jù)實測實量數(shù)據(jù)，統(tǒng)計出其離散率，再根據(jù)貼磚、踢腳線等可調(diào)節(jié)的間隙厚度來制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出深化圖紙。

2、需深化的圖紙

1）水電調(diào)整定位圖。對比施工圖與土建現(xiàn)場實際的水電位置，比較出插座、開關(guān)、燈具等所有需增加或改動的部位，為集中開槽施工提供依據(jù)，為繪制隱蔽工程管線施工圖做好準(zhǔn)備；

2）墻地磚排版圖。這是精裝修集中加工最重要部分之一，所以在這個工序上施工單位需加派人員，細(xì)化流程，每步工序后都要復(fù)核尺寸，盡可能做到準(zhǔn)確無誤；流程：測繪原始尺寸——離散率統(tǒng)計——確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸——現(xiàn)場排版樣板——確定繪圖尺寸——出排版圖——施工樣板——交監(jiān)理及甲方確認(rèn)——張貼圖紙——大面積放樣——施工。

（四）材料管理： 1．材料分類、樣板確認(rèn)：

在施工開始之前，甲方（設(shè)計、采購、成本、項目）、監(jiān)理及總包施工單位再次對工程中所采用的材料進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清單、分類來制作材料樣板展示架，以備施工過程中進(jìn)行核對。2．材料質(zhì)量控制：

材料質(zhì)量控制包括所有材料，主要驗收檢查內(nèi)容為：型號、產(chǎn)地、批號、數(shù)量、質(zhì)量等級、破損情況等。在材料入場時，嚴(yán)格要求責(zé)任落實具體化，并要求責(zé)任方書面確認(rèn)簽字。3．材料堆放 a)分庫房存放

材料按工種分貨架存放；如泥工、木工、油漆工、水電工材料等。b)材料堆放方式

小材料如螺絲等采用貨架進(jìn)行分類排放；

大材料如龍骨、石膏板等進(jìn)行錯位交替疊加碼放；板材底部架空整齊疊放等； 現(xiàn)場在辦公區(qū)域劃出材料集中堆放區(qū)，對于水泥、膩子等需攪拌的材料盛放在料盆內(nèi)加工。

（五）現(xiàn)場施工方案： 1．現(xiàn)場施工標(biāo)準(zhǔn)化管理措施 細(xì)化施工圖設(shè)計，提高圖紙質(zhì)量

加強(qiáng)集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送專職化，配送流程流水線作業(yè) 逐步施工質(zhì)量控制，工序質(zhì)量表格化

全過程安全文明施工培訓(xùn)、教育、檢查、提高 成品保護(hù)貫穿整個施工過程，專人專職保護(hù)維護(hù) 2．分項工序驗收交接

分項工序移交，由監(jiān)理組織各責(zé)任方現(xiàn)場進(jìn)行交接，下道工序?qū)ι系拦ば虻臋z查，并辦理工序交接驗收書面簽字確認(rèn)單。每戶工序驗收交接分兩大階段，第一階段為土建移交檢查；第二階段為裝飾質(zhì)量檢查。

（六）總計劃管理： 1.施工總計劃 2.施工人員計劃

（七）成品保護(hù)及垃圾處理方案： 1.成品保護(hù)措施

a)成品保護(hù)材料膠帶印上工程名稱、公司名稱、公司標(biāo)志等；施工區(qū)域內(nèi)張貼成品保護(hù)提示等。b)具體成品保護(hù)方法： 詳見招標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容 c)成品保護(hù)保證措施：

除及時有效的做好成品保護(hù)工作外，還必須每天有專人巡查，及時做好成品保護(hù)的維護(hù)工作；制定明確的責(zé)任制和獎罰制度。2.垃圾處理方案

施工人員每天做到落手清工作，必須清理好自己的施工垃圾并在當(dāng)天施工結(jié)束后將垃圾運(yùn)至總包垃圾集中堆放點。(八)安全文明管理：

現(xiàn)場的安全文明管理主要靠教育、宣傳、獎罰這三大措施。1.加強(qiáng)安全文明教育

各專業(yè)的施工隊進(jìn)入施工現(xiàn)場后，項目部將對其施工管理人員及施工操作人員進(jìn)行全面入場教育，包括安全、質(zhì)量、文明施工等內(nèi)容，對施工現(xiàn)場的特殊部位進(jìn)行詳細(xì)交底，并記錄在案。2.加大安全文明宣傳

現(xiàn)場張貼各類安全文明告示，隨時提醒施工人員。3.加深獎罰力度

現(xiàn)場做到人人都是安全檢查員，不僅設(shè)處罰制度，還設(shè)優(yōu)秀文明班組獎及舉報獎，發(fā)動所有施工人員參與到創(chuàng)建安全文明工地的工作中去。

班組進(jìn)場前與班組長簽訂安全文明協(xié)議，對于違反規(guī)定的施工人員絕不放過，第一次罰款教育，第二次必須驅(qū)逐出場。

（九）施工技術(shù)交底與指導(dǎo)：

1.針對每個施工工序，由專項技術(shù)人員出施工方案，方案必須務(wù)實準(zhǔn)確，必要時結(jié)合圖紙與施工照片進(jìn)行闡述；

2.施工人員進(jìn)場除安全文明教育外，緊接著就是施工流程、方案、質(zhì)量交底； 3.每周進(jìn)行一次技術(shù)交底會議，將本周內(nèi)的施工質(zhì)量等進(jìn)行總結(jié)和教育，對下周的施工項目及工序要求進(jìn)行重復(fù)指導(dǎo)，加深印象；

4.技術(shù)人員對方案要不斷完善，如果施工方案與實際施工發(fā)生沖突或發(fā)現(xiàn)不合理之處，要及時改進(jìn)；并及時通知到相關(guān)部門與相關(guān)班組直至每個施工人員； 5.重要工序，在施工現(xiàn)場張貼施工工藝圖紙及現(xiàn)場放線，確保工程質(zhì)量。

（十）現(xiàn)場安全文明具體措施： 1.施工人員服裝

新進(jìn)施工人員項目部進(jìn)行登記；統(tǒng)一發(fā)放工作服兩套（輪流換洗）、安全帽一頂。分包單位必須統(tǒng)一服裝、安全帽。管理人員與工人佩戴安全帽顏色不同。2.保潔

保潔就是說施工人員在施工中要將主要施工材料、工具按指定位置、方法進(jìn)行有序排放，操作過程中盡量保持施工環(huán)境的整潔，施工結(jié)束做到落手清工作，及時清理現(xiàn)場垃圾至指定垃圾堆放點。3.精保潔

在竣工驗收前期，委派專業(yè)的精保潔公司按照發(fā)包方交付保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。4.其他文明措施

其他文明措施具體有教育施工人員文明舉止，禮貌用語；現(xiàn)場設(shè)小便區(qū)、警告提示語等。

（十一）勞務(wù)分包單位配合管理工作：

要確保整個施工現(xiàn)場的施工質(zhì)量、安全文明工作，所有勞務(wù)分包施工必須納入我司項目部管理，主要有以下內(nèi)容： 1．日常管理 1）勞務(wù)分包單位進(jìn)場前，必須先將施工人員名單、具體施工負(fù)責(zé)內(nèi)容上報我司項目部，并附身份證復(fù)印件留底，并與我司簽訂分包協(xié)議。2）勞務(wù)分包單位必須服從現(xiàn)場項目部管理。2．材料與施工管理

1）所有的供貨計劃必須滿足項目部根據(jù)現(xiàn)場工程情況制定的總進(jìn)度計劃和材料供應(yīng)計劃，供應(yīng)按照現(xiàn)場劃分的標(biāo)段分批供應(yīng)，項目部提供計劃必須符合勞務(wù)分包單位提供的加工周期時間，勞務(wù)分包單位根據(jù)計劃向我司提供相關(guān)加工制作施工圖、排版圖及節(jié)點大樣圖等詳細(xì)圖紙，經(jīng)總包審核簽字確認(rèn)上報監(jiān)理和發(fā)包方審核簽字；

2）進(jìn)場前，必須與總包、監(jiān)理共同對總包的完成面進(jìn)行檢查交接，辦理交接手續(xù)，并由總包、分包單位、監(jiān)理三方在交接單上簽字確認(rèn)；

3）所有材料加工下料，由總包負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并向根據(jù)計劃及前期確認(rèn)的圖紙向分包單位提供現(xiàn)場安裝制作指令單，內(nèi)容包含通知時間、進(jìn)場時間、具體套數(shù)、具體部位，安裝制作單必須由分包單位、總包、監(jiān)理及甲方標(biāo)段負(fù)責(zé)人簽字； 4）現(xiàn)場材料堆放必須堆放在總包指定倉庫集中堆放，二次搬運(yùn)由分包負(fù)責(zé)，按照總包統(tǒng)一調(diào)度運(yùn)輸至施工現(xiàn)場進(jìn)行安裝，運(yùn)輸車輛必須符合總包的統(tǒng)一管理要求；

5）進(jìn)場材料必須在集中加工區(qū)內(nèi)指定位置（包含開孔、開槽）進(jìn)行加工，加工完成后運(yùn)輸至工地現(xiàn)場進(jìn)行拼裝，嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場隨意切割。3．日常資料報驗：

1）所有資料（材料供應(yīng)計劃、材料驗收單、工序驗收單、付款資料、竣工驗收單等）由分包單位填寫蓋章后上報總包，總包審核后上報監(jiān)理及甲方； 2）材料進(jìn)場驗收和各道工序安裝完成后由項目部自檢合格后，填寫報驗單上報總包確認(rèn)，由總包統(tǒng)一上報監(jiān)理和甲方驗收，報驗資料分包單位、總包和監(jiān)理均須簽字蓋章。4．成品保護(hù)管理：

1）產(chǎn)品成品保護(hù)現(xiàn)場均由總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，按照綠地集團(tuán)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和總包成品保護(hù)的細(xì)則執(zhí)行，成品材料按照總包單位提供樣品進(jìn)行采購； 2）自施工進(jìn)場至竣工交付完成，委派專人在現(xiàn)場負(fù)責(zé)本單位項目的成品保護(hù)和現(xiàn)場清理工作，具體人數(shù)由項目部根據(jù)工作量確定后上報總包，再由總包審核確認(rèn)。保護(hù)和清理標(biāo)準(zhǔn)參照綠地及總包的指定標(biāo)準(zhǔn)。5．安全文明管理：

1）施工人員現(xiàn)場必須統(tǒng)一穿著工作服和佩戴安全帽，通過工作服或安全帽顏色區(qū)分出管理人員和施工人員，現(xiàn)場場地布置、車輛標(biāo)識要符合在現(xiàn)場統(tǒng)一要求。2）安全文明由總包統(tǒng)一管理，進(jìn)場前由總包對管理人員進(jìn)行安全文明培訓(xùn)交底，并與總包簽訂安全文明協(xié)議；項目部必須對其現(xiàn)場施工人員安全文明交底，并有書面記錄，每位施工人員進(jìn)行簽字確認(rèn)，每周對施工人員要集中培訓(xùn)，并做培訓(xùn)記錄。

3）施工人員違反工地或加工區(qū)安全文明規(guī)定，必須接受項目部相關(guān)的處罰規(guī)定。6．竣工驗收：

1）嚴(yán)格按照甲方及總包單位的質(zhì)量要求進(jìn)行施工和過程控制，并接受總包現(xiàn)場監(jiān)督和管理。

2）自施工起，都必須由專職小組在現(xiàn)場進(jìn)行成品保護(hù)維護(hù)、質(zhì)量檢驗維修，以及配合甲方與總包的交房工作，直至房屋交付完成。

第五篇：工程項目前期策劃

工程策劃是指把工程項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策劃性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動。包括建設(shè)前期項目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)時間項目管理策劃和項目建成后的運(yùn)營策劃等。工程項目的前期策劃工作,包括項目的構(gòu)思、情況調(diào)查、問題定義、提出目標(biāo)因素、建立目標(biāo)系統(tǒng)、目標(biāo)系統(tǒng)優(yōu)化、項目定義、項目建議書、可行性研究、項目決策等。精心的策劃是實現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

1、項目前期策劃的過程

1.1 項目前期策劃過程的系統(tǒng)性

(1)工程項目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇。

任何工程項目都起源于項目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)(如國家、地方、企業(yè)、部門)問題的期望,或為了滿足上層系統(tǒng)需要,成為實現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計劃等。這種構(gòu)思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項目或非項目手段)達(dá)到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn),以作進(jìn)一步研究。

(2)項目的目標(biāo)設(shè)計和項目定義。

這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項目的目標(biāo)因素,進(jìn)而構(gòu)成項目目標(biāo)系統(tǒng),通過對目標(biāo)的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作:

①情況的分析和問題的研究。②項目的目標(biāo)設(shè)計,③項目的定義;④項目的審查。

(3)可行性研究。

即提出實施方案,并對實施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,看能否實現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項目決策的依據(jù)。

1.2 項目前期策劃過程的科學(xué)性

(1)工程項目構(gòu)思產(chǎn)生基于對客觀環(huán)境的評估與預(yù)測,并非來源于某些部門、企業(yè)及個人的感性思維。

(2)工程項目的目標(biāo)設(shè)計必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。因為方向性錯誤將會導(dǎo)致整個項目的失敗,而且這種失敗常常是無法彌補(bǔ)的。

(3)可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上,為工程項目作決策,其中包括項目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評估提供了可靠的保證。

2、項目前期策劃的重要作用

項目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項目的構(gòu)思,確立目標(biāo),并對目標(biāo)進(jìn)行論證,為項目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項目的關(guān)鍵。它不僅對項目的整個生命期,對項目實施和管理起著決定性作用,而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。

2.1 前期策劃是項目方向問題確立的依據(jù)

項目的構(gòu)思和項目的目標(biāo)是確立項目方向問題。工程項目是由目標(biāo)決定任務(wù),由任務(wù)決定技術(shù)方案和實施方案或措施,再由方案產(chǎn)生工程活動,進(jìn)而形成一個完整的項目系統(tǒng)和項目管理系統(tǒng)。所以項目目標(biāo)規(guī)定著項目和項目管理的各個階段和各個方面,形成一條貫穿始終的主線。如果目標(biāo)設(shè)計出錯,就會產(chǎn)生:工程建成后達(dá)不到預(yù)期效果-運(yùn)營費用高:效益低,競爭力相對弱;項目目標(biāo)在工程建設(shè)過程中不斷變動造成投資超支、超工期等問題。

2.2 前期策劃對整個項目成敗的關(guān)鍵

項目的建設(shè)必須符合市場的需要,解決市場供需存在的問題。如果上馬一個項目,其結(jié)果不能實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)或不能為企業(yè)創(chuàng)造效益,就會成為企業(yè)的包袱,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失,進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。

2.3 項目前期策劃應(yīng)注意的問題

1、在整個過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查,并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。環(huán)境是確定項目目標(biāo)、進(jìn)行項目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

2、在整個過程中要有一個多重反饋的過程,要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化,甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

3、在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設(shè)置幾個決策點,對分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。

3、工程項目前期管理中設(shè)計階段出現(xiàn)的問題及對策

工程項目前期管理是指工程建設(shè)中的項目決策階段,它包括:項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計階段。設(shè)計階段又分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。設(shè)計階段是根據(jù)可行性研究報告提供的科學(xué)依據(jù),擬定修建原則,選定方案一對重大、復(fù)雜的技術(shù)問題通過科學(xué)實驗、專題研究,落實技術(shù)方案·確定工程數(shù)量,提出文字說明和適應(yīng)施工需要的圖表資料。

3.1 存在的問題

在項目前期管理的設(shè)計階段由于國家法律、制度的缺失,建設(shè)單位對設(shè)計階段的認(rèn)識不到位,設(shè)計人員知識結(jié)構(gòu)不全面,缺乏經(jīng)濟(jì)思想造成工程項目投資控制不力、造價的失控。

3.2 對策

3.2.1 加強(qiáng)相關(guān)法律制度的建設(shè)和完善

為了使我國工程項目建設(shè)進(jìn)入更健康、完善的軌道,應(yīng)該完善我國的法律、制度,在建設(shè)過程中不斷修改法律中不合理的地方,保障我國工程項目建設(shè)能在市場經(jīng)濟(jì)條件下順利發(fā)展。用法律的手段貫穿于整個工程的索賠與仲裁過程。

3.2.2 轉(zhuǎn)變管理觀念

我國工程項目管理都是屬于傳統(tǒng)管理模式而國際上工程項目管理模式都是屬于系統(tǒng)管理。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)管理工作的專業(yè)化,把任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限分得很清楚,但系統(tǒng)管理方法則更強(qiáng)調(diào)各類人員和各個部門之間的溝通、協(xié)調(diào)和綜合。前者較注重各個部門的高效率,而后者則以達(dá)到整個系統(tǒng)的高效率為主要目標(biāo)。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)指揮、命令、控制和匯報,要有文件的傳遞形式予以保證。而系統(tǒng)管理方法則用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來,使物質(zhì)流與信息流保持一致和同步,保證信息的準(zhǔn)確性和及時性。與傳統(tǒng)管理方法不同,隨著系統(tǒng)工程理論和方法的發(fā)展,項目工程中的系統(tǒng)管理方法也愈來愈多地強(qiáng)調(diào)運(yùn)用系統(tǒng)模型,力求達(dá)到量化,能精確地表達(dá)多因素的實際行為狀況和各要素之間的相互關(guān)系。

3.2.3 提高項目管理人才標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)有的項目管理人員大部分是技術(shù)出身。這些有技術(shù)背景的員工,在現(xiàn)代管理迅速發(fā)展的階段,要領(lǐng)導(dǎo)一個項目已經(jīng)不是很容易的事了。因為,項目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項目管理的方法是告訴人們在團(tuán)隊合作的過程中如何加強(qiáng)每個個體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。所以,必須提高項目管理人員的素質(zhì),進(jìn)行項目管理的培訓(xùn),改變他們重技術(shù)、輕管理的觀念,引進(jìn)最新的項目管理知識和方法,推行項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證制度,是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,也是在世界市場對外承包項目和對國內(nèi)企業(yè)管理的迫切要求。

4、結(jié)束語

我們認(rèn)為“策劃”是為完成某一任務(wù)或為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢,圍繞活動的任務(wù)或目標(biāo)這個中心,對所采取的方法、途徑,程序等進(jìn)行周密而系統(tǒng)的壘面構(gòu)思,設(shè)計選擇合理可行的行動方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行的、具有明確的目的性、按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)活動。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。總之,精心的策劃是實現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

參考書目

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