第一篇：大型項目前期策劃安排及風險規避（推薦）

大型項目前期策劃安排及風險規避

隨著中國加入WTO，北京申奧獲得成功，北京面臨前所未有的投資與發展機遇。眾多大型項目的建設成為北京城市邁入國際化、現代化的重要標志。

東方恒信律師事務所是北京市貿促會、北京市國際商會的常年法律顧問，在外商投資法律領域擁有豐富的經驗，并積極參與區域開發和大型項目建設，是北京市王府井中央商業區、西單商業區等的開發建設顧問，曾經主持過亞洲最大單體建筑項目東方廣場前期設立的法律服務和中國首次境內財產境外（美國）抵押國際融資運作的法律服務等。

東方恒信律師事務所在北京律師業倡導大型項目項目全過程全方位法律服務，倡導建設工程法律監理、項目招投標全程法律監控、項目風險規避、項目融資法律服務、房地權屬確認等全新服務理念。

東方恒信律師事務所認為，大型項目的運作是一個復雜的系統工程，涉及規劃、建設、房地、計劃、工商、稅務、金融、環境等諸多要素。同時又是風險性極大的事業，在政府限制、投融資模式、開發模式、建設進度、質量控制、工程成本、房地權屬等方面具有極大的風險和危機。在項目開發建設過程中，如果不能建立起合法、有效的項目運作法律體系，如果不能敏銳而有效地規避各種風險，大型項目勢必會出現極大的困難和風險，甚至會導致顛覆性失利。

東方恒信律師事務所認為，大型項目投資者應高度重視大型項目前期的法律分析策劃及風險規避，這是大型項目前期的必經程序。否則，眾多項目的經驗教訓顯示，這將使項目投資者的利益面臨極大風險和遭受重大損失。

東方恒信大型項目前期策劃安排及風險規避主要工作內容包括：

◆項目合作各方資信調查及風險規避

包括注冊登記、銀行資信、行業資質、履約能力、商業信譽、資產關系、企業背景等；◆項目法律現狀的調查確認及風險規避

包括項目用地、規劃、權屬等；

◆項目未來發展法律狀況的咨詢分析及風險規避

包括項目用地、規劃、建設、稅費、權屬、優惠政策等；

◆項目開發建設合作經營法律模式策劃及風險規避

包括項目合作模式、建設模式、投融資方案、分配方式、權利義務安排等；◆項目法律文件體系的確立及風險規避

包括項目意向書、各類項目合作/轉讓/購并/投資合同、承諾書、保函等；◆項目談判、協調交涉、代理審批、注冊及風險規避

包括各種國際慣例適用、地方實際情況把握、法律障礙克服、跨國法律沖突解決、加速審批等。

第二篇：商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版

商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版

商業項目前期策劃主要內容

1、市場調研分析

1.1宏觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客戶分析 1.4消費者分析

1.5競爭對手分析 1.6 SWOT分析 1.7未來商業預測分析

2、定位分析

2.1戰略性總體定位 2.2商業定位

3、規劃設計建議

3.1、市場依據 3.2、規劃設計理念 3.3、市場總體形象 3.4、規劃概念設計

3.5、環境景觀概念設計 3.6、建筑產品概念設計

4、業態組合規劃

4.1業種選擇 4.2業種組合比例 4.3業種功能設計 4.4品牌業種布局 4.5樓層主題

5、經濟分析

5.1指標預算 5.2分析評估

前期策劃第一步 市場調研分析

一、市場調研分析的主要內容

1、宏觀市場分析

1.1行業環境 1.2城市規劃 1.3政策法規 1.4宏觀環境

2、區域市場分析

2.1本市商業環境 2.2區域商業環境

2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈范圍）

3、客戶分析

1、經營范圍分析

2、投資動向分析

3、經營狀況分析

4、客戶需求分析

4、消費者分析

1、消費結構研究

2、消費水平研究

5、競爭對手分析

1、競爭對手情況

2、競爭項目情況

6、未來商業預測分析

7、SWOT分析

二、如何進行市場調研分析

1、工作任務：

通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行SWOT分析，以上述調查資料基礎，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。并把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）項目定向市場調查研究工作

（2）項目整體開發戰略的制定工作

（3）項目產品開發總體策略報告

3、工作目的：

（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；

（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無

二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；

（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質

（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。

4、工作內容：

（1）市場調研報告

通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。

（2）項目整體開發戰略的規劃制定

項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：

1、項目整體開發目標

2、項目整體開發戰略

3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略

4、項目目標商家總體分析

5、項目總體戰略定位分析

6、項目整體競爭策略考慮

7、項目核心競爭優勢的構筑

8、項目發展策略

三、市場調研分析策略

1、市場調研步驟

第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調研方案 第四步：進入現場或收集數據

第五步：整理和分析數據 第六步：準備及呈送調研報告

2、市場調研分類研究

市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；

（1）以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題；

①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象

④市場特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預測

（2）以解決問題為目的的調研步驟

①市場細分的依據 ②確定細分的依據

③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場

3、市場調研各類各類

調研種類 所需資料 研究范圍

商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力

消費者研究 對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研

投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等

4、確定市場調研的方法

市場調研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可采用以下四種方式：

（1）直接調查

直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

（2）間接調查

通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。

（3）直接征詢

這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。

（4）現場“踩點”調查

調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

四、調研分析執行

1、商業項目宏觀經濟環境分析

（1）人口因素分析（2）經濟水平、GDP狀況分析（3）政策法規

（4）市政規劃和建設（5）社會環境及文化分析（6）交通狀況

2、商業項目區域市場總體分析

通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。

包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。

（1）項目所在城市商業環境分析

包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特征等的分析。

（2）項目所在區域商業環境分析

①區域商業現狀調查分析

針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。②區域整體商業市場態勢分析

供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標準等分析③區域內行業情況分析

④區域內商戶調研分析

各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。

⑤區域內終端客戶分析

消費水平、消費習慣、消費結構研究

⑥區域競爭項目調查

競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測

（3）項目所在商圈及競爭商圈分析

商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。

信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈

第三篇：大型投資項目有效法律策劃及風險規避的工作重點

大型投資項目有效法律策劃及風險規避的工作重點

一、關注項目合作各方資信的調查，包括注冊登記、銀行資信、履約能力、商業信譽、資產關系、企業背景等；

二、嚴格項目目前法律狀況的審查，包括項目用地、規劃、權屬、前置審批等；

三、注重項目未來法律狀況的分析，包括項目用地、規劃、建設、稅費、權屬、優惠政策、專項審批等；

四、參預項目投資法律模式的策劃，包括項目合作模式、建設模式、投融資方案、分配方式、權利義務安排等；

五、保障項目法律文件體系的確立，包括項目意向書、各類項目合作/轉讓/購并/投資合同、承諾書、保函等；

六、協助項目談判審批注冊的完成，包括各種慣例適用、法律障礙克服、法律沖突解決、加速審批等。

第四篇：試用期風險規避

。《勞動合同法》第21條規定，在試用期中，除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規定的情形外，用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的，應當向勞動者說明理由。從這一規定可以看出，《勞動合同法》的精神是用人單位原則上不得解除試用期的員工的勞動合同，言外之意，用人單位與試用期員工解除勞動合同的，不能依據第40條第3項(即客觀條件發生重大變化，雙方無法就變更勞動合同達成一致意見);也不能依據第41條的規定(即經濟性裁員

試用期辭退員工風險防范

案例：,案例解析：,(一)敗訴原因分析,(二)預防措施,1、招聘時：變“事后考核”為“事前考察”,2、錄用前：將“錄用條件”具體化、書面化,3、錄用后：嚴格試用期考核，定期考核+不定期考核,4、屆滿前：杜絕延長試用期，案例：

某公司因需要上馬一個新項目，決定從社會上招收一批工作人員，從事公司新項目的開發工作。周先生經過層層面試，最終被公司聘用。經雙方協商，公司與周先生等人簽訂了為期3年的勞動合同，其中約定試用期為3個月。然而，合同履行后不到2個月，公司因經營戰略調整，決定撤銷該新項目，包括周先生在內的許多人員都被列入了裁員范圍。當身為公司人力資源部經理的劉先生將這一決定通知周先生時，周先生卻要求單位補償2個月的工資，理由是：公司先提出解除合同沒有提前30日通知，應支付一個月工資的代通知金，此外，公司在試用期沒有理由辭退他，屬于違法解除，應支付雙倍的經濟補償金作為賠償。對這一“無理要求”，劉先生當場予以拒絕，并說：“試用期雙方關系不確定，雙方可以隨便解除勞動關系，是不需要提前通知并支付經濟補償金的!”周先生在辦理完離職手續后不到兩周就將公司告到了當地勞動爭議仲裁委員會。仲裁委員會支持了周先生的請求。

案例解析：

(一)敗訴原因分析

在試用期內辭退員工，是許多公司在解聘員工中經常使用的殺手锏，在公司管理層的概念中，公司并沒有承諾員工什么，想讓你離開就可以讓你離開，如案例中那位人力資源經理的理由，“試用期雙方關系不確定，可以隨便解除勞動關系”。其實，這些認識都是錯誤的。《勞動合同法》第21條規定，在試用期中，除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規定的情形外，用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的，應當向勞動者說明理由。從這一規定可以看出，《勞動合同法》的精神是用人單位原則上不得解除試用期的員工的勞動合同，言外之意，用人單位與試用期員工解除勞動合同的，不能依據第40條第3項(即客觀條件發生重大變化，雙方無法就變更勞動合同達成一致意見);也不能依據第41條的規定(即經濟性裁員)。

用人單位要想解除試用期員工的勞動合同，必須符合《勞動合同法》第39條規定的6種和第40條規定的2種情形的8種情形之一，否則就是違法的。案例中公司敗訴的原因就在于把辭退試用期的員工想象得過于簡單。

(二)預防措施

在上述用人單位可以用來解除試用期員工合同的，比較常用的就是用人單位證明勞動者不符合錄用條件可以解除勞動合同，這也是法律賦予用人單位在試用期辭退勞動者的一項特權。但是，這也是最容易被用人單位忽視的關鍵點。用人單位要避免試用期辭退員工的敗訴風險，必須在這一關鍵點上下功夫。具體而言，要做好以下幾方面工作：

1、招聘時：變“事后考核”為“事前考察”

在實踐中，很多企業招聘員工不太注重錄用前的應聘員工評估和考察工作，習慣于把工作放在事后考核，即先把員工招進來再說，如果不合適就在試用期辭退。其實，這種做法是危險的，尤其是在《勞動合同法》背景下，用人單位解除勞動合同尤其是試用期的勞動合同是受到嚴格限制的。在這種背景下，用人單位在招聘員工時，必須轉變觀念，變“事(續致信網上一頁內容)后考核”為“事前考察”，尤其是對一些重點員工，招聘時要慎重，要做好員工的背景調查工作，把好面試關，重要崗位由部門經理、人力資源部聯合面試，確保能招到合適的人員。

2、錄用前：將“錄用條件”具體化、書面化

前面我們已經提到，試用期解除勞動合同的條件比較常用的是，員工在試用期內被證明不符合錄用條件。因此，企業要想利用這一法律規定來保護自己的權益，就必須在招聘時對錄用條件作出具體明確的規定。對錄用條件一定要明確化、具體化。切忌一刀切以及將錄用條件空泛化，抽象化，比如說符合崗位要求，就不能僅僅說符合崗位要求，而應該把崗位要求是什么，怎么衡量是否符合崗位要求固定下來。“錄用條件”應該是共性和個性的結合。所謂“共性”即所有崗位的員工都應該具備的基本條件。比如誠實守信，在應聘的時候如實告知自己的與工作相關的信息，包括自己的教育背景、身體狀況、工作經歷等等。所謂“個性”即每個企業、每個崗位或者職位都有自己的特殊要求。有的有學歷的要求，要求獲得相應證書，有的有技術的要求，比如能符合企業招聘時對崗位職責的描述等等。“錄用條件”的共性可以通過規章制度進行明確，“錄用條件”的個性可以通過勞動合同、單獨的協議等進行明確。

此外，需要指出的是，用人單位還必須事先對錄用條件進行公示。公示，簡單說來，就是要讓員工知道用人單位的錄用條件;從法律的角度來說，就是用人單位有證據證明員工知道了本單位的錄用條件。那如何進行公示呢?方法有以下幾種：(1)通過招聘公告來公示，并采取一定方式予以固定，以便為訴訟保留證據;(2)招聘員工時向其明示錄用條件，并要求員工簽字確認;(3)勞動關系建立以前，通過發送聘用函的方式向員工明示錄用條件，并要求其簽字確認;(4)在勞動合同中明確約定錄用條件或不符合錄用條件的情形等。

3、錄用后：嚴格試用期考核，定期考核+不定期考核

錄用條件明確并向勞動者公示后，接下來就要進行試用期的考核。因為用人單位要解除試用期員工的勞動合同，舉證責任在用人單位，而要證明勞動者不符合錄用條件，需要以考核結果為依據。當然，考核需要圍繞事先設定的錄用條件進行考核。考核的方式，可以采用定期考核與不定期考核相結合的方式進行。

4、屆滿前：杜絕延長試用期

經過試用考核，如果暫時還難以確定其是否符合錄用條件的，不能通過延長試用期來繼續考核，因為“不符合錄用條件”解除勞動合同，僅僅限于在試用期內可用，一旦超過試用期，用人單位就不能以此為由解除勞動合同。故試用期屆滿前，必須對試用期的員工去留做一個選擇，如果不太符合錄用條件的，需要按照“從嚴控制”原則在試用期內以不符合錄用條件解除勞動合同。當然，用人單位以此為由解除勞動合同，必須找出勞動者不符合錄用條件的地方

第五篇：風險管理規避

一位IT管理專家這樣說到，很多風險管理工作失敗，不是因為風險管理的軟件程序不運行，而是很多IT管理員不了解風險的由來，未深入了解風險的癥結，僅僅是單純的嘗試管理，那么風險管理注定失敗。以下總結了風險管理失敗的原因：

首先，風險的定義不一致。一些從業者似乎認為風險來源于風險的不確定性，有的人認為風險來自于造成損失的頻率和幅度。而這兩種觀念有本質的不同。理論上的風險代表不確定性，但是很多理論卻不能應用到信息安全中去。

其次，使用的術語不一致。很多管理員正在嘗試做風險管理，他們努力的解決風險出現的原因，并建立明確的定義來解決這些問題。但是很多威脅并不是按照常規的手段和正常的方法都能解決，因為它們不是使用正常的數據代碼就能夠解決問題。因為有的人認為這是一個“威脅”，有的人認為這是一個“風險”，而有的人認為這是一個“漏洞”。就如同，物理學上的質量、重量、速度的單位各有不同是一個道理。再次，漏洞評分系統（CVSS）不同。很多風險評估需要相關的計算公式和測量工具。如果選擇的工具和變量不同，測得的風險也有所不同。目前風險評估分幾個等級，很多時候企業風險被夸大，或者風險被忽略，就是因為風險評級時的失誤。

規避風險培養企業內部風險管理人才是關鍵

德勤一項調查報告顯示，90%的受訪者認為現階段缺少風險管理專業人才，企業對風險管理的經驗和案例積累尚需進一步加強。

“我們對風險管理很重視，但目前還是比較依賴外部的人才力量，雖然對于企業內部風險管理人才隊伍的建設有興趣也有耐心，但不得要領。”一位參與此次調查的大型企業高層管理人員表示。

目前，企業獲得風險管理人才主要有兩個渠道，一個是從外部挖人才，不少咨詢機構派到企業協助開展風險管理建設的人員也會成為企業追逐的“獵物”。另一個是在企業內部培養，外部風險管理人才具備相關知識儲備與能力，但忠誠度不如企業內部培養起來的風險管理人才高，并且對企業情況的了解需要較長一段時間。“企業內部人員一旦掌握了風險管理方面的知識性內容，憑借其對企業的了解，會做得更好。”根據多年的經驗，謝安還表示，企業中具有綜合業務功能部門的人員更適合培養成為風險管理人才，比如財務部、審計部或內控部等。

據國內知名管理會計培訓機構華領國際市場總監尹璐璐女士介紹，隨著國資委開始提出基層企業的風險管控問題，并首次要求在2013年年底前在央企建立系統、全面覆蓋集團各子企業、各層級責任主體的管控體系，企業對風險管控問題越來越重視，懂得風險管理的人才也由此變得熱火起來，國資委2009年引進的CMA正是培養風險管理人才的一大國際型財經認證。

CMA認證是財會專業人士在業務領域的一個重要資格證書，持有者可以在整個職業生涯中看到它的價值。當向全球的CFO們和財務控制專業人士問起當前財務工作中的不足之處時，他們舉出了風險管理、內部控制、業績評估管理、財務計劃及分析、以及其他更多財務領域。而這些正是CMA所專長和注重的領域。在企業做任何決策之前，CMA人才會利用已經發生的財務數據進行預測與規劃，為企業提供決策支持的準確信息，以此來減小甚至是規避遇到的風險，此外，CMA人才還可幫助企業評估在威脅發生前不采取任何預防措施或檢測措施所可能導致的損失。