第一篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定

量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。

第二篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法

律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)

出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方

當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式開發(fā)商在訂立合同時(shí)，應(yīng)訂立違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式條款。對(duì)于在合同履行過(guò)程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過(guò)程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責(zé)任的約定；并在爭(zhēng)議解決方式中約定是通過(guò)訴訟途徑解決或通過(guò)仲裁途徑解決雙方因合同爭(zhēng)議所發(fā)生的糾紛。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)參考流程

選址研究，尋求合作伙伴，簽訂合作意向、協(xié)議及合同書

↓

向規(guī)劃管理部門申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書

↓

向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 ↓

計(jì)委函至規(guī)劃局

↓

規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委

↓

計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編

制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告

↓

對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

↓

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓

畫樁位給釘樁條 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理用地批 件，測(cè)繪院釘樁，許可證 準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 成果給設(shè)計(jì)人

↓

↓

申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土

地使用證

↓ ↓

按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見 地政部門審查安置方案、安置房 表到區(qū)配套部門征求意見

↓ ↓

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證

↓ ↓

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置

↓ ↓

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)

↓ ↓

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請(qǐng)伐樹許可證

↓ 2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案

修改后送規(guī)委審圖 3.煤氣、道路、上下水改路由

↓ 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式

規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)，出市政會(huì)議紀(jì)要 供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明

↓ 運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì) ↓ ↓ 系統(tǒng)” 制作資料

↓ 到計(jì)委申請(qǐng)，列入）到稅務(wù)局取稅單 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷 計(jì)劃（建委會(huì)簽 許可證

↓ ↓ ↓ 建委、物價(jià)局下文批價(jià)

↓

運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 到建委工程處 按計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投 “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售 領(lǐng)開工審批表 資許可證登記卡，登記并取得許可證

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)

↓

四源費(fèi)繳納

↓

到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

↓

開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

↓

填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦辦登記

↓

招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)

↓

運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底

↓ 招標(biāo)辦審查標(biāo)底

↓

開標(biāo)會(huì)

↓

定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書

↓

招標(biāo)辦蓋章同意

┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位 質(zhì)量總站受 市統(tǒng)計(jì)局 市審查辦審核資金來(lái)源，市開發(fā)辦秘 同意施工 理質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù) 書處登記

┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工

┏━━━━ ┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓

1.小區(qū) 1.通知 1.按道路隊(duì) 1.到自來(lái)水工 1.到熱力 1.環(huán)保局同 1.到煤氣 內(nèi)線路委 園林局 方案進(jìn)行 業(yè)務(wù)科報(bào) 公司報(bào)裝 意鍋爐房 公司報(bào)裝 托設(shè)計(jì) 綠化辦 施工 裝委托線 2.委托線 規(guī)劃位置 2.到規(guī)劃科 2.委托施工 2.交綠 2.市政辦 路設(shè)計(jì)、施 路設(shè)計(jì) 2.委托設(shè)計(jì) 定路線方案 3.配電室土 化費(fèi) 事處養(yǎng)路 及驗(yàn)收 3.施工及 3.到勞動(dòng)局 3.設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)收 3.綠化 驗(yàn)收 2.到市政監(jiān) 驗(yàn)收 報(bào)裝 4.看現(xiàn)場(chǎng) 4.設(shè)備安裝 施工 理所下水報(bào)裝 4.環(huán)保局審 5.施工

及驗(yàn)收 3.規(guī)劃設(shè)計(jì) 查消音除 6.業(yè)務(wù)科檢 5.送電 4.竣工驗(yàn)收 塵設(shè)備 驗(yàn)，同意接氣 5.竣工驗(yàn)收 7.憑通氣單

到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 8.憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 9.通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

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憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式 房屋驗(yàn)收

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出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作與流程（參考）

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理

1、所需資料

a、地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b、與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2、辦理程序

a、備齊資料

b、到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與披報(bào)

1、編制及所需資料

a、開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 b、開發(fā)資質(zhì)證書

c、用地計(jì)劃審核意見

d、建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e、其他相關(guān)資料

2、報(bào)批程序與報(bào)批資料

a、將所需資料備齊送至投資咨詢公司、委托其編制項(xiàng)目建議書 b、準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》 c、將《項(xiàng)目建議書》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下的項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)，超過(guò)3000萬(wàn)元以下的項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào) 有關(guān)部門審批。

四、A 建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦

1、所需資料

a、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c、土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d、聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e、選址論證

f、**市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

2、申辦程序

a、準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b、將上述資料分送至有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c、將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四、B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1、所需資料

a、建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中1份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d、**市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆、申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f、其他需說(shuō)明的圖紙或文件

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批

1、所需資料

a、項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍 2份）c、總平面圖（3份）

d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e、申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f、其他所需說(shuō)明的圖紙及文件

2、申辦程序

a、備齊上述資料及1500元支票 b、送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建

1、所需資料

a、《**市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。゜、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c、項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件

d、銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e、《**市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）f、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g、《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 h、《住宅新開工審核通知書》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理

1、所需資料

a、報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b、**市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c、《**市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ、《**市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。〆、工程設(shè)計(jì)任務(wù)書

f、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g、工程項(xiàng)目選址意見批文

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理

1、所需資料

a、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文若干份

b、會(huì)議通知書

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、提前三天分送各評(píng)委

c、到市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理 a、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要 b、評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書

九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦

1、所需資料

a、**市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b、計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份 c、土地使用權(quán)屬證件 1份 d、房屋權(quán)屬證 1份

e、危房鑒定報(bào)告

f、地形圖（劃示用地范圍）2份

2、辦理程序

a、備齊上述資料

b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

十一、設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開

1、所需資料

a、設(shè)計(jì)方案文本 12份

b、項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份 c、請(qǐng)柬

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門 c、召開方案審定會(huì)

十二、設(shè)計(jì)方案送審批報(bào)

1、所需資料

a、選址意見書

b、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單

c、地形圖（劃示用地范圍）d、設(shè)計(jì)方案 2份 e、地名批文

f、項(xiàng)目建議書批文

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三、可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批

1、所需資料

a、用地計(jì)劃審核意見書 b、項(xiàng)目建議書批文

c、用地計(jì)劃許可證及批文 d、區(qū)府土文件 e、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 f、開發(fā)資質(zhì)證書

g、住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表 h、資本金出自承諾書 i、設(shè)計(jì)方案文本 j、其他相關(guān)文件

2、辦理程序

a、備齊上述資料

b、送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）c、送計(jì)委報(bào)批

十四、擴(kuò)大初步計(jì)劃

根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)

十五、擴(kuò)初會(huì)召開

1、所需資料

a、擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本若干份

b、請(qǐng)柬

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來(lái)水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門

c、召開擴(kuò)初會(huì)議

十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)

1、所需資料

a、擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要

b、根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c、關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c、送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批

十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批

1、所需資料

a、《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》（住宅局領(lǐng)?。?/p>

b、項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告批文 c、地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d、總平面圖若干份

e、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 f、其他相關(guān)資料

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、松住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1、所需資料

a、**市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表

b、《**市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヽ、《**市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）d、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦

1、所需資料

a、**市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）

b、土地出讓協(xié)議 c、其他相關(guān)文件

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c、付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書

二十、施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì) 二

十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃辦理

1、所需資料

a、住宅項(xiàng)目新開工申請(qǐng)表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）b、項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書 c、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書 e、申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況 f、住宅建設(shè)配套費(fèi)繳納情況

2、申辦程序 a、備齊上述資料 b、到區(qū)住宅局辦理 二

十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正

1、所需資料

a、項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）b、可行性研究及擴(kuò)初批復(fù)

2、申辦程序 a、備齊上述資料、b、送計(jì)委辦理

二十三 A、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理

1、所需資料

a、總平面圖10份 b、建筑圖7套

c、結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套 d、給排水圖3套

e、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單 f、土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書 g、應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h、地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份 i、分層面積圖

j、建筑工程預(yù)算書

k、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c、將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三 B、施工招標(biāo)辦理

1、所需資料

a、市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知 b、招標(biāo)項(xiàng)目登記表 c、項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d、總平面圖

e、報(bào)建表

f、住宅項(xiàng)目新開工計(jì)劃 g、住宅項(xiàng)目配套條件審核 h、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

i、法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?j、委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議 k、代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l、資金落實(shí)情況證明 m、監(jiān)理單位資質(zhì) n、監(jiān)理合同 o、建設(shè)單位資質(zhì) p、建設(shè)單位申請(qǐng)材料 q、公開招標(biāo)發(fā)布信息 r、公開招標(biāo)報(bào)名登記表 s、公開招標(biāo)入圍條件 t、投標(biāo)單位資質(zhì)審核 u、招標(biāo)文件報(bào)批表 v、招標(biāo)文件

w、工程量清單

x、招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要 y、標(biāo)底

z、開標(biāo)情況匯總表 a1、詢標(biāo)記錄 b1、評(píng)標(biāo)方法 c1、評(píng)標(biāo)資料

d1、決標(biāo)情況匯總表 e1、中標(biāo)通知書

f1、外地施工企業(yè)任務(wù)量單 g1、中標(biāo)單位投標(biāo)資料 h1、未中標(biāo)單位投標(biāo)資料 i1、施工合同

j1、設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表 k1、建設(shè)項(xiàng)目IC卡

2、辦理程序 a、申請(qǐng)授權(quán) b、發(fā)布招標(biāo)信息

c、接受施工單位報(bào)名

d、初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書 e、招標(biāo)文件答疑會(huì) f、開標(biāo)

g、準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬(wàn)分之四支票一張 h、辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡(jiǎn)單，此處從略）二

十五、施工許可證辦理

1、所需資料

a、申請(qǐng)表

b、建設(shè)規(guī)劃許可證

c、資金入帳憑證

d、三通一平的有關(guān)證明

e、施工合同副本，廉潔協(xié)議

f、監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證

g、建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料 h、項(xiàng)目施工許可證（施工單位）i、勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書 j、設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k、住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計(jì)劃

2、辦理程序

a、將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b、根據(jù)設(shè)計(jì)監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改 c、備齊所有資料 d、送市建管處辦理 二

十六、商品房計(jì)劃申請(qǐng)

1、所需資料

a、開發(fā)單位資質(zhì)證書 b、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 c、規(guī)劃許可證

d、建設(shè)用地批準(zhǔn)書 e、固定資產(chǎn)填報(bào)表 f、項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

2、辦理程序 a、備齊上述資料 b、送計(jì)委辦理 二

十七、工程開工

1、所需資料

a、施工圖紙

b、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c、建設(shè)工程施工許可證

2、辦理程序 a、發(fā)放圖紙 b、技術(shù)交底 c、工程開工 二

十八、驗(yàn)線

1、所需資料

a、申報(bào)表

b、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c、驗(yàn)線通知單

2、辦理程序 a、準(zhǔn)備資料 b、驗(yàn)線

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建及準(zhǔn)備材料

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建及準(zhǔn)備材料 立項(xiàng)批復(fù)(發(fā)改委)登記備案的報(bào)告

可行性研究報(bào)告 3 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 稅務(wù)登記證復(fù)印件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件 6 機(jī)構(gòu)組織代碼證復(fù)印件 7 法人身份證復(fù)印件 8 土地證復(fù)印件 9 登記備案申請(qǐng)表 選址意見書(管委會(huì))選址地形圖及光碟

立項(xiàng)批復(fù) 3 申請(qǐng)表(國(guó)土局)3 土地證 批準(zhǔn)文件、土地交接單；

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、劃撥決定書（劃撥的）、成交確認(rèn)書（招拍掛的）

土地出讓金、契稅發(fā)票 單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表身份證明、個(gè)人身份證明、授權(quán)委托書

土地登記申請(qǐng)書、審批表、地籍調(diào)查表、界址調(diào)查表、登記卡

用地勘測(cè)定界圖、宗地圖 7 原土地使用證（劃撥的）8 其他相關(guān)材料 地名申報(bào)(民政局)地名許可申請(qǐng)書

土地證復(fù)印件 現(xiàn)狀地形圖（實(shí)地勘察）

(規(guī)劃局)5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理申請(qǐng)報(bào)告

建設(shè)單位或個(gè)人持項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 建設(shè)單位或個(gè)人持土地使用證（個(gè)人還需身份證）環(huán)評(píng)報(bào)告（環(huán)保局,委托環(huán)評(píng)公司辦理）發(fā)展和改革委員會(huì)的“投資備案”

建設(shè)局出具的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 3 建設(shè)局出具的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 4 建設(shè)局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 5 國(guó)土資源局為建設(shè)項(xiàng)目頒發(fā)的國(guó)有土地使用證 6 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括詳細(xì)占地面積，容積率、建筑面積、綠化面積、車庫(kù)面積、道路面積等詳細(xì)數(shù)據(jù)。

項(xiàng)目給排水規(guī)劃，項(xiàng)目排水去向以及證明、配電、消防、通風(fēng)等各項(xiàng)情況。

項(xiàng)目總平面布置圖、區(qū)域地形圖及地理位置圖。項(xiàng)目日照分析圖及說(shuō)明

項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)保設(shè)施情況，包括工藝、規(guī)模、設(shè)備、位置等。

項(xiàng)目挖填方等工程量，有無(wú)棄渣，若有棄渣，如何處置，去向何處，渣場(chǎng)面積、現(xiàn)狀如何？若填方不夠，缺口部分取自何處？

其它資料視項(xiàng)目具體情況再行確定。12 項(xiàng)目區(qū)的周圍環(huán)境情況介紹。

7水保方案設(shè)計(jì)所需資料(稅務(wù)局)1 政府部門對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)批復(fù)、立項(xiàng)文件

項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)報(bào)告（電子文檔）及評(píng)審意見 3 項(xiàng)目區(qū)地形圖及項(xiàng)目區(qū)總體布置圖（電子版）4 施工工藝及施工組織設(shè)計(jì) 林業(yè)或土地部門對(duì)項(xiàng)目區(qū)占地面積、類型的核準(zhǔn)資料 6 其他現(xiàn)有有關(guān)項(xiàng)目區(qū)的資料

(規(guī)劃局)8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 呈報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表一份（原件）

提供已評(píng)審（或?qū)彶椋┩獾囊?guī)劃及建筑設(shè)計(jì)圖紙一套 3 提供已審批同意的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)圖審查文件一份 4 提供建設(shè)工程規(guī)劃定位放樣圖一份（申請(qǐng)有資質(zhì)測(cè)繪單位放樣、放線）

提供工程轉(zhuǎn)讓合同書及相關(guān)的工程權(quán)屬證明一份（原件一份）

份

提供加蓋“綠色圖章”的綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)圖一份 9 提供建設(shè)單位已辦理的《民用建筑防空地下室建設(shè)許可

提供單位或個(gè)人（法人）身份證復(fù)印件一份 提供建設(shè)單位已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件一證》或《民用建筑防空地下室易地建設(shè)許可證》

提供政府批復(fù)的相關(guān)文件資料復(fù)印件一份 提供建設(shè)單位已辦理的國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件一份 消防審核申報(bào)表(消防支隊(duì))1 建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申報(bào)表

營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 3 法定代表人身份證復(fù)印件 4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 5 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明 6 總平圖及初步設(shè)計(jì)圖 7 消防設(shè)計(jì)文件 8 專家評(píng)審申報(bào)材料

(人防辦公室)10 人民防空地下室建設(shè)審批表

規(guī)劃總平圖

建施圖 3 詳規(guī)成果通知書 4 施工計(jì)劃 人防主管部門行政批文一份 6 人防方案設(shè)計(jì)審查批復(fù)意見 7 《人防工程初步設(shè)計(jì)審查意見書》 人防工程專項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)文件（包括人防各專業(yè)施工圖

紙、計(jì)算書）一份

人防設(shè)計(jì)文件光盤《人民防空地下室建設(shè)審批表》

11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件(城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì))1 地理位置示意圖

現(xiàn)狀分析圖（應(yīng)標(biāo)明城市規(guī)劃道路紅線、綠線、高程、地塊四鄰單位和建筑物基本情況、風(fēng)玫瑰圖、比例尺以及相關(guān)數(shù)據(jù)）總平面規(guī)劃圖（應(yīng)標(biāo)注建筑間距、建筑長(zhǎng)寬、建筑退讓道路紅線（包括綠線）和相鄰用地界線距離、道路寬度、入口寬度、樓層數(shù)等尺寸、及規(guī)劃各空間地段的規(guī)格尺寸），總平面圖不少于兩個(gè)方案

綠化景觀規(guī)劃圖（應(yīng)標(biāo)明綠化配置分布和主要樹種）5 道路交通規(guī)劃圖（附道路橫斷面、道路轉(zhuǎn)彎半徑、回車場(chǎng)尺寸、機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車交通流向、停車位、地下停車庫(kù)位置與出入口）

豎向規(guī)劃圖（注明規(guī)劃的地形坡度、排水方向、擋土墻位置及高度等）

工程設(shè)施規(guī)劃圖（給水、排水、電力、電信、電視等專業(yè)規(guī)劃、注明安全監(jiān)控、防雷系統(tǒng)、垃圾收藏、分戶報(bào)刊筒、消火栓、路燈、變配電室、小區(qū)郵政網(wǎng)點(diǎn)、抽水泵房、物業(yè)、公共廁所等服務(wù)設(shè)施）

整體鳥瞰圖、主要建筑及綠化三維效果圖（應(yīng)反映實(shí)際種植樹種）

規(guī)劃說(shuō)明書 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)(規(guī)劃局)土地使用權(quán)文件（合同、批準(zhǔn)書）

規(guī)劃平面方案 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4 法人委托書 5 法人身份證復(fù)印件 施工圖審查要件(審圖機(jī)構(gòu))

設(shè)計(jì)合同 2 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書 3 全套施工圖 4 建筑設(shè)計(jì)方案 5 設(shè)計(jì)計(jì)算書 6 委托設(shè)計(jì)申請(qǐng) 14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)（規(guī)劃局）詳規(guī)成果通知書

建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 規(guī)劃平面圖 土地使用權(quán)文件（合同、批準(zhǔn)書）5 1/500現(xiàn)狀地形圖 6 建筑設(shè)計(jì)方案 7 法人委托書 8 法人身份證復(fù)印件 監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料(建設(shè)局)施工計(jì)劃

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3 全套施工圖 4 設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 5 監(jiān)理營(yíng)業(yè)執(zhí)照 6 監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證書 7 監(jiān)理法人代表資格證書 8 監(jiān)理中標(biāo)通知書 9 監(jiān)理合同 施工招投標(biāo)及合同備案所需材料(建設(shè)局)施工計(jì)劃

監(jiān)理中標(biāo)通知書

建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5 全套施工圖 6 設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 7 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 8 施工單位企業(yè)資質(zhì)證書 9 施工單位法人代表資格證書 10 施工單位中標(biāo)通知書 11 施工合同

(建設(shè)局)17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 3 設(shè)計(jì)合同 工程安全文明施工備案手續(xù)材料(建設(shè)局)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人名單

總監(jiān)理工程師及監(jiān)理人員名單 3 施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人名單 4 現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖 5 臨時(shí)安全措施 6 施工安全防護(hù)管理措施 7 購(gòu)買農(nóng)民工意外傷害險(xiǎn)

委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料(質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)1 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件 3 開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 施工資質(zhì)證復(fù)印件 5 施工中標(biāo)通知書 6 施工合同 7 監(jiān)理合同 8 施工計(jì)劃 施工設(shè)備、材料明細(xì)表

(建設(shè)局)20 建設(shè)工程施工許可證 辦理申請(qǐng)報(bào)告

項(xiàng)目立項(xiàng)批文、擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文 3 已辦理該建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù) 4 已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證書 5 已做地質(zhì)勘查報(bào)告 已辦理施工圖審查（設(shè)計(jì)圖紙）和預(yù)算 7 有滿足施工需要的施工圖設(shè)計(jì)文件審查批復(fù)文件 8 勘查、設(shè)計(jì)、施工中標(biāo)通知書（達(dá)到規(guī)定條件）9 勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同及單位資質(zhì)證書 10 已經(jīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 11 已經(jīng)辦理建設(shè)工程廉政合同 簽訂建筑材料、工程渣土運(yùn)輸管理責(zé)任書

已經(jīng)辦理景洪市人民防空審查手續(xù) 14 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 15 已簽訂《報(bào)送建設(shè)工程竣工檔案責(zé)任書》 16 有滿足法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他措施 17 農(nóng)民工工資保證金（勞動(dòng)局監(jiān)管科）18 建筑工程人身意外傷害保險(xiǎn)（建設(shè)局監(jiān)管科）

(自來(lái)水公司)21 施工用水申請(qǐng) 臨時(shí)用水申請(qǐng)表

營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 3 法人身份證復(fù)印件 4 供水合同

(電力公司)

施工用電申請(qǐng) 臨時(shí)供電申請(qǐng)表

供電方案委托設(shè)計(jì) 3 供電接入委托施工 4 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5 法人身份證復(fù)印件 6 供電合同

(城管局)23 辦理臨時(shí)占道、開口 持申請(qǐng)表請(qǐng)市建設(shè)局、交警支隊(duì)、城管局、城管支隊(duì)批示

臨時(shí)占道申請(qǐng) 3 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 地界示意圖 5 現(xiàn)勘備案表 物價(jià)審批所需材料(建設(shè)局)建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 3 施工許可證復(fù)印件 4 土地證復(fù)印件 5 施工合同 6 全套施工圖 7 規(guī)劃總平圖 8 地名批復(fù)

(建設(shè)局)25 物業(yè)管理備案 建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 3 施工許可證復(fù)印件 4 土地證復(fù)印件 5 規(guī)劃總平圖 6 物管營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7 物管資質(zhì)證復(fù)印件 8 物業(yè)管理方案 初始登記(建設(shè)局)1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 3 施工許可證復(fù)印件 4 土地證復(fù)印件 5 規(guī)劃總平圖 6 地名批準(zhǔn)書 7 測(cè)繪報(bào)告 8 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 商品房預(yù)售許可證(建設(shè)局)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 土地使用證或土地使用權(quán)出讓合同 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 建設(shè)工程施工許可證 7 工程施工合同 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的資金證明

預(yù)銷售方案（預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期、預(yù)銷售價(jià)格等內(nèi)容）

預(yù)銷售商品房分層平面圖 11 房屋銷售人員上崗證 建筑面積測(cè)繪明細(xì)表（暫測(cè)面積測(cè)繪成功報(bào)告）

房屋使用公約、與所聘物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理及業(yè)主委員會(huì)用房配置資料、物業(yè)公司的資質(zhì)證書

中介代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托代理預(yù)售書面合同

白蟻防治合同 有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具工程進(jìn)度報(bào)告（施工單位出具）

第五篇：項(xiàng)目前期策劃管理辦法

中鐵三局集團(tuán)第二工程有限公司

項(xiàng)目前期策劃管理辦法

第一章 總則

第一條為確定工程項(xiàng)目（以下稱項(xiàng)目）施工組織方式，制定切實(shí)可行的施工方案，合理組織和利用社會(huì)資源，明確項(xiàng)目管理目標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，為公司效能監(jiān)管提供參考依據(jù)，特制定本辦法。

第二條項(xiàng)目前期策劃是施工前期準(zhǔn)備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)行成本控制的主要依據(jù)。公司新上項(xiàng)目，（公路指簽訂中標(biāo)合同書后）由公司組織相關(guān)部門人員到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃，將策劃的結(jié)果形成項(xiàng)目策劃書。

第三條本辦法適用于公司所有項(xiàng)目。公司工程管理部是本辦法的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)本辦法的編制及修改。

第二章 策劃工作組織與職責(zé)

第四條項(xiàng)目前期策劃由公司分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理主持，或由總經(jīng)理委托其他副總經(jīng)理主持，公司工程管理部主辦，安質(zhì)環(huán)保部、財(cái)務(wù)部、工程經(jīng)濟(jì)部、人力資源部、黨委工作部、市場(chǎng)開發(fā)部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目前期策劃組。

第五條 公司總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃管理的第一責(zé)任人，分管生產(chǎn)或受總經(jīng)理委托主持策劃的副總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃重要責(zé)任人。責(zé)任人負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目策劃書，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，以公司文件形式下發(fā)項(xiàng)目部及公司相關(guān)部門。

第六條公司工程管理部是項(xiàng)目策劃的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目前期策劃大綱，協(xié)調(diào)策劃組各成員的工作，負(fù)責(zé)生產(chǎn)組織方式的策劃,即:熟悉設(shè)計(jì)圖紙，調(diào)查施工現(xiàn)場(chǎng)，確定項(xiàng)目重大或復(fù)雜的技術(shù)方案（需進(jìn)行設(shè)計(jì)的方案，如水中墩基礎(chǔ)施工方案、連續(xù)梁施工方案、鋼管拱、斜拉橋、掛籃設(shè)計(jì)、大跨度便橋方案等）、科研項(xiàng)目、新工藝、臨時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn);確定環(huán)保管理、工期目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)工期;分析項(xiàng)目施工工期及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策，安排專人和項(xiàng)目部總工程師一道匯總各部門策劃資料、主筆編寫項(xiàng)目策劃書。

第七條公司安質(zhì)環(huán)保部負(fù)責(zé)確定職業(yè)健康、安全、質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目危險(xiǎn)源的辯識(shí)，編制重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)、關(guān)鍵工序及特殊過(guò)程質(zhì)量控制要點(diǎn)及文明施 1

工要點(diǎn)、職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫控制要點(diǎn)，分析項(xiàng)目施工安全（工程、人身、公共、財(cái)產(chǎn)等）及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第八條公司工程經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)調(diào)查所在省勞務(wù)用工價(jià)格信息，編制項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)算，擬定項(xiàng)目成本的總體控制目標(biāo)（定性），根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)組織方式，對(duì)勞務(wù)分包（含專業(yè)分包）進(jìn)行策劃，確定勞務(wù)隊(duì)伍指導(dǎo)性單價(jià)，分析項(xiàng)目合同、成本管理（含二次經(jīng)營(yíng)）、勞務(wù)隊(duì)伍社會(huì)信譽(yù)等風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第九條公司人力資源部負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部人員的調(diào)配，勞動(dòng)力資源、價(jià)格及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)用工政策等的調(diào)查，分析勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第十條公司市場(chǎng)開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目合同交底，協(xié)助分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，移交相關(guān)資料。第十一條公司工程試驗(yàn)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目試驗(yàn)人員和設(shè)備的配置、試驗(yàn)室建設(shè)方案策劃，協(xié)助項(xiàng)目試驗(yàn)室完成業(yè)主或公路質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收。

第十二條公司黨委工作部負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)形象宣傳進(jìn)行策劃。

第十三條公司物資管理部負(fù)責(zé)調(diào)查并確定材料來(lái)源、材料價(jià)格、組織供應(yīng)方式，編制物質(zhì)采購(gòu)計(jì)劃，并提出材料管理要求。

第十四條公司機(jī)械管理部負(fù)責(zé)調(diào)查機(jī)械設(shè)備租賃市場(chǎng)發(fā)育程度、價(jià)格、租賃方式，確定租賃方式和控制價(jià)格,明確機(jī)械設(shè)備組織形式；

第十五條項(xiàng)目部的經(jīng)理、書記、副經(jīng)理、總工程師、工程部及綜合、物資、機(jī)械、財(cái)務(wù)、安全、質(zhì)量、試驗(yàn)等部門負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目前期策劃組成員，公司項(xiàng)目策劃組到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部配合公司對(duì)口部門一起完成相關(guān)策劃內(nèi)容，提出項(xiàng)目策劃建議。

第三章 工作程序

第十六條項(xiàng)目中標(biāo)后10天內(nèi)，公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，成立項(xiàng)目前期策劃領(lǐng)導(dǎo)組。公司工程管理部擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃及項(xiàng)目策劃大綱，經(jīng)分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程管理部、安質(zhì)環(huán)保部、人力資源部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心、黨委工作部等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目策劃組開展項(xiàng)目策劃工作。

第十七條項(xiàng)目策劃組在主持人的領(lǐng)導(dǎo)下工作。策劃組成員到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行施工調(diào)查。施工調(diào)查的內(nèi)容主要是核對(duì)設(shè)計(jì)文件，勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工條件及工程環(huán)境，當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政策等。

第十八條項(xiàng)目部綜合部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)政策，擬定項(xiàng)目部臨時(shí)房屋租用協(xié)議及臨時(shí)用地租用意向，分析政策、人文環(huán)境、公共安全及社會(huì)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第十九條項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)劂y行網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)合同及業(yè)主的要求，擬定項(xiàng)目開戶的銀行；編制項(xiàng)目的資金用款計(jì)劃，包括項(xiàng)目的收入資金及支出資金，以季度為單位，分析資金管理風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第二十條策劃組各位成員根據(jù)部門職責(zé)、策劃組分配的任務(wù)、施工調(diào)查資料及項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，按本辦法在10～15天內(nèi)完成項(xiàng)目策劃（電子文檔）。項(xiàng)目部總工程師和公司工程管理部的主責(zé)人匯總策劃組各位成員提供的詳細(xì)資料，按照項(xiàng)目策劃大綱要求進(jìn)行編寫，并在30天完成項(xiàng)目初步策劃書。

第二十一條項(xiàng)目初步策劃書完成后，工程管理部復(fù)核，經(jīng)主持策劃的公司副總經(jīng)理審核后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，以文件形式下發(fā)給項(xiàng)目部執(zhí)行。

第二十二條項(xiàng)目策劃流程（詳見附件）。

第四章 項(xiàng)目策劃大綱

第二十三條項(xiàng)目施工策劃書一般由封面、說(shuō)明、目錄、正文、相關(guān)圖表及附件等組成。

說(shuō)明：項(xiàng)目前期策劃小組成員及活動(dòng)情況。目錄:（建議采用自動(dòng)目錄）。

正文：包括以下內(nèi)容：

（一）編制依據(jù)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、招投標(biāo)文件、施工設(shè)計(jì)圖、現(xiàn)場(chǎng)條件、公司施工資源狀況等。

（二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目外部環(huán)境、設(shè)計(jì)情況、主要工作量、項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目相關(guān)方（投資、建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、工程造價(jià)、項(xiàng)目工期、資金來(lái)源及到位情況、招投標(biāo)及設(shè)計(jì)進(jìn)展情況等。

（三）總體施工部署

1.施工組織機(jī)構(gòu)

在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置中，根據(jù)公司及項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

2.施工管理目標(biāo)

制定的項(xiàng)目工期、安全、質(zhì)量、職業(yè)健康、環(huán)保、成本、資金及文明施工等目標(biāo)，不低于合同及業(yè)主要求的標(biāo)準(zhǔn)。

3.施工區(qū)段劃分

整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域管理劃分情況，專業(yè)作業(yè)隊(duì)設(shè)置情況，各作業(yè)隊(duì)的施工范圍、施工內(nèi)容、人數(shù)等。

4.生產(chǎn)組織方式

內(nèi)部管理方式[分為經(jīng)理部模式、委外管理模式、集團(tuán)公司委托管理模式、集團(tuán)公司指揮（經(jīng)理）部下參建作業(yè)隊(duì)模式等四種模式];

資源組織原則及方式（勞務(wù)分包、單項(xiàng)工程雙包、專業(yè)分包、主要材料供應(yīng)方式、大型設(shè)備組織方式等）;

大型臨時(shí)設(shè)施建造與管理方式（如:臨時(shí)駐地、砼拌和站、預(yù)制場(chǎng)、加工場(chǎng)等）。

5.總體施工順序 各單位工程施工的先后順序和重點(diǎn)工程的各分部工程的施工順序。

6.主要工程進(jìn)度安排 主要進(jìn)度指標(biāo)和各節(jié)點(diǎn)工期、階段工期及總工期。

（四）主要工程施工方案

擬定項(xiàng)目總體施工方案，對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)方案要詳細(xì)說(shuō)明，其他常規(guī)施工方案及方法則簡(jiǎn)要說(shuō)明。

（五）主要施工資源配備

以表格的形式編制各類設(shè)備（含辦公設(shè)備，分專業(yè)）的配備表，人員配備表，項(xiàng)目材料消耗總表（按擬定的工期，以季度為單位列表），物資計(jì)劃表。各類人員計(jì)劃表中，應(yīng)注明何時(shí)進(jìn)場(chǎng)；各類設(shè)備計(jì)劃表中應(yīng)注明是租用還是新購(gòu)或是公司內(nèi)部調(diào)劑。

（六）危險(xiǎn)源辯識(shí)及重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)

（七）關(guān)鍵工序及特殊過(guò)程質(zhì)量控制要點(diǎn)

（八）環(huán)境保護(hù)及文明施工要點(diǎn)

（九）職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫要點(diǎn)

（十）風(fēng)險(xiǎn)分析及主要對(duì)策

工期、技術(shù)、安全質(zhì)量、合同及成本、資金、勞動(dòng)用工、社會(huì)信譽(yù)等。

（十一）施工合同管理要點(diǎn)

通過(guò)對(duì)施工調(diào)查及合同分析，結(jié)合工程實(shí)際，確定對(duì)內(nèi)、對(duì)外合同管理及保險(xiǎn)管理的要點(diǎn)；列出在項(xiàng)目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程項(xiàng)目及要求。

（十二）企業(yè)形象宣傳策劃

（十三）附件（各種圖表）

第五章 項(xiàng)目部實(shí)施

第二十四條項(xiàng)目部收到以公司文件形式下發(fā)的策劃書后，根據(jù)項(xiàng)目策劃書的要求，進(jìn)行編制實(shí)施性的施工組織設(shè)計(jì)文件，上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行審核，報(bào)批后按照實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行組織施工。

第二十五條在項(xiàng)目施工生產(chǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目部可根據(jù)實(shí)際的施工條件進(jìn)行靈活調(diào)整，但不得隨意進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改變，當(dāng)需作出實(shí)質(zhì)性的改變時(shí)，必須報(bào)公司工程管理部門的批準(zhǔn)。

第六章 附則

第二十六條本辦法如與公司其他相關(guān)管理辦法相抵觸，以本辦法為準(zhǔn)。第二十七條本辦法由公司工程管理部負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。