第一篇：項目前期策劃的主要任務是什么

項目前期策劃的主要任務是什么

項目策劃是在項目參與各方之間建立一種動態的協定，這一協定的核心是在下面幾個變量之間達成一致，即：完成項目的時間、完成項目所需的工作量、完成項目所需的費用和項目的特征、功能及屬性。

這一協定明確了項目的目標、內容以及為實現目標而進行的主要活動，它包含對項目假設及項目風險的識別。策劃允許在今后的實施階段對其方案做某些變更。隨策劃過程的深入，策劃文檔成為項目實施的動態指導。

項目策劃包括確定項目實施的總體過程和詳細過程。項目策劃是用于分析項目可行性及指導行動的。

項目策劃包括項目決策階段的策劃、項目實施階段的策劃。從事項目策劃的組織形式有：開發公司、建設單位、專業咨詢單位、開發公司+專業咨詢單位、建設單位+專業咨詢單位。策劃是一個知識管理的過程，應重視對類同項目的經驗和教訓的分析；策劃是一個以創新求增值的過程，應堅持開放性的工作原則；策劃是一個動態的過程，應重視論證和調整。

項目決策階段的策劃，即開發管理，決策階段的策劃任務包括環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、風險分析。

項目實施階段的策劃，實施階段的策劃任務包括建設期的環境調查和分析、項目目標分析和再論證、項目實施的組織策劃、項目實施的管理策劃、項目實施的合同策劃、項目實施的經濟策劃、項目實施的技術策劃、項目實施的風險分析。

第二篇：項目前期策劃管理辦法

中鐵三局集團第二工程有限公司

項目前期策劃管理辦法

第一章 總則

第一條為確定工程項目（以下稱項目）施工組織方式，制定切實可行的施工方案，合理組織和利用社會資源，明確項目管理目標，識別項目潛在風險，為公司效能監管提供參考依據，特制定本辦法。

第二條項目前期策劃是施工前期準備工作的一項重要內容，是編制實施性施工組織設計和進行成本控制的主要依據。公司新上項目，（公路指簽訂中標合同書后）由公司組織相關部門人員到現場，進行項目的前期策劃，將策劃的結果形成項目策劃書。

第三條本辦法適用于公司所有項目。公司工程管理部是本辦法的主責部門，負責本辦法的編制及修改。

第二章 策劃工作組織與職責

第四條項目前期策劃由公司分管施工生產的副總經理主持，或由總經理委托其他副總經理主持，公司工程管理部主辦，安質環保部、財務部、工程經濟部、人力資源部、黨委工作部、市場開發部、機械管理部、物資管理部、工程試驗中心等部門及項目經理部的相關人員組成項目前期策劃組。

第五條 公司總經理為項目策劃管理的第一責任人，分管生產或受總經理委托主持策劃的副總經理為項目策劃重要責任人。責任人負責審核項目策劃書，經公司批準后，以公司文件形式下發項目部及公司相關部門。

第六條公司工程管理部是項目策劃的主責部門，負責擬定項目前期策劃大綱，協調策劃組各成員的工作，負責生產組織方式的策劃,即:熟悉設計圖紙，調查施工現場，確定項目重大或復雜的技術方案（需進行設計的方案，如水中墩基礎施工方案、連續梁施工方案、鋼管拱、斜拉橋、掛籃設計、大跨度便橋方案等）、科研項目、新工藝、臨時建造標準;確定環保管理、工期目標及節點工期;分析項目施工工期及技術風險、對策，安排專人和項目部總工程師一道匯總各部門策劃資料、主筆編寫項目策劃書。

第七條公司安質環保部負責確定職業健康、安全、質量目標，進行項目危險源的辯識，編制重大危險源控制要點、關鍵工序及特殊過程質量控制要點及文明施 1

工要點、職業健康及衛生防疫控制要點，分析項目施工安全（工程、人身、公共、財產等）及質量風險、對策。

第八條公司工程經濟部負責調查所在省勞務用工價格信息，編制項目內部預算，擬定項目成本的總體控制目標（定性），根據項目生產組織方式，對勞務分包（含專業分包）進行策劃，確定勞務隊伍指導性單價，分析項目合同、成本管理（含二次經營）、勞務隊伍社會信譽等風險、制定對策。

第九條公司人力資源部負責組建項目部人員的調配，勞動力資源、價格及當地勞動用工政策等的調查，分析勞動用工風險、制定對策。

第十條公司市場開發部負責項目合同交底，協助分析項目風險，移交相關資料。第十一條公司工程試驗中心負責項目試驗人員和設備的配置、試驗室建設方案策劃，協助項目試驗室完成業主或公路質監站的驗收。

第十二條公司黨委工作部負責對企業形象宣傳進行策劃。

第十三條公司物資管理部負責調查并確定材料來源、材料價格、組織供應方式，編制物質采購計劃，并提出材料管理要求。

第十四條公司機械管理部負責調查機械設備租賃市場發育程度、價格、租賃方式，確定租賃方式和控制價格,明確機械設備組織形式；

第十五條項目部的經理、書記、副經理、總工程師、工程部及綜合、物資、機械、財務、安全、質量、試驗等部門負責人是項目前期策劃組成員，公司項目策劃組到達現場后，項目部配合公司對口部門一起完成相關策劃內容，提出項目策劃建議。

第三章 工作程序

第十六條項目中標后10天內，公司根據項目實際情況，成立項目前期策劃領導組。公司工程管理部擬定項目策劃工作計劃及項目策劃大綱，經分管施工生產的副總經理批準后，工程管理部、安質環保部、人力資源部、機械管理部、物資管理部、工程試驗中心、黨委工作部等部門及項目經理部的相關人員組成項目策劃組開展項目策劃工作。

第十七條項目策劃組在主持人的領導下工作。策劃組成員到達施工現場后，首先進行施工調查。施工調查的內容主要是核對設計文件，勘察施工現場，了解施工條件及工程環境，當地人文環境、公共安全及政策等。

第十八條項目部綜合部負責調查當地人文環境、公共安全及政府關于工程建設的有關政策，擬定項目部臨時房屋租用協議及臨時用地租用意向，分析政策、人文環境、公共安全及社會信譽風險、對策。

第十九條項目部財務部負責調查當地銀行網點，根據合同及業主的要求，擬定項目開戶的銀行；編制項目的資金用款計劃，包括項目的收入資金及支出資金，以季度為單位，分析資金管理風險、制定對策。

第二十條策劃組各位成員根據部門職責、策劃組分配的任務、施工調查資料及項目策劃工作計劃，按本辦法在10～15天內完成項目策劃（電子文檔）。項目部總工程師和公司工程管理部的主責人匯總策劃組各位成員提供的詳細資料，按照項目策劃大綱要求進行編寫，并在30天完成項目初步策劃書。

第二十一條項目初步策劃書完成后，工程管理部復核，經主持策劃的公司副總經理審核后，報公司總經理批準。公司總經理批準后，以文件形式下發給項目部執行。

第二十二條項目策劃流程（詳見附件）。

第四章 項目策劃大綱

第二十三條項目施工策劃書一般由封面、說明、目錄、正文、相關圖表及附件等組成。

說明：項目前期策劃小組成員及活動情況。目錄:（建議采用自動目錄）。

正文：包括以下內容：

（一）編制依據

技術標準和規范、招投標文件、施工設計圖、現場條件、公司施工資源狀況等。

（二）項目概況 項目外部環境、設計情況、主要工作量、項目特點、項目相關方（投資、建設、設計、監理）、工程造價、項目工期、資金來源及到位情況、招投標及設計進展情況等。

（三）總體施工部署

1.施工組織機構

在組織機構設置中，根據公司及項目實際情況設置組織機構。

2.施工管理目標

制定的項目工期、安全、質量、職業健康、環保、成本、資金及文明施工等目標，不低于合同及業主要求的標準。

3.施工區段劃分

整個項目區域管理劃分情況，專業作業隊設置情況，各作業隊的施工范圍、施工內容、人數等。

4.生產組織方式

內部管理方式[分為經理部模式、委外管理模式、集團公司委托管理模式、集團公司指揮（經理）部下參建作業隊模式等四種模式];

資源組織原則及方式（勞務分包、單項工程雙包、專業分包、主要材料供應方式、大型設備組織方式等）;

大型臨時設施建造與管理方式（如:臨時駐地、砼拌和站、預制場、加工場等）。

5.總體施工順序 各單位工程施工的先后順序和重點工程的各分部工程的施工順序。

6.主要工程進度安排 主要進度指標和各節點工期、階段工期及總工期。

（四）主要工程施工方案

擬定項目總體施工方案，對重大、復雜的技術方案要詳細說明，其他常規施工方案及方法則簡要說明。

（五）主要施工資源配備

以表格的形式編制各類設備（含辦公設備，分專業）的配備表，人員配備表，項目材料消耗總表（按擬定的工期，以季度為單位列表），物資計劃表。各類人員計劃表中，應注明何時進場；各類設備計劃表中應注明是租用還是新購或是公司內部調劑。

（六）危險源辯識及重大危險源控制要點

（七）關鍵工序及特殊過程質量控制要點

（八）環境保護及文明施工要點

（九）職業健康及衛生防疫要點

（十）風險分析及主要對策

工期、技術、安全質量、合同及成本、資金、勞動用工、社會信譽等。

（十一）施工合同管理要點

通過對施工調查及合同分析，結合工程實際，確定對內、對外合同管理及保險管理的要點；列出在項目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程項目及要求。

（十二）企業形象宣傳策劃

（十三）附件（各種圖表）

第五章 項目部實施

第二十四條項目部收到以公司文件形式下發的策劃書后，根據項目策劃書的要求，進行編制實施性的施工組織設計文件，上報公司工程管理部進行審核，報批后按照實施性施工組織設計進行組織施工。

第二十五條在項目施工生產過程中，項目部可根據實際的施工條件進行靈活調整，但不得隨意進行實質性改變，當需作出實質性的改變時，必須報公司工程管理部門的批準。

第六章 附則

第二十六條本辦法如與公司其他相關管理辦法相抵觸，以本辦法為準。第二十七條本辦法由公司工程管理部負責解釋。

第二十八條本辦法自發布之日起施行。

第三篇：淺議房地產開發項目前期策劃

淺議房地產開發項目前期策劃

自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 房地產開發項目前期策劃合同。

一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。房地產項目的前期策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法

律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。（一）委托人的義務房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二）受托人的義務

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：（1）市場調研 A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區域城市市場調研 B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析 E項目投入產

出分析及資金運作建議(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。

（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方

當事人在合同中的權利義務關系不同。房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。

（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規之后。開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。

5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。

6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟方式開發商在訂立合同時，應訂立違約責任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業秘密等違約行為作出違約責任的約定；并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發生的糾紛。

第四篇：淺議房地產開發項目前期策劃

淺議房地產開發項目前期策劃

自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 房地產開發項目前期策劃合同。

一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。房地產項目的前期策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。（一）委托人的義務房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二）受托人的義務

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：（1）市場調研 A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定

量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區域城市市場調研 B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析 E項目投入產出分析及資金運作建議(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。

（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規之后。開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。

第五篇：項目前期策劃(DOC)

濟南普利中心主樓22-30層 精裝工程項目前期策劃

常州第一建筑集團有限公司 二0一四年一月二十三日

一、施工要求概述: 為提高我司形象、倡導環保，對裝修工程進行精細化管理，本精裝修工程實施過程中的標準要求如下：統一標準、集中加工、文明標化，從而達到品質第一。其具體措施體現為：加強土建與精裝修移交工作，復核有關數據，制定統一標準，對施工圖紙進行深化設計；加工過程與安裝分離，實現專業分工；加工流程、人員、機具固定；安裝現場無大量加工過程、環境良好；加工效率提升、品質得到保障。材料加工采用集中式加工方式：將需要加工的材料進行排版規劃，集中加工完成后運到現場再進行安裝。現場管理采用精裝修單位管理方式：將勞務分包、甲供料的施工質量、施工人員管理都納入到其統籌管理中，管理標準一致。質量控制方面：成立專門的質量小組，嚴格按照實測實量標準在施工過程中跟蹤檢測，建立集材料、施工、質量管理于一體的質量檔案。

二、項目實施目標：

通過管理工作上的一系列動作，我們要求從圖紙深化設計、材料集中加工、工序移交、可視化管理、成品保護這五個方面做到精裝修精細化管理。

三、項目管理重點：

1、與土建總包單位一起對現場已完結構尺寸進行細致測量復核，由監理組織督促總包單位整改，并進行分階段工序移交、辦理移交書面確認。根據現場實測結果確定標準尺寸；

2、現場根據確定的標準尺寸進行圖紙深化設計。深化設計包括墻地磚排版圖、吊筋龍骨排版圖、龍骨節點圖、門檻石節點圖等，并把排版圖與安裝系統走向圖、空調布置圖進行疊加，找出平面位置的相互矛盾，杜絕現場隨意移位切割，與設計單位確定精裝修標準的深化圖紙；

3、材料樣板的確認、封樣、存放和臺帳的建立；

4、重點工序均辦理工序界面移交。由監理組織各責任方到現場進行交接，并辦理工序交接驗收書面確認單。需要辦理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防滲漏部位檢查交接；

5、采取精裝修單位管理機制。所有勞務分包、甲供材單位均納入精裝修管理，包括產品實測下料、產品現場加工、成品保護等，并嚴格執行發包方要求的成品保護標準；

6、現場施工過程中分為四個階段：材料控制階段、界面移交階段、裝修過程階段和最終階段，各個階段劃分出各個驗收分項，對每個分項進行嚴格把控，并建立完善的驗收檔案，最終匯總到檔案資料中，并裝訂成冊；

7、現場安全文明管理，所有材料包括瓷磚、砂漿、石膏板、木工板等均在場外集中加工，施工現場進行拼裝組合；現場嚴禁電線亂接亂拉；每層設滅火器；每兩層設一小便桶；每天垃圾集中堆放處理。

四、實施具體措施：

（一）開工前準備： 1.臨時設施； 2.臨時用電； 3.臨時用水； 4.滅火器設置； 5.垃圾處理；(二)組織架構：

除了工程施工所需的常規管理班組外，為了滿足精裝修精細化管理的要求，我們還計劃配備如下組織或人員： 1．實測實量； 2．圖紙深化； 3．材料集中加工； 4．材料運輸； 5．甲供材料管理； 6．成品保護； 7．安全文明檢查。

（三）圖紙深化：

圖紙深化的主要工作內容為：通過現場的實測實量，分析數據，制定出統一標準。再根據統一標準，繪制出水電定位、墻地磚排版、吊頂排版、配套項目（櫥柜、收納系統、戶內門）、細部節點等詳細的深化圖紙，以指導具體施工。

1、實測實量及圖紙深化人員的落實

1）根據實測實量的要求，會同土建總包、監理等對已完結構進行復核，并記錄好數據；

2）根據實測實量數據，統計出其離散率，再根據貼磚、踢腳線等可調節的間隙厚度來制定統一標準，繪制出深化圖紙。

2、需深化的圖紙

1）水電調整定位圖。對比施工圖與土建現場實際的水電位置，比較出插座、開關、燈具等所有需增加或改動的部位，為集中開槽施工提供依據，為繪制隱蔽工程管線施工圖做好準備；

2）墻地磚排版圖。這是精裝修集中加工最重要部分之一，所以在這個工序上施工單位需加派人員，細化流程，每步工序后都要復核尺寸，盡可能做到準確無誤；流程：測繪原始尺寸——離散率統計——確定標準尺寸——現場排版樣板——確定繪圖尺寸——出排版圖——施工樣板——交監理及甲方確認——張貼圖紙——大面積放樣——施工。

（四）材料管理： 1．材料分類、樣板確認：

在施工開始之前，甲方（設計、采購、成本、項目）、監理及總包施工單位再次對工程中所采用的材料進行詳細確認，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清單、分類來制作材料樣板展示架，以備施工過程中進行核對。2．材料質量控制：

材料質量控制包括所有材料，主要驗收檢查內容為：型號、產地、批號、數量、質量等級、破損情況等。在材料入場時，嚴格要求責任落實具體化，并要求責任方書面確認簽字。3．材料堆放 a)分庫房存放

材料按工種分貨架存放；如泥工、木工、油漆工、水電工材料等。b)材料堆放方式

小材料如螺絲等采用貨架進行分類排放；

大材料如龍骨、石膏板等進行錯位交替疊加碼放；板材底部架空整齊疊放等； 現場在辦公區域劃出材料集中堆放區，對于水泥、膩子等需攪拌的材料盛放在料盆內加工。

（五）現場施工方案： 1．現場施工標準化管理措施 細化施工圖設計，提高圖紙質量

加強集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送專職化，配送流程流水線作業 逐步施工質量控制，工序質量表格化

全過程安全文明施工培訓、教育、檢查、提高 成品保護貫穿整個施工過程，專人專職保護維護 2．分項工序驗收交接

分項工序移交，由監理組織各責任方現場進行交接，下道工序對上道工序的檢查，并辦理工序交接驗收書面簽字確認單。每戶工序驗收交接分兩大階段，第一階段為土建移交檢查；第二階段為裝飾質量檢查。

（六）總計劃管理： 1.施工總計劃 2.施工人員計劃

（七）成品保護及垃圾處理方案： 1.成品保護措施

a)成品保護材料膠帶印上工程名稱、公司名稱、公司標志等；施工區域內張貼成品保護提示等。b)具體成品保護方法： 詳見招標文件中有關內容 c)成品保護保證措施：

除及時有效的做好成品保護工作外，還必須每天有專人巡查，及時做好成品保護的維護工作；制定明確的責任制和獎罰制度。2.垃圾處理方案

施工人員每天做到落手清工作，必須清理好自己的施工垃圾并在當天施工結束后將垃圾運至總包垃圾集中堆放點。(八)安全文明管理：

現場的安全文明管理主要靠教育、宣傳、獎罰這三大措施。1.加強安全文明教育

各專業的施工隊進入施工現場后，項目部將對其施工管理人員及施工操作人員進行全面入場教育，包括安全、質量、文明施工等內容，對施工現場的特殊部位進行詳細交底，并記錄在案。2.加大安全文明宣傳

現場張貼各類安全文明告示，隨時提醒施工人員。3.加深獎罰力度

現場做到人人都是安全檢查員，不僅設處罰制度，還設優秀文明班組獎及舉報獎，發動所有施工人員參與到創建安全文明工地的工作中去。

班組進場前與班組長簽訂安全文明協議，對于違反規定的施工人員絕不放過，第一次罰款教育，第二次必須驅逐出場。

（九）施工技術交底與指導：

1.針對每個施工工序，由專項技術人員出施工方案，方案必須務實準確，必要時結合圖紙與施工照片進行闡述；

2.施工人員進場除安全文明教育外，緊接著就是施工流程、方案、質量交底； 3.每周進行一次技術交底會議，將本周內的施工質量等進行總結和教育，對下周的施工項目及工序要求進行重復指導，加深印象；

4.技術人員對方案要不斷完善，如果施工方案與實際施工發生沖突或發現不合理之處，要及時改進；并及時通知到相關部門與相關班組直至每個施工人員； 5.重要工序，在施工現場張貼施工工藝圖紙及現場放線，確保工程質量。

（十）現場安全文明具體措施： 1.施工人員服裝

新進施工人員項目部進行登記；統一發放工作服兩套（輪流換洗）、安全帽一頂。分包單位必須統一服裝、安全帽。管理人員與工人佩戴安全帽顏色不同。2.保潔

保潔就是說施工人員在施工中要將主要施工材料、工具按指定位置、方法進行有序排放，操作過程中盡量保持施工環境的整潔，施工結束做到落手清工作，及時清理現場垃圾至指定垃圾堆放點。3.精保潔

在竣工驗收前期，委派專業的精保潔公司按照發包方交付保潔標準進行保潔。4.其他文明措施

其他文明措施具體有教育施工人員文明舉止，禮貌用語；現場設小便區、警告提示語等。

（十一）勞務分包單位配合管理工作：

要確保整個施工現場的施工質量、安全文明工作，所有勞務分包施工必須納入我司項目部管理，主要有以下內容： 1．日常管理 1）勞務分包單位進場前，必須先將施工人員名單、具體施工負責內容上報我司項目部，并附身份證復印件留底，并與我司簽訂分包協議。2）勞務分包單位必須服從現場項目部管理。2．材料與施工管理

1）所有的供貨計劃必須滿足項目部根據現場工程情況制定的總進度計劃和材料供應計劃，供應按照現場劃分的標段分批供應，項目部提供計劃必須符合勞務分包單位提供的加工周期時間，勞務分包單位根據計劃向我司提供相關加工制作施工圖、排版圖及節點大樣圖等詳細圖紙，經總包審核簽字確認上報監理和發包方審核簽字；

2）進場前，必須與總包、監理共同對總包的完成面進行檢查交接，辦理交接手續，并由總包、分包單位、監理三方在交接單上簽字確認；

3）所有材料加工下料，由總包負責統一協調，并向根據計劃及前期確認的圖紙向分包單位提供現場安裝制作指令單，內容包含通知時間、進場時間、具體套數、具體部位，安裝制作單必須由分包單位、總包、監理及甲方標段負責人簽字； 4）現場材料堆放必須堆放在總包指定倉庫集中堆放，二次搬運由分包負責，按照總包統一調度運輸至施工現場進行安裝，運輸車輛必須符合總包的統一管理要求；

5）進場材料必須在集中加工區內指定位置（包含開孔、開槽）進行加工，加工完成后運輸至工地現場進行拼裝，嚴禁在施工現場隨意切割。3．日常資料報驗：

1）所有資料（材料供應計劃、材料驗收單、工序驗收單、付款資料、竣工驗收單等）由分包單位填寫蓋章后上報總包，總包審核后上報監理及甲方； 2）材料進場驗收和各道工序安裝完成后由項目部自檢合格后，填寫報驗單上報總包確認，由總包統一上報監理和甲方驗收，報驗資料分包單位、總包和監理均須簽字蓋章。4．成品保護管理：

1）產品成品保護現場均由總包單位統一協調管理，按照綠地集團成品保護標準和總包成品保護的細則執行，成品材料按照總包單位提供樣品進行采購； 2）自施工進場至竣工交付完成，委派專人在現場負責本單位項目的成品保護和現場清理工作，具體人數由項目部根據工作量確定后上報總包，再由總包審核確認。保護和清理標準參照綠地及總包的指定標準。5．安全文明管理：

1）施工人員現場必須統一穿著工作服和佩戴安全帽，通過工作服或安全帽顏色區分出管理人員和施工人員，現場場地布置、車輛標識要符合在現場統一要求。2）安全文明由總包統一管理，進場前由總包對管理人員進行安全文明培訓交底，并與總包簽訂安全文明協議；項目部必須對其現場施工人員安全文明交底，并有書面記錄，每位施工人員進行簽字確認，每周對施工人員要集中培訓，并做培訓記錄。

3）施工人員違反工地或加工區安全文明規定，必須接受項目部相關的處罰規定。6．竣工驗收：

1）嚴格按照甲方及總包單位的質量要求進行施工和過程控制，并接受總包現場監督和管理。

2）自施工起，都必須由專職小組在現場進行成品保護維護、質量檢驗維修，以及配合甲方與總包的交房工作，直至房屋交付完成。