第一篇：房地產開發前期策劃

分析房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。

策劃方案應包含的基本項目包括：

（1）市場調研 A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區域城市市場調研 B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析 E項目投入產出分析及資金運作建議

(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

第二篇：房地產開發前期發展策劃報告

***項目前期發展策劃報告（范本）目錄（最好帶照片）

第一部分：項目區域分析

1、項目區位

2、項目現狀

3、項目周邊企事業單位分布

4、項目周邊教育配套分布

5、項目周邊商業配套分布

6、項目周邊餐飲娛樂設施分布

7、項目周邊醫療配套設施分布

8、項目周邊賓館酒店分布

9、區域環境小結

第二部分：項目規劃分析

1、區域規劃-城市規劃

2、項目交通環境分析（交通動線分析、公交線路分析、地鐵線路分析）

3、區域商業網點發展規劃（大型超市、購物中心、倉儲商場、大型百貨店、專業店、大型批發市場、城大型零售網點規劃布局····）

4、區域規劃小結

第三部分：區域市場分析

1、區域市場分析（經濟指標、地圖、競爭樓盤照片、競爭樓盤簡介）

2、區域內樓盤銷售狀況分析

3、區域市場中小戶型樓盤現狀分析

4、區域市場中小戶型樓盤分布特點

5、區域市場中小戶型平面布局特點

6、區域市場戶型設計特點

7、區域市場戶型設計特點總結（1、面積小、功能全、空間設計自由靈活；

2、中小戶型、大市場）

8、影響中小戶型物業的關鍵因素（地段、交通、各項生活配套設施、工作性質）第四部分：需求市場分析

1、需求市場分析（住宅市場：

1、周邊居民訪問：拆遷還建客戶；

2、周邊企事業單位住房情況；

3、城市各大專業市場及綜合市場的生意人；4投資客戶）

2、周邊居民訪談

3、需求市場分析（周邊企事業單位總體住房情況、城市各大專業市場及綜合市場的生意人）

4、需求市場分析（商業市場：

1、片區商業規劃；

2、主打市場目前規劃；

3、酒店分布及規劃）

5、區域商業網點發展規劃

6、本地區主打產業/市場現狀分析

7、本地區主打產業/市場目前規劃

8、項目周邊賓館酒店分布（商務酒店前景看好，片區做生意流動人口多，商務酒店需求量大······）第五部分：項目定位分析

1、項目SWOT分析：

優勢：發揮優勢、搶占機會

威脅：發揮優勢、轉化威脅

機會：利用機會，克服劣勢

劣勢：減小劣勢、避免威脅

2、產品定位：

a、住宅市場：**戶型為主、中高檔、精裝修電梯公寓幾室幾廳幾衛：***平方米 **%

幾室幾廳幾衛：***平方米 **%

幾室幾廳幾衛：***平方米 **%

b、商業定位：大地盤商業裙樓*層

第六部分：物業發展建議

第三篇：房地產開發前期流程-前期流程

房地產開發前期流程-前期流程 第一篇 開發前期的工作

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書 c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》

c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批 四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案 十一﹑設計方案審定會召開 1.所需資料

a.設計方案文本 12份

b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份

c.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c.召開方案審定會 十二﹑設計方案送審報批 1.所需資料 a.選址意見書 b.規劃設計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案 2份 e.地名批文 f.項目建議書批文

辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理 十三﹑可行性研究報告編制與報批 1.所需資料

a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文 c.用地計劃許可證及批文 d.區府土文件 e.營業執照

f.開發資質證書

g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設計方案文本 j.其他相關文件 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批 十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計 十五﹑擴初會召開 1.所需資料

a.擴初設計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c.召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a擴初會議紀要

b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批 1.所需資料

a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份

e.建設用地規劃許可證及批文 f.其他相關資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料

a.上海市建設工程勘察招投項目登記表

b.《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）c.《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）d.設計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦 1.所需資料

a.上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）

第四篇：房地產開發前期流程

《房地產開發前期手續報建流程》

《房地產開發前期手續報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產開發報建工作的知識、經驗和感悟的總結，它的完成為我們提供了可以參考、學習、實際應用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據作者多年的從業經驗，依據國家和地方現行的政策、法規和相關規定，將報建流程中，所涉及到的政府相關職能部門、報建的先后次序，進行了系統的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產開發報建工作，提供了程序上的工作指導。

作者勇于創新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產開發報建領域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產開發前期手續報建流程》一書能夠成為有志從事房地產開發報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產開發有限公司 總經理： 二00八年八月

房地產開發前期手續報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權1 1.2建設用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規劃審批事項-----------------10 2.1建設用地規劃許可證-----------10 2.2建設工程規劃許可證-----------12 2.3建設工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設工程規劃管理移交單-------17 2.5建設工程竣工規劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節能設計審批-----------------26 3.5質監管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監管理審批-----------------30 3.8監理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設計審批----------------33 3.10執法監察審批----------------35 3.11城市基礎設施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產開發資質證書----------42 3.16商品房預、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設工程產權產籍管理意見書---47 4.2商品房預測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預）售許可證-------51 4.4商品房銷（預）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設工程位置防火審批意見書----67 7.2建設工程消防設計審核意見書----68 第八章 環保審批事項-----------------71 8.1環評批復----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設工程綠化規劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權委托書-----------------77 附件3《建 設 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權變更登記申請》79 附件5《建設用地規劃許可證申請表》80 附件6《建設工程規劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設工程規劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數、面積比例統計表》---------------------------84 附件10《建設工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設工程竣工規劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設項目備案表》-----90

附件14《勞務分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質量監督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預測繪面積與規劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預）售許可證有效期續延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設工程防雷設計備案申請表》----------------------------107 03 現場踏勘

與營銷策劃部聯合勘查意向地塊，勘察內容：

1、項目周邊生活配套情況

2、人文環境

3、交通情況

4、周邊樓盤銷售情況（包括產品定位、定價、成交量等）

5、項目目標人群

6、市政設施配套情況

7、地上物拆遷情況、場地平整程度

如對土地現狀有異議，可到市國土資源局土地利用處提出。04 編制可研

編制可研，內容應包括：

1、工程位置

2、市政、生活設施配套現狀

3、區域市場調查

4、可建設住宅、商業用房及應建人防工程的規模 可研經審定后，進行下一步

5、產品定位、匹配的工程設計

6、工程建設周期

7、地塊開發成本分析

8、項目利潤預期

9、房屋銷售預測

10、確定可接受的最高競拍價。05 競買資料準備 需提交要件：

1、經公證的企業工商營業執照

2、經公證的房地產開發資質證書

3、競買申請書（詳見附件1）

4、經公證的法定代表人身份證明

5、經公證的代理人身份證明及授權委托書（詳見附件2）

6、競買保證金收據

7、銀行資信證明

1、競買履約保證金應匯入市國土資源局指定賬戶。競買成功，履約保證金可抵作土地出讓金，競買失敗，履約保證金可在拍賣結束5日內獲退回。

2、銀行資信證明應滿足拍賣須知的規定金額。

3、如非拍賣所在地區法人，公證應由法人所在地公證處出具。

持完備資料到市國土資源局報建窗口申報，資料齊全，正式受理，給予開具投標[競買]資格確認書；如具有以下情形之一的，作為無效申請退回，市國土資源局不作解釋。應通過了解其他競買申請

1、申請文件在申請截至時間后 人的情況，初步制定競買策

2、申請文件不齊備或不符合規定的

3、申請文件字跡不清，無法辨認的

4、申請人不具備資格的

5、未繳納履約保證金的 拍賣程序如下：

1、宣布拍賣開始

2、宣布拍賣規則

3、公布拍賣起拍價、每次加價幅度

4、叫 價

5、競買成功

6、與市國土資源局簽訂《國有土地使用權成交確認書》

1、競買成功后，即時簽訂《國有土地使用權成交確認書》，成交確認書中約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點，通常在十日內簽訂。

2、成交價即為該幅土地的出讓總價款，包含出讓金、征地補償費用。06 資料申報 07 競 拍 08 合同簽訂

簽訂《國有土地使用權出讓合同》

合同注明出讓事項（地塊編號、用地面積、出讓總價款、交付時間等），約定雙方權利、義務（包括土地交接標準）。如在規定期限內不能支付成交價款，市國土資源局將取消競得資格，沒收保證金，開具違約金（相當于成交價款總額的20%）繳納通知單。按交接標準，核驗地上物拆遷情況、土地平整程度、地塊范圍內原有市政設施、樹木、人防工程有無損毀。09 繳 款

在合同簽訂15日內，足額繳納成交價款 10 土地交接

在土地成交價款繳納后，雙方進行土地交接。

《房地產開發前期手續報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產開發報建工作的知識、經驗和感悟的總結，它的完成為我們提供了可以參考、學習、實際應用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據作者多年的從業經驗，依據國家和地方現行的政策、法規和相關規定，將報建流程中，所涉及到的政府相關職能部門、報建的先后次序，進行了系統的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產開發報建工作，提供了程序上的工作指導。

作者勇于創新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產開發報建領域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產開發前期手續報建流程》一書能夠成為有志從事房地產開發報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產開發有限公司 總經理： 二00八年八月

房地產開發前期手續報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權1 1.2建設用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規劃審批事項-----------------10 2.1建設用地規劃許可證-----------10 2.2建設工程規劃許可證-----------12 2.3建設工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設工程規劃管理移交單-------17 2.5建設工程竣工規劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節能設計審批-----------------26 3.5質監管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監管理審批-----------------30 3.8監理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設計審批----------------33 3.10執法監察審批----------------35 3.11城市基礎設施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產開發資質證書----------42 3.16商品房預、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設工程產權產籍管理意見書---47 4.2商品房預測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預）售許可證-------51 4.4商品房銷（預）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設工程位置防火審批意見書----67 7.2建設工程消防設計審核意見書----68 第八章 環保審批事項-----------------71 8.1環評批復----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設工程綠化規劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權委托書-----------------77 附件3《建 設 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權變更登記申請》79 附件5《建設用地規劃許可證申請表》80 附件6《建設工程規劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設工程規劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數、面積比例統計表》---------------------------84 附件10《建設工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設工程竣工規劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設項目備案表》-----90

附件14《勞務分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質量監督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預測繪面積與規劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預）售許可證有效期續延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設工程防雷設計備案申請表》----------------------------107

第五篇：商業房地產開發前期調查策劃要點分析

商業房地產開發前期調查策劃要點分析

房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

從我們做客戶的顧問的過程中，我們總結出了包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究等以下幾方面內容，希望和大家一起探討。

一、經濟環境的分析和生活結構研究

開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等

◆ GDP發展狀況及產業結構情況

◆ 全社會消費品零售總額

◆ 全市商業增加值

◆ 城鄉居民的人均可支配收入

◆ 城鄉居民儲蓄存款余額

通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查

所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆ 公共設施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 城市性質與功能特點

◆ 各項城市的機能

◆ 城市規劃

通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。

以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業發展規劃和政策研究

每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”，既加快了零售業的整體發展，也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象，對國內零售商業的發展提出了新的挑戰，一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。

為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性，擴大規劃工作覆蓋面，國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》（國經貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》（國經貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發了《關于加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業網點規劃，要求未制定城市商業網點規劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業網點規劃并報貿易局備案。凡未制定商業網點規劃（包括含有網點規劃內容的商業發展規劃）的城市，不得上報外商投資商業企業項目。通知要求在2004年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經完成了該項工作，在對大型商業房地產開發 過程中，開發商及時了解商業網點的布局規劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。例如，北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點，而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定：特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈；新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心；地區級商業中心1公里以外的居民區，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。