第一篇：物業管理計劃書

天津泰達水務有限公司生態城泵站物業管理計劃書

一、管理內容：

清潔、保安、會議、花卉綠化、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準

1）院區外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物

2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統一光亮；天花板無污染。

4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。

5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內走廊、辦公室、會議室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。

8）衛生間：

清潔標準：

衛生間的門清潔、無手印、黑點、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無水漬；

臺面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無污跡、無塵土；恭桶及后側墻面、小便池上下內外保持干凈、無黃垢、無毛發、無雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無水漬、無污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無雜物、無污漬、無水漬；

垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬；

衛生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸；

衛生紙、洗手液及時添補更換。

9）地毯的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無污漬，無雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業清潔劑及護理劑保養，保持光亮。

12）辦公家具的養護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業的保養，使其光亮如新。

13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

14）木地板的定期養護

清潔標準：地面清潔干凈，無污漬、無雜物，邊角無雜物、頭發。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責及標準

1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協助消防撲救等具體工作。

標準：對區內火災易發區和儲存易燃易爆品的單位做好統計工作，并制定切

實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）

4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執勤期間應當嚴格按照規定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、投影設備、花卉擺放及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養護，院內綠化養護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養護、做好越冬保護。

7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好

現場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)前臺接待服務管理

標準：配合重要禮儀、參觀、接待活動，安排專人清潔大廳區域；及時對來賓進行登記，做好引導、咨詢服務；代做考勤、打印、復印服務。

9)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監督。

四、維修費用的劃分

1、由業主承擔的費用。

1）環境保護監測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規定修理項目的費用。

3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

第二篇：物業管理計劃書

岷縣天天家園物業管理計劃書

緊密圍圍繞尊煜物業的發展方向,貫徹執行為社會服務、為業戶服務、為用戶服務、為企業服務的企業宗旨,通過服務實現社會效益、經濟效益、環境效益和品牌效益的統一,為實現這一目標,特制定如下計劃:

1、建設團隊、溶入團隊、立足本職、樹立服務意識。

2、鍛煉隊伍、打好基礎、規范服務、構建和諧、贏得業戶滿意。

3、強化管理、提高技能、培養選拔一批技術骨干,成為企業支柱,樹立尊煜物業形象。

(1)從集團優越的環境逐步過渡到獨立經營,自負盈虧的物業企業。從集團帶動的金飯碗轉換到泥飯碗,從思想上轉變需要一個過程。但必須適應環境,忘記自我,從零開始,學好專業技能把握未來,把主動權留給自己。所以必須轉變觀念,擺正位置,真正溶入到物業服務企業中來。

(2)堅持良好的工作作風,做好每一個細節，逐步完善服務體系,理順關系,明確責任,健全制度使管理工作逐步走向規范化。

(3)保持集團各部門及外聯單位的溝通。協調關系進行深層次開發、拓展領域，爭取有新的突破。

（4）定期走訪業戶,并進行滿意度調查（每季度至少一次全面性調查）。不斷變換工作方式讓業戶滿意,樹立尊煜物業形象。

(5)逐步完善各項規章制度、標準作業規程、工作職責與崗位標準，通過實踐,修改再實踐,再修改,最終達到有章可循。

(6)保持員工隊伍的純潔品質,不斷提高員工的綜合素質。

一、管理內容：

清潔、保安、會議、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準 1）院區外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物 2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統一光亮；天花板無污染。4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。7）辦公樓內走廊、辦公室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。8）衛生間： 清潔標準：

衛生間的門清潔、無手印、黑點、污漬； 垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬； 衛生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸； 衛生紙、洗手液及時添補更換。9）地墊的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無污漬，無雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業清潔劑及護理劑保養，保持光亮。12）辦公家具的養護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業的保養，使其光亮如新。13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

2、保安管理職責及標準 1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協助消防撲救等具體工作。

標準：對區內火災易發區和儲存易燃易爆品做好統計工作，并制定切實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執勤期間應當嚴格按照規定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養護，院內綠化養護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養護、做好越冬保護。7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好現場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監督。

四、維修費用的劃分

1、由業主承擔的費用。

1）環境保護監測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規定修理項目的費用。3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨立鋪面組成。可用于商業出租，小區水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因為二樓沒有設計樓梯，若要出租經營，必須在一樓制作樓梯，方可進入二樓。

六、電梯管理

本小區有電梯兩部，日常管理有專業的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內安裝屏幕廣告，增加物業收入。

七、關于城建局家屬樓的管理

1、關于城建局家屬樓納入我物業公司管理，正在聯系城建局家屬樓有關人員詳談中。

2、對日后城建局家屬樓納入我物業公司管理，制定相關規章制度。

第三篇：物業管理計劃書

關于物業管理計劃書

客服服務部：

一、規范行為，提高自身形象。

1.員工統一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務、主動問候的方式接待業主、來訪者。

3.對業主、來訪者提出的要求進行分析，以便提供更好、更優質的服務。4.業主的報修、投訴等工作做到及時有效的處理和回訪，并認真做好記錄。工作職責：在客戶部主管的指導下組織協調客戶服務部內、外部資源，提高項目客服能力和品質，降低業戶投訴，提升業戶滿意度。

5監督指導小區保潔工作，制定標準操作監督流程，落實分區負責制度，定人、定崗、定工作內容，每周定期檢查制度，有效地調動其積極性，促進內部和-諧競爭，提升小區環境質量

二、規范服務

1.認真書寫各項工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開一次周例會，在員工匯報工作的基礎上，小結、點評、總結前一階段完成的工作任務，同時布置新的工作任務，宣傳中心例會規定，提出明確要求，及時上報主管，請示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時，初步實施了電子化管理，各種公告、通知、報告、物業費、業主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時調閱 工作內容：

（1）組織開展業戶接待工作受理業戶投訴報修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認歸檔/2：重大投訴/上報公司負責人/與公司負責人召開辦公會議/公司負責人組織處理/回訪后確認歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點、內容、時間、姓名、聯系電話、/受理并填寫維修單/報維修部門/跟進維修情況和進度/受理維修結果/對業戶進行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實施業戶裝修、入住手續辦理。入住手續辦理流程：

準備業務辦理所需資料，房屋驗收表1份/物品領用登記表1份/業戶檔案袋1個/（前期物業協議書、臨時管理規約、消防安全責任書、）一式兩份、：小區專用智能卡3張：資料袋一個（居家安防說明書、業戶手冊、鑰匙說明書、裝修手冊等相關資料）業戶身份識別：

查驗開發公司出具的《交房通知書》、業戶身份證原件、購房合同原件：如非業戶本人，者需提供戶口本原件或業戶委托書，以及受托人身份證明。費用收取：

向業戶收取一年物業服務費用，（包括物業費、建渣費、裝修期間維護費和管理費）以及預存電費。協議完善：

填寫《長居情況登記表》

簽訂《物業前期服務協議》、《臨時管理規約》商鋪業戶簽訂《商鋪管理協議》已購買車位的業戶簽訂《自有車位場地服務協議》。房屋驗收：

指定專人陪同驗房，抄錄水，電，氣表底數，請業戶在《房屋驗收表》上簽驗收意見。物資移交：

順利向業戶發放鑰匙、智能卡、《業戶手冊》《裝修手冊》《弱電系統使用說明書》以及小禮品。資料錄入：

將業戶信息錄入項目管理臺賬。將業戶的紙質檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實施業戶鑰匙管理與空置房管理。業戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應由物業公司專人專管業戶因未收房或返修等原因臨時委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業戶托管鑰匙時，應委婉告知提醒其風險發生的可能。

2受理業戶臨時委托鑰匙時，應要求客戶在《業戶委托代管物品登記表》上進行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標識，并確保標識清晰、準確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實相符。鑰匙借用：

相關人員領、借用業戶臨時委托鑰匙時必須經部門主管人員同意，并嚴格填寫《鑰匙領用登記表》。借用鑰匙需當天歸還，如需過夜借用業戶的鑰匙，必須經部門管理人員同意。鑰匙退還：

業戶領回委托管理鑰匙時。應要求業戶在《業戶委托管理物品登記表》上簽字確認，及時銷賬。

如業戶鑰匙發生丟失或損壞，鑰匙管理人員應 及時報告部門負責人，并向業戶及時通報相關情況，妥善對業戶進行安撫、溝通解釋，積極協商解決辦法。

（4）組織實施業戶資料管理，確保業戶一戶一檔的有效性和準確性。前期物業接手時與開發商處接手業戶資料并與接房時進行資料的完善更新業戶資料實行一戶一檔確保業戶資料的有效性和準確性。如出現資料變更應及時更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開展社區文化活動 具體問題由公司會議決定。

（6）組織實施業戶訪談和回訪，及時掌握業戶意見，持續改進服務品質。工作內容：：

1對需要回復、回訪的事宜進行匯總。

2對反映事項投訴2日內進行回復，3-7日內對處理結果進行回訪。3每日需對已完成整改的事項進行回訪。4按當月回訪總量的10%進行抽查回訪，服務質量回訪滿意率不低于95%.5對回訪情況進行統計分析，掌握業戶的需求，對不合格。未關閉項進行跟蹤回訪、回復。

（7）與小區業主大會、業委會建立和保持良好的聯絡渠道和溝通協作關系。（8）與轄區房管局、街道辦事處等政府機構建立保持良好的溝通關系。業務管理職責：

1負責實施項目物業費、水電費以及特約服務費的收取，并確保完成費用收繳率的考核指標;并向多次收取費用無果的業主發出通知。2負責項目停車場停車服務關系管理以及服務費的收繳率控制。團隊管理職責：

1與公司、項目橫向單位保持溝通、合作關系。2開展團隊文化活動，落實團隊建設。

3有序的開展業務溝通會議，保持業務信息有效傳遞。

4落實客戶服務團隊的教育訓練，不斷提高客戶服務質量提升業戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應按公司規定統一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務單位的規章制度，聽取業戶意見，不斷改進工作。按照保潔服務規范、標準作業規程實現標準化操作。4敬業愛崗，愛物物業設施和相關財物。

5為顧客、為業戶著想，禮貌、周全、主動、熱情地配合相關方做好服務工作。保潔主管職責：

1負責環境衛生工作的月度、季度、計劃組織實施。

2每天巡查所轄區域的清潔衛生和綠化質量，發現問題及時組織員工解決，以身作則做好現場督導及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問題積極處理即時反映。

4對各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進行管理，編制使用計劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導員工，正確使用保養好清潔用品和清潔設備，做好相關工作的培訓、提高部門工作水準。

6協調好相關職能部門之間的關系。環境工作管理： 公共環境衛生管理：

1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物的現象。

2雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通、地面無積水、無煙頭、無蜘蛛網、無異味、無積塵無雜物堆放。

3門的表面無塵、無油漬、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無積塵。

5各類地面保持干凈、無明顯腳印、污跡、無煙頭、雜物、積水和紙屑，對大理石地面、木地板等進行定期養護措施。6各類墻面無污漬、無亂涂亂畫、無灰跡、無蛛網。7天花板無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無明顯灰塵、無蛛網、無雜物。能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感。

9噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場、車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網。

11排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標識牌、指示牌、煙灰盅無污跡、無積塵。

13洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無煙頭紙屑等雜物：便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。

14電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無沙粒、雜物、污跡、無異味。15家具保持本色，無明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無污跡，拍打無灰塵。

環境消殺管理：

1定期進行衛生消毒滅殺，并有評估記錄。2房屋公共部位、公共設施設備部分無白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4無明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場所必須設置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產日清。

2垃圾車停放在指定地點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。3垃圾中轉站、垃圾桶，不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡油跡。培訓：

1新員工入職培訓，培訓內容：禮儀、禮節文明的使用手勢引導、禮貌用語、形象、儀容儀表。接打電話標準流程和語言問候。2每周培訓，培訓內容：禮儀、禮節文明的使用手勢引導。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標準培訓。

4保潔部特別培訓，培訓內容，衛生知識培訓和保潔器具的使用。5多用文明用語如：你好/不好意思打擾一下/請問有什么可以幫您/請慢走等。

第四篇：物業管理計劃書

篇一：物業管理計劃書

（三）物業部具體管理及構架

第一部 物業部職責

一、物業部部門職責

負責商場物業管理的實際操作

1、細分現場管理工作（維護、清潔、安全、消防等），并計劃和安排合適人選與人數跟進負責各項工作

2、負責商場消防安全等方面之對外溝通工作

二、物業部部門經理工作范疇

1、制定部門的基本管理制度，嚴格按照公司的各項管理制度與操作規程，監督部門執行各項工作任務；

2、部門預算的制定與實施，部門的工作計劃方案的制定與實施；

3、負責監督完成商場的物業管理工作任務，執行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務并下達給各部門；

4、細分現場管理工作（維護、清潔、安全等），并計劃和安排合適人選和人數負責部門各項工作；

5、負責商家進場裝修盛情的審核；

6、負責物業部人員培訓工作；

7、協調各部門之間的溝通，監督各工作環節正常運行，定期向上級領導匯報情況，做好總結工作；

第二部 物業部構架

物業部---電工部、安保部、維修部、保潔及綠化部 電工部---電工主管、電工班長、電工

安保部---保安主管、保安班長、保安員、消防主管、消防員 維修部---維修主管、維修工

保潔及綠化部---保潔主管、保潔員（保潔公司）

第三部 電工部

一、電工部部門工作范疇

1、負責制定空調、電梯、用電設備閱讀和的保養計劃和備件的采購計劃，并定期報物業部審核。

3、設備發生故障時，及時組織處理，做好技術把關工作。

8、見禮齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費超標讀

13、值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設備除塵，接線部位電纜桿堅固，故障電氣及儀表設備更換等。

15、二、電工主管工作范疇

其職責描述如下：

1、制定部門的今本管理制度，嚴格按照公司的各項管理制度與操作規程，監督部門執行各項任務；

2、部門預算的制定與實施，部門的工作計劃方案的制定與實施；

3、負責監督完成商場用電管理工作任務，執行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務并下達給本部門；

4、領導部門做好商場用電管理與電力設備維護工作；

5、負責商家進場裝修用電方面的審核管理；

6、設備發生故障時，及時組織處理，做好技術把關工作，當重要設備發生故障影響正常營業時，要及時趕到現場組織處理，并及時上報公司領導；

7、對配電間所有有關記錄資料進行建檔保存，包括停、送點時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時超標數據記錄，交接班工作記錄、所欲操作、檢修工具的報管、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養工作記錄，季度停電檢修工作記錄等；

三、電工班長職責范疇

1、負責強電和弱電的調試、保養、維修工作；

2、建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費超標讀書記錄表、月度、季度、電費收繳情況統計表以及各廠商電表變動更換情況等有關用電管理的各項資料）；

3、對配電間所有有關記錄資料進行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表每小時超標數據記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄，日常各項巡查、檢修、保養工作記錄，季度、停電檢修工作記錄等；

4、要親臨現場督察廠家展位裝修中電路、消防、通風口等設施檢查工作，控制、驗收廠家裝修的電、消防、通風等設施的安全質量，發現問題及時糾正；

5、督導下屬嚴格執行設備操作程序，堅持設備維修、保養制度和例行檢查制度；

6、負責電工日常工作的管理；

四、機房管理

中央空調及輔助設備機房管理

一、中央空調操作人員必須持證上崗，工作應認真負責，服從領導安排，嚴格遵守中央空調運行管理規程，確保幾組及輔助設備的正常運行；

二、操作人員開機前應嚴格按照中央空調運行管理規程對相關設備進行全面檢查，做好開機前的準備工作；

三、按時查看各設備運行參數，填寫設備運行記錄，記好工作日記；

四、如果設備運行參數出現異常，應及時采取相應措施，重大問題及時向相關領導匯報，并及時通知維保單位來人處理；

五、做好設備管理臺賬，如實記錄設備使用狀況；

六、新風機、變風量空調機組的機房要求通風良好，衛生清潔，確保幾組的正常運行；

七、機房內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火；

八、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處；

九、設備運行期間每周清潔設備，設備停用期間每月清潔設備，保持設備表面無油垢、無灰塵；

十、機房鑰匙由專人保管，無關人員不得隨意進入機房；

高低壓配電設備機房管理

一、配電值班電工必須持證上崗，工作認真負責，服從領導安排，嚴格遵守配電運行管理規程，確保配電設備正常供電；

二、配電設備由配電值班電工執行24小時操作、監控、記錄，嚴謹不合理的超負荷運行；

三、認真執行交接班制度，發現問題及時解決，并詳細填寫交接班記錄；

四、非工作人員進入配電機房，須經過分管專管品準后，在 篇二：物業管理策劃方案

第一部分 水韻名苑物業項目的整體設計與構思

一、簡介

水韻名苑位于吉林大橋東南側，世紀廣場對面。項目北依松花江，西起吉林大橋，東至江灣大橋，盤踞豐滿區首席江景地域。項目西側為吉林主干道吉林大街，從吉林大街北上，1公里即可通達江城核心的商業繁華之地。江畔名苑占地10.8萬平方米，總建筑面積32.4萬平方米，5棟高層和23棟小高層陽光薄板依松花江南岸而建，為松江岸首屈一指的高層建筑群落，地王之巔，豪氣頓生。項目自有商業配套分為臨江底商、華山路底商和獨立商業體三部分, 真正實現了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活。” 立面甄選經典咖啡色為主基調，選材尚品，彰顯簡約、明快、現代華麗的北歐建筑風格。景觀設計核心由鄰里庭院和中心水系組成，綠植區隔的商業街露天泊車坪，較大面積的望江廣場，還有散落的汀步、蜿蜒的棧道、點綴的綠植與簡約憩凳??為您打造一個全方位高品質的江畔名苑。該項目為高層建筑，容積率較高，主推戶型為面積適中的中小戶型，預計居住人口為3924戶，地下停車場1個。

二、物業服務企業介紹

吉林宜家物業服務公司成立于2005年，具有二級物業管理企業資質，公司將“創建國際一流物業服務企業”為自己的奮斗目標，聘請著名物業顧問，其中江南一號、江畔名城、鴻博家園住宅小區已成為享譽吉林的明星樓盤。

先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業的管理隊伍，使水韻名苑小區更增魅力。

三、客戶服務與需求分析

主要是針對上班一簇，事業成功人士，企事業單位在職員工、附近學校教職工、小個企業主的中高檔的消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜優雅的居住環境和完備的生活基礎設施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對日常生活品質的要求也水漲船高，對物業管理服務提出了更多、更高層次的服務需求。

四、項目的可行性研究與定位

立足于吉林本地的房地產開發市場和所在區域的人居特點，充分考慮到推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力，經過細致的市

利用swot理論進行項目的對比分析: 1.機會分析 如今的社會消費者把更多關注的焦點轉移到了物業服

務上, 所以無論是在資質誠信,管理經驗等方面有著明顯的優勢,并且地理位置和基礎設施配套方面有著其他樓盤不可比擬的優勢.2.威脅分析 新的競爭對手不斷出現, 同類的競爭產品在市場上不

斷出現.3.優勢分析 與其他兩個樓盤相比更接近松花江和動植物公園，及

4.劣勢分析 由于裝修、停車、治安、消防、環境等管理項目所產

五、物業管理服務的難點及重點

1、物業管理服務的重點：

維修保養，垃圾處理和清運服務、停車場管理的基本配置服務外，我司還將物業管理公共服務以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現“廣地花園物業管理服務項目”服務特色，使用戶享受著 “藝術”服務的“增值”這一特色。

2、物業管理服務的難點： 鑒于以上原因，對小區的整體的規劃提出如下建議：

小區進行開放式管理，則需要建設小區監控系統，電子追尋系統，還需要增加綜合管理員的數量，這樣將加大物業管理的成本，增加業主的負擔。

六、物業管理服務模式

1、運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

3、建立健全溝通反饋機制，及時與業主進行溝通。每星期主動上門征詢意見，共同監督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實施管理，保證小區的治安、消防安全。

第二部分 管理方式與運作程序

一、管理方式與運作程序

（一）水韻名苑管理組織架構

篇三：物業管理計劃書

物業管理計劃書

根據貴單位的要求，對貴單位院內辦公樓12733m和住宅32000m的小區進行安全保衛、衛生清潔、園林綠化、房屋補漏這四方面的物業管理作出初步計劃：

一、總則：

我們“以人為本、業主至上”的原則，“全心全意為住用戶服務”的宗旨，建立好崗位值班制度、流動崗哨巡邏制度、進出入詢問登記制度，做好地面、區域清掃、園林綠化管理等工作。能使貴單位的住用戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使該小區的物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便、無憂的陽光社區，提升生活品質。

二、安全保衛管理：(一)大門：

2、出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

3、車輛和人員出入管理嚴格，并有出入登記。2 2 培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝，佩戴明顯標志、文明執勤、語言規范、認真負責，對業區進行24小時值班及巡邏，制定詳細巡邏路線。對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施，并及時消除安全隱患，盤查一些可疑人員，制止業區一些不文明行為。(三)消防：

(四)協調：

三、衛生清潔管理：

具體工作安排：

1、收垃圾、洗垃圾桶每天2次，無遺留物、臭味。

2、掃地板及樓梯每天1次，無雜物、無積水。

3、拖樓梯每周1次，無雜物、無積水。

5、擦公共天花板每月1次，無灰塵、無蜘蛛網。

6、擦窗戶及玻璃每月2次，無灰塵。

8、綠地清理每天1次，無灰塵、枯葉、雜物等。

四、園林綠化管理：

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作，綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象，花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、具體工作安排：

1、綠化澆水：依氣候變化，澆足澆透，保證長勢水分。

2、草皮修剪：按季節進行，使草皮美麗平整。

5、養護施肥：一般一年4次，綠化生長旺盛。

1、設專業人員，定期檢查，做好維修記錄，排除隱患。

計劃人員配制：專業2人，有事將調其它隊協調、配合。總之：創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我們公司與貴單位的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與貴單位住用戶共建共榮、友好相處、相互信任。不論員工在工作期間或在工作區域之外，無論事情是否屬于本公司的事情，都將熱心助人、溫善相待，鼎力為住用戶排憂解難。

六、人員工資、材料預算表：

另外：物業管理法規定之內的辦公費、法定稅費和利潤等還沒有在預算之內。

唐洞街道社區服務中心 2010年3月1日 篇四：小區物業管理計劃書

物業管理計劃書

第一章 前言

西安市祭臺新苑小區，位于西安市青龍路北側，毗鄰西鐵局新村，是碑林區祭臺村城中村改造村民住宅安置小區。小區總建筑面積12萬多平方米，由五棟高層組成，（其中5號樓在建）；小區內住宅面積11.2㎡；商鋪面積0.9萬㎡；地下停車位250個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，利用先進的管理系統，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使祭臺新苑小區更增魅力，更上檔次。

我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。

第二章 物業管理要點

◆ 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

◆ 人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

◆ 結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

◆ 采用pdca循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。

2、環境管理責任到人

小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。

3、安全、消防真抓實干

為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防

范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。

公司本著服務第一，以人為本，運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

一、公司追求目標：

◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；

◆ 報修及時率達到100％；

◆ 清潔管理無盲點；

◆ 設備設施完好率達到98％以上；

◆ 小區路燈完好率達到100％；

◆ 管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；

◆ 有效投訴處理率100％；

◆ 服務滿意率達95％以上；

◆ 綠化完好率達到98％以上；

◆ 道路完好率達到98％；

◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；

二、主要措施

◆ 完善各項管理制度和管理規定；

◆ 所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；

◆ 治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；

◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；

◆ 建立各種資料檔案、報修、養護記錄；

◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；

◆ 制定大、中修計劃，并負責實施；

◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；

三、組織運行機制

1、建立監督機制；

2、建立信息反饋及處理機制；

3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

4訓管理；

5量化管理及標準運作；

1責；

2職責；

3職責；

5理工作規程；

6工培訓、考核制度；

理規程

1辦法

2篇五：物業管理服務策劃書

管理服務策劃書

一、服務理念：

式：

組織架構

3、管理人員的培、增強服務意識，四、物業管理制度、管理處經理職、管理人員崗位、作業人員崗位、員工培訓；、管理處運作管、人事管理及員

五、管理處運作管、內部運作管理、小區秩序管理； 物業

二、服務內容及模

三、目標管理：、管理目標：、財務目標：

四、團隊管理

1、、人員培訓、激勵機制

五、社區文化建設

六、質量保障

七、創優達標管理

小區現狀：

小區長時間沒有物業公司介入，居民物業觀念比較淡漠。

現在的狀況是小區內的道路、綠地、硬覆蓋普遍欠缺，環境臟亂差，百姓出行難，加之屋面漏雨、“四害”猖獗，群眾意見比較大。

建議：

為保證小區財產安全和居民安全，完善小區周圍已有實體圍墻的基礎上，建立以iguana攝像系統為主體的視頻監控系統。

二、環境衛生現狀

1、垃圾道口沒有封堵，蒼蠅整天在樓道里飛來飛去垃圾道門缺失或封閉不嚴，垃圾外露，但垃圾道附近地面的污水痕跡十分明顯，幾乎每個單元入口都有。

2、化糞池雨水井、污水井堵塞、淤積嚴重。化糞池漫溢現象比較突出。

建議：

1、推行封閉垃圾道、垃圾袋裝化工程。按標準進行封堵，徹底消毒，完全封堵。

4、屋面漏雨情況做一個徹底的摸底。

三、綠化美化現狀

1、各樓道小廣告遍布。

2、樓前樓后臟亂差和私搭亂建問題比較嚴重。

3、小區隨意占用綠地或破壞綠地、車輛亂停放。小區硬化不標準，規范。

們對土地有種天然的親切感。建議：

1、樓外墻，特別是樓道統一粉刷。去除小廣告，臟點、污漬。

3、規劃硬化用地，整修道路，便道。

四、小區專項維修基金情況

一、服務理念 我們在提供物業管理服務的過程中，將秉承“以人為本，誠信服務，崇尚人性化”的服務理念，以“安全、規范、溫馨”的管理服務實施多層面的個性化社區服務，塑造具有文化品格的社區文化，營造出充滿人文氣息與歸屬感的社區環境。

1.小區房屋主體及設備、設施的管理

·專業的工程技術人員，結合完善的質量控制體系對以下項目實施全面、及時、高效的管理：

① 房屋的數量、建筑形式、產權情況、完好程度、使用狀況的記錄，根據實際變動及時變更的有關記錄；

2.小區的安全管理

·小區將實施封閉式安全管理，采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合、圍合管理與整體聯動相結合，設置多重靜動態相結合的安全防范體系，切實保障小區24小時安全無憂： ① 小區外圍24小時紅外感應周界防護系統；

② 小區公共區域24小時閉路監控系統；

③ 小區24小時固定安全護衛崗設置；

④ 小區24小時流動巡邏崗設置； ⑤ 小區分片圍合管理與整體聯動的應急反應系統；

⑥ 小區公共區域24小時消防預警及聯動（會所）控制系統；

⑦ 小區家庭燃氣泄漏報警系統

3.小區環境衛生管理

第五篇：物業管理公司計劃書

物業管理公司計劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：法人與自然人 2.物業管理企業的組建條件 1）企業名稱的確定； 2)企業住所； 3)法定代表人； 4)注冊資本； 5)公司章程； 6)公司從業人員。3.物業管理企業的設立

在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

4.在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

1)資質一級企業：注冊資本500 萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80％以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質二級企業：注冊資本300 萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60％以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項目獲得建設 部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號，10％以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質三級企業：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50％以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書；有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業公司的經營計劃

1.物業管理的目標和任務 1）創造安居樂業的生產、生活環境 2）對實現物業的保值和增值。2.物業管理的主要內容

l）維護物業管理區域內的規劃不受破壞 2）房屋裝修監督管理 3）房屋的維護與修繕

4）設備、設施的管理及維修養護 5）安全保衛與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經營服務

3、物業管理的基本原則

1）產權、經營權分離原則； 2）業主至上原則； 3）統一管理原則； 4）專業高效原則； 5）權、責分明原則； 6）經濟合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。

4.物業管理公司內部的組織機構以及功能設置 1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。

2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。

3)財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。

4）物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。5)社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。6)工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。8）產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。9）租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。5.物業管理公司的前期工作

設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟進行開展工作。1）人員準備與資料準備； 2）設備、器材準備； 3）資金準備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查；

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。⑤消防、安保、清潔等設施狀況 ⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等 6.制訂物業管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業務培訓： 3）準備經費； 4）準備設備；

5）準備相關資料。7.制訂物業管理方案 l）物業管理方案的內容

①物業管理檔次②物業管理服務的標準 ③物業管理財務收支預算 2）物業管理方案的基本架構 ①項目管理的整體設想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規章制度建設 ⑤經營管理指標

⑥社區文化建設與服務 ⑦財務管理及經費收入測算 ⑧日常管理

⑨物業維修養護計劃和實施

3）制訂物業管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員

第三步：經費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目 第七步：經費預算第 八步：草擬方案文本 第九步：向專家顧問征詢 第十步：送公司領導審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋 8.介入物業管理工作 1）物業的接管驗收與撤管 2）物業的撤管

3)簽訂物業委托管理合同

4)物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。9.物業管理企業與相關社會機構建立關系 l）物業管理企業與房地產行政主管部門的關系 2）物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業管理企業與房地產開發企業的關系

4）物業管理企業與業主委員會的關系業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。

5）物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系

6）物業管理區域建設與社區建設的關系設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。

三.物業管理費用的管理

1．物業管理費用構成

l）物業管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。2）有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費；②公共設施、設備日常運行、維修及保養費；③綠化管理費；④清潔衛生費⑤保安費；⑥辦公費；⑦物業管理單位固定資產折舊費；⑧法定稅費。

3）住宅小區物業管理經費的來源①定期收取物業管理服務費；②小區維修養護專項基金；③以業養業，一業為主，多種經營的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開發建設單位給予一定的支持。

4）物業管理對物業的基本要求是：①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。④環境優美、安全、舒適。⑤為物業管理提供必要的設施。四.物業管理企業管理制度的建設 1．物業管理制度體系的內容 l）物業管理企業內部制度①物業管理公司員工管理條例②物業管理企業各部門的職責范圍③物業管理企業員工崗位責任制2）物業管理企業外部制度①物業接管驗收規定②樓宇入住規定③物業管理公約④住戶須知手冊⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度⑥房屋管理服務制度⑦住宅區管理制度⑧業主公約⑨業主委員會章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規定

1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責任制度；4）其他消防規定。5）消防設備管理制度

2.車輛管理制度1）門衛管理制度2）物業區域大門門衛的職責3）停車場（庫）門衛的職責

3.車輛保管規定1）汽車管理規定2）自行車、摩托車管理規定 4.住宅區內車輛交通管理規定

5.物業環境的綠化管理1）綠化管理機構的設置及崗位職責2)綠化養護與管理的考核指標六.物業管理資金的來源和管理

1.物業管理啟動資金物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。

1）資金來源與管理一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品 購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

2）物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。

3）日常物業管理資金包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。

4）日常物業管理資金的管理 2．利用會計手段進行經濟管理 3．物業管理資金的使用與運作

（l）物業管理資金的性質物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業管理資金的使用物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：②公益性資金使用③投資性資金支出與使用

（3）物業管理資金的使用原則 ①保障物業管理需求的原則。②節約支出，合理收益原則。③制約性支出使用原則。（4）物業管理資金使用的責任制 5．物業管理資金的預算管理

（l）物業管理資金預算的準備工作①物業管理資金預算管理的概念②物業管理資金預算管理的前提條件

3）職業化管理水平以及員工的職業道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。

（2）物業管理資金預算編制程序和編制原則 ①物業管理資金預算編制的程序 ②物業管理資金預算編制的原則 七.綜合經營服務

1.綜合經營服務的內容 l）綜合服務的內容 ①為物業自身服務 ②清掃保潔服務 ③綠化養護服務 ④治安保衛服務 ⑤家庭居民生活服務 2）經營性綜合服務的內容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介； ⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經營服務的要求

①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。

②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。③態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。2.綜合服務的方式 l）常規性服務

這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。2）委托性服務

這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務。3）無償性服務 3.綜合經營服務的運作

綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。