第一篇：物業(yè)管理方案計劃書1

物業(yè)管理方案計劃書

一、概述

項目位于廣州市華南快速干線沙溪入口，是臨近廣州市區(qū)僅存的幾個適合經(jīng)營大型批發(fā)、物流集散的地塊，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹批發(fā)市場初始開發(fā)構思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將批發(fā)市場管理成現(xiàn)代化管理模式，讓業(yè)主在批發(fā)市場里感受到井型有序。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促

批發(fā)市場內物業(yè)保值增值，樹立我批發(fā)市場的品牌形象。

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區(qū)交付時設計）。序號崗位人數(shù)主要職責

1總監(jiān)1在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。2經(jīng)營部經(jīng)理1具體經(jīng)營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4安監(jiān)經(jīng)理1具體管理、調度、安排安檢人員工作事宜等。5安監(jiān)人員門衛(wèi)、巡更、停車管理、物業(yè)內公共秩序，（按場地大小每100㎡/1人×3班＝）具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。7保安人員

8清潔人員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔

六、前期物業(yè)接管

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收，從物業(yè)管理角度向批發(fā)市場領導提出建議。

b)物業(yè)接管驗收

l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。

l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用；

l 落實物業(yè)的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報領導，請求給予協(xié)助解決。

l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報領導，請求給予協(xié)助解決。

l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，物業(yè)管理處查明原因后，及時上報領導，請求盡快解決。

l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。

l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，并向領導請示，以期盡快對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理處簽發(fā)接管文件。

l 當物業(yè)管理處簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

l 治安方面：批發(fā)市場四周安裝防護欄；并增強安監(jiān)人員巡邏；

l 車輛管理：增設區(qū)間道路標志；封閉批發(fā)市場由多個出入口到三進二出；增設三個上落貨區(qū)；重新規(guī)劃停車位置，去除不合理車位。

l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 通道燈：是實際情況需要，增減通道燈，方便車輛、卸貨人員夜間工作，亦方便安監(jiān)人員在夜間管理批發(fā)市場

l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等；

l 召開批發(fā)市場商戶集體會議，制定商戶管理守則流程；

l 制定批發(fā)市場商戶管理流程后，印刷表格發(fā)給各商戶；

2、協(xié)調工作

l 與供電局、自來水公司、當?shù)嘏沙鏊徒值赖葐挝桓愫寐?lián)系工作，保證商戶進駐后的水、電等的一應方便。

l 代商戶與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便進駐商戶。

3、商戶辦理進駐手續(xù)程序

已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同或租約合同

確認商戶身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

商戶簽署遵守物業(yè)管理協(xié)議

向進駐商戶辦理手續(xù)

八、物業(yè)裝修與管理

商戶在進駐后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，商戶在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫商戶 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。商戶在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。

商戶在裝修前向物業(yè)管理處申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，商戶、施工隊及物業(yè)管理處三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表

工作內容： 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務

標準 準確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修。無違章裝修 及時聽取商戶意見。對批發(fā)市場內的道路24小時管制，疏導車輛交通，盡量避免堵塞現(xiàn)象出現(xiàn)

辦公室工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理商戶保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

（二）房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表

工作內容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養(yǎng)護

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

頻度 8H內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修

標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練

消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練

頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內到達現(xiàn)場 每周一次，每次1H 標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練

（四）安全護衛(wèi)、停車管理

（五）保潔管理

工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

五、經(jīng)營預測

A 經(jīng)營收入：元（每月，以下省略）

經(jīng)營收入包含項目:l 物業(yè)管理費：元

應收元

預計收入元（收繳率90%）

l 維修服務費：元

l 其他收入：元

共計收入：萬元

B 支出：萬元

l 人員工資福利共：元（安監(jiān)人員平均每人3600元/月‖辦公室人員平均每人元/月 ‖l 辦公費用：2.5萬元（辦公、雜物開支、綠化、保潔、消殺等）

l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元

l 稅金：萬元

l 不可預見費用：萬元

C 潤虧：萬元

D 物業(yè)接管期間

前期投入：萬元（【辦公設施購置費：電腦×6臺；打印機1臺；復印機1臺；辦公桌椅12套以上；辦公文具等】、【通訊器材：對講機×20臺；后備電池×40塊】【員工服裝配置費{每人}：、春裝×2；秋裝×2；冬裝外套；軍鞋/靴；帽；武裝皮帶】、【安全護衛(wèi)用品：DV攝像×2；伸縮警棍；安全頭盔；盾牌；滅火筒】、【規(guī)劃設施：員工宿舍；】）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M

2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計經(jīng)理 1 1200 1200經(jīng)營部主任 1 800 800辦事員 3 600 1800物業(yè)管理員 1 800 800安全護衛(wèi)員 7 500 3500水電工 1 700 700保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合計：14..17萬元/年

（2）公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元

（4）清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格。

第二篇：物業(yè)管理計劃書

天津泰達水務有限公司生態(tài)城泵站物業(yè)管理計劃書

一、管理內容：

清潔、保安、會議、花卉綠化、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準

1）院區(qū)外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物

2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統(tǒng)一光亮；天花板無污染。

4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。

5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內走廊、辦公室、會議室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。

8）衛(wèi)生間：

清潔標準：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無水漬；

臺面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無污跡、無塵土；恭桶及后側墻面、小便池上下內外保持干凈、無黃垢、無毛發(fā)、無雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無水漬、無污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無雜物、無污漬、無水漬；

垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬；

衛(wèi)生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸；

衛(wèi)生紙、洗手液及時添補更換。

9）地毯的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無污漬，無雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養(yǎng)護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護理劑保養(yǎng)，保持光亮。

12）辦公家具的養(yǎng)護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。

13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

14）木地板的定期養(yǎng)護

清潔標準：地面清潔干凈，無污漬、無雜物，邊角無雜物、頭發(fā)。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責及標準

1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛(wèi)等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標準：對區(qū)內火災易發(fā)區(qū)和儲存易燃易爆品的單位做好統(tǒng)計工作，并制定切

實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統(tǒng)計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統(tǒng)計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區(qū)。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）

4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執(zhí)勤期間應當嚴格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、投影設備、花卉擺放及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養(yǎng)護，院內綠化養(yǎng)護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養(yǎng)護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養(yǎng)護、做好越冬保護。

7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好

現(xiàn)場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)前臺接待服務管理

標準：配合重要禮儀、參觀、接待活動，安排專人清潔大廳區(qū)域；及時對來賓進行登記，做好引導、咨詢服務；代做考勤、打印、復印服務。

9)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業(yè)管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監(jiān)督。

四、維修費用的劃分

1、由業(yè)主承擔的費用。

1）環(huán)境保護監(jiān)測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項目的費用。

3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

第三篇：物業(yè)管理計劃書

關于物業(yè)管理計劃書

客服服務部：

一、規(guī)范行為，提高自身形象。

1.員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務、主動問候的方式接待業(yè)主、來訪者。

3.對業(yè)主、來訪者提出的要求進行分析，以便提供更好、更優(yōu)質的服務。4.業(yè)主的報修、投訴等工作做到及時有效的處理和回訪，并認真做好記錄。工作職責：在客戶部主管的指導下組織協(xié)調客戶服務部內、外部資源，提高項目客服能力和品質，降低業(yè)戶投訴，提升業(yè)戶滿意度。

5監(jiān)督指導小區(qū)保潔工作，制定標準操作監(jiān)督流程，落實分區(qū)負責制度，定人、定崗、定工作內容，每周定期檢查制度，有效地調動其積極性，促進內部和-諧競爭，提升小區(qū)環(huán)境質量

二、規(guī)范服務

1.認真書寫各項工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開一次周例會，在員工匯報工作的基礎上，小結、點評、總結前一階段完成的工作任務，同時布置新的工作任務，宣傳中心例會規(guī)定，提出明確要求，及時上報主管，請示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時，初步實施了電子化管理，各種公告、通知、報告、物業(yè)費、業(yè)主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時調閱 工作內容：

（1）組織開展業(yè)戶接待工作受理業(yè)戶投訴報修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據(jù)具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認歸檔/2：重大投訴/上報公司負責人/與公司負責人召開辦公會議/公司負責人組織處理/回訪后確認歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點、內容、時間、姓名、聯(lián)系電話、/受理并填寫維修單/報維修部門/跟進維修情況和進度/受理維修結果/對業(yè)戶進行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實施業(yè)戶裝修、入住手續(xù)辦理。入住手續(xù)辦理流程：

準備業(yè)務辦理所需資料，房屋驗收表1份/物品領用登記表1份/業(yè)戶檔案袋1個/（前期物業(yè)協(xié)議書、臨時管理規(guī)約、消防安全責任書、）一式兩份、：小區(qū)專用智能卡3張：資料袋一個（居家安防說明書、業(yè)戶手冊、鑰匙說明書、裝修手冊等相關資料）業(yè)戶身份識別：

查驗開發(fā)公司出具的《交房通知書》、業(yè)戶身份證原件、購房合同原件：如非業(yè)戶本人，者需提供戶口本原件或業(yè)戶委托書，以及受托人身份證明。費用收取：

向業(yè)戶收取一年物業(yè)服務費用，（包括物業(yè)費、建渣費、裝修期間維護費和管理費）以及預存電費。協(xié)議完善：

填寫《長居情況登記表》

簽訂《物業(yè)前期服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》商鋪業(yè)戶簽訂《商鋪管理協(xié)議》已購買車位的業(yè)戶簽訂《自有車位場地服務協(xié)議》。房屋驗收：

指定專人陪同驗房，抄錄水，電，氣表底數(shù)，請業(yè)戶在《房屋驗收表》上簽驗收意見。物資移交：

順利向業(yè)戶發(fā)放鑰匙、智能卡、《業(yè)戶手冊》《裝修手冊》《弱電系統(tǒng)使用說明書》以及小禮品。資料錄入：

將業(yè)戶信息錄入項目管理臺賬。將業(yè)戶的紙質檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實施業(yè)戶鑰匙管理與空置房管理。業(yè)戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應由物業(yè)公司專人專管業(yè)戶因未收房或返修等原因臨時委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業(yè)戶托管鑰匙時，應委婉告知提醒其風險發(fā)生的可能。

2受理業(yè)戶臨時委托鑰匙時，應要求客戶在《業(yè)戶委托代管物品登記表》上進行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標識，并確保標識清晰、準確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實相符。鑰匙借用：

相關人員領、借用業(yè)戶臨時委托鑰匙時必須經(jīng)部門主管人員同意，并嚴格填寫《鑰匙領用登記表》。借用鑰匙需當天歸還，如需過夜借用業(yè)戶的鑰匙，必須經(jīng)部門管理人員同意。鑰匙退還：

業(yè)戶領回委托管理鑰匙時。應要求業(yè)戶在《業(yè)戶委托管理物品登記表》上簽字確認，及時銷賬。

如業(yè)戶鑰匙發(fā)生丟失或損壞，鑰匙管理人員應 及時報告部門負責人，并向業(yè)戶及時通報相關情況，妥善對業(yè)戶進行安撫、溝通解釋，積極協(xié)商解決辦法。

（4）組織實施業(yè)戶資料管理，確保業(yè)戶一戶一檔的有效性和準確性。前期物業(yè)接手時與開發(fā)商處接手業(yè)戶資料并與接房時進行資料的完善更新業(yè)戶資料實行一戶一檔確保業(yè)戶資料的有效性和準確性。如出現(xiàn)資料變更應及時更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開展社區(qū)文化活動 具體問題由公司會議決定。

（6）組織實施業(yè)戶訪談和回訪，及時掌握業(yè)戶意見，持續(xù)改進服務品質。工作內容：：

1對需要回復、回訪的事宜進行匯總。

2對反映事項投訴2日內進行回復，3-7日內對處理結果進行回訪。3每日需對已完成整改的事項進行回訪。4按當月回訪總量的10%進行抽查回訪，服務質量回訪滿意率不低于95%.5對回訪情況進行統(tǒng)計分析，掌握業(yè)戶的需求，對不合格。未關閉項進行跟蹤回訪、回復。

（7）與小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會建立和保持良好的聯(lián)絡渠道和溝通協(xié)作關系。（8）與轄區(qū)房管局、街道辦事處等政府機構建立保持良好的溝通關系。業(yè)務管理職責：

1負責實施項目物業(yè)費、水電費以及特約服務費的收取，并確保完成費用收繳率的考核指標;并向多次收取費用無果的業(yè)主發(fā)出通知。2負責項目停車場停車服務關系管理以及服務費的收繳率控制。團隊管理職責：

1與公司、項目橫向單位保持溝通、合作關系。2開展團隊文化活動，落實團隊建設。

3有序的開展業(yè)務溝通會議，保持業(yè)務信息有效傳遞。

4落實客戶服務團隊的教育訓練，不斷提高客戶服務質量提升業(yè)戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務單位的規(guī)章制度，聽取業(yè)戶意見，不斷改進工作。按照保潔服務規(guī)范、標準作業(yè)規(guī)程實現(xiàn)標準化操作。4敬業(yè)愛崗，愛物物業(yè)設施和相關財物。

5為顧客、為業(yè)戶著想，禮貌、周全、主動、熱情地配合相關方做好服務工作。保潔主管職責：

1負責環(huán)境衛(wèi)生工作的月度、季度、計劃組織實施。

2每天巡查所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化質量，發(fā)現(xiàn)問題及時組織員工解決，以身作則做好現(xiàn)場督導及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問題積極處理即時反映。

4對各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進行管理，編制使用計劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導員工，正確使用保養(yǎng)好清潔用品和清潔設備，做好相關工作的培訓、提高部門工作水準。

6協(xié)調好相關職能部門之間的關系。環(huán)境工作管理： 公共環(huán)境衛(wèi)生管理：

1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物的現(xiàn)象。

2雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通、地面無積水、無煙頭、無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵無雜物堆放。

3門的表面無塵、無油漬、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無積塵。

5各類地面保持干凈、無明顯腳印、污跡、無煙頭、雜物、積水和紙屑，對大理石地面、木地板等進行定期養(yǎng)護措施。6各類墻面無污漬、無亂涂亂畫、無灰跡、無蛛網(wǎng)。7天花板無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無明顯灰塵、無蛛網(wǎng)、無雜物。能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感。

9噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場、車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。

11排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標識牌、指示牌、煙灰盅無污跡、無積塵。

13洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無煙頭紙屑等雜物：便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。

14電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無沙粒、雜物、污跡、無異味。15家具保持本色，無明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無污跡，拍打無灰塵。

環(huán)境消殺管理：

1定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。2房屋公共部位、公共設施設備部分無白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4無明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場所必須設置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產日清。

2垃圾車停放在指定地點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。3垃圾中轉站、垃圾桶，不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡油跡。培訓：

1新員工入職培訓，培訓內容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導、禮貌用語、形象、儀容儀表。接打電話標準流程和語言問候。2每周培訓，培訓內容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標準培訓。

4保潔部特別培訓，培訓內容，衛(wèi)生知識培訓和保潔器具的使用。5多用文明用語如：你好/不好意思打擾一下/請問有什么可以幫您/請慢走等。

第四篇：物業(yè)管理公司計劃書

物業(yè)管理公司計劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：法人與自然人 2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定； 2)企業(yè)住所； 3)法定代表人； 4)注冊資本； 5)公司章程； 6)公司從業(yè)人員。3.物業(yè)管理企業(yè)的設立

在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后，再按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級

1)資質一級企業(yè)：注冊資本500 萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質二級企業(yè)：注冊資本300 萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項目獲得建設 部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營計劃

1.物業(yè)管理的目標和任務 1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產、生活環(huán)境 2）對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內容

l）維護物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護與修繕

4）設備、設施的管理及維修養(yǎng)護 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營服務

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產權、經(jīng)營權分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則； 4）專業(yè)高效原則； 5）權、責分明原則； 6）經(jīng)濟合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內部的組織機構以及功能設置 1）總經(jīng)理室：決策機構，總經(jīng)理對公司全面負責，布置和協(xié)調各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。

3)財務部：參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務狀況。

4）物業(yè)管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業(yè)管理區(qū)域內的各項管理工作。5)社區(qū)服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業(yè)務，為用戶提供優(yōu)質服務。6)工程部：負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業(yè)主、治安維護，協(xié)助有關部門查處違法犯罪。8）產業(yè)部：負責物業(yè)的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營部：負責對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務，提高物業(yè)的出租率。5.物業(yè)管理公司的前期工作

設立物業(yè)公司，并取得相關資質后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。按照以下步驟進行開展工作。1）人員準備與資料準備； 2）設備、器材準備； 3）資金準備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查；

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設施狀況 ⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農貿市場等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓： 3）準備經(jīng)費； 4）準備設備；

5）準備相關資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內容

①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務的標準 ③物業(yè)管理財務收支預算 2）物業(yè)管理方案的基本架構 ①項目管理的整體設想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設 ⑤經(jīng)營管理指標

⑥社區(qū)文化建設與服務 ⑦財務管理及經(jīng)費收入測算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員

第三步：經(jīng)費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目 第七步：經(jīng)費預算第 八步：草擬方案文本 第九步：向專家顧問征詢 第十步：送公司領導審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設立社區(qū)業(yè)主大會。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關社會機構建立關系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產行政主管部門的關系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)企業(yè)的關系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系業(yè)主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經(jīng)營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關系

6）物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的關系設的自主權，物業(yè)管理區(qū)域建設要自覺配合社區(qū)建設。

三.物業(yè)管理費用的管理

1．物業(yè)管理費用構成

l）物業(yè)管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉交其他應收部門的費用。2）有關部門關于住宅小區(qū)公共性服務收費的構成①管理、服務人員的工資和按規(guī)提取的福利費；②公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；③綠化管理費；④清潔衛(wèi)生費⑤保安費；⑥辦公費；⑦物業(yè)管理單位固定資產折舊費；⑧法定稅費。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源①定期收取物業(yè)管理服務費；②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開發(fā)建設單位給予一定的支持。

4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：①物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設施。四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設 1．物業(yè)管理制度體系的內容 l）物業(yè)管理企業(yè)內部制度①物業(yè)管理公司員工管理條例②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約④住戶須知手冊⑤住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度⑥房屋管理服務制度⑦住宅區(qū)管理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設備管理制度

2.車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責

3.車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機構的設置及崗位職責2)綠化養(yǎng)護與管理的考核指標六.物業(yè)管理資金的來源和管理

1.物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。

1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品 購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設單位出資建立。

2）物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設施維護基金的管理一般應由物業(yè)管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。

3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務費、物業(yè)管理機構開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務費收取應考慮物業(yè)產權人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

4）日常物業(yè)管理資金的管理 2．利用會計手段進行經(jīng)濟管理 3．物業(yè)管理資金的使用與運作

（l）物業(yè)管理資金的性質物業(yè)管理資金的性質由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：②公益性資金使用③投資性資金支出與使用

（3）物業(yè)管理資金的使用原則 ①保障物業(yè)管理需求的原則。②節(jié)約支出，合理收益原則。③制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責任制 5．物業(yè)管理資金的預算管理

（l）物業(yè)管理資金預算的準備工作①物業(yè)管理資金預算管理的概念②物業(yè)管理資金預算管理的前提條件

3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。

（2）物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則 ①物業(yè)管理資金預算編制的程序 ②物業(yè)管理資金預算編制的原則 七.綜合經(jīng)營服務

1.綜合經(jīng)營服務的內容 l）綜合服務的內容 ①為物業(yè)自身服務 ②清掃保潔服務 ③綠化養(yǎng)護服務 ④治安保衛(wèi)服務 ⑤家庭居民生活服務 2）經(jīng)營性綜合服務的內容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經(jīng)紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介； ⑨廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經(jīng)營服務的要求

①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。③態(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2.綜合服務的方式 l）常規(guī)性服務

這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。這部分服務是有償?shù)模质欠怯缘模瑤в猩鐣娴男再|。2）委托性服務

這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務。3）無償性服務 3.綜合經(jīng)營服務的運作

綜合經(jīng)營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。

第五篇：物業(yè)管理計劃書

岷縣天天家園物業(yè)管理計劃書

緊密圍圍繞尊煜物業(yè)的發(fā)展方向,貫徹執(zhí)行為社會服務、為業(yè)戶服務、為用戶服務、為企業(yè)服務的企業(yè)宗旨,通過服務實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,為實現(xiàn)這一目標,特制定如下計劃:

1、建設團隊、溶入團隊、立足本職、樹立服務意識。

2、鍛煉隊伍、打好基礎、規(guī)范服務、構建和諧、贏得業(yè)戶滿意。

3、強化管理、提高技能、培養(yǎng)選拔一批技術骨干,成為企業(yè)支柱,樹立尊煜物業(yè)形象。

(1)從集團優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營,自負盈虧的物業(yè)企業(yè)。從集團帶動的金飯碗轉換到泥飯碗,從思想上轉變需要一個過程。但必須適應環(huán)境,忘記自我,從零開始,學好專業(yè)技能把握未來,把主動權留給自己。所以必須轉變觀念,擺正位置,真正溶入到物業(yè)服務企業(yè)中來。

(2)堅持良好的工作作風,做好每一個細節(jié)，逐步完善服務體系,理順關系,明確責任,健全制度使管理工作逐步走向規(guī)范化。

(3)保持集團各部門及外聯(lián)單位的溝通。協(xié)調關系進行深層次開發(fā)、拓展領域，爭取有新的突破。

（4）定期走訪業(yè)戶,并進行滿意度調查（每季度至少一次全面性調查）。不斷變換工作方式讓業(yè)戶滿意,樹立尊煜物業(yè)形象。

(5)逐步完善各項規(guī)章制度、標準作業(yè)規(guī)程、工作職責與崗位標準，通過實踐,修改再實踐,再修改,最終達到有章可循。

(6)保持員工隊伍的純潔品質,不斷提高員工的綜合素質。

一、管理內容：

清潔、保安、會議、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準 1）院區(qū)外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物 2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統(tǒng)一光亮；天花板無污染。4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。7）辦公樓內走廊、辦公室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。8）衛(wèi)生間： 清潔標準：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點、污漬； 垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬； 衛(wèi)生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸； 衛(wèi)生紙、洗手液及時添補更換。9）地墊的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無污漬，無雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養(yǎng)護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護理劑保養(yǎng)，保持光亮。12）辦公家具的養(yǎng)護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

2、保安管理職責及標準 1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛(wèi)等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標準：對區(qū)內火災易發(fā)區(qū)和儲存易燃易爆品做好統(tǒng)計工作，并制定切實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統(tǒng)計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統(tǒng)計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區(qū)。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執(zhí)勤期間應當嚴格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養(yǎng)護，院內綠化養(yǎng)護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養(yǎng)護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養(yǎng)護、做好越冬保護。7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好現(xiàn)場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業(yè)管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監(jiān)督。

四、維修費用的劃分

1、由業(yè)主承擔的費用。

1）環(huán)境保護監(jiān)測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項目的費用。3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨立鋪面組成。可用于商業(yè)出租，小區(qū)水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因為二樓沒有設計樓梯，若要出租經(jīng)營，必須在一樓制作樓梯，方可進入二樓。

六、電梯管理

本小區(qū)有電梯兩部，日常管理有專業(yè)的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內安裝屏幕廣告，增加物業(yè)收入。

七、關于城建局家屬樓的管理

1、關于城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，正在聯(lián)系城建局家屬樓有關人員詳談中。

2、對日后城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，制定相關規(guī)章制度。