第一篇：劉氏物業管理服務計劃書

億華物業管理企業計劃書

200834037 工程管理 0808 李瑞華 億華物業管理企業計劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：李瑞華 2.物業管理企業的組建條件：

（1）企業名稱：億華物業（2）企業住所：山西省昔陽縣（3）法定代表人：李瑞華（4）注冊資本：300萬（5）公司章程 依法規定如下（6）公司從業人員 32人

3.物業管理企業的設立

申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

4.在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

資質一級企業：注冊資本500萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80％以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

二、物業公司的經營計劃 1.物業管理的目標和任務

1）創造安居樂業的生產、生活環境 2）對實現物業的保值和增值。2.物業管理的主要內容

l）維護物業管理區域內的規劃不受破壞 2）房屋裝修監督管理 3）房屋的維護與修繕

4）設備、設施的管理及維修養護 5）安全與消防

3.物業管理企業部門職責

1）總經理部 負責本公司范圍內的所有事物

2)財務部 管理企業財務狀況，作出財務規劃和總結，合理分配企業資金

3）事務部 合理調節企業與業主事務關系

4）物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。

5)社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。

6)工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。

8）產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。

9）租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。

5.物業管理公司的前期工作

設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟進行開展工作。

1）人員準備與資料準備； 事務部門準備

2）設備、器材準備； 財務部和工程部配合完成 3）資金準備； 財務部準備 4）擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查；

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

⑤消防、安保、清潔等設施狀況

⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等

6.制訂物業管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業務培訓： 3）準備經費： 200萬

4）準備設備： 物業公司常用設備 5）準備相資料：內部與公開資料 7.制訂物業管理方案 l）物業管理方案的內容

①物業管理檔次 中高檔

②物業管理服務的標準 優良

③物業管理財務收支預算 正常標準

2）物業管理方案的基本架構

①項目管理的整體設想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規章制度建設

⑤經營管理指標

⑥社區文化建設與服務

⑦財務管理及經費收入測算

⑧日常管理

⑨物業維修養護計劃和實施 3）制訂物業管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構

第二步：培訓工作人員 第三步：經費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目 第七步：經費預算 第八步：草擬方案文本 第九步：向專家顧問征詢 第十步：送公司領導審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實施、反饋 8.介入物業管理工作 1）物業的接管驗收與撤管 2）物業的撤管

3)簽訂物業委托管理合同

4)物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。

9.物業管理企業與相關社會機構建立關系 l）物業管理企業與房地產行政主管部門的關系 2）物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業管理企業與房地產開發企業的關系 4）物業管理企業與業主委員會的關系

業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。

5）物業管理企業與專業性服務機構的關系 6）物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系 7）物業管理區域建設與社區建設的關系

設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。三.物業管理費用的管理 1．物業管理費用構成 l）物業管理費用分類

一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。

2）有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成 ①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費； ②公共設施、設備日常運行、維修及保養費； ③綠化管理費； ④清潔衛生費⑤保安費； ⑥辦公費；

⑦物業管理單位固定資產折舊費 ⑧法定稅費。

3）住宅小區物業管理經費的來源 ①定期收取物業管理服務費； ②小區維修養護專項基金；

③以業養業，一業為主，多種經營的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開發建設單位給予一定的支持。4）物業管理對物業的基本要求是：

①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

④環境優美、安全、舒適。

⑤為物業管理提供必要的設施。四.物業管理企業管理制度的建設 1．物業管理制度體系的內容 l）物業管理企業內部制度

①物業管理公司員工管理條例 ②物業管理企業各部門的職責范圍

③物業管理企業員工崗位責任制 2）物業管理企業外部制度

①物業接管驗收規定 ②樓宇入住規定

③物業管理公約

④住戶須知手冊

⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度

⑥房屋管理服務制度

⑦住宅區管理制度

⑧業主公約

⑨業主委員會章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規定 1）消防中心值班制度； 2）防火檔案制度； 3）防火崗位責任制度； 4）其他消防規定。5）消防設備管理制度 2.車輛管理制度 1）門衛管理制度

2）物業區域大門門衛的職責 3）停車場（庫）門衛的職責 3.車輛保管規定 1）汽車管理規定

2）自行車、摩托車管理規定 4.住宅區內車輛交通管理規定 5.物業環境的綠化管理

1）綠化管理機構的設置及崗位職責 2)綠化養護與管理的考核指標

六.物業管理資金的來源和管理 1.物業管理啟動資金

物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。1）資金來源與管理

一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

2）物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。3）日常物業管理資金

包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。

4）日常物業管理資金的管理 2．利用會計手段進行經濟管理 3．物業管理資金的使用與運作

（l）物業管理資金的性質

物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業管理資金的使用

物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面： ①成本性資金支出與使用：

②公益性資金使用

③投資性資金支出與使用

（3）物業管理資金的使用原則

①保障物業管理需求的原則。

②節約支出，合理收益原則。

③制約性支出使用原則。

（4）物業管理資金使用的責任制 5．物業管理資金的預算管理

（l）物業管理資金預算的準備工作

①物業管理資金預算管理的概念

②物業管理資金預算管理的前提條件

3）職業化管理水平以及員工的職業道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。

（2）物業管理資金預算編制程序和編制原則

①物業管理資金預算編制的程序

②物業管理資金預算編制的原則

七.綜合經營服務

1.綜合經營服務的內容 l）綜合服務的內容 ①為物業自身服務 ②清掃保潔服務

③綠化養護服務

④治安保衛服務

⑤家庭居民生活服務 2）經營性綜合服務的內容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。

③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。

⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。

⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。

⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；

⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。

3）開展綜合經營服務的要求

①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。

③態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。

④滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。2.綜合服務的方式

l）常規性服務

這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。2）委托性服務

這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務。3）無償性服務 3.綜合經營服務的運作

綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。

第二篇：物業管理計劃書

岷縣天天家園物業管理計劃書

緊密圍圍繞尊煜物業的發展方向,貫徹執行為社會服務、為業戶服務、為用戶服務、為企業服務的企業宗旨,通過服務實現社會效益、經濟效益、環境效益和品牌效益的統一,為實現這一目標,特制定如下計劃:

1、建設團隊、溶入團隊、立足本職、樹立服務意識。

2、鍛煉隊伍、打好基礎、規范服務、構建和諧、贏得業戶滿意。

3、強化管理、提高技能、培養選拔一批技術骨干,成為企業支柱,樹立尊煜物業形象。

(1)從集團優越的環境逐步過渡到獨立經營,自負盈虧的物業企業。從集團帶動的金飯碗轉換到泥飯碗,從思想上轉變需要一個過程。但必須適應環境,忘記自我,從零開始,學好專業技能把握未來,把主動權留給自己。所以必須轉變觀念,擺正位置,真正溶入到物業服務企業中來。

(2)堅持良好的工作作風,做好每一個細節，逐步完善服務體系,理順關系,明確責任,健全制度使管理工作逐步走向規范化。

(3)保持集團各部門及外聯單位的溝通。協調關系進行深層次開發、拓展領域，爭取有新的突破。

（4）定期走訪業戶,并進行滿意度調查（每季度至少一次全面性調查）。不斷變換工作方式讓業戶滿意,樹立尊煜物業形象。

(5)逐步完善各項規章制度、標準作業規程、工作職責與崗位標準，通過實踐,修改再實踐,再修改,最終達到有章可循。

(6)保持員工隊伍的純潔品質,不斷提高員工的綜合素質。

一、管理內容：

清潔、保安、會議、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準 1）院區外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物 2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統一光亮；天花板無污染。4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。7）辦公樓內走廊、辦公室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。8）衛生間： 清潔標準：

衛生間的門清潔、無手印、黑點、污漬； 垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬； 衛生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸； 衛生紙、洗手液及時添補更換。9）地墊的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無污漬，無雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業清潔劑及護理劑保養，保持光亮。12）辦公家具的養護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業的保養，使其光亮如新。13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

2、保安管理職責及標準 1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協助消防撲救等具體工作。

標準：對區內火災易發區和儲存易燃易爆品做好統計工作，并制定切實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執勤期間應當嚴格按照規定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養護，院內綠化養護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養護、做好越冬保護。7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好現場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監督。

四、維修費用的劃分

1、由業主承擔的費用。

1）環境保護監測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規定修理項目的費用。3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨立鋪面組成。可用于商業出租，小區水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因為二樓沒有設計樓梯，若要出租經營，必須在一樓制作樓梯，方可進入二樓。

六、電梯管理

本小區有電梯兩部，日常管理有專業的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內安裝屏幕廣告，增加物業收入。

七、關于城建局家屬樓的管理

1、關于城建局家屬樓納入我物業公司管理，正在聯系城建局家屬樓有關人員詳談中。

2、對日后城建局家屬樓納入我物業公司管理，制定相關規章制度。

第三篇：物業管理計劃書

天津泰達水務有限公司生態城泵站物業管理計劃書

一、管理內容：

清潔、保安、會議、花卉綠化、其他服務

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準

1）院區外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物

2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內無堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手印；整體統一光亮；天花板無污染。

4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。

5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網。

6）院落地面及地面以上公用設施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內走廊、辦公室、會議室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內無雜物，盆體干凈、無污物。

8）衛生間：

清潔標準：

衛生間的門清潔、無手印、黑點、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無水漬；

臺面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無污跡、無塵土；恭桶及后側墻面、小便池上下內外保持干凈、無黃垢、無毛發、無雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無水漬、無污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無雜物、無污漬、無水漬；

垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬；

衛生間內空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸；

衛生紙、洗手液及時添補更換。

9）地毯的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無污漬，無雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業清潔劑及護理劑保養，保持光亮。

12）辦公家具的養護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業的保養，使其光亮如新。

13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內無污水殘留；每3個月清洗1次。

14）木地板的定期養護

清潔標準：地面清潔干凈，無污漬、無雜物，邊角無雜物、頭發。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責及標準

1)負責日常保安服務：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導、會場警衛等具體服務工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協助消防撲救等具體工作。

標準：對區內火災易發區和儲存易燃易爆品的單位做好統計工作，并制定切

實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內所屬車輛做好統計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統計院內長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內財務自理等提示性內容）

4)保安風紀及內務管理

標準：保安員在崗執勤期間應當嚴格按照規定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內清潔、來賓登記、投影設備、花卉擺放及其他服務。

標準：對會議室進行清潔，依照服務對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調試投影設備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內綠植養護，院內綠化養護管理。會議鮮花會前預定；綠植定期養護更換，擺放整齊；院內綠化定期修剪、養護、做好越冬保護。

7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好

現場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)前臺接待服務管理

標準：配合重要禮儀、參觀、接待活動，安排專人清潔大廳區域；及時對來賓進行登記，做好引導、咨詢服務；代做考勤、打印、復印服務。

9)其他服務管理范圍：

? 對樓內水、電、公共設施的日常維修和保養；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務。

三、質量保證：

為了做好服務，確保客戶滿意，制定《泰達水務物業管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質量的提升和監督。

四、維修費用的劃分

1、由業主承擔的費用。

1）環境保護監測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規定修理項目的費用。

3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

第四篇：物業管理計劃書

關于物業管理計劃書

客服服務部：

一、規范行為，提高自身形象。

1.員工統一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務、主動問候的方式接待業主、來訪者。

3.對業主、來訪者提出的要求進行分析，以便提供更好、更優質的服務。4.業主的報修、投訴等工作做到及時有效的處理和回訪，并認真做好記錄。工作職責：在客戶部主管的指導下組織協調客戶服務部內、外部資源，提高項目客服能力和品質，降低業戶投訴，提升業戶滿意度。

5監督指導小區保潔工作，制定標準操作監督流程，落實分區負責制度，定人、定崗、定工作內容，每周定期檢查制度，有效地調動其積極性，促進內部和-諧競爭，提升小區環境質量

二、規范服務

1.認真書寫各項工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開一次周例會，在員工匯報工作的基礎上，小結、點評、總結前一階段完成的工作任務，同時布置新的工作任務，宣傳中心例會規定，提出明確要求，及時上報主管，請示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時，初步實施了電子化管理，各種公告、通知、報告、物業費、業主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時調閱 工作內容：

（1）組織開展業戶接待工作受理業戶投訴報修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認歸檔/2：重大投訴/上報公司負責人/與公司負責人召開辦公會議/公司負責人組織處理/回訪后確認歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點、內容、時間、姓名、聯系電話、/受理并填寫維修單/報維修部門/跟進維修情況和進度/受理維修結果/對業戶進行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實施業戶裝修、入住手續辦理。入住手續辦理流程：

準備業務辦理所需資料，房屋驗收表1份/物品領用登記表1份/業戶檔案袋1個/（前期物業協議書、臨時管理規約、消防安全責任書、）一式兩份、：小區專用智能卡3張：資料袋一個（居家安防說明書、業戶手冊、鑰匙說明書、裝修手冊等相關資料）業戶身份識別：

查驗開發公司出具的《交房通知書》、業戶身份證原件、購房合同原件：如非業戶本人，者需提供戶口本原件或業戶委托書，以及受托人身份證明。費用收取：

向業戶收取一年物業服務費用，（包括物業費、建渣費、裝修期間維護費和管理費）以及預存電費。協議完善：

填寫《長居情況登記表》

簽訂《物業前期服務協議》、《臨時管理規約》商鋪業戶簽訂《商鋪管理協議》已購買車位的業戶簽訂《自有車位場地服務協議》。房屋驗收：

指定專人陪同驗房，抄錄水，電，氣表底數，請業戶在《房屋驗收表》上簽驗收意見。物資移交：

順利向業戶發放鑰匙、智能卡、《業戶手冊》《裝修手冊》《弱電系統使用說明書》以及小禮品。資料錄入：

將業戶信息錄入項目管理臺賬。將業戶的紙質檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實施業戶鑰匙管理與空置房管理。業戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應由物業公司專人專管業戶因未收房或返修等原因臨時委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業戶托管鑰匙時，應委婉告知提醒其風險發生的可能。

2受理業戶臨時委托鑰匙時，應要求客戶在《業戶委托代管物品登記表》上進行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標識，并確保標識清晰、準確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實相符。鑰匙借用：

相關人員領、借用業戶臨時委托鑰匙時必須經部門主管人員同意，并嚴格填寫《鑰匙領用登記表》。借用鑰匙需當天歸還，如需過夜借用業戶的鑰匙，必須經部門管理人員同意。鑰匙退還：

業戶領回委托管理鑰匙時。應要求業戶在《業戶委托管理物品登記表》上簽字確認，及時銷賬。

如業戶鑰匙發生丟失或損壞，鑰匙管理人員應 及時報告部門負責人，并向業戶及時通報相關情況，妥善對業戶進行安撫、溝通解釋，積極協商解決辦法。

（4）組織實施業戶資料管理，確保業戶一戶一檔的有效性和準確性。前期物業接手時與開發商處接手業戶資料并與接房時進行資料的完善更新業戶資料實行一戶一檔確保業戶資料的有效性和準確性。如出現資料變更應及時更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開展社區文化活動 具體問題由公司會議決定。

（6）組織實施業戶訪談和回訪，及時掌握業戶意見，持續改進服務品質。工作內容：：

1對需要回復、回訪的事宜進行匯總。

2對反映事項投訴2日內進行回復，3-7日內對處理結果進行回訪。3每日需對已完成整改的事項進行回訪。4按當月回訪總量的10%進行抽查回訪，服務質量回訪滿意率不低于95%.5對回訪情況進行統計分析，掌握業戶的需求，對不合格。未關閉項進行跟蹤回訪、回復。

（7）與小區業主大會、業委會建立和保持良好的聯絡渠道和溝通協作關系。（8）與轄區房管局、街道辦事處等政府機構建立保持良好的溝通關系。業務管理職責：

1負責實施項目物業費、水電費以及特約服務費的收取，并確保完成費用收繳率的考核指標;并向多次收取費用無果的業主發出通知。2負責項目停車場停車服務關系管理以及服務費的收繳率控制。團隊管理職責：

1與公司、項目橫向單位保持溝通、合作關系。2開展團隊文化活動，落實團隊建設。

3有序的開展業務溝通會議，保持業務信息有效傳遞。

4落實客戶服務團隊的教育訓練，不斷提高客戶服務質量提升業戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應按公司規定統一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務單位的規章制度，聽取業戶意見，不斷改進工作。按照保潔服務規范、標準作業規程實現標準化操作。4敬業愛崗，愛物物業設施和相關財物。

5為顧客、為業戶著想，禮貌、周全、主動、熱情地配合相關方做好服務工作。保潔主管職責：

1負責環境衛生工作的月度、季度、計劃組織實施。

2每天巡查所轄區域的清潔衛生和綠化質量，發現問題及時組織員工解決，以身作則做好現場督導及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問題積極處理即時反映。

4對各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進行管理，編制使用計劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導員工，正確使用保養好清潔用品和清潔設備，做好相關工作的培訓、提高部門工作水準。

6協調好相關職能部門之間的關系。環境工作管理： 公共環境衛生管理：

1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物的現象。

2雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通、地面無積水、無煙頭、無蜘蛛網、無異味、無積塵無雜物堆放。

3門的表面無塵、無油漬、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無積塵。

5各類地面保持干凈、無明顯腳印、污跡、無煙頭、雜物、積水和紙屑，對大理石地面、木地板等進行定期養護措施。6各類墻面無污漬、無亂涂亂畫、無灰跡、無蛛網。7天花板無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無明顯灰塵、無蛛網、無雜物。能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感。

9噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場、車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網。

11排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標識牌、指示牌、煙灰盅無污跡、無積塵。

13洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無煙頭紙屑等雜物：便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。

14電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無沙粒、雜物、污跡、無異味。15家具保持本色，無明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無污跡，拍打無灰塵。

環境消殺管理：

1定期進行衛生消毒滅殺，并有評估記錄。2房屋公共部位、公共設施設備部分無白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4無明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場所必須設置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產日清。

2垃圾車停放在指定地點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。3垃圾中轉站、垃圾桶，不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡油跡。培訓：

1新員工入職培訓，培訓內容：禮儀、禮節文明的使用手勢引導、禮貌用語、形象、儀容儀表。接打電話標準流程和語言問候。2每周培訓，培訓內容：禮儀、禮節文明的使用手勢引導。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標準培訓。

4保潔部特別培訓，培訓內容，衛生知識培訓和保潔器具的使用。5多用文明用語如：你好/不好意思打擾一下/請問有什么可以幫您/請慢走等。

第五篇：劉氏商品房買賣合同

商品房買賣合同

合同雙方當事人

出賣人：

買受人：

第一條 買受人所購商品房的基本情況：

第幢單元層戶

第二條 計價方式與價款

按建筑面積計算，該房單價人民幣每平方米元，該套房屋建筑總面積平方米，總金額為元。

第三條面積確認及差異處理

商品房交付后，產權登記號合同面積發生差異，雙方約定按以下方式處理：

1、面積誤差比絕對值在3%之內的雙方互不找帳；

2、面積誤差比絕對值在3%之后多退少補。

第四條交房標準：

毛坯房、水、電、入房門、塑鋼窗。

第五條付款方式

買受人一次性付清所有房款元。

第六條其它

房產證辦理費用、天然氣初裝費用、有線電視初裝費用由買受方自理。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）

年月日年月日