第一篇：物業管理服務費用

物業管理服務費用

第十四條本物業管理區域物業服務收費采用包干制方式，即由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔。不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，標準如下： 高層住宅：1.2元/月/平方米

辦公：2.4元/月/平方米

商業物業3.6元/月/平方米

以上物業費用未包括物業公共部位、公共設施設備及公共責任保險費用。

1、電梯費

高層住宅：

一層0.2 元/月/平方米

二層0.3 元/月/平方米；

三層以上（含三層）在二層基礎上每增加一層加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、機動車及非機動車停放服務費用依據物價部門批復價格執行。

3、自用部位的水、電、土建維修服務費用依據市場價格執行。

4、代收代繳費用：

（1）水費：基礎水價+損耗+二次加壓費用。基礎水價隨國家定價調整而調整。

（2）取暖費：按《商洛市居民住宅區供熱價格管理暫行辦法》和其他相關規定，根據小區實行成本核算收取。

（3）垃圾費：居民 6元/月/ 戶，辦公及商業用房：按政府相關文件規定交納。

（4）物業公共用電及配電室設施設備損耗用電：按實際用量由業主共同分攤。

（5）上述費用標準如發生政策性調整，按有關政策規定執行。

（6）其它代收代繳費用，根據同地區市場價格執行。

第二篇：物業管理服務費用成本測算

物業管理服務費用測算

根據“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務的總體管理思路，對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括：

一、經費測算的原則及說明；

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細測算書內容如下： 第一節 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規；(二)“四川省城市物業管理服務收費暫行規定”；(三)“四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理的成本支出，是物業管理企業正常運轉的基礎，也是為業主/使用者創造舒適工作環境，達到物業保值增值目的的基本條件。(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業管理的水平，準確定位管理費用的標準。(三)“零預算”原則

物業管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業管理服務的要求和標準，確定物業管理費用的支出；再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣，物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養費，綠化管理費，保潔衛生費，保安費，辦公費用，物業管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業工資水平，根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下： 序號 職 務 月薪 備 注 1 中心經理 4,000 2 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業管理行業慣例，不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。第二節 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67 設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00 公用電費 按經驗數據測算 23,500.00 公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00 綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中 9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下： 房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分攤系數測算E型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00 社區文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出

備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用

電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用

電梯保險費 8 臺強電系統維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統

屏

(2)低壓供電系統

屏

(3)備用發電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00 游泳池維護費

200.00 消防系統維保費

500.00 弱電系統維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監控系統維護費

(4)防盜報警系統維護費

(5)巡更系統維護費

(6)IC卡門禁統維護費

(7)停車場系統維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 化糞池清理費 每一年清洗2次 400 消殺費 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 M2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表 項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉椅 10 把 80.00 800.00 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8KVA 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

第三篇：淺談明珠世紀大廈物業管理服務費用調整

淺談物業管理服務費用調整

時下，人們關心最多、討論最多的莫過于“漲價”問題，各個人群、各個領域、各個企業無不感受到這個詞匯的“熱度”。物業管理作為民生性的服務行業，成本支出無不涉及漲價范圍。在面對物料成本、水電能源成本、勞動用工成本、設備維保成本等各類成本上漲的困境下，物業管理者們“八仙過海、各顯神通”。有的壓縮人員，降低成本；有的拓展創收渠道，增加營業外收入。但主流思想上都有一個共同的愿望，那就是物業管理服務收費的合理調整。

大家都知道，物業管理費用調整比較復雜，也很艱難。一方面因業主們職業有別，作息時間不一，集中起來困難；另一方面業主往往習慣了之前的交費標準，降價可以，要想漲價比登天還難。要想實現三分之二以上業主的通過率十分困難，很多媒體都曾報道相關城市物業費“漲價流產”的案例，且帶有一定的偏民性。

作為一名物業管理人，實踐經驗告訴我，樓盤價值提升，物業管理質量起到至關重要的作用。業主們也因自身利益需求，往往對好的物業管理有著異常的渴望。作為一名物業項目負責人，2009年11月到任之初同樣面對物業項目交付托管多年，收入支出失衡的困境。綜合權衡，我認為調整物業管理費是項目良性運營的唯一出路。在征得業主委員會同意和公司領導支持的前提下，按照六個步驟成功推進了漲價方案的實施。即：摸排調查、服務整改、方案論證、宣傳鼓動、表決通過、調價嘗試。在此與大家共享

一、深入的調查研究：主要就物業管理滿意度，業主們對物業服務的未來期望，物業費調整可行性三個方面進行調查。調查方案在征得業主委員會同意的基礎上，按照如下步驟實施。

一是理性分析物業現狀及樓盤市場竟爭力，如實物業管理服務現狀的不足、物業管理實際困境及對今后管理目標的承諾，對業主們進行全方位的文

稿宣傳。

二是結合本大廈實際制訂有針對性的調查問卷，以業委會的名義就業主普遍關心的問題和大廈急需解決的問題展開調查，廣泛征求業主們的意見。

三是由管理處主任牽頭，管理人員分工負責，每天不低于10戶的入戶走訪，對于長期不在本地居住的業主也采取電話聯系的方式逐戶了解業主們的真實想法，并通過設立意見箱、公示個人電子郵件的方式廣開言路征求業主們意見。

經初步調查，我們了解到大多數業主對于改善環境，提升物業服務品質有著很高的期望和要求，小部分業主對物業運作壓力表示理解且主支持物業費調整這一措施，為后期工作實施增添了很大的信心。

二、嚴密的服務整改：主要針對長期以來積累的軟硬件問題進行逐項整改，做好了如下工作：

一是針對業主提出的硬件環境問題，爭取開發公司、物業總公司及商業裙房大業主等多方的資金支持，通過外墻清洗、墻面粉刷、門廳改造、設施整修、標識規范等一系列措施逐一解決業主所提的硬件問題，使物業面貌煥然一新，以表物業公司對于提升大廈管理服務質量的誠意。

二是針對業主們提出的軟件服務問題，我們采取一系列的培訓手段，在強化員工的服務意識、服務標準上狠下功夫，確保業主在物業服務上不指出問題。同時，對于業主們的一些個性化需求，我們也采取外委合作、增加有償服務的方式予以最大限度的滿足。

三是徹底清理遺留問題欠費，對長期欠費戶逐一分析原因，曉之以情、動之以理的入戶做工作，因物業公司過失而導致的欠費我們主動承擔；因第三方過失造成業主欠費的我們積極協助解決問題；因業主個人主觀原因欠費，我們積極的溝通，最終通過發律師信、訴訟等法律手段予以催收，以最快速度完成所有欠費的清繳。

四是堅持管理處財務獨立核算的原則，向一切不公正的服務收費說“不”，對于個別領導批示予以減免的收費按照誰簽字誰買單的原則落實承擔方，納入管理處收入；對于個別業主的老賴行為堅持物業公司立場，決不讓步。徹底杜絕以個人主觀行為而出現的“跑冒滴漏”問題，以平息業主對物業服務收費公正性的質疑。

三、精確的方案論證：主要同業主委員會、業主代表對調價方案進行論證研討，制訂服務與收費相對稱的收費方案。物業做好了如下工作：

一是對周邊同類管理項目服務情況及收費標準進行調研，圖文并茂的進行展示對比，作為業主代表們對本大廈收費議價的參考。

二是整理歷年項目收支平衡表格，在人力資源、物料價格、能源損耗等一切運作成本上作出全面的交代，讓業主代表真實的了解項目虧損狀況。

三是整理并對比不同時期的物業管理成本。如：用工成本、物料成本、水電能源成本兩個不同時期物價情況及上漲比例。讓業主代表們直觀的了解物管理費調整的原因。

四是根據業主們對物業服務的期望值，對照現有的物價指數、人力資源成本、能源損耗成本，做出的物業管理費用預算，從專業角度對物業管理成本分攤提出自己的收費意見。

四、全方位的宣傳鼓動：物業費用調整順利通過并非易事，重在宣傳營造聲勢，我們懂得“會哭的孩子有奶吃”的道理，積極做好以下工作。

一是讓管理處所有員工參與其中，尤其是與業主接觸最多的一線人員，通過會議形式最大限度的向他們灌輸運營成本壓力的現實及提升物業管理服務收費的唯一措施，將壓力和責任分解到每一名員工身上。一方面讓員工自覺意識到自己的言行舉止直接關系到此項措施的成敗與否；另一方面讓他們在日常與業主接觸中有意無意的流露一些關于物業費漲價的有關信息。

二是利用一切渠道向業主傾訴物業運作之苦，員工待遇之微薄，招工之

困難，最大限度的爭取多數業主支持，尤其是對一些關心公共事務，具有一定公信力和號召力的業主更是加大溝通力度，讓他們幫助做好其他業主的工作。同時，在保證服務質量的前提下，我們還通過各種渠道向業主傳達物業“日子難過”的困境及物業與業主“魚水共存”的關系。

物價漲了，業主們心知肚明，我們通過不同形式的宣傳手段，讓業主真正的理解到了物業運作之難及調整價格的必要性，最終達到讓其不同意調價都不好意思的目的。

五、合法的表決通過：按照規定，物業管理費用調整理應由業委會發起并組織審議，但物業公司最為受益應主動作為，將定價方案發至全體業主審議通過。此過程，由于受業主集中困難的影響，我們采取信函征詢的方式進行審議，并針對不同業主的性格特點，采取了不同策略。

一是對漲價持支持態度的業主，我們采取直接發函的方式，請業主簽署表決意見。

二是針對商業裙房大業主采取主動上門公關的方式，強調物業管理在其商業運營中的積極作用，爭取商業裙房大業主一定票權數的支持。

三是對漲價持搖擺不定態度的業主安排與其熟識的物業人員上門做工作，動之以情、曉之以理講明漲價現實和必要性，爭取票權支持。

四是針對部分對漲價持反對態度的業主我們邀請業主代表幫忙入戶做工作。對于堅決不同意的，我們講明三分之二通過的原則，讓他們默認集體事務少數服從多數的現實。

通過一系列艱苦細致的工作，我們的表決工作爭取到了95%的業主參加，78%的票權支持，遠遠超過了規定的比例。并按照重新審議價格與業主委員會簽訂了《物業管理服務合同》，并向社區、街道、區房管局提交了備案資料。

六、謹慎的調價嘗試：物業管理費調整關系到物業公司的長遠運營，順利推進方可實現可持續發展。否則，將會給今后工作造成被動。為確保順利，我們采取謹慎有序的調整步驟，將可預見的矛盾進行分散，并采取了如下措施。

一是經過討論，針對已開具票據和《物業管理協議》存在法律矛盾點的問題，我們決定對已交費用業主的差額部分不予追繳，今后的一切費用按照新的標準執行。

二是先行對物業占有主動權的機動車、非機動車停車費予以調整。對于因抵制漲價而發生的個別過激行為，我們本著堅持原則，和諧對待的思路冷靜處理，不厭其煩的進行思想溝通，逐人逐戶采取策略逐一解決。

三是現已按照新的標準收取物業費，對于個別有疑議和不滿情緒的業主暫時擱置。在合法通過的前提下，我們有信心、有耐心通過溝通的方式逐個解決問題，直至最終走向司法程序。

物業公司的理念，物業管理人的能力決定物業項目運營的好壞。但“巧婦難為無米之炊”是千年不變的道理，對應的服務必須要有對應的資金支持。要想實現物業項目的良性運營，就應該在保證服務質量、公平收費的前提下適時合法調整費用。事實證明，物業管理費用的調整，將使物業公司投入更加充足，員工待遇得到了提高，業主們的工作、居住也將進一步改善，實際上達到了“雙贏”的效果。

江蘇潤德梁物業管理服務有限公司

劉文開

二〇一〇年十月二十八日

第四篇：物業管理服務

青湖語城物業管理服務標準

該小區物業管理服務包括的內容和要求如下：

一、公共服務

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業管理服務標準DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標》)執行。

接待：佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。

對業主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務時限按《省標》五級執行。

五級：急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設施、設備維護與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標》執行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設施設備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。裝修：

將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務協議；

業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復驗；

復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標》五級執行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執行；

4、給水設施按《省標》五級執行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設施；水質每3個月化驗一次，有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素；保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經常檢查保養水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染；

保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養一次；泵房內設備2年后，每年翻新一次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，對出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；

專業人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養、維護，出現問題隨時處理。

5、排水設施按《省標》四級執行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節現場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統按《省標》執行。

建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀態，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理；

每年委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知業主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥；

每月監測一次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。

7、弱電系統按《省標》執行。

操作人員受過專業培訓，持證上崗；

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理； 有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；

工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；

分系統定時檢查和記錄各部分、個監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統按《省標》執行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運行及管理按《省標》執行。

安裝、維護、保養人員和電梯司機均持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位職責制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。

安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設備完好；在電梯橋廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相關的應急報警、投訴電話號碼。

與持有相關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區（縣）有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。

電梯及其安全設施每周不少于一次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所電梯進行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署前側報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行一次負荷校調試驗；負荷校調實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

電梯維護保養提前一天，通知業主（使用人），并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。

使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產品質量合格證明；大中修更新改造后電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告）；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代碼說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。

按國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

10、共用空調系統按《省標》執行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施按《省標》執行。

加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；

按照也很足公約的約定，全組認為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標》五級執行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每月循環清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標》三級執行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達室共用衛生間保潔按《省標》四級執行。四級： 每日早、晚對公共衛生間清潔2次，（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標》四級執行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發現油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標》三級執行。三級：

每日清掃2次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標》四級執行。四級：

標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標》三級執行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設施保潔按《省標》四級執行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛、崗亭、監控探頭保潔按《省標》四級執行。四級：

門衛、崗亭每日清潔2次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內外墻面每月清潔2次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標》四級執行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標》三級執行。

三級：

生活垃圾由業主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛生消殺按《省標》四級執行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養護與管理

1、草坪按《省標》四級執行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾能及時清運；

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標》四級執行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；

樹冠基本完整，主側枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標》四級執行。

四級：

花勢良好，較好體現花壇設計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標》四級執行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標》四級執行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標》五級執行。

五級：

專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好； 接受過兩年以上安全護衛或相關訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；

熟悉小區環境，熟悉物業管理及有關法律法規，能恰當的處理和應對小區護衛工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄；

安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；

當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；

上崗時精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體，精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛按《省標》五級執行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導工作。

3、巡邏按《省標》三級執行。

三級：

白天巡邏次數不少于4次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務、特約服務等按《省標》執行。緊急事故反應：

制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；

有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助電力供應、搶救財產等。

其他防范措施：

設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理； 涉及人身安全處設有明顯標志并有防護措施；

協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；

對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交通部門審批，符合規劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交通管理部門核發的停車場使用證，按照物價部門核發的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。消防：

執行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規；

健全消防組織，建立消防責任制；

定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；

發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；

每日檢測一次噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災造作一次，以熟悉操作和檢查消防監控設備； 消防監控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務：

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，根據全體業主的需要、小區條件及物業管理企業的能力，經雙方協商，物業管理企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議，可以作為物業管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務：

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，物業管理企業為滿足部分業主（使用人）特別需要，經雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。

特特服務內容、標準、費用等由物業管理企業和需要特約服務的業主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第五篇：關于物業管理服務費用的構成及

關于物業管理服務費用的構成及 設施設備維護備用金的使用說明

物業管理費的構成：

物業管理服務收費，是根據物業管理企業所提供的服務內容、設施配置、成本支出及合理利潤等情況，以以支定收的原則采取包干制或酬金制等形式與業主在物業服務合同中約定的收費標準：

（１）包干制

是由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

（２）酬金制

是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

一．物業管理服務成本和物業服務支出的構成

（１）管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費。（２）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（３）物業管理區域秩序維護費用。（４）物業管理區域綠化養護費用。（５）物業管理區域清潔維護費用。（６）辦公費用。

（７）物業管理企業固定資產折舊費用。

（８）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（９）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。

1、管理：根據星朗名都商住兩用混合的設計，硬件設施的條件，公共區域的共有性，無法達到封閉監管的條件，將來的人流量，公共區域任何人都可借故滯留，管理公司根本是無法做到封閉監控管理，加之地區的差異、業戶對管理成本費用擔負的能力都是極大問題，故星朗名都整體物業的管理只能是采取一般性管理（開放管理）。

2、管理服務費用：星朗名都建設是一個整體，一個管理區域，根據法規一個管理區域只能有一個管理企業，一個業委會，故管理服務費的成本核算將是整個區域的物業結合其特點、價值、用途綜合核算，而物業正常運作產生的其他公共費用則分區、分點遵循誰受益誰分擔，通過大會（業主）討論公平合理的原則于業主擔負。根據星朗名都商業、住宅面積的比例，要達到后期的正常管理運作，商用（包括辦公）管理費不底于1元，高層住宅將達到0.8元,多層住宅0.55元以上。

二．根據星朗名都商業物業管理的類型：

（1）、從建筑結構上來分，商場物業有敞開式的市場和廣場型；同時也有封閉式的購物中心型。

（2）、從功能上來分，有綜合性的專業購物中心；也有商住兩用型的綜合大廈。

（3）、加之現在商業廣場現行的經營模式租售摻叉，物業公司和開發商簽訂《前期物業管理合同》，給租戶的就是租賃協議，協議應當包括相關管理合同內容，并取得承租人的確認。因此對星朗名都商業物業的管理費用的標準也就不能做到統一，只能根據各區域的設計、經營特點，和享受服務的內容以及管理公司維持整個區域正常運作成本核算，為體現管理費的公平合理具體方案如下：

1、商住兩用型的街鋪，因其享受的管理服務有限，故管理費不同純商業物業管理費一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C區街鋪可定每平方米1—2元。

2、廣場商鋪屬于敞開式的市場和廣場型，公共區域多、大、集中，商業市場氣氛濃厚，人流量大，管理任務重，故物業公司在管理上的投入相對要大的多，如人防的大量投入，保潔的全天侯跟進，各種專業人員的配備多、設施設備的使用頻率高維修率也高，商戶享受的服務也多，管理成本就自然要比以上類型物業費用高，因此星月廣場除外圍街鋪外管理費可暫時定每平方米2—4元為宜（不含公用水電等費用）。

3、綜合商場也稱公共性商業樓宇。與一般零售商店不同，零售商店即使規模再大，仍然只有一個經營實體。而公共性商業樓宇一般會有很多獨立的商家從事經營，各行各業的經營服務都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括金融、餐飲等各種服務性行業和各種娛樂場所。

4、封閉式的購物中心型，從建筑內部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；商業設備、設施先進，因而對管理人員的素質要求較高。商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛管理任務重，供電、監控、消防、給排水、交通管理等各系統維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，環境衛生綠化等管理要求都特別的高，因此管理費相對又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公攤水、電等費用）。

二、設施、設備維護備用金的收取及使用說明： 星朗名都建設為一個整體，所有公共設施，設備均緊密相連，如供水、供電、消防、排水、排污、電梯等其公共性都屬于共用、共享范圍。從有利于招商銷售的考慮目前的管理費核算標準根本不足以維持物業的正常運作，故在目前的收費標準中另外增收設施、設備的維護備用費用以確保所有的設施、設備在出現故障的緊急情況下有足夠的資金予以維修、更新、改造就再所難免。在該筆備用金的使用過程中亦有嚴格的使用和管理程序，所交每戶業戶公司均為其建立有單獨的帳戶，在急需的情況下，先將出現故障報修原因內容、所需材料、工程報價等費用預先以通知形式公布，再行施工，產生的費用張貼發票再分攤于受益業戶（無論是購租戶均等同），于所交備用金中扣除。若在其物業使用權屬期間未產生該費用，或者有剩余，均在其退出其物業使用權屬時無息退還余額部分。