第一篇：某樓盤(pán)項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)

某樓盤(pán)項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)、一． 概述

某項(xiàng)目位于XX，將是行政、經(jīng)濟(jì)、體流、文化中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大，由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)物業(yè)的管理水平將更顯重要。

二． 目標(biāo)

貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)，將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值，樹(shù)立某物管公司品牌。

三． 組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)公司屬于虧損狀態(tài)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗用勞資成本等。

四． 人事

序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)

2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等

3辦事員3財(cái)務(wù)、勞資、后勤等財(cái)會(huì)要持證 4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等 5保安員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)，水電維修服務(wù)等

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等

員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)率100%。

五． 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

A經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元（年度，以下省略）

物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元

應(yīng)收:12.6萬(wàn)元

30000*12*0.35=126000元

預(yù)計(jì)收入:11.34萬(wàn)元(收繳率90%)

維修服務(wù)費(fèi):0.5萬(wàn)元

特約服務(wù):5.8萬(wàn)元

其他收入:1.5萬(wàn)元

B支出：20.25萬(wàn)元

人員工資福利:14萬(wàn)元

辦公費(fèi)用:2.5萬(wàn)元(辦公安全護(hù)衛(wèi)綠化保潔消殺)

維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬(wàn)元

稅金:1.05萬(wàn)元

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用:1.2萬(wàn)元

C潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元

D物業(yè)接管期間

前期投入:10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服務(wù)配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)

E公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成預(yù)算：21.962萬(wàn)元/年,0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號(hào) 崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)

1經(jīng)理112001200

2經(jīng)營(yíng)部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5保安員73500500

6水電工1700700

7保潔員2800400

工資總額合計(jì):9600元

工資總額合計(jì):9600元/月115200元/年

福利:115200*23%=26496元/年

合計(jì):14.17萬(wàn)元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬(wàn)元

(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬(wàn)M2*1元/年*M2=1.04萬(wàn)元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人*200元/人*=0.14萬(wàn)元

(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬(wàn)元

(8)稅費(fèi):按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元

(9)保險(xiǎn)費(fèi):

(10)合理利潤(rùn):按營(yíng)收8%計(jì)算即1.36萬(wàn)元

為減輕業(yè)生負(fù)擔(dān),我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)、嚴(yán)按經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格0.35元/月*M2.六． 前期物業(yè)接管

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無(wú)驗(yàn)收權(quán)，只可從物業(yè)管理角度

向開(kāi)發(fā)商提出建議）

b)物業(yè)接管驗(yàn)收

既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

c)

七．

第二篇：某樓盤(pán)銷售項(xiàng)目廣告計(jì)劃書(shū)

第一部分廣告目標(biāo)

通過(guò)切實(shí)、有效的廣告安排，合理安排廣告頻率和費(fèi)用，突出重點(diǎn)彰顯樓盤(pán)特點(diǎn)，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項(xiàng)目的銷售工作。

1、樹(shù)立樓盤(pán)銷售形象，對(duì)市場(chǎng)客戶及潛在客戶傳播銷售信息；

2、保證樓盤(pán)銷售順利進(jìn)行；配合2004年全的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)；

3、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商海杰德房產(chǎn)的企業(yè)形象及

S項(xiàng)目的樓牌形象；強(qiáng)化本案“聆天籟之音，聞學(xué)院書(shū)香”的居住理念及推廣主題。

第二部分產(chǎn)品特點(diǎn)及目標(biāo)市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目SWOT分析：

1、優(yōu)勢(shì)

A、本案定位為中高檔景觀房產(chǎn)，緊鄰林學(xué)院，區(qū)塊升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大；交通迅捷，獨(dú)具珍稀的景觀生態(tài)優(yōu)勢(shì)，天際線優(yōu)美。居者既能享受山水又能隨時(shí)步入都市，享受都市生活的便捷，這在一定程度上為本案的推廣起到了促進(jìn)作用。

B、本案周邊區(qū)域?qū)⑹荓市未來(lái)的大型學(xué)區(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可以說(shuō)是本案較大的賣點(diǎn)之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是將來(lái)商品房住宅的兩大重要優(yōu)勢(shì)，本案正是擁有了這兩點(diǎn)。

2、不利方面

A、本案所處區(qū)在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)離市區(qū)稍遠(yuǎn)。

B、雖然重新規(guī)劃后的建筑單體及戶型已得到有效改善，但項(xiàng)目的總體規(guī)劃基本沒(méi)有改變，項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)仍顯得繁雜，在一定程度上會(huì)影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性。

C、本案是L市房地產(chǎn)業(yè)招商引資引進(jìn)的第一具有外資背景的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程，同時(shí)發(fā)展商的知名度與信譽(yù)度都還有待加強(qiáng)。這一問(wèn)題在推廣過(guò)程中，應(yīng)該引起充分重視，合理引導(dǎo)并加以解決。

3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：

A、近年來(lái)，L市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)將促使消費(fèi)形態(tài)發(fā)生變化，恩格爾系數(shù)有望在今后進(jìn)一步降低，人們的居住消費(fèi)觀念也日漸形成；L市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為成熟的階段，特別是2003年L市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁，全房產(chǎn)價(jià)格增幅近40，預(yù)示著L市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段；同時(shí)消費(fèi)群體在市場(chǎng)的引導(dǎo)下已經(jīng)成熟，這為本案創(chuàng)造了一個(gè)有利的推廣時(shí)機(jī)。

B、L市距杭州僅一小時(shí)車程，處于杭州市“一小時(shí)交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場(chǎng)，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象。

C、L市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促進(jìn)L市正在往一個(gè)現(xiàn)代“大L市”的方向發(fā)展，這對(duì)本案是一個(gè)利好。

D、本案在L市屬于大規(guī)模景觀樓盤(pán)，具有不可多得的秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成就了本案在L市獨(dú)一無(wú)二的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)。

4、市場(chǎng)威脅點(diǎn)：

A、本案對(duì)面有“**2050”等其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，與本案處于同一區(qū)位；且“**2050”建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合的特點(diǎn)形成鮮明的對(duì)比，給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

B、除此之外，本案周邊也有一些樓盤(pán)，這些樓盤(pán)雖然可以促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響力度和推廣力度。

C、L市城市不大，人口有限，且多年來(lái)L市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)。在推廣過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分挖掘本案的潛在市場(chǎng)，小步快走，充分利用現(xiàn)在L市良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，加快本案的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，盡可能規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

D、作為L(zhǎng)市郊區(qū)的樓盤(pán)，本案所處區(qū)塊要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)塊還需要一定的時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程。

二、廣告目標(biāo)市場(chǎng)

經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研與分析，本案目標(biāo)市場(chǎng)可包括：

第一目標(biāo)市場(chǎng)：L市本地（包括L市城區(qū)和L市郊縣城鎮(zhèn)）

第二目標(biāo)市場(chǎng)：L市周邊地區(qū)（如杭州市等具有潛在購(gòu)買力的地區(qū)）。

三、目標(biāo)消費(fèi)群定

第三部分廣告推廣計(jì)劃

一、廣告訴求重點(diǎn)

在本案的不同銷售階段，要精心推廣本案主題的輪流展示，保持本案訴求點(diǎn)的常新常亮，通過(guò)形象的著力介紹，讓本案盡快為目標(biāo)客戶群所了解和接受。

1、項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：本案為中高檔景觀樓盤(pán)，總占地面積176.8畝，在L市本地屬于一個(gè)規(guī)模較大的樓盤(pán)，在推廣方面具有一定的吸引力，可以著重突出。

2、地貌布局：·S項(xiàng)目遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，根據(jù)地塊南高北低的走勢(shì)，豎向排布，小區(qū)地貌獨(dú)具特色，天際輪廓線錯(cuò)落有致，這是本案的一大特點(diǎn)。

3、生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn)，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。因?yàn)橄蟊景高@樣既具有珍稀的自然景觀同時(shí)又適合居住的區(qū)塊，即使是在生態(tài)資源豐富的L市也是不可多得的，這也是極利于本案推廣的一大方面，因此，建議在推廣期內(nèi)在此方面大做文章。

4、配套：本案具有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈，大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套；與此同時(shí)，本案的智能化系統(tǒng)

在L市本地也將是比較先進(jìn)。因此，項(xiàng)目成熟的配套亦可作為本案的訴求點(diǎn)之一突出。

5、人文氛圍：本案近臨中國(guó)最大的林學(xué)院之一——浙江林學(xué)院，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為L(zhǎng)市的文教區(qū)，是L市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本項(xiàng)目營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍，在L市的眾多樓盤(pán)中尚數(shù)少見(jiàn)，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出。

6、居住理念：本案所營(yíng)造的不僅是秀美的居住環(huán)境與濃厚的文化氛圍，更是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式亦是本案的感性訴求點(diǎn)之一。

二、廣告表現(xiàn)

1、廣告主題

圍繞“聞學(xué)院書(shū)香，聆天籟之音”這一主題，在本案的不同營(yíng)銷階段設(shè)置不同的推廣主題。包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案銷售進(jìn)展情況。

2、廣告主導(dǎo)概念

優(yōu)越的自然風(fēng)光條件與林學(xué)院人文氣息的完美結(jié)合。

3、廣告表現(xiàn)原則

A、訴求單純形象力突出

產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象應(yīng)以較顯著的表述，忌空洞、陳式化的描述，文字感性而具說(shuō)服力。

B、風(fēng)格統(tǒng)一化

從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩、編排樣式。

C、系列化

在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個(gè)推廣單元，形成單元系列，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重地展示，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位。

D、廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)

在樓盤(pán)的實(shí)質(zhì)功能介紹外，應(yīng)著重分階段提示“某項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位，界定自身的價(jià)值、生活階層、生活品味等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待，誘導(dǎo)其采取最終的購(gòu)買行為。

三、廣告媒體發(fā)布計(jì)劃

1、媒體分類：

A、報(bào)紙：報(bào)紙流通性大，時(shí)效性強(qiáng)，閱讀群體廣泛且具有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)服力；以軟廣告形式進(jìn)行的新聞炒作和以硬廣告形式出現(xiàn)的集約型（即系列）廣告，都可以在報(bào)紙媒體上發(fā)表，從而達(dá)到廣泛推廣目的。但因其保存時(shí)間短、質(zhì)量不高，對(duì)于本案形象的宣傳和推廣在一定程度上缺少穩(wěn)定性與統(tǒng)一性。同時(shí)現(xiàn)在L市的地方報(bào)紙已經(jīng)取消，全部統(tǒng)一成《杭州日?qǐng)?bào)》，雖然這樣一來(lái)提升了報(bào)紙的印刷質(zhì)量，但同時(shí)也大大增加了報(bào)紙廣告的投入成本，再加上本案執(zhí)行的是“少而精”的廣告策略，因此，報(bào)紙廣告在本案的市場(chǎng)推廣中不做最主要的傳播媒體來(lái)選擇，一般是在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間才采用報(bào)紙廣告。

B、廣播：廣播受眾面積廣泛，制作簡(jiǎn)單，投入成本低，但廣播信息不易保留，傳播的信息量也不可能很大，且吸引力不如電視和報(bào)紙，在L市，建議視具體情況選擇廣播的推廣方式。

C、電視：電視觀賞性強(qiáng)，視聽(tīng)沖擊力大，具有強(qiáng)大的影響力，傳播信息廣泛，是最易吸引受眾的推廣方式。不足之處在于費(fèi)用較高，目標(biāo)受眾的可選擇性較弱。

D、網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，成本較低，制作精美。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)普及，建議可采用網(wǎng)絡(luò)的形式作為重要的輔助工具。

E、戶外廣告：戶外廣告?zhèn)鞑ッ鎻V，費(fèi)用較低，持久性強(qiáng)，且具有較大影響力，因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣，戶外廣告將是最重要的傳播形式。

2．媒體組合與配合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)廣告媒體還是比較發(fā)達(dá)的，電視、廣播、報(bào)紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，成為“·S項(xiàng)目”全方面推廣的一個(gè)強(qiáng)大媒體組合。

在媒體配合方面，我們需要?jiǎng)屿o結(jié)合，相輔相成。充分利用燈箱、大型戶外廣告牌、道旗、車體和銷售部等固定式廣告宣傳媒體，有機(jī)結(jié)合電視、廣播、報(bào)紙等節(jié)奏式的廣告宣傳媒體，從而達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的效果，有力地提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，提高目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注率，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，為項(xiàng)目后繼開(kāi)發(fā)奠定良好的品牌基礎(chǔ)。<R>各階段媒體配合如下：

1、引導(dǎo)期：首期推向市場(chǎng)，廣告運(yùn)用為一些新聞報(bào)道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項(xiàng)目奠基為市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

2、公開(kāi)期：樓盤(pán)正式推向市場(chǎng)，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主，同時(shí)可配合一定的促銷活動(dòng)。

3、強(qiáng)銷期：樓盤(pán)銷售進(jìn)入強(qiáng)銷階段，各種媒體攻勢(shì)互相配合，全面展開(kāi)，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況展開(kāi)。在客戶對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本案影響力，促使銷售迅速擴(kuò)大。

4、持續(xù)期：各類廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體來(lái)維持。

四、廣告分期

本廣告排期以多梯隊(duì)、多層次開(kāi)展推廣活動(dòng)，即依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng)，既可以使受眾掌握的信息更為全面透徹，亦能節(jié)省一定廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本內(nèi)建議廣告分期由導(dǎo)入期至持續(xù)期。

如下表所示：

階段日期媒介運(yùn)用廣告主題其它活動(dòng)

導(dǎo)入期3月中旬∣7月中旬①戶外大型廣告牌：設(shè)置于L市市區(qū)主干道上，此處交通流量大，大型戶外看板的設(shè)置是大區(qū)域明顯的引導(dǎo)廣告。建議尺寸在20米×10米。②現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板。營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣氛。同時(shí)也是作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑表征著項(xiàng)目的客觀存在。③墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置墻體廣告，推廣樓盤(pán)和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行尺寸設(shè)置。④報(bào)紙廣告：在《杭州日?qǐng)?bào)》上發(fā)布廣告，廣告形式以軟新聞方式為主，使受眾對(duì)本案有一個(gè)基本的概括了解，開(kāi)工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施。⑤燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對(duì)路牌。共38對(duì)。⑥道旗制作：沿L市市主干道布置道旗，強(qiáng)化企業(yè)形象及樓盤(pán)形象的宣傳。⑦接待中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成，營(yíng)銷道具（包括看房車，售樓處橫幅、售樓處廣告牌、樓書(shū)的印制、內(nèi)部展板及掛旗）的準(zhǔn)備完畢。

預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期。本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解。重點(diǎn)是感性的概念性的訴求，強(qiáng)調(diào)的是樓盤(pán)整體的品牌形象和企業(yè)形象。

公開(kāi)期（導(dǎo)入期后1周左右）7月底∣10月中旬①報(bào)紙廣告：主要以《杭州日?qǐng)?bào)》為主。時(shí)間配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施。②夾報(bào)：每個(gè)月一次，以?shī)A報(bào)形式進(jìn)行推廣，加深受眾印象。③電視媒體：L市電視臺(tái)專題報(bào)道，開(kāi)盤(pán)電視新聞。各個(gè)主題以系統(tǒng)方式連續(xù)展開(kāi)：①開(kāi)盤(pán)信息，樓盤(pán)形象宣傳②本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)③本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的學(xué)區(qū)文化氛圍④本案配套優(yōu)勢(shì)公關(guān)活動(dòng)：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可舉辦開(kāi)盤(pán)慶典儀式。向各大媒體發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤(pán)強(qiáng)勢(shì)宣傳，在各大媒體上發(fā)布軟新聞，強(qiáng)化樓盤(pán)形象。

強(qiáng)銷期（公開(kāi)期后一周左右）10月底∣春節(jié)前后①報(bào)紙廣告：整合公開(kāi)期報(bào)紙媒介投放策略，《L市晚報(bào)》與杭州市《都市快報(bào)》配合進(jìn)行。每月二次投放報(bào)紙廣告。時(shí)間仍以每周三、四為主。②廣播：在杭州及L市主要廣播媒體上投放廣告，時(shí)間段選擇在早晨及晚上八點(diǎn)左右，因?yàn)榇藭r(shí)段聽(tīng)眾較多，傳播面可以加強(qiáng)。③電視媒體：L市電視臺(tái)專題報(bào)道④海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報(bào)，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面。①本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)②本案熱銷進(jìn)展情況③與公開(kāi)期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)等。①可舉辦促銷活動(dòng)，加強(qiáng)本案影響力。②房交會(huì)

持續(xù)期11月中旬∣①報(bào)紙廣告：在報(bào)紙媒體上每半月投放一次廣告。②電視媒體：L市電視臺(tái)專題報(bào)道①本案銷售單位信息②本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)③本案熱銷情況

第三部分廣告費(fèi)用的預(yù)算

整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用，根據(jù)我們本項(xiàng)目的廣告策略，應(yīng)該控制在總的銷售額的1。5左右比較合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將作相應(yīng)的追加調(diào)整。

以下是部分常規(guī)媒體的估算費(fèi)用，有部分的媒體費(fèi)用，因甲方與相關(guān)媒體的談判結(jié)果不同而有相應(yīng)的出入。

廣告類別媒介細(xì)分廣告次數(shù)廣告費(fèi)用總計(jì)

媒體廣告戶外廣告牌20米×10米×2塊15萬(wàn)/年/塊30萬(wàn)元

燈廂廣告38對(duì)4000元/對(duì)152000元

道旗20000元

《杭州日?qǐng)?bào)》（4次整版、4次半版）共8次16萬(wàn)/整版90萬(wàn)

《都市快報(bào)》（4次整版、4次半版）共8次16萬(wàn)/整版90萬(wàn)

夾報(bào)3次20000元/次60000元

海報(bào)

廣播媒體待定

營(yíng)銷配合銷售道具樓書(shū)、看房車約50萬(wàn)元

現(xiàn)場(chǎng)看板制作

現(xiàn)場(chǎng)墻體噴繪

售樓部租金及裝潢開(kāi)盤(pán)慶典、房交會(huì)

網(wǎng)站虛擬主機(jī)的租金及域名注冊(cè)和運(yùn)作的事宜20000元/年

機(jī)動(dòng)費(fèi)用100萬(wàn)元

由于目標(biāo)買家對(duì)于本案的廣告推廣有著直接的指導(dǎo)意義，因此，目標(biāo)消費(fèi)群的挖掘是在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行的，并以此作為制定本廣告推廣策略的根本依據(jù)。

1、按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：A、居住者；B、投資者

2、按地理位置：

A、L市本地人及在L市工作的外地人

B、周邊地區(qū)（如杭州），想將本案作為第二居所的人士

第三篇：樓盤(pán)媒體計(jì)劃書(shū)

目錄

一、背景與項(xiàng)目分析

二、媒體目標(biāo) 三、三、媒體策略 四、四、計(jì)劃細(xì)節(jié)和說(shuō)明 五、五、項(xiàng)目評(píng)估

一、背景與項(xiàng)目分析

（1）背景環(huán)境分析

經(jīng)過(guò)近段時(shí)間在對(duì)南寧市地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的深入調(diào)查，我們了解到南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，廣告活動(dòng)空間極大。今年以來(lái)，南寧及其周邊不斷推出新樓盤(pán)，無(wú)論在總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營(yíng)銷服務(wù)等方面，都比以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了綜合水平的提高，可以說(shuō)是半年一個(gè)樣。各個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橼A得市場(chǎng)銷售份額，除自身硬件設(shè)施外，對(duì)樓盤(pán) 的價(jià)格，付款方式等方面都絞盡腦汁出新招，并且從廣告宣傳上反映出來(lái)，南寧市的各大報(bào)紙和電視臺(tái)廣告中的樓盤(pán)廣告大戰(zhàn)就集中地反映了南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。

（2）項(xiàng)目分析

“城市碧園”的設(shè)想發(fā)展是一個(gè)集公寓、辦公、學(xué)生公寓、住宅及商業(yè)為一體的綜合性社區(qū)。在用地上占地5.53公頃。建筑有多層住宅及高層公寓。整體規(guī)劃上與

南寧市城北區(qū)的功能劃分非常的吻合。

首先，在南寧市內(nèi)、城北區(qū)一直是文化中心，城市碧園項(xiàng)目周邊學(xué)府云集，項(xiàng)目所在地毗鄰廣西第一大學(xué)府——廣西大學(xué)，并且，城北區(qū)

內(nèi)還有南寧職大、財(cái)專、商專、南寧八中等文化教育場(chǎng)所。由此所帶來(lái)的文化氛圍絕對(duì)是其他城區(qū)無(wú)法比及的。

其次，城北區(qū)的商業(yè)還不成系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)配套陳舊，與整個(gè)南寧市

商業(yè)發(fā)展的上升趨勢(shì)形成較大的反差。作為項(xiàng)目建設(shè)中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)——商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)，將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)將城北區(qū)的商業(yè)環(huán)境提升一個(gè)檔次。在未來(lái)，城市碧園完善的商業(yè)

商務(wù)配套將不單單覆蓋小區(qū)本身及附近地區(qū)，而是成為城北區(qū)的商業(yè)商務(wù)中心。

與此同時(shí)，城北區(qū)作為市內(nèi)新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集合地，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的沉淀后，正在加快發(fā)展的步

伐，現(xiàn)有的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)因?yàn)閺V西經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展而發(fā)展，而后來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司也會(huì)在依托“學(xué)院科技發(fā)展路線”這一前提下得以壯大。因此，作為高新技術(shù)代表的城北區(qū)

對(duì)成熟商務(wù)區(qū)的需求也日漸顯現(xiàn)。城市碧園項(xiàng)目的商務(wù)功能是整個(gè)城北區(qū)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

綜上所述，城市碧園項(xiàng)目因其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及完善的功能配套在未來(lái)的幾年內(nèi)成為

城北區(qū)的商業(yè)中心、南寧市的文化居住中心、南寧市新興商務(wù)中心。

二、媒體目標(biāo)

樹(shù)立起“城市碧園”的樓盤(pán)形象，讓更多的消費(fèi)者知道，了解，購(gòu)買“城市碧園”。

1、制定目標(biāo)購(gòu)房群

針對(duì)城市碧園項(xiàng)目的綜合性及多樣性，在廣告推廣當(dāng)中應(yīng)根據(jù)“城市碧園”項(xiàng)目自身功能 進(jìn)行客戶劃分：

A類 房屋置業(yè)者：

房屋置業(yè)者就是買房子住的

人，起在房屋的消費(fèi)當(dāng)中對(duì)樓盤(pán)的綜合功能較為看重，如交 通、文教、周邊配套。并且，該客戶群體在選擇時(shí)會(huì)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)的承受能力及生活居住習(xí)慣作出自評(píng)，以決定購(gòu)買行為

是否實(shí)行。

B類 房屋投資者：

該客戶群體在房屋價(jià)格的敏感程度上不如前以群體。其對(duì)房屋消費(fèi)只著重于房屋的短期投資及長(zhǎng)線投資。

C類 短線形房屋消費(fèi)者：

這各消費(fèi)

群體嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不屬于房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一部分，應(yīng)該說(shuō)時(shí)房屋投資者的下一等 級(jí)消費(fèi)群。但在廣告推廣當(dāng)中，其對(duì)項(xiàng)目的影響力非常的大，并且具有廣泛的社會(huì)輿論傳播能力。所

以在廣告推廣的過(guò)程當(dāng)中該群體也一并考慮在內(nèi)。

2、媒體廣告語(yǔ)

“新價(jià)值地產(chǎn)，新文化商業(yè)”

三、媒體策略

1、媒體的選擇

當(dāng)今廣告媒體種類十分繁多，而且還在不斷的涌現(xiàn)，現(xiàn)對(duì)媒體作以下分類：

讀物、印刷類：報(bào)紙、雜志、單張、車身、路牌、直郵 視聽(tīng)類：電視、電臺(tái)、電話

電信類：手機(jī)短信、電子郵件、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)類：公益活動(dòng)、體育賽事、房展會(huì)

而針對(duì)“城市

碧園”項(xiàng)目的目標(biāo)客戶情況，依據(jù)高性價(jià)比和創(chuàng)品牌的因素，項(xiàng)目廣告整合推廣策劃建議以及媒體作為推廣媒體：

電視類：

南寧電視臺(tái)、廣西衛(wèi)視

以上兩臺(tái)是項(xiàng)目所在地區(qū)收視率最高的電視媒體，其中任何一個(gè)電視臺(tái)在特定時(shí)間段內(nèi)的欄目在南寧市內(nèi)有著固定收視群體，因此，以上電視

媒體應(yīng)作為電視廣告宣傳的首選。

報(bào)紙類：

《南國(guó)早報(bào)》：目前廣西報(bào)業(yè)的旗艦，其廣大的讀者群體及全區(qū)最大的日發(fā)行量足以形成大范圍內(nèi)的宣傳攻勢(shì)。所以在各個(gè)樓盤(pán)宣傳過(guò)程當(dāng)中，南國(guó)早報(bào)必然是首《南

寧晚報(bào)》：擁有一定數(shù)量的訂閱讀者，且其中包括了很多在社會(huì)上頗具影響讀者群體。《廣西日?qǐng)?bào)》：與《南寧晚報(bào)》情況相似。

電臺(tái):南寧廣播電臺(tái)交通音樂(lè)頻道：南寧市內(nèi)收聽(tīng)率最高，覆蓋面最大的電臺(tái)

車身:在南寧市內(nèi)，不管是否乘坐均會(huì)看到公共汽車的身影，并且，車身廣告費(fèi)用為一次性投入，相對(duì)費(fèi)用低，保持的時(shí)間又長(zhǎng)，所以建議在南寧市內(nèi)主要公交線路上及各城區(qū)開(kāi)往

市中心開(kāi)往項(xiàng)目所在地的公交車線路上進(jìn)行車身廣告宣傳。具體公車：31路、14路。

手機(jī)短信： 由公司員工操作。

禮品：

在售樓部?jī)?nèi)設(shè)置小禮品。如有項(xiàng)目標(biāo)志的布娃娃，小鑰匙扣。在展示展銷會(huì)上派送時(shí)尚手提袋、小飾物等。

2、媒體的組合根據(jù)目標(biāo)所在區(qū)域，試銷階段宣傳重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域。進(jìn)入到銷售后宣傳工作將南寧市及周邊地區(qū)范圍內(nèi)展開(kāi)。階段性布置以立體組合、全方位媒體介入、多點(diǎn)進(jìn)攻，在平面、廣播、電視、戶外廣告等宣傳上刻考慮齊頭并進(jìn)，在此其后可用中等頻率的報(bào)道和版面進(jìn)行推廣。中期以軟性宣傳為主，硬廣告減少密度，同時(shí)補(bǔ)充前段廣告訴求點(diǎn)上的不足。

在最后階段再次做全面的廣告宣傳。具體組合如下

前期形象宣傳：電視、報(bào)紙、戶外廣告、路標(biāo)

中期形象宣傳：電視、報(bào)紙、戶外廣告、路標(biāo)、電臺(tái)、車身、各種活動(dòng)、禮品

銷售宣傳：電視、報(bào)紙、戶外廣告、路標(biāo)、電臺(tái)、車身、各種活動(dòng)、禮品

強(qiáng)勢(shì)銷售：電視、報(bào)紙、戶外廣告、路標(biāo)、電臺(tái)、車身

掃尾及品牌推廣：電視、報(bào)紙、戶外廣告、路標(biāo)、電臺(tái)、車身、各種活動(dòng)

四、計(jì)劃細(xì)節(jié)和說(shuō)明

1、實(shí)施策略:

(1)注意推廣中心主題——文化住宅、文化公寓、文化商業(yè)

A、文化住宅 ：例：“城市碧園為您找來(lái)168位教授做鄰居”

突出社區(qū)內(nèi)有眾多高級(jí)知識(shí)份子建居住，一來(lái)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象，其次也在無(wú)形當(dāng)中限制其他樓盤(pán)在這一主題上的

發(fā)揮。

所以在對(duì)文化住宅的推廣是上設(shè)計(jì)的推廣步驟為：認(rèn)可——購(gòu)買——擁護(hù)品牌

B、文化公寓 ：例：“年輕不再流離失所，年輕不再寄居屋檐，年輕不再束縛生活，年輕不再錯(cuò)過(guò)私有空間——城市碧園高層公寓”

首先對(duì)最終端消費(fèi)者進(jìn)行推廣宣傳，在社會(huì)

上形成一定輿論后，再針對(duì)投資者進(jìn)行推廣，以達(dá)到推廣的捆綁化。

所以在對(duì)文化公寓的推廣是上設(shè)計(jì)的推廣步驟為：了解——輿論形成——社會(huì)導(dǎo)向認(rèn)可——購(gòu)買——擁護(hù)品

牌

C、文化商業(yè)：例：“這里是華連的選擇，這里是大洋的選擇，這里是沃爾瑪?shù)倪x擇，這里是您的選擇嗎？”

以大品牌商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐做先導(dǎo)，引導(dǎo)其他投資者對(duì)城市碧園項(xiàng)目中 的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行分析，最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)買。

所以在對(duì)文化商業(yè)的推廣是上設(shè)計(jì)的推廣步驟為：不知名——了解——輿論形成——社會(huì)導(dǎo)向認(rèn)可——熟識(shí)——認(rèn)可——購(gòu)買——擁護(hù)品

牌

（2）注意廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

根據(jù)“城市碧園”項(xiàng)目的媒體選擇和自身特點(diǎn)，主要做好以下幾個(gè)方面的創(chuàng)意：

電視廣告創(chuàng)意：

形象片：突出項(xiàng)目高品質(zhì)定位，圍繞“城市碧園”項(xiàng)目市場(chǎng)定位，用生動(dòng)的畫(huà)面表現(xiàn)未來(lái)文化中心區(qū)的家居模式，形象片是項(xiàng)目取得良好形象，維護(hù)項(xiàng)目長(zhǎng)期品

牌的持續(xù)宣傳。

專題片：以寫(xiě)實(shí)的手法為主，全面包括項(xiàng)目的地理位置、交通、園藝、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、首期發(fā)售及公司介紹內(nèi)容，是對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃理念的介紹。該片是以銷售為主

要目的，具有階段性，針對(duì)性而播放的宣傳資料。

新聞片：以新聞的形式報(bào)道“城市碧園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的奠基慶典，封頂?shù)然顒?dòng)內(nèi)容，向消費(fèi)者傳遞項(xiàng)目特征與個(gè)性的片段，具有新聞性和真實(shí)性，并且有較高的可信度。

報(bào)刊廣

告創(chuàng)意：

圍繞“城市碧園”項(xiàng)目主定位，深化和突出市場(chǎng)的主訴點(diǎn)，進(jìn)行以下訴求：突出項(xiàng)目重點(diǎn)，營(yíng)造高品質(zhì)生活環(huán)境，強(qiáng)力宣傳文化中心區(qū)的新形房屋消費(fèi)概念，重點(diǎn)宣傳

住宅和商務(wù)、學(xué)生公寓，宣傳開(kāi)發(fā)公司的品牌及綜合實(shí)力，挖掘交通、自然環(huán)境、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)主題的廣告題材和活動(dòng)宣傳。

戶外廣告創(chuàng)意：

由于戶外廣告的對(duì)象是在戶外活動(dòng)的人，這些人是有流動(dòng)性質(zhì)的，在廣告畫(huà)面前停留的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，注視時(shí)間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式上簡(jiǎn)

單明了，突出主題越準(zhǔn)確、簡(jiǎn)短，越能突出效果，越能給人留下印象。

電臺(tái)廣告創(chuàng)意：

根據(jù)電臺(tái)廣告聲音消失快，不易被人記憶的特點(diǎn)，在廣告的創(chuàng)意上要求簡(jiǎn)單明了，并且針對(duì)特點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行宣傳。

其他廣告創(chuàng)意：

如禮品性廣告，主要突出項(xiàng)目的名稱、項(xiàng)目標(biāo)志，通過(guò)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色和輔助圖形加以表現(xiàn)形式獨(dú)立的視覺(jué)藝術(shù)效果，達(dá)到深印象和形象的目的。

2、媒體行程設(shè)定：根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向，將廣告具體劃分為五個(gè)階段——第一階段：市場(chǎng)導(dǎo) 入期、第二階段：介紹期、第三階段：市場(chǎng)引爆期、第四階段：保溫期、第五階段：掃尾期（各個(gè)階段在時(shí)間上是很難進(jìn)行準(zhǔn)確劃分的，具體的實(shí)施還因根據(jù)房地產(chǎn)公司和策劃公司提出的各種方案來(lái)進(jìn)行調(diào)整。但若以13個(gè)月來(lái)劃分則分為）第一階段，市場(chǎng)導(dǎo)入期（前期形象宣傳4個(gè)月）：該階段最重要的就是在樓盤(pán)開(kāi)始正式銷售以前，向廣大消費(fèi)者樹(shù)立樓盤(pán)的形象廣告。針對(duì)城市碧園項(xiàng)目，導(dǎo)入期內(nèi)主要是集中向消

費(fèi)者樹(shù)立城北區(qū)新興商業(yè)中心這一主題。

第二階段，介紹期（中期形象宣傳2個(gè)月）：該階段工作重點(diǎn)為通過(guò)廣告宣傳達(dá)到良好的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)率，為即將到來(lái)的銷售期做良好的鋪墊。

第三階段，市場(chǎng)引爆期（銷售宣傳3個(gè)月）：推廣過(guò)程中廣告投入量最多的時(shí)期，并且多為媒體廣告為主。從前段時(shí)間市場(chǎng)推廣中獲得的信息在這一環(huán)節(jié)中將得到充分的應(yīng)用。以求

最大程度的達(dá)到廣告目的。

第四階段，保溫期（強(qiáng)勢(shì)銷售3個(gè)月）：每個(gè)樓盤(pán)在第一階段銷售與第而階段銷售的過(guò)度過(guò)程中都必須保持銷售的連續(xù)性，所以該階段的廣告推廣著重與對(duì)樓盤(pán)二期銷售過(guò)程中亮點(diǎn) 的挖掘，及對(duì)前一階段銷售的肯定。

第五階段，掃尾期（掃尾及品牌推廣1個(gè)月）：嚴(yán)格講，在整個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目推廣過(guò)程中掃尾不單獨(dú)進(jìn)行劃分，但考慮到城市碧園項(xiàng)目中的多樣性，以及與下一周期銷售的合理連接所以

在這個(gè)階段推廣將集中對(duì)尾樓的銷售。但廣告推廣的方式以降低投放成本作為首位。

3、費(fèi)用預(yù)算——報(bào)紙：（13個(gè)月每期所需版面不同，但連續(xù)刊登，均價(jià)3846/月）——5萬(wàn)元

戶外廣告：（13個(gè)月繁華地段，但是屬于一次性投入）——8萬(wàn)元 活動(dòng)：（包含策劃，宣傳，組織，布置，禮品）——30萬(wàn)元

電視：（包括黃金時(shí)段和非黃金時(shí)段,新聞專題片和采訪等等）——150萬(wàn)元 電臺(tái)：（9個(gè)月，300/月）——3萬(wàn)元

共計(jì)：196萬(wàn)元

（注*此合計(jì)僅為估算）

五、“城市碧園”廣告整合推廣效果監(jiān)控及評(píng)估修正

1、廣告整合推廣效果廣告整合推廣效果從兩個(gè)方面來(lái)反映：A、廣告的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、表達(dá)內(nèi)容和點(diǎn)等總體表現(xiàn) 出的效果。

B、廣告在各媒體投放效果。監(jiān)控廣告整合推廣效果需要通過(guò)市場(chǎng)及客戶分別從這兩個(gè)方面來(lái)察。廣告整合推廣的監(jiān)控就是市場(chǎng)及客戶對(duì)這兩個(gè)方面的動(dòng)態(tài)反映。在對(duì)大量的客戶的

動(dòng)態(tài)反映進(jìn)行匯總分析，然后依據(jù)分析的結(jié)果對(duì)廣告策略進(jìn)行調(diào)整。

2、監(jiān)控與評(píng)估

首先廣告表達(dá)的買點(diǎn)，客戶喜歡聽(tīng)的，或最想接受的是什么。廣告就要把這放在首要位置傳達(dá)給客戶。調(diào)查客戶對(duì)我們的廣告印象如何，并且根據(jù)廣告的整體形式，來(lái)做針對(duì)性的調(diào)查，看是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

廣告效果的監(jiān)控是在售樓部登記統(tǒng)計(jì)客戶信息來(lái)取得而實(shí)現(xiàn)的。在積累大量信息后，做階段性的總結(jié)，然后依據(jù)分析的結(jié)果，調(diào)

整廣告策略。

第四篇：樓盤(pán)銷售計(jì)劃書(shū)

篇一：房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū) 銷售計(jì)劃 ? 銷售周期

按時(shí)間分為4個(gè)階段，和新都路兩側(cè)沿線）、從城南城北區(qū)域的樓盤(pán)到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個(gè)樓盤(pán)到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤(pán)到市中心的實(shí)際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤(pán)位置圖

1、城北區(qū)域住宅樓盤(pán)個(gè)案簡(jiǎn)析（1）長(zhǎng)江國(guó)際花園 樓盤(pán)位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。

售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號(hào)。開(kāi)發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

規(guī)劃設(shè)計(jì)：超寬樓間距設(shè)計(jì)，地下停車位與建筑貫通。

建筑設(shè)計(jì)：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計(jì)。營(yíng)銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。

篇三：某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃書(shū) 武寧項(xiàng)目――――清水灣銷售計(jì)劃書(shū)

１、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 １）產(chǎn)品定位策略

在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”的指導(dǎo)思想下，為本項(xiàng)目確定一個(gè)強(qiáng)勢(shì)概念，以體現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值和差異化特征，從而確定不可替代的市場(chǎng)地位。

通過(guò)對(duì)“鬧市靜區(qū)環(huán)境、水岸棲居文化、中國(guó)房產(chǎn)品牌”這三個(gè)概念的整合、提煉，在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”概念的統(tǒng)領(lǐng)下，融合三者精華，使其產(chǎn)生強(qiáng)大的產(chǎn)品魅力，為本項(xiàng)目“鬧市靜區(qū)環(huán)境”這一行銷主題，作出精彩的產(chǎn)品詮釋，塑造一個(gè)“人詩(shī)意地棲居”的美地。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略可以歸納為：以鬧市靜區(qū)環(huán)境為主題和靈魂，以水岸棲居文化為載體，以中國(guó)房產(chǎn)品牌為支撐，以塑造業(yè)主“身心健康，詩(shī)意棲居”為核心利益點(diǎn)的武寧縣樣板生活社區(qū)。

２）產(chǎn)品定位闡述

（1）鬧市靜區(qū)環(huán)境的概念

一方面體現(xiàn)購(gòu)物、休閑等方面的生活便捷，滿足縣城居民對(duì)城市生活的留念和向往；另一方面體現(xiàn)了產(chǎn)品定位逾越日前普遍意義的物質(zhì)需求層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐富、層次更高的精神需求層面。（2）水岸棲居文化概念

水是人類的生命之源、發(fā)展之本，它與人們的生活息息相關(guān)。祖先們選擇棲水而居，是因?yàn)樗畮Ыo他們生命的滋養(yǎng)與生活的便利；而今崇尚棲水而居，則是渴望與自然的和諧共生以及文化的傳承和延續(xù)。在武寧縣本項(xiàng)目依靠天然水系資源，為開(kāi)發(fā)濱水住宅提供了良好的基礎(chǔ)。（3）中國(guó)房產(chǎn)品牌概念

“中國(guó)房產(chǎn)”是作為集團(tuán)公司在國(guó)家工商總局注冊(cè)的商標(biāo)，在股票市場(chǎng)和很多大中城市廣為人知，從營(yíng)造“名園”到營(yíng)造“名牌”，將會(huì)產(chǎn)生名牌住宅的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。２、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位

由市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果可知，客戶對(duì)住宅的心理價(jià)位在10-14萬(wàn)之間，則目標(biāo)客戶群體主要為公務(wù)員、教師、專業(yè)技術(shù)、外出打工人員。購(gòu)買門面的客戶群體主要集中在私營(yíng)業(yè)主和外出打工人員。

３、項(xiàng)目的價(jià)格定位（詳見(jiàn)附價(jià)格表）

由于項(xiàng)目屬于高品質(zhì)樓盤(pán)，臨湖畔，環(huán)境優(yōu)越，且位于縣城中心位置，結(jié)合武寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)摸底，根據(jù)成本測(cè)算，建議本項(xiàng)目住宅平均價(jià)格在900元/平方米，正臨街底層門面在2200－4800元/平方米之間，二層門面在1000元/平方米左右。新寧巷門面在900－2000元/平方米之間。

４、項(xiàng)目的功能定位１）設(shè)電子可視防盜門 ２）電話及idsl入戶 ３）有線電視入戶 ４）水、電一戶一表

５）老年健身器材、兒童娛樂(lè)設(shè)施 ６）庭院燈 ７）石凳、石桌 ５、項(xiàng)目身份定位

１）典承文明、健康的傳世之家；

２）體現(xiàn)個(gè)性、人與自然和諧共生的詩(shī)意家園； ６、公司形象

１）政府中形象：敬業(yè)善戰(zhàn)，創(chuàng)房屋精品，為政府分憂解慮，為百姓謀富造利，為地方出彩貼金；

２）百姓中形象：中國(guó)房產(chǎn)，永遠(yuǎn)品質(zhì)保證； ７、銷售準(zhǔn)備工作

１）法律文件和獲獎(jiǎng)材料： a.營(yíng)業(yè)執(zhí)照 b.資質(zhì)證書(shū)

c.建筑規(guī)劃許可證 d.施工許可證 e.土地證

f.銷售許可證g.榮譽(yù)證書(shū) ２）樓書(shū)：

a.開(kāi)發(fā)商實(shí)力背景

b.建筑設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

c.樓盤(pán)地理位置及地段總體規(guī)劃資料 d.社區(qū)內(nèi)環(huán)境小品介紹 e.物業(yè)管理及服務(wù)介紹 f.樓盤(pán)品質(zhì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)介紹 g.各種戶型介紹等 ３）售樓文書(shū)： a.客戶置業(yè)計(jì)劃 b.銷售合同 c.購(gòu)房須知 d.價(jià)目表 e.付款方式 f.稅費(fèi)一覽表

４）模型（整體模型 1：７５；分戶模型 1：25）８、銷售階段（取得銷售預(yù)售許可證）a.初期：開(kāi)盤(pán)前1~2個(gè)月銷售總額力爭(zhēng)達(dá)5%—10%（制作戶外固定廣告、電視廣告讓客戶了解項(xiàng)目，接受項(xiàng)目主題），預(yù)計(jì)廣告費(fèi)用：3.5萬(wàn)/年。

b.強(qiáng)銷期：開(kāi)盤(pán)后1~2個(gè)月銷售總額力爭(zhēng)達(dá)40%—50%（進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目主題，讓消費(fèi)者實(shí)在感受到主題的存在），通過(guò)在節(jié)日懸掛紅燈籠，烘托熱鬧喜慶場(chǎng)面，預(yù)計(jì)活動(dòng)費(fèi)用：5000元左右。

c.持續(xù)銷售期：開(kāi)盤(pán)后3~6個(gè)月銷售總額力爭(zhēng)達(dá)70%—80%（在當(dāng)?shù)亍堵暺翀?bào)》發(fā)布廣告、請(qǐng)腰鼓游街[休息日]進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響。），預(yù)計(jì)廣告和活動(dòng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元左右。d.末期：開(kāi)盤(pán)后7~10個(gè)月銷售總額力爭(zhēng)達(dá)90%—95%（以形象工程做廣告，加上一些價(jià)格促銷手段來(lái)吸引客戶），預(yù)計(jì)１萬(wàn)元 ９、付款方式：

１）一次性付款優(yōu)惠2%； ２）按揭優(yōu)惠1%；

３）特殊關(guān)系和購(gòu)買量大的客戶優(yōu)惠3%； １０、廣告用語(yǔ)： ａ、“走華夏路，看大中房” ｂ、“中房視質(zhì)量為生命，以規(guī)模求效益” ｃ、“要買房，找中房；買好房，到中房” ｄ、“進(jìn)中房住區(qū)，增值又安居” ｅ、“中房偉業(yè)，國(guó)之精品” ｆ、“中房品牌，百姓青睞”

11、交房日期：2006年6月28日 武寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

第五篇：物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)

天津泰達(dá)水務(wù)有限公司生態(tài)城泵站物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會(huì)議、花卉綠化、其他服務(wù)

二、管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1、清潔管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1）院區(qū)外墻、院門

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常清潔、定期擦拭、無(wú)污物

2）步行梯的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：踢腳板及墻面干凈無(wú)塵土，無(wú)污漬；扶手、欄桿無(wú)灰塵、無(wú)污漬；平臺(tái)及臺(tái)階無(wú)雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無(wú)堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：清潔無(wú)污物，無(wú)手印；整體統(tǒng)一光亮；天花板無(wú)污染。

4）玻璃的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：光亮、無(wú)污點(diǎn)。

5）門窗清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺(tái)、門把手保持明亮，無(wú)污跡，無(wú)塵土，無(wú)蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常不定時(shí)清掃，無(wú)雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室、會(huì)議室的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無(wú)雜物，盆體干凈、無(wú)污物。

8）衛(wèi)生間：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：

衛(wèi)生間的門清潔、無(wú)手印、黑點(diǎn)、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無(wú)水漬；

臺(tái)面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無(wú)污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無(wú)污跡、無(wú)塵土；恭桶及后側(cè)墻面、小便池上下內(nèi)外保持干凈、無(wú)黃垢、無(wú)毛發(fā)、無(wú)雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無(wú)水漬、無(wú)污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)水漬；

垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；

排風(fēng)口、燈罩、天花板保持無(wú)塵土、無(wú)污漬；

衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個(gè)月進(jìn)行一次空氣熏蒸；

衛(wèi)生紙、洗手液及時(shí)添補(bǔ)更換。

9）地毯的清潔：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無(wú)污漬，無(wú)雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面干凈、無(wú)污漬、水漬、干凈無(wú)雜物。定期用洗地機(jī)清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護(hù)理劑保養(yǎng)，保持光亮。

12）辦公家具的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：家具表面擦拭干凈，然后對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。

13）飲水機(jī)的清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：飲水機(jī)保持有水，機(jī)身干凈，機(jī)身及出水口干凈，水槽內(nèi)無(wú)污水殘留；每3個(gè)月清洗1次。

14）木地板的定期養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面清潔干凈，無(wú)污漬、無(wú)雜物，邊角無(wú)雜物、頭發(fā)。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)

1)負(fù)責(zé)日常保安服務(wù)：

標(biāo)準(zhǔn)：保安負(fù)責(zé)依照本標(biāo)準(zhǔn)做好進(jìn)出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會(huì)場(chǎng)警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責(zé)任制、建立消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

2)值班人員依照標(biāo)準(zhǔn)做好接警，確認(rèn)火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲(chǔ)存易燃易爆品的單位做好統(tǒng)計(jì)工作，并制定切

實(shí)可行的防范檢查措施。建立安全消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

3)負(fù)責(zé)對(duì)院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計(jì)建檔工作，并做好車場(chǎng)、車位日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)院內(nèi)長(zhǎng)期進(jìn)出車輛的型號(hào)、顏色、車牌號(hào)。確認(rèn)車輛存放區(qū)。每天對(duì)車場(chǎng)車位進(jìn)行巡視。負(fù)責(zé)車場(chǎng)、車位設(shè)置管理制度標(biāo)牌。（包括車場(chǎng)巡視時(shí)間、車內(nèi)財(cái)務(wù)自理等提示性內(nèi)容）

4)保安風(fēng)紀(jì)及內(nèi)務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會(huì)議管理負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)內(nèi)清潔、來(lái)賓登記、投影設(shè)備、花卉擺放及其他服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)會(huì)議室進(jìn)行清潔，依照服務(wù)對(duì)象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會(huì)議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會(huì)議登記；茶水在會(huì)議開(kāi)始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時(shí)間可機(jī)動(dòng)）直至?xí)h結(jié)束； 如有需要可提供會(huì)議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標(biāo)準(zhǔn)及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)，院內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理。會(huì)議鮮花會(huì)前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護(hù)更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護(hù)、做好越冬保護(hù)。

7)緊急情況

? 下雪：及時(shí)清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時(shí)切斷水源，同時(shí)通知工程維修人員及時(shí)進(jìn)行維修，做好

現(xiàn)場(chǎng)堵救工作，進(jìn)行事后清潔工作。

8)前臺(tái)接待服務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：配合重要禮儀、參觀、接待活動(dòng)，安排專人清潔大廳區(qū)域；及時(shí)對(duì)來(lái)賓進(jìn)行登記，做好引導(dǎo)、咨詢服務(wù)；代做考勤、打印、復(fù)印服務(wù)。

9)其他服務(wù)管理范圍：

? 對(duì)樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時(shí)、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確保客戶滿意，制定《泰達(dá)水務(wù)物業(yè)管理細(xì)則》、《來(lái)賓登 記表》、《消防責(zé)任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見(jiàn)卡》、《會(huì)議服務(wù)通知單》等，以日常的精細(xì)化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費(fèi)用的劃分

1、由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

1）環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)所需費(fèi)用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項(xiàng)目的費(fèi)用。

3）單項(xiàng)在2000元（含2000元）以上的維修項(xiàng)目。

2、由公司承擔(dān)的費(fèi)用

1）符合小修（零星維修）工程的費(fèi)用。

2）單項(xiàng)在2000元（不含2000元）以下的維修項(xiàng)目。