第一篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

岷縣天天家園物業(yè)管理計(jì)劃書

緊密圍圍繞尊煜物業(yè)的發(fā)展方向,貫徹執(zhí)行為社會(huì)服務(wù)、為業(yè)戶服務(wù)、為用戶服務(wù)、為企業(yè)服務(wù)的企業(yè)宗旨,通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),特制定如下計(jì)劃:

1、建設(shè)團(tuán)隊(duì)、溶入團(tuán)隊(duì)、立足本職、樹立服務(wù)意識(shí)。

2、鍛煉隊(duì)伍、打好基礎(chǔ)、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧、贏得業(yè)戶滿意。

3、強(qiáng)化管理、提高技能、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干,成為企業(yè)支柱,樹立尊煜物業(yè)形象。

(1)從集團(tuán)優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨(dú)立經(jīng)營,自負(fù)盈虧的物業(yè)企業(yè)。從集團(tuán)帶動(dòng)的金飯碗轉(zhuǎn)換到泥飯碗,從思想上轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程。但必須適應(yīng)環(huán)境,忘記自我,從零開始,學(xué)好專業(yè)技能把握未來,把主動(dòng)權(quán)留給自己。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,擺正位置,真正溶入到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中來。

(2)堅(jiān)持良好的工作作風(fēng),做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，逐步完善服務(wù)體系,理順關(guān)系,明確責(zé)任,健全制度使管理工作逐步走向規(guī)范化。

(3)保持集團(tuán)各部門及外聯(lián)單位的溝通。協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行深層次開發(fā)、拓展領(lǐng)域，爭取有新的突破。

（4）定期走訪業(yè)戶,并進(jìn)行滿意度調(diào)查（每季度至少一次全面性調(diào)查）。不斷變換工作方式讓業(yè)戶滿意,樹立尊煜物業(yè)形象。

(5)逐步完善各項(xiàng)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、工作職責(zé)與崗位標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)踐,修改再實(shí)踐,再修改,最終達(dá)到有章可循。

(6)保持員工隊(duì)伍的純潔品質(zhì),不斷提高員工的綜合素質(zhì)。

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會(huì)議、其他服務(wù)

二、管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1、清潔管理范圍及標(biāo)準(zhǔn) 1）院區(qū)外墻、院門

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常清潔、定期擦拭、無污物 2）步行梯的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺(tái)及臺(tái)階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：清潔無污物，無手印；整體統(tǒng)一光亮；天花板無污染。4）玻璃的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：光亮、無污點(diǎn)。5）門窗清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺(tái)、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常不定時(shí)清掃，無雜物，定期刷洗。7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無雜物，盆體干凈、無污物。8）衛(wèi)生間： 清潔標(biāo)準(zhǔn)：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點(diǎn)、污漬； 垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；

排風(fēng)口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬； 衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個(gè)月進(jìn)行一次空氣熏蒸； 衛(wèi)生紙、洗手液及時(shí)添補(bǔ)更換。9）地墊的清潔：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無污漬，無雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機(jī)清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護(hù)理劑保養(yǎng)，保持光亮。12）辦公家具的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：家具表面擦拭干凈，然后對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。13）飲水機(jī)的清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：飲水機(jī)保持有水，機(jī)身干凈，機(jī)身及出水口干凈，水槽內(nèi)無污水殘留；每3個(gè)月清洗1次。

2、保安管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn) 1)負(fù)責(zé)日常保安服務(wù)：

標(biāo)準(zhǔn)：保安負(fù)責(zé)依照本標(biāo)準(zhǔn)做好進(jìn)出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會(huì)場警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責(zé)任制、建立消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

2)值班人員依照標(biāo)準(zhǔn)做好接警，確認(rèn)火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲(chǔ)存易燃易爆品做好統(tǒng)計(jì)工作，并制定切實(shí)可行的防范檢查措施。建立安全消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

3)負(fù)責(zé)對(duì)院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計(jì)建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)院內(nèi)長期進(jìn)出車輛的型號(hào)、顏色、車牌號(hào)。確認(rèn)車輛存放區(qū)。每天對(duì)車場車位進(jìn)行巡視。負(fù)責(zé)車場、車位設(shè)置管理制度標(biāo)牌。（包括車場巡視時(shí)間、車內(nèi)財(cái)務(wù)自理等提示性內(nèi)容）4)保安風(fēng)紀(jì)及內(nèi)務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會(huì)議管理負(fù)責(zé)會(huì)場內(nèi)清潔、來賓登記、及其他服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)會(huì)議室進(jìn)行清潔，依照服務(wù)對(duì)象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會(huì)議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會(huì)議登記；茶水在會(huì)議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時(shí)間可機(jī)動(dòng)）直至?xí)h結(jié)束； 如有需要可提供會(huì)議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標(biāo)準(zhǔn)及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)，院內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理。會(huì)議鮮花會(huì)前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護(hù)更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護(hù)、做好越冬保護(hù)。7)緊急情況

? 下雪：及時(shí)清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時(shí)切斷水源，同時(shí)通知工程維修人員及時(shí)進(jìn)行維修，做好現(xiàn)場堵救工作，進(jìn)行事后清潔工作。

8)其他服務(wù)管理范圍：

? 對(duì)樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時(shí)、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確保客戶滿意，制定《泰達(dá)水務(wù)物業(yè)管理細(xì)則》、《來賓登 記表》、《消防責(zé)任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會(huì)議服務(wù)通知單》等，以日常的精細(xì)化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費(fèi)用的劃分

1、由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

1）環(huán)境保護(hù)監(jiān)測所需費(fèi)用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項(xiàng)目的費(fèi)用。3）單項(xiàng)在2000元（含2000元）以上的維修項(xiàng)目。

2、由公司承擔(dān)的費(fèi)用

1）符合小修（零星維修）工程的費(fèi)用。

2）單項(xiàng)在2000元（不含2000元）以下的維修項(xiàng)目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨(dú)立鋪面組成。可用于商業(yè)出租，小區(qū)水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因?yàn)槎菦]有設(shè)計(jì)樓梯，若要出租經(jīng)營，必須在一樓制作樓梯，方可進(jìn)入二樓。

六、電梯管理

本小區(qū)有電梯兩部，日常管理有專業(yè)的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內(nèi)安裝屏幕廣告，增加物業(yè)收入。

七、關(guān)于城建局家屬樓的管理

1、關(guān)于城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，正在聯(lián)系城建局家屬樓有關(guān)人員詳談中。

2、對(duì)日后城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，制定相關(guān)規(guī)章制度。

第二篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

天津泰達(dá)水務(wù)有限公司生態(tài)城泵站物業(yè)管理計(jì)劃書

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會(huì)議、花卉綠化、其他服務(wù)

二、管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1、清潔管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1）院區(qū)外墻、院門

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常清潔、定期擦拭、無污物

2）步行梯的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺(tái)及臺(tái)階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：清潔無污物，無手印；整體統(tǒng)一光亮；天花板無污染。

4）玻璃的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：光亮、無污點(diǎn)。

5）門窗清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺(tái)、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常不定時(shí)清掃，無雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室、會(huì)議室的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無雜物，盆體干凈、無污物。

8）衛(wèi)生間：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點(diǎn)、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無水漬；

臺(tái)面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無污跡、無塵土；恭桶及后側(cè)墻面、小便池上下內(nèi)外保持干凈、無黃垢、無毛發(fā)、無雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無水漬、無污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無雜物、無污漬、無水漬；

垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；

排風(fēng)口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬；

衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個(gè)月進(jìn)行一次空氣熏蒸；

衛(wèi)生紙、洗手液及時(shí)添補(bǔ)更換。

9）地毯的清潔：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無污漬，無雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機(jī)清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護(hù)理劑保養(yǎng)，保持光亮。

12）辦公家具的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：家具表面擦拭干凈，然后對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。

13）飲水機(jī)的清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：飲水機(jī)保持有水，機(jī)身干凈，機(jī)身及出水口干凈，水槽內(nèi)無污水殘留；每3個(gè)月清洗1次。

14）木地板的定期養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面清潔干凈，無污漬、無雜物，邊角無雜物、頭發(fā)。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)

1)負(fù)責(zé)日常保安服務(wù)：

標(biāo)準(zhǔn)：保安負(fù)責(zé)依照本標(biāo)準(zhǔn)做好進(jìn)出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會(huì)場警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責(zé)任制、建立消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

2)值班人員依照標(biāo)準(zhǔn)做好接警，確認(rèn)火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲(chǔ)存易燃易爆品的單位做好統(tǒng)計(jì)工作，并制定切

實(shí)可行的防范檢查措施。建立安全消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

3)負(fù)責(zé)對(duì)院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計(jì)建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)院內(nèi)長期進(jìn)出車輛的型號(hào)、顏色、車牌號(hào)。確認(rèn)車輛存放區(qū)。每天對(duì)車場車位進(jìn)行巡視。負(fù)責(zé)車場、車位設(shè)置管理制度標(biāo)牌。（包括車場巡視時(shí)間、車內(nèi)財(cái)務(wù)自理等提示性內(nèi)容）

4)保安風(fēng)紀(jì)及內(nèi)務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會(huì)議管理負(fù)責(zé)會(huì)場內(nèi)清潔、來賓登記、投影設(shè)備、花卉擺放及其他服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)會(huì)議室進(jìn)行清潔，依照服務(wù)對(duì)象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會(huì)議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會(huì)議登記；茶水在會(huì)議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時(shí)間可機(jī)動(dòng)）直至?xí)h結(jié)束； 如有需要可提供會(huì)議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標(biāo)準(zhǔn)及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)，院內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理。會(huì)議鮮花會(huì)前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護(hù)更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護(hù)、做好越冬保護(hù)。

7)緊急情況

? 下雪：及時(shí)清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時(shí)切斷水源，同時(shí)通知工程維修人員及時(shí)進(jìn)行維修，做好

現(xiàn)場堵救工作，進(jìn)行事后清潔工作。

8)前臺(tái)接待服務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：配合重要禮儀、參觀、接待活動(dòng)，安排專人清潔大廳區(qū)域；及時(shí)對(duì)來賓進(jìn)行登記，做好引導(dǎo)、咨詢服務(wù)；代做考勤、打印、復(fù)印服務(wù)。

9)其他服務(wù)管理范圍：

? 對(duì)樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時(shí)、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確保客戶滿意，制定《泰達(dá)水務(wù)物業(yè)管理細(xì)則》、《來賓登 記表》、《消防責(zé)任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會(huì)議服務(wù)通知單》等，以日常的精細(xì)化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費(fèi)用的劃分

1、由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

1）環(huán)境保護(hù)監(jiān)測所需費(fèi)用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項(xiàng)目的費(fèi)用。

3）單項(xiàng)在2000元（含2000元）以上的維修項(xiàng)目。

2、由公司承擔(dān)的費(fèi)用

1）符合小修（零星維修）工程的費(fèi)用。

2）單項(xiàng)在2000元（不含2000元）以下的維修項(xiàng)目。

第三篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

關(guān)于物業(yè)管理計(jì)劃書

客服服務(wù)部：

一、規(guī)范行為，提高自身形象。

1.員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務(wù)、主動(dòng)問候的方式接待業(yè)主、來訪者。

3.對(duì)業(yè)主、來訪者提出的要求進(jìn)行分析，以便提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4.業(yè)主的報(bào)修、投訴等工作做到及時(shí)有效的處理和回訪，并認(rèn)真做好記錄。工作職責(zé)：在客戶部主管的指導(dǎo)下組織協(xié)調(diào)客戶服務(wù)部內(nèi)、外部資源，提高項(xiàng)目客服能力和品質(zhì)，降低業(yè)戶投訴，提升業(yè)戶滿意度。

5監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)保潔工作，制定標(biāo)準(zhǔn)操作監(jiān)督流程，落實(shí)分區(qū)負(fù)責(zé)制度，定人、定崗、定工作內(nèi)容，每周定期檢查制度，有效地調(diào)動(dòng)其積極性，促進(jìn)內(nèi)部和-諧競爭，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量

二、規(guī)范服務(wù)

1.認(rèn)真書寫各項(xiàng)工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實(shí)交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開一次周例會(huì)，在員工匯報(bào)工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)、點(diǎn)評(píng)、總結(jié)前一階段完成的工作任務(wù)，同時(shí)布置新的工作任務(wù)，宣傳中心例會(huì)規(guī)定，提出明確要求，及時(shí)上報(bào)主管，請(qǐng)示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對(duì)收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時(shí)，初步實(shí)施了電子化管理，各種公告、通知、報(bào)告、物業(yè)費(fèi)、業(yè)主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時(shí)調(diào)閱 工作內(nèi)容：

（1）組織開展業(yè)戶接待工作受理業(yè)戶投訴報(bào)修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據(jù)具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報(bào)客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認(rèn)歸檔/2：重大投訴/上報(bào)公司負(fù)責(zé)人/與公司負(fù)責(zé)人召開辦公會(huì)議/公司負(fù)責(zé)人組織處理/回訪后確認(rèn)歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點(diǎn)、內(nèi)容、時(shí)間、姓名、聯(lián)系電話、/受理并填寫維修單/報(bào)維修部門/跟進(jìn)維修情況和進(jìn)度/受理維修結(jié)果/對(duì)業(yè)戶進(jìn)行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實(shí)施業(yè)戶裝修、入住手續(xù)辦理。入住手續(xù)辦理流程：

準(zhǔn)備業(yè)務(wù)辦理所需資料，房屋驗(yàn)收表1份/物品領(lǐng)用登記表1份/業(yè)戶檔案袋1個(gè)/（前期物業(yè)協(xié)議書、臨時(shí)管理規(guī)約、消防安全責(zé)任書、）一式兩份、：小區(qū)專用智能卡3張：資料袋一個(gè)（居家安防說明書、業(yè)戶手冊(cè)、鑰匙說明書、裝修手冊(cè)等相關(guān)資料）業(yè)戶身份識(shí)別：

查驗(yàn)開發(fā)公司出具的《交房通知書》、業(yè)戶身份證原件、購房合同原件：如非業(yè)戶本人，者需提供戶口本原件或業(yè)戶委托書，以及受托人身份證明。費(fèi)用收取：

向業(yè)戶收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，（包括物業(yè)費(fèi)、建渣費(fèi)、裝修期間維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)）以及預(yù)存電費(fèi)。協(xié)議完善：

填寫《長居情況登記表》

簽訂《物業(yè)前期服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》商鋪業(yè)戶簽訂《商鋪管理協(xié)議》已購買車位的業(yè)戶簽訂《自有車位場地服務(wù)協(xié)議》。房屋驗(yàn)收：

指定專人陪同驗(yàn)房，抄錄水，電，氣表底數(shù)，請(qǐng)業(yè)戶在《房屋驗(yàn)收表》上簽驗(yàn)收意見。物資移交：

順利向業(yè)戶發(fā)放鑰匙、智能卡、《業(yè)戶手冊(cè)》《裝修手冊(cè)》《弱電系統(tǒng)使用說明書》以及小禮品。資料錄入：

將業(yè)戶信息錄入項(xiàng)目管理臺(tái)賬。將業(yè)戶的紙質(zhì)檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實(shí)施業(yè)戶鑰匙管理與空置房管理。業(yè)戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應(yīng)由物業(yè)公司專人專管業(yè)戶因未收房或返修等原因臨時(shí)委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業(yè)戶托管鑰匙時(shí)，應(yīng)委婉告知提醒其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

2受理業(yè)戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí)，應(yīng)要求客戶在《業(yè)戶委托代管物品登記表》上進(jìn)行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標(biāo)識(shí)，并確保標(biāo)識(shí)清晰、準(zhǔn)確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實(shí)相符。鑰匙借用：

相關(guān)人員領(lǐng)、借用業(yè)戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí)必須經(jīng)部門主管人員同意，并嚴(yán)格填寫《鑰匙領(lǐng)用登記表》。借用鑰匙需當(dāng)天歸還，如需過夜借用業(yè)戶的鑰匙，必須經(jīng)部門管理人員同意。鑰匙退還：

業(yè)戶領(lǐng)回委托管理鑰匙時(shí)。應(yīng)要求業(yè)戶在《業(yè)戶委托管理物品登記表》上簽字確認(rèn)，及時(shí)銷賬。

如業(yè)戶鑰匙發(fā)生丟失或損壞，鑰匙管理人員應(yīng) 及時(shí)報(bào)告部門負(fù)責(zé)人，并向業(yè)戶及時(shí)通報(bào)相關(guān)情況，妥善對(duì)業(yè)戶進(jìn)行安撫、溝通解釋，積極協(xié)商解決辦法。

（4）組織實(shí)施業(yè)戶資料管理，確保業(yè)戶一戶一檔的有效性和準(zhǔn)確性。前期物業(yè)接手時(shí)與開發(fā)商處接手業(yè)戶資料并與接房時(shí)進(jìn)行資料的完善更新業(yè)戶資料實(shí)行一戶一檔確保業(yè)戶資料的有效性和準(zhǔn)確性。如出現(xiàn)資料變更應(yīng)及時(shí)更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開展社區(qū)文化活動(dòng) 具體問題由公司會(huì)議決定。

（6）組織實(shí)施業(yè)戶訪談和回訪，及時(shí)掌握業(yè)戶意見，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)。工作內(nèi)容：：

1對(duì)需要回復(fù)、回訪的事宜進(jìn)行匯總。

2對(duì)反映事項(xiàng)投訴2日內(nèi)進(jìn)行回復(fù)，3-7日內(nèi)對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行回訪。3每日需對(duì)已完成整改的事項(xiàng)進(jìn)行回訪。4按當(dāng)月回訪總量的10%進(jìn)行抽查回訪，服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于95%.5對(duì)回訪情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握業(yè)戶的需求，對(duì)不合格。未關(guān)閉項(xiàng)進(jìn)行跟蹤回訪、回復(fù)。

（7）與小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)建立和保持良好的聯(lián)絡(luò)渠道和溝通協(xié)作關(guān)系。（8）與轄區(qū)房管局、街道辦事處等政府機(jī)構(gòu)建立保持良好的溝通關(guān)系。業(yè)務(wù)管理職責(zé)：

1負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)以及特約服務(wù)費(fèi)的收取，并確保完成費(fèi)用收繳率的考核指標(biāo);并向多次收取費(fèi)用無果的業(yè)主發(fā)出通知。2負(fù)責(zé)項(xiàng)目停車場停車服務(wù)關(guān)系管理以及服務(wù)費(fèi)的收繳率控制。團(tuán)隊(duì)管理職責(zé)：

1與公司、項(xiàng)目橫向單位保持溝通、合作關(guān)系。2開展團(tuán)隊(duì)文化活動(dòng)，落實(shí)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

3有序的開展業(yè)務(wù)溝通會(huì)議，保持業(yè)務(wù)信息有效傳遞。

4落實(shí)客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)的教育訓(xùn)練，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量提升業(yè)戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務(wù)單位的規(guī)章制度，聽取業(yè)戶意見，不斷改進(jìn)工作。按照保潔服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化操作。4敬業(yè)愛崗，愛物物業(yè)設(shè)施和相關(guān)財(cái)物。

5為顧客、為業(yè)戶著想，禮貌、周全、主動(dòng)、熱情地配合相關(guān)方做好服務(wù)工作。保潔主管職責(zé)：

1負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作的月度、季度、計(jì)劃組織實(shí)施。

2每天巡查所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織員工解決，以身作則做好現(xiàn)場督導(dǎo)及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問題積極處理即時(shí)反映。

4對(duì)各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進(jìn)行管理，編制使用計(jì)劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導(dǎo)員工，正確使用保養(yǎng)好清潔用品和清潔設(shè)備，做好相關(guān)工作的培訓(xùn)、提高部門工作水準(zhǔn)。

6協(xié)調(diào)好相關(guān)職能部門之間的關(guān)系。環(huán)境工作管理： 公共環(huán)境衛(wèi)生管理：

1公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物的現(xiàn)象。

2雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通、地面無積水、無煙頭、無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵無雜物堆放。

3門的表面無塵、無油漬、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無積塵。

5各類地面保持干凈、無明顯腳印、污跡、無煙頭、雜物、積水和紙屑，對(duì)大理石地面、木地板等進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)措施。6各類墻面無污漬、無亂涂亂畫、無灰跡、無蛛網(wǎng)。7天花板無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無明顯灰塵、無蛛網(wǎng)、無雜物。能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感。

9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場、車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。

11排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無堵積、沉淀物不超過管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標(biāo)識(shí)牌、指示牌、煙灰盅無污跡、無積塵。

13洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無煙頭紙屑等雜物：便池?zé)o污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。

14電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無沙粒、雜物、污跡、無異味。15家具保持本色，無明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無污跡，拍打無灰塵。

環(huán)境消殺管理：

1定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。2房屋公共部位、公共設(shè)施設(shè)備部分無白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4無明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產(chǎn)日清。

2垃圾車停放在指定地點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強(qiáng)異味。3垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶，不得散裝，無超載、無強(qiáng)異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡油跡。培訓(xùn)：

1新員工入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導(dǎo)、禮貌用語、形象、儀容儀表。接打電話標(biāo)準(zhǔn)流程和語言問候。2每周培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導(dǎo)。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。

4保潔部特別培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容，衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)和保潔器具的使用。5多用文明用語如：你好/不好意思打擾一下/請(qǐng)問有什么可以幫您/請(qǐng)慢走等。

第四篇：物業(yè)管理公司計(jì)劃書

物業(yè)管理公司計(jì)劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：法人與自然人 2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定； 2)企業(yè)住所； 3)法定代表人； 4)注冊(cè)資本； 5)公司章程； 6)公司從業(yè)人員。3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

1)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本500 萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本300 萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè) 部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營計(jì)劃

1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護(hù)與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護(hù) 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則； 4）專業(yè)高效原則； 5）權(quán)、責(zé)分明原則； 6）經(jīng)濟(jì)合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置 1）總經(jīng)理室：決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3)財(cái)務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。

4）物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實(shí)際操作中，以各種形式競爭管理服務(wù)市場；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開展工作。1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備； 2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備； 3）資金準(zhǔn)備；

4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查；

通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)； 4）準(zhǔn)備設(shè)備；

5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè) ⑤經(jīng)營管理指標(biāo)

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步：項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第 八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰栒髟?第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系

6）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。

三.物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成

l）物業(yè)管理費(fèi)用分類一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)；②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；③綠化管理費(fèi)；④清潔衛(wèi)生費(fèi)⑤保安費(fèi)；⑥辦公費(fèi)；⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧法定稅費(fèi)。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約④住戶須知手冊(cè)⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度⑥房屋管理服務(wù)制度⑦住宅區(qū)管理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會(huì)章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責(zé)任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責(zé)

3.車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)六.物業(yè)管理資金的來源和管理

1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品 購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。

2）物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到專款專用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。

3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

4）日常物業(yè)管理資金的管理 2．利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理 3．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作

（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：②公益性資金使用③投資性資金支出與使用

（3）物業(yè)管理資金的使用原則 ①保障物業(yè)管理需求的原則。②節(jié)約支出，合理收益原則。③制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制 5．物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

（l）物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平； 4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則 ①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序 ②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 七.綜合經(jīng)營服務(wù)

1.綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①為物業(yè)自身服務(wù) ②清掃保潔服務(wù) ③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) ④治安保衛(wèi)服務(wù) ⑤家庭居民生活服務(wù) 2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介； ⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求

①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2.綜合服務(wù)的方式 l）常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘模瑤в猩鐣?huì)公益的性質(zhì)。2）委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專項(xiàng)性的，（用）戶自愿選擇的特約服務(wù)。3）無償性服務(wù) 3.綜合經(jīng)營服務(wù)的運(yùn)作

綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。

第五篇：前期物業(yè)管理計(jì)劃書(11頁)

前期物業(yè)管理計(jì)劃書

第一節(jié)

概

述 ××物業(yè)管理有限公司受××置業(yè)有限公司委托對(duì)××小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理工作，根據(jù)小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀，為方便日后管理，現(xiàn)將物業(yè)管理前期階段的工作具體內(nèi)容作以下說明。物業(yè)管理前期介入包括兩個(gè)階段，即超前介入階段和前期管理階段。超前介入 指物業(yè)管理公司或人員在接管物業(yè)之前，參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、銷售等活動(dòng)，從物業(yè)的角度提出意見或建議，以促進(jìn)樓盤銷售，方便日后物業(yè)的管理。前期管理 指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前這一階段的物業(yè)管理工作。包含以下內(nèi)容：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立和人員配置、管理規(guī)章制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、用戶入住管理、住戶搬遷管理、房屋裝修管理、檔案資料建立、日常物業(yè)管理等。我們這里主要說明物業(yè)出售后至業(yè)主入住的物業(yè)管理工作，即涉及小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立和人員配置、管理規(guī)章制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、用戶入住管理工作，其余工作在日常管理工作中涉及。第二節(jié)

前期介入

一、前期介入主要事宜(一)工作內(nèi)容

1、參與開發(fā)商組織的工作協(xié)調(diào)周會(huì)。

2、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商就物業(yè)接管事宜的協(xié)調(diào)工作。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)超前介入、物業(yè)前期管理合同的起草、擬定。

4、負(fù)責(zé)物業(yè)超前介入人員、物業(yè)管理處的籌組，人員的招聘。

5、負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作方案的編制、審核。

6、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理處前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督。

（二）工作小組運(yùn)行時(shí)間 自小組成立之日起至業(yè)主入伙完畢止。

二、選拔超前介入人員 在這里××物業(yè)選派宣傳人員一名，工程技術(shù)人員一名，作為超前介入人員進(jìn)駐××小區(qū)。

（一）宣傳人員工作內(nèi)容

1、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商銷售方的業(yè)務(wù)接洽。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)宣傳內(nèi)容的策劃，宣傳方案的擬訂。制作物業(yè)公司展板，內(nèi)容有：物業(yè)公司簡介、榮譽(yù)、形象展示，服務(wù)理念等。

3、負(fù)責(zé)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)的交流和培訓(xùn)。包括××物業(yè)的介紹、小區(qū)物業(yè)管理的定位、物業(yè)管理基本知識(shí)、物業(yè)管理的日常服務(wù)內(nèi)容和有償服務(wù)等。

4、負(fù)責(zé)配合銷售人員進(jìn)行房屋銷售時(shí)的物業(yè)管理事宜的宣傳。

5、設(shè)物業(yè)管理知識(shí)咨詢服務(wù)臺(tái)，負(fù)責(zé)購房人員物業(yè)管理知識(shí)、相 2

關(guān)法律、法規(guī)的咨詢工作。

（二）工程技術(shù)人員工作內(nèi)容

1、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商工程施工人員的業(yè)務(wù)接洽。

2、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解和記錄。

3、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)建筑設(shè)施、設(shè)備資料的解讀。

4、協(xié)助參與小區(qū)建筑設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試及竣工收尾工作。

5、對(duì)不符合建筑要求或圖紙更改處作詳細(xì)的記錄，并提出合理的建議。

（三）超前介入人員工作時(shí)間表

1、超前介入人員按雙方協(xié)定的時(shí)間進(jìn)入工作狀態(tài)。

2、超前介入人員定期在小區(qū)售樓處、施工工地執(zhí)行工作任務(wù)。

3、在雙方協(xié)定的時(shí)間，以短期的形式參與小區(qū)售樓宣傳、竣工驗(yàn)收。

4、在小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收階段，配合小區(qū)物業(yè)管理處工作，直至接管驗(yàn)收完畢后撤回。

三、籌組××物業(yè)管理處 ××物業(yè)公司根據(jù)××小區(qū)竣工日期，在小區(qū)入住前成立物業(yè)公司駐××小區(qū)物業(yè)管理處；

（一）物業(yè)管理處前期人員編制 物業(yè)管理處主任：×× 助理：×× 工程技術(shù)人員：×× 保安主管：××（根據(jù)貴公司實(shí)際情況安排）

（二）物業(yè)管理處前期工作任務(wù) 3

1、根據(jù)物業(yè)管理合同約定編制招聘、培訓(xùn)員工隊(duì)伍。

2、根據(jù)物業(yè)管理合同內(nèi)容，制定小區(qū)開荒物料采購計(jì)劃，并組織采購到位；

3、根據(jù)物業(yè)管理合同內(nèi)容和小區(qū)管理實(shí)際，制定小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，并確定管理處入駐時(shí)間表。

4、根據(jù)小區(qū)物業(yè)實(shí)際，搜集、整理物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)所需的各類技術(shù)資料、工作表格。

5、配合驗(yàn)收小組，根據(jù)開發(fā)商要求和物業(yè)實(shí)際確定驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收程序。

6、籌集物業(yè)前期管理具體事宜，為日常物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)。

（三）物業(yè)管理處前期工作時(shí)間表

1、參與開發(fā)商組織的工作協(xié)調(diào)周會(huì)。

2、物業(yè)接管驗(yàn)收前，根據(jù)工作需要，參與驗(yàn)收小組工作，定期在施工工地執(zhí)行工作任務(wù)。

3、物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，正式進(jìn)駐小區(qū)，展開全面物業(yè)管理工作。第三節(jié) 接管驗(yàn)收 由××公司公司組織由機(jī)電、暖通技術(shù)人員及物業(yè)管理處人員參加的驗(yàn)收小組，承擔(dān)物業(yè)接管驗(yàn)收工作。

（一）物業(yè)接管驗(yàn)收釋義

1、定義 物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)商移交的新建和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房 4

屋時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)接管房屋不可或缺的工作程序，就菊花城物業(yè)而言，接管驗(yàn)收是指××物業(yè)公司在接管小區(qū)物業(yè)管理工作時(shí)，就××置業(yè)公司所委托物業(yè)的質(zhì)量、使用功能、相關(guān)資料等進(jìn)行驗(yàn)收。

2、接管驗(yàn)收的目的（1）通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。（2）在接管驗(yàn)收中，可以發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收中沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，及時(shí)進(jìn)行整改，確保業(yè)主能安全、正常使用物業(yè)，減少日后管理中的麻煩；同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的了解。（3）通過接管驗(yàn)收一方面是將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問題及時(shí)向開發(fā)商提出，并監(jiān)督施工方返修，從而能夠預(yù)防將來的物業(yè)使用缺陷和管理糾紛，使住戶進(jìn)戶后，物業(yè)公司省心，住戶放心。另一方面，根據(jù)接管驗(yàn)收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。

（二）驗(yàn)收小組工作內(nèi)容

1、組織超前介入工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，主要參與機(jī)電、暖通、給排水等設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，樓房竣工首尾整理工作，對(duì)各類設(shè)備的構(gòu)造、性能，設(shè)施管網(wǎng)圖等進(jìn)行現(xiàn)場對(duì)照、熟悉，為將來的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)；

2、根據(jù)開發(fā)商要求和物業(yè)實(shí)際確定驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接 5

管驗(yàn)收程序。

3、在小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)符合物業(yè)接管驗(yàn)收條件的房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。

（三）接管驗(yàn)收程序

1、××物業(yè)成立接管驗(yàn)收小組，人員以公司副總經(jīng)理牽頭，公司工程技術(shù)部工程師參與，管理處為主，公司其他部門配合。管理處客服部責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作，負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處工程部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

2、接管驗(yàn)收前準(zhǔn)備工作：①與貴公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；③提前參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； ④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：主要包括《房屋本體接管驗(yàn)收表》；《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； 《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；《接管驗(yàn)收問題整改表》。

3、我公司就貴公司所委托物業(yè)的質(zhì)量、使用功能、相關(guān)資料等進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以《建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)。①接管驗(yàn)收資料主要包括項(xiàng)目建設(shè)資料、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、建筑工程技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備資料、其它相關(guān)資料等，具體目錄略。②接管驗(yàn)收程序如下：建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證簽發(fā)接管文件。6

4、接管驗(yàn)收遺留問題的處理：①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，××物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)，并積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在二周內(nèi)解決。③對(duì)于長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，我公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。第四節(jié)

業(yè)主入伙

一、此階段時(shí)間從業(yè)主入伙開始算起，至入伙完畢。

二、業(yè)主入伙工作的準(zhǔn)備：

1、入住資料的準(zhǔn)備。（1）根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》等。（2）《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明物業(yè)管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等。（3）印刷以下各類入住表格：《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》；《裝修申請(qǐng)表》；《住宅使用說明書》；《住宅質(zhì)量保證書》；鑰匙領(lǐng)用登記表》；《入住驗(yàn)房表》； 《業(yè)主家庭情況登記表》； 《入住登記表》。7

2、設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。

3、入住時(shí)的環(huán)境布置：（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境： ① 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷××小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

② 插指路牌，由入口處到管理處； ③ 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。

（2）管理處辦公環(huán)境： ① 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受； ② 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然； ③ 管理人員著裝整潔，精神飽滿； ④ 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

三、發(fā)出入住通知。

1、××物業(yè)依據(jù)和開發(fā)商議定的入住時(shí)間，會(huì)同開發(fā)商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括： 《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；《致廣大業(yè)主的慰問信》。

2、業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件： 《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》； 《購房合 8

同》原件和復(fù)印件各一份；業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份；委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

四、入住手續(xù)的辦理。

1、驗(yàn)證：我公司物業(yè)管理人員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查： ａ）《購房合同》原件； ｂ）業(yè)主的身份證原件； ｃ）單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本； ｄ）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

2、檢查無誤后，管理處將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。

3、將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

4、交納入住費(fèi)用：物業(yè)管理處指引業(yè)主到物業(yè)財(cái)務(wù)部繳納入住費(fèi)用，財(cái)務(wù)部根據(jù)收款項(xiàng)目開具收款收據(jù)。一般情況下，入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目：

（1）物業(yè)管理費(fèi)，我公司建議在小區(qū)入住時(shí)預(yù)收一個(gè)季度物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)自業(yè)主交房時(shí)算起。（2）裝修保證金：業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或等申請(qǐng)二次裝修時(shí)再交納；

（3）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：同上；

（4）可能會(huì)發(fā)生的其他費(fèi)用，比如煤氣開戶費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等，屬代收代繳費(fèi)用，小區(qū)無此配套項(xiàng)目的不予收 9

費(fèi)；

5、驗(yàn)房收樓。（1）管理處工作人員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。

（2）房屋驗(yàn)收合格的，物業(yè)人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)。

（3）驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的，管理處應(yīng)通知開發(fā)商在一周內(nèi)給予解決，并將整改結(jié)果通知管理處： 開發(fā)商一周內(nèi)未整改完畢的，管理處應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗(yàn)收時(shí)間；整改完畢后，由物業(yè)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收。

6、發(fā)放鑰匙：（1）業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，物業(yè)公司管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；（2）業(yè)主收樓有問題，物業(yè)公司管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)留下裝修鑰匙在管理處以供維修時(shí)用；

（3）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。

7、簽署《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》：

（1）物業(yè)管理員將《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》（一式兩份）交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀；（2）請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》；（3）物業(yè)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝 10

修協(xié)議》其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

8、資料發(fā)放：物業(yè)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名: 《住戶手冊(cè)》； 《住戶指南》； 簽署后的《業(yè)主公約》；簽署后的《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》； 《住宅使用說明書》； 《住宅質(zhì)量保證書》。

9、開通水電。物業(yè)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。通知工程維修部開通該業(yè)主房屋的水電。第五節(jié) 裝修管理 裝修管理，在裝修管理期間，我公司將嚴(yán)格按照物業(yè)管理投標(biāo)書中提供服務(wù)和管理。××物業(yè)公司 2014年10月21日 11