第一篇：菊花城前期物業管理計劃書(11頁)目錄

菊花城前期物業管理計劃書（11頁）

目錄

第一節概述…………………………………………………………1

第二節前期介入…………………………………………………………1

一、前期介入主要事宜……………………………………………………1

二、選拔超前介入人員……………………………………………………2

三、籌組菊花城物業管理處………………………………………3

第三節 接管驗收…………………………………………………………4

（一）物業接管驗收釋義…………………………………………………4

（二）驗收小組工作內容…………………………………………………5

（三）接管驗收程序………………………………………………………6

第四節業主入伙…………………………………………………………7

一、此階段時間……………………………………………………………7

二、業主入伙工作的準備：………………………………………………7

三、發出入住通知。………………………………………………………8

四、入住手續的辦理。……………………………………………………9

第五節裝修管理…………………………………………………………11

第二篇：前期物業管理計劃書(11頁)

前期物業管理計劃書

第一節

概

述 ××物業管理有限公司受××置業有限公司委托對××小區進行物業管理工作，根據小區建設現狀，為方便日后管理，現將物業管理前期階段的工作具體內容作以下說明。物業管理前期介入包括兩個階段，即超前介入階段和前期管理階段。超前介入 指物業管理公司或人員在接管物業之前，參與物業的規劃、設計、宣傳、銷售等活動，從物業的角度提出意見或建議，以促進樓盤銷售，方便日后物業的管理。前期管理 指物業出售后至業主委員會成立并選聘物業管理機構之前這一階段的物業管理工作。包含以下內容：物業管理機構成立和人員配置、管理規章制度的制定、物業的驗收與接管、用戶入住管理、住戶搬遷管理、房屋裝修管理、檔案資料建立、日常物業管理等。我們這里主要說明物業出售后至業主入住的物業管理工作，即涉及小區物業管理機構成立和人員配置、管理規章制度的制定、物業的驗收與接管、用戶入住管理工作，其余工作在日常管理工作中涉及。第二節

前期介入

一、前期介入主要事宜(一)工作內容

1、參與開發商組織的工作協調周會。

2、代表××物業公司與開發商就物業接管事宜的協調工作。

3、負責物業超前介入、物業前期管理合同的起草、擬定。

4、負責物業超前介入人員、物業管理處的籌組，人員的招聘。

5、負責物業管理工作方案的編制、審核。

6、負責對物業管理處前期物業管理工作的監督。

（二）工作小組運行時間 自小組成立之日起至業主入伙完畢止。

二、選拔超前介入人員 在這里××物業選派宣傳人員一名，工程技術人員一名，作為超前介入人員進駐××小區。

（一）宣傳人員工作內容

1、代表××物業公司與開發商銷售方的業務接洽。

2、負責物業宣傳內容的策劃，宣傳方案的擬訂。制作物業公司展板，內容有：物業公司簡介、榮譽、形象展示，服務理念等。

3、負責與銷售人員進行物業知識的交流和培訓。包括××物業的介紹、小區物業管理的定位、物業管理基本知識、物業管理的日常服務內容和有償服務等。

4、負責配合銷售人員進行房屋銷售時的物業管理事宜的宣傳。

5、設物業管理知識咨詢服務臺，負責購房人員物業管理知識、相 2

關法律、法規的咨詢工作。

（二）工程技術人員工作內容

1、代表××物業公司與開發商工程施工人員的業務接洽。

2、負責對小區設施、設備進行全面、詳細的了解和記錄。

3、負責對小區建筑設施、設備資料的解讀。

4、協助參與小區建筑設施、設備的調試及竣工收尾工作。

5、對不符合建筑要求或圖紙更改處作詳細的記錄，并提出合理的建議。

（三）超前介入人員工作時間表

1、超前介入人員按雙方協定的時間進入工作狀態。

2、超前介入人員定期在小區售樓處、施工工地執行工作任務。

3、在雙方協定的時間，以短期的形式參與小區售樓宣傳、竣工驗收。

4、在小區物業接管驗收階段，配合小區物業管理處工作，直至接管驗收完畢后撤回。

三、籌組××物業管理處 ××物業公司根據××小區竣工日期，在小區入住前成立物業公司駐××小區物業管理處；

（一）物業管理處前期人員編制 物業管理處主任：×× 助理：×× 工程技術人員：×× 保安主管：××（根據貴公司實際情況安排）

（二）物業管理處前期工作任務 3

1、根據物業管理合同約定編制招聘、培訓員工隊伍。

2、根據物業管理合同內容，制定小區開荒物料采購計劃，并組織采購到位；

3、根據物業管理合同內容和小區管理實際，制定小區物業管理各項規章制度，并確定管理處入駐時間表。

4、根據小區物業實際，搜集、整理物業接管驗收時所需的各類技術資料、工作表格。

5、配合驗收小組，根據開發商要求和物業實際確定驗收內容、驗收標準，制定接管驗收程序。

6、籌集物業前期管理具體事宜，為日常物業管理工作打好基礎。

（三）物業管理處前期工作時間表

1、參與開發商組織的工作協調周會。

2、物業接管驗收前，根據工作需要，參與驗收小組工作，定期在施工工地執行工作任務。

3、物業接管驗收時，正式進駐小區，展開全面物業管理工作。第三節 接管驗收 由××公司公司組織由機電、暖通技術人員及物業管理處人員參加的驗收小組，承擔物業接管驗收工作。

（一）物業接管驗收釋義

1、定義 物業管理企業接管開發商移交的新建和實行產權轉移的原有房 4

屋時所進行的驗收，是物業管理企業接管房屋不可或缺的工作程序，就菊花城物業而言，接管驗收是指××物業公司在接管小區物業管理工作時，就××置業公司所委托物業的質量、使用功能、相關資料等進行驗收。

2、接管驗收的目的（1）通過接管驗收和接管合同的簽定，實現權利和義務的轉移，在法律上界定雙方的責、權、利關系。（2）在接管驗收中，可以發現竣工驗收中沒有發現的質量瑕疵，及時進行整改，確保業主能安全、正常使用物業，減少日后管理中的麻煩；同時，能夠彌補部分業主專業知識，加強對物業的了解。（3）通過接管驗收一方面是將發現的房屋質量、使用功能等問題及時向開發商提出，并監督施工方返修，從而能夠預防將來的物業使用缺陷和管理糾紛，使住戶進戶后，物業公司省心，住戶放心。另一方面，根據接管驗收中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，制定預防性的管理措施和維修計劃。

（二）驗收小組工作內容

1、組織超前介入工程技術人員進駐現場，主要參與機電、暖通、給排水等設備設施的安裝調試，樓房竣工首尾整理工作，對各類設備的構造、性能，設施管網圖等進行現場對照、熟悉，為將來的物業管理工作打好基礎；

2、根據開發商要求和物業實際確定驗收內容、驗收標準，制定接 5

管驗收程序。

3、在小區房屋竣工驗收后，對符合物業接管驗收條件的房屋、設施、設備進行驗收。

（三）接管驗收程序

1、××物業成立接管驗收小組，人員以公司副總經理牽頭，公司工程技術部工程師參與，管理處為主，公司其他部門配合。管理處客服部責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作，負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；管理處工程部具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

2、接管驗收前準備工作：①與貴公司聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；②派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；③提前參與項目竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數； ④準備好接管驗收記錄表格：主要包括《房屋本體接管驗收表》；《公共配套設施接管驗收表》； 《機電設備接管驗收表》；《接管驗收問題整改表》。

3、我公司就貴公司所委托物業的質量、使用功能、相關資料等進行驗收，驗收標準以《建設部房屋接管驗收標準》為依據。①接管驗收資料主要包括項目建設資料、物業產權資料、建筑工程技術資料、設施設備資料、其它相關資料等，具體目錄略。②接管驗收程序如下：建設單位書面提請接管單位驗收；接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對符合條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行驗收；對驗收中發現的問題，按質量問題處理辦法處理；經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證簽發接管文件。6

4、接管驗收遺留問題的處理：①對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，××物業接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發商相關人員簽字確認，并積極同開發商聯系補齊。②對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請開發商相關人員簽字確認。對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發商在一周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發商在二周內解決。③對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，我公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。第四節

業主入伙

一、此階段時間從業主入伙開始算起，至入伙完畢。

二、業主入伙工作的準備：

1、入住資料的準備。（1）根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》等。（2）《入住通知書》的內容要求寫明物業管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等。（3）印刷以下各類入住表格：《〈業主證〉領用登記表》；《裝修申請表》；《住宅使用說明書》；《住宅質量保證書》；鑰匙領用登記表》；《入住驗房表》； 《業主家庭情況登記表》； 《入住登記表》。7

2、設計辦理入住手續流程圖。

3、入住時的環境布置：（1）區內環境： ① 入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷××小區”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

② 插指路牌，由入口處到管理處； ③ 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

（2）管理處辦公環境： ① 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受； ② 張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然； ③ 管理人員著裝整潔，精神飽滿； ④ 辦公室內資料擺放整齊有序。

三、發出入住通知。

1、××物業依據和開發商議定的入住時間，會同開發商聯合向業主發出入住通知，內容包括： 《關于辦理入住手續的通知》；《致廣大業主的慰問信》。

2、業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續。業主辦理入住手續須帶以下證件： 《關于辦理入住手續的通知》； 《購房合 8

同》原件和復印件各一份；業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；單位購房的尚須帶齊營業執照副本及復印件各一份；委托他人辦理的，須帶業主委托書。

四、入住手續的辦理。

1、驗證：我公司物業管理人員在業主前來辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查： ａ）《購房合同》原件； ｂ）業主的身份證原件； ｃ）單位購房的還須檢查其單位營業執照副本； ｄ）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

2、檢查無誤后，管理處將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主，證件復印件及業主委托書存入業主檔案。

3、將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

4、交納入住費用：物業管理處指引業主到物業財務部繳納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目：

（1）物業管理費，我公司建議在小區入住時預收一個季度物業管理費，物業管理費自業主交房時算起。（2）裝修保證金：業主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納；

（3）裝修垃圾清運費：同上；

（4）可能會發生的其他費用，比如煤氣開戶費、有線電視初裝費等，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收 9

費；

5、驗房收樓。（1）管理處工作人員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中。

（2）房屋驗收合格的，物業人員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認。

（3）驗收中發現問題，業主要求搬入或二次裝修前維修的，管理處應通知開發商在一周內給予解決，并將整改結果通知管理處： 開發商一周內未整改完畢的，管理處應將整改情況反饋給業主，并告之具體再驗收時間；整改完畢后，由物業管理員通知業主二次驗收。

6、發放鑰匙：（1）業主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，物業公司管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主；（2）業主收樓有問題，物業公司管理員在將鑰匙交給業主的同時，應留下裝修鑰匙在管理處以供維修時用；

（3）業主在領取鑰匙時，管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽名確認。

7、簽署《業主公約》、《裝修保證書》、《裝修協議》：

（1）物業管理員將《業主公約》、《裝修保證書》、《裝修協議》（一式兩份）交給業主并請業主詳細閱讀；（2）請業主簽署《業主公約》、《裝修保證書》、《裝修協議》；（3）物業管理員將簽署后的《業主公約》、《裝修保證書》、《裝 10

修協議》其中一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。

8、資料發放：物業管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在《資料領取清單》上簽名: 《住戶手冊》； 《住戶指南》； 簽署后的《業主公約》；簽署后的《裝修保證書》、《裝修協議》； 《住宅使用說明書》； 《住宅質量保證書》。

9、開通水電。物業管理員應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入住驗房表》中。通知工程維修部開通該業主房屋的水電。第五節 裝修管理 裝修管理，在裝修管理期間，我公司將嚴格按照物業管理投標書中提供服務和管理。××物業公司 2014年10月21日 11

第三篇：前期物業管理

一、前期物業管理的含義

前期物業管理，是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、物業前期介入的重要性

物業管理提前介入物業開發建設，對完善物業的使用功能、確保物業建設質量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可以看出前期物業管理的重要性。前期物業管理活動對搞好整個物業管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環節和主要基礎；它涉及管理區域內全體業主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理

物業前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業施工的質量，達到完善物業使用功能的目的；而且能保證業主的長遠利益。同時，物業前期介入，有利于避免建設單位、業主及物業管理企業三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業，有利于實現建設單位、物業管理企業和業主的“三贏”，互惠互利，共同發展。因此，物業管理的前期介入，是實施物業管理的重要的基礎，是做好后期物業管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業管理前期介入的時機和方式

1.在規劃設計階段介入，積極參與物業建設項目的設計，完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理上的問題規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受所從事的專業的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節，降低管理成本，從而使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業主使用和物業管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業的施工監理，從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業建設期，物業管理企業作為物業建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，跟進物業各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助監理單位對物業的建設進行監督，確保建設質量，為業主爭得了良好的硬件條件。

第四篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第五篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整