第一篇：新建樓盤物業管理工作計劃思路!!!

新建樓盤物業管理工作計劃思路(一）

依據集團的管理要求和物業管理運作需要，物業部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃： <一>介入期

根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（11）與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表 序號

項 目內 容時 間 一

前期介入參與規劃設計和建設

1、項目實地考察、研究規劃設計意圖，掌握工程施工現狀；

2、從物業管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月 二

擬訂物業管理服務方案

1、總結同行業物業管理服務的成功經驗；

2、對大儒世家項目深入調查研究；

3、針對大儒世家新區特點擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月 三

組建物業管理服務隊伍

1、物業處組織架構的建立、相關人員的招聘；

2、人員培訓；

3、人員上崗。

2006年5月至2006年11月 四

完善管理及辦公條件

1、安排管理用房；

2、安排員工宿舍；

3、管理物質裝備。

2006年10月至2006年11月 五

制定管理規章制度

1、制定或完善切合實際的各項制度； 2006年6月至2006年7月 六

對業戶的宣傳及對員工的培訓

對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現場指導、培訓。2006年10月至2007年3月 七

物業的驗收與接管

1、根據標準，逐項檢查發現問題督促整改；

2、與開發商辦理書面移交手續，做好工程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初 八 內業檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學分類；

3、建檔；

4、運用。

新建樓盤物業管理工作計劃思路(二)<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：（1）與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

（2）銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表 序號項 目內 容時 間 一 入住手續辦理

1、準備好業主入住資料；

2、合理設置辦理入住手續的流程與崗位；

3、為業戶辦理入住手續，提供便利服務。2006年11月起 二 住戶裝修管理

1、對業戶和裝修隊伍的宣導、培訓（發通知、公示、面談、現場交流）；

1、裝修申報審批；

2、裝修施工過程監管；

3、裝修驗收。2006年11月起 三 業戶檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學分類；

1、建檔；

2、運用。

新建樓盤物業管理工作計劃思路(三)<三>常規期管理

1、培訓工作

通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物 業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。（1）安管培訓計劃 項次

培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 消防甩帶（二節）/依據考核標準 安管 隊長 全體隊員 《安管員考核細則》 安管

隊長 全體隊員 3 “三流”管理

依據《安防管理培訓教案》《預案》 安管 隊長 全體隊員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊長 全體隊員

5中隊訓練（每周星期三、五進行）依據考核標準 安管 隊長 全體隊員 6隊伍建設/自編和依據《中國保安》 安管 隊長 全體隊員

7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案》培訓 保安 經理 全體隊員 8《崗位職責》 安管 隊長 全體隊員 新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據相關材料分階段進行 新隊員 老隊員 安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點；如何在現場及時傳遞業戶的投訴、報修； 全體隊員 高層樓宇消防預案現場培訓及演練 <三>常規期管理

1、培訓工作 通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物 業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。（1）安管培訓計劃 項次

培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1

消防甩帶（二節）/依據考核標準 安管 隊長 全體隊員 《安管員考核細則》 安管

隊長 全體隊員 3 “三流”管理

依據《安防管理培訓教案》《預案》 安管 隊長 全體隊員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊長 全體隊員 中隊訓練（每周星期三、五進行）依據考核標準 安管 隊長 全體隊員 隊伍建設/自編和依據《中國保安》 安管 隊長 全體隊員 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案》培訓 保安 經理 全體隊員 8 《崗位職責》 安管 隊長 全體隊員 9 新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據相關材料分階段進行 新隊員 老隊員 安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點；如何在現場及時傳遞業戶的投訴、報修； 全體隊員 高層樓宇消防預案現場培訓及演練 新建樓盤物業管理工作計劃思路(四)（2）綠化培訓計劃 項次

培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 綠化工崗位職責 綠化

班長 綠化工 2 綠化基礎應知應會 綠化 班長

綠化工、樓管員 3 割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養/依據產品使用說明書 綠化

班長 綠化工 4 安全操作規程

綠化

班長 綠化工

客戶主管 5 苗木習性管養特點 綠化 班長 綠化工

客服主管 6 各類表單使用的培訓/依據現場使用表單 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管 7 氣候、土壤水分與苗木的關系 綠化

班長 綠化工

客戶主管 8 苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據綠化施工及相關材料 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管

（3）行政培訓計劃

項次

培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 物業相關法律法規培訓 物業部經理 2 學習本項目的《新建商品住宅質量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》物業部經理 全體客服人員

社區概況/書面與現場相結合 物業部經理 全體客服人員 4 新樓管員上崗培訓

物業部經理 全體客服人員 5 學習《業主臨時公約》、《前期物業管理協議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業主基本情況登記表》等 物業部經理 全體客服人員 6 服務禮儀/依據禮儀培訓資料結合現場 物業部經理 全體客服人員 7 各項物業費用收取標準、正確開票據時注意事項/依據公司計財部相關要求 物業部經理 客服、收款員 8 各類相關表單使用 物業部經理 全體客服人員 9 入住親情服務、有償服務項目講解 物業部經理 全體客服人員 10 現場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓 物業部經理 全體客服人員 11 二次裝修申請程序、監管及驗收

新建樓盤物業管理工作計劃思路(五)

（4）新區工程部培訓計劃 項次

培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 新員工入職培訓物業公司簡介、（規章制度，崗位職責）物業部經理 全體工程人員 2 公司管理文件培訓 物業部經理 全體工程人員 3 安全知識、及禮節、文明禮貌用語培訓。工程

主管

全體工程人員 4

/依據管理規范文件培訓 現場培訓：組織現場人員到社區熟悉環境及根據樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內給排水走向，五金門配件產地品名等。工程

主管

全體工程人員

樓管員 5 現場操作表單填寫、各崗位操作規程、規章制度的培訓 工程

主管

全體工程人員及樓管員 6 建筑電氣工程施工質量驗收規范，智能化系統驗收規范，針對各口負責人進行專項培訓/依據建設部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。工程

主管

全體工程人員 7 小區變配電糸統知識、給排水系統知識培訓。工程

主管

全體工程人員 8 業主交接樓驗房知識培訓。工程

主管

全體工程人員及樓管員 9 業主二次裝修、日常監督巡查注意事項培訓。工程

主管

全體工程人員 10 電梯安全技術知識培訓。小區智能化系知識培訓。工程 主管

全體工程人員

2、常規期工作計劃表

序號 項 目 內 容 時 間 一

房屋及公共設施維修保養

1、制定房屋養護和維修計劃方案；

2、制定維修基金的收集及管理辦法；

3、房屋的養護及維修管理。06年12月起

06年12月起

06年12月起 二 機電設備的維修養護

1、設備的基礎資料管理；

2、設備的運行管理；

3、設備的維修管理；

4、設備的能源和安全管理。06年9月起

視移交時間而定 三

安全防范管理

1、治安管理；

2、交通秩序車輛管理；

3、消防管理 06年12月起

06年12月起 四 智能化設施管理

1、智能化設施的日常使用操作；

2、智能化設施的維護；

3、智能化系統的完善。06年9月起

視移交情況定 五

小區環境管理

1、園林綠化管理；

2、清潔衛生管理；

3、環保管理。視管養期定

06年11月起 六 財務管理

1、財務帳務；

第二篇：新建樓盤物業管理工作計劃7584295448

新建樓盤物業管理工作計劃

依據集團的管理要求和物業管理運作需要，物業部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：（1）與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

（2）銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修

咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規期管理

1、培訓工作

通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更

加賦有成效。

（2）綠化培訓計劃

第三篇：學校物業管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也得到了發展，但仍處于物業管理的摸索、調整、發展的初級階段，而物業管理自身還處在發展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業內部的管理經營模式各自為政。由于高校后勤的物業管理與小區物業管理有很大的不同，高校物業的最大特點，就是它依托學校，實施范圍主要限于校內，高校物業管理起步相對較晚，物業管理理念尚未成熟，物業管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業管理企業的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業管理作為學校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，并結合物業管理行業特征，提出物業管理企業的精神口號，比如“嚴謹、規范、務實、熱情、創新”，要努力體現企業在整體上“團結、向上、規范”的精神面貌，確立企業“以校養業、以業轉制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變”的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規范物業管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規范、靠程序進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規范的制度建設在不斷加強情況下，由于不適應嚴格的規范化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬于轉變管理方式過程中的正常現象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式

物業管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業管理很多工作是面上的工作，物業管理工作與“對學校第一印象”有直接關系，是體現學校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業管理工作是一個“動態的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破“一窩粥”的現象。

二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創造便于他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。

四、規范管理制度先行，力求規范服務。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎上，提升到加強規范管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先后出臺了大量的規章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責范圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規范管理基礎上，今后我們還需提出規范服務，而不是盲目的無償的服務。

五、規范管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每周一次的員工訓導制③每周一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。

（三）物業管理須加快企業化步伐

一、加快企業的規范化管理，是加快企業化步伐的基礎。

加快物業管理制度化建設，是加快企業規范化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規范，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。物業管理表格化，是企業規范化管理實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。規范管理是一個制度化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑

1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為“發展才是合理”，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理論文化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。

2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設置衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業中去。具備獨立注冊公司能力的，應考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。

3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便于掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便于業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。三是能對企業員工產生沖擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。

三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉變觀念，調整管理經營理念

俗話說，“先學會走路，再學跑步。”但是，在物業管理快速發展的今天，信息傳遞發達、潮流更替周期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。

2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的數據，數據應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責，并且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的設備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業發展創造良好的外部環境

無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化進程，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。

（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業文化建設對于企業的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協作，有利于員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。企業的良好形象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校后勤的優勢就在于高等學府作為依托背景，“高等學府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學府”產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。

樹立物業管理在師生當中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標志。加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什么叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有“不管什么事，先去找物業”觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的電話，很容易成為學校的熱線電話。因此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。

第四篇：學校物業管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也得到了發展，但仍處于物業管理的摸索、調整、發展的初級階段，而物業管理自身還處在發展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業內部的管理經營模式各自為政。由于高校后勤的物業管理與小區物業管理有很大的不同，高校物業的最大特點，就是它依托學校，實施范圍主要限于校內，高校物業管理起步相對較晚，物業管理理念尚未成熟，物業管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業管理企業的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業管理作為學校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，并結合物業管理行業特征，提出物業管理企業的精神口號，比如“嚴謹、規范、務實、熱情、創新”，要努力體現企業在整體上“團結、向上、規范”的精神面貌，確立企業“以校養業、以業轉制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變”的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規范物業管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規范、靠程序進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規范的制度建設在不斷加強情況下，由于不適應嚴格的規范化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬于轉變管理方式過程中的正常現象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式

物業管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業管理很多工作是面上的工作，物業管理工作與“對學校第一印象”有直接關系，是體現學校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業管理工作是一個“動態的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破“一窩粥”的現象。

二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創造便于他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。

四、規范管理制度先行，力求規范服務。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎上，提升到加強規范管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先后出臺了大量的規章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責范圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規范管理基礎上，今后我們還需提出規范服務，而不是盲目的無償的服務。

五、規范管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每周一次的員工訓導制③每周一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。

（三）物業管理須加快企業化步伐

一、加快企業的規范化管理，是加快企業化步伐的基礎。

加快物業管理制度化建設，是加快企業規范化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規范，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。物業管理表格化，是企業規范化管理實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。規范管理是一個制度化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑

1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為“發展才是合理”，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理論文化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。

2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設置衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。建議把大樓保安歸口到大樓物

業中去。具備獨立注冊公司能力的，應考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。

3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便于掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便于業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。三是能對企業員工產生沖擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。

三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉變觀念，調整管理經營理念

俗話說，“先學會走路，再學跑步。”但是，在物業管理快速發展的今天，信息傳遞發達、潮流更替周期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。

2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的數據，數據應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責，并且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的設備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業發展創造良好的外部環境無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化進程，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。

（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業文化建設對于企業的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協作，有利于員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。企業的良好形

象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校后勤的優勢就在于高等學府作為依托背景，“高等學府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學府”產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。

樹立物業管理在師生當中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標志。加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什么叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有“不管什么事，先去找物業”觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的電話，很容易成為學校的熱線電話。因

此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。

第五篇：金融商務中心物業管理工作計劃思路

金融商務中心物業管理工作計劃思路

作者：佚名來源：不詳發布時間：2010-2-27 13:20:45發布人：星空無月

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依據總公司的管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，現就介入期管理擬定如下工作計劃：

根據總公司工程部、拓展部提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于公司的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與公司簽訂《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對大廈的給排水、電力供應、電梯、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進行物業管理咨詢，同時與拓展部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與大廈的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與總公司工程部協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與總公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業

主入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與總公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的公司業態、人員年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，本著“對業主負責，對總公司負責”的宗旨，對大廈進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表（略）