第一篇：如何正確處理居委會、物業管理公司、業主委員會的關系改

有效協調社區、物業與業委會的關系，促進社區和諧發展 水木花都社區成立于2007年9月，地處長興縣城西，轄區面積約80萬平方米，目前共有住宅樓166幢，住戶2772余戶，人口7856人，社區有居民小組25個,工作人員7名，社區志愿者近200人。在街道黨委及有關部門指導下，本社區堅持以人為本，在不斷提高社區居民的生活水平和生活質量的同時，強力推進社區服務和社區建設，努力建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的新型社區。

這兩年，本社區在各方面工作上都取得了一定的成績，目前已獲得：“省級綠色社區”、“省級文化示范社區”、“省級社區體育俱樂部”、“省級社區示范檔案室”、“市和諧社區”、“市文明社區”、“市民主法治社區”、“市科普示范社區”、“市節能減排示范社區”、“市婚育新風示范社區”、“市平安創建示范單位”等榮譽稱號。這些榮譽的取得，不僅是社區工作者和廣大居民的共同努力，同時也得力于物業管理公司、業主委員會的大力支持。下面結合實際，就如何處理好社區與這兩者之間的關系作一簡單介紹：

一、合理定位三者職能，正確認識三者關系。

社區居委會其根本性質是黨領導下的社區居民自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的群眾性自治組織，負責社區日常事務的管理，以管人為主。主要職能是抓好社區內居民群眾的宣傳教育、社會治安、計劃生育、戶籍管理、民事糾紛調解、擁軍優屬、扶貧幫困、勞動保障、老齡工作等工作。此外，還要監督、指導業主委員會做好居民服務工作，及督促、協助物業管理公司做好小區管理工作。

物業公司是受聘服務于住宅小區，依法經營，依照業主委員會委托合同的約定為居民提供服務，主要負責“保潔、保安、保綠、保養、保序，并按小區業主的要求提供多層次、全方位綜合性的有償服務。物業管理以管物為主，其管理和服務是企業行為，接受政府有關部門、街道和社區居委會的檢查、監督、協調和指導。

業主委員會是在行業管理部門的指導下，在所在街道辦事處、社區居委會的監督下組建的。主要負責選聘或解聘物業公司，監督并協助物業管理公司搞好物業管理工作；聽取和反映業主的意見和建議，協調業主與物業管理公司的關系；支持社區居委員會開展工作，并接受居民委員會的指導和監督。

因此，從職能的劃分上看三者具有相對的獨立性，作為居委會一定要把握好自身的職能范圍，履行好自己的職責，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。但創建管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的新型社區是大家共同的任務，所以三者之間又是相互聯系、相互影響的。居委會要加強與他們的溝通，做到相互協調、相互配合，相互補臺，形成建設社區的強大力量，攜手把小區管理好、服務好、建設好。

二、強化共建機制，提高居民生活質量

社區積極整合各方面的物力資源，并團結依靠廣大居民、物業管理公司、業主委員會等多方面的人力資源，建立了環境衛生聯管，文化活動聯辦, 安全防范聯抓的共建共享運作機制。

(一)、環境衛生聯管

在社區環境衛生方面，社區居委會除了做好對物業管理公司日常保潔、養綠、護綠的監督工作外，同時每月與物業公司共同對小區內種菜、養雞等不文明行為上門勸說和制止。針對涉及居民切身利益問題方面的熱點難點問題，我們采取三方共同協商解決問題的辦法，如：小區車輛無序停放問題，嚴重影響了整個小區的風容風貌，為解決這個難題，我們三方在上半年多次開會商量，并按照業主委員會《水木花都小區停車管理暫行辦法》的相關規定，逐步推進車輛管理問題。在車輛管理推進過程中，由物業公司向每家住戶發放公開信，告知業主們關于地面泊車位有償使用費的收支情況；社區居委會和業主委員會共同向居民發放有序停車的溫馨告示，通過發放有關資料來宣傳停車問題，讓廣大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻擾時，我們三方共同上門做思想工作，同時我們也以我縣創建省文明城市為契機，與縣創建辦聯系并得到縣創建辦的支持，目前小區車輛管理工作正在按計劃推進。

（二）、文化活動聯辦 水木花都是一個全新的純住宅小區，而且大部分住戶都是年輕人，平時都忙于上班，大家因缺少溝通而非常陌生，甚至連自己的鄰居是誰都不知道。為了讓居民們走出家門，融入到小區這個大家中來，建立一種平等友愛、和睦共處、誠實守信的良好關系，本社區充分利用轄區內人力物力資源，結合重大節日、慶典，廣泛開展文藝匯演、體育競技、朗誦演講、知識搶答、書畫展覽、老年健身表演等群眾喜聞樂見的大型特色文化活動，全年開展活動不少于10次，居民參與率達80％以上。如：每年一屆的抓魚大賽、中秋大型文藝晚會，今年5月開展的為期一個半月的青少年傳統文化節系列活動，7月開展的為期一個月水木花都電影文化節、8月8日開展的全民健身青少年游泳比賽等，但每次大型文藝活動的舉辦都需要大量的人力物力，而社區工作人員少，所以每次活動的順利開展都離不開物業管理公司、業主委員會等多方面的大力支

持，包括活動宣傳、衛生保潔、活動現場布置、活動現場安全秩序的維護等工作，保證了活動的順利開展。

（三）、安全防范聯抓

社區充分發揮小區內離退休黨員、干部的先鋒模范作用，組建了一支義務巡邏隊。該巡邏隊和小區物業管理公司的保安隊聯合建立了小區治安檢查防范體系，保安24小時巡邏，義務巡邏隊白天巡邏，形成了一張高效的“群防、群治”網絡，為整個小區居民的正常生活提供了安全保障。

今年社區設立了消防工作站，向廣大居民宣傳消防安全知識，增強居民的消防安全意識，同時，社區還建立了一支義務消防隊，消防人員大部分是經過專門消防訓練的物業管理公司的保安。此外，社區還定期督促并協助物業管理公司對轄區內的消防栓、消防通道、滅火器等進行檢查，并做好檢查記錄，確保小區消防安全設施完好無損，決不讓這些安全隱患威脅到社區居民的正常生活和安全。

在社區建設過程中，我們深刻地領會到：社區的工作離不開上級的關心和重視，離不開社區一班人的苦干實干，離不開廣大居民群眾、單位的積極參與。在今后的工作中，我們將繼續充分發揮共駐共建的優勢，整合各方面的資源，團結業主委員會、物業管理公司等多方面的力量，圍繞上級黨委、政府的工作部署，堅持以人為本，為全面推進新型社區建設和全面構建新型社會貢獻出我們的一份力量。

水木花都社區

二0一0年九月

第二篇：解讀物業管理公司、社區居委會、業主委員會三者的關系

解讀物業管理公司、社區居委會、業主委員會三者的關系

我國《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。

《物業管理條例》還規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度；業主委員會是業主大會的執行機構。

我國《城市居民委員會組織法》第二條規定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。

由于物業管理在我國是一個新興的行業 ,是社區管理的重要組成部分 ,關系到千家萬戶的切身利益 ,涉及到物業管理公司、業主委員會、居民委員會和行政管理部門等諸多主體 ,如何協調和理順這幾者之間的法律關系 ,形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、形成合力、共同發展的繁榮局面 ,乃是擺在我們面前的重要課題。

然而，在物業管理中，出現了業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘；居民委員會與業主委員會之間 ,職能交叉 ；物業公司與居民委員會之間 ,多頭管理。上述狀況是由于制度上的先天不足、觀念上的陳舊落后和傳統上的不良影響造成的。因此 ,有必要理順物業管理法律關系 ,以形成各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共創和諧的物業管理局面。

一、當前物業管理法律關系中存在的問題

應該說 ,當前物業管理的實際運作總體上是好的 ,一些小區做法較為規范 ,比如業主委員會召開會議時一般通知居委會委員參加 ,物業公司的重大決策通常征求業主委員會的意見 ,行政管理工作人員工作較為努力 ,充分發揮了指導、協調的作用 ,基本上形成了物業公司與居委會相互配合、居委會與業主委員會協調工作、業主委員會與物業公司相互監督、行政主管部門管理到位 ,各主體相互協調、和諧發展的理想局面。當然 ,毋庸諱言 ,也存在部分小區物業管理法律關系不順、管理模式僵化、物業公司與業主委員會關系緊張、居委會與物業管理職能交叉等不良現象。

歸納起來 ,這些不良現象主要表現為以下幾方面 :

(一)、在業主、業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘。

首先 ,存在于業主與物業公司之間的法律關系 ,主要體現為業主直接享受物業公司所提供的服務上。有些業主抱怨 ,物業公司說話不算數 ,作出的承諾不兌現 ,環境差、噪音大、管理亂、報修難 ,投訴難 ；有的小區門口門衛形同虛設 ,小偷可以長驅直入 ,以至居戶被撬 ,自行車、摩托車甚至是汽車被盜 ；有的小區雇傭退休工人看樓護院 ,臂纏袖章 ,坐在樓道前 ,實為聾子耳朵 ,無濟于事 ；有的小區公用樓梯、庭院、道路、綠地無人清掃 ,下水道堵塞、污水橫流、臭氣熏天而又無人問津 ；但物業公司的代表則提出 ,部分業主素質差、不自覺、不遵守業主公約 ,不講公共衛生 ,隨地倒垃圾 ,隨便破壞綠地 ,有的小區居民竟在草坪上種起了瓜果蔬菜 ,還有的業主毀壞建筑物的承重結構進行違法裝修、違章搭建 ,嚴重影響房屋質量和其他居民的安全 ,而物業公司卻缺乏相應的制約手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些業主又偷偷摸摸進行了違法裝修 ,其結果也往往是違法裝修、違章搭建一日 ,而要拆除則要耗費數月。可見 ,在業主與物業公司之間 ,矛盾突出。這種突出矛盾的反映 ,主要體現于收費問題上 ,許多業主不斷抱怨物業公司收費沒有什么依據和標準 ,價格高 ,亂收費 ；而物業公司則滿腹委屈 ,因為現在最大的問題就是收費難 ,物業公司已經到“入不敷出”的艱難境地 ,倘讓物業公司真正走向市場 ,靠收取管理費來維持生存 ,其后果是不堪設想的。業主代表強烈反映物業公司對業主委員會不重視、不信任 ,視業主委員會為物業公司的一大障礙 ,處處不合作 ；而物業公司則普遍抱怨，許多業主常拒交管理費與租金 ,直接威脅物業公司的生存。可見 ,在業主與物業公司、業主委員會與物管企業之間 ,矛盾較為突出 ,關系較為緊張 ,倘不理順解決 ,不利于物業管理的良性發展與企業的健康運作。

(二)、在業主委員會與居民委員會之間 ,職能交叉。

由于業主委員會委員本人 ,既是物業的“業主” ,又是小區的“居民”,在業主委員會與居民委員會之間 ,難免出現職能交叉的情形 ,如何協調這二者之間的關系 ,是擺在我們面前的嶄新課題。在多次業主委員會主任會議與居民委員會主任會議上 ,代表們普遍反映 ,在業主委員會與居民委員會之間 ,要么互不理睬 ,關系疏遠 ；要么過于密切 ,融為一體 ,甚至居民委員會的主任直接兼任業委會的主任 ,導致二者職能混淆。有的代表甚至鮮明提出 ,業主委員會沒有存在的必要 ,對于業委會的工作 ,應由居民委員會直接來處理。

(三)、在居民委員會與物業公司的關系上 ,多頭管理。

對于一些設立了居民委員會的小區來說 ,有的小區居民委員會與物業公司關系處理得較好 ,基本上形成了業主委員會自治管理、物業公司專業管理和居民委員會監督協調的有效監督制約機制 ,通過物業公司抓硬件 ,居民委員會抓軟件 ,互相支持 ,各司其職 ,使該小區成為本市物業管理的優秀住宅小區 ；而有的小區 ,在此關系的處理上 ,矛盾較為突出 ,這主要表現為 :一是有些居委會 ,對物業公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至與物業公司作對 ,導致物業公司工作的開展非常困難;二是有些小區的物業公司對居民委員會不理睬 ,擅作主張 ,從而對整個社區的管理帶來障礙。比如有的小區內存在超生現象，物業公司不向居委會報告，對居委會的檢查也不配合;三是部分小區物業公司與居民委員會的“多頭管理”現象嚴重。由于歷史原因 ,老的居住小區普遍存在著物業公司與居委會管理職能交叉的現象 ,如小區綠化、治安、清潔衛生、停車管理等 ,影響了小區管理的統一性、協調性 ,不利于物業管理專業化的進程;四是居民委員會和物業公司對于小區內的一些收費項目、“創收措施”,爭相管理;對于難點工作 ,相互推諉 ,這就導致了小區內的一些死角、亂角無人管理的局面。當然 ,對于一些新建商品房住宅小區 ,由于尚未成立居民委員會 ,故不存在“多頭管理”、“職能交叉”問題。

綜上所述 ,在物業公司、業主、業主委員會、居民委員會和行政主管部門之間 ,關系尚未完全理順 ,職能交叉、職能混淆、相互掣肘、執法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我國現行物業管理體制的弊端 ,克服可能發生的流弊 ,以期構筑我國新型的物業管理法律體系。

二、當前物業管理法律關系中存在問題的成因

通過上文的論述 ,我們知道 ,在業主、業主委員會與物業公司之間 ,相互掣肘;居民委員會與業主委員會之間 ,職能混淆 ；物業公司與居民委員會之間 ,職能交叉。上述狀況 ,嚴重影響了小區物業管理的良性運轉 ,不利于現代物業管理法律關系的成功構建。

我國有關物業管理的全國性專門立法長期以來一直處于空白狀況 ,已有的相關規定散布于憲法、民法通則、合同法、土地管理法、城市房地產管理法等文件中 ,盡管 1994年國務院建設部頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》,作為指導我國物業管理的權威性文件 ,但是條文太粗 ,過于簡單;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、廈門等地相繼制定了相關地方性法規。

直到2003年6月8日國務院制定了《物業管理條例》，從根本上解決了立法上的不足，應該說，我們現行的這些法規總體上是好的 ,但在實施中也產生了一系列問題 ,產生這些問題的主要癥結之一 ,就是由于實際操作上所致。我國的物業管理是舶來品，其基本原則是參照市場化機制高度發達的香港、歐美國家制定的，與我國市場經濟的發展進程固然遙相呼應，但忽略了我國長期以來在城市基層依托社區居委會管理居民公共事務的基本國情，因此，在基層操作中，在同一區域或交叉區域出現了兩個能代表居民或稱業主（在居民區內具有自己房屋產權的居民就叫做業主，在房改已接近尾聲的歷史背景下，“居民”與“業主”的身份重疊性越來越高）利益的自治組織，而且兩個自治組織之間沒有任何法律關系，在具體工作中發生矛盾沖突實屬難免;比如《物業管理條例》第十四條規定：“住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”。第二十條規定：“住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”。既然是“應當告知” ,那么倘若不告知呢 ?這樣的“業主大會或者業主代表大會”所作出的決議是否有效 ?條例未有規定。可見 ,《物業管理條例》的有些措施不配套 ,也無相關的罰則保障 ,從而引發了現實中物業管理法律關系某種程度混亂的情況。綜上所述 ,由于深受傳統計劃經濟物業管理模式的影響 ,加之現行立法的先天不足 ,以及居民素質的影響 ,造成了我國目前物業管理法律關系不甚和諧的現狀。

三、我國物業管理法律關系的構建

我國物業管理法律關系的構建 ,是一項系統工程 ,須全盤考慮 ,統一規劃 ,照顧均衡 ,不可顧此失彼 ；其目標在于努力構建一套清晰、科學、溫馨、和諧的物業管理法律關系。在實現此目標的過程中 ,應堅持以下指導思想與基本原則 :

第一 ,按照江澤民同志提出的“為創建安全團結、環境整潔、方便生活、服務四化的文明地區而努力”的要求和“社區建設大有可為”的精神 ,充分認識物業管理在小區管理中的重要性。由于“物業管理關系到千家萬戶 ,不僅是社區管理的基礎 ,也是社區服務網絡的重要組成部分” ,今后要繼續“推進公房管理單位特別是房管所轉制的物業公司深化改革 ,實行管、修分離 ,由物業公司建立房屋維修、綠化養護、保安保潔等專業隊伍提供各種服務;引入市場競爭機制 ,推行業主委員會擇優選用物業公司的做法 ,逐步改變一個小區多家物業公司各自為政管理或一家物業公司壟斷經營的現象;理順管理體制 ,理順業主委員會自治管理、物業公司專業管理與街道社區管理之間的相互關系 ,分清職責 ,形成合力 ,共同做好小區的整治和管理工作”。

第二 ,“要從有利于加強物業管理 ,更好地為居民服務為出發點” ,一切為了群眾 ,一切依靠群眾 ,一切從群眾利益出發 ,整個物業管理要服從于有利于小區的安居樂業的總體目標。

第三 ,物業公司抓“硬件” ,居民委員會抓“軟件”,正確處理物業管理與社區管理的關系 ,避免“多頭管理”的現象。“重點理順居委會、業主委員會、物業公司三者之間的相互關系”,形成業主委員會的自治管理、居民委員會的社區管理、物業公司的專業管理的行業管理相結合的局面。具體說來 ,“要充分發揮居民委員會在社區管理中的主導作用 ,協調好物業管理和社區管理、社區服務的關系。要加強房地行政部門的行業管理 ,發揮對物業管理的監督管理作用。要提高物業管理公司的服務質量和水平,加快培育和規范發展物業管理市場。要規范業主委員會的自治行為 ,對業主委員會的職責有明確的界定 ,要更好的發揮居委會綜合協調、維護居民利益的作用 ,同時要堅持居委會是居民自治組織的服務功能 ,不能搞企業化經營活動”。三者之間 ,相互銜接、相互配合、各司其職 ,形成合力。

我國物業管理法律關系的構建 ,必須以上述基本原則為指導 ,妥善處理 ,慎重把握 ,具體說來 :

首先,在業主委員會與物業公司之間 ,是一種特殊的平等的新型民事合同關系。根據我國《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。

具體說來 ,這種“合同”的主體是物業公司、全體業主與業主委員會 ,合同的客體是物業公司提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業服務;合同雙方當事人是平等的民事法律關系主體 ,他們在自愿、公平、誠實信用基礎上建立平等的民事法律關系 ,業主按照自己的條件和要求通過業主委員會向社會招標或約聘的方式來選擇物業管理企業 ,物業管理企業作為獨立的經濟實體 ,也是自愿受托于業主提供有償服務。這種合同具有特殊性 ,與民法中的委托合同、雇傭合同、承攬合同和行紀合同相區別 ,是一種新型的獨立民事合同。而正確處理業主委員會與物業公司關系的前提 ,是應當明確各自的職責。

具體而言 ,在物業管理中 ,業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

而物業公司一般享有以下權利 :依照法律、法規、政策和合同的約定 ,制定物業管理制度 ；收取物業管理服務費用 ；制止、處理違反物業管理制度的行為 ；要求委托人協助管理 ；選聘專營公司承擔專項經營服務業務等 ,同時履行下列義務 :履行物業管理合同 ,提供物業管理服務 ；接受業主、業主委員會的監督 ；定期公布物業管理服務費用和代管基金收支賬目 ,接受質詢和審計 ；接受有關行政主管部門的監督管理等。

可見 ,在物業管理合同中 ,業主委員會雖然作為一方主體 ,沒有選任、解聘物業公司以及籌集、使用、管理物業維修基金的權力 ,它在進行此項活動時 ,必須經過業主大會或業主代表大會的批準。業主委員會作為一種有限當事人 ,其權利受到一定的限制 ,這樣做的主要目的是為了防止業委會濫用此項權利。同時 ,在合同期限上 ,無論業主委員會的任期是多少年 ,物業管理服務合同的期限都沒有必要與此對應 ,即使業委會換屆選舉時 ,原先的物業管理合同也無需重新簽訂 ,因為前業委會的行為對后一業委會自然具有約束力。業主委員會與物業管理公司之間 ,既然是一種平等的民事合同關系 ,雙方當事人就應充分發揮合同的功能 ,對各自的職責在合同中進一步細化 ,以免將來糾紛的大量發生。當然 ,承認業委會與物業公司是一種平等的合同關系 ,合同未到期或未被依法宣布無效之前 ,業主委員會就不能隨意解聘物業公司 ,物業公司也不能想“辭職”就辭職 ,只有在出現法定或約定的違約情形時 ,一方才能行使此項權利 ,否則 ,擅自解約 ,只能視為違約 ,應當承擔相應的違約責任。所以 ,充分發揮物業管理服務合同的功能 ,把雙方的權利與義務在合同中明確約定下來 ,只要雙方能夠恪守諾言 ,就能有效防止現實中業委會隨意炒物業公司的“魷魚” ,物業公司與業委會相互掣肘等尷尬局面的發生。

第二 ,居民委員會與業主委員會之間的關系 ,是一種監督與協調的關系。

我國《城市居民委員會組織法》第二條的規定：“居民委員會作為居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。應協助不設區的市、市轄區的人民政府或者它的派出機關開展工作”。它不是國家機關 ,也不是國家機關的派出機構 ,而是一個充分實行自治的群眾性組織 ,它的主要功能在于宣傳法律、法規 ,處理公共事業、調解民間糾紛、協助維護社會治安等等。具體說來 ,居民委員會在物業管理中 :(1)參與業主委員會的籌建工作 ；(2)監督業主、業主委員的工作 ；(3)參與業主委員會的換屆選舉 ；(4)監督物業公司的運營 ；(5)指導業主委員會的工作。通過這一系列活動 ,發揮居民委員會的主導作用。應當承認 ,在業主委員會與居民委員會之間 ,關系頗為微妙 ,二者之間存在一定的職能交叉 ,這表現為 :(1)“業主”是指物業的所有權人 ,“居民”是指所有在小區內居住的人 ,所以 ,“業主”就是“居民” ,但一戶之中 ,“業主”只有一人 ,而“居民”則可能有數人 ,業委會與居委會在調整對象上存在交叉 ；(2)在調整范圍上 ,業主委員會與居民委員會的功能都發生于整個居住小區 ,所以 ,二者調整的地域范圍是一致的 ；(3)居民委員會的職能之一是“辦理本居住地區居民的公共事務和公益事業” ,這與物業管理的內容也有一定的重復 ；(4)業主委員會與居民委員會都是一種群眾性自治組織 ,而非行政性機關 ,這是二者相同的地方。但是 ,我們不能因為居委會與業委會存在一定的相似或雷同之處 ,就此否認業委會存在的必要性 ,甚至主張直接由居委會來代行業委會的職權。居民委員會是基層群眾性自治組織，而按照《物業管理條例》的規定 ,業主委員會是業主大會的執行機構 ,二者的性質顯然不同。所以 ,在處理業主委員會與居民委員會的關系上 ,要注意避免以居委會取代業委會或者重視業委會而輕視居委會的兩種極端 ,也就是說 ,在尊重業主委員會自治管理的同時 ,要充分發揮居民委員會的協調作用。這種協調作用 ,應貫穿于業主委員會的產生、變更、注銷等各個環節中 ,具體而言 :(1)業主委員會的籌建過程中 ,第一次業主大會或業主代表大會籌備組 ,應當有居民委員會的成員參加 ；(2)召開業主大會或者業主代表大會 ,應當邀請居民委員會的人員列席 ；(3)業主大會在決定有關小區的重大事項時(如選聘物業公司、籌集維修基金等),應當聽取居民委員會的意見 ；(4)業主委員會換屆選舉時 ,換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加 ；(5)居委會有權監督業委會的日常工作 ；(6)定期召開有業主委員會、居民委員會參加的聯席會議 ,交流、通報情況 ,研究解決問題。通過以上措施 ,充分發揮居民委員會的協調、溝通作用。

第三 ,居民委員會與物業公司之間 ,應當相互協調。

針對當前物業管理中居委會與物業公司之間存在的問題 ,應當注意以下幾點 :

(1)居民委員會是自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織 ,在新建小區中 ,物業公司不能阻撓居民委員會的建立 ；

(2)物業公司進行房屋出租時 ,應當將出租情況告之居委會 ,以利于維護社會治安;物業公司應當配合居委會有關計劃生育的檢查工作；

(3)物業公司應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作 ；

(4)共同參加物業聯席會議 ,交流溝通情況 ；

(5)物業公司應當成為小區專業管理的主體 ,全面負責房屋維修、環衛清掃、綠化養護、治安保衛等“硬件”性工作 ,居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件”性工作 ,對不屬于自己管理的事項 ,居委會應當主動退出。總之 ,物業公司與居委會之間應當相互諒解、相互協作、相互督促，避免“多頭管理”,消除“無人管理”,在明確各自職責的基礎上 ,形成合力 ,共創文明小區。

通過以上的論述 ,我們知道 ,業主委員會、居民委員會和物業公司 ,作為小區內的“三駕馬車”,同驅并進。就是說 ,實現業主委員會的自治管理 ,物業公司的專業管理 ,居民委員會的社區管理相結合 ,各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,理順法律關系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物業管理的健康發展和文明小區的創建。

第三篇：業主委員會及其與物業管理公司的關系

業主委員會及其與物業管理公司的關系

社會學院 08（3）班

朱雪蓮 26號

【摘要】一個物業價值的成功實現，業主、發展商與物業管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結果會是什么樣子，在現實生活中已經出現了因三方對立而造成相應物業出現混亂的現象，那么，這種情況能不能避免呢？我認為是可以的，這就要充分發揮業主委員會的調停和平衡的作用。

【關鍵詞】業主委員會 權利 義務 物業管理公司 關系

一．業主委員會概述

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

要成立業主委員會，小區必須滿足一個基本條件，就是小區的入住率超過50％。也就是說如果一個小區有800套房子的話，必須有400套已經與開發商簽訂了購買合同，即業主達到或超過400戶才行。當首戶入住已滿兩年的物業管理區域，入住率即使不足50%也可以成立業主委員會。

足了基本條件，接下來我們分六個步驟來說明如何成立業主委員會及各個階段的需求。

1．前期準備想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，并產生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議。

2．成立籌備組物業所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位、社區居委會組成業主大會會議籌備組。籌備組應在30日內組織完成召開首次業主大會會議工作，并選舉產生業主委員會。

3．起草業主委員會章程起草業主委員會章程，以及相關形式和成立辦法，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集參選業主的資料，所有參選業主委員會的業主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間以書面的形式發給每個業主，并簽收條。

4．籌備組驗票收回選票后，籌備組應公開驗票工作，如果收條超過業主所持投票權1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業主大會成立，業主委員會章程通過。在人數范圍內，得反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

5．召開業主大會業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。6。業主委員會備案將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單，業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

二．業主委員會的權利和義務

業主委員會的權利，業主委員會代表著該物業區域內的全體業主，其權利基礎是對物業的所有權。因此，業主委員會最基本的權利是對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。這種權利通過業主公約和業主委員會章程予以保證。業主委員會的權利有：

1．召集和主持業主大會；

2．修訂業主公約、業主委員會章程；

3．決定聘請物業管理公司；

4．審議物業管理服務費有關收取標準及使用辦法；

5．審議管理工作計劃、費用概預算；

6．檢查、監督物業管理公司的物業管理工作；

7．監督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

8．業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會的義務

1．籌備并向業主大會報告工作；

2．執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督；

3．貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現；

5．接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；6．本會作出決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。

三．業主委員會與物業管理公司的關系

物業管理公司和業主委員會都是物業管理的機構，它們共同管理著一定范圍的物業。所不同的是，業主委員會管理的是其所代表的業主們的物業，物業管理公司是受委托管理業主們的物業。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關系。

1．完全市場條件下的相互關系。在完全市場條件下，物業管理公司和業主委員會之間的關系有如下特點：（1）決策人是業主委員會，物業管理公司是雇員。業主委員會根據物業的情況和多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。（2）業主委員會的委托和物業管理公司的受托是一種合同關系，是一種市場的雙向選擇。業主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務，物業管理提供何種服務要按什么標準收費，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業管理公司和業主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發展變化的需要，在協商一致條件下續簽、修改或解除合同，但都無權干預對方的內部活動。

2．非完全市場條件下的相互關系。在非完全市場條件下，物業管理公司和業主委員會之間的關系有如下特點：（1）物業的委托人是一個公司或一個機構，不是一個由許多業主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產生出來的，其日常的經營活動多受到母公司的監督和制約。（3）物業管理權的取得是通過單方授權產生的，不是市場競爭。

3．地位上的平等關系。物業管理公司和業主委員會之間是受委托人和被委托人、服務者和被服務者之間的關系，沒有隸屬關系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理公司的自由，物業管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理之間的關系。

4．工作上的合作關系。物業管理公司在管理物業的過程中經常要和業主委員會發生聯系，業主委員會為了業主們的共同利益也時常要和物業管理公司打交道，由此產生它們之間的合作工作關系。一般來說，委托合同中都規定了物業管理公司和業主委員會的權利和義務，如物業管理公司有權要求業主委員會協助管理，有義務把重大管理措施提交業主委員會審議；業主委員會有權審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的重大措施，有義務協助物業管理公司落實各項管理工作，等等。

隨著房地產市場的逐漸完善，業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現象，它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強，說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻：

1．《物業管理：理論與實務》主編：李斌 復旦大學出版社2006

2．《物業管理學》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學出版社2007

3．《物業管理》主編：朱兆熒 中國水利水電出版社2006

4．《物業管理》編著：方芳 呂萍 中國建材工業出版社2005

5．《物業管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業管理學》編著：李福平復旦大學出版社2002

第四篇：物業管理公司與業主委員會的關系

物業管理公司與業主委員會的關系

物業管理公司和業主委員會都屬于物業管理機構，二者實行專業化管理與業主自治相結合的管理體制，他們共同管理一定范圍內的物業。所不同的是，物業管理公司收業主委員會的委托來管理一定范圍內的物業，而業主委員會則代表業主的利益來管理物業。這客觀上決定了他們之間的特定關系。

1、法律上的平等關系

業主委員會與物業刮泥公司是委托與受托、聘用與受用的關系。在法律上，業委會有委托或不委托、聘用或不聘用某個物業管理公司的權利，物業管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權利。兩者五隸屬關系，不存在領導與被領導、管理與被管理關系，在法律地位上平等。

2、經濟上的交換關系

物業管理公司提供有償的物業管理服務，在提供服務時應獲得相應報酬。同樣，業主享受這些管理服務時也必須支付相應的費用。二者這種經濟關系是通過物業管理委托合同確立的。合同簽訂后，雙方分別承擔相應的權利和義務。物業管理公司應按合同規定的要求提供相應的管理服務向業委會及廣大業主負責，并在日常生活中接受其監督；業委會及廣大業主應協助物業管理公司開展工作。并暗示繳納合同規定的各項費用。雙方在經濟上是平等且具有交換關系。

3、工作上的合作關系

物業管理公司再管理物業的過程中要經常也業主委員發生聯系，業主委員會為了業主的利益也要和物業管理公司打交道。一般說來，委托合同規定了物業管理公司和業委會的權利義務，如物業管理公司有權要求業委會協助管理，有義務把重大管理措施提交業委會評議；業委會有權審議物業管理公司制定的管理計劃和管理服務的重大措施，有義務協助物業管理公司落實各項管理工作。這都是雙方之間合作關系的表現。

此外，二者關系在完全市場條件先和非完全市場條件下有所不同。

第五篇：青島市物業管理業主委員會規則

青島市物業管理業主委員會規則

第一章 目的一、為了進一步規范物業管理的業主委員會工作，明確業主委員會在物業管理工作中的權利與義務，根據《青島市物業管理條例》，制定本規則。

二、本規則適用于本市行政管轄區域。

第二章 對業主委員會的管理三、一個物業區域內，有下列情況之一的，所在區、市的物業行政管理部門應當會同物業出售單位組織召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）新建商品物業出售建筑面積達到50％以上；

（二）新建商品物業首批業主正式入住物業已滿18個月；

（三）原有居住物業區域公有住宅出售達到40％以上。

四、一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業區域的范圍，由市、區物業行政管理部門按照物業的具體情況劃定。

五、各區物業行政管理部門是各區業主委員會工作的主管部門（以下簡稱區主管部門），負責組織或協同房屋出售單位召集首次業主大會會議或業主代表大會會議，并對選舉產生和改選的業主委員會進行登記批準：承擔對轄區內各物業區域業主委員會的日常管理、指導、監督、檢查與考核工作；協調業主委員會與物業管理企業的關系，提高業主委員會的運作水平。

六、各區主管部門應經常檢查考核各業主委員會的運作情況，定期組織業主委員會人員學習物業管理法規政策和業務知識，及時派員出席或主持業主大會會議，業主代表大會會議及業主委員會的重要會議；糾正或撤銷業主大會或業主委員會作出的不符合法規政策的決議、決定；對運行管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數業主權益的業主委員會，應當及時組織改組或重新組織選舉。

七、業主委員會應主動向區主管部門請示匯報工作，重要會議應請市、區主管部門派員出席或主持，定期組織學習，提高人員素質和工作水平。

第三章 業主委員會及其委員的生產

八、業主委員會須業主大會會議或業主代表大會會議投票選舉生產。

九、一個物業區域內，業主人數超過一百人的，應當召開業主代表大會。業主代表由有關業主按幢或單元協商產生，一般不超過一百人。公房業主和開發建設單位按擁有的物業建筑面積比例生產業主代表大會成員數。業主代表大會成員需具有完全民事行為能力。業主代表大會成員缺額時，應在下次代表大會召開前予以補選或增補。

十、一個物業區域內，具備業主委員會成立條件之一的，房屋出售單位應將出售房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清冊等材料報物業所在區主管部門，區主管部門應在接到材料后的45日內，會同住宅出售單位組織業主做好召開第一次業主大會或業主代表大會的下列籌備工作：

（1）成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組。籌備組由區主管部門、房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請街道辦事處、居委會人員參加；

（2）協商產生業主代表；

（3）協商推薦業主委員會候選人，一般采取差額選舉，候選人數不超過應選業主委員會成員數額的一倍；

（4）起草或確定業主委員會章程和業主公約草案并向參加會議的成員征求意見，修改完善；

（5）確定會議的時間、地點、并做好各項會務準備工作。

十一、第一次業主大會或業主代表大會按下列程序召開：

（1）由大會籌備組介紹大會籌備情況；

（2）由籌備組介紹業主委員會候選人情況；

（3）業主大會或業主代表大會的成員投票選舉產生業主委員會成員；

（4）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（5）審議決定物業管理其他重大事項。

十二、業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件到區主管部門辦理登記：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程。

成立業主委員會申請書應當包括下列內容：

（1）業主委員會的名稱；

（2）業主委員會所在的物業區域范圍；

（3）房屋建筑總面積和其中已出售面積、時間；

（4）出售房屋戶數（套數）；

（5）第一次業主大會會議或業主代表大會會議記錄（紀要），內容應包括會議應到人數和名冊，實到人數和名冊，投票選舉結果及會議作出的決定等。業主委員會自區主管部門核準登記之日起成立。

十三、業主委員會每屆任期三年，任期期滿3個月前，應選舉新一屆業主委員會。新一屆業主委員會成員名單報所在區主管部門備案。業主缺額需補選的，應在業主委員會章程中予以約定，業主委員會章程沒有約定的，一般應在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。業主委員會成員辭職或因長期外出、物業轉讓、疾病等不能履行職責的，需書面通知業主委員會。

十四、業主委員會成員按業主大會或業主代表大會中各方代表的比例選舉產生。業主委員會成員須符合下列條件：

（1）能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；

（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，熱心公益事業；

（3）身體健康，有較充足的時間履行業主委員會成員職責；（4）品行端正；（5）其他規定的條件。業主委員會成員不得兼任本區域物業管理企業的工作。

第四章 業主委員會工作要點

十五、業主委員會是代表全體業主對物業實施自治管理的組織，具有獨立的民事行為能力，其合法權益受國家法律保護，一切活動均應遵守國家和物業管理的政策法規。

十六、業主委員會與所聘物業管理企業之間是平等的民事主體關系，其權利義務由聘用合同和有關物業管理法規政策確定。

十七、業主委員會應當建立健全各項工作和內部制度，并將所定制度報區主管部門備案。業主委員會不設專門編制，不設財務，不從事任何具體經營活動；業主委員會人員工作屬義務性質，不領取固定工資和津貼；業主委員會的辦公費用由業主委員會年初提出計劃，經與物業管理企業協商后由業主大會或業主代表大會通過，一并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業主的監督。

十八、業主委員會不設專門的辦公用房，工作和召開會議時由物業管理企業提供場地和條件。開發建設單位按《青島市物業管理條例》及其配套文

件提供的商業用房和管理房不得以任何方式轉讓、抵押，不得出租借用給物業管理企業以外的任何單位或個人。業主委員會與物業管理企業因辦公費用和專用辦公用房協商不一致的，由區主管部門裁定。

十九、涉及到物業管理區域與區街綜合管理、市政公用配套設施產權與管理責任、受益及廣大業主利益的重大事項等，由業主委員會與物業管理企業共同出面，向有關方向交涉解決。

二十、業主委員會接管物業時，應當要求開發建設單位和原有物業管理企業對物業管理區域內的共用配套設施設備、業主共有資產、物業管理辦公用房、商業網點用房、管理費節余、公共收益項目，有關圖紙資料等，進行具體明確的劃分和交割，并簽訂接管協議。

二十一、物業管理企業應根據物價行政管理部門發布的指導標準或批準文件標準收取物業管理公共性服務費和公共部位維修費并實際用于管理和支出，每年提出收支預算，交業主委員會審議后，提交業主大會或業主代表大會會議通過實施，業主委員會應當督促業主按時交費，業主委員會如不同意物業管理企業的收支預算，可請區主管部門核定，也可請審計部門對年終結算報告和帳目進行審計，所發生費用單獨列入管理費帳目并向業主公布。

二十二、對于稅務、工商等部門收取的有關稅、費、以及物業管理企業所應提留的利潤，應當列入管理費成本，并向全體業主告知。

二十三、業主委員會經區主管部門批準后可持有關批準文件到當地公安部門刻制印章。印章由業主委員會指定專人管理并按有關管理制度使用；涉及重要事項需使用印章時，應由多數委員會簽字認可；凡違反制度使用印章，造成經濟損失或嚴重不良影響的，由市、區主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經濟責任及相關責任。

二十四、業主委員會成員的停任、任免、撤換、增減，須經業主委員會會議或市、區主管部門確認；業主委員會的以上決議、決定及其他有關物業管理事項的決議，決定，應當及時報送區主管部門備案，并向全體業主或非業主使用人公告；重要會議可以報請市、區主管部門出席并指導工作；

二十五、業主委員會應當教育并督促全體業主及非業主使用人遵守物業管理法規政策，尊重與物業管理企業簽訂的聘用合同，主動配合企業的正常管理和服務工作，按時繳納公共生性服務費、房屋共用部位維修費等有關費用，維護公共物業，對危害公共安全或影響房屋外觀的設施、設備及現象（如違法建筑、違章裝修、亂搭亂占及妨礙他人的空調室外機、防盜網安裝等），應及時督促整改。

二十六、廣大業主和物業管理企業有權監督業主委員會的工作，對業主委員會及其人員的違法違規行為，應及時勸告和制止，并報市或區主管部門查處。

二十七、業主委員會委員或業主委員會主任不遵守物業管理法規政策和業主委員會章程、決議、制度、經教育拒不改正，或造成嚴重不良影響的，由業主委員會決定，或由市、區主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業主委員會或業主代表大會確認，造成經濟損失的應承擔經濟責任。