第一篇：淺析如何處理物業管理企業與業主的關系(社區物業管理論文)

西安工業大學北方信息工程學院

《社區物業管理》課程論文

題目：淺析如何處理物業管理企業與業主的關系

系別管理信息系

專業公共事業管理

班級B080507

姓名

學號B08050729

老師郭 西平

2011年11月23日

淺析如何處理物業管理企業與業主的關系

處理好物業管理公司與業主的關系是物業管理活動中永恒的話題，由于物業管理是一項涉及面廣，法律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的，許多問題和矛盾的出現，不可能完全歸咎于一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一個單方面舉動都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，即可防止出現問題激化升級又利于行業健康發展。則樣才能處理好這一關系，我認為首先雙方要達成一個共識，有一個良好的社會氛圍，從以下第三方面著手。

一、明確雙方定位，利益共享

在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立的平等民事主體，在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系，在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系，不能簡單的定位為誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受傳統思維的影響，在觀念上使得雙方原本平等的關系地位產生錯位，部分業主采取了拒絕的態度，給物業管理增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地

位，是處理好物業企業與業主關系的前提。

物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標一致，是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣的“合伙經營”理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突，由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異，部分業主較看重個人記得利益的獲取，漠視長遠利益造成推廣“合伙經營”、”合作伙伴“概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理，因此雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中雙方都處于同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都能接受的“利益共同點”、互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防互相信任，真誠合作才能達成共識，因此建立一個機制相當重要。

作為物業管理企業應該正確對待業主利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為，在提高服務品質與管理水平，提高檔次服務、推行“品牌’效應上下足功夫，要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業務的訴求，同時，在提升一

線員工素質上要下足功夫，動用企業一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效地與業主進行友善溝通，才能給業主留下良好的印象，對提供那些的服務服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣的管理服務目標，應該切合企業綜合能力，必須充分尊重業主意愿服務，才能最大限度的得到業主認可。

作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或者故意挑刺，對于出現意見和分歧，應置身于“合作伙伴”角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和妥協，業主應當運用監督機制，而不應當簡單隨意的行使監督權和否決權，要認識到合法監督。

成功的小區，業主和物業管理企業都將對方作為不可缺少的合作伙伴，業主和物業管理企業應當共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個健全的信息反饋系統。

三、促進交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識、信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，他是增加感情，拉近距離、求同存異，達成共識的最有效手段，作為合作雙方都必須具備強烈的溝通意愿彼此應該充分的信任，不管是業主還是物業管理企業，都要注重彼此的溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。

由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還很短，正處在成長和發展階段，為保證其發展壯大，盡快完善法律法規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性法規的建設，細化條款簡化程序。

在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會指導調節功能，充分發揮行業協會“橋梁”作用，才能確保物業管理市場的健康、有序。規范發展。

總之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和 努力，確定地位，共同利益，良好的溝通，完善的體制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。

第二篇：淺談如何優化業主與物業管理企業的關系

淺談如何優化業主與物業管理企業的關系

物業管理企業與業主關系的處理是貫穿于物業管理活動始末的，業主與物業管理公司之間原本是精誠團結、互利共贏的合作關系，但現實中卻出現了諸多的矛盾和糾紛，要處理好兩者之間的關系就必須運用合理的手段，運用相關知識處理好關系、加強二者之間的溝通，提高物業管理企業的服務質量，從而提高企業服務品牌，最終提高物業管理企業的經濟效益和社會效益。

關鍵詞：物業管理；交流溝通；優化關系

一、明確雙方的關系

關于物業管理企業與業主之間的關系，《物業管理條例》中已確認了兩者是兩個獨立平等的民事主體關系。業主通過市場競爭機制聘用物業管理企業，將物業管理項目委托給物業管理企業管理，物業管理企業則按照合同的約定為業主提供服務，其實提供的服務就是一種價值商品，業主要為占有和消費物業管理服務支付一定的費用，所以，兩者是委托與被委托、服務與被服務、提供商品與消費服務的關系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發展關系。但是人們往往受舊的傳統思想影響，在觀念上使得雙方原本平等關系的地位產生錯位，部分業主采取了拒絕的態度，給物業的管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位，是處理好物業管理企業與業主關系的前提。

二、業主與物業管理企業之間關系緊張的根源

在現實生活中，業主和物業管理企業兩者之間合作關系趨于緊張，本應該是和睦相處、互贏互利的兩個主體卻變成了對立的矛盾雙方。業主與物業管理企業間的矛盾糾紛屢屢發生：一方是要求“收費”，一方是“拒繳”；一方是原告，一方是被告；一方堅守陣地，一方要求解聘。為什么會出現這樣的局面？我認為有以下幾個原因：

1.宣傳不到位。

首先，對政策的宣傳不到位。無論是業主還是物業管理企業，對物業管理政策的了解程度不夠。不少業主對于物業管理相關政策了解甚少，甚至一些業主委員會成員也不能依照相關的法律法規完善管理制度，正確實施監督管理。而物業管理的從業人員對相關政策的學習也不夠，把握政策的能力不足，靠經驗管理，缺乏可靠的法律依據。

其次，對物業管理服務的范圍、內容宣傳不到位。許多業主在物業管理的概念上了解認識不多，許多要求超出了物業管理的合理范圍。部分業主認為：交了物業管理費，物業就應對業主的一切損失負責，提出的許多高標準、全方位服務讓物業公司無法做到。如：小區周圍公交車等配套設施少；小區附近有歌廳，有餐館，噪音大；物業雇用的保安應保障業主的人身安全等問題。因此，物業管理企業還是要通過宣傳來縮小業主與物業公司間的認識差異。

2.物業管理企業的服務質量不到位。

物業管理企業管理制度不健全，服務不規范，員工服務意識差。一些物業管理企業不按照約定履行合同，提供了質價不符的服務；一些物業管理企業一味最求利潤，侵犯了業主的合法權益；一些物業管理公司的從業人員綜合素質低，缺乏科學的管理能力，缺乏正確的溝通能力，缺乏一名物業管理人員應有的知識結構、專業技術、應急能力、法律水平等，這些都影響了物業管理企業的服務質量。

3.物業公司缺乏執法權，政府相關政策滯后。

物業管理糾紛的深層次原因復雜，不少業主把對社會不良現象、違章搭建、拆遷政策、開發企業或者現行的相關政策等方面的不滿轉嫁到了物業管理企業身上。物業管理企業在業主與政府之間、在業主與開發建設單位之間、甚至在業主與業主之間的夾縫中艱難生存。例如現在普遍存在的群租現象，物業只能對產權人和房客進行勸阻，通報房辦，但這樣的結果就會導致相鄰業主們的不滿和投訴，認為物業敷衍了事，惡性循環就導致物業費的拒繳。

三、對策與建議

隨著社會的發展和進步，業主對物業管理企業的服務水平越來越重視，要求也越來越高，物業公司不再是簡單的接受業主投訴、報修等工作，還要隨時向業主傳遞服務中心的各項信息、搭建與業主互動的平臺，向業主展示物業管理人員良好形象等工作。因此，處理好與業主的關系是物業管理的關鍵所在。

1.建立一個業主互動交流平臺。

俗話說“通則不痛”，溝通是化解矛盾，解決問題的必要途徑。物業公司可采取建立社區服務網站、小區論談、業主座談會、定期拜訪、滿意度調查、開展社區文化活動等多種多樣的方式收集業主信息，了解業主的合理需求，并對及顧客提出的不滿與意見及時的處理，了解業主對企業的評價和要求，經過綜合分析，結合公司戰略，從基本需求、期望需求、超期望需求等方面確定核心服務和支持

服務，最終實現公共關系目標。

上海“萬源城”小區是一個物業服務標準五級的高層住宅小區，小區物業在日常溝通交流的基礎上還建立了萬源城居民的“惠民平臺”，每一戶居民發放一張會員卡，可以享受到定購蔬菜、水果、體檢、健身、旅游等多方面的折扣優惠，從而讓萬源城的居民感覺到了不同與其他小區的服務，對物業的滿意度提高了很多，小區的物業費收繳率每年都是在98%以上。這個成功的案例告訴我們，企業組織在開展一般性公共關系活動的同時，還可以開展一些有自己特色的服務，開辟同業主聯系的渠道，打造和樹立企業組織的良好形象。

2.建立一套意見投訴受理機制。

建立《客戶投訴處理作業規程》，從管理處到企業總部建立一個部門內部監督顧客投訴處理情況。做到“專人受理，限時辦結”及時妥善處理業主各種投訴意見。而且在投訴時限到達時或投訴處理完畢后要對投訴客戶進行回訪，以便及時驗證管理服務工作的質量和效果，確保管理服務工作質量。投訴事件的回訪率應達到100%，同時，針對不同程度的投訴要安排不同的人員進行回訪，以體現公司對住戶投訴的重視程度。要處理好業主的投訴，物業管理企業要遵循一定的公關原則——微笑、理解、致歉、跟進、溝通、回復。作為物業管理行業，有投訴是正常的，關鍵是以何種心態去面對。很多情況客戶的投訴是提高我們管理服務水平的動力。

3.建立完整、規范的管理體系，組建高標準管理隊伍

目前，越來越多的物業公司認識到建立起一套科學化、專業化、規范化的管理體系的重要性，建立一套完整、規范的管理體系、工作標準和服務程序，明確每一個崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，讓每一個員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務質量。

3.1專業化是提高服務水平的先決條件。

專業化主要體現在專業技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業技能。員工管理是服務行業的核心工作，提高管理水平的根本途徑是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養，解決好“顧客對服務質量的需求和企業服務水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業發展問題。

3.2.規范化管理是增強服務質量的前提

在市場經濟日益成熟的今天，業主的要求越來越高，為了減少投訴的發生，應制定各種崗位的操作手冊，各種應急預案以及質量監督體系等，并嚴格按照工作規程規范開展工作。對已經制定的管理體系要結合實際管理的項目進行不斷的完善和修訂，滿足不同項目的需求。

3.3堅持以人為本的服務理念

確立人性化服務觀念，建立健全服務質量保證體系，把服務質量視為企業的生命。物業管理企業開展工作時，將業主視為自己的家人來對待，這樣使得業主不會覺得企業只是一味地在賺他們錢，而是認為花錢買方便、買時間、買溫馨。而業主也視企業為自己的管家，相關的大事小事與企業商量，共同做好美化物業環境、解決日常問題等各項事務，從而讓企業認為自己的提供的服務得到了回報，付出的勞動得到了尊重，從而倍加珍惜雙方的感情和默契。例如一些溫馨提示、無償的便民服務等人性化活動，這些都已經在許多物業管理小區里得以證實，讓生活和工作在這些小區里的業主們和物業管理員，均感受到相互尊重、和諧融洽所帶來的種種好處并以此為豪。因此說，以“人”為本的思想是人性化活動的基礎，而人性化活動是以“人”為本思想的具體表現。

3.4建立“愛崗敬業”的管理團隊

物業管理企業要結合自己的管理模式、管理制度開展多種形式的在職教育和培訓，建立一支懂經營、善管理、精業務、守道德、會服務的優秀團隊。在對員工進行專業技能培訓的同時還應該注重個人素質方面的培訓，對每一位員工進行“職業道德，禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力。具有良好的親和力是做好物業管理的一大優勢。要讓每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，在日常工作中積極熱情地為每一位業主服務，對一些不太了解、提出抱怨甚至投訴的業主，要主動上門與其溝通、交流。要不怕被業主指出缺點，學會感謝業主提出意見、給予改正和進步的機會，使業主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。作為物業管理的從業人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情，做到干一行愛一行，愛一行專一行。

4、協調好行政管理部門的關系

其實，影響業主和物業管理企業間關系的另一個重要環節，是政府相關部門的管理和監督。由于物業管理是市場經濟的產物，在我國推行的時間短，尚處在成長和發展階段。物業管理作為與百姓生活最密切的行業，出現問題也是難免的。

因此，物業管理企業在正確處理與業主之間關系的同時，也應積極協調與行政管理部門的關系，物業管理企業應當主動加強與行政管理部門的交流溝通，關注政策的變化，并積極服從、執行相關規定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會為物業管理企業獲得行政管理部門的理解、支持奠定良好基礎，從而為自身的發展創造良好的外部環境。協助、支持行政部門的管理，同時要借助行政管理部門的管理來加強與業主的關系，例如借助行政管理部門來整治違章建筑、取締群租；在一些溝通會上，可以邀請行政部門的人員參加等等。

我相信，物業管理企業如果能一切以業主的利益為出發點，明確物業管理的定位，充分重視業主對企業的投訴，建立完善的投訴管理機制，切實運用公共關系手段處理在日常運作中所遇到的問題，那么，企業的認知度、美譽度必然能大大提高。同時，還能為企業的生存與發展創造有利的、和諧的輿論環境，減少其在日常運作中的阻力，最終必能在提高經濟效益的同時獲得更好的社會效益。

參考文獻： [1]趙久建.中國物業管理行業發展現狀與對策研究[D].北京交通大學.2011

[2]林七七.物業管理公司業主投訴中的溝通管理研究[D].暨南大學.2011

[3]劉玉剛，柏靜霓.我國物業的管理弊病追究[J].上海商業.2008（10）

長寧公安分局管理處彭菁蓉

二〇一三年六月十八日

第三篇：怎樣處理好物業管理企業與業主關系

怎樣處理好物業管理企業與業主關系

處理好物業管理公司與業主的關系是物業管 理活動中永恒的話題。由于物業管理是一項涉及面廣，怯律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，城市的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的。許多問題和矛盾的出現，不能完全歸咎一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一方單方 面的舉動，都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此，在物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，既可以防止出現的問題激化升級、又利于行業的健康發展。怎樣才能處理好物業管理企業與業主的關系呢？筆者認為，首先雙方應 在關鍵的原則問題上形成共識，有一個良好的社會氛圍，從下面三個方面著手。

一、明確雙方定位、利益共享

在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系；在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系。不能簡單地定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受舊的傳統思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關系的地位產生錯位，部份業主采

取了拒絕的態度，給物業管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。

物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異性，部分業主較看重個人的既得利益的獲取，漠視長遠的、公眾的利益，造成推廣“合伙經營”理念的困難。一般物業管理企業只好將大部份精力和財力放在業主個人感受服務上，而放在實現“共同利益”目標上的精力與財力遠遠不夠，遇到素質不高業主的非理維權和無理要求，物業管理企業又常處于“被動挨打”的境地。同時，一些物業管理企業對“合伙經營”、“合作伙伴”概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理。因此，雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中。是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮。

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防”，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標。因此，建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業的所有者，還是管理服務的經營者，達成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

作為物業管理企業應該正確對待業主的利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為。在提高服務品質與管理水平，提高服務檔次，推行“品牌”效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業主的訴求。同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業主進行友善的溝通，才能給業主留下良好的印象。對提供那些內容的服務，服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣管理服務目標，應該切合企業的綜合能力，必須充分尊重業主意愿的服務，建立在雙方平等協商認同的基礎上，忠實地履行委托合同內容，才能最大限度得到業主認同和信任。

作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯指責。對于出現的問題和意見分歧，應該置身于“合作伙伴“角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和協助。業主應當正確運用監督機制，而不應簡單地、隨意地行使監督權和否決權。要認識到合法權益的監督權，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監督權的行使，必須是建立在一定法律怯規范疇之內，依據合同法的規定，按照具體合同或協議的約定進行的，不是隨心所欲的個人行為，更不是為監督而監督的管制行為。監督權與否決權的濫用，必然導致雙方相互設防，互不信任對抗局面的產生。

成功的小區，業主和物業雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業主和物業管理企業應該共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個完善的信息反饋體系，充分發揮業主委員會“橋梁”和“潤滑濟”作用。在業主委員會這個平臺上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

三、促成交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識，信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方的關系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還是短，正處在成長和發展階段，為了保證其健康發展壯大，盡快完善法律怯規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性訟規的建設，細化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業管理活動中出現的一些問

題和矛盾，僅靠協商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規來解決。如果國家發展不是這么快，且法律健全，執法嚴格，在一些小區業主與物業管理企業之間矛盾和沖突可能不會那尖銳與不可調和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會建設，強化行業協會指導調和功能，充分發揮行業協會的“橋梁”的作用，才能確保物業管理市場的健康、有序、規范的發展。

作為業主大會執行機構的業主委員會，在處理業主與物業管理企業關系上起著極為重要的作用。鑒于在物業管理活動中，業主與物業管理企業存在著的不對稱性，必須建立一個業主委員會成員的培訓體系，對業主委員會成員實行“上崗證”制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業協會應肩負此項重任。

總而言之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。

（本文作者為廈門市廈禾舊城改造物業公司宏華大廈管理處主任）

第四篇：如何處理好業主與物業管理企業的關系

如何處理好業主與物業管理企業的關系

摘要：業主與物業管理公司之間原本是互利共贏、共生共榮的合作關系，但現實中他們之間卻出現了許多矛盾和糾紛。因此，業主和物業管理公司雙方明確各自的權利和義務，加強對物業管理知識的學習以及二者之間的溝通就成為理順雙方關系的關鍵所在。

一、正確認識業主與物業管理企業間的關系是處理好兩者之間矛盾的基礎《 物業管理條例 》 第一章總則第二條講到，物業管理是業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。業主是房屋的所有權人，是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。物業管理企業是按照合同提供以上活動的服務主體。業主與物業管理企業通過合同建立了關系，是在平等、自愿、雙向選擇的基礎上建立的，兩者是平等的民事主體關系。

業主通過市場競爭機制聘用物業管理企業，將物業管理項目委托給物業管理企業。物業管理企業按照合同的約定為業主提供服務，其實是一種有價值的商品，業主要為占有和消費物業管理服務支付一定的費用，所以，兩者是聘用與被聘用、委托與被委托、服務與被服務、提供商品與消費服務的關系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發展關系。

二、業主與物業管理企業之間關系緊張的根源

但在現實生活中，業主和物業管理企業兩個利益主體之間的對立關系卻大于合作關系，本應該是和睦相處的兩個主體卻變成了對立的矛盾雙方。業主與物業管理企業間的糾紛屢屢發生：一方是要求“收費”，一方是“拒繳”；一方是指責，一方是謾罵；一方是原告，一方是被告；一方堅守陣地，一方要求解聘。在一些地方，雙方的關系甚至惡化到了大打出手的地步。

為什么會出現這樣的局面？筆者認為有以下幾個原因：

1.政策宣傳不到位。

無論是業主還是物業管理企業，對物業管理政策知識的了解程度都不夠。首先，不少業主對于物業管理相關政策了解不多，甚至一些業主委員會成員也不能依照相關的法律法規完善管理制度，實施正確的監督管理，事事站在單方受益的角度考慮問題。而物業管理的從業人員對相關政策的學習也不夠，把握政策的能力不足，靠經驗管理，缺乏可靠的法律依據。

2.物業管理企業的服務不規范、服務質量不到位。

物業管理企業管理制度不健全，服務不規范，員工服務意識差。相當一部分企業是從原來的房管部門或單位后勤部門轉制成立的，有的還延續著原有的管理模式和管理觀念，員工還保留著原有的管理者身份，在工作中“霸氣十足”，淡化了自身的服務特征。部分民營的物業管理企業為追求自身利潤，不按照約定履行合同，提供了質價不符的服務。一些物業管理企業擅自處理由業主處分的事項，侵犯了業主的合法權益。一些物業管理公司從業人員的綜合素質低，缺乏科學的管理能力，缺乏正確的溝通能力、缺乏作為一名物業管理人員應有的服務意識和操作技能，這些都導致了物業管理企業的服務質量不高。

3.政府相關政策滯后或缺乏連貫性和可操作性。物業管理糾紛的深層次原因復雜，不少業主把對社會不良現象、拆遷政策、開發企業或者現行的相關政策等方面的不滿轉嫁到物業管理企業身上。物業管理企業在業主與政府之間、在業主與開發建設單位之間、甚至在業主與業主之間的夾縫中艱難生存。

三、處理好業主與物業管理企業之間關系的幾點建議

那怎樣才能處理好業主與物業管理企業間的關系呢？筆者談幾點建議： 首先需要業主轉變幾個觀念：1.物業管理不是福利待遇，而是市場經濟條件下提供的商品，業主在享受物業管理服務的同時，需要支付費用。2.業主聘請物業管理企業實施對物業的管理，雙方是利益的共同體，其目標是一致的，無論發生什么分歧，業主要采取平等、包容、協助、友好的態度思考問題，化解矛盾。

3.業主要分清事件的責任主體，物業管理企業不是出氣筒、替罪羊。社會的不良現象；政府的監督管理；相關政策的滯后和不合理；開發企業的違規操作；建設單位的施工質量；道路、交通、電信的不配套等等問題，絕大多數不是物業管理企業的直接責任。物業管理企業有協調解決的責任，但不應該將矛盾轉嫁到物業管理企業身上。4.業主要樹立公共意識和自我約束能力。有時業主的言行，出于對自己既得利益的考慮，沒有顧及到全體業主的整體利益，而影響到了物業管理企業的工作開展。5.業主在享受服務的同時，要接受物業管理企業的管理，因為良好的服務需要通過有序的管理來實現，沒有管理也談不上服務。其次需要

物業管理企業轉變幾個觀念：1.物業管理企業的所用員工要正確認識管理與服務的關系。物業管理的本質是服務，需要通過科學的管理來實現高品質的服務。

4.物業管理企業的全體員工要轉變物業管理管物不管人的觀念。物業管理在服務的過程中要經常與業主或其他相關方聯系溝通，這也是化解矛盾、解決問題的必要途徑。

其實，影響業主和物業管理企業間關系的另一個重要環節，是政府相關部門的管理和監督。由于物業管理是市場經濟的產物，在我國推行的時間短，尚處在成長和發展階段。物業管理作為與百姓生活最密切的行業，出現問題也是難免的。但作為政府，為保證物業管理行業的健康發展，應盡可能的完善相關的法律法規，增強政策的銜接性、連貫性和可操作性。同時要加大監管的力度，規范開發企業、建設單位、物業管理企業和業主委員會等各相關各方的工作，協調各相關方的關系，為物業管理的健康成長創造一個良好的環境。

管理不是“治理”，要正確使用好全體業主賦予你的權力。2.物業管理企業的所用員工要正確認識自己的法律地位，業主是出于對物業管理企業的信任，將物業的管理權委托給物業管理企業，并通過 《 物業服務合同 》 的簽訂建立了兩者間的法律關系。物業管理企業就要按照合同的規定和相關行業的標準為業主提供滿意服務。絕不能以降低服務標準來欺騙業主，要做到質價相符，否則就會被業主炒魷魚。3.物業管理企業的全體員工要轉變物業管理就是看看門、管管人、掃掃地、種種草的簡單認識，物業管理是一項綜合性很強，技術含量很高的職業。作為物業管理的從業人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情。

第五篇：業主委員會及其與物業管理公司的關系

業主委員會及其與物業管理公司的關系

社會學院 08（3）班

朱雪蓮 26號

【摘要】一個物業價值的成功實現，業主、發展商與物業管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結果會是什么樣子，在現實生活中已經出現了因三方對立而造成相應物業出現混亂的現象，那么，這種情況能不能避免呢？我認為是可以的，這就要充分發揮業主委員會的調停和平衡的作用。

【關鍵詞】業主委員會 權利 義務 物業管理公司 關系

一．業主委員會概述

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

要成立業主委員會，小區必須滿足一個基本條件，就是小區的入住率超過50％。也就是說如果一個小區有800套房子的話，必須有400套已經與開發商簽訂了購買合同，即業主達到或超過400戶才行。當首戶入住已滿兩年的物業管理區域，入住率即使不足50%也可以成立業主委員會。

足了基本條件，接下來我們分六個步驟來說明如何成立業主委員會及各個階段的需求。

1．前期準備想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，并產生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議。

2．成立籌備組物業所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位、社區居委會組成業主大會會議籌備組。籌備組應在30日內組織完成召開首次業主大會會議工作，并選舉產生業主委員會。

3．起草業主委員會章程起草業主委員會章程，以及相關形式和成立辦法，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集參選業主的資料，所有參選業主委員會的業主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間以書面的形式發給每個業主，并簽收條。

4．籌備組驗票收回選票后，籌備組應公開驗票工作，如果收條超過業主所持投票權1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業主大會成立，業主委員會章程通過。在人數范圍內，得反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

5．召開業主大會業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。6。業主委員會備案將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單，業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

二．業主委員會的權利和義務

業主委員會的權利，業主委員會代表著該物業區域內的全體業主，其權利基礎是對物業的所有權。因此，業主委員會最基本的權利是對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。這種權利通過業主公約和業主委員會章程予以保證。業主委員會的權利有：

1．召集和主持業主大會；

2．修訂業主公約、業主委員會章程；

3．決定聘請物業管理公司；

4．審議物業管理服務費有關收取標準及使用辦法；

5．審議管理工作計劃、費用概預算；

6．檢查、監督物業管理公司的物業管理工作；

7．監督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

8．業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會的義務

1．籌備并向業主大會報告工作；

2．執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督；

3．貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現；

5．接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；6．本會作出決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。

三．業主委員會與物業管理公司的關系

物業管理公司和業主委員會都是物業管理的機構，它們共同管理著一定范圍的物業。所不同的是，業主委員會管理的是其所代表的業主們的物業，物業管理公司是受委托管理業主們的物業。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關系。

1．完全市場條件下的相互關系。在完全市場條件下，物業管理公司和業主委員會之間的關系有如下特點：（1）決策人是業主委員會，物業管理公司是雇員。業主委員會根據物業的情況和多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。（2）業主委員會的委托和物業管理公司的受托是一種合同關系，是一種市場的雙向選擇。業主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務，物業管理提供何種服務要按什么標準收費，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業管理公司和業主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發展變化的需要，在協商一致條件下續簽、修改或解除合同，但都無權干預對方的內部活動。

2．非完全市場條件下的相互關系。在非完全市場條件下，物業管理公司和業主委員會之間的關系有如下特點：（1）物業的委托人是一個公司或一個機構，不是一個由許多業主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產生出來的，其日常的經營活動多受到母公司的監督和制約。（3）物業管理權的取得是通過單方授權產生的，不是市場競爭。

3．地位上的平等關系。物業管理公司和業主委員會之間是受委托人和被委托人、服務者和被服務者之間的關系，沒有隸屬關系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理公司的自由，物業管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理之間的關系。

4．工作上的合作關系。物業管理公司在管理物業的過程中經常要和業主委員會發生聯系，業主委員會為了業主們的共同利益也時常要和物業管理公司打交道，由此產生它們之間的合作工作關系。一般來說，委托合同中都規定了物業管理公司和業主委員會的權利和義務，如物業管理公司有權要求業主委員會協助管理，有義務把重大管理措施提交業主委員會審議；業主委員會有權審議物業管理公司制訂的管理計劃和管理服務的重大措施，有義務協助物業管理公司落實各項管理工作，等等。

隨著房地產市場的逐漸完善，業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現象，它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強，說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻：

1．《物業管理：理論與實務》主編：李斌 復旦大學出版社2006

2．《物業管理學》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學出版社2007

3．《物業管理》主編：朱兆熒 中國水利水電出版社2006

4．《物業管理》編著：方芳 呂萍 中國建材工業出版社2005

5．《物業管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業管理學》編著：李福平復旦大學出版社2002