第一篇：物業管理論文（大全）

淺談我國智能樓宇物業管理的現狀與前景

摘要：物業管理作為我國的新興服務業，進入中國市場不足10年的時間，發展確實異常迅猛的。經過不斷的探索和實踐。其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著。但是，實踐過程中的矛盾和問題也在不斷出現。這是值得反省和深思的。本文在調查研究的基礎上，從我國智能樓宇物業管理的現狀：行業發展不健全物、企業自身存在問題、市場化程度不高進行分析，并且分析了我國智能樓宇物業管理的發展趨勢從：企業的專業化、規模化、股權化與市場化、職能化、網絡化、規范化、法制化的角度。

關鍵詞：物業管理 現狀 問題 前景

人類開始邁入以數字化和網絡化為平臺的智能化社會，正在興起的智能化住宅小區建設熱潮反映和適應了國際社會信息化和智能化的發展要求，是 21 世紀的新概念住宅。智能化住宅小區為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區別于傳統的封閉式管理住宅小區：高墻、防盜門，出入小區進行嚴格登記，24 小時不間斷的保安巡邏的“高級監獄”式的住宅小區。它依靠高科技手段，既實現了住宅小區的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區的安全性，實現小區物業管理運行的高效化、節能化和環?；?。它不僅已經成為一個國家經濟實力和科學技術水平的綜合標志之一，而且也是人類社會發展的必然趨勢。

但不可否認的是，在我國“智能建筑”這個詞出現的時間不會超過十年，短短的幾年間我國雖然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴隨著發展也出現了一定的問題，尤其在相應的物業管理方面存在的問題是我們不能忽視的。

一、我國智能樓宇物業管理的現狀

（一）、物業管理行業發展不健全

1、各地政府行為略有偏差在我國物業管理的發展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業管理行業的順利發展，歸納起來它主要在于兩個方面：

首先，對于物業管理的認識還不夠，這是指未將物業管理作為我們現代經濟部門體系中重要的一環、來看待，而是或多或少地把它視為一種“權宜之計”，所謂的權宜之計，主要是指在傳統房屋管理體制的暴露無遺，已經成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將物業管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。其次，政府管理體制尚須改進。物業管理對象雖然是房地產產品，但它的服務對象是人，這一行業與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現有的管理體制上看，物業管理在國家和地方上的歸口領導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產主管部門的職權范圍。

2、法律體系仍須完善

不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足!我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家 1

部委（局）和各地方政府雖然頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制訂法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。

(二）、物業管理企業自身存在問題

1、沒有建立起真正的現代企業制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作

在著經濟效益差,虧損嚴重等問題。主要是由于法規不完善導致業主（業主委員會）、物業管理公司、開發商等各市場主體間權利責任不明確，業主素質不高，對物業管理的消費觀念不強以及物業管理企業自身服務質量不夠等因素造成的。

2、由于法規不完善，經營風險意識不強，導致物業管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業。

物業管理發展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。隨著行業逐步邁向專業化、規范化，物業管理服務的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業管理又走向了另一個誤區:。業主把物業管理公司當成了小區的“政府”，凡事都找物業公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業公司索賠。比如停車場收取5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區，發生了命案，物業公司又被業主索取巨額經濟賠償。

3、由于物業管理在國內尚屬新興行業，缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意。

由于物業管理是一個新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，物業從業人員良莠不齊。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。

(三)、市場化程度不高

我國物業管理雖然是適應房地產管理體制改革而產生的，但它仍然沒有擺脫傳統計劃經濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。

1、物業管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業主對物業管理缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業管理還沒有形成有利于競爭的統一的市場。以北京市為例，北京的物業管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，管理項目不愁沒有。另一些物業管理企業則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。

2、市場化程度不高還表現在物業管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼,多種經營、以副補主。物業管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業管理企業長期虧損經營、無發展后勁。物業管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業管理發展的“瓶頸”。

二、我國物業管理的發展趨勢

（一）物業管理企業的專業化、規?；l展

現在很多物業管理企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業管理企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正向著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

當然，物業管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規?；慕洜I作為堅強后盾。眾所周知，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規模化的經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業管理企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。

（二）物業管理的股權化與市場化發展

目前，在一些經濟較發達地區，特別是沿海一帶，一批物業管理企業進行了經營者員工持股制的試點，結果顯示優勢明顯：一是理順了產權關系，增強了物業管理企業經營決策的獨立性與自主性；二是使經營者、員工與公司以產權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業凝聚力；三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業的生產資金，以增強企業的經濟實力。總而言之，企業的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭?？梢灶A料，采取股權化將是對目前改變企業資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權化也是企業走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業化、企業化經營型的物業管理公司向業主收取管理費，這本身就是市場經濟產物，管理者與業主的關系不是以前的計劃經濟下的行政管理關系，而是市場經濟體制下的經濟民事關系，真正保護物業管理企業展的方法是將逐漸取消對物業管理行業的一些約束行為，如物業管理費將會收支價格開放，由物業管理企業根據自身實力與業主協商，達成一致的收費標準，使企業盡快扭虧，提高社會效益、經濟效益和環境效益，從而培養企業自身的造血功能，加速了企業的市場化進程。

（三）智能樓宇物業管理的職能化與網絡化發展

近些年來，中國大步跨入了信息化的社會，人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統的住宅提出了挑戰，隨著市民生活水平的提

高，人們居住環境的要求不斷升級，希望有一個舒適、安全、便捷的家，智能化小區自然就成為21世紀建筑發展的主流。

當然，在目前信息技術未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢是不可能避免的，物業管理的智能化主要體現在以下幾個方面：防盜系統的設置；照明控制系統的完善；樓宇設備自控系統的處理；公共廣播系統；小區管線系統；停車場管理系統；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設施逐漸地進入社區，不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關，如何充分高效地利用這些設施為住戶服務？如何將社區中的需求與系列基礎設施的功能統一起來？這就要求物業物業管理實現網絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。網絡化的管理突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

（四）智能樓宇物業管理行業的規范化與法制化發展

任何產業的發展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，由于認識到物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續為扶持物業管理行業的規范化發展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業管理體系，形成整個物業管理行業的規范化。

那么，政府的規范化發展就需要以成熟的行業法規、條例為基礎，加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，徹底實現法制化。這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也在進行著積極的努力，以《物業管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業管理的法制化建設發展相當重視的。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！

參考文獻

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[3]周珂.物業管理法教程.法律出版社.2004.[4]趙方池,譚善勇.住宅小區與大型商廈物業管理.中國經濟出版社.2003.[5]蔡耀忠.物權與物業管理.中信出版社.2004.[6]賀學表,(美)Albertlo,王子潤.中國物業管理.法律出版社.2003.轉貼于 中國論文下載中心

第二篇：物業管理論文

淺析物業管理發展進程中的問題與出路

姓名：劉曉旭班級：工程管理2班學號：20101125 摘要：房地產市場的蓬勃發展，所帶來的只會是物業管理企業數量的劇增，也不可避免的造成了行業水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結果是行業整體水平的難以提升。歷史為物業管理行業的發展提供了新的發展契機，市場的供大于求，使得高水平的物業管理公司實力彰顯，專業水準在所管項目中充分發揮物業管理行業存在些許問題，但是其作為朝陽行業發展前景是好的，物業管理企業應采取積極有效的手段，促進行業健康有序的發展。

關鍵字：物業管理房地產發展 物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。隨著建設部1994年33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的制定，確立了物業管理行業的誕生，并規定了這一行業的鮮明特征即社會化、專業化、企業化、經營型。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐漸出現了種種問題。

一、物業管理行業現狀及深度發展存在的主要問題

物業管理在中國尚屬新生事物，雖經近十幾年的發展，物業管理市場已初步形成，但我們應看到二十一世紀物業管理的發展仍將面臨一系列困難，其主要表現在：管理體制上，尚處于新舊體制轉軌過程中，社會化、專業化、市場化的物業管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規范競爭還相當嚴重存在；市場主體與物權關系上，還沒有建立業主委員會的主體地位；物業管理法律、法規有待于進一步完善；物業管理企業與政府有關職能部門的關系有待于進一步理順；城市舊區環境整治與物業管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環境方面的。作為行業的細胞――物業管理企業，筆者認為影響其深度發展的因素主要有以下幾個方面：

1、人員素質和所掌握的技能遠不能滿足物業管理行業發展的需要。

物業管理行業由于受計劃經濟影響較深，人員競爭力弱，服務意識不強，操作技能還需要不斷適應市場的要求，再加上行業利潤偏低，政府及輿論導向社會效益的多，經濟利益的少，勞動力價值不能有效體現，也使一些高素質的人才在進入本行業之前躊躇、徘徊。隨著知識經濟時代的到來，我們現在勞動力成本低的優勢將逐漸消失，沒有相當文化水平的勞動力將成為企業發展的包袱。隨著商品房建設的增加及境外物業公司進入給人們觀念上帶來的影響，物業管理行業也吸引了一批有知識、有開拓精神的青年參與，但從整個行業來說，文化水平和技能偏低的現狀沒能從根本上得到解決，筆者認為這已成為制約物業管理行業進一步發展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業管理行業的拓寬。

計算機的不斷普及，全球網絡的出現，通信產業的迅猛發展、通信和計算機技術的“數字趨勢”，全球經濟一體化進程的加快，使世界的運行方式發生了根本性的變化，它創造出許多知識化、智能化、數字化的新產品和新服務。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業狀況來考察，我們的物業管理方法和管理手段已經面臨亟需提升的廣闊空間，但我們物業行業中目前許多企業還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業主檔案、各類建筑資料、日常的事務性工作等，這樣既耗費大量的人力、物力和時間，而且也很難達到規范化管理，也不適應現在及未來物業的使用功能。如果我們再不及早運用以計算機為基礎的先進的管理方法和手段去占領這些市場，那我們在不遠的將來即面臨更大的困難。

3、物業管理還缺乏創新意識，主要表現在觀念創新、經營創新和管理創新上。

觀念創新是一切創新的先導，是物業管理發展成熟的基礎。物業管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統觀念束縛和思維定勢的影響，人們對物業管理行業沒有全面的認識，沒有給物業管理準確的定位，使物業管理面臨重重困難。物業管理的中心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務，而是將兩者有機結合在一起所進行的一系列創造性活動，其核心應該是協調人與人、人與物、物與物之間的關系來創造一個人物有機結合的環境，在這個環境內外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業管理企業就要根據變化的因素不斷創造出新方法、新措施來促進整個環境的優化，物業管理切忌墨守成規，一成不變。其實隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達標服務項目，人們更希望居住的小區富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關系，具有強烈的專業性、文化性和社會性，物業管理公司只有不斷創新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足

二、物業管理要實現良性發展，解決上述問題，應采取的對策

1、物業管理應充分調動政府、企業、業主的積極性

物業管理作為一項復雜的社會系統工程，不僅關系到企業的利益，而且關系到業主的生活質量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業管理的發展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉變職能，應從直接管理房地產、干預物業管理企業經營管理活動為主，轉向宏觀調控、創造條件和環境、制定法律和法規、提供政策指導和服務，協調相關單位的關系，而把行業評比、競賽之類的活動交由企業自律組織或行業協會等去完成；其次就是業主的觀念創新，業主既要懂得自治，也要學會自律；企業要認清自己的角色定位，在觀念、經營管理方面有所創新。

2、物業公司要著重人力資源管理，把加強對員工的培訓和對外引進高素質人才結合起來。

在知識經濟時代由于知識經濟更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學習新的知識、新的技能，并善于運用新的知識將其物化能滿足人們需求的產品和服務，否則就會被擠出不斷重新配置的崗位。同時，物業管理又是一個新興的行業，它本身也在不斷發展、不斷完善的特點決定了其在相當長時間內人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養出具有專長的各類人才，特別要培養出能適應知識經濟要求的復合型和應用型人才，以增強企業的競爭力。員工的培訓不是一種消耗，而是一種有回報的投資；物業企業也不應僅僅是經營型組織，更應成為學習型組織，員工不應僅僅是操作型員工，更應成為知識型的員工。

3、增強創新意識，不斷拓寬物業管理領域。

不同的企業由于生產規模、經營范圍、技術水平、人員素質等不同，企業管理的模式也不一樣，但創新是企業發展的永恒主題。觀念創新。物業管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認識到物業管理是一種企業行為，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。經營創新。首先，在經營上要將物業管理視作 一種企業 的經營行為，在整個活動中要努力發現新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場；管理創新：即要實現管理的科學化和管理的現代化。組織機構的創新：任何企業和個人都可以利用網絡獲取信息，以獲得商業機遇，市場危機重重,因此我們的工作中心要以市場為導向,我們的組織機構也要適應不斷變化的市場。隨著物業管理市場的開放，競爭將變得日益激烈，客觀上需要組織機構靈活、決策更迅速，以適應不斷變化的外部環境。物業管理行業在我國還是一個年輕的行業，不管現在發展是否合理、完善，不管現有的規模如何、技術含量如何，市場決定了它的發展空間是很大的。況且，未來的物業管理內涵也可能與現在的不同，隨著技術的飛速發展，汲取國外的先進管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業管理的明天將會更加燦爛輝煌。

關于湖北石首天鵝洲國家級自然保護區特有物種調查報告

調查地：石首天鵝洲國家級自然保護區

姓名：**

郵編：434400

一.概述

天鵝洲地處長江中下游下荊江河段，由于長江裁彎取直，形成長江故道群濕地.天鵝洲是長江出三峽后，下游地區保留最完好的一塊濕地，也是國家新公布的16處濕

地中保留最完好的一塊濕地，總面積70平方公里。這里耕地肥沃，草種林木豐茂，氣候溫暖濕潤，水域遼闊，洲灘成片，是中國內陸地區罕見的天然優良牧場，被譽為“綠色寶庫”、“天然動物園”、“自然博物館”，已愈來愈為世人所關注。

二.特有物種情況

在實踐的過程中，我在過年之余走訪了天鵝洲，并查閱了相應的網站和文件，希

望對特有物種狀況有一個深入的了解。據相關的資料顯示：這里擁有野生植物238種，野鳥56種，除麋鹿、白鰭豚、江豚外，還有天鵝、白鷺、猴面鷹、中華鱘、娃娃魚等多種珍稀保護動物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中國特有的鹿類，是濕地動物，由于對濕地生境的適應，而形成特殊的形態，即所謂的“四不象”，角似鹿非鹿、臉似馬非馬、蹄似牛非牛、尾似驢非驢。曾于1900年在中國本土滅絕，幸有少量存于歐洲，最后僅剩18頭，被養在英國烏邦寺，經過一個世紀的養護，種群才得以恢復。1985年回歸到北京南海子，這是麋鹿這一物種的模式標本產地（1865年被法國傳教士大衛發現），這里也是原元、明、清皇家獵苑故地。麋鹿從1985年首批回歸38頭，被放養于北京南海子的千畝鹿苑后，逐漸繁衍壯大，1993年10月底和1994年12月底，先后兩批來自南

海子的64只麋鹿遷到天鵝洲，開始回歸大自然的懷抱。由于環境適宜，經過10多年的野生放養，天鵝洲麋鹿數量也由最初的64頭發展到了800余頭，成為全球最大的野生麋

鹿種群。

2.白鰭豚。白鰭豚俗稱白鰭、白夾、江馬。屬哺乳綱、鯨目、白鰭豚科。它的分布僅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江蘇的長江段。其中石首天鵝洲長江故道分布最多。

白鰭豚是我國特有的珍稀水生哺乳動物。它是研究鯨類演化和生物進化的寶貴材料。它有發達的大腦，是一種聰明而有智慧的動物，它有“回聲定位”和聲納等特殊功能。具有流線型的體型，豐富的皮下脂肪，游泳敏捷，這些結構在仿生學上有重要的科學價值。

白鰭豚體呈紡錘形。吻突極狹長，上頜和下頜幾乎等長，且微上翹。體長為吻長的6倍

。體色背部青灰色，腹部白色，頸部兩側、耳孔后及鰭肢上方區域有一半圓形的白色寬紋，在肛門上方的尾側有兩道半月形的白色寬紋。

白鰭豚喜在遠離岸邊的江心主流區活動，為疏人性豚類。在行動中有集群習性，常三五成群在江心活動，偶爾也進入湖泊、支流與長江干流匯合處活動。白鰭豚用肺呼吸，每隔一二分鐘就要露出水面換一次氣。換氣時總是頭先出水，有時會噴出水花，出水呼吸時會發出聲響。當天氣悶熱、暴雨即將來臨之際，它便頻頻露出水面一起一伏，群眾稱為“白鰭拜江”。

白鰭豚是肉食性動物，其視覺很差，靠自身發出的超聲波訊號發現食物并突襲式吞食。食性以魚為主，常在淺灘、岔流以及支流匯合處覓食。其食量甚大，一般攝食量可占體重的10%～12%。

白鰭豚雌性6齡、雄性4齡可達性成熟。生殖交配期在4月～6月，懷孕期約9個月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有雙胞胎。剛出生的幼豚哺母豚乳汁長大，并隨群活動。

長江葛洲壩和三峽大壩建成后，使長江生態環境發生了急劇變化。航運業的發展、河道整治、機動船只增加、水質污染、江湖淤塞、使用有害漁具及有害捕撈方法等，嚴重威脅著白鰭豚的種族延續。據實測統計，現長江白鰭豚資源量已不足100頭，遠低于國寶大熊貓。為使白鰭豚在自然界不被滅絕，國家已將其列入一級保護動物，并將長江天鵝洲故道和安徽銅陵江段劃為自然保護區，保護和增殖白鰭豚資源，拯救瀕危物種。

3.江豚。和白鰭豚一樣，國家二級水生珍稀保護動物長江江豚也是長江獨有的哺乳動物，由于長江環境惡化，長江江豚種群數量迅速下降，1992年約有2700

只，估計現有1000只左右。上世紀90年代初，天鵝洲開始引進3只長江江豚進行遷地保護。由于保護得當，近年來天鵝洲江豚種群數量逐年增加，每年均有幼體出生，目前已形成一個25只的江豚繁殖群體。計劃在今年底再補充10只雌性江豚，使故道江豚種群數量增長并維持在80-100只。

從2001年開始，中國科學院水生生物研究所的專家和天鵝洲保護區的工作人員選擇使用岸上定點觀察、流動觀察和水上流動觀察，對天鵝洲江豚集群活動狀況實時監測。并每年開展一次無傷害圍網捕獲，通過采取血樣、安裝無線電信標等方式，對江豚進行健康檢查、遺傳分析和水下生活監測。研究結果表明，天鵝洲故道內江豚以集群的方式遷移和活動，集群規模從2-20只不等，一般分成2個9-11只規模的亞群體，活

動范圍相對獨立，每個亞群體又常分成規模較小的核心群體，其中3只集群最多。這為保護區的江豚繁殖群體健康保護與管理提供了重要依據。

專家認為，天鵝洲故道長江江豚是世界上第一個鯨類動物遷地保護的成功事例，對類似瀕危動物的保護無疑起到了示范作用。

三.面臨的問題與挑戰

1.保護資金。水中大熊貓”白鰭豚的遷地保護計劃，14年前就已提出，但因資

金緊張一直擱淺。農業部一位官員稱，1993年的一次國際會議上，專家就已提出捕撈計劃，但因資金缺口比較大，一直未能開展。中科院水生所研究人員王克雄說，1000萬元是下江捕豚的資金門檻，另一位與會專家表示，要想將白鰭豚全部捕撈起來，則

需資金1000萬美元。如今以是2008年，雖說國家批撥了大比資金，可保護天鵝洲的資金還是十分短缺，資金問題是制約天鵝洲野生動物保護的重要瓶頸。

2.生態環境。雖說天鵝洲濕地環境十分優越，可還是隨著長江整體生態環境的下降而下降。比如支流以及長江沿岸線嚴重的堰塞和回水，棲息地破壞，通道堵塞，過度捕撈，擁擠的水上交通以及隨之而來的污染，導航及通訊帶來的噪音。

3.人為破壞。在去天鵝洲保護區調查時，我發現同行的有些旅客將吃剩的包裝

袋隨地亂丟，隨意踐踏草坪，更有甚者，有人為了看麋鹿清楚些，離麋鹿過余接近，嚴重惱亂麋鹿正常的棲息。

四.從中獲得的學習和啟發

首先，我從這次掉查中發現：我國的整體環境不容樂觀，隨著生態環境的破壞，許多物種都處在瀕臨滅絕的邊緣。我忠誠的希望國家和社會各界高度重視我們的環境，花更多的錢在環保上，使我們的后代能開心的在野外，而不是在博物館，看見許多古老的物種。

其次，我們生存在這個地球上，每個物種都有自己生存的權利。人類并不比動物優越多少，動物同樣需要有自己的生存空間，人類不應該因為自己的私欲而破壞和殺戮。

目前，全國環境成下降趨勢，作為環境專業的一名學生，我應該好好學習專業知識，提高各方面知識，為我國的環保事業做出自己的貢獻。

2008年2月23日

第三篇：物業管理論文

《物業管理》課程考查

名稱 —————————————————— 姓名 —————————————————— 學號 —————————————————— 專業 —————————————————— 年級 —————————————————— 班級 —————————————————— 指導教師 ——————————————————

東南大學成賢學院土木工程系

年月

物業管理行業存在的問題及發展對策研究

02207141戴佳清

摘要： 我國物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。但物業管理同時也存在著問題, 其突出表現為物業管理不到位, 缺乏為顧客創造價值的服務精神。物業管理存在的種種問題有著深層的潛奪因素, 追根溯源, 可以歸結為下面原因: 首先是制度因素。其二是企業文化與組織結構障礙瓶頸。因此, 物業管理企業提高競爭力,必須對癥下藥。首先，要建立現代企業制度。在建立現代企業制度的過程中, 物業管理企業也應當按照: 產權清晰, 權責分明, 政企分開, 管理科學等現代企業制度建立的原則, 建立現代物業管理企業的經營機制。第二是建立以顧客為中心的企業文化。為顧客提供滿意的產品和服務經營文化理念。最后, 創建以客戶為中心物業管理流程。

關鍵詞： 物業管理 現代企業制度 企業文化 客戶關系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年來，我國物業管理行業進入了一個迅速發展的時期。但同時，由于多方面因素的制約，行業的發展也出現了一系列問題，使得物業管理行業一直“沒長大”。筆者認為，物業管理行業的當務之急是需要通過立法，完善制度等措施給物業管理行業正本清源。

。物業管理概括

物業管理是一個新興的行業，隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮。然后，我國物業管更遠論是理論建設還是實踐控索，都遠遠滯后于城市的建設與發展，特別是在實際運作中，由于現代新型建筑材料的應用，環保建筑、生態建筑、信息建筑、智能建筑的產生，更在發展水平上拉開了現代城市建筑與物業管理的差距。

1.1 物業管理的基礎理論

1）維護物業管理區域內的規劃不肥破壞。物業管理企業的首要任務之一，就是維護物業管理區域內的規劃不受破壞。按照規章制度，制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導業主和使用人執行城市規劃法。（2）房屋裝修監督管理。物業管理公司應加強對裝修行為的監管，審核裝修設計圖紙或作為是否構成對物業結構、墻面、樓板等的損害，派員巡視施工現場，監督施工人員規范作業，發現違規行為應及時勸阻并督促其改正。（3）房屋的維護與修繕。房屋的維護與修繕是物業管理的重要環節，是常規必服務與管理的主要內容。對房屋維護和修繕時，應該依照國家規定的維修規范和行業標準，制定修繕計劃和方案，在確保房屋建和用房安全適應用戶使用的前提下，盡量做到少投入多產出，實現社會效益和經濟效益的統一。(4)設備、設施的管理用維修養護。房屋設備與設施管理，是開放性的管理，也是技術含量較高的管理，管理的好壞直接反映物業管理企業的管理水平和企業形象，從而影響著企業效益。(5)安全保衛與消防。物業管理區域內的安全保衛與消防工作，應該在公安部門和消防部門的指導和配合下，根椐用戶的需要雇請保安人員履行安全保衛職責。(6)保潔管理。在物業管理區域中，整齊清潔優美的環境，會給人帶來舒適感，因而清潔優美成了物業區域文明程度的象征。保潔工作的重心，是治理“臟、亂、差”，而“臟、亂、差”卻具有多發性、傳染性和頑固性的特征。（7）環境保護。環境保護，是指以協調人與自然的關系，保障經濟、社會和環境的可持續發展為目的，以保護和改善生態環境，合理利用資源為主要內容而實施的行政的、經濟的法律的、科學技術的和宣傳教育的各種措施和活動的總稱。（8）綠化管理。物業管理企業要為住用人服務，對住用人負責，就要增強綠化意識，合理投入人力、物力、財力，經常向住用人宣傳綠化的意義，加強物業區域內的綠化管理，擴大綠地面積，養護綠地，提高綠地標準。（9）車輛管理。物業管理企業對住用人的車輛停車位置應當適當安排，現有停車場地要有序停放，沒有停車場地應該與有關部門協商新建或改建停車場。設置停車場應該因地制宜，經濟適用，布局合理，保證安全。（10）綜合經營服務。綜合經營服務是多種經營性質的有償服務方式。住戶需要就是綜合經營的內容，包括衣食、住、行、玩各個方面，醫療、體育、教育、通信、銀行無不是住用人的需要。

1.1.1 當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難

以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。

（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范

長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。

（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

1.1.2 物業管理服務問題產生的原因

（一）業主與物業管理企業理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意愿公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在“您對小區物業管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。

（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。

（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人

員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

（四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠

目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常采用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物業管理解決問題的對策

一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標準等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現象與苗頭。

（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度

首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為后續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。

1.1.4 建立現代化物業管理（1）運用現代化管理方法，是小區物業管理現代化的重要途徑現代管理方法的特點主要有以下幾點：第一，科學性。即現代管理方法是以現代科學技術為基礎的，是系統論、控制論、信息論的具體應用。第二，定量性?，F代管理方法一般建立在現代數學基礎之上，有越來越明顯的定量化趨勢。第三，完整性?，F代管理方法一般都較為完善，一般都有明確的目標、一定的制約條件、達到目標的程序和方法、良好的信息反饋等。第四，通用性。現代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應用于庫存管理，而且還可應用于資金管理、人事管理等。第五，全面性。即現代管理方法應用范圍的全面性和所賴以產生的現代科學技術的全面性。現代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。第六，智能性。即以電子計算機為手段?，F代管理方法與電子計算機輔助管理互相依存、互相配合現代管理方法的應用越來越多地以電子計算機為手段。現代管理方法的種類很多，對于小區物業管理來說，現代管理方法在各業務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業人員根據實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現代管理方法，便于有關部門組織現代管理方法的培訓，還有利于現代管理方法按職能配套應用，以便更好地發揮職能作用。可以采用如下現代化管理方法：1管理決策方法 2計劃管理法3物資管理法4理財方法

（2）提高小區物業管理人員的綜合水平，是實現小區物業管理現代化的關鍵。小區物業管理人才的現代化，是實現物業管理現代化的根本所在。小區物業微機管理的網絡化。計算機是一種自動、高速、精確地進行各種數據計算、數據處理的現代化電子設備。近年來，隨著我國小區物業管理的迅速發展，小區物業管理如何應用計算機全面開展小區物業的日常管理，已日漸成為人們的共識。實

踐證明，用微機管理小區物業，不僅可以提高時效，而且會加快小區物業管理的現代化進程，使管理與服務實現良好的社會和經濟效益，可以預見，以計算機為手段的小區物業管理，必將顯示出所具有的強大的生命力。

1.1.5 致謝

本文是在盛怡老師精心指導下完成的。盛怡老師以其嚴謹求實的治學態度、高度的敬業精神對我產生重要影響。同時，在此次論文中我也學到了許多了關于物業方面的知識。

參考文獻：

[1] 作者：賴淑華，朱文進刊名：小區物業管理制度與業主手冊出版時間：2005年01月出版社：廣東經

濟出版社

[2] 作者：趙濤刊名：物業經營管理出版時間：2006年04月出版社：北京工業大學出版社

[3] 作者：黃毅勤刊名：現代物業管理企業會計實務出版時間：2006年01月出版社：民主與建設出版社

[4] 作者：趙凱刊名：物業公司組建與運作出版時間：2006年01月出版社：機械工業出版社

[5] 作者：胡運全刊名：物業管理概論出版時間：2006年01月出版社：華中科技大學出版社

第四篇：物業管理論文

相互依賴、共存共榮的“母子關系”

——論房地產開發與物業管理的關系物業管理不僅作為房地產市場的消費環節，而且更重要的是房地產開發的延續和完善，是在房地產開發經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式?？梢哉f，兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關系”。物業管理行業對房地產開發企業的依賴性。

作為從房地產行業派生出來的“下游”產業，物業管理與房地產開發有著千絲萬縷的密切聯系。廣深兩地80%以上的物業管理公司是房地產開發商下屬的二級子公司，全國三大物業管理品牌中海、萬科、金地，都是房地產開發企業的下屬的二級子公司。

銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務不亞于房屋本身，房屋的售后服務實際就是物業管理。由于我國物業管理起步不久，專業化、市場化經營尚未成熟，物業管理企業與開發企業這種“兒子為父親”打工的關系將在一定時間內存在。因此，房產開發企業把宣傳企業理念、塑造企業形象的突破點定在物業管理上是一種明智之舉。

物業管理“服務性”的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，是許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進的物業管理企業中我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用名牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。

因此，名牌物業管理，已成為由長期穩定的高質量、好服務所形成的為廣大消費者所喜愛并樂于接受的物業。而物業管理名牌戰略就是企業為創立名牌物業管理，根據自身條件和市場及社會形勢所制定的長遠的、帶有根本性行為的綱領或方案。它包括三方面內容：完備的企業內部管理體系，高水平、全方位的服務體系及高效的經營策略。物業管理實施名牌策略不僅是居民的需求，也是開發企業及物業管理企業自身發展的需要。按照市政府關于企業主輔分離房產移交工作的有關規定，主輔分離房產的接交工作正如火如荼地開展著。隨著大量企業房產移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業管理是住宅小區管理發展的主要趨勢，主輔分離房產管理的滯后性、特殊性嚴重阻礙了管理工作推進。如何實行行之有效的物業管理模式，如何使主輔分離房產的管理工作走向正軌，是亟待解決的難題。

一、主輔分離房產存在的問題

主輔分離房產是指從國有大中型企業分離出，由房產管理部門接收，實行系統化、專業化管理的房產。實行委托經營，獨立建帳，獨立核算的管理原則。主輔分離房產受歷史原因、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。

1、房屋設施嚴重老化，維修欠賬多。主輔分離房產大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。盡管這部分房產接管后要進行綜合維修，但只能改善基本功能，無法從本質上徹底解決，給日后的管理工作帶來困難。

2、房產管理資料不健全，管理不到位。主輔分離房產普遍存在管理混亂，各類管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特別是《土地使用證》、《房屋所有權證》 “兩證”不全，也嚴重阻礙了接管工作的順利進行。

3、住戶與原單位矛盾突出，管理難度大。除產權單位房產管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問題，加大了矛盾，都給接管后的各項管理工作設置了障礙，增加工作難度。住戶對原產權單位的不滿，很有可能轉嫁給現管理單位，特別是涉及物業收費問題，會出現大范圍拒交現象。

二、主銷分離房產的特點

1、主輔分離房產屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。

2、主輔分離房產是在特定的條件下，由行政劃撥方式轉移的產權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

3、住戶自主意識差，對物業管理缺乏認知。

三、主輔分離房產的物業管理內容

基于主輔分離房產的特點，要使其完全實現社會化、專業化、企業化的管理，真正與市場接軌，必須做好相應的輔助引導工作。

1、加大綜合維修、整治力度，實行差別管理。主輔分離房產分零散戶和成型的獨立式住宅小區。大中型企業分離出的獨立住宅小區，樓房的住用功能，環境空間嚴重破壞，就需要進行大范圍的綜合維修和小區環境整治工作，達到“綠、靜、美、安”，還住戶一個清新的生活空間，也是實行物業管理的重要前提條件。

2、加強輿論引導，培養住戶物業管理意識。主輔分離房產長期受產權單位不正規的管理，致使住戶對房產管理認識較深，對物業管理概念膚淺。成立小區業主管理委員會，充分發揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業管理企業一道共同做好物業管理工作，體現物業管理的專業與自治管理相結合的優勢。讓住戶真正進入角色，成為管理的主人。

3、提高管理服務水平，加強社區文化建設。作為物業管理的推行者，自身素質、思想觀念及服務水平將影響物業管理的層次。因此要提高管理隊伍的整體素質應對主輔分離特殊的物業管理。

物業管理對房地產企業的促進和推動。

它在房地產開發的不同階段、不同層面都起到不同的作用。

第一，隨著房地產行業的發展，產品差異減小，服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。在房地產質量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質享受和心理滿足。這種美譽的廣泛體驗與傳播，又會吸引更多的消費者前往購買，這就會使物業在市場中賣得快、賣得多、賣得貴。正如深圳萬科房，以創立名牌物業管理作為突破口，樹立良好的信譽，如今其名下的物業比同等地段、同等規格的房產賣價高出500~1000元/平方米。因此，名牌物業管理能夠在提高市場覆蓋率、加快資金周轉、提高利潤率方面，促進企業經濟效益的提高。名牌的物業管理是房地產開發企業拓展業務領域的堅實基礎。

房地產開發企業要持續發展，必須不斷開發新的物業，占據新的市場。而新的物業要在市場中打開局面，往往要經歷一段較長的過程。其間，需要投入大量人力、物力、財力進行廣泛的宣傳。因為任何消費者都不會貿然花費一打筆錢去購買一無所知的物產。但如果這個過程換成是名牌物業管理的組合擴展，情況則會大不一樣。因為名牌在消費者心中具有很高的知名度、美譽度和信任度，因此，用名牌的物業管理來帶動新開發的物業，可大大降低消費者的抵御心理，從而縮短消費者認識新物業的時間，為盡快打開市場掃除障礙。上海錦江集團錦江物業管理公司從1985年受托管理上海第一幢甲級寫字樓起，就把創立名牌作為宗旨，把現代酒店管理的先進經驗引入物業管理。這種獨具特色的經營風格與超前的經營思路，使其在高檔物業管理中樹立了良好信譽。在這美譽帶動下，錦江集團名下物業取得不錯的經營業績。

第二，母子關系：母公司的精心設計和施工，以及子公司的傾力管理投入，最終形成的市場效益就是共同提升兩公司的企業品牌和經營業績。共同的市場目標和服務客戶使二者形成了房地產生產銷售和管理服務完整產業發展鏈條上的兩個環節，一條旨在把房地產業做大做強的地紐帶把母子公司緊密地連接在一起。物業公司提供的物業服務于房地產公司在市場競爭和發展戰略密切相關，她所采取的物業管理服務舉措，既達到了提升母公司在房地產市

場的競爭優勢的目的，又建立了子公司在物管行業的品牌形象，形成了做大物業市場的核心能力，可謂母子雙贏。

社區文化是我國物業管理的一大特色，也是社會主義精神文明建設的重要內容。通過開展積極向上的文化活動，可以陶冶人們的情操，提高人們的服務意識，發揮產權人、使用人自治管理小區的作用，自覺同物業管理公司一道創建環境更優雅、更舒適、更文明、更安全的居住小區。加強社區文化建設，營造豐富的文化氛圍。從人性化角度出發塑造，以超前性的文化視角，寧靜、祥和的文化氛圍為住戶提供蘊含深刻的文化、情感內涵的生活空間。

第五篇：物業管理 論文

虛化管理理念強化服務意識

摘要： 隨著我國經濟的發展和房改的推進，物業管理這一新興行業也隨之產生，并以較為良好的態勢發展著。但是每一個行業到一個新的環境里去運作時，都會產生一系列之前未見過更不會料到的問題，物業管理這一行業也不例外。本文以物業管理的服務方面為基點，就物業管理服務水平現狀、物業管理服務的重要性以及如何讓中國的物業管理服務水平更上一個新的臺階三大方面進行探討，表達中國物業管理水平的提高需從“虛化管理理念，強化服務意識“開始的中心思想。

關鍵詞： 物業管理；服務；理念；和諧。

The concept of virtual management enhance

service awareness

Abstract: With China's economic development and the promotion of housing reform, property

management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of've never seen before and will not expect the issue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China's current situation and how the level of property management services to a new level more

aspects of the three to express the level of property management in China increase to be from the “virtual management concepts, enhance service awareness,” the central idea of the beginning.key words:Property Management;Service;Philosophy;Harmony.1 淺談中國物業管理現狀

1.1從業者素質參差不齊，管理水平偏低，服務能力不足

物業管理是個新興的產業，自1981年開始在我國出現，而在勝利油田出現僅有10余年的時間。目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，從業人員良莠不齊，大多是從原生產單位的后勤服務人員中剝離出來的，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術水平差的特點。加之部分物業管理企業忽視自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各

級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。

1.2物業管理企業經營風險問題

物業管理發展至今，不再是最初“幾塊抹布、幾桿拖把”的概念，隨著行業逐步邁向專業化、規范化，物業管理服務的深度和廣度都產生很大變化。但在這種情況下，物業管理又走向了另一個誤區，業主把物業管理公司當成了小區的“政府”，凡事都找物業公司，解決不了就是管理不好，動輒以不交物業費相威脅，出了事故就向物業公司索賠。由于法律賦予物業管理企業的權力是有限的，物業管理行業特征決定物業管理企業的經濟實力也很有限。因此，目前的物業管理正處于如履薄冰的危險境地。中國社會，高質的物業服務不可或缺

2.1高質的物業服務是對業主產權的保障

馬克思和新制度經濟學者認為:產權是人與人之間由于稀缺物品的存在而引起的與其使用相關的關系。這一定義有兩個重要涵義:一是明確產權是所有人相對于其他人所擁有的權利;二是明確產權是個體之間的關系,是一種抽象的社會關系。因此,清晰的產權明確規定了人與經濟物品有關的行為準則。物業產權是物業這種特定經濟物品的各屬性產權的總和。它是衡量物業相關的各個體行為合宜與否的依據,也是物業相關各個體的行為準則。已有研究成果與出臺政策將物業管理服務分為綜合服務和特約服務或公共性服務和特約服務兩大類,將綜合服務等同于公共性服務,并認為特約服務內容之外全屬于綜合服務或公共性服務。這種兩分法的一個基本點,就在于認定房屋所有者擁有或者共有物業的全部產權,物業管理服務全部為房屋所有者(或使用者)提供。

就中國的物業管理范圍而言，物業公司針對于物業產權的服務主要包括以下10方面內容：

(1)住宅區共有部分的使用管理、維修養護和更新；

(2)房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行服務；

(3)綠化養護；

(4)治安防范服務；

(5)清掃、保潔服務；

(6)車輛進出和停放的管理；

(7)按照業主、使用人要求,及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務；

(8)物業維修專項資金的賬務管理；

(9)住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；

(10)其他物業管理服務事項。

由此可見，物業服務是業主產權的一種體現，也是對服務對象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一種特殊服務。高質量的服務不僅僅是物業管理公司自身品牌發展的需要，更是對業主產權的更好的保障。既是以業主為中心，其理念就應從“服務”二字出發，以服務作為其工作的基點，將管理淡化成一種手段，而非其根本理念。這樣才能讓業主真切體會到物業產權是一種權利、一種

人文享受，而非一種束縛，即所謂的“花錢買罪受”。

2.2 高質的物業服務對構建和諧社會起主要作用

構建和諧社會，實現美好生活，是人類孜孜以求的理想目標，更是中華民族傳統文化價值取向。黨中央從全面建設小康社會出發，與時俱進地提出了“構建社會主義和諧社會”的奮斗目標，明確指出構建“和諧社會”是黨和政府工作的重心，是全社會必須共同參與的系統工程。而作為社區管理服務的主力軍，物業管理公司就承擔著重要責任。

運用現代管理與服務技術實施物業管理，對各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。物業管理為業主提供方便，其經營方式是憑借自己現代化的管理手段向業主提供綜合性的勞務項目，創建—個整潔、文明、安全、方便的居住環境和工作環境。在具體實踐中，把握社區建設與物業管理的關系，實現兩者的良性互動，推動形成良好的社區建設和物業管理秩序，從而形成溫馨和諧的家園氣氛，是構建和諧社會的途徑。

既要和諧，就需從心做起，物業管理公司所做的工作應不純粹局限于將一個小區“管”起來，更重要的是要用心為業主服務，此時“人心換人心”，業主自然會理解物業公司的各種正當行為，就很難出現像“收物管費難”的問題。社區，這一社會的基本單元，將會對整個社會的和諧起到其無法替代的推動作用。轉變物業管理理念是改變現狀、提高管理水平的關鍵途徑

3.1 走出傳統管理理念

在中國人的傳統理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定條文款項）強制管理對象進行某項活動。此時，無可非議，行為的主體是管理者，管理的對象很少有自己主動的空間，他們只是機械地接受管理。服從管理，雙方相安無事；但當被管理者不愿在某方面強迫時或對管理不滿意時，雙方的矛盾由此產生。應用在物業管理領域，此類矛盾主要表現為業主拒交物管費，當這種情況出現時，便自然而然地帶來了物管企業經營的風險，企業缺少周轉的資金，必然會降低其服務質量，而此時業主便會對其更加不滿，矛盾由此激化到不可收拾的地步。結果就是企業破產，小區的設施、環境質量大幅度下降，業主生活受到很大影響。

因此，對于物業管理公司來說，將工作理念進行轉變就顯得尤為重要。倘若物業管理公司能夠將自己的角色定位為一個服務者而不是管理者的話，并結合自己作為服務者的身份開展有益于業主的工作，那么業主也不會將其定位成一個管理者，而是一個生活中的貼心人、好幫手，他們也自然會將企業的收費行為定位成自己作為業主的業務，而不是“只收錢，不干事”的浪費錢的行為。

3.2 強化“以人為本”的服務理念

“以人為本”是科學發展觀的核心，也是物業管理服務的生命。物業管理的性質決定了物業服務的一切都是為了人，為了人的生存、方便和享受、為了人的健康、愉快和成長、為了業主物業的經濟價值和使用價值，這是物業管理服務的基本出發點和歸宿。它不僅僅提供對物業本身的管理服務，更重要的是通過管理服務構筑起一個有利于人與人之間的溝通、人與自然和諧、健康、愉快、安全的工作和生活環境。所以，物業服務企業應當以優質、高效的服務取得用戶信任，從而不僅為企業生存取得立足之地，并且可以取得良好的社會信譽和經濟效益。由此可見，物業管理行業的性質決定了物業管理服務必須堅持科學發展、處處體現“以人為本”的理念。堅持“以人為本”，搞好物業服務。

樹立“以人為本”的服務理念可以從以下幾個方面做起：

（1）營造出一種氛圍，在社區成員中確立共同的價值目標，讓業主對社區產生一種親切感、認同感和歸屬感。物業管理企業可通過開展“鄰里守望”活動、舉辦“鄰里親情節”等多種

方式豐富社區文化生活，增進鄰里關系，緩解人們平日里緊張、高速的工作壓力；

（2）物業管理要大力建設環保社區、綠色社區。應包括建立污水處理系統、垃圾分類管理等

節能環保措施；

（3）強化業主監督，促進居民對社區事務的廣泛參與；

（4）堅持服務第一，搭建一個便民的平臺，盡最大努力完善社區的服務功能。

通過對中國物業管理的現狀的淺薄認識以及對物業管理這一行業的重要性的認識，我個人覺得及時轉變當前物業管理行業的工作理念，使其從“僅僅是管理”的誤區中走出來，并迅速進入服務的角色，對中國的物業管理行業發展尤為重要，對構建一個文明和諧的社會也會發揮不可估量的作用。

參考文獻：

[1] 中國學術期刊網.《淺談物業管理如和在構建和諧社會中發揮作用》

[2] 劉圣歡.物業管理服務－－從物業產權角度的分析.《經濟問題》2001年第2期

[3] 聯合時報/2009年/2月/13日/第002版.《民建會員閘北區政協常委卜爾東建言:虛化物業管理強化專業服務》