第一篇：物業(yè)管理論文

課 程 論 文

物業(yè)管理法規(guī)立法思考

一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過(guò)不斷的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾。

自1994年原建設(shè)部33號(hào)令頒布以來(lái)，經(jīng)過(guò)多年的不懈努力，我國(guó)目前基本形成了以《物權(quán)法》為統(tǒng)馭，《物業(yè)管理?xiàng)l例》為核心，《物業(yè)管理?xiàng)l例》配套文件和各地方物業(yè)管理法規(guī)為補(bǔ)充的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

法諺有云： “法律非經(jīng)解釋不得適用?！?立法解釋，是立法機(jī)關(guān)根據(jù)立法原意，對(duì)法律法規(guī)規(guī)范具體條文的含義以及所使用的概念、術(shù)語(yǔ)、定義所作的說(shuō)明。立法解釋是一種完善補(bǔ)充法律法規(guī)的重要手段，又是介于立法和法律法規(guī)實(shí)施之間促進(jìn)法律法規(guī)實(shí)施的一種技術(shù)。在某種程度上，立法解釋對(duì)于衡量是否為違法行為具有決斷作用。簡(jiǎn)單而言，立法解釋的作用功能主要包括三個(gè)方面： 一是法律法規(guī)含義明確化、具體化； 二是完善、補(bǔ)充法律法規(guī)漏洞； 三是準(zhǔn)確地理解和適用法律法規(guī)。

二、物業(yè)管理運(yùn)行中的核心問題

近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識(shí)亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過(guò)低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費(fèi)率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后

我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬(wàn)多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來(lái),管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對(duì)性的物業(yè)管理政策出臺(tái)不及時(shí),導(dǎo)致業(yè)

主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對(duì)性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面,政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理

一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個(gè)行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問題。

三、目前物業(yè)管理發(fā)展中存在不足

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來(lái)越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中還存在著不足：?

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來(lái)已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無(wú)規(guī)劃，二無(wú)措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無(wú)壓力也無(wú)動(dòng)力，管理

不計(jì)成本，年終無(wú)核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無(wú)數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來(lái)已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來(lái)不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無(wú)能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來(lái)國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?

四、規(guī)范物業(yè)管理法規(guī)，立法解釋作用特殊

物業(yè)管理活動(dòng)涉及民事權(quán)利義務(wù)，商品交換和政府依法行政等多個(gè)方面，如物業(yè)管理既涉及民法中的“相鄰關(guān)系”，涉及物業(yè)管理商品交換，也涉及諸如召開業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)益主張時(shí)的政府監(jiān)管等。物業(yè)管理是集合了民事關(guān)系、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理關(guān)系等在

內(nèi)的復(fù)合法律關(guān)系。其中，民事關(guān)系主要涉及相鄰關(guān)系和共同權(quán)利主張，經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要指物業(yè)管理商品交換，行政管理關(guān)系核心則是政府行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的依法管理和監(jiān)督。比較而言，物業(yè)管理活動(dòng)和形成的法律關(guān)系，復(fù)雜程度、嚴(yán)重程度遠(yuǎn)低于其

它領(lǐng)域，如房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域涉及的巨額財(cái)產(chǎn)關(guān)系，刑法、刑事訴訟法規(guī)制的 “罪與非罪” 法律關(guān)系等。

除特殊情況，如業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)失致人傷殘或房屋嚴(yán)重?fù)p毀、滅失損失外，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)，約束規(guī)制物業(yè)管理領(lǐng)域涉及的法律關(guān)系，其

基本原則和基調(diào)可簡(jiǎn)單概括為： 誠(chéng)實(shí)信用、平等協(xié)商、等價(jià)交換和依法行政。如，由于信息不對(duì)稱，專業(yè)知 識(shí)不對(duì)等，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品具有無(wú)形性和不可儲(chǔ)藏的特點(diǎn)，且易受主觀感受影響等，物業(yè)管理商品交換實(shí)現(xiàn)主要是在誠(chéng)實(shí)信用、平等互利和充分協(xié)商等原則基礎(chǔ)上完成的； 業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中也是通過(guò)民主協(xié)商、共同決策等方式共同行使其合法權(quán)利； 政府行政監(jiān)管，更多的是 “說(shuō)服引導(dǎo)、規(guī)范行為” 等方式規(guī)制物業(yè)管理活動(dòng)。

系統(tǒng)研究和分析物業(yè)管理法規(guī)，立法原義、原則和精神體現(xiàn)的也是上述思想。但目前物業(yè)管理實(shí)踐中較為突出的問題，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 一是 “重程序，輕實(shí)體”，無(wú)論是立法者、執(zhí)法者，還是社會(huì)和業(yè)主，乃至于關(guān)聯(lián)各方，普遍關(guān)注的不是法規(guī)的實(shí)體和精神，而是程序和操作。如上文提及，社會(huì)各方總是要求細(xì)化法規(guī)程序管理規(guī)定。二是 “重權(quán)利，輕義務(wù)”，權(quán)利義務(wù)對(duì)等是法律法規(guī)的基本原則。但物業(yè)管理實(shí)踐中，屢見不鮮的是強(qiáng)調(diào)個(gè)人權(quán)利主張，而忽略義務(wù)承擔(dān)。如有些業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)不滿意為由

拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)； 也有些業(yè)主個(gè)人權(quán)利主張未能完全實(shí)現(xiàn)，即質(zhì)疑全體（或大部分）業(yè)主協(xié)議通過(guò)的議事規(guī)則或拒絕承認(rèn)業(yè)主大會(huì)議事決議，并拒不執(zhí)行等。因此，強(qiáng)化立法解釋，完善立法制度，不僅有利于全面推進(jìn)我國(guó)法制建設(shè)，有利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也是和諧社會(huì)構(gòu)建的必然要求。

五、企業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)

1、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了品牌時(shí)代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來(lái)越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢(shì)逐步向全國(guó)范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)擴(kuò)展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國(guó)知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來(lái)，參與到西安物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中。

2、企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來(lái)抓。

3、物業(yè)管理人才的爭(zhēng)奪和競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿捅Ｕ?。近年?lái)，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭(zhēng)奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時(shí)，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來(lái)抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機(jī)制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著社會(huì)進(jìn)步、生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個(gè)成功范例。

5、按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)成為趨勢(shì)。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即

提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實(shí)行。

6、物業(yè)企業(yè)民營(yíng)化趨勢(shì)明顯。目前，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測(cè)，今后幾年將是我國(guó)民營(yíng)物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，民營(yíng)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營(yíng)改革。

六、總結(jié)

當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)尚處完善時(shí)期，物業(yè)管理立法解釋缺位的制度缺陷，已與物業(yè)管理法規(guī)效力位階低，法規(guī)間相互沖突和上位法支持不足或僅有原則規(guī)定等因素共同作用，成為物業(yè)管理法制建設(shè)根源性問題，影響我國(guó)物業(yè)管理的法制環(huán)境和物業(yè)管理活動(dòng)的正常開展。我國(guó)法制建設(shè)需要?jiǎng)?chuàng)新，但更需要依法立法，更需要立法解釋制度的回歸。雖然立法解釋不能解決我國(guó)立法和法規(guī)實(shí)施中存在的所有問題，但立法解釋可以使政府、社會(huì)和民眾真正理解法規(guī)，充分把握法規(guī)立法原義、原則和精神，培育國(guó)民對(duì)法律的敬畏之心，以尊法、守法為現(xiàn)代社會(huì)公民的基本義務(wù)，使我國(guó)真正邁向法制建設(shè)的國(guó)家。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周濱,程磊.未經(jīng)召開業(yè)主大會(huì) 物業(yè)管理合同無(wú)效?[J].現(xiàn)代物業(yè).2007(15)[2] 重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例[J].中國(guó)物業(yè)管理.2002(06)[3] 張農(nóng)榮.物業(yè)服務(wù)糾紛案件審理中的兩個(gè)特殊問題[J].法律適用.2006(11)[4] 物管咨詢[J].現(xiàn)代物業(yè).2007(10)

第二篇：物業(yè)管理論文

淺析物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中的問題與出路

姓名：劉曉旭班級(jí)：工程管理2班學(xué)號(hào)：20101125 摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，所帶來(lái)的只會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的劇增，也不可避免的造成了行業(yè)水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結(jié)果是行業(yè)整體水平的難以提升。歷史為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了新的發(fā)展契機(jī)，市場(chǎng)的供大于求，使得高水平的物業(yè)管理公司實(shí)力彰顯，專業(yè)水準(zhǔn)在所管項(xiàng)目中充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)存在些許問題，但是其作為朝陽(yáng)行業(yè)發(fā)展前景是好的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取積極有效的手段，促進(jìn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

關(guān)鍵字：物業(yè)管理房地產(chǎn)發(fā)展 物業(yè)管理行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著建設(shè)部1994年33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的制定，確立了物業(yè)管理行業(yè)的誕生，并規(guī)定了這一行業(yè)的鮮明特征即社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸出現(xiàn)了種種問題。

一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及深度發(fā)展存在的主要問題

物業(yè)管理在中國(guó)尚屬新生事物，雖經(jīng)近十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難，其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營(yíng)、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重存在；市場(chǎng)主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會(huì)的主體地位；物業(yè)管理法律、法規(guī)有待于進(jìn)一步完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環(huán)境方面的。作為行業(yè)的細(xì)胞――物業(yè)管理企業(yè)，筆者認(rèn)為影響其深度發(fā)展的因素主要有以下幾個(gè)方面：

1、人員素質(zhì)和所掌握的技能遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。

物業(yè)管理行業(yè)由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響較深，人員競(jìng)爭(zhēng)力弱，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，操作技能還需要不斷適應(yīng)市場(chǎng)的要求，再加上行業(yè)利潤(rùn)偏低，政府及輿論導(dǎo)向社會(huì)效益的多，經(jīng)濟(jì)利益的少，勞動(dòng)力價(jià)值不能有效體現(xiàn)，也使一些高素質(zhì)的人才在進(jìn)入本行業(yè)之前躊躇、徘徊。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，我們現(xiàn)在勞動(dòng)力成本低的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，沒有相當(dāng)文化水平的勞動(dòng)力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱。隨著商品房建設(shè)的增加及境外物業(yè)公司進(jìn)入給人們觀念上帶來(lái)的影響，物業(yè)管理行業(yè)也吸引了一批有知識(shí)、有開拓精神的青年參與，但從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，文化水平和技能偏低的現(xiàn)狀沒能從根本上得到解決，筆者認(rèn)為這已成為制約物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。

計(jì)算機(jī)的不斷普及，全球網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，通信產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、通信和計(jì)算機(jī)技術(shù)的“數(shù)字趨勢(shì)”，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，使世界的運(yùn)行方式發(fā)生了根本性的變化，它創(chuàng)造出許多知識(shí)化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品和新服務(wù)。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業(yè)狀況來(lái)考察，我們的物業(yè)管理方法和管理手段已經(jīng)面臨亟需提升的廣闊空間，但我們物業(yè)行業(yè)中目前許多企業(yè)還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業(yè)主檔案、各類建筑資料、日常的事務(wù)性工作等，這樣既耗費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間，而且也很難達(dá)到規(guī)范化管理，也不適應(yīng)現(xiàn)在及未來(lái)物業(yè)的使用功能。如果我們?cè)俨患霸邕\(yùn)用以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)的先進(jìn)的管理方法和手段去占領(lǐng)這些市場(chǎng)，那我們?cè)诓贿h(yuǎn)的將來(lái)即面臨更大的困難。

3、物業(yè)管理還缺乏創(chuàng)新意識(shí)，主要表現(xiàn)在觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上。

觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場(chǎng)去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統(tǒng)觀念束縛和思維定勢(shì)的影響，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)沒有全面的認(rèn)識(shí)，沒有給物業(yè)管理準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，而是將兩者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活動(dòng)，其核心應(yīng)該是協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系來(lái)創(chuàng)造一個(gè)人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，在這個(gè)環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)變化的因素不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來(lái)促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，一成不變。其實(shí)隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目，人們更希望居住的小區(qū)富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)性、文化性和社會(huì)性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足

二、物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，解決上述問題，應(yīng)采取的對(duì)策

1、物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

物業(yè)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利益，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業(yè)管理的發(fā)展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉(zhuǎn)變職能，應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)，協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，而把行業(yè)評(píng)比、競(jìng)賽之類的活動(dòng)交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會(huì)等去完成；其次就是業(yè)主的觀念創(chuàng)新，業(yè)主既要懂得自治，也要學(xué)會(huì)自律；企業(yè)要認(rèn)清自己的角色定位，在觀念、經(jīng)營(yíng)管理方面有所創(chuàng)新。

2、物業(yè)公司要著重人力資源管理，把加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和對(duì)外引進(jìn)高素質(zhì)人才結(jié)合起來(lái)。

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代由于知識(shí)經(jīng)濟(jì)更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí)、新的技能，并善于運(yùn)用新的知識(shí)將其物化能滿足人們需求的產(chǎn)品和服務(wù)，否則就會(huì)被擠出不斷重新配置的崗位。同時(shí)，物業(yè)管理又是一個(gè)新興的行業(yè)，它本身也在不斷發(fā)展、不斷完善的特點(diǎn)決定了其在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會(huì)輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養(yǎng)出具有專長(zhǎng)的各類人才，特別要培養(yǎng)出能適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)要求的復(fù)合型和應(yīng)用型人才，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。員工的培訓(xùn)不是一種消耗，而是一種有回報(bào)的投資；物業(yè)企業(yè)也不應(yīng)僅僅是經(jīng)營(yíng)型組織，更應(yīng)成為學(xué)習(xí)型組織，員工不應(yīng)僅僅是操作型員工，更應(yīng)成為知識(shí)型的員工。

3、增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，不斷拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域。

不同的企業(yè)由于生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等不同，企業(yè)管理的模式也不一樣，但創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒主題。觀念創(chuàng)新。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。首先，在經(jīng)營(yíng)上要將物業(yè)管理視作 一種企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開拓新的市場(chǎng)；管理創(chuàng)新：即要實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化。組織機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新：任何企業(yè)和個(gè)人都可以利用網(wǎng)絡(luò)獲取信息，以獲得商業(yè)機(jī)遇，市場(chǎng)危機(jī)重重,因此我們的工作中心要以市場(chǎng)為導(dǎo)向,我們的組織機(jī)構(gòu)也要適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的開放，競(jìng)爭(zhēng)將變得日益激烈，客觀上需要組織機(jī)構(gòu)靈活、決策更迅速，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)年輕的行業(yè)，不管現(xiàn)在發(fā)展是否合理、完善，不管現(xiàn)有的規(guī)模如何、技術(shù)含量如何，市場(chǎng)決定了它的發(fā)展空間是很大的。況且，未來(lái)的物業(yè)管理內(nèi)涵也可能與現(xiàn)在的不同，隨著技術(shù)的飛速發(fā)展，汲取國(guó)外的先進(jìn)管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業(yè)管理的明天將會(huì)更加燦爛輝煌。

關(guān)于湖北石首天鵝洲國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)特有物種調(diào)查報(bào)告

調(diào)查地：石首天鵝洲國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)

姓名：**

郵編：434400

一.概述

天鵝洲地處長(zhǎng)江中下游下荊江河段，由于長(zhǎng)江裁彎取直，形成長(zhǎng)江故道群濕地.天鵝洲是長(zhǎng)江出三峽后，下游地區(qū)保留最完好的一塊濕地，也是國(guó)家新公布的16處濕

地中保留最完好的一塊濕地，總面積70平方公里。這里耕地肥沃，草種林木豐茂，氣候溫暖濕潤(rùn)，水域遼闊，洲灘成片，是中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)罕見的天然優(yōu)良牧場(chǎng)，被譽(yù)為“綠色寶庫(kù)”、“天然動(dòng)物園”、“自然博物館”，已愈來(lái)愈為世人所關(guān)注。

二.特有物種情況

在實(shí)踐的過(guò)程中，我在過(guò)年之余走訪了天鵝洲，并查閱了相應(yīng)的網(wǎng)站和文件，希

望對(duì)特有物種狀況有一個(gè)深入的了解。據(jù)相關(guān)的資料顯示：這里擁有野生植物238種，野鳥56種，除麋鹿、白鰭豚、江豚外，還有天鵝、白鷺、猴面鷹、中華鱘、娃娃魚等多種珍稀保護(hù)動(dòng)物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中國(guó)特有的鹿類，是濕地動(dòng)物，由于對(duì)濕地生境的適應(yīng)，而形成特殊的形態(tài)，即所謂的“四不象”，角似鹿非鹿、臉?biāo)岂R非馬、蹄似牛非牛、尾似驢非驢。曾于1900年在中國(guó)本土滅絕，幸有少量存于歐洲，最后僅剩18頭，被養(yǎng)在英國(guó)烏邦寺，經(jīng)過(guò)一個(gè)世紀(jì)的養(yǎng)護(hù)，種群才得以恢復(fù)。1985年回歸到北京南海子，這是麋鹿這一物種的模式標(biāo)本產(chǎn)地（1865年被法國(guó)傳教士大衛(wèi)發(fā)現(xiàn)），這里也是原元、明、清皇家獵苑故地。麋鹿從1985年首批回歸38頭，被放養(yǎng)于北京南海子的千畝鹿苑后，逐漸繁衍壯大，1993年10月底和1994年12月底，先后兩批來(lái)自南

海子的64只麋鹿遷到天鵝洲，開始回歸大自然的懷抱。由于環(huán)境適宜，經(jīng)過(guò)10多年的野生放養(yǎng)，天鵝洲麋鹿數(shù)量也由最初的64頭發(fā)展到了800余頭，成為全球最大的野生麋

鹿種群。

2.白鰭豚。白鰭豚俗稱白鰭、白夾、江馬。屬哺乳綱、鯨目、白鰭豚科。它的分布僅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江蘇的長(zhǎng)江段。其中石首天鵝洲長(zhǎng)江故道分布最多。

白鰭豚是我國(guó)特有的珍稀水生哺乳動(dòng)物。它是研究鯨類演化和生物進(jìn)化的寶貴材料。它有發(fā)達(dá)的大腦，是一種聰明而有智慧的動(dòng)物，它有“回聲定位”和聲納等特殊功能。具有流線型的體型，豐富的皮下脂肪，游泳敏捷，這些結(jié)構(gòu)在仿生學(xué)上有重要的科學(xué)價(jià)值。

白鰭豚體呈紡錘形。吻突極狹長(zhǎng)，上頜和下頜幾乎等長(zhǎng)，且微上翹。體長(zhǎng)為吻長(zhǎng)的6倍

。體色背部青灰色，腹部白色，頸部?jī)蓚?cè)、耳孔后及鰭肢上方區(qū)域有一半圓形的白色寬紋，在肛門上方的尾側(cè)有兩道半月形的白色寬紋。

白鰭豚喜在遠(yuǎn)離岸邊的江心主流區(qū)活動(dòng)，為疏人性豚類。在行動(dòng)中有集群習(xí)性，常三五成群在江心活動(dòng)，偶爾也進(jìn)入湖泊、支流與長(zhǎng)江干流匯合處活動(dòng)。白鰭豚用肺呼吸，每隔一二分鐘就要露出水面換一次氣。換氣時(shí)總是頭先出水，有時(shí)會(huì)噴出水花，出水呼吸時(shí)會(huì)發(fā)出聲響。當(dāng)天氣悶熱、暴雨即將來(lái)臨之際，它便頻頻露出水面一起一伏，群眾稱為“白鰭拜江”。

白鰭豚是肉食性動(dòng)物，其視覺很差，靠自身發(fā)出的超聲波訊號(hào)發(fā)現(xiàn)食物并突襲式吞食。食性以魚為主，常在淺灘、岔流以及支流匯合處覓食。其食量甚大，一般攝食量可占體重的10%～12%。

白鰭豚雌性6齡、雄性4齡可達(dá)性成熟。生殖交配期在4月～6月，懷孕期約9個(gè)月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有雙胞胎。剛出生的幼豚哺母豚乳汁長(zhǎng)大，并隨群活動(dòng)。

長(zhǎng)江葛洲壩和三峽大壩建成后，使長(zhǎng)江生態(tài)環(huán)境發(fā)生了急劇變化。航運(yùn)業(yè)的發(fā)展、河道整治、機(jī)動(dòng)船只增加、水質(zhì)污染、江湖淤塞、使用有害漁具及有害捕撈方法等，嚴(yán)重威脅著白鰭豚的種族延續(xù)。據(jù)實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)長(zhǎng)江白鰭豚資源量已不足100頭，遠(yuǎn)低于國(guó)寶大熊貓。為使白鰭豚在自然界不被滅絕，國(guó)家已將其列入一級(jí)保護(hù)動(dòng)物，并將長(zhǎng)江天鵝洲故道和安徽銅陵江段劃為自然保護(hù)區(qū)，保護(hù)和增殖白鰭豚資源，拯救瀕危物種。

3.江豚。和白鰭豚一樣，國(guó)家二級(jí)水生珍稀保護(hù)動(dòng)物長(zhǎng)江江豚也是長(zhǎng)江獨(dú)有的哺乳動(dòng)物，由于長(zhǎng)江環(huán)境惡化，長(zhǎng)江江豚種群數(shù)量迅速下降，1992年約有2700

只，估計(jì)現(xiàn)有1000只左右。上世紀(jì)90年代初，天鵝洲開始引進(jìn)3只長(zhǎng)江江豚進(jìn)行遷地保護(hù)。由于保護(hù)得當(dāng)，近年來(lái)天鵝洲江豚種群數(shù)量逐年增加，每年均有幼體出生，目前已形成一個(gè)25只的江豚繁殖群體。計(jì)劃在今年底再補(bǔ)充10只雌性江豚，使故道江豚種群數(shù)量增長(zhǎng)并維持在80-100只。

從2001年開始，中國(guó)科學(xué)院水生生物研究所的專家和天鵝洲保護(hù)區(qū)的工作人員選擇使用岸上定點(diǎn)觀察、流動(dòng)觀察和水上流動(dòng)觀察，對(duì)天鵝洲江豚集群活動(dòng)狀況實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。并每年開展一次無(wú)傷害圍網(wǎng)捕獲，通過(guò)采取血樣、安裝無(wú)線電信標(biāo)等方式，對(duì)江豚進(jìn)行健康檢查、遺傳分析和水下生活監(jiān)測(cè)。研究結(jié)果表明，天鵝洲故道內(nèi)江豚以集群的方式遷移和活動(dòng)，集群規(guī)模從2-20只不等，一般分成2個(gè)9-11只規(guī)模的亞群體，活

動(dòng)范圍相對(duì)獨(dú)立，每個(gè)亞群體又常分成規(guī)模較小的核心群體，其中3只集群最多。這為保護(hù)區(qū)的江豚繁殖群體健康保護(hù)與管理提供了重要依據(jù)。

專家認(rèn)為，天鵝洲故道長(zhǎng)江江豚是世界上第一個(gè)鯨類動(dòng)物遷地保護(hù)的成功事例，對(duì)類似瀕危動(dòng)物的保護(hù)無(wú)疑起到了示范作用。

三.面臨的問題與挑戰(zhàn)

1.保護(hù)資金。水中大熊貓”白鰭豚的遷地保護(hù)計(jì)劃，14年前就已提出，但因資

金緊張一直擱淺。農(nóng)業(yè)部一位官員稱，1993年的一次國(guó)際會(huì)議上，專家就已提出捕撈計(jì)劃，但因資金缺口比較大，一直未能開展。中科院水生所研究人員王克雄說(shuō)，1000萬(wàn)元是下江捕豚的資金門檻，另一位與會(huì)專家表示，要想將白鰭豚全部捕撈起來(lái)，則

需資金1000萬(wàn)美元。如今以是2008年，雖說(shuō)國(guó)家批撥了大比資金，可保護(hù)天鵝洲的資金還是十分短缺，資金問題是制約天鵝洲野生動(dòng)物保護(hù)的重要瓶頸。

2.生態(tài)環(huán)境。雖說(shuō)天鵝洲濕地環(huán)境十分優(yōu)越，可還是隨著長(zhǎng)江整體生態(tài)環(huán)境的下降而下降。比如支流以及長(zhǎng)江沿岸線嚴(yán)重的堰塞和回水，棲息地破壞，通道堵塞，過(guò)度捕撈，擁擠的水上交通以及隨之而來(lái)的污染，導(dǎo)航及通訊帶來(lái)的噪音。

3.人為破壞。在去天鵝洲保護(hù)區(qū)調(diào)查時(shí)，我發(fā)現(xiàn)同行的有些旅客將吃剩的包裝

袋隨地亂丟，隨意踐踏草坪，更有甚者，有人為了看麋鹿清楚些，離麋鹿過(guò)余接近，嚴(yán)重惱亂麋鹿正常的棲息。

四.從中獲得的學(xué)習(xí)和啟發(fā)

首先，我從這次掉查中發(fā)現(xiàn)：我國(guó)的整體環(huán)境不容樂觀，隨著生態(tài)環(huán)境的破壞，許多物種都處在瀕臨滅絕的邊緣。我忠誠(chéng)的希望國(guó)家和社會(huì)各界高度重視我們的環(huán)境，花更多的錢在環(huán)保上，使我們的后代能開心的在野外，而不是在博物館，看見許多古老的物種。

其次，我們生存在這個(gè)地球上，每個(gè)物種都有自己生存的權(quán)利。人類并不比動(dòng)物優(yōu)越多少，動(dòng)物同樣需要有自己的生存空間，人類不應(yīng)該因?yàn)樽约旱乃接茐暮蜌⒙尽?/p>

目前，全國(guó)環(huán)境成下降趨勢(shì)，作為環(huán)境專業(yè)的一名學(xué)生，我應(yīng)該好好學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高各方面知識(shí)，為我國(guó)的環(huán)保事業(yè)做出自己的貢獻(xiàn)。

2008年2月23日

第三篇：物業(yè)管理論文

《物業(yè)管理》課程考查

名稱 —————————————————— 姓名 —————————————————— 學(xué)號(hào) —————————————————— 專業(yè) —————————————————— 年級(jí) —————————————————— 班級(jí) —————————————————— 指導(dǎo)教師 ——————————————————

東南大學(xué)成賢學(xué)院土木工程系

年月

物業(yè)管理行業(yè)存在的問題及發(fā)展對(duì)策研究

02207141戴佳清

摘要： 我國(guó)物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但物業(yè)管理同時(shí)也存在著問題, 其突出表現(xiàn)為物業(yè)管理不到位, 缺乏為顧客創(chuàng)造價(jià)值的服務(wù)精神。物業(yè)管理存在的種種問題有著深層的潛奪因素, 追根溯源, 可以歸結(jié)為下面原因: 首先是制度因素。其二是企業(yè)文化與組織結(jié)構(gòu)障礙瓶頸。因此, 物業(yè)管理企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力,必須對(duì)癥下藥。首先，要建立現(xiàn)代企業(yè)制度。在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的過(guò)程中, 物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)按照: 產(chǎn)權(quán)清晰, 權(quán)責(zé)分明, 政企分開, 管理科學(xué)等現(xiàn)代企業(yè)制度建立的原則, 建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。第二是建立以顧客為中心的企業(yè)文化。為顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)文化理念。最后, 創(chuàng)建以客戶為中心物業(yè)管理流程。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 現(xiàn)代企業(yè)制度 企業(yè)文化 客戶關(guān)系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。但同時(shí)，由于多方面因素的制約，行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了一系列問題，使得物業(yè)管理行業(yè)一直“沒長(zhǎng)大”。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是需要通過(guò)立法，完善制度等措施給物業(yè)管理行業(yè)正本清源。

。物業(yè)管理概括

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮。然后，我國(guó)物業(yè)管更遠(yuǎn)論是理論建設(shè)還是實(shí)踐控索，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市的建設(shè)與發(fā)展，特別是在實(shí)際運(yùn)作中，由于現(xiàn)代新型建筑材料的應(yīng)用，環(huán)保建筑、生態(tài)建筑、信息建筑、智能建筑的產(chǎn)生，更在發(fā)展水平上拉開了現(xiàn)代城市建筑與物業(yè)管理的差距。

1.1 物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論

1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不肥破壞。物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)之一，就是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。按照規(guī)章制度，制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導(dǎo)業(yè)主和使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。（2）房屋裝修監(jiān)督管理。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作為是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)、墻面、樓板等的損害，派員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)勸阻并督促其改正。（3）房屋的維護(hù)與修繕。房屋的維護(hù)與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是常規(guī)必服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。對(duì)房屋維護(hù)和修繕時(shí)，應(yīng)該依照國(guó)家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定修繕計(jì)劃和方案，在確保房屋建和用房安全適應(yīng)用戶使用的前提下，盡量做到少投入多產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。(4)設(shè)備、設(shè)施的管理用維修養(yǎng)護(hù)。房屋設(shè)備與設(shè)施管理，是開放性的管理，也是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞直接反映物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和企業(yè)形象，從而影響著企業(yè)效益。(5)安全保衛(wèi)與消防。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，應(yīng)該在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下，根椐用戶的需要雇請(qǐng)保安人員履行安全保衛(wèi)職責(zé)。(6)保潔管理。在物業(yè)管理區(qū)域中，整齊清潔優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給人帶來(lái)舒適感，因而清潔優(yōu)美成了物業(yè)區(qū)域文明程度的象征。保潔工作的重心，是治理“臟、亂、差”，而“臟、亂、差”卻具有多發(fā)性、傳染性和頑固性的特征。（7）環(huán)境保護(hù)。環(huán)境保護(hù)，是指以協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，保障經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展為目的，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，合理利用資源為主要內(nèi)容而實(shí)施的行政的、經(jīng)濟(jì)的法律的、科學(xué)技術(shù)的和宣傳教育的各種措施和活動(dòng)的總稱。（8）綠化管理。物業(yè)管理企業(yè)要為住用人服務(wù)，對(duì)住用人負(fù)責(zé)，就要增強(qiáng)綠化意識(shí)，合理投入人力、物力、財(cái)力，經(jīng)常向住用人宣傳綠化的意義，加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，擴(kuò)大綠地面積，養(yǎng)護(hù)綠地，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。（9）車輛管理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住用人的車輛停車位置應(yīng)當(dāng)適當(dāng)安排，現(xiàn)有停車場(chǎng)地要有序停放，沒有停車場(chǎng)地應(yīng)該與有關(guān)部門協(xié)商新建或改建停車場(chǎng)。設(shè)置停車場(chǎng)應(yīng)該因地制宜，經(jīng)濟(jì)適用，布局合理，保證安全。（10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是多種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的有償服務(wù)方式。住戶需要就是綜合經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，包括衣食、住、行、玩各個(gè)方面，醫(yī)療、體育、教育、通信、銀行無(wú)不是住用人的需要。

1.1.1 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來(lái)的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來(lái)，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難

以通過(guò)法律途徑解決。加之當(dāng)前我國(guó)的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭(zhēng)執(zhí)，甚至引發(fā)集體請(qǐng)?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對(duì)業(yè)主的呼聲不予理會(huì)，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對(duì)物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識(shí)和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤(rùn)。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范

長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無(wú)法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重

根據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對(duì)28個(gè)商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個(gè)小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來(lái)說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動(dòng)。

1.1.2 物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時(shí)致今天，仍然有大量人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位管理或房管所管理模式上,無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報(bào)》記者調(diào)查，西安市民對(duì)物業(yè)管理存在的問題可概括為六個(gè)方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無(wú)法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費(fèi)的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無(wú)從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，同時(shí)認(rèn)為業(yè)主無(wú)法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰(shuí)；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會(huì)卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿時(shí)采取何種方式解決？”的調(diào)查項(xiàng)中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過(guò)“爭(zhēng)吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說(shuō)法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬(wàn)平方米以下者往往是虧損的，5-8萬(wàn)平方米才收支平衡，8萬(wàn)平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。

（三）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)需高素質(zhì)人

員的誤區(qū)等，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對(duì)物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚恚绫┝鉀Q、對(duì)簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物業(yè)管理解決問題的對(duì)策

一）完善立法，改進(jìn)司法

一年前出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運(yùn)作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約等方面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗(yàn)，改革簡(jiǎn)化審判程序，提高審判效率，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對(duì)包括物業(yè)項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、開發(fā)、銷售全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實(shí)三級(jí)管理體制，將對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開成立，對(duì)物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率。

1.1.4 建立現(xiàn)代化物業(yè)管理（1）運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑現(xiàn)代管理方法的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：第一，科學(xué)性。即現(xiàn)代管理方法是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)的，是系統(tǒng)論、控制論、信息論的具體應(yīng)用。第二，定量性?，F(xiàn)代管理方法一般建立在現(xiàn)代數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上，有越來(lái)越明顯的定量化趨勢(shì)。第三，完整性?，F(xiàn)代管理方法一般都較為完善，一般都有明確的目標(biāo)、一定的制約條件、達(dá)到目標(biāo)的程序和方法、良好的信息反饋等。第四，通用性。現(xiàn)代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應(yīng)用于庫(kù)存管理，而且還可應(yīng)用于資金管理、人事管理等。第五，全面性。即現(xiàn)代管理方法應(yīng)用范圍的全面性和所賴以產(chǎn)生的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全面性?，F(xiàn)代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對(duì)二者的管理。第六，智能性。即以電子計(jì)算機(jī)為手段?，F(xiàn)代管理方法與電子計(jì)算機(jī)輔助管理互相依存、互相配合現(xiàn)代管理方法的應(yīng)用越來(lái)越多地以電子計(jì)算機(jī)為手段?，F(xiàn)代管理方法的種類很多，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用?？梢圆捎萌缦卢F(xiàn)代化管理方法：1管理決策方法 2計(jì)劃管理法3物資管理法4理財(cái)方法

（2）提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。小區(qū)物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。小區(qū)物業(yè)微機(jī)管理的網(wǎng)絡(luò)化。計(jì)算機(jī)是一種自動(dòng)、高速、精確地進(jìn)行各種數(shù)據(jù)計(jì)算、數(shù)據(jù)處理的現(xiàn)代化電子設(shè)備。近年來(lái)，隨著我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理如何應(yīng)用計(jì)算機(jī)全面開展小區(qū)物業(yè)的日常管理，已日漸成為人們的共識(shí)。實(shí)

踐證明，用微機(jī)管理小區(qū)物業(yè)，不僅可以提高時(shí)效，而且會(huì)加快小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化進(jìn)程，使管理與服務(wù)實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，可以預(yù)見，以計(jì)算機(jī)為手段的小區(qū)物業(yè)管理，必將顯示出所具有的強(qiáng)大的生命力。

1.1.5 致謝

本文是在盛怡老師精心指導(dǎo)下完成的。盛怡老師以其嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神對(duì)我產(chǎn)生重要影響。同時(shí)，在此次論文中我也學(xué)到了許多了關(guān)于物業(yè)方面的知識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 作者：賴淑華，朱文進(jìn)刊名：小區(qū)物業(yè)管理制度與業(yè)主手冊(cè)出版時(shí)間：2005年01月出版社：廣東經(jīng)

濟(jì)出版社

[2] 作者：趙濤刊名：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出版時(shí)間：2006年04月出版社：北京工業(yè)大學(xué)出版社

[3] 作者：黃毅勤刊名：現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)出版時(shí)間：2006年01月出版社：民主與建設(shè)出版社

[4] 作者：趙凱刊名：物業(yè)公司組建與運(yùn)作出版時(shí)間：2006年01月出版社：機(jī)械工業(yè)出版社

[5] 作者：胡運(yùn)全刊名：物業(yè)管理概論出版時(shí)間：2006年01月出版社：華中科技大學(xué)出版社

第四篇：物業(yè)管理論文

淺談我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀與前景

摘要：物業(yè)管理作為我國(guó)的新興服務(wù)業(yè)，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)不足10年的時(shí)間，發(fā)展確實(shí)異常迅猛的。經(jīng)過(guò)不斷的探索和實(shí)踐。其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著。但是，實(shí)踐過(guò)程中的矛盾和問題也在不斷出現(xiàn)。這是值得反省和深思的。本文在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，從我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀：行業(yè)發(fā)展不健全物、企業(yè)自身存在問題、市場(chǎng)化程度不高進(jìn)行分析，并且分析了我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)從：企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；⒐蓹?quán)化與市場(chǎng)化、職能化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化、法制化的角度。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問題 前景

人類開始邁入以數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化為平臺(tái)的智能化社會(huì)，正在興起的智能化住宅小區(qū)建設(shè)熱潮反映和適應(yīng)了國(guó)際社會(huì)信息化和智能化的發(fā)展要求，是 21 世紀(jì)的新概念住宅。智能化住宅小區(qū)為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式管理住宅小區(qū)：高墻、防盜門，出入小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格登記，24 小時(shí)不間斷的保安巡邏的“高級(jí)監(jiān)獄”式的住宅小區(qū)。它依靠高科技手段，既實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區(qū)的安全性，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的高效化、節(jié)能化和環(huán)保化。它不僅已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的綜合標(biāo)志之一，而且也是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

但不可否認(rèn)的是，在我國(guó)“智能建筑”這個(gè)詞出現(xiàn)的時(shí)間不會(huì)超過(guò)十年，短短的幾年間我國(guó)雖然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴隨著發(fā)展也出現(xiàn)了一定的問題，尤其在相應(yīng)的物業(yè)管理方面存在的問題是我們不能忽視的。

一、我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

1、各地政府行為略有偏差在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來(lái)評(píng)價(jià)應(yīng)該是好的、積極的。但也不能否認(rèn)，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來(lái)它主要在于兩個(gè)方面：

首先，對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)、來(lái)看待，而是或多或少地把它視為一種“權(quán)宜之計(jì)”，所謂的權(quán)宜之計(jì)，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無(wú)遺，已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對(duì)象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復(fù)雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)主管部門的職權(quán)范圍。

2、法律體系仍須完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足!我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家 1

部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來(lái)看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。

(二）、物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題

1、沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作

在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場(chǎng)主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念不強(qiáng)以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。

2、由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。

物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單，那么風(fēng)平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個(gè)誤區(qū):。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的“政府”，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場(chǎng)收取5元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說(shuō)就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。

3、由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。

(三)、市場(chǎng)化程度不高

我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。

1、物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

2、市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼,多種經(jīng)營(yíng)、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營(yíng)、無(wú)發(fā)展后勁。物業(yè)管理長(zhǎng)期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。

二、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

（一）物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展

現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強(qiáng)地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區(qū)只需要一個(gè)管理員。中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時(shí)由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。

當(dāng)然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須要有規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（二）物業(yè)管理的股權(quán)化與市場(chǎng)化發(fā)展

目前，在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)者員工持股制的試點(diǎn)，結(jié)果顯示優(yōu)勢(shì)明顯：一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的獨(dú)立性與自主性；二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟形成了牢固的利益共同體，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力；三是將一部分消費(fèi)資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。總而言之，企業(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)了才有資本參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。可以預(yù)料，采取股權(quán)化將是對(duì)目前改變企業(yè)資金不足、力量不強(qiáng)的一個(gè)重要方式。

同時(shí)，股權(quán)化也是企業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)步驟。另外，隨著政府對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的進(jìn)一步深入，會(huì)更加深刻地認(rèn)識(shí)到由社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)，這本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理關(guān)系，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，真正保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)收支價(jià)格開放，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成一致的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

（三）智能樓宇物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展

近些年來(lái)，中國(guó)大步跨入了信息化的社會(huì)，人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來(lái)越密切了。信息化社會(huì)在改變我們生活方式和工作習(xí)慣的同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提

高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級(jí)，希望有一個(gè)舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀(jì)建筑發(fā)展的主流。

當(dāng)然，在目前信息技術(shù)未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢(shì)是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：防盜系統(tǒng)的設(shè)置；照明控制系統(tǒng)的完善；樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的處理；公共廣播系統(tǒng)；小區(qū)管線系統(tǒng)；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設(shè)施逐漸地進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)，如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)？如何將社區(qū)中的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái)？這就要求物業(yè)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。網(wǎng)絡(luò)化的管理突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。

（四）智能樓宇物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府肯定會(huì)繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門也在進(jìn)行著積極的努力，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，我們就可以看出國(guó)家是對(duì)物業(yè)管理的法制化建設(shè)發(fā)展相當(dāng)重視的。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國(guó)的物業(yè)管理將會(huì)迎來(lái)它輝煌的未來(lái)！

參考文獻(xiàn)

[1]鄧紅平.物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化.華中科技大學(xué)出版社,2004.[2]黃英.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng).機(jī)械出版社，2004

[3]周珂.物業(yè)管理法教程.法律出版社.2004.[4]趙方池,譚善勇.住宅小區(qū)與大型商廈物業(yè)管理.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.2003.[5]蔡耀忠.物權(quán)與物業(yè)管理.中信出版社.2004.[6]賀學(xué)表,(美)Albertlo,王子潤(rùn).中國(guó)物業(yè)管理.法律出版社.2003.轉(zhuǎn)貼于 中國(guó)論文下載中心

第五篇：物業(yè)管理論文

相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系”

——論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，而且更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。可以說(shuō)，兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系”。物業(yè)管理行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依賴性。

作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來(lái)的“下游”產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的二級(jí)子公司，全國(guó)三大物業(yè)管理品牌中海、萬(wàn)科、金地，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬的二級(jí)子公司。

銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身，房屋的售后服務(wù)實(shí)際就是物業(yè)管理。由于我國(guó)物業(yè)管理起步不久，專業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)尚未成熟，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系將在一定時(shí)間內(nèi)存在。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。

物業(yè)管理“服務(wù)性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利，服務(wù)社會(huì)”，不能以牟取高額利潤(rùn)為目的，是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用名牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。

因此，名牌物業(yè)管理，已成為由長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務(wù)所形成的為廣大消費(fèi)者所喜愛并樂于接受的物業(yè)。而物業(yè)管理名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)為創(chuàng)立名牌物業(yè)管理，根據(jù)自身?xiàng)l件和市場(chǎng)及社會(huì)形勢(shì)所制定的長(zhǎng)遠(yuǎn)的、帶有根本性行為的綱領(lǐng)或方案。它包括三方面內(nèi)容：完備的企業(yè)內(nèi)部管理體系，高水平、全方位的服務(wù)體系及高效的經(jīng)營(yíng)策略。物業(yè)管理實(shí)施名牌策略不僅是居民的需求，也是開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要。按照市政府關(guān)于企業(yè)主輔分離房產(chǎn)移交工作的有關(guān)規(guī)定，主輔分離房產(chǎn)的接交工作正如火如荼地開展著。隨著大量企業(yè)房產(chǎn)移交工作的完成，各項(xiàng)管理工作也擺上了日程。物業(yè)管理是住宅小區(qū)管理發(fā)展的主要趨勢(shì)，主輔分離房產(chǎn)管理的滯后性、特殊性嚴(yán)重阻礙了管理工作推進(jìn)。如何實(shí)行行之有效的物業(yè)管理模式，如何使主輔分離房產(chǎn)的管理工作走向正軌，是亟待解決的難題。

一、主輔分離房產(chǎn)存在的問題

主輔分離房產(chǎn)是指從國(guó)有大中型企業(yè)分離出，由房產(chǎn)管理部門接收，實(shí)行系統(tǒng)化、專業(yè)化管理的房產(chǎn)。實(shí)行委托經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立建帳，獨(dú)立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因、管理體制及自身特點(diǎn)的影響，存在諸多問題。

1、房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，樓齡相對(duì)較長(zhǎng)，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。盡管這部分房產(chǎn)接管后要進(jìn)行綜合維修，但只能改善基本功能，無(wú)法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來(lái)困難。

2、房產(chǎn)管理資料不健全，管理不到位。主輔分離房產(chǎn)普遍存在管理混亂，各類管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來(lái)困難，特別是《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》 “兩證”不全，也嚴(yán)重阻礙了接管工作的順利進(jìn)行。

3、住戶與原單位矛盾突出，管理難度大。除產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問題，加大了矛盾，都給接管后的各項(xiàng)管理工作設(shè)置了障礙，增加工作難度。住戶對(duì)原產(chǎn)權(quán)單位的不滿，很有可能轉(zhuǎn)嫁給現(xiàn)管理單位，特別是涉及物業(yè)收費(fèi)問題，會(huì)出現(xiàn)大范圍拒交現(xiàn)象。

二、主銷分離房產(chǎn)的特點(diǎn)

1、主輔分離房產(chǎn)屬于自建自管或委托代管形式，福利性強(qiáng)。

2、主輔分離房產(chǎn)是在特定的條件下，由行政劃撥方式轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權(quán)和管理關(guān)系，政策性強(qiáng)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

3、住戶自主意識(shí)差，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)知。

三、主輔分離房產(chǎn)的物業(yè)管理內(nèi)容

基于主輔分離房產(chǎn)的特點(diǎn)，要使其完全實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理，真正與市場(chǎng)接軌，必須做好相應(yīng)的輔助引導(dǎo)工作。

1、加大綜合維修、整治力度，實(shí)行差別管理。主輔分離房產(chǎn)分零散戶和成型的獨(dú)立式住宅小區(qū)。大中型企業(yè)分離出的獨(dú)立住宅小區(qū)，樓房的住用功能，環(huán)境空間嚴(yán)重破壞，就需要進(jìn)行大范圍的綜合維修和小區(qū)環(huán)境整治工作，達(dá)到“綠、靜、美、安”，還住戶一個(gè)清新的生活空間，也是實(shí)行物業(yè)管理的重要前提條件。

2、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，培養(yǎng)住戶物業(yè)管理意識(shí)。主輔分離房產(chǎn)長(zhǎng)期受產(chǎn)權(quán)單位不正規(guī)的管理，致使住戶對(duì)房產(chǎn)管理認(rèn)識(shí)較深，對(duì)物業(yè)管理概念膚淺。成立小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，充分發(fā)揮管委會(huì)的橋梁和紐帶作用，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作，體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)與自治管理相結(jié)合的優(yōu)勢(shì)。讓住戶真正進(jìn)入角色，成為管理的主人。

3、提高管理服務(wù)水平，加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。作為物業(yè)管理的推行者，自身素質(zhì)、思想觀念及服務(wù)水平將影響物業(yè)管理的層次。因此要提高管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)應(yīng)對(duì)主輔分離特殊的物業(yè)管理。

物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的促進(jìn)和推動(dòng)。

它在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段、不同層面都起到不同的作用。

第一，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)質(zhì)量普遍提高的條件下，名牌的有無(wú)將成為購(gòu)房者的首選，它能帶給人們更多的物質(zhì)享受和心理滿足。這種美譽(yù)的廣泛體驗(yàn)與傳播，又會(huì)吸引更多的消費(fèi)者前往購(gòu)買，這就會(huì)使物業(yè)在市場(chǎng)中賣得快、賣得多、賣得貴。正如深圳萬(wàn)科房，以創(chuàng)立名牌物業(yè)管理作為突破口，樹立良好的信譽(yù)，如今其名下的物業(yè)比同等地段、同等規(guī)格的房產(chǎn)賣價(jià)高出500~1000元/平方米。因此，名牌物業(yè)管理能夠在提高市場(chǎng)覆蓋率、加快資金周轉(zhuǎn)、提高利潤(rùn)率方面，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。名牌的物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必須不斷開發(fā)新的物業(yè)，占據(jù)新的市場(chǎng)。而新的物業(yè)要在市場(chǎng)中打開局面，往往要經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的過(guò)程。其間，需要投入大量人力、物力、財(cái)力進(jìn)行廣泛的宣傳。因?yàn)槿魏蜗M(fèi)者都不會(huì)貿(mào)然花費(fèi)一打筆錢去購(gòu)買一無(wú)所知的物產(chǎn)。但如果這個(gè)過(guò)程換成是名牌物業(yè)管理的組合擴(kuò)展，情況則會(huì)大不一樣。因?yàn)槊圃谙M(fèi)者心中具有很高的知名度、美譽(yù)度和信任度，因此，用名牌的物業(yè)管理來(lái)帶動(dòng)新開發(fā)的物業(yè)，可大大降低消費(fèi)者的抵御心理，從而縮短消費(fèi)者認(rèn)識(shí)新物業(yè)的時(shí)間，為盡快打開市場(chǎng)掃除障礙。上海錦江集團(tuán)錦江物業(yè)管理公司從1985年受托管理上海第一幢甲級(jí)寫字樓起，就把創(chuàng)立名牌作為宗旨，把現(xiàn)代酒店管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引入物業(yè)管理。這種獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與超前的經(jīng)營(yíng)思路，使其在高檔物業(yè)管理中樹立了良好信譽(yù)。在這美譽(yù)帶動(dòng)下，錦江集團(tuán)名下物業(yè)取得不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

第二，母子關(guān)系：母公司的精心設(shè)計(jì)和施工，以及子公司的傾力管理投入，最終形成的市場(chǎng)效益就是共同提升兩公司的企業(yè)品牌和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。共同的市場(chǎng)目標(biāo)和服務(wù)客戶使二者形成了房地產(chǎn)生產(chǎn)銷售和管理服務(wù)完整產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條上的兩個(gè)環(huán)節(jié)，一條旨在把房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的地紐帶把母子公司緊密地連接在一起。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)于房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)，她所采取的物業(yè)管理服務(wù)舉措，既達(dá)到了提升母公司在房地產(chǎn)市

場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的目的，又建立了子公司在物管行業(yè)的品牌形象，形成了做大物業(yè)市場(chǎng)的核心能力，可謂母子雙贏。

社區(qū)文化是我國(guó)物業(yè)管理的一大特色，也是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的重要內(nèi)容。通過(guò)開展積極向上的文化活動(dòng)，可以陶冶人們的情操，提高人們的服務(wù)意識(shí)，發(fā)揮產(chǎn)權(quán)人、使用人自治管理小區(qū)的作用，自覺同物業(yè)管理公司一道創(chuàng)建環(huán)境更優(yōu)雅、更舒適、更文明、更安全的居住小區(qū)。加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造豐富的文化氛圍。從人性化角度出發(fā)塑造，以超前性的文化視角，寧?kù)o、祥和的文化氛圍為住戶提供蘊(yùn)含深刻的文化、情感內(nèi)涵的生活空間。