第一篇：怎樣正確處理物業服務企業與業主的關系

福建商業高等專科學校2015屆畢業論文（設計、調查報告）

怎樣正確處理物業服務企業與業主的關系

學生姓名：林華 學生學號：120101263 年 級：2012級 專 業：物業管理 指導老師：李冰 職 稱：

2015 年 4 月

畢業論文（設計、調查報告）原創性聲明

茲呈交的畢業論文（設計、調查報告），是本人在指導老師指導下獨立完成的。本人在畢業論文（設計、調查報告）寫作中參考的其他個人或集體的研究成果，均在文中以明確方式標明。本人依法享有和承擔由此論文（設計、調查報告）而產生的權利和責任。

聲明人（簽名）： 年 月

[內容摘要]處理物業管理公司之間的關系和業主在物業管理活動中是一個永恒的話題。物業管理是一種廣泛、全面的活動, 物業管理過程中法律關系很復雜,在物業管理公司和業主之間的問題很多,沖突和糾紛是不可避免的。根據辯證的觀點，物業管理公司和業主之間的矛盾的出現,不能完全歸咎于一方，因此在“矛盾共生體”的物業管理活動中,出現的問題不能歸咎于一方。本文從處理物業服務企業與業主的關系的重要性和作用入手，通過分析兩者間存在的問題和問題出現的原因，有針對性的提出了解決問題的對策，以期對物業行業能有所啟示。

[關鍵詞]物業；業主；服務

一、正確處理物業服務企業與業主的關系的重要性

（一）業主是物業服務企業存在的價值和可能

業主是物業服務企業外部利益相關者和生存最重要的相關者,雙方在知識和資源配置的概念上有所分歧,各種利益沖突層出不窮,不僅給企業經營管理帶來很多問題,也引起了社會各界的物業服務企業、所有者和租戶的沖突,成為影響社會和諧發展的負面因素。業主和物業服務企業的關系的基礎是建立在合同上的,合同包括經濟合同和心理契約。基于物業管理規定確定合同的平等權利,雙方的義務和責任,為了達成物業管理活動順利進行,經濟合同地位很重要。物業服務企業應對業主之間的關系,不僅需要了解業主之間的經濟合同和物業服務企業的權利義務,還必須了解業主合同內容的細致之處,并為業主提供滿意的服務，所以說,“業主是物業服務企業存在的價值”可能并不是沒有道理的。

（二）業主關系決定物業服務企業的發展

1965年,美國學者安索夫引入“利益相關者”的管理科學和經濟學的概念, 斯坦福研究院的弗里曼和克拉克森對于物業企業及其相關問題是極為關心的,他們冒著風險,或已經付出了代價,或與企業經營活動直接相關,企業的管理決策必須考慮他們的利益,并給予相應的報酬和補償”。根據物業的特點,行業內存在著重要性和緊迫性。物業管理行業特定的應用程序順序來看,可分為核心利益相關者,包括員工、股東等和邊緣利益相關者（行業協會、房屋中介機構與其他企業、社區）。物業經理似乎是物業服務企業是最重要的外部利益相關者, 業主通過選擇物業服務企業并與其簽署了一份合同,形成了一個相對與企業關系密切的結構,與一個特定的投資方向,他們承擔企業的經營風險。在企業正常服務的條件下,業主是主導的一方。但是當他們的要求得不到滿足或接收損害所有者的利益,就將從休眠狀態變得活躍,并且可以非常強烈的產生反應,甚至直接找有關部門投訴和接觸媒體,采取法律行動,集體聯合請愿控訴物業服務企業等,直接影響到企業的生存和發展。

（三）業主關系決定業主生活質量

小區業委會，是代表全體業主利益的授權機構，雖然不領報酬，但權力卻很大。業委會可以提出選聘或解聘物業公司、提高或降低物業管理費的動議，出臺車位管理辦法，在授權額度內動用物業維修基金等，業委會做出的每一項決策、提交業主表決的每一項動議，與每個業主的切身利益相關。

而一個小區業委會出臺的決議，并不是時時處處都能得到全體業主支持的，有時甚至會遭遇利益沖突業主的激烈反對。比如，出臺車位管理辦法，有車無位者，車輛進小區要收費，他不出來反對才怪。如果業委會遇到些許的阻力，就撂挑子不干了，這樣，出臺的

規章制度很難執行下去，整個小區就會陷入混亂局面，到頭來，最終受損的是全體業主的利益。一個小區的物業管理，是基層民主的最好實踐。在依法治國的背景下，每位業主珍惜自己手中的權力，選好小區的業委會，關系到自己今后的生活品質。而依法依規成立的業委會，如何理性決策，處理好小區的諸項事務，也是對全體業主負責任的體現,所以,業主和業委會的關系直接影響到廣大業主的生活質量。

二、物業服務企業與業主之間關系存在的問題

（一）業主觀念守舊且缺乏正當維權途徑

在與物業公司的矛盾沖突中，絕大多數業主維權意識淡薄。而對自己的正當權益受到侵犯時，他們無法運用法律的武器去進行維護，這使得房產商的所有者的權益一直是被忽略。所有者的權利的實現方式以及過程要如何把握，爭吵、拉橫幅、標語,甚至暴力和其他方法來解決這個問題已經成為一種約定成俗的做法。有些業主非常清楚地意識到自己的權利,但要用正確的方法來解決卻辦不到,這使得解決爭端要經過很長一段時間,損害雙方的利益。有部分業主不知道他們的權利,只是從自己的角度來看,行使了不應該屬于自己的利益,激化自己與物業管理公司之間的矛盾。

（二）業主委員會無法充分發揮職能

業主委員會之所以無法充分發揮職能,重要原因是業主與物業公司之間的沖突。業主與物業公司之間的沖突是兩個經濟體之間的利益之爭，物業公司要達到利潤最大化必然要使業主原有利益受到一定損失,物業想省錢,居民想要良好的服務,這會導致物業公司將失去其預期的利潤,這是雙方的一個突出問題的舉例。正確理解這兩個利益沖突是我們的矛盾識別和解決問題的關鍵,物業公司和業主之間既是矛盾的雙方同時也是相互聯系、相互轉化的關系。實現雙方利益的最大化是有效解決問題的關鍵所在，互利共贏才是雙方的共同目標，也是解決物業公司和業主間矛盾的一把金鑰匙。

（三）物業從業人員服務意識淡薄

物業服務企業從業人員的整體素質不高,服務意識差，管理人員的素質參差不齊,導致管理水平較低,無法滿足業務的需要。它直接影響著物業服務企業行業的發展服務的能力。目前普遍的情況是：物業服務企業從業人員年齡結構老化、文化水平較低,技術水平差。作為一個新興的產業,物業服務企業本身也有一些缺點。一些物業管理企業忽視自身建設,不能經常開展職業道德教育和職業技術培訓,各種各樣的復雜人員沒有建立嚴格的崗位職責和工作標準和評價標準,無法形成自己的服務理念。因此,在構建和諧社會的過程中,物業管理不能完全滿足構建和諧社會的要求,導致了服務意識淡薄。

三、物業服務企業與業主的關系存在問題的原因

（一）業主觀念落后

除了一些大中城市,城市的大多數公民特別是中西部城市，物業服務的商品消費觀念相對薄弱,要么堅持物業服務應該是免費的,拒絕支付物業管理費用,或簡單地認為物業服務成本非常低,而不愿意支付物業費。業主和物業互相之間缺乏理解,各種各樣的優惠承諾很容易讓人相信開發商,但卻沒有意識到這些承諾是需要支付費用的。隨著現代市場經營性主體的有償服務，物業服務企業的生存成本的必要條件是其專業的管理和服務的基礎,即使前面的開發商來促進銷售承諾一些有利條件,以后也很難兌現。此外,許多物業管理服務的所有者,所有者的權利和義務不明不白,物業服務企業作為對立面,不遵守規則,甚至故意不配合物業服務人員。

（二）物業公司自身定位不清晰

物業公司提供自己的物業服務效果是缺乏一個明確的法律上的定義的,也是導致物業與業主緊張的原因之一。物業公司認為我提供服務,業主應支付物業管理費用,但沒想到開發商改變了小區的既定計劃，導致服務未能達到大多數業主滿意的水平,只是自我感覺良好,但忽略了主人的體驗和滿意度,也自然沒有所有者的身份,基于意識形態的差異。又因為關注程度是不夠的,許多社會群體無法面對業主和物業公司之間的糾紛,更不能客觀的解決問題,而只是談論一方的問題,沒有提供一個相對公平和客觀的了解和理解,這也將導致問題雙方不能正確改變問題的想法。

（三）物業公司與業主存在利益沖突

物業公司屬于服務和管理的經濟實體,具有獨立的企業法人資格。它屬于服務企業, 所有者和用戶是平等的主體關系,它接受該委員會的主人的邀約,到一個特定的區域進行專業的管理,獲得相應的獎勵。業主是一個房屋產權的所有人，有一定的民事權利的自然人、法人和其他組織，服務是物業公司提供的，物業也有權說“不”。

物業公司和業主屬于兩個不同的利益集團,“利益集團”相當于“利益群體”,根據提出的利益集團的定義：應抓住其固有的本質特征,即它的客觀性,質量不平衡,目的,等。和“利益群體”的定義是:類似的社會地位,一個聚合與共同利益追求的人,在正常情況下,政府和其他利益團體之間,使集團的利益達到最大化。”的定義描述我國物業管理區域,利益沖突的現狀與業主和物業公司是一致的。所有者是財產服務需求者,他們支付物業費，獲得物業管理服務;物業公司是房產服務提供商,他們提供的物業服務,收取傭金。通過物業服務的鏈接在一起,形成了一個業務關系,貿易對象是物業服務。主人希望的前提下支付物

業管理費用降到最低,獲得物業服務滿意度的最大化;物業公司希望最小化的前提下物業服務,物業管理費用收入最大化。兩者之間的對立利益集團的利益需求導致了一次又一次地發生沖突。

（四）行業監管有待完善

由于國家對于物業的法規和政策尚不完善,對于物業公司和業主之間的責任、權利、義務的劃分和明確沒有十分清晰的政策和統一的標準,致使業主與物業管理公司之間的糾紛缺乏明確的法律法規基礎,所以它會導致溝通障礙,結合當前形勢下雙方之間的關系考慮, 其問題的根源是受到固有的意識形態和利益關系的影響。部分業主不知道物業公司和開發商之間的區別,物業的很多問題是開發商遺留的問題,將其并入物業公司是錯誤的,以沒有滿足要求為借口,拒絕支付應該支付的物業管理費用就更是錯誤的,這也使得物業公司不能獲得利益，公司經營情況惡化。此外,一些開發商指定物業公司管理物業,不僅剝奪了業主選擇物業公司的權利，導致物業公司沒有完全按照市場規則操作,也很難獲得規模經營的優勢,不能形成的專業化、集團化管理系統。如何保障每個物業公司和業主權益,逐漸完善物業管理的監管機制至關重要。

四、正確處理物業服務企業與業主關系的建議

（一）擺正各自位置,換位思考

物業公司和業委會雙方都應該把自己的工作準確定位，各自擺正位置。現在一些業委會委員，對自己的法律地位認識不清，對自身職責和權利義務也是一知半解，不能理解和理順物業和業委會的關系，加之對物業管理專業知識了解不多，經常不知不覺中進入誤區。有的業委會就認為他們是領導物業公司的，往往越權行事，直接干預物業內部管理工作，影響了物業公司的正常運行。

同樣物業也要理順彼此的關系。有的物業公司在遇到一些棘手問題難以處理時，往往把難題推給業委會，讓業主直接找業委會處理。例如：某個小區單元電梯配件損壞，致使電梯無法運行，給該單元的業主生活造成不便，物業認為應該動用維修資金。但他們不去積極協調，而是讓本單元業主直接找業委會，甚至于常常讓業主深更半夜去敲業委會的門，影響業委會成員的正常生活。物業公司這種不規范的處理方法，加深業委會與物業之間的矛盾，使得兩者之間無法很好地合作。其實物業和業委會在法律地位上是相互平等的，在工作中應該互相商量，有分有合，各司其職。雙方均應嚴格按照物業服務合同的約定，共同遵照《物業管理條例》規定，認真履行各自的權利和義務。

（二）物業管理更加注重品牌化

物業管理的規模經濟收益是非常重要的。沒有一定規模經營的物業管理企業難以生存和發展。和物業管理的規模相關,使用品牌效應是企業參與市場競爭的利器。其次,物業管理的產品是“服務”,是一種無形的東西,測量無形的“服務”的標準中,最好的標準就是品牌。再次,房地產開發商或業主委員會通過選擇物業管理企業招標物業管理公司,在選定的因素下,物業管理企業品牌是非常重要的。實施物業管理品牌發展戰略、品牌發展道路,不僅是物業管理企業的發展的需要,也是物業管理行業的必然選擇和最終結果。

（三）提高物業服務企業經營管理能力

發達、完善物業管理市場,取決于物業管理的專業人員培訓。提高物業管理人員的專業技術水平,一方面,應特別注意培訓,根據建設部實施物業管理企業經理、部門經理、管理員系統卡上崗在職培訓的通知要求,合理規劃,分批為各類人員進行專業培訓,考試后頒發證書;另一方面要特別注意學歷教育,高校應適應市場需求,培養大量的物業管理行業急需的高素質人才。也可以通過理論討論和其他形式,提高物業管理的理論水平和服務質量,通過組織國內外物業管理人員檢查,學習國外物業管理的經驗,和其他省市,以長,填滿自己。加快提高物業管理服務的水平和質量,努力為人們創造一個更加舒適,美觀,安全生產、工作和生活環境。

物業公司提高服務質量和管理水平,努力提高品位的服務,最大限度地滿足業主的需求。明確自己的職責,為業主提供舒適、滿意的服務首先,以滿足業主的合法服務需求為己任,在員工心目中建立所有者至上的想法，認為業主提供服務為前提,以取得業主的滿意和信任為最終目標。

（四）促成交流溝通，完善法制

在物業公司與業主的交往中,委托方與受托方之間的信任關系之所以構建困難, 因為雙方的利益沖突關系造成的,最重要的原因是,雙方之間的不信任,不被信任的制度就沒有意義。“信任是人性的一個方面和內在規律的游戲外部交互作用的結果,因此建立信任必須克服利己主義行為,抑制機會主義和利他主義主張,雙方在互惠互利的交互實現希望和利益”。通過制度的完善構建物業公司與業主之間的信任關系,是需要較長時間并且是復雜的過程,而且還容易造成相應的損失。但是從目前看,也不得不為此付出大量的改革成本,而從長遠看,好的制度措施能夠減少許多不必要的矛盾,從而實現矛盾雙方互惠共贏。

近年來,中國物業行業得到了快速發展,物業管理行業的發展速度一直名列前茅,建立和完善配套的物業管理方面的法律、法規是保障未來健康發展的基礎。當前,我國物業管理行業的相關立法滯后,甚至不能跟上行業的發展速度,這將不可避免地阻礙物業管理行

業的進一步發展。盡管我國頒布了《物業管理規定》,但由于法規的制定,物業行業管理部門的指導與密集的多方利益因素的沖突,這使得內容的具體實施面臨強大的制度障礙。現有的物業管理體系有待完美,需要加強。進一步起草、完善《物權法》規定清晰的產權、義務、標準,刪除《物業管理條例》中過時的條紋，去掉行政部門在物業行業內部的影響,這可以有效地解決物業公司和業主之間的糾紛。由業主對物業管理收費的監督和對資金的下落的關注,有助于增加物業企業公司賬戶和資金賬目的透明度,并改善業主委員會的工作狀態,由業主委員會反映出的問題,會進一步得到物業公司的注意。物業管理企業需要通過業主團體來許可每一筆資金使用,才可以合法的使用資金、合規地控制物業管理費用,防止物業管理企業的財務報表不真實或憑據造假。

結論

物業公司與業主和諧關系構建,是現階段我國建設和諧社區、構建和諧社會背景下的一個重要課題,它關系到物業管理行業進一步向規范化、產業化、市場化過渡的進程。本文以物業公司與業主矛盾糾紛的現狀為切入點,深入探尋二者矛盾分歧背后的根本原因,從轉變觀念、平衡利益、規范監管三個方面展開充分論述,并整理出應對措施和解決途徑。明確各自權利、義務,及時轉換固有觀念并換位思考,是緩解矛盾并逐步構建和諧關系的前提。不論是身為經濟實體的物業公司也好,還是做為自然人的業主也好,既沒有不盡義務的權利,也沒有不享受權利的義務。業主和物業公司雙方的行為應建立在理性的前提上,沒有強制、沒有抱怨,才會有構建二者和諧關系的基礎。

未來,伴隨著物業管理行業的不斷發展,在構建物業公司與業主和諧關系問題的背后,還反映出許多深層次的問題。可以看出,物業糾紛不僅表現為物業管理服務問題,還體現出社會收益分配、居民素質建設、法制建設等諸多更深層次的課題。因此,二者和諧關系構建是一項系統工程,還需要我們在今后的實踐中不斷的探索與研究。

[參考文獻] [1]畢文強.開創業主時代——美麗園重審案結束以后[J].法律與生活.2012(18)[2]陳映芳.行動力與制度限制:都市運動中的中產階層[J].社會學研究.2012(04)[3]張耘.透析北京物業糾紛[J].中國改革.2012(05)[4]趙曉秋.政協委員會診物業糾紛[J].法律與生活.2013(08)[5]張磊.業主維權運動:產生原因及動員機制——對北京市幾個小區個案的考查[J].社會學研究.2013(06)[6]韓增輝,周珂.物業管理中的業主自治機構法律性質淺析[J].法學雜志.2013(03)[7]張磊,劉麗敏.物業運作:從國家中分離出來的新公共空間國家權力過度化與社會權利不足之間的張力[J].社會.2013(01)[8]張強,納鵬杰.從制度化信任看日本供應鏈企業間的合作關系[J].企業經濟.2013(12)[9]陳幽泓,劉洪霞.社區治理過程中的沖突分析[J].現代物業.2013(06)[10]梁幸枝,邢婷.人情的選擇,還是制度的依賴——中外社會信任機制的概況研究[J].社會.2013(05)

第二篇：怎樣正確處理與領導的關系

怎樣正確處理與領導的關系（之一）：尊重領導 編者按

近期，有多位讀者朋友提出，希望能推介一些介紹在日常工作中如何正確處理與領導之間關系的好文章。為此，我們從張傳祿《實用機關學》一書中選摘出一組文章，自本期開始陸續推出，與大家共同分享，希望能帶來一些啟示。

如何適應常態型領導？

常態型領導既是好人，也是俗人，非常講究世故人情。與這樣的領導相處，既難也易。難就是特別需要講究方法；易就是抱著無所謂的態度，本色做人，盡職做事，不去著意拉近彼此的關系，也會相安無事，領導也不會有意給你小鞋穿，因為這樣的領導畢竟不是“壞人”。但是如果講究一些方法，適度恰當地表示一些親近感、忠誠感，領導會變得更好，會對你的成長傾入更多的熱心和有力幫助。

一是工作干好一點，讓領導省心。這樣的領導對工作看得比較重，頭腦很清楚，評價人盡管有較為主觀的一面，但主要還是看工作做得怎么樣，因為他們的晉升，在很大程度上就是靠工作比較出色而獲得的。如果你分內工作干不好，總是出岔子、捅婁子、讓領導費心費力，即使其他方面再善于取悅領導，也很難獲得領導好評。

二是專長培育一點，讓領導傾心。這樣的領導往往都是有專長的人，在某些方面也有顯著的成績，并且常常為此自得。由于這種心理，他們通常容易欣賞那些有專長、工作上能做出特殊成績的人。所以，你要注意培育自己的特長，讓自己擁有一技之長。如果這些專長與領導相近，那么就容易拉近彼此間的心理距離，他們更會樂于當伯樂，主動調教你這匹千里馬。這樣的領導都有起碼的公道感，一般不會有意埋沒人才和苛求那些做出過突出貢獻的人。

三是溝通主動一點，讓領導舒心。常態型領導還是有諸多弱點的人，他們的好惡感通常比較強，對部屬也因種種原因表現出遠近親疏。他們在體味和享受為官的感覺時，誰能增強和豐富這種感覺，他對誰自然也就更具有好感，并會在工作中予以更多的關照和提攜。與這樣的領導處好關系，就要時時處處表現得謹慎、恭敬，盡量避免違拗領導的心意。如有不同意見，要盡量以合適的方式在合適的場合與時機提出來，讓領導真心接受。

如何適應開明型領導？

這類領導一方面有控權的強烈愿望和高明的控權手腕，重權在握，大權獨攬；另一方面，他對權力的運用有精明的盤算，善于通過合理的授權，有效地發揮權力的功能，做到小權分散，對權力的控放有很強的分寸感和較高的藝術。與這類領導相處的方法為：

一是大膽獨立行使職權，工作目標至上。這類領導一般都能進行合理的分工，用人所長，用人比較放心放手，只關注工作結果，不太重視工作的細節和過程，認為那是下屬的分內之事。作為下屬，要表現出拿得起放得下、能夠獨當一面的氣度和能力，圍繞工作目標放手行使職權，創造性地解決工作難題，不要事事請示，顯得黏糊讓領導心煩，還可能令其認為你不能擔當大任。這樣的領導精明干練，他欣賞的也是具有這種風格的下屬。只要你干凈利落地完成工作任務，用事實表明你的工作不僅效率高，而且在質量上也屬于“免檢產品”，那么他就會對你格外地倚重。

二是直言不諱，多發表有見地的意見。這種領導都是有遠大抱負的，腦子里時時都在謀劃著宏偉的工作目標，因而特別渴望下屬中能有遠見卓識者。如果你確有過人之見，不妨直言不諱，和盤托出，只要與領導的志向與見識契合，或能令其稱奇，就容易得到領導的賞識,為建立良好關系奠定基礎。

三是樹立誠信形象，不搞小動作。這種領導尤其不能容忍耍小聰明、敷衍工作者，他會將這種行為視為對組織和對領導的背叛行為，一旦下屬在他心中形成這樣的印象，要想再獲得信任就難了。面對開明型領導，樹立坦誠可靠的形象很重要，即使能力弱一點，只要對工作盡心盡責，對領導對組織表現出強烈的責任心，領導還是能包容的。情理之中的要求，開明型領導一般都會考慮到。如果領導考慮不到，你只要提出來，他一般都會同意。追求自身利益，切忌用欺瞞的手段，因為開明型領導眼里揉不進沙子，一些小花招能瞞得過一時，但遲早會被識破，并會徹底敗壞你在領導心目中的形象。

怎樣正確處理與領導的關系（之三）：成就領導

有一個領導與被領導的“雙贏原理”，就是領導通過使部屬獲得成功來贏得自己的成功，部屬通過使領導獲得成功來贏得自己的成功。所以，成就領導，同時也是成就自己。

領導有決心，你要有信心

我們從中華人民共和國開國大典的具體事例說起。那是1949年建國前夕，全國政協召開會議，商討新中國成立的具體事宜。

會前，毛澤東主席提出，“開國大典的禮炮要放28響”。對于毛主席的這個決定，在政協會議上，有人提出了質疑。聽到委員們的異議，毛主席也未作解釋，只叫大會籌委會的唐永健（時任華北軍區作訓處處長）起草個說明，說明怎么寫，他也沒交待。

接到起草《說明》的任務后，唐永健想，毛主席定下了放28響禮炮的決心，自然有他的理由。作為機關工作人員，必須圍繞毛主席的意圖想問題，不能有絲毫的含糊和猶豫。

他首先研究了禮炮的來龍去脈。禮炮最早源于英國海軍，當時最大戰艦裝有21門大炮，全部鳴放便是最高禮儀；其次是裝有19門炮的戰艦，19響鳴放便是次一點的禮節。1875年，美國人從英國那里學來了這種方法，正式采用放禮炮的禮節，后來便風行于世界，并一直延續到今天。迎賓禮炮的講究是，歡迎國家元首或相當于元首的貴賓鳴放21響；歡迎政府首腦或相當于政府首腦的貴賓鳴放19響。慶典禮炮與迎賓禮炮有沒有區別？唐永健又深入進行了研究。從研究的情況看，這兩者還是有一些區別的。實際上，慶典禮炮并不像迎賓禮炮那么講究，它都是各國自行規定的，很有一些隨意性。比如英國，他們的君主誕辰、加冕慶典要鳴放62響；而美國呢，他們國慶時要鳴放50響禮炮，表示美國有50個州。

大概是受世界禮炮文化的啟發，唐永健起草的說明是這樣寫的：我們的開國慶典用54門大炮，鳴放28響。54門大炮表示第一屆政協有45個政治單位和9個方面的特約代表，共54個各方面人士；鳴放28響的理由是，中國共產黨從1921年橫空出世到1949年剛好28歲，28響禮炮，就是我們黨28年奮斗史的禮贊！這個說明送上去后，毛主席二話沒說，揮筆就簽上了毛澤東的大名。就這樣，新中國在28響禮炮的轟鳴聲中誕生了。

準確領會領導的意圖，第一位的是對領導意圖要堅信不移。這不僅是工作方法，更是工作紀律。領導的決心既然定下了，那就沒有什么含糊的，必須堅定不移地貫徹下去，有條件要完成，沒有條件創造條件也要完成，有困難克服困難，有阻力排除阻力，正所謂“下定決心，不怕犧牲，排除萬難，去爭取勝利”。

第三篇：怎樣處理好物業管理企業與業主關系

怎樣處理好物業管理企業與業主關系

處理好物業管理公司與業主的關系是物業管 理活動中永恒的話題。由于物業管理是一項涉及面廣，怯律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，城市的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的。許多問題和矛盾的出現，不能完全歸咎一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一方單方 面的舉動，都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此，在物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，既可以防止出現的問題激化升級、又利于行業的健康發展。怎樣才能處理好物業管理企業與業主的關系呢？筆者認為，首先雙方應 在關鍵的原則問題上形成共識，有一個良好的社會氛圍，從下面三個方面著手。

一、明確雙方定位、利益共享

在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系；在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系。不能簡單地定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受舊的傳統思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關系的地位產生錯位，部份業主采

取了拒絕的態度，給物業管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。

物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異性，部分業主較看重個人的既得利益的獲取，漠視長遠的、公眾的利益，造成推廣“合伙經營”理念的困難。一般物業管理企業只好將大部份精力和財力放在業主個人感受服務上，而放在實現“共同利益”目標上的精力與財力遠遠不夠，遇到素質不高業主的非理維權和無理要求，物業管理企業又常處于“被動挨打”的境地。同時，一些物業管理企業對“合伙經營”、“合作伙伴”概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理。因此，雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中。是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮。

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防”，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標。因此，建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業的所有者，還是管理服務的經營者，達成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

作為物業管理企業應該正確對待業主的利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為。在提高服務品質與管理水平，提高服務檔次，推行“品牌”效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業主的訴求。同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業主進行友善的溝通，才能給業主留下良好的印象。對提供那些內容的服務，服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣管理服務目標，應該切合企業的綜合能力，必須充分尊重業主意愿的服務，建立在雙方平等協商認同的基礎上，忠實地履行委托合同內容，才能最大限度得到業主認同和信任。

作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯指責。對于出現的問題和意見分歧，應該置身于“合作伙伴“角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和協助。業主應當正確運用監督機制，而不應簡單地、隨意地行使監督權和否決權。要認識到合法權益的監督權，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監督權的行使，必須是建立在一定法律怯規范疇之內，依據合同法的規定，按照具體合同或協議的約定進行的，不是隨心所欲的個人行為，更不是為監督而監督的管制行為。監督權與否決權的濫用，必然導致雙方相互設防，互不信任對抗局面的產生。

成功的小區，業主和物業雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業主和物業管理企業應該共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個完善的信息反饋體系，充分發揮業主委員會“橋梁”和“潤滑濟”作用。在業主委員會這個平臺上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

三、促成交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識，信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方的關系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還是短，正處在成長和發展階段，為了保證其健康發展壯大，盡快完善法律怯規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性訟規的建設，細化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業管理活動中出現的一些問

題和矛盾，僅靠協商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規來解決。如果國家發展不是這么快，且法律健全，執法嚴格，在一些小區業主與物業管理企業之間矛盾和沖突可能不會那尖銳與不可調和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會建設，強化行業協會指導調和功能，充分發揮行業協會的“橋梁”的作用，才能確保物業管理市場的健康、有序、規范的發展。

作為業主大會執行機構的業主委員會，在處理業主與物業管理企業關系上起著極為重要的作用。鑒于在物業管理活動中，業主與物業管理企業存在著的不對稱性，必須建立一個業主委員會成員的培訓體系，對業主委員會成員實行“上崗證”制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業協會應肩負此項重任。

總而言之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。

（本文作者為廈門市廈禾舊城改造物業公司宏華大廈管理處主任）

第四篇：淺議如何正確處理嚴格執法與納稅服務的關系

淺議如何正確處理嚴格執法與納稅服務的關系

胡總書記在十七大報告中明確指出，加快行政體制改革，建設服務型政府，就是要使政府定位更加準確，政府組織更加科學，政府行為更加規范，政府責任邊界更加明晰。省局在年初的工作部署中，明確將2008年確定為納稅服務年。因此，建設服務型稅務是稅務機關貫徹落實十七大精神，實踐“三個代表”重要思想和省局指示的具體體現，是堅持依法治國與以德治國相結合的迫切需要，也是轉變行政職能的必然途徑。我們要用服務的宗旨來指導執法，用嚴格的執法來實現服務。

一、稅收執法與納稅服務是稅收工作中密不可分的兩個方面

稅收執法是指稅務機關及其工作人員依照法定職權和程序，將國家稅收法律法規適用于納稅人及管理相對人的一種具體行政行為。納稅服務是指稅務機關根據國家稅收法律、法規和政策規定，通過多種方式，幫助納稅人掌握稅法,正確及時履行納稅義務，滿足納稅人的合理期望，維護納稅人合法權益的一項綜合性工作。二者是稅收工作中密不可分的兩個方面，既有相同點又有區別。

（一）稅收執法與納稅服務的共同點

1．二者有共同的目標。稅收執法的目的，是完成稅收職能，打擊涉稅犯罪，糾正稅收違法行為，促使管理相對人正確履行納稅義務，創造公正、公平的稅收環境。而納稅服務的目的同樣是在依法治稅的前提下，采取各項有效措施，構建全方位、多層次、開放式的納稅服務體系，增強征納雙方的良性互動，促進納稅人依法納稅意識的提高，營造一個法治、公平、文明、高效的稅收環境，從根本上提高稅收工作的質量和效率。

2．二者相互滲透、缺一不可。稅收工作是執法與服務兩種行為的載體，離開了稅收工作就談不上執法，也談不上服務。稅收執法與納稅服務貫穿于稅收工作的始終。黨的十七大明確提出，政府職能應當包含“經濟調節、市場監督、社會管理、公共服務”四個方面，這幾項職能均直接或間接地融入了服務的理念。在稅收工作中執法與服務的主體都是稅務機關，客體都是納稅人，服務行為必然自始至終地寓于行政執法全過程。

3．二者相互作用、相互促進。稅收工作的過程，既是執法的過程，又是為納稅人服務的過程。在這個過程中，執法與服務兩種行為體現著法律的尊嚴和稅務機關在人民群眾中的形象。稅收執法與納稅服務水平的高低，直接影響著納稅人的納稅態度。執法水平高，有利于維護稅法的嚴肅性，提高納稅人遵守稅法的自覺性；服務質量好，有利于密切征納關系，提高納稅人的納稅意識和辦稅能力。

（二）稅收執法與納稅服務的區別

稅收執法與納稅服務是一項工作的兩種外在表現形式，二者在基本內涵、基本內容、基本原則等方面存在著明顯的區別。

1．基本內涵不同。當前，依法治國的思想和理念已經深入到我國社會生活的各個層面。依法治稅是指在依法治國的前提和條件下，通過稅收法制建設，使征稅主體依法征稅，納稅主體依法納稅，從而達到稅收法治狀態。依法治國是依法治稅的前提和條件，依法治稅是依法治國的有機組成部分，嚴格稅收執法則是實現依法治稅的手段。納稅服務的內涵是要求稅務部門和稅務人員依法治稅、規范執法，通過行政方式改革和機構改革，提高辦稅效率，降低稅收成本。納稅服務有廣義和狹義之分。狹義的納稅服務是稅務部門依照法律法規，通過適當的方式，為納稅人提供周到、高效的涉稅方便，包括稅收宣傳、稅法公告、意見反饋和舉報投訴、行政效能等公共服務，使納稅人在和諧的氛圍中依法履行納稅義務或行使稅收權利。廣義的納稅服務則包括優化稅制、完善稅政、改進體制、健全征管，提高稅務行政乃至

整個政府效率等方面內容，具有更高的要求。

2．基本內容不同。稅收執法的內容是指稅務機關及其執法人員所實施的一系列稅收征收管理的行政行為。稅收執法效果的好壞直接關系到國家的稅收法律、法規能否得到全面有效的執行和稅款是否及時足額入庫，以及稅收對市場經濟的杠桿調節作用能否得到有效實現。從征管法規定的內容上看，稅收執法的內容主要包括稅務管理、稅款征收、稅務檢查、稅務處罰、稅務行政復議等五大方面。從納稅服務的概念可知，納稅服務的內容極其豐富，稅收征管法中，直接涉及到為納稅人服務的條款就有近20條。從稅收工作的實踐看，納稅服務的內容主要包括信息服務、咨詢服務、辦稅服務、環境服務、幫助服務五大方面。從發展的角度看，服務的內容是隨著社會政治經濟形勢發展和服務立法的發展而發展變化的。服務內容將不斷豐富充實，服務體系將不斷完善規范。

3．遵循的基本原則不同。稅收行政執法的原則是指稅務機關及其工作人員在稅收執法活動中必須遵守的貫穿于稅收執法活動全過程的，對稅收執法活動具有指導作用的基本原則。根據稅收執法的理論和實踐，其基本原則主要包括：法定原則、公正原則、公開原則、效率原則、保障納稅人合法權益原則。為人民服務是我們黨的群眾路線的組成部分，是黨和政府的一貫方針，為人民服務的思想和理念是黨和政府一切工作的出發點和落腳點。從稅收工作實踐來看，納稅服務也有其遵守的基本原則，主要包括普遍性原則、合法性原則、合理性原則以及無償性原則。

（三）稅收執法與納稅服務是相輔相成的關系

通過對稅收執法與納稅服務的概念和異同點的分析可以看出，新稅收征管法實施后，納稅服務已和行政執法一樣成為整個稅務行政的重要組成部分，提高稅收征管的質量和效率與提供優質的納稅服務已經成為規范稅務機關行為準則的基本要求。為納稅人提供優質高效的辦稅、法律、咨詢服務，可以降低納稅人的辦稅成本，提高納稅人遵守稅法的自覺程度，這既是做好整個稅收工作的前提，也是稅收執法的基礎。而良好的稅收執法既可以為納稅人創造公平有序的市場競爭環境，也可以提醒納稅人循規蹈矩，避免加重處罰，這本身就是一種更有價值的深層次服務。因此，我們應牢固樹立稅收執法也是納稅服務，從嚴執法和熱情服務是相輔相成關系的觀念，既要把納稅人當作管理對象，更要把納稅人當作服務對象。優化納稅服務，要堅持服務與執法并重，努力做到在嚴格執法中提供優質服務，以優質服務促進嚴格執法。

二、當前對嚴格執法和納稅服務存在的幾種模糊認識及行為表現

通過CTAIS的應用，稅收管理員制度的推行，干部廉政教育的深入，精神文明建設步伐的加快，稅務人員對稅收執法和納稅服務重要性認識逐步得到了提高。但目前，仍有極少數稅務人員對其認識不清，不能正確認識和處理二者關系。主要表現在：

（一）重執法、輕服務的單純權力觀。由于長期受計劃經濟體制時期強調行政執法機關權力多、強調其義務少，強調管理相對人義務多、強調其權利少的法律規范模式的影響，部分稅務干部至今依然存在權力至上的思想，“衙門”作風嚴重，將自己凌駕于納稅人之上，只講權力，不講義務，漠視納稅人的權利，甚至發生濫用職權的行為，損害了稅務機關在人民群眾中的形象。

（二）片面理解服務的科學內涵，弱化執法力度。隨著服務理念的建立和納稅服務工作地位的不斷提升，也出現了一些片面理解服務的科學內涵、忽視稅務機關管理職能以至弱化執法力度的現象。比如，一些基層單位對納稅人提出的要求，缺少用法治觀念進行思考，強調優化服務而淡化了對納稅人的管理，忽視了執法的嚴肅性，出現行政不作為，客觀上造成了管理松懈、執法不嚴等現象，有的甚至在稅收管理中出現了漏洞。基層單位出現的這些問題，反映出部分稅務干部對稅收執法和納稅服務認識上的誤區。

（三）職責與職權的缺位或越位。由于對執法與服務兩種行為的含義理解不清，致使不能正確面對稅務機關所具有的執法與服務的雙重職能，也不能正確認識納稅人所具有的管理相對人與接受服務的雙重身份。把本屬于執法范疇的工作運用服務手段處理，或者把本屬于服務范疇的事情采取法律手段來對待，造成職責與職權在履行過程中的缺位或越位。

三、如何正確處理嚴格執法與納稅服務的關系

在稅收工作中，要堅持嚴格執法與納稅服務相輔相成，二者并重原則，并從下列幾方面入手，一手抓稅收執法，一手抓納稅服務，堅持兩手抓，兩手都要硬。

（一）切實轉變觀念，增強服務意識。要想增加稅收收入，更好地為經濟建設服務，首先必須貫徹“三個代表”重要思想，轉變觀念，與時俱進，牢固樹立執法就是服務的思想，真正實現三個轉變，即：由單純執法者向執法服務者角色轉變，由被動服務向主動服務轉變，由形象性服務向實效性服務轉變。將提供優質納稅服務作為科學發展觀的重要內容，建立良性互動的稅收征納關系。

（二）樹立法治觀念，嚴格執行稅法。牢固樹立依法行政、依法治稅的觀念，嚴格執行稅法，做到有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究，避免執法的隨意性，自覺維護稅法的權威和尊嚴，杜絕執法中的不規范行為。依法治稅不僅要“治外”，更重要的是“治內”，即要注重對稅務機關和稅務人員的自我約束、自我規范和自我完善。“治內”的重要內容是“治權”，即制約稅收執法權，盡最大努力減少執法不規范、執法隨意性大等問題的產生。要解決稅收執法中存在的問題，必須切實轉變觀念，堅持內外并舉，重在治內、以內促外的指導方針。嚴格稅收執法，還必須正確認識依法治稅與組織稅收收入的關系。組織稅收收入是稅務機關的基本職能，但是組織收入必須符合依法治稅的要求。依法行政是對稅收執法的根本要求，組織收入、履行稅務機關的基本職能是依法治稅的必然結果。

（三）不斷加強稅收執法和納稅服務的實踐探索。一要加強禮貌服務。這是一切稅收服務的起點和基礎，也是稅務人員道德水準和個人修養的表現。二要嚴格執法，體現公平、公開、公正原則。對某一納稅人的特殊寬容，就是對其他納稅人利益的損害，也是對公平競爭環境的直接破壞。三要加強政策咨詢服務。加強對納稅人的稅法宣傳、教育和培訓，尤其把稅收優惠政策及時告知納稅人。在普遍的基礎上提供個性化服務，對重點企業可以開展有針對性的重點服務。四要提高征管工作效率。大力推行“一窗式，一條龍”辦稅，簡化程序和手續，最大限度減少納稅人的效率損失，降低納稅成本。五要鼓勵基層稅務機關在納稅服務上大膽創新。納稅服務不能僅僅理解為推出幾項便民措施，還必須從根本上簡化辦稅辦事程序，創新稅收征管服務手段，優化稅收征管制度，改革創新稅收工作體制和工作模式。

（四）建立健全監督制約機制。稅收工作中，執法與服務兩大體系的有效運行及功能的發揮，有賴于二者監督制約機制的保障，必須建立稅收執法與納稅服務的內部、外部監督機制。一要公開辦稅制度。完善稅收法律法規，公開各項稅收法律、法規和政策，公開辦稅制度、管理流程和服務標準，接受廣大納稅人和全社會的監督。二要健全崗責體系。按照定責定崗、職責明確的原則，將執法與服務的職責和要求嵌入稅收工作的各個環節，充分發揮各崗位的整體合力。三要構建科學的考核機制。對執法和服務實行量化管理考核，并將考核結果與稅務人員的工作業績掛鉤。四要落實責任追究制度。對稅務人員在執法和服務中出現的問題特別是失職行為，實行嚴格的責任追究制度。

（五）提高稅務干部的綜合素質。無論是稅收執法還是納稅服務，關鍵要看稅務工作者的素質。因此，稅務機關應從加強自身學習入手，使每一位稅務干部做到知法、懂法、守法，不斷加強自身修養，提高綜合執法能力。只有這樣，才能準確無誤地將國家的各項法律、法規貫徹落實到位，從而為納稅人提供良好的法律、法規的宣傳、輔導、培訓、咨詢等系列服

務。

第五篇：怎樣處理好物業管理企業與業主關系

處理好物業管理公司與業主的關系是物業管 理活動中永恒的話題。由于物業管理是一項涉及面廣，怯律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，城市的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的。許多問題和矛盾的出現，不能完全歸咎一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一方單方 面的舉動，都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此，在物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，既可以防止出現的問題激化升級、又利于行業的健康發展。怎樣才能處理好物業管理企業與業主的關系呢？筆者認為，首先雙方應 在關鍵的原則問題上形成共識，有一個良好的社會氛圍，從下面三個方面著手。

一、明確雙方定位、利益共享

在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系；在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系。不能簡單地定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受舊的傳統思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關系的地位產生錯位，部份業主采取了拒絕的態度，給物業管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異性，部分業主較看重個人的既得利益的獲取，漠視長遠的、公眾的利益，造成推廣“合伙經營”理念的困難。一般物業管理企業只好將大部份精力和財力放在業主個人感受服務上，而放在實現“共同利益”目標上的精力與財力遠遠不夠，遇到素質不高業主的非理維權和無理要求，物業管理企業又常處于“被動挨打”的境地。同時，一些物業管理企業對“合伙經營”、“合作伙伴”概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理。因此，雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中。是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮。

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防”，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標。因此，建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業的所有者，還是管理服務的經營者，達成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思

考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

作為物業管理企業應該正確對待業主的利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為。在提高服務品質與管理水平，提高服務檔次，推行“品牌”效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業主的訴求。同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業主進行友善的溝通，才能給業主留下良好的印象。對提供那些內容的服務，服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣管理服務目標，應該切合企業的綜合能力，必須充分尊重業主意愿的服務，建立在雙方平等協商認同的基礎上，忠實地履行委托合同內容，才能最大限度得到業主認同和信任。

作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯指責。對于出現的問題和意見分歧，應該置身于“合作伙伴“角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和協助。業主應當正確運用監督機制，而不應簡單地、隨意地行使監督權和否決權。要認識到合法權益的監督權，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監督權的行使，必須是建立在一定法律怯規范疇之內，依據合同法的規定，按照具體合同或協議的約定進行的，不是隨心所欲的個人行為，更不是為監督而監督的管制行為。監督權與否決權的濫用，必然導致雙方相互設防，互不信任對抗局面的產生。成功的小區，業主和物業雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業主和物業管理企業應該共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個完善的信息反饋體系，充分發揮業主委員會“橋梁”和“潤滑濟”作用。在業主委員會這個平臺上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

三、促成交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識，信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方的關系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。

由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還是短，正處在成長和發展階段，為了保證其健康發展壯大，盡快完善法律怯規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性訟規的建設，細化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業管理活動中出現的一些問題和矛盾，僅靠協商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規來解決。如果國家發展不是這么快，且法律健全，執法嚴格，在一些小區業主與物業管理企業之間矛盾和沖突可能不會那尖銳與不可調和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會建設，強化行業協會指導調和功能，充分發揮行業協會的“橋梁”的作用，才能確保物業管理市場的健康、有序、規范的發展。

作為業主大會執行機構的業主委員會，在處理業主與物業管理企業關系上起著極為重要的作用。鑒于在物業管理活動中，業主與物業管理企業存在著的不對稱性，必須建立一個業主委員會成員的培訓體系，對業主委員會成員實行“上崗證”制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業協會應肩負此項重任。

總而言之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。