第一篇：論我國不動產登記制度的建立與完善

論我國不動產登記制度的建立與完善

摘要：《中華人民共和國物權法》于2007年出臺，該法在總則里確立了我國不動產登記制度，使我國的不動產登記制度從此有了系統的規定，這將使我國的不動產登記制度得到更好的完善，并更好地保護國家、集體和公民個人的不動產。但我認為，《物權法》仍存在一定的缺陷，本人將對我國不動產登記制度的建立進行論述，并對制度的完善提出自己的建議。

關鍵詞：不動產登記登記效力登記類型完善

一、不動產登記制度的概念

所謂不動產物權的登記是指經權利人申請國家專門機關將不動產物權變動事項記載于有關不動產物權登記簿的事實。簡稱不動產登記。以此為基礎建立起來的不動產物權登記的根據、登記的程序、登記機關及效力等各項制度，為不動產物權登記制度。

二、建立不動產登記制度的意義

不動產登記制度是物權法中的一項重要制度。在現代市場經濟社會中，法律在保護財產靜的安全的同時，更加注重保護財產動的交易安全。由于不動產在財產權體系中占據非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。

由于物權具有絕對性和對世性，所以，物權進行任何變動，都應進行公示。公示的方式有交付和登記。交付是動產物權的公示手段，而登記則是不動產物權的公示手段，登記作為不動產物權(除抵押權以外)變動過程的生效要件，即只有登記了才能發生不動產物權轉移的效力。由此可見，不動產登記使得人們從這種表現方式得知某不動產上物權的存在。對第三人來說，基本的意義是權利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。而從最終意義上說，是有利于維護不動產交易安全，從而保護善意的第三人。所以，建立不動產登記制度的意義是十分重大的！

三、我國不動產登記制度的現狀

（一）我國沒有形成統一的不動產登記管理體制

1、沒有一部統一的不動產登記法

我國有關不動產的登記沒有形成專門的法律，物權法也沒有作出比較詳細的規定，只是在第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度。統一機構和登記辦法，由法律行政法規規定。”比如《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》等都具有濃厚的行政色彩，是根據政府各個行政機關的行政職能和管理需要設立的。所以，行政機關會設置一些煩瑣的登記程序，這樣一來，就會在一定程度上阻礙不動產 1的交易。較強的行政色彩在一定程度上減弱了物權性，從而對不動產的交易產生一定的負面影響。

2、登記的范圍不明確

《物權法》中對不動產登記的范圍也不明確，比如《城市房屋權屬登記管理辦法》將他項權利限定為“由房屋所有權產生的抵押權、典權等權利”。

3、不動產登記機關不統一

依據我國現行的法律、法規或規章,約有6 個部門可以進行不動產登記。如土地登記在土地管理部門,房屋產權登記在房地產管理機關,草原登記在農牧業部門,林木權登記在森林管理部門等.登記機關不統一，多個登記機關、多頭登記，登記機關分散，既不利于登記機關之間的相互溝通，也不利于當事人的查閱；登記機關權力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序。會導致不動產所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產登記破壞了資料的統一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關同時存在，對人力資源也是一種浪費職能重疊?？傊缦薏幻?，這都會損害人民的利益，不能很好解決矛盾問題，所以這些問題有待在物權法中予以糾正和明確。

（二）不動產登記的種類不完善

預告登記主要有三方面的作用：一是保全債權的實現。由于合同債權沒有對抗第三人的效力，因此通過預告登記的方式使債權通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預告登記的不動產變動都是無效的，從而使債權的請求權得以保全。二是順位保證作用。為了防止未來可能發生的因同一物之上多項物權并存和競合的矛盾，通過預告登記的方法，將各項權利按照時間的先后順序預先予以排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序。三是破產保護作用。預告登記的請求權不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，從而保證請求權人取得不動產物權，而且可以在不動產的物權人陷于破產時對抗其他債權人，從而保全請求權得到實現。

但在我國，預告登記并沒有在法律上有一個明確的地位，似乎不能得到法律的承認，所以，對于預告登記的性質等，我們在實踐中遇到這種問題，就不能夠很好的解決了。比如《城市商品房預售管理辦法》中規定：“商品房預售,開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30 日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管

理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?！彪m然這條規定了商品房預售合同的登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質及法律效力卻并沒有具體規定。在各地制定的商品房預售管理辦法中,對預售登效力的相關規定也大相庭徑:有的規定未經登記無效,有的則規定未經登記僅是無法對抗第三人,不影響合同本身的生效。???

由此可見，我國不動產登記制度仍然很不完善，現有的登記制度并不能很好地保護權利人對未來物權的請求權，這缺乏明確的法律保護。所以，我們應該要建立健全不動產登記制度，以維護交易安全和實現經濟秩序的健康發展。

四、我國不動產登記制度的完善

（一）建立統一的不動產登記制度

1、統一不動產登記機關

由于我國的登記機關較為分散，這會使得不動產登記顯得很混亂。而選擇哪個機關為登記機關也是個問題。首先，我覺得法院并不適合為不動產的登記機關。這是因為法院本來就有審判的任務，若要再負責登記的工作，這將大大加重法院的壓力。而且，作為登記機關，法院在審查登記的真實性時可能還會出現徇私舞弊的現象。所以，我認為法院并不適合為不動產登記機關。

我認為，行政機關更為適合為不動產登記機關。這是因為一直以來都是由性質機關負責不動產登記工作的，而且，這樣也能夠減輕法院的工作壓力，提高法院的工作效率，并能夠避免那種徇私舞弊的現象出現。

2、確認不動產的登記范圍。

我國應確立以不動產物權的發生、變更與消滅為登記的范圍。也就是說, 對于土地、房屋等不動產上設定的各種物權,包括所有權、用益物權和擔保物權都要登記了才能取得、變更和消滅,使民事登記的范圍縮小,這樣才能最大限度地減少商品流通領域中的障礙,使商品交易更快捷和安全。

3、統一不動產登記法

不動產登記法應該與《物權法》的規定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制。要對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法，以更好地保護當事人。

4、對不動產物權登記進行公告

我國法律規定，不動產物權的取得、變更和消滅,必須進行登記,其中一個重要的決定性因素是登記具有公示公信力。但是我國登記的公告只是在登記機關和當事人之間進行而已，對于其他人來說卻是個謎。有的房地產登記管理部門竟然還把房地產權屬登記置入保密范圍。這樣子是不對的，我們應當講不動產登記公諸于世，這樣才具有公信力。

（二）完善預告登記制度

要完善預告登記程序，一是要統一登記機關，這也是完善預告登記程序的前提。二是要建立預告登記審查制度，登記機關的審核主要審查登記申請是否符合預告登記的上述要件，不僅要進行形式上的審查，即審查登記的程序是否合法，還要進行實質審查。而且，還要實行預告登記機關責任制。如果登記和真實權利之間的差異是由登

記機關所造成的，那么登記機關應該承擔賠償責任。這樣一來，我國的登記機關將會提高登記的正確率，也會提高辦事效率，以更好地保障權利人的利益！

注釋 ??? 譚啟平.我國不動產物權登記制度的反思與構建[J].河北法學,2005,23(8):49-50.參考文獻

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第二篇：論我國不動產登記制度的完善

論我國不動產登記制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不動產登記制度是世界物權立法發展的趨勢。我國目前沒有專門的不動產登記法，雖然《物權法》的頒布在一定程度上完善了不動產登記制度，但不動產登記相關制度、操作程序等還有待明確、完善。

關鍵詞：不動產制度完善

不動產登記制度是物權法重要的組成部分，沒有健全的不動產登記制度，就沒有完善的物權法律制度?！段餀喾ā返念C布，可謂揭開了我國房地產登記制度發展的新篇章?！段餀喾ā穼Ψ康禺a統一登記規則、房地產登記的效力、房地產登記機關的職責、登記信息的公開查詢、更正登一記、異議登記、預告登一記以及登一記錯誤賠償責任等重要內容做出了規定，確定了我國房地產登記的根本制度，為完善我國房地產登記制度奠定了堅實基礎。《物權法》出臺后，雖然對實行統一的不動產登記制度進行了總體上的規定，但對不動產登記的相關制度及具體操作程序還需要進一步明確和改善。

一、《物權法》對不動產登記制度的貢獻

一、房地產登記基礎理論得以發展

(一)確立了物權變動的公示原則，明確規定登記是房地產物權變動的公示方式

公示原則作為物權變動的基本原則，己為世界各國物權立法所普遍確立，而物權變動的公示方式，在世界各國也均為一致，不動產物權的公示方式為登記，而動產物權的公示方式為占有或交付?！段餀喾ā肺餀嘧儎庸驹瓌t的確立，一方面是對國際認可的法理的遵守，使我國物權立法與國際接軌;另一方面，如前所述，我國一直缺乏明確的房地產登記基礎理論，就我國《物權法》頒布前的房地產登記法律制度而言，其并非完全民法物權意義上的登一記制度，而主要以行政權干預或管理為目的，重點強調公法上的意義，私法意義卻顯較弱。《物權法》的出臺，并明確確立了物權公示原則，將房地產登一記制度首先視為是一種物權變動的公示方法，不僅極大地強化了房地產登記制度的私法意義，而且對于維護物的占有秩序和交易安全具有重要意義。而《物權法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則進一步重申了《物權法》關于登記物權公示的私法意義，如《土地登記辦法》第二條明確規定土地登記是將國有土地使用權、集體土地所有權等依法需要登記的土地權利記載于土地登記簿“公示”的行為，明確規定登記是上地物權變動的公示方式。

(二)構建了“以折衷的債權形式主義為原則，以登記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產物權變動模式

以法國為代表的登記對抗主義立法模式不利于維護交易安全;以德國為代表的物權形式主義立法模式實踐操作過于繁瑣、無因性法律后果過于絕對且與公信力效力重疊:而以奧地利、瑞士為代表的債權形式主義立法例正好克服了二者之不足，從而“成為物權變動立法模式的基本潮流”。①針對我國理論界關于不動產物權變動模式的重大分歧，《物權法》在借鑒德、日、法等國不動產物權立法的基礎上，結合我國的歷史傳統、具體國情，最終確立了“以折衷的債權形式主義為原則，以登一記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產物權變動模式，在很大程度上明確、奠定了我國房地產登記的基礎理論，體現出我國獨有的物權立法特點。具體說就是:第一，承認物權合意的客觀存在性，但不承認其具有獨立性、無因性。就單純的當事人物權變動的意思表示而言，作為一種客觀存在在物權變動之中是不可或缺的。即“承認物權行為概念本身，但并不一定必須承認物權行為的獨立性和無因性，抑或雖然承認物權行為概念及物權行為的獨立性，但并不一定必須承認物權行為的無因性。”②第二，規定在一般情況下房地產物權變動經登一記生效，即房地產物權變動原則上采用登記生效主義模式。此外，在不動產登一記生效為主的基礎上，也確立了登一記對抗主義模式作為房地產物權變動的例外原則，即非經登一記不能對抗善意第三人。登記對抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經營權、宅基地使用權以及地役權。

二、統一的房地產登記規則得以初步確立

我國一直沒有統一的房地產登一記規則，在實踐中存在著房地產登一記法律規范不統一、登記機關不統一、登記程序不統一等混雜局面，這種混雜局面已經嚴重妨礙我國房地產市場的順利發展。為克服上述實踐中存在的弊端，《物權法》首次明確規定國家對不動產實行統一登記制度，確定了我國將在房地產登記領域建立統一的不動產登記規則的大方向。其次，針對房地產登記程序中房、地不統一的現狀，《物權法》規定了基本的房地產登記程序:申請~審查一記載于登一記簿?！锻恋氐怯涋k法》與《房屋登一記辦法》則以《物權法》的相關規定為依據，分別對土地登一記及房屋登一記的程序進行簡化，分別取消了原先土地登一記中的地籍調查程序、房屋登記中的公告程序，上地登記(土地總登一記除外)的程序簡化為申請

①梁慧星、陳華彬.物權法〔M].北京:法律出版社，19卯.②陳華彬.論基于法律行為的物權變動.梁慧星主編，民商法論從(第6卷)[M].北京:法律出版社，1997.一權屬審核~注冊登記一頒發或更換證書，房屋登記的程序簡化為申請一受理一審核一記載于登記簿一發證。至此，土地登一記與房屋登記的程序應該來說己實現了統一，因為土地登一記中的權屬審核這一程序其實己經隱含有受理這一程序了，若不受理，則談何權屬審核?再次，針對之前房地產登記權屬證書與登一記簿之間關系不明確的問題，《物權法》

第17條、《土地登記辦法》第16條、《房屋登一記辦法》第26條均明確規定，除有證據證明不動產登一記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

三、有關房地產登記效力的規定更為合理

(一)根據登記原因之不同區分房地產登記的效力

我國之前的房地產登記立法不區分房地產物權變動的原因，對于因非法律行為如繼承、新建等設立、移轉、變更和消滅房地產物權的一律規定非經登一記不發生物權變動的效力。《物權法》參照國際上慣行的物權法基本原則，對于不經登記也發生房地產物權變動效力的情形做出了具體的規定?！锻恋氐怯涋k法》、《房屋登記辦法》則與《物權法》保持一致，同樣規定因人民法院、仲裁機構生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈等均屬于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的情形，不以登一記為生效要件。

(二)明確規定登記僅只是物權變動的生效要件，克服了以往立法中混淆

物權變動與債權合同成立、生效要件的缺陷按照區分原則，以發生物權變動為目的的基礎關系，即物權變動的原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權的變動是否成就為標準判斷。如以債權法上的合同作為物權變動的原因行為時，其成立以及生效應該依據債權法，即以當事人的意思表示真實而且一致為充分必要條件。至于物權變動能否成就，并不是合同成立生效的必要條件。而物權的變動，必須以動產的交付與不動產的登記為必要條件，而不能認為基礎關系即原因行為的成立生效就必然發生物權變動的結果?！段餀喾ā返谇蓷l的規定就體現了區分原則的思想。一方面，《物權法》區分原則的確立，徹底克服了以往我國房地產登記法律規范中將登記視為債權法上的合同成立、生效的要件，混淆物權變動和債權合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面，區分原則的確立符合物權為排他權而債權為請求權的基本法理，被民法實踐證明是一條分清物權法和債權法的不同作用范圍、為物權變動與債權變動建立科學規范基礎、區分當事人的不同法律責任的行之有效的原則。①而作為《物權法》配套法的《土地登一記辦法》與《房屋登一記辦法》也秉承了《物權法》區分原則思想，規定登記僅只是土地物權變動或房屋物權變動的生效條件，如

《房屋登記辦法》第31條就規定當事人買賣房屋應在有關法律文件“生效”后申請房屋所有權轉移登記。

四、三類特殊的不動產登記制度得以構建

我國《物權法》出臺前的房地產登記法律規范對房地產登記的類型有一些相關的規定，但都不夠全面。為適應我國房地產交易市場的發展需要，解決房地產登一記過程中可能出現的爭議，《物權法》科學地構建了三類新的登記制度—更正登一記、異議登記及預告登記。《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則以《物權法》為依據，在制訂時增加了更正登記、異議登記、預告登一記等登一記類型并細化了這些登記類型的內容與程序。

(一)確立了賦予當事人更正權與異議權的更正登記和異議登記制度

根據不動產物權公示原則，一記載在登一記簿上的當事人所享有的物權，原則上推定為正確、合法的權利。這是法律為保護不動產權利人的合法物權，確保不動產交易安全，穩定社會經濟秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權就是絕對正確、不可推翻的，如果登記的物權事項與事實上的物權事項不符，為避免真正權利人因為登記公信力而遭受損失，則應當賦予真正權利人享有更正權與異議權的救濟途徑。為此，《物權法》第19條規定了更正登一記和異議登一記制度。同時，為了克服異議登記給不動產物權交易造成不穩定狀態的缺陷，《物權法》還規定異議登一記申請人在異議登一記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。而《土地登記辦法》第58至61條及《房屋登一記辦法》第74至79條則對《物權法》第19條的規定進行了細化。如對更正登記和異議登記如何申請、應提供哪些材料、異議登一記的注銷等問題做出了可供房地產登記實踐操作執行的規定，更在《物權法》第19條的基礎上對異議登記的法律效力予以明確，填補了《物權法》異議登記法律效力不明的漏洞。更正登記和異議登記制度的建立，豐富、完

①孫憲忠，論物權法[M].北京:法律出版社，200847.我國房地產登一記制度的現狀、發展與完善善了我國的房地產登一記類型體系。

(二)確立了遏制重復銷售、重復抵押的預告登記制度

現階段，由于房地產市場的不規范，出現了許多商品房重復銷售、重復抵押的不良現象。如近年來頻頻被媒體曝光的一房多賣、假房地產騙取貸款、開發商 卷款潛逃等等。之所以頻頻出現這些現象，一是與開發商的不誠實經營有關，二 是現行的商品房預售合同登一記備案制度不能從根本上解決將合同請求權推進到 登一記請求權的問題。為此，《物權法》第二十條借鑒了國外立法并結合我國現有 的商品房預售和住房貸款按揭制度，規定了預告登記制度，創新了房地產登記的 種類。而《土地登一記辦法》、《房屋登記辦法》則以《物權法》的相關規定為依 據，對預告登記的適用范圍、效力期間、申請預告登一記所需文件材料等做出更進 一步的詳細、具體的規定。如《房屋登記辦法》第67條明確規定預告登記適用

于預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓及抵押等，比《物權法》 的規定更為明確，更有利于實踐操作。

五、房地產登記機關的審查責任得以強化

對于房地產登記的審查，《物權法》第12條、《土地登記辦法》第13條、《房屋登記辦法》第18、19條均規定了房地產登記機關應當履行的職責?！斗课莸且挥涋k法》更是以《物權法》為依據，對登記機關的審查職責如查驗、詢問事項、需實地查看的具體情形做出明確規定，更有利于房地產登記實踐操作。比起《物權法》頒布之前的相關房地產登記立法，《物權法》、《土地登一記辦法》、《房屋登一記辦法》明確了房地產登記機關應當審查的事項范圍，“詢問申請人”、“實地查看”等的職責要求，在當前我國誠信體系尚未建立、社會信用缺失的情況下，應該來說可以起到一定的監督作用，對保障房地產交易安全具有顯著促進作用。

六、房地產登記信息公開查詢制度得以確立

房地產登一記是物權公示最重要的方法。如果把登記的資料當成秘密檔案，不允許查詢復制或者設置苛刻的查詢復制條件，就無法起到公示的作用，影響整個物權法律制度規范調整物權法律關系的社會功能。我國在《物權法》頒布之前對房地產登記信息公開查詢制度的立法存在明顯缺陷。究其原因，除了不重視便利群眾、服務社會以外，很重要的原因是仍然在思想上將房地產登一記作為房地產管理的手段，而輕視其物權公示的功能。因此，《物權法》第18條、《土地登記辦法》第72條、《房屋登記辦法》第28條均明確規定了對房地產登一記信息的公開查詢制度，《物權法》更是取消了之前的房地產登記立法對不動產登記簿記載事項查詢范圍的限制。這為建立登記信息公開制度提供了法律依據，從而有利于為房地產市場交易提供全面準確的信息服務，切實發揮保護交易安全、警示交易風險的功能，維護正常的房地產流轉秩序。

七、登記機關的賠償責任得以明確

《物權法》、《房屋登記辦法》規定的房地產登一記制度中，有一個非常令人矚目的制度安排，就是《物權法》第21條、《房屋登記辦法》第92條明確規定了登一記機關登記錯誤的賠償責任。對房地產登一記機關因登一記錯誤造成當事人損失的賠償責任，以往的房地產登記法律規范對其規定仍比較籠統、模糊，這也導致過去因登一記錯誤而造成的互相推誘、責任不清的情況時有發生。更有甚者，有些因房地產登記而引起的行政訴訟案件在當事人勝訴后，即使確認了房地產登記機關存在過錯，當事人也得不到賠償。而依據《物權法》、《房屋登記辦法》的規定，登記機構就登一記錯誤導致他人損害的，應當承擔賠償責任。這對于規范房地產市場秩序、強化登一記機關的責任、保障房地產登一記的公信力，充分實現房地產登記的法律價值和社會價值，有著十分重要的意義。

二、我國不動產登記制度仍存在的問題

雖然《物權法》的制定為不動產登記制度的完善做出了重要的貢獻，但是與法治國家和市場發展的客觀要求相比，現有的不動產登記制度仍存在許多缺陷。主要包括以下幾點：

（一）不動產登記的法律依據不統一

雖然《物權法》第九條和第十條就（“就”換“闡明”）不動產統一登記的范圍、登記機關和登記辦法由法律、行政法規規定，但至今我國尚未就不動產登記制度專門制定法律。實際操作中，只能依據《土地管理法》、《農村土地承包法》等相關法律規定，導致出現不同的法律后果及各行政部門各自為政的現象。因此，僅《物權法》的口號性規定已不足以解決現實中遇到的問題。

（二）不動產登記范圍不明

《物權法》對登記范圍的規定并不明確，導致了不同規則在登記對象上出現各自不同的規定，如《土地登記規則》將他項權利定義為“土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利?！倍冻鞘蟹课輽?屬登記管理辦法》則將他項權利限定為“由房屋所有權產生的抵押權、典權等權利”。

（三）不動產登記機關不統一

目前不動產物權登記機關是“多頭執政”，其根據的法律各不相同?！段餀喾ā返谑畻l規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。”根據不同登記類型，我國有以下登記機關：國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關?！段餀喾ā犯絼t補充規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定做出規定?！奔赐徊块T或不同部門都可以依據各自地方性法規，主張不動產登記的權利。如房地產登記，有的城市將涉外房地產登記留在市級辦理，而將其他下放到區一級辦理，結果導致市區爭奪登記業務，出現許多重復登記的現象。

（四）登記機關收費標準不盡合理

《物權法》第二十二條規定不動產登記費按件收費，不論標的大小的做法明顯不合理。同時，由于多部門登記，獲利的多少極具可能影響各部門的辦公積極性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因為登記費用過高而逃避登記，最終將損害老百姓的利益。

（五）登記機關錯誤登記的賠償責任機制不健全

雖然《物權法》第二十一條規定，“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！钡珜τ诰唧w如何賠償以及由誰承擔費用并沒有做出規定。登記機關的責任究竟屬民事責任還是行政責任？是依據國 家賠償法來實現賠償責任，還是通過建立一套新的合理的追究機制？這些問題仍需要進一步立法明確。

三、完善我國不動產登記制度的建議

不動產登記制度是物權法的重要組成部分，在分析不動產制度存在缺陷的基礎上，筆者對于如何進一步完善不動產登記制度提出如下建議：

（一）制定統一的不動產登記法

雖然我國有關于不動產登記的規范，但其散亂且相互之間存在大量的矛盾。梁慧星在主編的《物權法草案建議稿》中主張，首先，在《物權法》“通則”中明確物權法定、物權公示等原則，并規定“依法律行為設立、轉移、變更和廢止不動產物權，不經登記無效”。其次，建議稿第10 條明確“關于不動產登記機關的組成，登記官員的資格、登記程序等，由不動產登記法規定?！敝贫ú粍赢a登記法，要以《物權法》確定的登記模式、基本規范等作為原則，以國務院制定專業的房地產、礦產、樹木、漁業等實施細則及管理制度為輔助，確立起適合我國國情的不動產登記的法律體系。筆者認為，這種主張符合我國民法體系設置結構。通過以《物權法》作出原則性規定為基礎及完善相關的法律法規，制定一部統一適用的不動產登記法。

（二）規范登記范圍

為了改變現行不動產登記物權種類配置滯后于社會經濟發展的狀況，必須通過相關法律對已成熟穩定的物權種類加以確認，同時也要規范與確定需要物權登記的種類。如由于科技和對不動產開發利用技術的提高，會出現的空間利用權等。此外，不動產登記的范圍不應過窄，應擴大登記的范圍。有學者提出，不動產登記范圍實質包括兩個方面，一是不動產物權，另一方面是不動產物權之限制。不動產物權之限制，主要關系到權利人的處分權以及第三人的交易安全，如未來物權之預告、登記物權之解除條件、登記物權之異議、企業破產之宣告、不動產租賃等。

（三）統一不動產的登記機關

要改變目前“多頭登記”的現象，維護登記公示、公信力的關鍵在于統一不動產登記機構。通觀世界各國，他們在設立登記機關時都遵循兩個準則：（1）不動產登記機關的獨立性。（2）不動產登記機關的統一性。這兩個準則都是物權公示原則決定的。目前學術界存在兩種觀點：一是選擇法院為登記機關。如德國《土地登記條例》規定，不動產登記簿由地方法院掌管。二是選擇行政機關。如臺灣地區土地登記規則規定，土地登記由直轄市或縣（市）地政機關辦理。而筆者同意第二種觀點。結合我國國情，如果由法院進行登記，必然會增加司法機關的負擔。如果出現登記錯誤，又由法院進行糾正，那么其信服力就會變弱且不利于維護司法權威。相反，由行政機關進行登記，利用政府權威和國家信用作為擔保，一旦出現登記錯誤，司法機關也能予以監督糾正。

（四）完善不動產登記錯誤賠償責任制度

登記內容正確與否，不僅影響交易當事人的利益，而且還影響到交易的安全和秩序。雖

然《物權法》第二十一條規定了登記機構的賠償責任，但該規定僅為原則性規定。對登記機構承擔賠償責任的性質、賠償責任的歸責原則以及損害賠償的范圍等均未涉及。因此，筆 者從以下幾方面入手：

首先，關于不動產登記機構賠償責任性質問題，究竟屬于國家賠償還是民事賠償，理論界存在不同的觀點。一種觀點認為，由于我國辦理不動產登記實務的機構為行政機關，所以因其行使職權而給當事人造成損害時應承擔國家賠償責任。另一種觀點認為，登記機關錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事利益，這屬于民事領域中的侵權行為，應為民事侵權責任。目前國內通說認為不動產登記行為應為行政行為。就此而言，筆者認為，由于不動產登記是一種行政行為，形成的是國家與公民之間的法律。所以登記作為登記機關實施的具體行政行為，登記錯誤造成損害應承擔國家賠償責任。

其次，登記機構賠償責任的歸責原則。目前，理論與實踐中均存在不同理解。一種主張登記機關的賠償責任是一種國家賠償責任，應適用過錯責任原則。另一種主張適用無過錯責任原則，認為國家機關及其工作人員在執行職務中造成損害的，不論行為人是否有過錯，都應首先由國家機關承擔。筆者認為，從《物權法》第二十一條的規定來看，我國采取的是無過錯責任原則。如果采納過錯責任原則，僅以登記機關或其工作人員無過錯為由即可免除登記機關的賠償責任，讓登記錯誤的受害人自行承擔巨大的經濟損失，顯然是極不公平的。

再次，賠償范圍的確定?！段餀喾ā返诙粭l并沒有明確規定具體承擔賠償的范圍包括哪些。筆者認為，登記機關賠償責任的范圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關系人主張權利的費用，該賠償數額應以其權利受損害時的價值來確定，不得超過受損害時的價值。具體而言，應包括：（1）不動產本身因錯誤登記所造成的損失。（2）當事人或利害關系人基于登記所支付的必要費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用等。最后，賠償資金來源。賠償資金來源有三種途徑：（1）國家財政；（2）建立基金；（3）引進保險機制。有學者主張借鑒美國的權原保險制度，由當事人投保，保險公司為由于登記簿或產權證上的瑕疵而造成的損失提供賠償。筆者認為，建立賠償基金較為符合我國。因為要引進外國的保險制度，將要面臨如何立法、如何完善等問題，最終會增加立法壓力，不能有效解決當前的問題。

參考文獻：

[1]胡志剛.不動產物權新論[M].上海：學林出版社，2006.106.[2]于海涌.論不動產登記[M].北京：法律出版社，2007.326.[3]梁慧星.物權法草案建議稿[M].北京：社會科學文獻出版社，2002.139.[4]王利明.物權法研究[M].北京:中國人民大學出版社, 2002.223.[5]程嘯.中國民法典基本理論問題研究[C].北京：人民法院出版社, 2004.432.

第三篇：試論我國不動產登記制度的建立和完善

試論我國不動產登記制度的建立和完善

自1998年第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權有償轉讓制度以來，我國的不動產事業有了飛速發展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現象，與物權法立法的滯后，特別是不動產登記制度的不完善有很大關系。如何完善不動產物權登記制度，成為我國制定物權法要解決的重點和核心問題。

所謂不動產物權的登記是指經權利人申請國家專門機關將不動產物權變動事項記載于有關不動產物權登記簿的事實。簡稱不動產登記。以此為基礎建立起來的不動產物權登記的根據、登記的程序、登記機關及效力等各項制度，為不動產物權登記制度。

一、我國不動產登記制度的現狀。

1949年到1956年我國也曾建立有不動產登記制度，之后一直中斷到上世紀90年代才恢復。當時登記只是作為不動產行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規定不動產登記不是不動產物權變動的公示手段，這種登記與民法上的不動產物權的變動沒有法律上的聯系。我國目前有關不動產登記的立法在一定程度上已經避免了上述偏見。但有關不動產登記的法律規定很零散，登記程序不完備，多個登記機關、多頭登記，登記機關具有行政管理性，這些問題有待在物權法中予以糾正和明確。

如“擔保法”第四十二條、第四十三條規定，涉及到的登記機關有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規定的部門及公證部門。還有其他法律法規對登記機關進行了規定。這些法律法規對登記只作出了行政效力的規定，只能滿足計劃經濟體制下對不動產行政管理的需要?，F有的制度不能保護權利人對未來物權的請求權，或者

說，權利人主張未來物權請求權缺乏法律基礎。作為政府部門的登記機關，對不動產登記只能以行政法為依據行使管理職能，不能按物權公示原則的要求來服務市場，保證交易秩序和安全。

二、為什么要建立不動產登記制度

建立不動產登記制度，有利于當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產的現實狀況，有利于維護不動產交易安全，達到“靜態秩序，動態安全”的法律目的。

因為物權具有絕對性和對世性，故物權的任何變動均應進行公示。交付是動產物權的公示手段，而登記是不動產物權的公示手段，登記作為不動產物權(除抵押權以外)變動過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當事人之間的法律關系，即只有經過登記才能發生不動產物權轉移的效力。其實從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。不動產登記是不動產物權本質和現實生活的客觀要求。因為，不動產的本來性質就是對不動產的支配權(物權)，而這種支配權必須也應當依一種公開的方式表現出來，使得人們從這種表現方式得知某不動產上物權的存在。不動產登記對第三人來說，基本的意義是權利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。

登記的權利正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，以不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確?！安粍赢a登記簿記載之物權應該與實際的不動產物權一致，動產的占有與實際之物權一致，這是正常的法律秩序的基本要求?！爆F實中，由于當事人的過錯或者登記機關的過錯，致使登記簿上記載的權利與當事人的實際權利不一致。無論是誰的過錯，登記對社會一般的第三人來說都應該是正確的，這是因為，登記是國家專門機關所為，當然也最具有社會公信力。

善意保護效力，是指一旦當事人變更不動產物權時依據法律的規定進行了登記，則即使依登記方法表現出來的不動產物權事實上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該不動產物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與該物權為真實時相同的法律效果。假如登記無此效力，那么善意第三人則在每次交易時都要調查標的物的權利狀態，否則就要為此而承擔風險。顯然，這對善意第三人是不公平的。登記的公信力以登記的告知和權利的推定力為邏輯起點，以登記功能之實現-“善意取得”為其最終歸宿。它以犧牲原權利人的利益為代價，以換取交易安全價值的實現。

三、如何完善我國的不動產物權登記制度

(一)制定以物權公示原則為基礎的統一的不動產登記法，保證不動產交易的安全和客觀公正

目前我國沒有統一的不動產物權登記法，實踐中有一些涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產，分別制定了只具部門規章意義的登記規則。這些規則不但零散，而且法律層級低效力不足。這些只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能滿足不動產進入市場交易的需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產交易進行保護的需要。如“擔保法”、“土地管理法”、“城市房地產管理法”雖然都是由全國人民代表大會常務委員會審議并通過的，但有許多涉及不動產登記的事項規定不一致，甚至相互矛盾，以致人們無所適從。故此，一些司法解釋作了一些變通規定，但只是權宜之計，不能從根本上解決不動產物權登記的法律適用問題。因此，當前應按照建立在公示原則上的物權法對現行法律中涉及不動產物權登記的規定予以統一，由國家立法部門(全國人民代表大會)制定一部統一的不動產登記法。

(二)完善不動產登記的程序，保障權利人的權利

從不動產登記的工作程序上來看，不動產登記可分為初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。

所謂初始登記，也稱之為總登記。它是指不動產的所有權人依法在規定的時間內對其權利進行的第一次登記。初始登記的原因一般既可能是因為新的不動產登記法付諸實施之時需要對全部的不動產所有權進行登記，也有可能是對新產生的不動產如新建設成的建筑物的所有權或新出現的土地使用權的登記。因為是第一次登記，其權利對以后的不動產物權變動具有原始根據的意義，所以未來的不動產登記法應對該登記規定特別的申請程序和申請條件。

所謂變更登記，包括不動產物權轉讓登記和在不涉及其他人的情況下權利主體對自己的權利內容的變更，如國有土地使用權的權利人變更土地使用目的、或者擴大與縮小原來的權利范圍的登記等。這在我國目前的不動產登記規則已經建立的制度。

所謂更正登記，即不動產物權人或者登記機關發現登記的錯誤而進行的予以更正的登記。當登記機關或權利人和利害關系人發現錯誤登記時，可以由登記機關以公示催告的方式更正，也可以由權利人或者利害關系人申請。更正登記是為了消除登記權利與真正權利不一致的狀態，故凡建立不動產登記制度的國家，其法律中必然建立有更正登記制度。所謂涂銷登記指的是對滅失的不動產物權所進行的登記。包括權利人拋棄其不動產物權的登記，和不動產的自然滅失等。

作為更正登記的前置程序異議登記的預告登記制度，許多國家和地區的民法中對此制度均有規定，而我國對該制度尚沒有相關規定。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對現時登記的權利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請人具有中止現時登記的權利人按照登記權利的內容行使權利的抗辯權利。預告登記是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權利人只對未來取得物權享有請求權時，法

律為保護這一請求權而為其進行的登記。在附條件或者附期限的不動產物權轉讓中，在債的合同締結后，因當事人約定的條件未成就，權利取得人不可能在不動產登記簿中登記為該物權的權利人;此時雖然原權利持有人已經承擔了債法上的出讓物權的義務，但該物權和取得人除其債法上請求權外，并無排斥第三人的權利。這種情況對取得人不利顯而易見的。為保全此債法上的請求權，未來的不動產登記法應規定可以將該請求權及其順位在不動產登記簿上進行預告登記。在預告登記之后，如所涉及的不動產發生被強制執行或者被納入破產財產后，或者被設置抵押(這種情況是經常的)后，則這些妨害了被保全的請求權的行為不能生效。預告登記生效后，債權人能夠進行不動產登記的，或者該債權消滅的，應在一定的期限申請登記。否則，對該登記可以由利害關系人申請涂銷，或者由登記機關依職權予以涂銷。

(三)建立以土地登記為基礎的不動產登記，統一登記機關。

在當前市場經濟條件下，針對我國的多個登記機關、多頭登記的現狀，有必要統一不動產物權登記機關。對于由哪個部門作為不動產物權的登記機關，當前理論界和實務界存在幾種不同意見。有學者認為由縣級人民法院作為登記機關;有學者認為應該在政府中設立專門負責不動產物權登記的行政機關;還有學者認為應該設立一個中立的事業性組織負責登記。

而事實上不動產物權的核心是土地物權，非直接針對土地的不動產物權也必然是以土地物權(主要指土地使用權)為基礎。我國當前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及縣市的國土資源局。此外，大部分縣在鄉鎮設有土管所。該系統的登記可以輻射到中國城鄉全部土地，在范圍上可以滿足物權公示的要求。我國目前國土資源部門實行的登記，主要目的在于行政監督和管理，而不是服務于市場交易的秩序和安全。我國正在進行的政府機構改革正在使一個管理型政府向服務型政府轉變。如果政府職能不轉變，即使由其他形式上獨立的機關來履行登記也難以達到目的。因此要達到避免公權力侵犯私權利的目的，在物權法上是難

以實現的。在現有行政體制下，既要維護交易秩序，又要防止公權力對私權利的侵犯，關鍵不在于使不動產物權登記機關脫離行政機關，而在于轉變行政機關的職能。由此可以得出這樣的結論，國土資源部門作為統一登記機關有兩點好處：一是充分利用了國家的現有資源，在原有的土地登記制度上作改進，擴展為不動產物權登記制度;二是避免行政機關基于行政管理的需要不正當的干預登記機關，使得登記機關的設置目的不能實現。

我國當前正在進行的司法改革，其核心是司法獨立，其主要內容之一就是法院要獨立于行政機關。如果由法院作為登記機關，會使得法院與行政機關產生種種關系，由此必然會阻礙司法改革的進程。因此，在我國法院不適合作為不動產物權登記機關。

我國事業單位的現行體制本身存在問題，“政事不分，一部分事業單位承擔著政府行政的職能”，再加上行政機關本著管理的需要，難以保證事業單位的真正獨立。設立獨立的事業單位作為登記機關，也行不通。

由國土資源部門作為不動產物權的登記機關，充分利用了我國現有的行政資源，并通過擴大登記范圍，統一了不動產物權的登記機關。

四、結語。

不動產登記機關應該統一，應由國土資源部門作為登記機關。且這僅適用統一的登記法律，實行統一的登記程序，賦予登記統一的法律效力。保障不動產物權權利人的財產權利，推動不動產物權事業的健康發展。

第四篇：我國不動產登記制度的完善

我國不動產登記制度的完善

摘要：2007年頒布的《物權法》在第9條明確的規定了不動產物權的設立和變動須經登記才可發生法律效力，未經過登記，不可發生法律效力。根據這一條文的規定，我國物權法所確定的不動產物權變動的公示方式就是不動產登記制度。但不動產的登記在實際的操作中還存在著一些爭議，本文通過對現行不動產登記制度的探討，指出了我國不動產登記制度中存在的問題，對如何完善我國不動產登記制度提出了合理化的建議。

關鍵詞：物權公示公信 統一登記 不動產

一、引言

2007年頒布實施的《物權法》中明確的規定物權公示公信原則，對于動產而言其公示方式是交付制度，而不動產的公示方式主要是登記制度。物權法頒布至今已經有8年時間，在這期間我國的物權法得到了很好的實施，個人的財產權得到了保障。但目前不動產登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國不動產的登記制度，從而保障公民的私人財產權神圣不受侵犯。

二、物權公示公信原則的含義及基本法理

我國物權法之所以規定了物權的公示公信原則，是由物權的絕對權、支配權、對世權和排他權的權利屬性所決定的。這當然的要求物權的變動需要予以公示，從而產生法律上的公信力。物權公示的最根本作用是給物權的各種變動提供有公信力的法律基礎。①物權變動，依其發生的情形不同可以劃分為依法律行為發生的物權變動和非依法律行為發生的物權變動兩種。物權變動需要公示的法理基礎也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據法律行為所產生的物權變動行為，其法理基礎就是依據物權變動雙方當事人的物權變動合意并不當然的發生物權變動的法律效力，因而必須對物權變動提夠相應的法律保障。而物權公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發生的物權變動，基于法律的直接規定而產生法律效力，但如果權利人要進一步的處分該物權，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯系在一起的。公示是物權變動生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對第三人而言的，第三人因為這種信賴公示的物權的存在，并基于這種信賴而與當事人訂立轉讓物權的協議。②這種信賴利益值得我們去加以保護，我認為在雙方當事人之間不太需要考慮這種公信力的問題，因為雙方當事人應當是熟識的，因而不需要公信原則的保護。

物權公示公信原則對于法院執行活動的開展具有積極意義。眾所周知，當前法院對于法庭判決在某些情況下難以執行，也就導致勝訴一方的合法權益得不到有效的保證，從而對于培養民眾對于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請財產保全，法院當然要對財產進行查封、扣押。但法院必須對被保全或的財產的物權狀態予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實際的案例中，許多需要保全或強制執行的財產都被財產所有人通過各種方式加以隱藏，從而逃避債務。這就需要進一步的完善物權的公示制度，增強其公信力，更好的維護勝訴一方的利益訴求。

三、不動產登記制度的完善

物權法第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據這一條規定，我國《物權法》所確定的不動產物權變動的公示方式是不動產的登記制度。例外情形則是指不動產物權的變動通過交付等方式實現。

（一）不動產的登記制度及存在的問題

所謂不動產登記制度是指經權利人的申請，由登記部門將申請人的不動產物權記載于不動產登記簿的行為。我國《物權法》的第9條至第22條都是不動產登記制度的法律規定，主要包括登記機構，變更登記，異議登記，預告登記，等制度。我國物權法所建立的不動產登記立法模式以實質主義為基本原則，在準不動產登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機關眾多具體行政行為中的一種。但在物權法的層面上，不動產的登記在不動產的物權變動過程中具有相當重要的作用。當前我國可以行使不動產登記權力的國家行政機關并不單一，諸如土地管理機關，房地產管理機關，森林管理機關，草原管理機關，水域管理機關等都可以進行不動產的登記。房屋這種典型的不動產，要發生所有權的移轉，至少要經過房地產管理機關，土地管理機關，稅務機關等一系列行政機關的審批，才能完成物權變動。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國的法制傳統是密不可分的。上述制度的基本出發點和制度訴求更側重于對不動產事務的管理，而不是物權變動的公示制度。基于此，《物權法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級別的登記制度。這一原則寫入物權法的條文之中，足見立法者的智慧。通過該條文的規定，可以促進行政部門積極的改變當前多部門、多級別的登記制度，盡快建立統一的不動產登記制度。通過建立這樣一個統一的登記制度，可以減少行政權力對于私權行使的干涉，對于培植人文主義、私權神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動產登記制度的完善

雖然《物權法》第10條第二款明確規定了不動產物權統一登記制度，但從實際情況看，統一不動產登記，建立統一的登記機構，統一登記的范圍，統一登記的辦法，統一登記的效力，目前還是無法實現。現行不動產登記制度存在的不完善，不統一，不全面等問題，不僅不便于國家掌握不動產物權的實際狀況，更嚴重的是不能使進行不動產交易的雙方當事人通過不動產登記簿物完全了解不動產物權的真實情況。要想盡快解決當前不動產登記制度的混亂狀態，必須制定《中華人民共和國不動產登記法》，明確不動產登記機構，登記程序、登記辦法等事項。只有通過法律統一不動產物權變動的登記制度，才能夠保障不動產物權的正常流轉，實現對公民財產權的合理保護。

四、結語

不動產登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、移轉、變更的情況向公眾 予以公開，使公眾了解某項不特定的不動產上所形成的物權狀態。具體來說，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權的設立。二是物權的移轉和變更。三是不動產的負擔。四是不動產物權的消滅。五是不動產權利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動產登記法》，發揮不動產登記的公示作用。

基金項目：黑龍江大學研究生創新科研項目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國物權法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學院聽講座》第一輯 中國法制出版社 2007年

[4]《物權法名家講座》 中國社會科學出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版）中國人民大學出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國物權法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁

②王利明 物權法的基本理念《與民法同行》

第五篇：不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

不動產登記制度的意義

不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

不動產登記具有如下含義。

1.登記是依當事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

不動產登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。

4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記制度的性質 不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

不動產登記制度細則內容

一、不動產登記制度的相關理論

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力;登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者;登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

(一)物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續?！毖韵轮馐牵粍赢a交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

(二)物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：

(1)對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。

(2)增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?/p>

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

(3)物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響

物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產;還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。

三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執行

實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋[XX]6號)的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離(僅限執行房產)，并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第(5)項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理?本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格;人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。

3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。

如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記;二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。

4、對不動產的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[XX]5號)規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行實踐中對不動產采取預查封措施時應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續;待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封并依次輪定。