第一篇：不動(dòng)產(chǎn)善意取得法律制度的建立與完善

不動(dòng)產(chǎn)善意取得法律制度的建立與完善

[內(nèi)容提要]善意取得制度是民法和物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度，《物權(quán)法》進(jìn)而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度做了明確規(guī)定，正式確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。這一制度的確立符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，對(duì)于維護(hù)交易秩序，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，調(diào)整我國(guó)物權(quán)關(guān)系具有重要作用。但也存在一些不盡完善之處，需要在法律制度上予以明確。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)善意取得完善

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)取得法律制度的一項(xiàng)重大創(chuàng)新。《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這一規(guī)定從法律上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得予以確認(rèn)，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要意義。筆者擬就這一法律制度的建立與完善進(jìn)行初步探討。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念及淵源

善意取得，學(xué)說(shuō)又稱為即時(shí)取得，指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，在不法將他占有的他人動(dòng)產(chǎn)交付給買受人后，如買受人取得該動(dòng)產(chǎn)是出于善意，則他便取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還①。善意取得是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為代價(jià)來(lái)保障財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的制度。本文所指的不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是根據(jù)《物權(quán)法》將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)。但此處的不動(dòng)產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得，受讓人信賴登記證書(shū)而與無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的讓與人交易，如受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物②。在羅馬法時(shí)代，因?qū)嵭薪^對(duì)主義的所有權(quán)制度，因此“無(wú)論何人不能把大于自己所有的權(quán)利讓與他人”，以及“余發(fā)現(xiàn)余物，余即收回”的法理貫徹到了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的全部交易領(lǐng)域中③。意思是說(shuō)任何人未經(jīng)允許都不能轉(zhuǎn)讓屬于他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，財(cái)產(chǎn)一旦被盜或者通過(guò)其他非法方式使所有人喪失占有，任何人包括善意受讓人都不能就該財(cái)產(chǎn)取得完整的所有權(quán)，真正的權(quán)利人可以要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，不可能存在善意取得制度，而是通過(guò)時(shí)效取得保護(hù)善意占有使用人。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易的鏈條越來(lái)越長(zhǎng)，若一概否認(rèn)無(wú)權(quán)處分的效力，可能對(duì)善意第三人和交易安全極為不利。在正常的商業(yè)活動(dòng)中購(gòu)買物品的善意第三人，即使物品不屬于出賣人所有，他也不一定因此失去該物品的所有權(quán)。在實(shí)際生活中，由于商品流轉(zhuǎn)的加速，善意買受人在受讓財(cái)產(chǎn)后又將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，甚至幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓易手，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。假如允許所有人追奪現(xiàn)在的占有人占有的財(cái)產(chǎn)，則將推翻一系列已經(jīng)成立或履行的合同關(guān)系，妨礙生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，也會(huì)造成一些不必要的損失和浪費(fèi)。因此《物權(quán)法》將善意取得制度規(guī)定下來(lái)，使得買受人在盡了適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)后如果仍未發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人有任何問(wèn)題，繼而接受了商品的交付后，就能獲得最終的所有權(quán)，且原所有權(quán)人無(wú)權(quán)追及。

二、確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性分析

我國(guó)《物權(quán)法》善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)是發(fā)展的必然，有其重要的歷史意義。在不動(dòng)產(chǎn)的交易過(guò)程中，權(quán)利人和善意受讓人在某種程度上看都是“受害人”，二者的利益都需要保護(hù)，因此在價(jià)值發(fā)生沖突的時(shí)候就必須通過(guò)利益衡量確定法律手段進(jìn)行協(xié)調(diào)，法律正是在通過(guò)利益權(quán)衡，從一定程度上犧牲了所有權(quán)人的利益，選擇了維護(hù)商品交易安全和良好秩序的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。而不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度能夠保護(hù)受讓人合理的信賴?yán)妫档驼{(diào)查成本，保證交易的安全和便捷，提高效率和鼓勵(lì)交易，最大限度地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。于此，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度就有了其確定的必要性。

（一）是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和交易秩序的需要

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不動(dòng)產(chǎn)交易安全和交易秩序的需要。在涉及所有權(quán)保護(hù)與交易安全的沖突時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得利益衡量和價(jià)值選擇的尺度是舍棄前者的利益來(lái)保護(hù)后者，是以犧牲財(cái)產(chǎn)靜的安全為代價(jià)而保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全，是對(duì)動(dòng)的交易安全的尊崇。有學(xué)者指出，交易安全較之靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全，在法律上體現(xiàn)了更豐富的自由、正義、效益和秩序的價(jià)值元素。

在廣泛的交易過(guò)程中，從事交易的當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對(duì)交易標(biāo)的逐一查清。如果受讓人在善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無(wú)權(quán)處分行為而使交易無(wú)效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且長(zhǎng)此以往就會(huì)使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買到的商品可能要退還。此時(shí)，雖然保護(hù)了真實(shí)所有人的利益，但是由此損害的不止是一個(gè)善意第三人的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是動(dòng)搖了他對(duì)市場(chǎng)交易的信心，進(jìn)而影響交易秩序的穩(wěn)定。在一個(gè)以交易維系的社會(huì)里，法律應(yīng)該犧牲靜態(tài)安全，去換取交易秩序和交易信心。因此，保護(hù)善意第三人利益已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)遵循的一般原則。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是通過(guò)限制財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的追及權(quán)和一定程度上犧牲所有人的利益來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)商品交換的安全和良好秩序的目的，使當(dāng)事人的交易活動(dòng)受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，從而增加當(dāng)事人從事交易的信心，促進(jìn)交易的順利進(jìn)行。

（二）是提高交易效率和節(jié)約交易成本的需要

如果沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，在交易過(guò)程中，當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否具有財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，若是善意受讓人在取得財(cái)產(chǎn)后根據(jù)無(wú)權(quán)處分而使交易無(wú)效，還會(huì)造成一個(gè)后果，那就是，“權(quán)力的受讓人為預(yù)防不測(cè)之損害，在任何的交易里均非詳細(xì)地調(diào)查真正的權(quán)利人，以確定權(quán)利的實(shí)像，方開(kāi)始交易不可。如斯以來(lái)，受讓人為確定權(quán)利關(guān)系的實(shí)像裹足不前，對(duì)于當(dāng)代活潑迅速交易行為，自然會(huì)受到嚴(yán)重的影響。”④，即第三人為了避免將到手的財(cái)產(chǎn)返還，在交易的時(shí)候就不得不花大量的時(shí)間和精力去調(diào)查占有人是否就是真正的所有權(quán)人，這樣不僅影響市場(chǎng)交易的效率而且將交易成本增大了。而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確定，能夠最大限度的提高交易效率，節(jié)約成本，促使人們充分利用資源，盡量地減少不必要的浪費(fèi)。

（三）是滿足市場(chǎng)交易日益發(fā)展的需要

許多學(xué)者認(rèn)為善意取得的客體只限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不應(yīng)適用，《物權(quán)法》不應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度的適用范圍，此舉是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)公示公信體系的沖擊。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，物權(quán)法賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“公信力”就可以達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人的目的。我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制登記制度，不動(dòng)產(chǎn)以登記作為具有公信力的公示手段，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)借助登記的公信力即可以達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，維護(hù)交易安全的目的，所以無(wú)適用善意取得制度的必要。但是現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)交易之頻繁和權(quán)屬之復(fù)雜已今非昔比，即使是再完善的登記制度，也難以避免不動(dòng)產(chǎn)登記中的瑕疵、錯(cuò)誤等導(dǎo)致的權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利不一致，尤其在二手房交易中，非真實(shí)權(quán)利人處分交易的情況更為常見(jiàn)。此時(shí)若繼續(xù)堅(jiān)持登記的完全真實(shí)可靠性，不免會(huì)給善意第三人利益造成重大損失，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定造成沖擊。并且，當(dāng)今交易形式及登記程序的復(fù)雜多樣性是前所未有的，一般的受讓人在交易前要知悉這些登記程序進(jìn)而查清標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)是困難的，僅以此來(lái)判斷受讓人的善意與否進(jìn)而否定之，也顯得過(guò)于簡(jiǎn)單和絕對(duì)。對(duì)此，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作出系統(tǒng)的規(guī)定，可以解決我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在瑕疵的問(wèn)題，明確了保護(hù)對(duì)象。

三、當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的不足

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其最終確立對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)和流轉(zhuǎn)有很大的積極意義，它有利于保護(hù)交易安全，提高交易效率，節(jié)約交易成本，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

具有積極意義；同時(shí)，對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系的統(tǒng)一和完善也具有深遠(yuǎn)影響。與此同時(shí)我們也要看到《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的規(guī)定還存在欠缺的地方，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意買受人保護(hù)不夠

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度是借助登記的公信力原則來(lái)達(dá)到維護(hù)交易安全的目的⑤。物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”,這就意味著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意買受人必須自辦理登記之日起才能進(jìn)行保護(hù)。而在交付房屋之后,買受人辦理相應(yīng)的登記手續(xù)可能需要很長(zhǎng)的時(shí)間,因而通常無(wú)法即時(shí)取得所有權(quán)。此外,買受人在占有該房屋之后,也可能會(huì)進(jìn)行重大的修繕,假如根據(jù)添附制度不能夠獲得所有權(quán),則只能取得一種債權(quán)的保護(hù),只能要求出賣人賠償損失或返還價(jià)款,而出賣人又無(wú)力返還,此時(shí)買受人的利益就會(huì)受到重大損害。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的情況時(shí)有發(fā)生

目前我國(guó)采取的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式是登記要件主義，因此，登記在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中占有至關(guān)重要的地位。在我國(guó)司法實(shí)踐中,不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的情況時(shí)有發(fā)生，即登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致，原因可能是由于權(quán)利人造成的,比如,不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)而真實(shí)權(quán)利人殆于行使注銷或登記,或者已經(jīng)知悉登記有誤而不積極主張登記異議時(shí),因原權(quán)利人的過(guò)失而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得;也可能是由于登記機(jī)關(guān)的原因造成的,如由于登記機(jī)關(guān)的疏忽大意而造成登記與真實(shí)權(quán)利不相符合等。前者由原權(quán)利人承擔(dān)不利后果有充足的理由,后者則不盡充足,立法理由或許在于因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的相對(duì)稀缺,當(dāng)事人應(yīng)對(duì)自己的權(quán)利特別關(guān)注,在登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤時(shí),應(yīng)及時(shí)提出糾正或者進(jìn)行異議登記,否則在交易安全的價(jià)值存有沖突時(shí)便處于不利的地位。所謂異議登記，是指在不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，真實(shí)權(quán)利以及其他利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出異議，登記機(jī)關(guān)將此異議記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，從而阻止登記物權(quán)的真實(shí)性擬制和正確性推定的登記⑥。

（三）權(quán)利救濟(jì)途徑不足

《物權(quán)法》已經(jīng)為原權(quán)利人提供了損害及錯(cuò)誤登記的救濟(jì)途徑。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”以及《物權(quán)法》第一百零六條第二款“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。”上述規(guī)定已經(jīng)明確，原權(quán)利人既可以向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償責(zé)任：違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)、侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求和不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。在不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)中，原權(quán)利人可以在登記錯(cuò)誤時(shí)向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求損害賠償責(zé)任。但是，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的賠償責(zé)任屬于國(guó)家賠償責(zé)任還是一般民事賠償，《物權(quán)法》并沒(méi)有明確，導(dǎo)致實(shí)踐中原權(quán)利人的權(quán)利在此時(shí)因責(zé)任無(wú)法定性而失去了救濟(jì)的程序，救濟(jì)途徑明顯被架空，不具操作性可言。

四、完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)想

針對(duì)上述不足，筆者認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)善意取得法律制度進(jìn)行配套完善，以最大限度地發(fā)揮這一法律制度在保護(hù)市場(chǎng)交易中的積極作用。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

（一）加強(qiáng)對(duì)當(dāng)事人的保護(hù)

對(duì)于善意買受人來(lái)說(shuō)，由于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公信力原則來(lái)達(dá)到維護(hù)交易安全的目的，不動(dòng)產(chǎn)善意買受人必須自辦理登記之日起才能進(jìn)行保護(hù)。善意買受人的權(quán)利很容易受到損害，筆者認(rèn)為,這個(gè)問(wèn)題需要其它制度配套解決。如通過(guò)同時(shí)履行抗辯的適用,可以減少買受人支付全部?jī)r(jià)款但無(wú)法獲得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn),買受人在沒(méi)有辦理登記手續(xù)之前,僅僅支付部分價(jià)款,其他價(jià)款在辦理完登記手續(xù)之后再另行支付,使得善意買受人的利益獲得強(qiáng)有力的保障。對(duì)于原權(quán)利人來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為應(yīng)該規(guī)定原權(quán)利人可以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還。但該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)若購(gòu)自拍賣會(huì)、房交會(huì)或房地產(chǎn)經(jīng)銷商,原權(quán)利人未償還

受讓人支付的價(jià)金則不得請(qǐng)求返還。當(dāng)然,對(duì)原權(quán)利人的歸責(zé)性的判斷需要進(jìn)行個(gè)案審查,不具有一般性規(guī)則,它需要綜合各方面的情況來(lái)認(rèn)定,有時(shí)甚至跟信賴者的情況有關(guān),如在不動(dòng)產(chǎn)共同共有下,共有人基于信賴而將產(chǎn)權(quán)僅登記在一人或一部分共有人名下。

（二）健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度

善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)是由于第三人信任不動(dòng)產(chǎn)登記所致，登記與占有都具有表征權(quán)利的功能。由于我國(guó)目前的登記制度較為混亂和不規(guī)范，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要加以完善和健全。從實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的登記來(lái)看，登記簿上記載的權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量及交易頻率遠(yuǎn)非過(guò)去所能比擬，無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立，多么完善，仍不能完全避免登記內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利不一致的情況，這種不一致情況的發(fā)生原因主要有：

1、因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷；

2、土地登記簿以外的法律變動(dòng)，如表見(jiàn)繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記；

3、物權(quán)行為無(wú)效或撤消，如已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因無(wú)行為能力、詐欺等理由而無(wú)效或撤銷，但登記尚未涂銷。又如當(dāng)事人偽造文書(shū)欺騙登記機(jī)關(guān)而為登記；

4、依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但尚未辦理登記，如征收土地手續(xù)已畢，但未為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

5、不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在一個(gè)或部分共有人名義之下。對(duì)此，筆者認(rèn)為國(guó)家應(yīng)該采取各種措施來(lái)健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度。比如登記機(jī)關(guān)及時(shí)對(duì)于登記進(jìn)行認(rèn)真審查，盡量避免由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成登記錯(cuò)誤或錯(cuò)誤涂銷；建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，使當(dāng)事人在進(jìn)行登記時(shí)只需上網(wǎng)就可以查詢到準(zhǔn)確的信息；對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)的情況進(jìn)行查詢要收取高昂的費(fèi)用已是一個(gè)不成文的規(guī)定，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)實(shí)現(xiàn)公開(kāi)查冊(cè)制度、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，由一個(gè)高高在上的管理者變成一個(gè)具有“服務(wù)理念”的機(jī)構(gòu)；等等。

（三）增加權(quán)利救濟(jì)途徑

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，權(quán)利救濟(jì)途徑有違約責(zé)任救濟(jì)、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)和不當(dāng)?shù)美葷?jì)。但是在司法實(shí)踐中由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷時(shí)有發(fā)生，這樣就有必要增加國(guó)家賠償救濟(jì)。對(duì)此，德國(guó)、臺(tái)灣的規(guī)定值得我們借鑒。如德國(guó)專門設(shè)立錯(cuò)誤賠償基金。而臺(tái)灣地政登記機(jī)關(guān)則就登記所收費(fèi)用提取百分之十作為登記儲(chǔ)金，專供賠償損害之用。在我國(guó)民法典頒布實(shí)施之后，可考慮在民法實(shí)行法細(xì)則或?qū)ｉT的不動(dòng)產(chǎn)登記法律中對(duì)此做出明確規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

①梁慧星陳華彬《物權(quán)法》第四版法律出版社2007年版，第203頁(yè)。

②徐英杰姚秀金《淺析動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件》，中國(guó)法院網(wǎng)民事研究論文。③梁慧星陳華彬《物權(quán)法》第四版法律出版社2007年版，第204頁(yè)。

④劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》，第248頁(yè)。

⑤崔建遠(yuǎn)《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，北京:中國(guó)法制出版社,1995年版第266頁(yè)。

⑥[德]鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》，上冊(cè)，張雙根譯，北京，法律出版社，2004，第305頁(yè)，505頁(yè)。[德]曼弗雷德·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，北京，法律出版社，2002，第254頁(yè)。

第二篇：淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

淺議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

摘要：

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)善意取得，登記公信力，一、引言

近代民法通常將善意取得制度限定于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，而不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上善意取得制度的適用。其原因在于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，交易上不至于誤認(rèn)為占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以占有為公示方法，極易使人相信占有人為有處分權(quán)之人，故善意取得之標(biāo)的物，以動(dòng)產(chǎn)為限”。1 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易呈現(xiàn)出日漸繁盛的態(tài)勢(shì)，將善意取得制度引入到不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域?qū)τ谡麄€(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易安全會(huì)起到更大的穩(wěn)定作用。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條明確規(guī)定了善意取得制度并規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的規(guī)定。這是我國(guó)第一次在立法上明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，正確適用該制度于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中在實(shí)踐中將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全發(fā)揮著巨大的保護(hù)作用。究竟不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)何在?該制度的實(shí)際法益何在?筆者于下文中試作一粗略的分析。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法爭(zhēng)議

一般來(lái)說(shuō)，作為大陸法系民法主要淵源的羅馬法并無(wú)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，而只存在“任何人只能向他人轉(zhuǎn)讓屬于自己的權(quán)利”的規(guī)則。2而善意取得制度則源于日爾曼法中的“以手護(hù)法”原則，即權(quán)利人將權(quán)利讓與他人占有，只能向該占有人請(qǐng)求返還,如占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人時(shí)，則權(quán)利人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能要求占有人賠償損失。3后世的大陸法系和英美法系的制定法在不同程度上繼受了它。以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度為例，《德國(guó)民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條及1999年完成的臺(tái)灣物權(quán)編修正草案第759條第2項(xiàng)，均就此作出了規(guī)定。4

在我國(guó)，專家、學(xué)者中對(duì)是否應(yīng)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度則存在分歧，焦點(diǎn)在于對(duì)兩種對(duì)立的立法思路的選擇。如：在以梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》中的第二章，第五節(jié)，第一目，對(duì)善意取得做如下規(guī)定：“基于法律行為有償受讓動(dòng)產(chǎn)且已占有該動(dòng)產(chǎn)的善意受讓人，即使讓與人無(wú)權(quán)處分，仍取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。”可見(jiàn)，在該建議稿中在建議稿的適用范圍上僅規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。同樣以王利明為項(xiàng)目主持人的《中國(guó)民法典學(xué)者建議稿及立法理由》物權(quán)篇中也未建議應(yīng)使善意取得的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)。他認(rèn)為,由于不動(dòng)產(chǎn)有登記過(guò)戶制度,權(quán)利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記完備體系的情況下,除違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn),尚有討論不動(dòng)產(chǎn)能否準(zhǔn)用的動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要外,在其它情形,討論

5這一問(wèn)題并無(wú)實(shí)益。上述學(xué)者是從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度來(lái)否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的。

以葉金強(qiáng)為代表的學(xué)者認(rèn)為，承認(rèn)登記公信力,就是承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則登記公信力也將形同虛設(shè)。登記公信力原則本身就包含著對(duì)善的追求，而登記公信力最終則要經(jīng)由善意取得制度實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)善意第三人的目標(biāo)定會(huì)落空。6 以常鵬翱為代表的學(xué)者認(rèn)為，善意取得制度應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭惑w化的整合，這將比“善意取得之動(dòng)產(chǎn)化”的立場(chǎng)更為有力和有理。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度安排目標(biāo)一樣，均為物權(quán)交易提供法律的保障，確保善意第三人取得權(quán)利,均

采用了推定和擬制的法律技術(shù)，將“真”視為“假”，將“假”視為“真”，因此保護(hù)同等性質(zhì)的信賴?yán)妫瑧?yīng)當(dāng)采取相同的制度設(shè)計(jì),，不能因交易對(duì)象的不同而產(chǎn)生區(qū)別。7上述學(xué)者大都認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)占有的公信力保護(hù)善意第三人最終落實(shí)為善意取得,而不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)在理論上也應(yīng)當(dāng)是善意取得,否則法律邏輯就欠缺一致性。

在物權(quán)法出臺(tái)后這種關(guān)于善意取得適用問(wèn)題之爭(zhēng)被平定，究其立法者為何選擇將善意取得擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為何選擇不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法模式而放棄不動(dòng)產(chǎn)登記公信力模式，筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》采納了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的思路,符合我國(guó)的國(guó)情,具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)

（一）理論基礎(chǔ)

1.登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系決定兩者實(shí)質(zhì)的不同。登記的公信力，包含著內(nèi)外兩層含義：在其內(nèi)部，登記具有絕對(duì)的可信性，是真實(shí)的、正確的；在其外部，即使出現(xiàn)不實(shí)登記，憑借法之強(qiáng)力，不實(shí)登記擬制為真實(shí)。換言之，前者稱為“公信力”靜的側(cè)面；后者稱為“公信力”動(dòng)的側(cè)面。8 登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的無(wú)權(quán)處分這一客觀事實(shí)就是適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)，從動(dòng)態(tài)的功能適用角度保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的利益，登記公信力是從靜態(tài)角度保護(hù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的安全。“公信力是從物權(quán)表征方式所具有保護(hù)第三人之效力的角度來(lái)觀察的,而善意取得則是從第三人物權(quán)取得的角度來(lái)觀察的。”9

2.不動(dòng)產(chǎn)善意取得可適用于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力只適用于登記的不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在嚴(yán)重缺陷，目前未登記的不動(dòng)產(chǎn)大量存在。根據(jù)《物權(quán)法》第129和155條，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)采取登記對(duì)抗主義的立法模式，自愿登記造成實(shí)際生活中未進(jìn)行登記的現(xiàn)象非常普遍。由于登記不再是這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)法定強(qiáng)制的公示方式，占有則具有十分重要的意義。在司法實(shí)踐中，不排除這些未登記不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得。當(dāng)然適用的前提是未登記的不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定就排除城市未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，農(nóng)村未登記的不動(dòng)產(chǎn)有適用善意取得的制度空間。

3.不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分并沒(méi)有嚴(yán)格貫徹，也是采納這一思路的原因。在我國(guó)，作為不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是國(guó)家所有和集體所有，不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這與其他大陸法系國(guó)家和地區(qū)有明顯的不同。我國(guó)《物權(quán)法》所有權(quán)部分堅(jiān)持國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)的區(qū)分，只得在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中規(guī)定善意取得制度。這客觀上為善意取得制度囊括不動(dòng)產(chǎn)提供了條件。

（二）現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得在我國(guó)司法實(shí)踐中已實(shí)際存在，通過(guò)明晰的立法,能更好地保護(hù)善意交易方的利益，體現(xiàn)民法公平原則,有利社會(huì)和諧，具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，由此可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)早已承認(rèn)善意取得制度可以適用于不動(dòng)產(chǎn)。在現(xiàn)代社會(huì)中,無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。隨著登記逐步成為不動(dòng)產(chǎn)的公示方式,為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,就需要有功能上類似于動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度。如果一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，這顯然是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯(cuò)誤登記等情況視而不見(jiàn)，對(duì)于相信登記的公示力而從無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言則顯失公平，因此，將善意取得適用

于不動(dòng)產(chǎn)，既可維護(hù)善意不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)之權(quán)利者,也體現(xiàn)了民法的公平原則。

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的模式否定善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用，但并不排除第三人依據(jù)登記公信力而善意取得相關(guān)權(quán)利，從而并不反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“善意地取得”。因此,不動(dòng)產(chǎn)善意取得肯定論和否定論只是概念適用的爭(zhēng)議,在保護(hù)善意第三人的利益上并無(wú)實(shí)質(zhì)分歧,最后結(jié)果都是第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。基于此,筆者主張明確使用“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”的概念。我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取一體構(gòu)造的方式,節(jié)省了立法資源,維護(hù)了法律概念邏輯的統(tǒng)一。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之完善

（一）登記制度的完善

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定在物權(quán)法中才剛剛規(guī)定，已影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。物權(quán)法雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而我國(guó)的登記機(jī)關(guān)非常多而且分散，如僅根據(jù)《擔(dān)保法》第42條、43條的規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)就有土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門和公證部門。還有其他的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也進(jìn)行了規(guī)定。這給當(dāng)事人的登記造成極大困難，普通百姓很難知曉自己應(yīng)該去哪里登記，怎樣登記，更給物權(quán)法律秩序的建立設(shè)置了障礙，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息。例如：當(dāng)事人要查閱某工廠是否已經(jīng)實(shí)行抵押，需要到土地管理部門，到房屋管理部門查閱房屋是否抵押，到工商部門查閱設(shè)備是否抵押，到公安部門查閱車輛是否設(shè)定抵押，這就給當(dāng)事人造成了極大的不便。而且，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。10我們應(yīng)當(dāng)遵循不動(dòng)產(chǎn)登記的普遍法理和國(guó)際慣例，在我國(guó)建立統(tǒng)一的，真正服務(wù)于交易安全、服務(wù)于當(dāng)事人的登記制度。

有學(xué)者認(rèn)為，以土地管理部門作為登記機(jī)關(guān)較為合適。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前土地管理部門從上到下分別是國(guó)土資源部、國(guó)土資源廳以及市縣的國(guó)土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國(guó)土資源管理所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物權(quán)法草案建議稿中是建議設(shè)在縣級(jí)人民法院，即由縣級(jí)人民法院管轄不動(dòng)產(chǎn)登記。這是采納德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。這樣的方案好處有：不動(dòng)產(chǎn)登記簿經(jīng)常在房產(chǎn)糾紛中作為證據(jù)，如果說(shuō)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在縣級(jí)法院，登記簿擺在縣級(jí)法院，審判庭調(diào)取證據(jù)就非常方便，就會(huì)方便訴訟，方便當(dāng)事人。

（二）補(bǔ)充增加原權(quán)利人的救濟(jì)手段

善意取得制度目的在于保護(hù)交易安全，在對(duì)受讓人和原權(quán)利人的利益進(jìn)行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)，才有必要犧牲原權(quán)利人的利益，以確認(rèn)受讓人獲得物權(quán)。原所有權(quán)人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律應(yīng)對(duì)原所有權(quán)人提供如下救濟(jì)手段：違約責(zé)任救濟(jì)，不當(dāng)?shù)美葷?jì)，侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)，國(guó)家賠償救濟(jì)。但物權(quán)法僅對(duì)前三種救濟(jì)手段給予了一定程度的認(rèn)可，筆者認(rèn)為，國(guó)家賠償救濟(jì)也同樣應(yīng)予以強(qiáng)調(diào)。理由在于，不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記機(jī)關(guān)的控制之中，登記行為是一種行政行為，國(guó)家登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)，受讓人對(duì)登記錯(cuò)誤的信賴，才導(dǎo)致原所有權(quán)人的損失。因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)此，我們可以借鑒德國(guó)的規(guī)定，設(shè)立專門的登記錯(cuò)誤賠償基金，從登記費(fèi)用中提取一定比例的金額存入基金，專供賠償之用。

五、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的出臺(tái)與實(shí)施，在可見(jiàn)的將來(lái)會(huì)對(duì)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)交易模式產(chǎn)生一定的沖擊，尤其是對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益帶來(lái)相當(dāng)程度上的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為在實(shí) 施該制度的產(chǎn)生的大量新問(wèn)題應(yīng)該在未來(lái)專門出臺(tái)一系列司法解釋來(lái)規(guī)范和約束，從而真正地實(shí)現(xiàn)國(guó)家規(guī)范和保護(hù)交易安全和善意相對(duì)人利益的立法用意。

參考文獻(xiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第221-222頁(yè)。[意]彼得羅·彭凡德：《羅馬法教科書(shū)》，黃風(fēng)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1992年版，第209頁(yè)。王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第261頁(yè)。如《德國(guó)民法典》第892條規(guī)定:“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載對(duì)抗此權(quán)利的正確性的異議抗辯時(shí)，或者取得人明知此項(xiàng)不正確的除外。為特定人的利益，權(quán)利人在土地登記簿上的權(quán)利受到處分權(quán)限制的，只有在該限制被記載在土地登記簿或者被權(quán)利取得人知悉時(shí)，才對(duì)權(quán)利取得人發(fā)生法律效力。”再如《瑞士民法典》第973條規(guī)定:“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記,因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”1999年完成的臺(tái)灣物權(quán)編修正草案第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響。”王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第122-123頁(yè)。王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版，第299頁(yè)-300頁(yè)。葉金強(qiáng)：《公信力的法律構(gòu)造》，北京大學(xué)出版社，2004年版，第184-186頁(yè)。7 常鵬翱：《物權(quán)法的展開(kāi)與反思》，法律出版社，2007年版，第236-237頁(yè)。顧祝軒：“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公信力原則的立法模式——絕對(duì)公信力與相對(duì)公信的選擇”，載孫憲忠：《制定科學(xué)的民法典——中德民法典研討會(huì)文集》，法律出版社2003年版，第351頁(yè)。同6，第183頁(yè)。金麗婷：《論不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載《牡丹江師范學(xué)院學(xué)報(bào)(哲社版)》2007年第2期，第13-14頁(yè)。肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院博士學(xué)位論文2000年版，第78頁(yè)。

第三篇：淺談動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

淺談動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

雷瑞甫 高晶

一、善意取得制度的概念和淵源

善意取得制度，是民法物權(quán)中的一項(xiàng)重要制度，指動(dòng)產(chǎn)占有人以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或其他物權(quán)的設(shè)定為目的，移轉(zhuǎn)占有于善意第三人時(shí)，即使動(dòng)產(chǎn)占有人無(wú)處分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。原動(dòng)產(chǎn)所有人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美蛸r償損失。依照通說(shuō)，善意取得制度起源于日耳曼法“以手護(hù)手”原則，即后手為前手權(quán)利的唯一保障。正如日耳曼法諺曰：“汝授予汝之信賴，汝僅得對(duì)受信賴者為要求也。”善意取得制度對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、保護(hù)交易安全、維護(hù)善意第三人利益和社會(huì)公共利益起到了重要的作用。但是我國(guó)現(xiàn)行民事立法尚未在整體上實(shí)現(xiàn)善意取得制度的立法化。對(duì)于哪些物能夠適用善意取得，動(dòng)產(chǎn)是否能夠適用善意取得?

本文根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，參酌其他國(guó)家和地區(qū)的現(xiàn)行立法以及學(xué)者的觀點(diǎn)，對(duì)此提出一些看法。

二、動(dòng)產(chǎn)的善意取得

物可以根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)而有不同的分類，比如根據(jù)物是否能移動(dòng)并且移動(dòng)是否會(huì)損害其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，可以分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn);根據(jù)物的流通性，可以分為流通物、限制流通物和禁止流通物。分析闡述如下：

動(dòng)產(chǎn)的公示以占有為原則，登記為例外。采占有為公示方法的動(dòng)產(chǎn)，始有善意取得制度的適用。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)中的一些特殊情況，則應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

(一)須經(jīng)登記才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)

對(duì)于采登記對(duì)抗主義的動(dòng)產(chǎn)，如汽車、輪船、飛機(jī)等，因其價(jià)值較大，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活具有相當(dāng)重要性，有的還涉及公共安全問(wèn)題，法律對(duì)此類動(dòng)產(chǎn)規(guī)定了較嚴(yán)格的流通登記制度，而不以占有為公示方法，無(wú)適用善意取得制度的余地，善意第三人誤信動(dòng)產(chǎn)占有人為有處分權(quán)人缺乏合法依據(jù)。

(二)禁止和限制流通的動(dòng)產(chǎn)

動(dòng)產(chǎn)中國(guó)家禁止流通物，如毒品、軍用武器、淫穢書(shū)畫(huà)和音像制品及其他非法出版物等，因其流通違反法律，也顯然有悖于善意取得之社會(huì)目的，故不得適用善意取得。限制流通物，如國(guó)家 保護(hù)的珍稀動(dòng)物及重點(diǎn)文物等，國(guó)家只允許在特定主體之間進(jìn)行流通，而不能在社會(huì)上廣泛流通，因此國(guó)家對(duì)其流通作了較為嚴(yán)格的規(guī)定，一般也不會(huì)發(fā)生受讓人不知情的問(wèn)題，原則上不應(yīng)適用善意取得。被國(guó)家司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，實(shí)則是對(duì)其流通進(jìn)行了禁止或限制，通常不得隨意處分，否則會(huì)影響司法、行政機(jī)關(guān)的正常活動(dòng)及其威信，同樣，不適用善意取得。

(三)贓物和遺失物

贓物、遺失物等非因權(quán)利人意思而脫離其占有的動(dòng)產(chǎn)能否適用善意取得制度，值得研究。通常各國(guó)在立法上都對(duì)贓物與遺失物作了區(qū)分。所謂贓物，指“以竊盜、搶奪或強(qiáng)盜等行為奪取之物”，不包括欺詐、脅迫等手段取得的物和侵占所得之物。贓物能否適用善意取得，我國(guó)理論界有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為贓物不適用善意取得制度，我國(guó)司法實(shí)踐即采這一觀點(diǎn)，只要是贓物，不論轉(zhuǎn)讓幾手，所有人均可要求善意第三人返還。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為贓物作為物，與其他商品沒(méi)有什么區(qū)別，且贓物多為動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用善意取得制度。筆者認(rèn)為贓物應(yīng)該適

用善意取得制度。隨著社會(huì)的進(jìn)步和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)資源越來(lái)越豐富，物質(zhì)流動(dòng)更為頻繁。而善意取得制度的根本目的就在于保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全，促進(jìn)商品流通的迅速進(jìn)行，以創(chuàng)造更大的社會(huì)生產(chǎn)力和更多的財(cái)富，促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。并且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品是高速度流轉(zhuǎn)的，在不同的交易主體之間互相流通，善意受讓人所受讓的物很可能是經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手從無(wú)權(quán)處分人那里獲取。不適用善意取得，會(huì)使大量人力、物力陷于無(wú)休止的糾紛之中，使社會(huì)關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài);適用善意取得，既可避免無(wú)休止的追奪而造成的糾紛，又穩(wěn)定了現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)秩序，從而有利于社會(huì)的安定。況且善意第三人許多情況下是由拍賣、公共市場(chǎng)、販賣同種之物商人處買得，判斷財(cái)產(chǎn)是否屬于贓物，確實(shí)不易，因?yàn)檫@類財(cái)產(chǎn)無(wú)論從其性質(zhì)或外形，受讓人根本無(wú)法辨明其來(lái)源。要求買受人區(qū)分贓物是不公平的，不現(xiàn)實(shí)的，這也與善意取得制度的根本目的相悖。司法實(shí)踐中，追贓后對(duì)善意占有人的利益損害無(wú)任何補(bǔ)救，也是不符合善意取得制度的宗旨的。因此我國(guó)在未來(lái)立法中應(yīng)承認(rèn)贓物可以適用善意取得。遺失物，指非基于占有人之意思而喪失占有，現(xiàn)又無(wú)人占有，且非無(wú)主的動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于遺失物，我國(guó)《民法通則》第79條規(guī)定“拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此支出的費(fèi)用由失主償還。”按照《物權(quán)法》第107條的規(guī)定，“所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物”，這也就是說(shuō)，遺失物丟失之后，第三人不能基于善意取得制度取得所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第114條的規(guī)定：“拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”根據(jù)以上規(guī)定，遺失物可以排除善意取得制度的適用。但現(xiàn)實(shí)生活中，應(yīng)歸還失主而不歸還，仍有無(wú)權(quán)處分行為發(fā)生的可能。筆者認(rèn)為，對(duì)于前述幾種類型的物，發(fā)生無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)善意第三人來(lái)說(shuō)，都可以比照贓物適用善意取得制度。

(四)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)和債權(quán)

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)除動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)外，尚有動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和留置權(quán)，這三種動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，能否適用善意取得?對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押，依我國(guó)《擔(dān)保法》第42條、第43條的規(guī)定，或采登記成立主義，或采登記對(duì)抗主義，故無(wú)善意取得制度的適用。以動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定為目的，而善意受讓該動(dòng)產(chǎn)的占有，縱出質(zhì)人無(wú)處分其質(zhì)物的權(quán)利，質(zhì)權(quán)人仍取得質(zhì)權(quán)，且此時(shí)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)因動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得而受限制，原權(quán)利人要等到擔(dān)保的債權(quán)清償后，始能請(qǐng)求返還。就留置權(quán)而言，留置權(quán)的產(chǎn)生不僅僅在于維護(hù)債權(quán)人與債務(wù)人之間的公平，它也是交易安全所必需的。只要在留置權(quán)人眼中能確信所留置的動(dòng)產(chǎn)確為債務(wù)人所客觀占有，至于是否為債務(wù)人所有，則無(wú)必要，也不可能審查，此時(shí)斷不可否認(rèn)債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)占有的公信力的存在。日本民法第145條、瑞士民法第895條3款均規(guī)定此情況下成立留置權(quán)。如果動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)尚可發(fā)生善意取得的話，對(duì)留置權(quán)，更沒(méi)有理由否定其對(duì)善意取得的適用。

債權(quán)能否適用善意取得，向有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的核心是債權(quán)能否適用占有公信力原則。一般認(rèn)為，債權(quán)因其相對(duì)性原則所限，無(wú)以也無(wú)須表彰于外，一般不得對(duì)抗第三人，故無(wú)占有制度的適用，也不得適用善意取得。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，債權(quán)的流轉(zhuǎn)日益頻繁、活躍，出現(xiàn)了證券化的債權(quán)，如公司債券、大額可轉(zhuǎn)讓存單及各種票據(jù)，這些證券化的債權(quán)在民法上一般視為動(dòng)產(chǎn)，其中無(wú)記名或無(wú)須辦理登記手續(xù)的，可適用占有的公信力原則，從而可適用善意取得制度。

(五)某些具有特殊性質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)

某些因無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，具有特殊人身性質(zhì)、重大感情色彩或特殊紀(jì)念意義，如獎(jiǎng)?wù)隆⑹指濉⒔Y(jié)婚戒指、祖?zhèn)骷o(jì)念物、親人的相片以及特定環(huán)境下形成的具有重大意義的財(cái)物，這些財(cái)產(chǎn)在適用善意取得時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。忽視這類財(cái)產(chǎn)所聯(lián)系的特定的人和特定的感情，僅就財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值或物理屬性，判斷其歸屬，并不能合乎情理地解決問(wèn)題，達(dá)不到定分止?fàn)幍哪? 的。因?yàn)橛行┴?cái)產(chǎn)，在他人看來(lái)似乎價(jià)值不大，但在特定人看來(lái)卻是不可或缺的，具有其它財(cái)產(chǎn)不可替代的性質(zhì)，除非返還，否則無(wú)法彌補(bǔ)其損失。對(duì)這類財(cái)產(chǎn)，不可一味地適用善意取得制度，應(yīng)視具體情況由特定身份或特定感情聯(lián)系的一方所有，另一方則可通過(guò)獲得賠償或替換有關(guān)財(cái)產(chǎn)，達(dá)到物質(zhì)上的滿足。

三、不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國(guó)立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見(jiàn)解。但是許多國(guó)家法律已規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。依公示公信原則，只要無(wú)異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。我國(guó)雖然在《民法通則》中沒(méi)有確定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條明確規(guī)定了共同共有財(cái)產(chǎn)的善意取得。此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋。”。《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“ 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”這是我國(guó)法律首次對(duì)善意取得制度作出明確規(guī)定，該條規(guī)定正式確立了我國(guó)物權(quán)法上的善意取得制度。

在傳統(tǒng)的善意取得的理論中，善意取得的財(cái)產(chǎn)僅限于動(dòng)產(chǎn)，而以登記作為公示的不動(dòng)產(chǎn)的取得，則不適用此制度。由于我國(guó)正處在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，許多不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未完善，如在房屋預(yù)售的過(guò)程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導(dǎo)致許多購(gòu)房人的權(quán)利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)交易的領(lǐng)域，可最大限度的保護(hù)善意第三人的利益，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序的發(fā)展。這是我國(guó)物權(quán)法制度的一個(gè)特色。

我國(guó)有學(xué)者反對(duì)目前在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，理由在于“我國(guó)因國(guó)情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。”我國(guó)目前“尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系”，確屬真實(shí)，但這并不影響我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)公示登記的方法，為各國(guó)通例。不動(dòng)產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來(lái)達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進(jìn)行交易，縱使存在登記與本權(quán)分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動(dòng)產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無(wú)權(quán)處分人進(jìn)行交易，則可推定第三人存在過(guò)失，不能適用善意取得。我國(guó)尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，主要指存在大量應(yīng)登記而未登記的不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象。但因未登記的不動(dòng)產(chǎn)不能依公示公信原則而適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，那么我國(guó)尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并無(wú)實(shí)質(zhì)影響。況且，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。因此，我國(guó)尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系并不影響不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的根基。當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，我們可區(qū)分登記機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記有誤的不動(dòng)產(chǎn)、違章建筑不動(dòng)產(chǎn)、部分共有人擅自處分已登記的不動(dòng)產(chǎn)等情況來(lái)具體分析。

第四篇：不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論質(zhì)疑

“不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論”質(zhì)疑

《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》第200404期第29頁(yè)

潘申明

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的論述頻頻出現(xiàn)，2002年12月23日提交第九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議審議的《中華人民共和國(guó)民法典（草案）》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”）也將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)一并歸入了善意取得之列。下文中，筆者通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的剖析、不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的相互比較，論證如果認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，則確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是一種制度上的重復(fù)建設(shè)，舍本逐末，顯無(wú)必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的內(nèi)涵界定和確立理由

（一）有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的三種學(xué)說(shuō)

從國(guó)內(nèi)民法學(xué)者有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的論述來(lái)看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的內(nèi)涵界定不盡相同。歸納起來(lái)，主要有以下三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得就是將傳統(tǒng)民法上的善意取得制度的適用標(biāo)的物范圍由動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其他構(gòu)成要件不變。我們將該觀點(diǎn)稱之為“范圍擴(kuò)展說(shuō)”。

第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得不同于動(dòng)產(chǎn)善意取得，兩者不僅在標(biāo)的物的適用范圍上不一樣，而且其他在構(gòu)成要件方面也存在諸多不同。該觀點(diǎn)所稱的“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”與原先的善意取得制度除了保護(hù)對(duì)象是善意第三人、適用范圍是物權(quán)交易過(guò)程、取得物權(quán)的性質(zhì)是原始取得以外，其他并無(wú)多大聯(lián)系。我們將該種觀點(diǎn)稱之為“新創(chuàng)制度說(shuō)”。

第三種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)一般情況下不適用善意取得，但是在某些特殊情況下應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。我們將該種觀點(diǎn)稱為“例外適用說(shuō)”。這些特殊情況主要有以下幾種。

1．共同共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”該條文就包括了共同共有中的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

2．未納入登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)允許適用善意取得制度。由于沒(méi)有納人登記，那么此種情形下的不動(dòng)產(chǎn)就相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)。所以，此種情形應(yīng)當(dāng)允許善意取得制度的適用。

（二）倡導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的主要理由

國(guó)內(nèi)民法學(xué)者倡導(dǎo)“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”主要是基于以下理由。

1．動(dòng)產(chǎn)善意取得權(quán)源理論是占有作為動(dòng)產(chǎn)公示方法的公信力。動(dòng)產(chǎn)基于占有的公信力而有動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，為何登記作為不動(dòng)產(chǎn)的公示方法，同樣具有公信力，而不確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度呢？善意第三人同受公信力的保護(hù)，在動(dòng)產(chǎn)為善意取得，而在不動(dòng)產(chǎn)則否認(rèn)善意取得，法律邏輯對(duì)問(wèn)題的解釋欠缺一致性。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的貫徹和運(yùn)用，其保護(hù)的是善意第三人，既然不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是對(duì)善意第三人提供保護(hù)，使其取得物權(quán)，為什么不是善意取得？在法律邏輯上無(wú)法圓通。

3．從物權(quán)的取得樣態(tài)來(lái)看，有原始取得和繼受取得，在原始取得中有生產(chǎn)、先占、添附、善意取得、時(shí)效取得等取得樣態(tài)，而在繼受取得中有買賣、贈(zèng)與、繼承等形式，民法并沒(méi)有把公信力作為物權(quán)取得的法律形式而加以規(guī)定。于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得而基于公信力取得，會(huì)出現(xiàn)用民法規(guī)定的取得方式以外的方式取得物權(quán)，有悖于大陸法物權(quán)制度的基本構(gòu)造。

故只要我國(guó)民法欲用登記的推定力保護(hù)善意的第三人，即必須賦予登記公信力，公信力原則本身包含著對(duì)善的追求而登記公信力最終要經(jīng)由善意取得制度來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)，善意取得制度 1

為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)善意第三人的目標(biāo)定會(huì)落空。

（三）我國(guó)民法學(xué)界認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)的幾點(diǎn)理由

民法學(xué)界認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)主要有以下理由。

1．“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由于以占有為其公示方法，因此交易中極易使人誤信占有人為有處分權(quán)人，故善意取得之標(biāo)的物以動(dòng)產(chǎn)為限”。

2．“善意取得制度的適用僅以動(dòng)產(chǎn)為限，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能”。

3．“在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的領(lǐng)域內(nèi)，因?yàn)榻⒘瞬粍?dòng)產(chǎn)登記制度，又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有對(duì)一切人公開(kāi)的性質(zhì)，任何人已經(jīng)無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯，這一點(diǎn)已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法公認(rèn)的原因。”

王利明教授原來(lái)認(rèn)為，對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，而不適用善意取得。”即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要，也僅在違章建筑以及極少數(shù)未經(jīng)保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”但其在后來(lái)的《物權(quán)法論》中認(rèn)為，在特殊情況下不動(dòng)產(chǎn)也可適用善意取得。

二、對(duì)倡導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的回應(yīng)

（一）承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力并不必然要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得

在“新創(chuàng)制度說(shuō)”中，主張?jiān)O(shè)立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的一些學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論根源在于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力，而不動(dòng)產(chǎn)登記亦有公信力，我國(guó)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就必然要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則將無(wú)法貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。對(duì)此，筆者不敢茍同。

第一，不可否認(rèn)，在現(xiàn)在看來(lái)，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確與動(dòng)產(chǎn)占有具有公信力之間存在內(nèi)在聯(lián)系。但是，從歷史上看，動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的源泉可以追及到日耳曼法的“以手護(hù)手”原則和法國(guó)固有法上“動(dòng)產(chǎn)不許追及”，而在當(dāng)時(shí)法律上并未確立完整的物權(quán)公示公信原則。

第二，傳統(tǒng)民法中善意取得制度適用動(dòng)產(chǎn)，而不適用不動(dòng)產(chǎn)，是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)占有和不動(dòng)產(chǎn)登記之間差異，兩者并不矛盾。動(dòng)產(chǎn)占有有權(quán)利推定的效力，但是這只是一種推定力。而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，非所有人占有動(dòng)產(chǎn)、利用動(dòng)產(chǎn)的情形越來(lái)越多，占有作為權(quán)利的外像并非全是所有權(quán)的，準(zhǔn)確地講只能使人信賴占有人有權(quán)利用該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)。所以，就所有權(quán)的證明來(lái)講，占有的公信力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)得強(qiáng)。也正因?yàn)榇耍瑒?dòng)產(chǎn)無(wú)法借助公信力來(lái)單獨(dú)完成交易安全的保護(hù)，所以，必須借助于善意取得制度來(lái)完成交易安全的保護(hù)。而在不動(dòng)產(chǎn)登記，所有采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的國(guó)家，實(shí)行的是強(qiáng)制登記和實(shí)質(zhì)審查，基于法律行為而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其登記為設(shè)權(quán)性登記而非證權(quán)性登記，非經(jīng)登記不得創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，一經(jīng)登記即在法律上創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在更正以前，對(duì)社會(huì)公眾來(lái)講，登記權(quán)利是唯一受法律保護(hù)的權(quán)利。“無(wú)論是權(quán)利人、相對(duì)人的過(guò)錯(cuò)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，登記對(duì)任意第三人說(shuō)都應(yīng)該是正確的登記，登記的權(quán)利與權(quán)利入實(shí)際權(quán)利都應(yīng)該是一致的。這是因?yàn)椋瑢?duì)第三人來(lái)說(shuō)，登記是國(guó)家專門機(jī)關(guān)所為之行為，當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。”不動(dòng)產(chǎn)登記公信力如此之強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記完全可以單獨(dú)借助于公信力來(lái)完成對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的交易安全保護(hù)任務(wù)。在現(xiàn)在我們國(guó)家民法學(xué)者普遍認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論的善意取得制度不包括不動(dòng)產(chǎn)的背景下，根本沒(méi)有必要把善意取得的標(biāo)的物范圍擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)，以免造成理論和法律適用上的混亂。所以，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，在先已存在善意取得制度的情形下，繼續(xù)適用善意取得來(lái)保障交易安全的確是明智的選擇。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)則顯然不能適用。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則本身就是一項(xiàng)裁判規(guī)則，法官在審理案件當(dāng)時(shí)可以直接援用作出裁決，并非是某些學(xué)者所言，如無(wú)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就會(huì)成為不著現(xiàn)實(shí)、無(wú)法實(shí)際操作的空中樓閣。

（二）只要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就必然只保護(hù)善意第三人

沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是否還只保護(hù)善意第三人？若不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)的是善意第三人，是否就能推出這就是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，因而就必然得出結(jié)論必須確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度？答案全是否定的。只有不動(dòng)產(chǎn)登記公信力，而沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并不會(huì)導(dǎo)致對(duì)惡意第三人的保護(hù)。我們不妨作一個(gè)邏輯推論：雖然在采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的國(guó)家，登記權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)外唯一表征，從這點(diǎn)來(lái)講，無(wú)論善意、惡意都可受到保護(hù)；但是，任何民事主體的民事活動(dòng)均必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，否則不受法律保護(hù)。所以，惡意第三人雖然依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是因?yàn)槠錇閻阂猓`背了民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則，故而仍然不能得到法律的保護(hù)。是故，最后的結(jié)論仍然是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力最終只保護(hù)善意第三人，而不保護(hù)惡意的背信者。只要確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力原則，多有第三人知悉或應(yīng)知悉不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的瑕疵時(shí)不受公信力保護(hù)的規(guī)定。

（三）與不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度相比，在對(duì)善意第三人保護(hù)方面，不動(dòng)產(chǎn)善意取得顯得在范圍上過(guò)窄，保護(hù)力度上過(guò)弱。所以，“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”無(wú)法取代不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度

第一，在適用范圍上。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用范圍非常有限，只能適用于交易行為。而且在傳統(tǒng)民法中基于交易中的善意第三人和真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡，善意保護(hù)有一個(gè)無(wú)對(duì)價(jià)給付的例外原則，無(wú)償取得的權(quán)利不在善意保護(hù)之列。所以，“支付對(duì)價(jià)的有償交易”中的善意第三人才能成為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的保護(hù)對(duì)象。適用范圍的過(guò)于狹窄必然導(dǎo)致權(quán)利保護(hù)的不足和交易風(fēng)險(xiǎn)的增大，從而阻礙交易，不符合經(jīng)濟(jì)效率原則。而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)并不區(qū)分有償或無(wú)償。第二，在保護(hù)力度上。即使是在“支付對(duì)價(jià)的有償交易”中，采行不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)善意第三人的保護(hù)力度也不如不動(dòng)產(chǎn)登記公信力強(qiáng)。善意取得理論的本質(zhì)是依法賦予第三人一個(gè)針對(duì)原物權(quán)所有人的抗辯權(quán)，使其在自己負(fù)有舉證責(zé)任的情況下保護(hù)自己的物權(quán)取得。若為不動(dòng)產(chǎn)善意取得，則交易第三人有時(shí)必須積極舉證，證明自己在交易當(dāng)時(shí)履行了必要的注意義務(wù)，故其不知應(yīng)為“善意”，而善意客觀上又僅為第三人的一種主觀心理狀態(tài)，如何在法律上加以認(rèn)定，本身就是一個(gè)難題。理論上有“積極觀念說(shuō)”和“消極觀念說(shuō)”，無(wú)論是哪種學(xué)說(shuō)，操作性都不是很強(qiáng)。而在不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)中，交易第三人之須信賴登記，無(wú)需舉證即可受法律保護(hù)。而且其對(duì)登記狀態(tài)的信賴是一種消極的推定，無(wú)需交易第三人積極舉證，遠(yuǎn)較善意取得中“善意”的認(rèn)定簡(jiǎn)便、容易。為此，同樣的情形因舉證責(zé)任的分配不同，在司法實(shí)踐中可能導(dǎo)致兩個(gè)截然不同的裁判效果：依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，交易第三人得不到保護(hù)，而依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力則應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。比如實(shí)行夫妻婚后財(cái)產(chǎn)共同所有制（另有約定或法律特別規(guī)定的除外）的我國(guó)，由于某種原因?qū)⒛稠?xiàng)房產(chǎn)登記在一方名下，而后雙方鬧離婚，該登記名義人以自己名義將房產(chǎn)處分給第三人。此時(shí)，該交易第三人善意與否的判定就頗有論爭(zhēng)。作為一個(gè)有配偶的成年男女，其名下的房產(chǎn)完全可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，作為具有完全民事行為能力的交易第三人對(duì)這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)有清醒的認(rèn)識(shí)，屬于法律上的應(yīng)該知道。既為應(yīng)知，如不查明則為存有過(guò)失，不應(yīng)受到善意取得制度保護(hù)。但是如果真要探究真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，又顯是增加交易成本，有悖交易迅捷原則。而依不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)，則非常簡(jiǎn)單。真實(shí)權(quán)利人不能證明交易第三人在交易當(dāng)時(shí)為明知且交易已完成（過(guò)戶登記手續(xù)已經(jīng)辦妥）的，即可受到法律保護(hù)。

所以，即使按該說(shuō)所主張，在可適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也無(wú)取代不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的可能。

（四）關(guān)于“范圍擴(kuò)展說(shuō)”

“范圍擴(kuò)展說(shuō)”認(rèn)為，除了適用對(duì)象不一樣外，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在其余各方面都和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相同。而在各國(guó)（或地區(qū)）的動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定盜贓和遺失物不適用善意取得。盜贓和遺失物不適用善意取得的原因在于，盜贓和遺失物均非因原所有人的意思而脫離其占有。也正因?yàn)榇耍谠O(shè)有動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家中除意大利外，多有盜贓和遺失物不適用動(dòng)產(chǎn)善意取得的例外規(guī)定。

就不動(dòng)產(chǎn)而言，雖然并不存在盜贓和遺失物，但是如果把前述立法背后的理由貫徹到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中便是：非基于所有人的意思而使得登記名義人和真實(shí)權(quán)利人不相符合的，即使交易第三人為善意，亦不得適用善意取得制度。而非基于所有人的意思使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記名實(shí)不符的情形在整個(gè)名實(shí)不符的不動(dòng)產(chǎn)登記中所占的比例是很大的，例如由于登記官員的故意和過(guò)失可以導(dǎo)致登記的名

實(shí)不符，由于登記名義人的單方故意也可以導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記名實(shí)不符（這在非經(jīng)登記不得處分的情形如繼承中尤為容易發(fā)生）。如果這些情形均不適用，那么不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度就只能在因不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人和登記名義人雙方惡意通謀所作的虛偽意思表示時(shí)才能適用，為此，不動(dòng)產(chǎn)登記善意取得制度的適用范圍就會(huì)非常狹窄，不動(dòng)產(chǎn)交易中善意第三人利益保護(hù)不足，必然導(dǎo)致交易成本的增加和社會(huì)財(cái)富的相對(duì)減損。

（五）關(guān)于“例外運(yùn)用說(shuō)”

在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的國(guó)家，只要是不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)納入登記，否則在依法律行為而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不生效力，在依法律直接規(guī)定取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不得處分。所以，對(duì)于未經(jīng)保存登記的不動(dòng)產(chǎn)，我們認(rèn)為不是典型的情形，不納入本文探討范圍。

而對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力即可解決。通過(guò)前文的分析論證，我們已經(jīng)可以清楚地看到所謂的不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論無(wú)論其為何種涵義，或不必要或不可行，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)在國(guó)情而言，采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力而非不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的交易安全是更為合理的。尤其是我國(guó)民法學(xué)界已經(jīng)先在認(rèn)識(shí)上較為一致地認(rèn)為，善意取得具有確定的內(nèi)涵——即僅是指動(dòng)產(chǎn)善意取得，而不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得的情況，從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、淳化制度的角度，不采行“不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論”就更具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的確立——代結(jié)語(yǔ)

圍繞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中的善意第三人權(quán)益應(yīng)如何保護(hù)這個(gè)議題，學(xué)界有三種制度設(shè)計(jì)——“善意取得”、“物權(quán)的公示公信原則”、“物權(quán)行為的無(wú)因性”，在這三種方案中，筆者認(rèn)為善意取得對(duì)第三人保護(hù)不力，且在操作層面上存有困難，“物權(quán)行為的完全無(wú)因性”對(duì)真實(shí)權(quán)利人又損害太大，且目前國(guó)內(nèi)學(xué)者與社會(huì)公眾在情感上不能接受，可行的方案是采行物權(quán)的公示公信原則，基于物權(quán)的公信力原則，登記權(quán)利人不得對(duì)抗事實(shí)權(quán)利人，事實(shí)權(quán)利人不得對(duì)抗善意第三人，但是可以對(duì)抗惡意第三人。

在確立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的國(guó)家，為了不使權(quán)益受損的真實(shí)權(quán)利人過(guò)多而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，往往會(huì)建立相應(yīng)的制度予以配套。第一類是事先預(yù)防登記發(fā)生錯(cuò)誤的制度，目的是盡量避免登記與實(shí)際情形不符的情況發(fā)生。具體包括：（1）強(qiáng)制登記主義；（2）實(shí)質(zhì)審查制度。第二類是事后救濟(jì)措施，以期真正權(quán)利人能更正錯(cuò)誤登記、阻止錯(cuò)誤登記給自己造成損害以及對(duì)因錯(cuò)誤登記已經(jīng)造成的損害能獲取經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。具體包括：（1）異議登記制度；（2）更正登記制度；（3）國(guó)家賠償制度。前面兩項(xiàng)屬于事先預(yù)防措施，后三項(xiàng)屬于事后補(bǔ)救措施。

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采行強(qiáng)制登記主義和實(shí)質(zhì)審查主義，就預(yù)先防范錯(cuò)誤登記的制度保障而言，我國(guó)已經(jīng)確立（但是制度的價(jià)值體現(xiàn)在于貫徹落實(shí)）。但就事后救濟(jì)的角度而言，我國(guó)還沒(méi)有確立異議登記、更正登記和國(guó)家賠償制度，真實(shí)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤登記后，無(wú)法及時(shí)阻卻登記名義人的處分行為給自己所造成的損害，而且，一旦由于登記機(jī)構(gòu)的原因?qū)е洛e(cuò)誤登記的，有關(guān)受害人并不能獲得國(guó)家賠償。

就目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法而言，一方面因?yàn)槲覈?guó)已有的制度基礎(chǔ)、理論資源及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則的科學(xué)性，要堅(jiān)持推行不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度；另一方面則必須清醒認(rèn)識(shí)我國(guó)現(xiàn)行立法上的不足，在相關(guān)制度的建構(gòu)和貫徹落實(shí)上下大功夫。無(wú)需一味地打破“傳統(tǒng)民法理論”，締造新型民事法律制度。

【作者介紹】華東政法學(xué)院

注釋與參考文獻(xiàn)

“不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件，除了客體物上不同外，基本上與動(dòng)產(chǎn)相同。”高富平：《物權(quán)公示與公信力原則新論》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2001年第5期。

由于按照該觀點(diǎn)所含內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度其實(shí)是對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得的類推適用，所以也可稱為“類推適用說(shuō)”。

楊立新：《共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得》，載《法學(xué)研究》1997年第19卷第4期。楊立新老師在該文中認(rèn)該條司法解釋的出臺(tái)歷史進(jìn)行了分析，認(rèn)為從最高人民法院1963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)（修正搞）》第二部分“房屋糾紛問(wèn)題”第3條、1979年2月2日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見(jiàn)》第二部分“關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”第二節(jié)“房屋問(wèn)題”的第2條、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第六部分“房屋問(wèn)題”中規(guī)定的第55條到現(xiàn)在的《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條的前后相繼的關(guān)系可以看出，本條司法解釋規(guī)定對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實(shí)質(zhì)仍然是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。

肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第400頁(yè)。

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王利明：《物權(quán)法論》，法律出版社1998年版，第300－306頁(yè)。

孫憲忠：《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》，載《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。有關(guān)物權(quán)正確性的標(biāo)準(zhǔn)，各國(guó)立法不盡相同，主要有事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)和外觀標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)是指“權(quán)利人依據(jù)合法根據(jù)取得的真實(shí)物權(quán)”旨在保護(hù)真正權(quán)利人，外觀標(biāo)準(zhǔn)則“從保護(hù)第三人利益的立場(chǎng)出發(fā)，不要求物權(quán)讓與人必須享有真實(shí)的物權(quán)，只要具有物權(quán)的外觀即可。”而兩種標(biāo)準(zhǔn)備有利弊，所以，我國(guó)有學(xué)者提出對(duì)于物權(quán)應(yīng)區(qū)分“法律物權(quán)”（“指權(quán)利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權(quán)”）和“事實(shí)物權(quán)”。在不涉及交易第三人利益的場(chǎng)合，事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗法律物權(quán)，并可以轉(zhuǎn)化為法律物權(quán)。而在發(fā)生第三人物權(quán)取得的場(chǎng)合，如果該第三人為善意，則第三人的物權(quán)取得為完全正當(dāng)。原事實(shí)物權(quán)人可以通過(guò)對(duì)原法律物權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。如該交易第三人為惡意，則事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗法律物權(quán)，第三人不能取得該物權(quán)。參見(jiàn)孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》2001年第5期。

謝在全：《民法物權(quán)論》（下冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第971頁(yè)。

對(duì)于雙方通謀虛偽表示，《日本民法》第94條規(guī)定：“（1）與相對(duì)人通謀而進(jìn)行虛偽表示者，其意思表示為無(wú)效。（2）前款意思表示的無(wú)效，不得以之對(duì)抗善意第三人。”而在日本的即時(shí)取得制度適用對(duì)象仍限于動(dòng)產(chǎn)。參見(jiàn)[日]田山明輝：《物權(quán)法》（增訂本），陸慶勝譯，法律出版社2001年版，第101頁(yè)。

于海涌：《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》2001年第4期。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究文檔

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究

孫 積 星

根據(jù)傳統(tǒng)的的民法理論，善意取得又稱即時(shí)取得，指無(wú)權(quán)處分人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果第三人取得該動(dòng)產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，只能請(qǐng)求占有人賠償損失。

善意取得制度，是近代以來(lái)民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無(wú)權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來(lái)的。

由此可見(jiàn)，在傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)而不適用于不動(dòng)產(chǎn)。而我國(guó)剛通過(guò)的物權(quán)法第106條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。《物權(quán)法》106條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不定產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

本條的規(guī)定意義頗大，它將在我國(guó)確立統(tǒng)一的善意取得制度，即將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定，將所有權(quán)與他物權(quán)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定。這一規(guī)定，使得我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得方面與以往相比有了開(kāi)拓性進(jìn)展，因此有必要對(duì)我國(guó)這項(xiàng)制度創(chuàng)舉的必要性和合理性進(jìn)行分析。

一、善意取得制度的歷史沿革

在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒(méi)有建立過(guò)善意取得制度，概因其奉行“后手的權(quán)利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學(xué)界一般認(rèn)為，日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則，為善意取得制度的淵源。根據(jù)這一原則，占有是物權(quán)的外在表征，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對(duì)動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利者也必須以對(duì)標(biāo)的物的占有為前提，如果物的所有權(quán)人喪失了對(duì)物的占有，其權(quán)利的效力便會(huì)因此而減弱。所以，當(dāng)所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請(qǐng)求損害賠償，而不能向第三人請(qǐng)求物權(quán)返還。第三人依據(jù)“以手護(hù)手”原則取得所有權(quán)，是原權(quán)利人由于喪失對(duì)物的占有導(dǎo)致對(duì)其物的權(quán)利效力減弱的邏輯結(jié)果，而且在此也無(wú)須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護(hù)手”原則與善意取得制度還存在相當(dāng)?shù)牟罹唷Ｔ趯?duì)該原則進(jìn)行否定之否定的基礎(chǔ)之上，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。善意取得制度在阻斷所有人對(duì)其物的追及力，維護(hù)善意受讓人的利益，保持財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當(dāng)代兩大法系具有代表性的國(guó)家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國(guó)、法國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，英美法系的美國(guó)和英國(guó)。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國(guó)家的認(rèn)同。

在我國(guó)學(xué)術(shù)界，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，也至今也存在著兩種不同的觀點(diǎn)。

⒈否定說(shuō)

這些學(xué)者們一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”② ①

②① 《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁(yè)梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第181頁(yè)

至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”

故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)法適③用。”

即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”

對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說(shuō)

持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者們認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國(guó)《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。⑥并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，“無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑦

因而存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公示力而自無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑧

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法實(shí)踐與借鑒意義

在德國(guó)、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣民法典中都明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。如《德國(guó)民法典》第892條規(guī)定：為了權(quán)利取得人之利益，關(guān)于由法律行為取得土地上權(quán)利，或取得此項(xiàng)權(quán)利之其他權(quán)利各項(xiàng)情形，應(yīng)將土地登記簿上登載的內(nèi)容，當(dāng)做真實(shí)，但對(duì)于真實(shí)曾有異議登記，或權(quán)利取得人已知其不真實(shí)者，不在此限。土地登記簿內(nèi)曾經(jīng)登記之權(quán)利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權(quán)利取得人已知有此限制時(shí)，對(duì)于權(quán)利取得人始生效力。權(quán)利取得人知有前項(xiàng)事實(shí)的時(shí)期，在取得權(quán)利須登記者，以提出申請(qǐng)登記時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。《瑞士民法典》第973條第一款規(guī)定：出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《土地法》第四十三條也規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。在1993年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第759條第二項(xiàng)：因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記無(wú)效或撤銷之原因而受影響。

我國(guó)在物權(quán)法頒布以前，在相關(guān)司法解釋中也有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定，如根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干意見(jiàn)》（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”該條中雖未明確說(shuō)明共有財(cái)產(chǎn)的范圍，但解釋上理應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)。

梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第185頁(yè)

于海涌：《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》，2001年第4期

③孫憲忠：《物權(quán)法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國(guó)法學(xué)》，1999年第6期

④王利明、王軼：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》1997年第5期

⑤王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上），載《求索》，2001年第5期

⑥楊立新：《共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得》，載《法學(xué)研究》，1997年第19卷第4期

⑦李建偉：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度初探》，載《中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2000年第3期

⑧李曉云：《亂花漸欲迷人眼—追問(wèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得》，載《法學(xué)研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論和制度基礎(chǔ)

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護(hù)手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權(quán)的外形，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)占有人，而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過(guò)占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利之效力便因此而減弱。任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對(duì)人請(qǐng)求返還，若該相對(duì)人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，則僅可向相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償，而不得向第三人請(qǐng)求返還其動(dòng)產(chǎn)。“以手護(hù)手”原則注重權(quán)利的外觀，并以權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。這雖然是與古日耳曼法時(shí)觀念的所有權(quán)并未生成發(fā)展起來(lái)具有密切的關(guān)系，但它卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強(qiáng)的生命力。后世的德國(guó)民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護(hù)手”原則的權(quán)利的外觀標(biāo)準(zhǔn)，把不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來(lái)判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實(shí)的角度來(lái)界定的正確性。

“以手護(hù)手”原則雖然并未蘊(yùn)含交易安全的理念，但權(quán)利外觀理論在吸收其占有為權(quán)利之“外衣”的觀念的基礎(chǔ)上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來(lái)，并成為占主流地位的學(xué)說(shuō)。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎(chǔ)深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個(gè)思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)正確性的實(shí)質(zhì)通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)。權(quán)利外觀理論是為了因應(yīng)近代資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)交易安全之保護(hù)要求而誕生的，它將當(dāng)事人內(nèi)部諸要素切斷，是當(dāng)事人之間的內(nèi)部情勢(shì)不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)利及法律關(guān)系的外相形態(tài)作為相對(duì)人利益的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。③

善意取得制度的前提是觀念的所有權(quán)的產(chǎn)生。由于占有與本權(quán)分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實(shí)根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無(wú)善意取得制度適用的余地。觀念所有權(quán)的發(fā)展，使得占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象增多，從而為保護(hù)善意第三人之正當(dāng)利益以保護(hù)交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國(guó)物權(quán)公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎(chǔ)。德國(guó)民法理由書(shū)曾言“在動(dòng)產(chǎn)交易里，對(duì)善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)登記簿公正之信賴予以法的保護(hù)。在動(dòng)產(chǎn)，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構(gòu)成了應(yīng)受保護(hù)的善意的基礎(chǔ)。”由此可見(jiàn)，占有與登記都具有表征本權(quán)的功能。占有之所以具有表征本權(quán)的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實(shí)際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項(xiàng)概然性，占有即具有事實(shí)支配標(biāo)的物之外觀，自應(yīng)具有本權(quán)。”

然而，隨著現(xiàn)代社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，觀念的所有權(quán)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，從而致使占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得近代以來(lái)占有通常表征本權(quán)的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權(quán)的時(shí)常分離，使得占有作為動(dòng)產(chǎn)的公示方法就不再充分，不能當(dāng)然地推定對(duì)動(dòng)產(chǎn)實(shí)行實(shí)際支配的占有人即為該動(dòng)產(chǎn)的所有人，尤其在所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保的場(chǎng)合，以占有人的占有這樣的權(quán)利外觀認(rèn)定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生了動(dòng)搖。觀念的所有權(quán)通過(guò)一定外形加以明示的公示原則，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)于事實(shí)上被孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》，2001年第5期

〔日〕安永正昭：《動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的考察》，轉(zhuǎn)引自肖厚國(guó)：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53頁(yè)

③肖厚國(guó)：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54頁(yè)①②①②

放棄，從而外形再也無(wú)法肩任表明物權(quán)存在的機(jī)能。這樣由公示原則導(dǎo)出的公信原則便失卻了其前提。

在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，則不存在上述情形。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完備，不動(dòng)產(chǎn)的登記由官方統(tǒng)一進(jìn)行，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會(huì)公眾可以信賴登記簿上所記載的權(quán)利即為真實(shí)的權(quán)利。既然動(dòng)產(chǎn)占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記與實(shí)際權(quán)利不符的情形遠(yuǎn)較動(dòng)產(chǎn)為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人為交易時(shí)，即使存在登記與本權(quán)分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機(jī)關(guān)提出異議并已記載于登記簿上的情形。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)

考察先進(jìn)國(guó)家的立法，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得規(guī)定不一。《法國(guó)民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于所有權(quán)證書(shū)。”由此條可知，法國(guó)法的善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)椋ㄓ袆?dòng)產(chǎn)適用于占有和根據(jù)占有對(duì)之作權(quán)利歸屬。

《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)非出于善意的除外。”第929條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可。”《德國(guó)民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動(dòng)產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動(dòng)產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第708條，我國(guó)臺(tái)灣民法第801條，1952年《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動(dòng)產(chǎn)。因此，我國(guó)有學(xué)者斷言：“各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度。”

但是，《德國(guó)民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實(shí)上突破了善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”臺(tái)灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。”登記有絕對(duì)效力，系為保護(hù)第三人，將登記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時(shí)，縱令其登記原因無(wú)效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對(duì)抗該第三人。

并且，臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權(quán)編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動(dòng)幅度甚大。在物權(quán)變動(dòng)方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護(hù)交易安全，明定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，于第759條第二項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響。”可見(jiàn)，各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。

然為何各國(guó)立法對(duì)善意取得是否適用于不動(dòng)產(chǎn)存有如是差異？究其原因，主要在于各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。法國(guó)、日本以及美國(guó)的大多數(shù)州對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點(diǎn)：（1）形式審查主義。登記官吏對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)。（2）登記無(wú)公信力。已登記的權(quán)利事項(xiàng)，公眾不可信賴其為真實(shí)的權(quán)利狀況。德國(guó)、瑞士等國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點(diǎn)有：（1）實(shí)質(zhì)審查主義。(2)登記具有公信力。

我國(guó)臺(tái)灣民法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力或不得為處分。至于登記，對(duì)于第三取得人之關(guān)系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。

依臺(tái)灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)案件后，應(yīng)即依法

審查，如有瑕疵，應(yīng)通知補(bǔ)正。由此可見(jiàn)，我國(guó)臺(tái)灣的土地登記制度亦實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。德國(guó)雖實(shí)行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時(shí)，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對(duì)內(nèi)容進(jìn)行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。

因而德國(guó)的形式審查實(shí)可起到實(shí)質(zhì)審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動(dòng)產(chǎn)登記有正確的權(quán)利歸屬，才能賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。在實(shí)行形式審查主義的國(guó)家，由于登記機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)有無(wú)瑕疵不予過(guò)問(wèn)，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實(shí)際情形不相一致。因不動(dòng)產(chǎn)的登記缺乏公信力，善意取得制度也無(wú)法獲得其存在的基礎(chǔ)。并且，此時(shí)如將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)，則顯然不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的正當(dāng)利益。善意取得制度的目的雖然在于保護(hù)交易安全，但從其產(chǎn)生發(fā)展的歷史背景來(lái)看，其意亦在于在當(dāng)時(shí)片面強(qiáng)調(diào)靜的安全的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中，保護(hù)動(dòng)的安全，以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富增長(zhǎng)的需要，平衡善意第三人與權(quán)利人之間的利益。因此，在設(shè)計(jì)善意取得制度時(shí)，不能片面的追求動(dòng)的安全，而忽視了善意第三人與權(quán)利人之間的平衡。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行形式審查主義的國(guó)家未將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)，皆因如此將可能摧毀近百年來(lái)精心構(gòu)建起來(lái)的所有權(quán)的法秩序。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。依公示公信原則，只要無(wú)異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。我國(guó)雖然在《民法通則》中沒(méi)有確定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條明確規(guī)定了共同共有財(cái)產(chǎn)的善意取得。此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。

我國(guó)有學(xué)者反對(duì)目前在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，理由在于“我國(guó)因國(guó)情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。”

筆者認(rèn)為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國(guó)目前“尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系”，確屬真實(shí)，但這并不影響我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)公示登記的方法，為各國(guó)通例。不動(dòng)產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來(lái)達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進(jìn)行交易，縱使存在登記與本權(quán)分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動(dòng)產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無(wú)權(quán)處分人進(jìn)行交易，則可推定第三人存在過(guò)失，不能適用善意取得。我國(guó)尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，主要指存在大量應(yīng)登記而未登記的不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象。但因未登記的不動(dòng)產(chǎn)不能依公示公信原則而適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，那么我國(guó)尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并無(wú)實(shí)質(zhì)影響。況且，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系并不影響不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的根基。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法特點(diǎn)與具體適用

我國(guó)物權(quán)法明確將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)是有其合理性和必要性的。縱觀外國(guó)立法例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，存在不同規(guī)定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國(guó)家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無(wú)法適用于不動(dòng)產(chǎn)；采實(shí)質(zhì)審查的國(guó)家由于登記具備了公信力，就使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度獲得了存在的基礎(chǔ)。在物權(quán)法立法過(guò)程中，關(guān)于我國(guó)到底采取何種審查方式存有爭(zhēng)議，不過(guò)從我國(guó)關(guān)于登記的傳統(tǒng)、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定以及結(jié)合國(guó)外的立法例來(lái)看，我們可以推測(cè)立法者是傾向于

采取實(shí)質(zhì)審查主義的。在此前提之下，肯定不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推定力和公信力便成為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的制度基礎(chǔ)。任何權(quán)利的存在必有其外在表征，動(dòng)產(chǎn)以占有為其表征方式，不動(dòng)產(chǎn)以登記為其表征方式。不過(guò)權(quán)利的表征畢竟不能等同于權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)，在日常生活中當(dāng)權(quán)利的外在表征與權(quán)利的實(shí)有狀態(tài)不符之時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的利益平衡，則是物權(quán)法不能回避的一個(gè)問(wèn)題。為了保護(hù)交易的安全和便捷，節(jié)約交易成本，當(dāng)出現(xiàn)權(quán)利的表征與權(quán)利的實(shí)有狀態(tài)不符之時(shí)，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對(duì)于表征的信任而從事了交易行為，此時(shí)善意的受讓人就必須得到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與動(dòng)產(chǎn)的善意取得具有本質(zhì)上的共同之處，都是經(jīng)由公示至公信，然后在公示權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況下適用善意取得制度去消除權(quán)利的沖突。

根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第106條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。

第二，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤＿@是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則沒(méi)有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失，而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形不知情。

第四，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也沒(méi)有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

在適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度時(shí)，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起注意：

（1）物權(quán)法中刪除了草案中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得要求轉(zhuǎn)讓合同有效的規(guī)定。刪除這一規(guī)定是科學(xué)合理的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得適用的前提是無(wú)權(quán)處分，根據(jù)我國(guó)合同法第五十一條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分是效力待定的合同，所以此處規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同的有效顯然會(huì)造成法律適用上的沖突。現(xiàn)在刪除這一規(guī)定即能達(dá)到整個(gè)民法體系間的協(xié)調(diào)；又能滿足理論體系的內(nèi)在邏輯。不過(guò)還需要注意的是，在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分行為中去除無(wú)權(quán)處分這一因素外，其他的因素應(yīng)當(dāng)符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無(wú)權(quán)處分之外的可以導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效或可撤銷的因素，那也沒(méi)有適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的空間。

（2）我國(guó)物權(quán)法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。由此可見(jiàn)，在異議登記的情況下沒(méi)有善意取得制度適用的可能。

（3）對(duì)于土地所有權(quán)和違章建筑不適用善意取得。因?yàn)槲覈?guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，土地屬于國(guó)家和集體所有，不存在個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)，沒(méi)有善意取得制度適用的必要。同時(shí)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標(biāo)的物，所以不存在善意取得制度適用的問(wèn)題。（作者單位：煙臺(tái)市芝罘區(qū)人民法院）