第一篇：簡析不動產善意取得制度

簡析不動產善意取得制度

摘 要

在我國法學理論界，關于不動產能否適用善意取得存在很大爭議，我國傳統理論關于善意取得制度僅限于動產，而不適用于動產。本文對不動產善意取得的相關學說進行評價，闡明其理論基礎與制度基礎，得出不動產適用善意取得應得到肯定。善意取得制度不僅適用于動產，也應適用于不動產。關鍵詞：不動產 動產 善意取得

在傳統民法上，善意取得制度只適用于動產而不適用于不動產。而我國2007年3月16日頒布的物權法第一百零六條明確規定了不動產的善意取得制度，開創了在我國善意取得制度的確立統一，即將動產與不動產的善意取得統一規定，將所有權與他物權的善意取得統一規定。這一規定，使得我國在不動產所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創舉的必要性和合理性進行分析。

一 不動產善意取得制度的沿革和簡介

民法發展史上，善意取得制度沒有在羅馬法上出現過，概因羅馬法奉行“后手的權利不得優于前手”以及“發現己物，我即收回”的原則，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產者即推定其為動產的所有者。對動產享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當的差距。當代兩大法系具有代表性的國家和地區將善意取得制度確立，維護善意受讓人的利益，保持財產動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區，英美法系的美國和英國。

學術界通說認為我國對不動產實行的是登記要件主義，不動產登記薄上記載 1 的權利具有公示公信力，因此不動產善意取得在我國具備制度基礎。[1]在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵通常不予過問。因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形相矛盾。鑒于不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現實中，保護動的安全，以適應社會經濟發展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。不動產善意取得的構成要件基本上與動產相同。不動產善意取得須受讓人信賴登記證書而與讓與人交易，事后真正的權利人主張該買賣行為無效，受讓人可以主張善意購買而取得所有權。不動產的買賣必須具有一般不動產買賣的形式要件，即必須締結不動產買賣合同、交付標的物并進行過戶登記。

從法律制度本身的邏輯性出發，承認保護動產的善意取得制度，也應當承認保護不動產的善意取得制度。我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。

綜上，將不動產善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動產（包括以登記為公示方式的特殊動產）登記簿的登記，而與登記記載的權利人發生交易，并且該轉讓的不動產已經登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得不動產所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或有過錯的登記機關賠償損失。

二 不動產善意取得的理論爭議

關于不動產善意取得制度，各國立法存在差異，在理論研究方面，學者亦存在不同見解，主要有肯定說和否定說兩種。

（一）否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還” [2]。至于不動產，因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人，因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能，故在建立不動產登記制度后，善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適用。即使存在不動產準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數未進行保存登記的不動產之上。對于已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。

[1][2] 李楠 《論不動產善意取得》 江西師范大學學 2004，5 史尚寬 《物權法論》 中國政法大學出版社 2000版

（二）肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產善意取得。認為如果買受人在買受不動產為善意無過失，則采取犧牲其他人的利益，而維護交易秩序和交易規則的立場，確認買賣關系有效。并且，在現代社會中，無論現代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生，因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的。

從我國司法實踐來看，不動產的善意取得在實踐中主要發生于以下兩種情況：第一種情況是，共有不動產的部分共有人擅自出賣共有不動產的，受讓人若是善意即可取得所有權。第二種情況是，不動產登記瑕疵，受讓人信賴此發生的不動產所有權轉移。由此可見，我國雖然在法律上沒有確定不動產的善意取得制度，但實際上已經承認了不動產的善意取得。但是，我國在法律上以司法解釋的方式承認了善意取得。[3]故筆者認為，只要符合善意取得制度的構成要件，不動產可適用于善意取得制度。事實上，善意取得制度也正是順應商品時代發展的潮流而作出回應，越來越多的國家將擴大善意取得制度的適用范圍，不但適用不動產，而且提出了債權是否也應適用善意取得制度。鑒于這種情形，物權法確立不動產的善意取得制度具有其重大現實意義。

三 不動產善意取得制度的立法實踐

在物權法尚未頒布之前，我國在立法條文上并沒有明文規定不動產的善意取得問題，最早涉及到這一問題的司法解釋是最高人民法院1963年8月28日《關于貫徹執行民事政策法律幾個問題的意見》（修正稿）第二部分“房屋糾紛問題”第3條。而后，1979年2月2日，制定了《關于貫徹執行民事政策法律的意見》，在第二部分“關于財產權益糾紛”在第二節“房屋問題”的第2條；1984年8月30日，最高人民法院制定通過了《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》，在第六部分“房屋問題”第55條規定：“非所有權人出賣他人房屋的，應廢除其買賣關系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效。買方不知情的，買賣關系是否有效，應根據實際情況處理。其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。”

隨著2007年3月16日我國物權法的通過，我國也正式確立了不動產的善意取得制度，根據物權法第一百零六條規定，不動產的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對讓與之不動產無處分權。

第二，受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產，則 [3] 李長 《論財產的善意取得》 法學論壇 1997，6 沒有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

我國在物權法中不動產的善意取得的確立，在保障善意交易者對市場的信賴方面有著十分重要的作用。作為現代民法物權的一項重要法律制度，不動產善意取得有著不可替代的社會、經濟、社會功能，對于將構成社會主義市場經濟法律體系基礎的民法典而言，對我國立法體系有深遠的理論意義和實際意義。

參考文獻

[1] 李楠 《論不動產善意取得》 江西師范大學學報 2004，5 [2]史尚寬 《物權法論》 中國政法大學出版社 2000版 [3]李長 《論財產的善意取得》 法學論壇 1997，6 [4]敖瑞學 《淺析物權法對相關問題的修正》 中國法院網 2007，4 [1]梁慧星 陳華彬 《物權法》 法律出版社 1997版。[2] 王澤鑒 《民法物權·通則·所有權》 1993版。[3] 謝在全 《民法物權論》（上）1989版。

第二篇：淺析不動產善意取得制度

淺議不動產善意取得制度

摘要：

關鍵字：不動產善意取得，登記公信力，一、引言

近代民法通常將善意取得制度限定于動產物權的取得，而不承認不動產物權上善意取得制度的適用。其原因在于“不動產物權以登記為公示方法，交易上不至于誤認為占有人為所有人，而動產物權則以占有為公示方法，極易使人相信占有人為有處分權之人，故善意取得之標的物，以動產為限”。1 隨著市場經濟的發展，不動產物權交易呈現出日漸繁盛的態勢，將善意取得制度引入到不動產的領域對于整個社會的經濟交易安全會起到更大的穩定作用。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第106條明確規定了善意取得制度并規定了不動產也適用善意取得制度的規定。這是我國第一次在立法上明確規定不動產善意取得制度，正確適用該制度于不動產領域中在實踐中將對不動產交易安全發揮著巨大的保護作用。究竟不動產善意取得制度的立法基礎何在?該制度的實際法益何在?筆者于下文中試作一粗略的分析。

二、不動產善意取得制度的立法爭議

一般來說，作為大陸法系民法主要淵源的羅馬法并無善意取得制度的相關規定，而只存在“任何人只能向他人轉讓屬于自己的權利”的規則。2而善意取得制度則源于日爾曼法中的“以手護法”原則，即權利人將權利讓與他人占有，只能向該占有人請求返還,如占有人將財產轉移給第三人時，則權利人不得請求第三人返還，而只能要求占有人賠償損失。3后世的大陸法系和英美法系的制定法在不同程度上繼受了它。以不動產善意取得制度為例，《德國民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條及1999年完成的臺灣物權編修正草案第759條第2項，均就此作出了規定。4

在我國，專家、學者中對是否應確立不動產善意取得制度則存在分歧，焦點在于對兩種對立的立法思路的選擇。如：在以梁慧星為課題組負責人的《中國物權法草案建議稿附理由》中的第二章，第五節，第一目，對善意取得做如下規定：“基于法律行為有償受讓動產且已占有該動產的善意受讓人，即使讓與人無權處分，仍取得該動產的所有權。”可見，在該建議稿中在建議稿的適用范圍上僅規定了動產可以適用善意取得制度。同樣以王利明為項目主持人的《中國民法典學者建議稿及立法理由》物權篇中也未建議應使善意取得的適用范圍擴大到不動產。他認為,由于不動產有登記過戶制度,權利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對交易安全加以特殊保護。在不動產權利登記完備體系的情況下,除違章建筑等極少數未進行保存登記的不動產,尚有討論不動產能否準用的動產善意取得制度的必要外,在其它情形,討論

5這一問題并無實益。上述學者是從不動產登記公信力的角度來否定不動產善意取得制度的。

以葉金強為代表的學者認為，承認登記公信力,就是承認不動產善意取得，否則登記公信力也將形同虛設。登記公信力原則本身就包含著對善的追求，而登記公信力最終則要經由善意取得制度實現對善意第三人的保護。善意取得制度為公信力發揮保護交易安全的機能提供環境，欠缺這一環境，公信力會陷入“巧婦難為無米之炊”的困境，法律欲借公信力保護善意第三人的目標定會落空。6 以常鵬翱為代表的學者認為，善意取得制度應當得到一體化的整合，這將比“善意取得之動產化”的立場更為有力和有理。不動產登記公信力與動產善意取得的制度安排目標一樣，均為物權交易提供法律的保障，確保善意第三人取得權利,均

采用了推定和擬制的法律技術，將“真”視為“假”，將“假”視為“真”，因此保護同等性質的信賴利益，應當采取相同的制度設計,，不能因交易對象的不同而產生區別。7上述學者大都認為,動產占有的公信力保護善意第三人最終落實為善意取得,而不動產登記的公信力對善意第三人的保護在理論上也應當是善意取得,否則法律邏輯就欠缺一致性。

在物權法出臺后這種關于善意取得適用問題之爭被平定，究其立法者為何選擇將善意取得擴大到不動產領域，為何選擇不動產善意取得的立法模式而放棄不動產登記公信力模式，筆者認為，我國《物權法》采納了不動產善意取得的思路,符合我國的國情,具有相當的合理性。

三、不動產善意取得制度的立法基礎

（一）理論基礎

1.登記公信力與不動產善意取得的關系決定兩者實質的不同。登記的公信力，包含著內外兩層含義：在其內部，登記具有絕對的可信性，是真實的、正確的；在其外部，即使出現不實登記，憑借法之強力，不實登記擬制為真實。換言之，前者稱為“公信力”靜的側面；后者稱為“公信力”動的側面。8 登記錯誤所導致的無權處分這一客觀事實就是適用不動產善意取得的基礎，從動態的功能適用角度保護不動產善意第三人的利益，登記公信力是從靜態角度保護整個不動產交易秩序的安全。“公信力是從物權表征方式所具有保護第三人之效力的角度來觀察的,而善意取得則是從第三人物權取得的角度來觀察的。”9

2.不動產善意取得可適用于未登記的不動產，而不動產登記公信力只適用于登記的不動產。由于我國不動產登記制度存在嚴重缺陷，目前未登記的不動產大量存在。根據《物權法》第129和155條，土地承包經營權和宅基地使用權采取登記對抗主義的立法模式，自愿登記造成實際生活中未進行登記的現象非常普遍。由于登記不再是這些未登記的不動產法定強制的公示方式，占有則具有十分重要的意義。在司法實踐中，不排除這些未登記不動產適用善意取得。當然適用的前提是未登記的不動產可以轉讓。根據我國《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規定就排除城市未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，農村未登記的不動產有適用善意取得的制度空間。

3.不動產與動產的區分并沒有嚴格貫徹，也是采納這一思路的原因。在我國，作為不動產基礎的土地是國家所有和集體所有，不能進入流通領域，這與其他大陸法系國家和地區有明顯的不同。我國《物權法》所有權部分堅持國家所有權、集體所有權和私人所有權的區分，只得在“所有權取得的特別規定”中規定善意取得制度。這客觀上為善意取得制度囊括不動產提供了條件。

（二）現實基礎

不動產的善意取得在我國司法實踐中已實際存在，通過明晰的立法,能更好地保護善意交易方的利益，體現民法公平原則,有利社會和諧，具有現實基礎。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干意見(試行)》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，由此可見，我國實際上已經早已承認善意取得制度可以適用于不動產。在現代社會中,無論現代不動產登記制度多么獨立完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生。隨著登記逐步成為不動產的公示方式,為保護不動產交易安全,就需要有功能上類似于動產善意取得的制度。如果一概排斥不動產善意取得制度的適用，這顯然是對現實生活中已經存在并將繼續發生的錯誤登記等情況視而不見，對于相信登記的公示力而從無權處分人處取得不動產的善意第三人而言則顯失公平，因此，將善意取得適用

于不動產，既可維護善意不動產負擔之權利者,也體現了民法的公平原則。

不動產登記公信力的模式否定善意取得制度在不動產領域的適用，但并不排除第三人依據登記公信力而善意取得相關權利，從而并不反對不動產物權“善意地取得”。因此,不動產善意取得肯定論和否定論只是概念適用的爭議,在保護善意第三人的利益上并無實質分歧,最后結果都是第三人善意取得不動產物權。基于此,筆者主張明確使用“不動產善意取得”的概念。我國《物權法》第106條對動產善意取得和不動產善意取得采取一體構造的方式,節省了立法資源,維護了法律概念邏輯的統一。

四、不動產善意取得制度之完善

（一）登記制度的完善

我國不動產實行統一登記制度的規定在物權法中才剛剛規定，已影響到市場經濟體制目標的實現，嚴重滯后于經濟發展的需要。物權法雖然規定了不動產實行統一登記制度，而我國的登記機關非常多而且分散，如僅根據《擔保法》第42條、43條的規定，涉及到的登記機關就有土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規定的部門和公證部門。還有其他的法律法規對不動產登記機關也進行了規定。這給當事人的登記造成極大困難，普通百姓很難知曉自己應該去哪里登記，怎樣登記，更給物權法律秩序的建立設置了障礙，不利于有關交易當事人查閱登記，很難給交易當事人提供全面的信息。例如：當事人要查閱某工廠是否已經實行抵押，需要到土地管理部門，到房屋管理部門查閱房屋是否抵押，到工商部門查閱設備是否抵押，到公安部門查閱車輛是否設定抵押，這就給當事人造成了極大的不便。而且，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產重復抵押的現象。10我們應當遵循不動產登記的普遍法理和國際慣例，在我國建立統一的，真正服務于交易安全、服務于當事人的登記制度。

有學者認為，以土地管理部門作為登記機關較為合適。因為我國當前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及市縣的國土資源局和鄉鎮的國土資源管理所。該系統的登記可以輻射到中國城鄉全部土地，在范圍上可以滿足物權公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物權法草案建議稿中是建議設在縣級人民法院，即由縣級人民法院管轄不動產登記。這是采納德國的經驗。這樣的方案好處有：不動產登記簿經常在房產糾紛中作為證據，如果說登記機構設在縣級法院，登記簿擺在縣級法院，審判庭調取證據就非常方便，就會方便訴訟，方便當事人。

（二）補充增加原權利人的救濟手段

善意取得制度目的在于保護交易安全，在對受讓人和原權利人的利益進行平衡的情況下，只有受讓人有償地受讓財產時，才有必要犧牲原權利人的利益，以確認受讓人獲得物權。原所有權人是最大受害者。為維護公平正義，法律應對原所有權人提供如下救濟手段：違約責任救濟，不當得利救濟，侵權責任救濟，國家賠償救濟。但物權法僅對前三種救濟手段給予了一定程度的認可，筆者認為，國家賠償救濟也同樣應予以強調。理由在于，不動產登記簿在登記機關的控制之中，登記行為是一種行政行為，國家登記機關對申請登記的不動產應負實質審查的義務，受讓人對登記錯誤的信賴，才導致原所有權人的損失。因此，登記機關應當承擔賠償責任。對此，我們可以借鑒德國的規定，設立專門的登記錯誤賠償基金，從登記費用中提取一定比例的金額存入基金，專供賠償之用。

五、結語

不動產善意取得制度的出臺與實施，在可見的將來會對現有不動產交易模式產生一定的沖擊，尤其是對原不動產所有人的合法權益帶來相當程度上的潛在法律風險。筆者認為在實 施該制度的產生的大量新問題應該在未來專門出臺一系列司法解釋來規范和約束，從而真正地實現國家規范和保護交易安全和善意相對人利益的立法用意。

參考文獻謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年版，第221-222頁。[意]彼得羅·彭凡德：《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版，第209頁。王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第261頁。如《德國民法典》第892條規定:“為權利取得人的利益，關于以法律行為取得土地的物權或者土地物權之上的物權的情形，土地登記簿記載的內容應為正確，但是如土地登記簿上記載對抗此權利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項不正確的除外。為特定人的利益，權利人在土地登記簿上的權利受到處分權限制的，只有在該限制被記載在土地登記簿或者被權利取得人知悉時，才對權利取得人發生法律效力。”再如《瑞士民法典》第973條規定:“出于善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或者其他權利的人，均受保護。”1999年完成的臺灣物權編修正草案第759條第2項規定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”王澤鑒：《民法物權》，中國政法大學出版社2001年版，第122-123頁。王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社，1998年版，第299頁-300頁。葉金強：《公信力的法律構造》，北京大學出版社，2004年版，第184-186頁。7 常鵬翱：《物權法的展開與反思》，法律出版社，2007年版，第236-237頁。顧祝軒：“論不動產物權變動公信力原則的立法模式——絕對公信力與相對公信的選擇”，載孫憲忠：《制定科學的民法典——中德民法典研討會文集》，法律出版社2003年版，第351頁。同6，第183頁。金麗婷：《論不動產登記制度》，載《牡丹江師范學院學報(哲社版)》2007年第2期，第13-14頁。肖厚國：《物權變動研究》，中國社會科學院研究生院博士學位論文2000年版，第78頁。

第三篇：不動產善意取得制度研究文檔

不動產善意取得制度研究

孫 積 星

根據傳統的的民法理論，善意取得又稱即時取得，指無權處分人將其占有的他人動產轉讓給第三人，如果第三人取得該動產是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動產的所有權或他物權。在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發展起來的。

由此可見，在傳統民法上，善意取得制度只適用于動產而不適用于不動產。而我國剛通過的物權法第106條明確規定了不動產的善意取得制度。《物權法》106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不定產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

本條的規定意義頗大，它將在我國確立統一的善意取得制度，即將動產與不動產的善意取得統一規定，將所有權與他物權的善意取得統一規定。這一規定，使得我國在不動產所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創舉的必要性和合理性進行分析。

一、善意取得制度的歷史沿革

在民法發展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優于前手”以及“發現己物，我即收回”的原則。學界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產者即推定其為動產的所有者。對動產享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當的差距。在對該原則進行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。

在我國學術界，對于不動產的善意取得，也至今也存在著兩種不同的觀點。

⒈否定說

這些學者們一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還。”② ①

②① 《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第181頁

至于不動產，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。”

故在建立不動產登記制度后，“善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適③用。”

即使存在“不動產準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數未進行保存登記的不動產之上。”

對于“已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說

持肯定觀點的學者們認為，應承認不動產善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產善意取得的規定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規則的立場，確認買賣關系有效。⑥并且，在現代社會中，“無論現代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生”，⑦

因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。⑧

二、不動產善意取得的立法實踐與借鑒意義

在德國、瑞士以及我國臺灣民法典中都明確規定了不動產的善意取得制度。如《德國民法典》第892條規定：為了權利取得人之利益，關于由法律行為取得土地上權利，或取得此項權利之其他權利各項情形，應將土地登記簿上登載的內容，當做真實，但對于真實曾有異議登記，或權利取得人已知其不真實者，不在此限。土地登記簿內曾經登記之權利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權利取得人已知有此限制時，對于權利取得人始生效力。權利取得人知有前項事實的時期，在取得權利須登記者，以提出申請登記時為標準。《瑞士民法典》第973條第一款規定：出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區的《土地法》第四十三條也規定：依本法所為之登記，有絕對效力。在1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第二項：因信賴不動產登記之善意第三人，依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記無效或撤銷之原因而受影響。

我國在物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有不動產善意取得的相關規定，如根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見》（試行）第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”該條中雖未明確說明共有財產的范圍，但解釋上理應包括不動產。

梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第185頁

于海涌：《物權變動中第三人保護的基本原則》，載《法律科學》，2001年第4期

③孫憲忠：《物權法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國法學》，1999年第6期

④王利明、王軼：《動產善意取得制度研究》，載《現代法學》1997年第5期

⑤王利明：《試論我國不動產登記制度的完善》（上），載《求索》，2001年第5期

⑥楊立新：《共同共有不動產交易中的善意取得》，載《法學研究》，1997年第19卷第4期

⑦李建偉：《不動產善意取得制度初探》，載《中央政法管理干部學院學報》，2000年第3期

⑧李曉云：《亂花漸欲迷人眼—追問不動產善意取得》，載《法學研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤

三、不動產善意取得制度的理論和制度基礎

（一）不動產善意取得的理論基礎

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據該原則，占有是物權的外形，占有動產者，即推定其為動產占有人，而對動產有權利者，也須通過占有標的物而加以表現。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產。“以手護手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。

“以手護手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發展起來，并成為占主流地位的學說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現代表現就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征，而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態作為相對人利益的保護標準。③

善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由于占有與本權分離現象的存在，始有善意取得制度存在的現實根據和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發展，使得占有與本權分離的現象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎。”由此可見，占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能，乃在于占有“外觀之狀態與實際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項概然性，占有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權。”

然而，隨著現代社會和市場經濟的發展，觀念的所有權得到了進一步的發展，從而致使占有與本權分離的現象經常發生，使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰。占有與本權的時常分離，使得占有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權于事實上被孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權和事實物權的區分》，載《法學研究》，2001年第5期

〔日〕安永正昭：《動產的善意取得制度的考察》，轉引自肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53頁

③肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54頁①②①②

放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。

在不動產領域，則不存在上述情形。由于不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議并已記載于登記簿上的情形。

（二）不動產善意取得的制度基礎

考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規定不一。《法國民法典》第2279條規定：“涉及動產物品時，占有即等于所有權證書。”由此條可知，法國法的善意取得僅適用于動產，這是因為，唯有動產適用于占有和根據占有對之作權利歸屬。

《德國民法典》第932條規定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人，但在其根據上述規定取得所有權的當時非出于善意的除外。”第929條規定：“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付于受讓人，并就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉移所有權的合意即可。”《德國民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規定與“動產所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第708條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定，將善意取得之適用限定為動產。因此，我國有學者斷言：“各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度。”

但是，《德國民法典》第892條又規定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第1款規定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。”臺灣《土地法》第43條亦規定：“依本法所為之登記，有絕對效力。”登記有絕對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。

并且，臺灣地區經多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，于第759條第二項規定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”可見，各國關于不動產善意取得的立法規定，并非如有的學者所斷言。

然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動產實行契據登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。

我國臺灣民法規定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規定。

依臺灣“土地登記規則”第49條、50條之規定，登記機關接受申請案件后，應即依法

審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。

因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產，則顯然不利于保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現實中，保護動的安全，以適應社會經濟發展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。

我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。”

筆者認為上述理由是缺乏依據的。我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。

四、我國不動產善意取得制度的立法特點與具體適用

我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產是有其合理性和必要性的。縱觀外國立法例，對不動產的善意取得制度，存在不同規定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無法適用于不動產；采實質審查的國家由于登記具備了公信力，就使得不動產善意取得制度獲得了存在的基礎。在物權法立法過程中，關于我國到底采取何種審查方式存有爭議，不過從我國關于登記的傳統、物權法關于不動產善意取得的規定以及結合國外的立法例來看，我們可以推測立法者是傾向于

采取實質審查主義的。在此前提之下，肯定不動產登記制度的推定力和公信力便成為我國不動產善意取得制度存在的制度基礎。任何權利的存在必有其外在表征，動產以占有為其表征方式，不動產以登記為其表征方式。不過權利的表征畢竟不能等同于權利的真實狀態，在日常生活中當權利的外在表征與權利的實有狀態不符之時，如何實現當事人之間的利益平衡，則是物權法不能回避的一個問題。為了保護交易的安全和便捷，節約交易成本，當出現權利的表征與權利的實有狀態不符之時，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對于表征的信任而從事了交易行為，此時善意的受讓人就必須得到保護。不動產的善意取得與動產的善意取得具有本質上的共同之處，都是經由公示至公信，然后在公示權利與實際權利不符的情況下適用善意取得制度去消除權利的沖突。

根據我國物權法第106條規定，不動產的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對讓與之不動產無處分權。

第二，受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產，則沒有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

在適用不動產善意取得制度時，以下幾個問題應當引起注意：

（1）物權法中刪除了草案中關于不動產善意取得要求轉讓合同有效的規定。刪除這一規定是科學合理的，因為不動產善意取得適用的前提是無權處分，根據我國合同法第五十一條的規定，無權處分是效力待定的合同，所以此處規定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突。現在刪除這一規定即能達到整個民法體系間的協調；又能滿足理論體系的內在邏輯。不過還需要注意的是，在不動產無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產善意取得制度的空間。

（2）我國物權法規定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有善意取得制度適用的可能。

（3）對于土地所有權和違章建筑不適用善意取得。因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的必要。同時根據城市房地產管理法的規定，違章建筑的建造違反了強行法的規定，因此不能成為交易的標的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。（作者單位：煙臺市芝罘區人民法院）

第四篇：不動產善意取得制度研究

不動產抵押權的善意取得問題研究

杜會云廖文燕[1]

【摘 要】作為我國民法領域的一項重要制度，善意取得制度對于保護第三人的利益起到了十分重要的作用。依照現行《物權法》的規定，除了動產以外，不動產也可以作為其客體，其中包括不動產的抵押權。但是，在司法實務中，對于不動產抵押權的善意取得，學界及司法判例中沒有形成統一的觀點，因此對各方當事人的利益保護也會有所傾斜。本文試圖從不動產抵押權的理論出發，結合善意取得制度的適用條件，分析實務中可能出現的各種情形，并就各種情形下是否適用善意取得制度提出自己的觀點。最后就現行的善意取得制度存在的問題以及解決方法進行簡單論述。

【關鍵詞】不動產抵押權善意取得無權處分

2007年新頒布的《物權法》，可以說是我國民事立法發展進程中的一項重要里程碑，該法不僅完善了許多與實務已經脫節的法律條文，而且還確定了許多新的制度，其中關于物權的善意取得制度便是亮點之一。作為對善意第三人進行法律保護的一種途徑，學界對于動產的善意取得已經形成較為統一的意見，而對于不動產物權能否適用善意取得問題卻莫衷一是，限于本文的篇幅，這里僅就不動產抵押權的善意取得問題加以簡單的闡述。

一、不動產抵押權善意取得的概念及其法律依據

（一）不動產抵押權善意取得的概念

所謂不動產抵押權的善意取得，是指無處分權人將不動產設立抵押，善意第三人信賴不動產登記薄的記載，從而取得抵押權，在真正權利人行使權利時，第三人可以基于抵押權的善意取得而優先行使受償權。

從上述概念中可以看出，不動產抵押權的善意取得具有以下幾個特征：

第一，善意取得的客體為不動產的抵押權。

第二，處分該不動產抵押權的行為人沒有合法有效的處分權。適用善意取得制度的一個重要前提是行為人沒有相應的處分權，如果行為人具有處分權或者被授權可以加以處分，自無善意取得的適用之說。

第三，第三人的權利取得須符合法律規定的善意取得的要件。各國和我國的立法一般都規定，辦理抵押登記手續是不動產抵押權善意取得不可或缺的形式要件。

（二）不動產抵押權善意取得的法律依據

有關不動產抵押權的善意取得制度，我國現行立法中沒有獨立的法律條文，而只是在《物權法》中進行了統一的規定，該法第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（2）以合理的價格轉讓；

（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要

登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

此外，《物權法》第二條也規定，本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。[2]依據此條款規定，不動產抵押權屬于擔保物權的范疇，因此，應適用善意取得制度。

《擔保法》第二條的規定也為其適用善意取得提供了法律依據，該條規定：在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。

本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。

上述《物權法》以及《擔保法》的規定就為不動產抵押權的善意取得提供了法律依據。

二、不動產抵押權適用善意取得制度的爭議

與動產能自由移動不同，不動產由于其特有的固定性等特征，決定了其權利的設定采用登記生效主義，即只有到相應的登記機關辦理登記手續后，不動產的所有權或者抵押權方能發生法律效力。因此，在司法實務中，就會引致一些行為人惡意利用偽造、涂改登記簿上的登記信息來變更不動產的登記情況，然后在該不動產上設定抵押權，從而損害了真正權利人以及善意第三人的權利。

（一）不動產抵押權善意取得的司法案例

1、基本案情介紹

2007年11月，張某向銀行借款30萬元，李某以登記在其名下的房屋為該債權提供了擔保，并在該房屋上設立了抵押權并辦理了登記，銀行作為抵押權人。2008年8月，胡某起訴李某，請求法院確認李某名下的房屋為其所有，法院經審理查明該房屋確實屬于胡某，故以判決的形式確認了該房屋的所有權人為胡某。2009年9月，胡某將李某和銀行告上法庭，請求法院確認該房屋上的抵押權無效。

在本案的審理過程中，出現了兩種截然相反的觀點，一種觀點認為：李某雖然是登記名義人，但并非該房屋的真正所有權人，無權對該房屋的所有權進行處分，其設立抵押權的行為嚴重損害了胡某作為房屋所有權人的利益，應屬于無效行為。還有一種觀點認為：雖然李某不是涉案房屋的所有權人，但是銀行在取得抵押權時是善意的，為了保障交易的安全，應當確定銀行可以依據善意取得制度取得該房屋的抵押權。

2、對案件的評析

上述兩種觀點都具有一定的道理，但是卻有以偏概全的嫌疑，筆者認為不能一概而論的認為不動產抵押權可以適用善意取得，抑或不動產抵押權沒有適用善意取得的可能，而應當具體分析，區別對待。

首先，對于不動產抵押權可以適用善意取得的觀點，學者們從論證其上位概念不動產的善意取得出發，從而推導出，作為其下位概念的不動產抵押權亦符合善意取得的適用范圍，主要理由在于：（1）從不動產是否屬于共有的角度肯定共同共有的不動產適用善意取得制度，認為“共同共有不動產交易中善意取得制度的基礎，是共同共有人對共同共有財產的處分權”，而“共同共有不動產交易中的善意取得，是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維護交易規則和交易秩序”；（2）從動產的善意取得推導出不動產也可以適用善意取得制度。該種觀點認為：“既然動產的占有是善意取得公示的方式，為何登記作為不動產公示的效力，就不能確立善意取得制度呢？”；（3）從公示公信的原則本身出發，不動產物權的轉讓、抵押等行為都必須完成登記手續才能發生變動。善意第三人判斷不動產物權的權利狀態的唯一標準即是不動產登記簿，如果無處分權人利用偽造、涂改等非法方式改變登記簿上的權利狀態，第三人是無從獲知的，因此登記簿足以使其相信不動產物權的產權狀態并且只要在受讓時是善意無過錯的，法律就應當保護其合法的權益。盡管這種觀點充分考慮了對作為善意第三人的利益保護，但是有時卻疏忽了對真正權利人或者其他抵押權人的權利保

護，法律的價值追求應是公平與正義，平衡各方當事人的權益，而不是有所偏失，如果將第三人的利益保護建立在損害其他權利人的損害之上，那么這是不正義的。

其次，主張善意取得制度不適用于不動產抵押權的觀點也并不恰當，這種觀點則認為不動產的公示公信原則排除了善意取得制度的適用。所謂公示，是指物權變動行為需以法定公示方式才能生效的原則，其中不動產物權的公示方式便是登記。《物權法》確立的公示公信原則具有對外公布的效果，能夠排除其他任何人對不動產的權利主張，如果第三人想要取得該不動產的抵押權，就必須盡到謹慎審查和注意的義務，只要進行了不動產抵押權的登記，就是對外公告了權利的歸屬，因此，第三人就不能以善意取得來抗辯真正的權利人。這種觀點有其一定的道理，但是與前種觀點一樣，只注重了對一方當事人的權利保護，最終可能導致利益保護的失衡。

因此，上述兩種觀點都不能有效地平衡對當事人的利益保護，筆者認為，針對不動產抵押權的善意取得問題，可以綜合案件的具體情況加以分析，實行有限的善意取得制度。

（二）不動產抵押權善意取得制度的具體運用

由于市場經濟活動的多樣化，要具體分析不動產抵押權善意取得制度的適用環境，筆者認為一一列舉并不能窮盡所有可能出現的情形 如何有效的加以判斷，可以從善意取得制度本身的適用條件出發進行考慮：

1、從無權處分人角度分析第三人適用善意取得的情形

一般認為，所謂無權處分，是指沒有處分權而處分他人財產。在實務活動中的處分行為應作廣義上的理解，既指事實上的處分，也指法律上的處分。而在善意取得制度中處分行為僅指法律上的處分，即通過買賣、贈與、抵押等使所有權發生轉移或者權能分離的情形。因此，關于無權處分，可以區分下列幾種情形：

（1）共同共有中，部分共有人的處分行為

所謂共同共有，是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額的享有平等的所有權。在共同共有中，任何一方都享有一定的所有權，但這種所有權并不是完整的，而要受到一定的限制，因此，如果部分共有人未經其他共有人的同意將共有財產設定抵押，是否屬于無權處分行為，當發生糾紛時，第三人能否善意取得不動產的抵押權？

對此，筆者認為應當綜合其他因素進行考慮，比如對于不動產登記簿上只登記了行為人的名字（此種情形在夫妻關系中表現較多）的情形，由于第三人信賴不動產登記簿的記載，從而與行為人達成了設立抵押權的協議，為了保護第三人的合法利益，法律應當認定適用善意取得，至于其他受到損害的共有人，可以向行為人主張損害賠償責任。而如果登記簿上記載的權利人為二人或二人以上時，此時，第三人就不能僅以自己是善意的為由主張取得不動產抵押權，因為并沒有足以使其相信行為人為唯一權利人或有權處分的表觀證據，因此，適用善意取得有失公平。

（2）完全無處分權人的處分行為

在某些情況下，行為人不是不動產物權的真正所有人，但是基于某些特定的原因，比如登記機關的錯誤登記或者行為人通過偽造、變造等違法的手段改變了不動產登記簿上的權利主體，導致善意第三人取得了抵押權，當真正的權利人向法院主張所有權時，該第三人能否以善意取得制度對抗所有權人？這時就會陷入前述案例中所出現的兩難境地。筆者認為，對此，可以從以下兩個方面考察：一是審查第三人的謹慎注意義務，如果其未盡到普通正常人的注意義務的，那么法律應當優先保護所有權人的利益，而由行為人承擔由此給第三人造成的損失；二是，若第三人已經盡到了合理的謹慎注意義務，那么應當考慮行為人的償還能力，如果行為人能夠通過償還債務消滅抵押權的，則不適用善意取得。反之，則認定第三人的抵押權在所有權人的不動產物權上設定，由行為人賠償由此給所有權人造成的損失。

（3）抵押人在已經設定抵押權后，再次與第三人設定抵押權的問題

此種情形適用的前提是不動產抵押物不存在余額抵押的情況，因為在余額抵押的情況中，并不會出現上面所說的抵押權善意取得的問題。嚴格意義上來說，在這種情形下，抵押人并非對不動產不享有處分權，而是其處分權需要受到一定的限制，即未經抵押權人同意，抵押人不得處分不動產。在不動產上已經存在一個抵押權的同時，抵押人通過偽造等手段隱瞞了已經存在的抵押權，又與第三人辦理了抵押權登記手續，當前手抵押權人主張實現抵押權時，第三人即后手抵押權人是否可以主張善意取得？

如果法院判定第三人的善意取得成立，則將置前手抵押權人的利益于不顧，尤其是已經辦理了抵押登記手續的前手抵押權人。對此，筆者認為應當區分不動產的登記狀態，如果前手抵押權未進行登記，依據不動產抵押權登記生效的要件，后手抵押權人優先于前手抵押權人取得抵押權的理由在于登記的效力，而非善意取得問題。而對于兩個抵押權都進行登記的情況，抵押權人都沒有過錯，如果允許后手抵押權人能夠善意取得，對前手抵押權人是極不公平的。為此，筆者認為，可以要求抵押人向后手抵押權人另行提供抵押物或者其他的擔保方式，如果仍未能提供的，則由抵押人承擔由此給其造成的損失。

2、從第三人的角度分析善意取得適用的情形

《物權法》關于受讓人適用善意取得的要件，主要是其主觀心理以及合理對價兩個方面，在本文的論述中，作者亦打算以此加以分析。

（1）第三人受讓時的主觀心理——善意

關于第三人善意點的判斷，目前學界比較流行的觀點有三種：

第一，登記說：該種觀點受到大部分學者和法官的推崇，該說認為，不動產善意取得中善意的時點，應以取得人辦理完畢不動產登記時為準。[3]

第二，申請說：該說認為，應借鑒《德國民法典》的規定，將不動產善意取得制度中善意的時點確定為買受人提出登記申請時，因為在提出申請和辦理完畢登記手續之間有相當長的一段時間。

第三，受讓說：這一學說認為，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權處分的事實，且沒有重大過失，才能是善意的。

結合上述的觀點，運用到不動產抵押權的善意取得中，筆者認為采用第三種觀點較為合理，主要有以下理由：

第一，這是平衡各方當事人利益的需要。在行為人實施無權處分行為的時候，真正的權利人與第三人往往是無過錯的，因此，適用類似侵權責任中的過錯責任或者無過錯責任都不合理，法院在審理判決中，也不能偏袒一方的利益保護，為了盡量使各方都受到公平的對待，必然需要綜合考察各種證據以便做出準確的判斷。如果采用上述觀點中的登記說或者申請說可能導致不公判決的產生。如采用登記說，是否就意味著第三人的善意心理僅限于登記的時候，在登記完成前的時段內，即使第三人明知不動產抵押的設立不合法，最終仍然能夠取得不動產的抵押權。對真正權利人來說，顯然是不公平的。其次，對于申請說，由于在申請登記以及最后完成登記之間需要經過一定的時間，在這空白的期間，第三人獲知了行為人的無權處分行為，若在登記到來之日，其仍然去辦理登記的，則說明他的主觀上是存在故意或者重大過失的，此時就不能為了保護他的利益而損害真正權利人的利益。

第二，采用受讓說能夠促使第三人盡到謹慎的審查注意義務。判斷第三人主觀上是否善意的一個主要標準就是審查第三人在受讓的過程中是否盡到了自己的謹慎注意義務。而登記說和申請說卻極大的降低甚至免除了第三人的審查注意義務，加上主觀是否惡意難以判斷，就有可能使無任何過錯的權利人受到了損害而惡意第三人卻受到了不應有的保護。至于有學者提出的，“受讓說”拉長了善意的時間跨度，造成了第三人過高、不必要的注意義務。對此，筆者認為，法律規定善意取得制度的初衷雖是本著保護“善意”第三人的利益出發的，但這不能減輕其應盡的注意義務，如果減輕了這種利益，那么將置真正權利人的利益于何處，這

違背了合同的公平正義的原則以及誠實信用的原則。從這個角度出發，筆者認為，采用受讓說更有利于平衡各方的利益沖突。

正是由于善意時點的不同判斷標準的存在，可能導致出現這樣一種情形：第三人與抵押人訂立了書面抵押合同，并且共同到登記機關去申請辦理抵押登記，但是在登記機關完成最后的登記手續前，第三人得知了抵押人并不是真正的權利人或者沒有相應的處分權，對此，第三人沒有及時的告知，而是隱瞞了自己所知道的情形，繼續辦理了不動產抵押權的登記。這時，就會涉及到一個第三人主觀上是否善意的判斷？

筆者認為，依據受讓說來解決此種情形較為合理，正如前文中的理由所闡述的，第三人此時的主觀心理并不是善意的，甚至是惡意的，如果法院仍然判決第三人可以適用善意取得，而同樣不存在過錯的真正權利人的利益卻不能得到保護，那是否有利益傾斜保護的嫌疑呢，此時，就不能支持第三人的善意取得的主張。

（2）第三人支付了相應的對價

抵押權作為一項從權利，從屬于主權利而存在，因此，主權利無效，從權利也將無效。第三人之所以取得不動產的抵押權，往往是基于對行為人享有一個相應的債權，如果該主債權不存在或者無效，不動產抵押權自無存在的可能，也就無善意取得只說。正所謂“皮之不存毛將焉附”。

3、法律規定的變動手續下善用善意取得的情形

我國法律對于不動產物權的變動，采用了登記生效的主義，即未辦理不動產登記手續的，物權沒有發生轉移，這一規定對不動產的抵押權同樣適用。在司法實務中，由于辦理登記的手續較為復雜，并且還需繳納登記費用，因此，為了減少開支，當事人可能選擇不辦理登記手續。此時就會產生這樣一個問題：所有權人與買受人訂立了買賣合同，并且將標的物交付給了買受人，但是雙方未辦理不動產的變更登記手續。之后，轉讓人又與第三人簽訂了抵押合同，將不動產向該第三人進行了抵押，并辦理了抵押登記的手續，如果在抵押權人主張實現抵押權時，買受人以其為不動產的所有權抗辯的，第三人能否主張善意取得？

對于上述問題，筆者認為法律明確規定不動產的物權變動以登記為要件，即使買受人已經依照買賣合同的約定支付了價款，并且已經實際上占有了該標的物，但是未經登記，并不能產生對外公示的效果。第三人基于對不動產登記簿的信賴，主觀上不存在任何過錯，相反，其辦理了不動產抵押權的登記手續，便產生了對外公示的效果，因此，他的權利應當受到保護，其主張善意取得的抗辯也應能夠得到支持。而對于買受人因此不能實現對房屋的所有權的，則可以向轉讓人主張違約責任以及由此給其造成的損失。

三、不動產抵押權善意取得制度的缺陷與完善

從前面的論述中可以看到，不動產抵押權是否適用善意取得制度爭議產生的一個重要原因便是我國立法的不足造成的。這種不足表現在以下幾個方面：

（一）不動產抵押權善意取得條文規定的非合理化

我國《物權法》中關于善意取得制度的規定體現在第一百零六條，但是該條文只是籠統地將動產與不動產合并列入其中，而沒有細化的進行分別規定。這種模式雖然簡化了善意取得的構成要件，但是卻沒有分析動產與不動產的本質差異，從而導致兩者適用善意取得的適用條件也并不是完全一致的。如在“無權處分”的認定上，動產是指行為人沒有處分權的處分行為，而不動產以登記作為權利歸屬的依據，行為人的無權處分行為通常表現為隱瞞已經登記的事實。又如關于公示的方式，動產是以占有對外公示的，而不動產則只能以登記作為公示的途徑，這些差異都導致兩者適用善意取得制度的條件也不相同，現行立法中不加區分的統一規定模式必然導致在具體的應用中產生各種矛盾。

筆者認為，在今后的立法中，應當區分動產與不動產物權間的差異，單獨明確兩者的判斷標

準。

（二）善意時點判斷標準模糊

《物權法》中關于主觀善意的判斷標準，僅是簡單的規定受讓人在受讓時是善意的，但是對善意以何人、何時為標準沒有明確規定。學界關于善意的判斷時點，也存在著多種觀點，因此在具體中的審判活動中，難以達成統一的判斷標準各地法院的做法也不僅相同。對此，應當統一善意要件的判斷標準，如統一采用受讓說，這樣既可以防止法官自由裁量權的任意擴大，也能夠解決各地法院對相似案件的審理，出現裁決各異的局面。

（三）登記機關的分散也是矛盾產生的因素

不動產物權的登記機關，《物權法》第十條第一款規定：不動產登記，由不動產所在地的登記機關辦理。從條文規定可以看出，現行立法沒有統一不動產登記的機關，存在“多頭執政、分級管理”的局面，而不同的登記機關又會各自制定不同的登記規則，凸顯了不動產登記的行政管理的屬性而忽視了公示效力的。在實踐活動中，登記機關的分散，登記規則的多樣化以及登記權限的不明確，是導致登記錯誤現象時常出現的因素。筆者認為，完善登記制度，是杜絕錯誤行為發生的一個重要途徑。具體來說，應當由國家統一具體的登記機關以及制定登記規則，明確登記機關的權限以及應登記錯誤須承擔的法律責任，此外，還可以采用電子記錄與紙質登記相配套的登記手續。即對于申請人申請進行不動產抵押權登記手續的，登記機關在登記簿上進行記錄外，還應當將登記情況如實地在電子文檔中加以記載。允許其他自然人或法人通過查詢平臺了解有關不動產的登記情況。

作為善意取得中的一項內容，由于我國現行立法中存在的種種缺陷與不足，不動產抵押權的善意取得制度急需加以完善。在今后的立法中，我國應當充分考慮到動產與不動產之間的根本差異，分別對它們的適用條件進行規定完善，只有這樣，才能避免上述論述中可能產生的各種糾紛，從而達到保護各方當事人合法權益的目的。

【參考文獻】

[1]康俊亮：《物權法亮點：不動產適用善意取得制度》，《檢察日報》，20007年4 月3日。

[2]王澤鑒：《通則.所有權》，中國政法大學出版社，2001年版。

[3]崔建遠：《物權法》，中國政法大學出版社，2007年版。

[4]李艷芳：《我國不動產善意取得制度研究》，《福建廣播電視大學學報》，2011年第5期。

[5]田潔：《抵押權的善意取得》，《重慶大學碩士學位論文》，2009年4月。

[1]杜會云：女，西南政法大學碩士，主要從事公司法律事務、房地產、證券、投資貿易、涉外糾紛等法律事務，現為六和律師事務所合伙人，專職律師。

廖文燕：女，西南政法大學碩士（在讀），現為六和律師事務所律師助理。

[2] 依據《擔保法》第二條的規定，物權中的擔保物權，自然包括不動產抵押權，因此，從這個意義上說，該條也為不動產抵押權的善意取得提供了法律依據。

[3] 關于第三人善意取得的時點的判斷，司法實務中，法官大多傾向于以登記說作為判斷第三人是否為善意的標準。

（本論文曾獲第二屆浙江律師論壇三等獎）

第五篇：淺議我國不動產善意取得制度的合理性

淺議我國不動產善意取得制度的合理性

高晶

當今世界各國均規定了動產善意取得制度，以維護交易安全，保護善意第三人利益。如法國民法典2279、2280條，德國民法典932、933、935、1207條，瑞士民法典714、933條，我國臺灣地區民法典801、886、948條等。

然而，各國對不動產是否適用善意取得，卻因各國民法典賦予不動產登記效力不一，而異其規定。如根據日本民法177條規定，僅賦予登記對抗力，在這種制度下，登記作為公示方法所為的推定乃消極性的推定，故而登記對抗主義所保護的信賴乃消極的信賴。因此，自是無不動產善意取得的問題。而根據德國民法典891(2)、892(1)條規定，其賦予登記較強的推定力與公信力。其必然的邏輯結果是存在不動產的善意取得。在我國，雖然最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》(試行)第89條的規定被認為是我國立法中關于不動產適用善意取得制度的規定。但是我國民法學界對是應否賦予登記以公信力，從而建立完整的動產與不動產善意取得制度態度不一，理論上主要有以下兩種意見：

一種意見認為，第一種認為，當代不動產普遍建立了不動產登記制度，由于不動產登記簿的普遍公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內容，這樣，主觀意義的善意已經不在有可能得到確認。

另一種意見認為，不動產交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中的第三人取得不動產時為善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，應當允許在不動產上可成立善意取得。

筆者認為，我國承認不動產的善意取得制度有其存在的合理性。首先不動產善意取得有其充分的理論基礎。

1、不動產善意取得的倫理基礎-人的互相尊重。

各國法律多以一定之人的形象為規范基準。我國現行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴，而此更須以尊重他人為前提。誠如康德所云：“每個人都享有要求其他人尊重自己的權利，而他人也必須相對于任何其他人受到該義務的約束”。人及人的尊嚴是整個法律秩序的最高準則。人的互相尊重的法律化，是指個人之自由范圍及權利的行使應顧及他人或更高的價值利益。正是基于這一倫理規范而產生了信賴保護原則，并以不同的形式表現于民法，如表見代理、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。從而可知，建立不動產善意取得是以人的互相尊重這一倫理基礎法律化的必然要求。

2、不動產善意取得的經濟基礎-交易安全

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，房地產市場的逐步繁榮以及擔保制度融通資金功能的全面發揮，對交易安全的要求也越來越高。如果要求買受人(債權人)在每一交易(設定抵押權)過程中對出讓人(抵押人)是否為原權利人進行調查似不可能，即使是可能的話，那征信成本也相當高昂，使得經濟發展嚴重受阻。為此，實有賦予登記推定力公信力，建立善意取得的必要。

3、不動產善意取得的理論基礎-登記公示推定力與公信力

所謂登記的推定力是指，依法在不動產登記簿上所為記載某人享有某項權利時，推定該人享有此權利，而依法在不動產登記簿上涂消某項權利時，推定該權利消滅。賦予登記推定力的目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登記記載的交易當事人都給予保護，只有那些正當信賴登記的善意者才值得保護。因此，在賦予登記推定力之后，必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指，對于登記的內容給予信賴者，法律根據信賴內容賦予法律效果，縱使登記內

容與實體關系不一致，法律亦視登記內容為正確，從而發生與真實的權利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎的。

其次，在我國目前還存在很多的瑕疵登記，如

(1)不動產共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義之下;

(2)因登記機關工作人員的過錯而造成的錯誤登記或錯誤涂銷。國家的有關規定雖然在一定程度上可以保障物權及物權變動之真正狀態，但是個別疏漏和錯誤也在所難免，尤其是在我國，登記機關、登記程序等方面還很不完善的情況下這種錯誤的出現更是無法避免。

(3)變更登記遲延，如已登記的不動產物權因為無行為能力、欺詐等理由而無效和撤消但登記尚未涂銷;

(4)虛假登記。這種情況在我國比較普遍。比如實際購買人出于種種原因將所購買的房產登記于親戚朋友名下，爾后被轉賣于善意第三人，出于維護交易安全和善意第三人,其房產權仍應由該善意第三人享有;

(5)依法律規定取得不動產物權，但尚未辦理登記，如征收土地手續已經完畢，但未為所用權轉移登記。

(6)當事人利用登記工作人員的不正當關系，違法進行不動產登記變動從而擅自處分了他人的不動產。既然不動產交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記的原因發生無權處分問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否善意的問題。如果不動產交易中第三人取得不動產是出于善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發,應當允許第三人獲得不動產的所有權，所以應當建立不動產善意取得制度。

另外，在我國不動產登記制度目前還很不健全，除了土地、房屋、重要建筑物外，相當多的不動產未建立起不動產登記制度，這些不動產的買賣也很普遍，但這種情況不能一概承認不動產的善意取得，缺乏登記就使該不動產的權利處于一種不確定和難以查明的狀況，其處分權處于一種受限制的狀態，不應簡單地憑善意取得。

作為不動產的登記制度，其目的就是向社會公眾宣示其物權所有的一種法律制度，對所有權人是一種依賴，通過對不動產善意取得制度的確立，從而要求其盡到充分的注意和提示義務，而對相對的利害關系人則可以根據該制度確保其交易的可靠性和對公示制度的信賴，并且可以在實踐中不斷推動我國的不動產登記制度的完善。

公示制度作為不動產的一項基本制度，是依賴其對社會大眾的公信力而存在和實現其法律價值的，如對不動產不實行善意取得制度，則會破壞其公信力的基礎，使得相對利害關系人對其產生懷疑而持否定態度，從而不利于促使其認真履行登記手續，反而會對不動產的交易帶來更加的不穩定和混亂，不利于不動產交易的順利進行和正常流轉。

世界各國的立法規定大都遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動產的范圍內，只承認動產交易適用善意取得制度，不承認不動產的善意取得。如1804年的《法國民法典》、1900年《德國民法典》以及《日本民法》也同樣采取德國法的立場，實與其不動產登記的形式審查主義有關，我國乃實行實質審查主義，因此不動產善意取得在我國有其相應的合理性。