第一篇：房地產項目現場施工管理策略分析

房地產項目現場施工管理策略分析

摘要:結合多年的實際工作經驗,就房地產施工管理過程中的一些問題,發表了一些看法,強調了施工質量控制、協調各部門工作以及市政配套設施建設的管理。

關鍵詞:房地產項目;施工管理;思考注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程,應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內,使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴把工程質量關

加強質量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴把工程質量關,充分認識到“細節決定成敗”的含義,各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失I構成犯罪的,依法追究刑事責任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成無憂論文網http://

在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行,發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的,要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。做好個部門的協調工作

2.1 充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決,容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質量,造成經濟損失。

2.2 加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理,是指在現有管理水平的基礎上,認真對待每一個管理環節,不走過場,針對影響工程質量品質的一些關鍵問題,從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發揮監理單位的技術協調作用

2.3.1 明確監理權力

甲方書面授權給監理單位進行監理,監理在委托的范圍內,有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中,監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。

2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后,對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發現問題,甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件,或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。重視市政工程建設和竣工驗收

3.1 市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備,比如說天然氣工程,目前其設計與樓體施工圖設計脫節,但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業問設計圖紙的疊加,及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查:是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成,質量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間,明細由建設單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組,施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后,院內市政配套開始施工時,就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線;是保證申報驗收的資料正確完整,因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。結語

總之,在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理,進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。

第二篇：房地產項目現場施工管理策略分析

1、注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程，應該管些什么·哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的·細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴把工程質量關

加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

2、做好個部門的協調工作

2.1 充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。

2.2 加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發揮監理單位的技術協調作用

2.3.1 明確監理權力

甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。

2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

3、重視市政工程建設和竣工驗收

3.1 市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業問設計圖紙的疊加，及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查：是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套

開始施工時，就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。

第三篇：鋼結構項目現場施工管理匯總

鋼結構項目監造代表現場施工管理工作匯報

對于鋼結構項目的現場施工管理，首先要詳細了解相關項目的設計、施工企業資質。鋼結構工程專業生產企業資質一般分為一級、二級、三級。本項目（凱迪汪清/蛟河生物質汽化爐主廠房鋼架結構）施工標準為二級。通過陪同領導進行委外企業的實際生產加工能力進行評估，分別于4月17、19號相繼考察了山東（濟南）魯能鋼結構、江蘇（泰州）慶華鋼結構兩家公司。通過企業資質、生產成本、加工能力、制造條件等方面綜合評定，公司最終選擇江蘇慶華鋼結構有限公司作為凱迪生物質汽化爐項目外委廠家。期間，詳細學習了工程制造圖紙、加工標準、監造要求、檢驗及運輸標準。為下一步現場監造提供有利條件。4月25日江蘇慶華鋼結構有限公司（簡稱慶華鋼構）相關領導來到我公司進行該項目施工方案的匯報，但未明確說明加工中各環節的實施周期和檢驗要求、標準。會議要求慶華鋼構于當日下午將施工方案進行優化，明確相關環節具體實施時間和方案。并于25日下班前提交電子版文件進行審核。

3.材料檢驗和管理

材料進貨、檢驗程序要按公司的質量保證體系文件運行。對于鋼結構框架中所使用的材料應滿足如下要求：

3.1所有鋼材應具有質量證明書，并應符合設計的要求。當對鋼材的質量有疑義時，應按國家現行有關標準的規定進行抽樣檢驗。

3.2鋼材表面質量除應符合國家現行有關標準的規定外，尚應符合如下規定：

3.2.1當鋼材表面有銹蝕、麻點或劃痕等缺陷時，其深度不得大于該鋼材厚度負偏差的1/2；

3.2.2鋼材表面銹蝕等級應符合現行國家標準《涂裝前鋼材表面銹蝕等級和除銹等級》規定的A、B、C級。如銹蝕達到D級，不得用作結構材料。

3.3鋼結構所采用的連接和涂裝材料，應具有出廠質量證明書，并應符合設計要求。

3.4對于不合格的材料應堅持退貨處理，不能投入使用。

3.5合理堆放：鋼結構材料用量大，規格多，應分類堆放整齊，并作明顯標記。

3.6材料發放：堅持領料的有關制度，班組不能隨便取拿，以防用錯。

4．施工前的準備

技術準備

施工圖紙已經優化、會審（華東電力設計院）

施工方案已經編制（江蘇慶華）

與機械室孫總、焊接工藝師武傳明、項目部劉冰、質保部郭博對項目實施過程進行技術交流。準備監造標準文件，明確監造項目和內容。把握好各個時間點、質量點。

26日召開項目協調會，參加人員：程懷志、盧彬、朱林、郭博、武傳明。布置任務分配和工作配合。并對慶華施工方案再共同進行審核。

現場準備

現場道路已經暢通;

4.2.2現場預制廠已經準備就緒，包括鋼平臺搭設、機具布置、堆放場地等;

4.2.3施工用的工器具已備齊。

5.鋼結構的制作

5.1.鋼材矯正

5.1.1鋼材在下料前和拼接后的變形，超過技術要求時，均應進行矯正

5.1.2矯正方法和矯正工具應根據鋼材變形位置、程度和材料品種進行選取。

等對比和跟蹤相關工程項目中鋼結構部分的現場安裝及現場管理；

參加鋼結構工程各項現場驗收、評定、竣工驗收備案、物業移交工作；

參加鋼結構工程變更、現場簽證審核工作；

進行工程項目鋼結構銜接點的應用處理及與設計人員的溝通；

三、監造方式及見證通知

1、監造方式分為：文件見證R點、現場見證W點和停工待檢H點。

R 點：賣方提供檢驗或試驗記錄或報告的項目，由買方監造代表查閱見證文件。

W 點：監造代表現場參加見證檢驗或試驗項目，檢驗或試驗后制造廠提供檢驗或試驗記錄或報告。

H 點：賣方在進行至該點時必須停工等待監造代表參加見證的檢驗或試驗項目，檢驗/試驗前或后賣方需提供檢驗或試驗程序及相關記錄。

2、賣方在設備進入監造、檢驗工作前需通知買方。對于W/H點，在見證前30天以書面形

式通知監造代表，并于見證前10天前書面進行確認；對于R點提供相關證明資料；

3、買方在收到賣方的書面見證通知后，安排監造代表及時前往賣方和(或)其分包方生產現

場參加現場見證或停工待檢點見證，并提前將現場監造見證信息以書面形式通知賣方。

4、若賣方對W/H點未及時通知或未通知監造代表而單獨檢驗，買方將不承認該檢驗結果，賣方應在買方監造代表在場的情況下重新進行該項試驗。

5、對W點，監造代表不能按賣方通知時間及時到場，賣方工廠的試驗工作可正常進行，試驗結果有效，但監造代表有權事后了解、查閱、復制檢查試驗報告和結果（即現場見證轉為文件見證）。

6、對于停工待檢見證H點，如果沒有買方書面通知同意，賣方不得自行轉入下道工序。雙

方應協商并更改見證時間。

7、對于W/H點，每次見證內容完成后，賣方和監造代表均須在見證表上履行簽字手續。

賣方復印3份，交監造代表1份。對于R點，見證資料最遲需在見證點發生3天內提供給監造代表。

四、監造范圍包括但不限于以下內容：

1、原材料除提交符合標準要求的材質證明外，必要時還需對此類材料進行復檢，復檢項

目為數量、型號、規格、化學成分分析及機械性能檢測等，電氣設備原材料如銅線、硅鋼片除上述要求外還要進行電氣性能的檢驗；

2、焊條、焊絲、焊劑等焊接材料需進行數量、型號、存儲方式的檢查，必要時進行化學、機械性能的復檢；

3、外購件需提交原產地合格證明文件，同時提交賣方對上述外購件的入廠檢驗，包括進行

品牌、型號、數量、質量、技術說明等的檢查；

4、檢查各類需資格進行操作的人員資格證，如焊接、無損檢測、特種作業人員等；

5、對于機加工，需對機加工后的尺寸、公差及加工精度進行檢查；

6、對于焊接，焊接前審查買方提供的焊工資格證明和焊接工藝文件（包括返修工藝），對

于需焊后熱處理的提供適用的熱處理工藝；焊接后進行焊縫檢查（外觀、無損檢測），另外，必要時對產品焊接試板進行檢查/檢測（包括焊接接頭的機械性能試驗）

7、熱處理工藝及檢查：現場查閱熱處理工藝及見證熱處理過程以獲得真實、準確的熱處理

曲線及報告。

8、提交熱處理工藝及相關曲線和硬度檢查報告；

9、無損檢測類別和方法方案除遵守相關標準外，還應滿足技術協議的要求，并依此提交相

應的檢測報告；10、11、裝配質量及精度檢查：包括過程裝配、預組裝、最終裝配等； 測試/試驗：按照標準和技術協議需進行的廠內測試/試驗，測試/試驗前需核對測試

工器具或試驗臺的校驗證明、有效期、精度以及試驗環境是否滿足要求。測試/試驗后提供符合要求的測試/試驗報告或記錄；

12、除銹和油漆檢查；檢查油漆合格證、噴丸（砂）記錄和表面檢查記錄；噴涂記錄要

包含噴涂時間、噴涂過程、噴涂環境參數說明、漆熟化時間、干膜厚度測量數據等。如設備或部件需鍍鋅要提交鍍鋅檢驗報告。

13、清潔、干燥、防腐處理及包裝（包括備品備件）檢查。

14、完工質量資料：完工質量資料作為設備放行的條件之一，任何完工質量證明資料的缺少或不完整或不符合，買方有權要求整改直至符合要求。

五、監造代表的權利

1、監造代表有權了解主要原材料及外購件的采購合同，主要部件外委加工合同，以便于掌握賣方采購和外協加工活動是否滿足質量和進度要求。當發現有不符合本合同的質量和進度要求時，有權提出整改意見，賣方應積極配合并滿足要求；

2、監造代表有權隨時到賣方和獲得買方批準的賣方的下一級分包方車間檢查和監督生產

質量狀況。

3、、重要部件的原材料在加工前由監造代表確認(文件見證)后方可投料。

4、監造代表在檢查過程中發現任何與技術協議、圖紙、標準不符合的情況，有權要求賣方

整改合格。對設備制造過程中重大質量問題及制造缺陷，賣方一經發現應及時通知監造代表，不得隱瞞。本合同設備的重要部件和專用部件未經買方允許，賣方不得擅自調換。

5、若發現任一貨物的質量和包裝不符合標準及本合同規定，監造代表有權發表意見，賣方

應認真考慮其意見，并采取必要措施以確保滿足要求，整改結果由雙方代表共同確認。

6、監造代表有權查閱和要求提供與監造設備有關的技術資料原件（包括焊工資格、無損探

傷檢驗人員資格、理化檢驗人員資格等），賣方應積極配合。

7、賣方應給監造代表提供相關資料的復印件以及交通、廠內專用辦公室、通訊等工作和生活方便，由此并不發生任何額外費用。

六、賣方提供信息和文件的約定

1、賣方，向買方提供與本合同設備有關的檢驗/性能試驗標準和檢驗/試驗計劃。有關標準應符合本技術規范書的規定。

2、檢驗/試驗計劃的內容至少包括：設備制造所涉及的工序過程；明確每個檢驗/試驗項目

和各階段檢驗/試驗內容、參考標準及依據文件、檢查方法及驗收標準、計劃檢驗時間。

3、如果賣方提交的質量檢驗和試驗計劃缺乏足夠的細節，內容或深度不夠，賣方必須按

買方要求進行修改，并重新提交買方批準，最終版本應在首次提交后1個月內完成。

4、賣方，向買方提供原材料、外協件、外購件的采購計劃；在本合同設備投料前，提供

整套設備的生產計劃。（包括外購件的到貨計劃）

第四篇：如何做好房地產項目銷售現場管理

如何做好房地產項目銷售現場管理

一、培訓

培訓的目的是為了使新員工能更好的理解公司的經營理念，公司所開發的項目，使得員工具有健康向上的思想，較強的專業知識，為以后在銷售過程中具備較強的抓客能力和維系客戶推銷公司項目及公司品牌而打下良好的基礎。

1、在培訓過程中不斷灌輸房地產的發展趨勢，發展前景，使得員工對未來房地產市場充滿信心，堅定從事房地產營銷的決心，為打造一只穩定的團隊做好鋪墊。

2、在培訓的中除了教授員工房地產的專業知識外，可以適當的穿插健康的有一定團隊協作的游戲，使得員工在培訓的時候就融入到一種快樂的和諧的氣氛當中，使得他們都喜歡這樣的公司，這樣的伙伴，愿意和公司一起成長。

3、在培訓的時候多多結合保險行業的經驗，使得員工在訓練中學會堅強、勇敢，對以后的銷售過程中碰到的困難有迎難而上的勇氣。

二、制度建設

1、在培訓的過程中需要提前建立銷售管理手冊及各種制度的建設和優化，使得以后的工作過程當中形成統一的操作流程及操作標準。

2、除了例行制度建設外必須建立主動營銷的相關制度及操作流程標準（淡市下每位銷售人員應做到“銷售無時不在”的思想準備）

三、銷售現場管理

1、培訓的持續性：很多現場管理人員認為做完了前期培訓就結束了，其實這是一種誤解，當前期培訓完成后，銷售現場的培訓其實才剛剛起步，許多的銷售問題只有在銷售過程中才會體現出來，所以在今后的管理中本人一定會注重時時提高自己的專業水平，使得員工時時有東西可學。

2、帶頭學習：在銷售現場客戶較少的時候，及時的激發大家學習的熱情，使得銷售現場始終活躍在學習的氛圍中。

3、言語謹慎：做為銷售現場的管理者語言一定要謹慎，許多有關工程和政

令的話題尤其如此，做到一言一行都準確，避免影響置業顧問思路模糊的情況。

4、處理公正：許多的問題處理過程中做到公正，這其實是很多現場管理人員最容易犯的錯誤，做到對任何置業顧問都處在同一感情線上是保持這一原則的前提條件。（不要與置業顧問稱兄弟，這樣容易喪失原則，造成執行力不足）

5、激發員工的建議：在銷售現場管理當中，要注意激發員工的建議熱情，因為任何的銷售和管理都存在問題，不斷自我完善是銷售提高的唯一方式。

6、上下班問題：在銷售現場的管理過程中，主管除不能遲到、早退等違紀現象外，更要注意盡量最晚一個離開銷售現場（員工看到這一現象，往往會受到極大的震撼，許多的情況下管理者就是他們最直接的榜樣）。

7、黃色玩笑：無論在什么情況下銷售主管都不允許開黃色玩笑（許多男銷售主管有這樣的毛病）這樣會影響公司形象。

8、適當做衛生：很多銷售管理人員都不做衛生，因為有安排人做，其實在管理過程中，有聲的命令往往敵不過無聲的行為。

9、建立主動營銷激勵機制：現場的管理過程中不斷使用獎勵的手法有助于更大的激發大家的銷售意識提高銷售現場成交率。

10、游戲：在銷售現場中，如何在沒有客戶的情況下使團隊快樂并學習，游戲成為最好的方式。

11、現場問題的處理：許多置業顧問在接待客戶過程中會在解答客戶疑難問題上出現差錯，作為管理者要善于發現這些問題，并及時處理。

12、少“批評”多“鼓勵”：多鼓勵銷售員，使得大家對市場更有信心，對銷售工作更有激情。

13、幫助銷售人員管理客戶：客戶管理在銷售現場過程中非常重要，要幫助他們管理好客戶并維系好客戶。

14、與各部門的銜接：主管不僅僅要進行現場管理，往往還要往返于各個部門之間，為銜接好公司各部門和銷售部門起到橋梁作用。

15、對策劃的理解：銷售現場的管理人員應當具備一定的策劃知識及廣告知識，及時的向置業顧問傳遞公司的最新策劃和廣告回饋。

16、將公司的企業文化植入銷售人員“心臟”：公司需要有忠誠度的銷售團隊，而作為管理人員應當時時刻刻記住這點，為公司打造和培養一支忠誠度的團

隊而努力。

以上是在以前管理團隊中的一些心得，希望公司在未來的市場競爭中立于不敗，最后祝公司事業更上一層樓。

第五篇：房地產現場管理

房地產現場管理

摘要

本文根據房地產現場管理的常見問題，管理階段的質量，安全方面進行了總結和規劃。隨著社會的發展，管理問題越來越重要，尤其是房地產的現場管理，由于流動性大，涉及反面多，無論是技術反面還是員工心理方面都有著很大關系。

關鍵字房地產；現場；階段管理

前言

房地產工程現場管理是一個看似簡單，實則復雜。在質量、進度、安全、投資控制、設計技術工藝等相互之間需求管理的平衡點。基于企業戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。

1、房地產行業工程管理常見的問題

1.1現場工程管理人員流動性加大。

需平衡工作時限與流動性。人員流動的幾種原因：有能力而沒有發展舞臺的；跟不上企業發展步伐的；待遇低于行業水平又沒有其他方面提高空間的；與企業文化不合拍的；與管理層行為規范不一個方向的1.2灰色收入層級分明。

責權利需要對等。高度決定厚度，厚度決定責任。在沒有合適的待遇、制度、平臺下，容易滋生權利尋租現象。

1.3中低層管理人員職業化程度參差不齊，人員配置失衡。

人力資源管理的團隊人員知識結構體系的問題。房地產現場管理人員，自基層做起的通過正規項目管理培訓的較少，一專多能的綜合管理人才更少。案例：某房地產工程部門專業組合。

1.4合同違約索賠條款趨于形式化和容易充當某些管理人員謀取私利的砝碼

1.5現場管理人員難以協調諸多內、外部事務。外部關系協調能力、內部關系配合能力。自己不去唱黑臉。被俘虜的人員立場錯誤，當然被俘虜的原因眾多。對承包商的約束力較弱，導致指令難以執行、落實。

1.6忠誠員工不吃香？救火隊員是英雄？。忠誠的員工即要堅持維護制度的嚴肅性，保護企業利益，更要在溝通和變通上多下功夫。無所事事的先放火后救火的，應小心使用。

1.7成本控制抓不住關鍵點。

往往是花錢買教訓，最怕花了冤枉錢沒有吸取教訓。同樣的錯誤不犯第二次。

1.8結算數值遠高于中標數值或預算值，并超出項目成本測算數值，使銷售定價基數失誤，減少了企業利潤空間。

1.9辦理事務過度推、拖、拉，不敢承擔責任。界限不清，三不管地帶，無人問津，好事自然搶，壞事推千里。流程制度無時間量化。

1.10監理單位難以行使自身的權利。監理單位只是負責質量、安全管理，進度、投資等難涉足。房地產工程管理人員插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11進度拖延、質量降低、忽視安全成為管理的不治之癥。

1.12管理人員自身定位（角色定位）偏差。現場出現問題

1.13尋覓合作較好的長期戰略合作承包商較難。長期的戰略合作伙伴關系的建立與維護。

2、總平圖策劃

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發展進度

2.1提前規劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識

2.2作為合約策劃的重要依據，可以有效地控制成本：總平面管理策劃中的內容基本都與造價相關，這些內容均要在相應的合同中體現，例如，臨時施工道路寬度、斷面做法；機械型

號規格、布置要求；材料堆場面積、做法等內容應作為招標重要依據，并且在招標時明確與造價相關的內容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制

2.3作為現場安全文明管理的重要依據：總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內容主包單位均在措施費清單內逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執行力

3、安全文明策劃

3.1將安全文明管理制度納入招標文件，并考慮在報價之內。

3.2簽定常規施工合同的同時，作為合同的補充協議與承建商簽定《安全文明專項投入與獎罰考核管理協議》，來切實保證承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施費清單中詳細列出主要方面的暫定工程量、單價，在施工過程中只有完成一項、才能支付一項。否則從合同總價中扣除，并采取其他形式保證安全文明效果。

3.4編制符合本工程安全使用要求的“臨時用電組織設計”，繪制本工程臨時用電平面圖、立面圖，并由技術負責人審核批準后實施。

4、項目實施管理

4.1技術能力是現場管理的前提

① 專業能力是工程人員基本的價值體現

② 現場管理不是單純的溝通協調，否則客戶關系人員比我們更具有競爭力

③ 對技術問題有發言權才能與合作方平等對話

4.2避免問題的重復發生，仔細劃分負責區域，實現問題可視化。有效利用資源。并且建立良好的政府關系。衡量好現場管理的尺度。持久力才是現場管理成功的關鍵。交付階段是項目管理的最后一道防線。客戶預驗房可以提升客戶體驗，但前提是質量具有基本保證快速、有效的維修能夠挽回客戶的信任。

5、管理機構的職權

①受公司領導或工程部直接指導代表公司支持和辦理開發項目的一切管理業務，定期或不定期的向公司領導或向直接領導做出項目進展情況的匯報，重大事宜應及時匯報。

② 按照有關要求，組織項目實施，使其項目工程優質、高效、節省、文明、安全的完成。③ 依據“建筑工程承、發包合同”簽辦工程價款的撥付和有關經濟簽證。

④ 當發生影響開發項目工程質量，施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時，除向

領導做緊急報告外，由權做出臨時停工或應急的決定

⑤ 組織辦理項目交工驗收。

6、現場技術管理的內容及工作

6.1加強圖紙管理。現場應具有圖紙收發、登記、保管、回收等環節的圖紙管理制度（包括工程變更圖紙在內）。

6.2加強技術交底。在施工過程中施工單位提出的有關技術方面的問題，應及時傳達設計部門，及時約其舉行”設計技術交底會議”會同施工單位一起研究解決。

6.3加強對材料、配件、設備試化驗的監督檢查。建筑工程用的材料（半成品、成品、設備等），均應具備合格證件，出廠證件及化實驗的證件。

6.4要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期；圖紙及文件收發日期；氣象情況（氣溫、風力、風向、陰、雨、晴、霧、霜、雪）；每日施工部位及進度；隱蔽工程檢查及驗收；各類事故的發生、分析與處理；材料、配件、設備、供應及短缺情況；上級部門的檢查及指示；其它重要事項如停水、停電、停工、現場治安等等。

6.5要做好施工記錄。如地基處理記錄；大型構件安裝記錄；現場予應件施工記錄；新技術、新材料、新工藝推廣應用記錄；測量記錄；沉降觀測記錄；雨冬期施工記錄；構件荷載實驗

記錄；質量與事故處理記錄。

7、施工階段工程部現場質量管理工作重點

①承包商項目部管理人員的控制管理。②現場平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整體施工組織設計的審核管理。④進場材料的把關。⑤施工過程中隱蔽項目的把關。⑥裝飾裝修階段的樣板引路環節。⑦質量檢查驗收把關。⑧質量缺陷與工程款支付的對應性。⑨竣工驗收階段主抓分戶驗收內容和竣工資料、備案資料的組建。

8、施工階段工程部現場進度管理工作重點

①進度計劃的合理性、可行性②進度計劃的深化程度③進度計劃的糾偏。關鍵線路的不斷調整和控制是管理重點。④承包單位的資金與人員控制的兩大要素。控制承包商先期墊付的資金不能撤出及進度款資金不能挪用是資金管理重點。勞務隊伍的人員數量及工種搭配的合理性是督導重點。其他要素的管控隨時跟進。⑥分包單位的配合。嚴格執行工序交接制度。資金支付的時間與比例的平衡⑦減少設計變更、簽證數量，預防設計技術文件頻繁調整帶來的工期延誤和承包商借機混水摸魚。⑧竣工資料的分段整合匯總管理。⑨竣工驗收、備案管理的及時性。⑩與承包商共同核對利潤平衡點，共謀積極措施，達到理想中的“經濟時速”。

9、結束語

現場管理的意義就是基于企業的戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。所以現場管理對房地產公司起著至關重要的作用。參考文獻

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