第一篇：現代物業管理公司盈利模式

現代物業管理公司盈利模式初探

[摘要]：本文在對我國傳統物業管理的盈利模式進行概括及評價的基礎上，通過構建現代物業管理服務體系，提出了現代物業管理公司盈利模式，并且較為全面地論證了現代物業管理公司盈利模式在實踐中實施的可行性。

我國物業管理產生于上世紀80年代初，是在借鑒和吸收國外及香港房屋管理的基礎上逐步發展起來的，從管理模式的發展過程看，我國物業管理經歷了三個階段：房管式的物業管理通過招標獲得物業管理權的物業管理。建設部已經明確提出要在2000年前徹底改變“誰開發、誰管理”的壟斷經營局面[1]，目前我國物業管理已經進入了“雙向選擇”的市場化運作時代。因此，在新的競爭環境中，物業管理公司如何組織和利用資源，開展多種經營，拓寬盈利空間，從而創造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。

本文所定義的盈利模式是指：物業管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務來創造利潤。

一、對我國傳統物業管理公司的盈利模式概括及評價

1、傳統物業管理服務體系

公司都是通過經營某些價值業務來獲取利潤的，物業管理公司是通過向業主提供某些服務，滿足業主的需求來獲取利潤的。目前我國物業管理公司提供的服務主要有兩個基本大類：

[2]（1）基本服務：房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務：代送牛奶、報紙，小孩接送，室內裝修，電器修理，商務服務等。這兩類服務有一個共同的特點：都是強“機能性”的，即服務結果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務為業主創造的價值在于：房屋的保值、增值，設備的正常運行，業主安全感的獲得，優美環境的創造；增值服務為業主創造的價值在于：為業主提供方便，給業主提供信息，節約業主的時間等。傳統物業管理公司提供的服務體系可以用如下示意圖表示：

圖1傳統物業管理服務體系

2、傳統物業管理公司盈利模式的特點

由上述物業管理服務體系可以總結出傳統的物業管理服務公司盈利模式具有以下幾個特點：（1）物業管理公司創造利潤的途徑有兩條：一是通過提供基本服務向業主收取物業管理

費，二是通過提供增值服務向業主收取勞務費。（2）物業管理公司提供服務所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業技術、設備、管理人員等。

3、對傳統物業管理服務公司盈利模式的評價

目前我國絕大數物業管理公司都是根據這種盈利模式來開展經營的，相對于最初的單靠“管房、養房”來收取較低的租金是一大進步；其中的通過提供增值服務向業主收取勞務費來獲取利潤這在國外的物業管理中是比較少見的，是我國物業管理實踐中一個創新。然而，這盈利模式也具有很大的局限性：經營思路狹窄，獲利途徑少，利潤空間小。其中“利潤空間小”主要是因為（1）對于業主來講，物業管理費是一項需要永久性投入，消費額較高的費用，對于全社會的普遍性利益影響比較大，鑒于我國目前的經濟發展程度和業主的收入水平，國家對于這項費用的收取一般給予定價或指導價，限制了利潤率（如：規定一般住宅小區物業管理的最高利潤率在10%左右），因此物業管理公司不可能從基本服務中獲取高額的利潤。（2）雖然目前我國絕大多數的物業管理公司都設置了增值服務項目來彌補利潤的不足，但由于自身資源、能力及人員素質的限制，服務層次低（主要是勞動密集型），服務項目少等原因，增值服務利潤空間也還未能夠被物業管理公司充分挖掘。

這種盈利模式的局限性在物業管理實踐中主要表現在：物業管理公司的收費不能彌補開支，虧損的多，把獲取利潤注意力的轉向擅自提高收費標準或者降低服務標準（如：垃圾不能做到日產日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運行等），以減少管理開支，從而出現與業主糾紛多、投訴率高等問題，不利于物業管理行業的發展。

當然，物業管理公司可以采取許多措施來提高利潤空間：提高基本服務質量，適當提高管理費；增加更多的增值服務項目并提供優質服務；爭取獲得更多的物業管理權，實行規模經營，降低管理成本等。然而，本文認為：物業管理公司經營者還應該從觀念上拓寬經營思路，放開眼界，創造新的盈利模式。

二、現代物業管理公司盈利模式

[3]

說明：“

“

為拓寬經營思路，物業公司必須改變以下幾個觀念：（1）在現代物業管理中，物業公司不僅是服務的供應者，還應成為服務的組織者，是服務的集成商；（2）在現代物業管理中，服務的對象不應僅局限于所管轄小區內的業主，還包括：建筑開發商、購房者、游離于社會中的服務供應商；（3）在現代物業管理中，物業公司可利用的資源不應僅限于本公司專業技術、設備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識成為重要的資源；（4）在現代物業管理中，物業公司在提供“機能性”服務的基礎上，還應給予業主提供“情感性”服務，創造良好社區文化氛圍，為開發商和自身品牌創造價值，同時也使業主的物業有更大升值。按著此種思路，本文從系統的角度，構建了現代物業管理服務體系（見圖二）。

2、現代物業管理公司盈利模式

上述現代物業管理服務體系表明了現代物業管理公司盈利模式的核心理念是物業公司經營要以全面提升客戶價值為核心，實現自身的業務的增值。與傳統物業管理體系相比，要實現以下幾個轉變：

（1）經營資源組織多元化、社會化。物業管理公司至少可以組織的四類資源來創造利潤：公司自身的資源，如公司的專業技術、設備、管理人員；公司積累的關于所管轄小區業主需求的信息資源；公司積累的關于物業管理方面的知識、經驗；整合社會的相關資源。

（2）利潤來源的多元化。物業管理公司可以通過四條途徑來創造利潤：公司利用自身資源，在小區業主群體提供基本的基礎上充分開展增值服務，收取物業管理費和勞務服務費；公司通過創建信息服務平臺，把小區業主的需求信息“出售”給社會服務供應商，獲取信息服務費；公司利用掌握的物業管理方面知識和經驗向購房者和房產開發商提供咨詢服務，獲取咨詢服務費，或在與開發商共同打造房產品牌中，接受開發商的補助；公司通過創建社區文化平臺，向小區業主提供“情感”服務，雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創造利潤：因為社區文化能夠營造融洽、和睦的社區氛圍，加強業主群體之間、物業管理經營者與業主群體之間的交流和溝通，增進感情，為業主之間的互動創造增值機會，這一方面有利于開展日常管理工作，業主也愿意把更多的增值服務委托給物業管理公司來提供；另外一方面有利于物業管理公司收集和積累關于業主群體的需求信息，因此，“情感”服務實際上起著“放大”利潤的作用。

（3）服務對象的多元化。在現代物業管理公司盈利模式中，物業管理公司所扮演的“角色”既是服務的供應者又是服務的組織者，是現代服務集成商。服務的對象是多元的，不光是小區業主群體，而且包括購房者、房產開發商、社會服務供應商。

三、現代物業管理公司盈利模式能夠實現的理論依據

本文上述比較系統地描述了現代物業管理公司盈利模式的核心理念，那么這種盈利模式 在我國物業管理實踐中是否能夠實現呢？具體地說：（1）資源是否能夠組織和獲取？這回答了物業管理公司是否能夠提供這些服務。（2）被服務者是否存在這些服務的需求？這回答了物業管理公司提供的服務是否有可能實現。

1、資源的組織、獲取和利用

這里闡述的資源主要是指：信息資源，知識資源，而不涉及公司的自身資源。

? 信息資源物業管理服務（主要指基本服務）與一般的服務（如：法律咨詢，教育，醫療保健等）有一個明顯的區別：就是服務的提供者是在服務接受者的場所（如：住宅小區內）提供服務，服務的消費也是在服務接受者的場所內進行的。這就意味著物業管理公司與業主群體是高度接觸的，因此，只要基層管理人員在日常的工作過程中，有意識地調查、搜尋和積累，客觀上物業管理公司是有條件獲得業主的需求信息的，另外，物業管理公司在提供優質服務的基礎上，通過創建社區文化平臺，如：杭州南都物業管理公司組織成立業主俱樂部，通過俱樂部組織各種社區文化活動，豐富業主的業余生活，加強與業主的溝通和交流，與業主群體建立起一種永久性的良好的感情關系，增強業主的信任感，那么業主也會愿意主動向物業管理公司提供他們的需求信息。當然，信息的搜集是一個長期積累的過程，搜集的信息也許是零碎的，有些信息或許是無效的。因此，信息要真正成為一種資源，還需要一個整理和評估的過程。首先，物業管理公司可以利用現代信息網絡技術建立社會服務供應商的信息要建立服務供應商的信息網絡，通過有效的評估并以契約的形式建立與供應商之間的長期或短期但及時的專業服務；其次，物業管理公司要根據業主需求信息建立業主需求檔案數據庫，以便及時填補供應商，這樣業主和服務供應商就能夠走上這個由服務供應商的信息網絡和業主需求檔案構成的信息服務平臺，實現服務交易。當然，物業管理公司作為服務組織者，還要懂得如何保護業主在消費過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風險防范等，要切實為業主帶來便利，使業主放心。

? 知識資源顯而易見，物業管理公司是最有條件積累和掌握關于物業管理方面的知識，提供專家服務。這些知識主要包括：物業管理，房地產投資決策，房地產開發建設管理，物業租售經營方面的知識。當然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。

2、服務對象的需求

? 業主群體的需求基本服務是行業規定物業管理公司必須提供的，本文不作細致論述，但物業管理公司必須認識到它的重要性：做好基本服務是與業主建立信任關系從而獲得增值服務項目的前提，因為業主并不一定要把增值服務讓物業管理公司提供的，因此，做好基本服務是加強業主對物業管理公司提供的服務的偏好，使得業主愿意向物業管理公司購買增值服務。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉變，社區服務日益社會化已呈明顯趨勢，下面是一份對某小區業主增值服務需求的資料：

[4]

而且在本世紀末，隨著經濟收入、文化素質，生活品位的逐步提高，人口結構等的變化，增值服務更有廣泛的市場容量。下表列出了幾種市場需求量遞增趨勢比較明顯的增值服務[5]： 因此，增值服務有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。當今社會競爭日益加劇，工作壓力

不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復精力，為節約時間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務讓物業管理公司來提供。

? 購房者的需求對于業主來說，購買物業是一項長遠的高額投資，物業管理服務是日后與業主的生產、生活和工作質量息息相關的，業主當然也希望自己的物業能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業主的“買物業就是買管理和服務”的觀念將日益增強。因此，業主在購買物業之前對將來的物業管理服務的質量是非常關心的。另外“服務”這種商品有一個顯著的特點：購買前難以試驗其質量的好壞。而且業主在購買物業時，與開發商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，業主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業主還會有房產再投資決策，物業租售經營方案等方面的咨詢需求。

? 房產開發商的需求在傳統意識中，人們常常把物業開發看成是發展商、設計院、施工單位的事，物業管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。于是，發展商委托設計院作規劃設計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監理單位參與工作質量監理。但經常一俟房屋建成交付使用后，便會出現許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設計不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場電量設計偏低，影響到商場營業的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時嚴重地影響了日后的物業管理。隨著業主的“買物業就是買管理和服務”觀念的增強，開發商已經把物業管理服務看成是售樓的一個“賣點”，因此，為了避免物業開發過程中出現諸如此類的問題，除了開發商、設計單位、施工單位應認真執行國家有關標準和嚴格把關外，開發商也愿意聘請富物業管理經驗的物業公司提前介入，參與物業的開發過程，為自己提供咨詢和監督服務，改進、完善物業的具體設計，完善物業的使用功能，真正使自己在售樓時宣稱的物業管理服務成為“賣點”，增強自身的品牌和形象。

? 社會服務供應商的需求盡管社會服務供應商可以脫離物業管理公司，通過報紙、勞務中介所等途徑獲取業主群體的需求并提供服務，但是如果與物業管理公司合作，并成為長期穩定的合作關系，會給自身帶來更多的利益。其實這種合作關系對于雙方來說是一種“雙贏”關系：（1）社會服務供應商可以長期地、及時地從物業管理公司得到業主的需求信息，降低了獲取需求信息的時間成本和不確定性；（2）物業管理公司可以把業主的一些專業性強，具有一定技術和知識的，自身無能力提供的服務（如室內裝修、家教等）“外包”給社會服務供應商來完成，從而最大限度的滿足業主的需求。因此，基于自身的利益，社會服務供應商是有向物業管理公司購買業主的需求信息的需求的。

所以，基于上述的分析，理論上現代物業管理盈利模式在實踐中是可行的。

四、結論

現代物業管理公司盈利模式，較為適應信息時代經濟需求的現代物業的服務體系，其主要的作用在于：從系統地角度，拓寬了傳統物業管理服務內涵，從而給物業管理公司經營者創造經濟效益提供了一個嶄新的經營思路，同時通過構建了現代物業管理服務體系，從而使現代物業管理經營者通過多種途徑來最大限度地滿足業主的需求，創造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。

第二篇：物業管理十大盈利模式

物業管理十大盈利模式

毋庸諱言，目前中國物業管理 行業的發展面臨經營困局。物業管理收費標準十幾年不

主委員會或業主單位）手握物業資源，面對諸多物業服務企業，具有得天獨厚的談判能力，要求降低服務費用，提高服務質量，等等。這些就是目前物業管理行業所面臨的市場環境。和任何個人的發展一樣，物業管理企業 無法選擇環境，只能選擇應對市場環境的策略。縱觀二十年來中國物業管理行業發展，為了企業的生存和發展，物業管理企業各出奇計，形成了形形色色的經營模式。通過對這些經營模式的梳理，有利于物業管理企業根據自己的企業內外環境，選擇適合自己的經營方式和盈利模式。

根據物業管理企業的經營戰略、發展策略 以及利潤增長結構，可以將目前物業管理企業的盈利模式歸納為十個大類。

1、戰略服務經營模式

這是一種物業管理企業作為地產開發企業的附屬機構，從屬于地產開發企業的發展戰略而形成的經營模式。由于物業管理企業本身利潤偏低，加上近年來市場環境不斷惡化，即使是物業管理行業發展良好的深圳、上海、北京等城市，物業管理行業平均利潤率都不超過5%。在地產開發商看來，就企業的投資回報而言，物業管理子公司所產生的利潤在其集團企業所占的份額幾乎可以忽略不計。物業管理子公司承接非自主開發的物業，回報低，風險大，而且削弱了自主開發地產項目的服務競爭力優勢。由此，很多物業管理企業將經營定位于集團企業地產開發戰略服務，退出外接物業項目。如深圳幾家知名地產企業下屬的物業公司，就是典型的服務于集團地產整體戰略的經營模式。

2、內部專業化模式

這是物業管理企業將專業化服務市場內部化的一種經營方式。為了避免物業管理企業利

潤的外溢和流失，物業管理企業紛紛成立電梯維保機構、清潔服務機構、綠化服務機構、機電管理機構等專業服務機構。這些專業服務機構一方面承包自己公司的服務外包業務，避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質許可的情況下，參與專業市場競爭，外拓專業服務業務，為企業獲得更多利潤。不少早期大型物業管理企業都采取了這種盈利模式。

3、產業鏈條經營模式

這是一種充分利用物業管理公司資源優勢，向地產產業鏈條上游和下游業務延伸，從而達到整合經營、獲取盈利的經營模式。目前已經有許多物管企業在地產策劃代理、物業租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產開發、園林施工、建筑監理等產業鏈條環節有所作為，向地產產業集團方向發展。如深圳長城物業等公司所做的地產開發項目，深圳世房物業等公司所做的策劃代理業務。

4、社區經濟經營模式

物業管理企業由于服務于物業項目而具有獨特的社區經濟經營資源。如何利用這些社區經濟資源，開展多種類社區經濟經營活動，為企業獲取附加利潤，一直都是物業管理企業最關注的經營重點之一。將社區經濟資源作為重要的經營資源，將管理處作為一個社區經濟經營平臺，開展平臺型社區經濟資源經營，已經成為一些物管企業的重要利潤增長點。如很多物業管理企業引入家電維修機構、家政服務機構、垃圾回收機構等社會服務機構，以管理處為中心，對各類服務機構進行整合管理，從這些服務機構的經營中獲取利潤。也有企業以社

品，通過以管理處為基礎單位的物流配送平臺，進行消費品營銷。然而社區經濟經營模式的基礎是社區項目的數量和總體規模，因此，社區經濟經營型物管企業，往往采取低價競爭取得物業項目，以社區經濟經營彌補物業服務利潤損失，最終達到占據物業管理市場份額，擴大服務社區規模，確保社區經濟經營利潤的目的。

5、規模優勢經營模式

物業管理企業因項目管理獲利的特性，決定了企業利潤的增加，很大程度上是通過物業

管理項目數量增加來實現。即使是通過內部專業化策略和社區經濟經營策略盈利的物管企業，也必須有多多益善的物業管理項目做支點。規模優勢經營成為物業管理企業的必然選擇。前些年物業管理行業有規模經濟與規模不經濟論爭，就本人看來，經濟不經濟與規模無直接關聯，關鍵在于物業管理項目的效益。有的物業管理企業“規模”了也很“經濟”，而也有物業公司“不規模”了也很“經濟”。本質上都是取決于項目管理的效益以及整合管理的水平。至于規模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點而招致虧損的問題，本質上不是規模問題，而是管理問題。規模大不等于一定虧損，規模小也不必一定虧損。沒有地產企業做依賴的物業管理企業，如果不遵從規模發展擴大利潤的鐵律，單靠社區經濟的利潤增長畢竟十分有限。

6、專業市場細分模式

物業管理市場細分，日益成為物業管理企業突破發展困局的策略手段，由此形成專業市場細分經營模式。專業市場細分經營模式可以形成物業公司在某類物業類型管理方面的優勢，也有利于公司整合這類物業市場的拓展資源，使企業突破發展僵局，取得相對競爭優勢，進而達成某種物業類型市場的相對壟斷，確保其管理利潤的實現。如有的公司專注于寫字樓物業管理，有的專注于工業區物業管理，有的專注于醫院的物業管理。

7、產品高端化經營模式

物業管理市場一直有高端市場與低端市場之分。從服務類型看，顧問服務市場利潤高于全委托服務市場；從服務階段看，新物業利潤高于舊物業利潤；從物業類型來看，寫字樓商業物業利潤高于住宅物業。每個企業都想做高端服務產品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個企業都可以做高端市場服務產品。高端服務產品需要的是經驗優勢、技術優勢、品牌優勢。由于物業服務屬于無形的服務產品，因此，產品高端化經營模式本質上品牌化經營，只有依靠品牌高端化經營來實現經營目標。在中國物業管理市場發展初期，港資物業管理企業、外資物業管理企業憑借技術優勢、經驗優勢和品牌優勢，基本上壟斷了高端物業管理服務 產品市場。近年來，中國內地的物業管理企業異軍突起，憑借扎實的現場服務管理經驗和二十

年來物業管理經驗技術，開始搶奪高端物業服務市場。在管理經驗和規范化程度日趨一致的前提下，內地物業管理企業有著比港資企業和外資企業更加“本土化”的優勢，逐漸成為內地高端服務產品的競爭者。有的企業更是由于其企業領袖在中國物業管理行業的個人品牌、信譽，獲得了比外資企業更加成熟的信用優勢，而使企業獲得更快發展。

8、成本優勢競爭模式

企業競爭中的成本優勢競爭策略，已經廣為物業管理行業應用，并形成最主要的競爭經營方式之一。成本優勢競爭模式，是物業管理行業適應日益激烈的市場競爭的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰略模式。尤其是在物業管理人力成本和服務資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競爭所造就的低成本經營方式，導致物業管理行業日漸陷入經營困境。這并不是說成本優勢競爭模式不可以作為一種有效的經營方式促使企業占據更多市場份額，獲取更多利潤。而是說這種經營模式一定要建立在理性競爭、科學管理、合理利潤的原則基礎上。這就需要物業管理行業加強行業管理，更多自覺協調。

9、多元化經營模式

嚴格意義上看，社區經濟經營模式和產業鏈條經營模式都應該屬于多元化經營范疇。但是，我將社區經濟經營模式和產業鏈條經營模式作為一種區別于多元化經營模式的獨立模式，主要是這兩類模式都是物管企業依賴物業項目資源優勢，以物業服務業務為核心業務，圍繞物業服務而開展的經營活動。而這里所說的多元化經營模式，已經超越了物業管理核心業務的選擇只與投資人投資決策相關，由投資人投資資源以及投資環境決定。

10、兼并式發展經營模式在物業管理行業發展早期，很多地產公司創辦物業管理企業，除了出于強化地產售后服務競爭優勢的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤增長點以及妥善安置關系戶。隨著物業管理競爭日趨激烈，物業管理行業平均利潤逐漸降低，物業服務成本不斷提高，出現了物

管企業經營困難增多的現象。加之許多地產商逐漸走向專業化，把精力集中于更具盈利能力的主業上，這就為專注于物業管理經營的大型物管企業提供了以資本運作為主要形式的市場機會，于是形成了近期的物管企業兼并型經營模式。這種經營模式的出現，是中國物業管理行業市場發展的必然結果。

以上十大物業管理經營贏利模式，其產生和發展都和物業管理市場環境以及投資人自身資源條件緊密相關，并非任何時候任何企業的隨意選擇。任何物業管理企業要想在激烈的競爭中站穩腳跟、發展壯大，賺取利潤，都必須根據市場環境的變化和企業自身資源狀況，來理性取舍經營策略，采取適合于本企業發展的策略組合。而協助物業管理企業梳理自身資源，根據市場環境變化，規劃發展戰略，塑造經營盈利模式，這本身也是物業管理顧問服務的核心內容。目前的物業管理顧問市場中，可能也只有資深的深圳市北方物業管理有限公司，是首先而且是全國唯一將此項企業咨詢性服務納入物業管理顧問服務的企業。

第三篇：現代物業管理公司如何創新管理

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現代物業管理公司如何創新管理

隨著我國國民經濟的快速增長，物業管理的發展十分迅速。目前，我國物業管理企業數量已有1萬多家。在其發展過程中，這一行業展現出強大的生命力，廣闊的發展空間，持續的發展前景，強烈的現代氣息，被公認是一項“朝陽產業”。隨著改革開發政策的不斷深化，當今物業管理市場競爭日趨激烈，特別是我國加入世貿組織后，給國內房地產物業管理行業帶來的沖擊是巨大的。

“許多人認為，作為服務業，物業管理工作是一項相對缺乏創造性的工作。因此，創新對于物業管理企業來說并不是十分緊迫的問題。確實，相對于高科技行業，物業管理業是一項看似缺乏創造性的工作。物業管理不像高科技行業那樣瞬息萬變，時時有新產品出現。但企業的創新并不單單是新產品的創造，企業的創新還包括服務，流程及管理模式等其它方面的創新，內容十分廣泛。對物業管理創新而言，大體可分為觀念創新、管理創新、人力資源創新、服務創新和經營創新。下面將對這五個方面提出新構想，新觀念。

有意見就主動投訴，給業主委員會和物業管理企業充分反思的機會，允許他們在一定的時間內進行改正提高，而對業主委員會和物業公司來說，業主和住戶的監督，本身就是一種督促和鞭策，使物業公司居安思危，時時改進和提高自身的服務和管理質量，政府主管部門和協會也可以從中及時發現問題，并提出解決方案，壓力也沒有那么大了。一年下來，政府主管部門和協會就可以根據投票結果，通過一定的比例和指數測算來決定業主委員會和物業企業的升級，降級，獎勵或處罰，政府與協會的裁判也可以讓業主和住戶心服口服，而且不必投入更多的時間和精力在無謂的糾紛和摩擦上，可以進行動態管理和監督，重要的是作為業主委員會在物業公司去留問題上權利也沒有那么大了。

當然，采用該制度也不可能達到絕對的公正，只能通過它來盡可能地減少不必要的麻煩和糾紛，減少不利行業發展和社會進步的無謂爭端。

所謂買單式物業管理，就是業主享受物業管理公司的服務之后，根據自己的滿意度繳費買單。物業公司依據約定的服務項目向業主提供服務，在約定的服務周期內對物業管理公司的服務項目進行評分。根據所評分值的高低繳納相應的物業管理費。物業管理公司采取的收費辦法是每個季度前5天，將評分表發放給業主，每季度后5天對業主進行調查。物業公司在綜合業主各項評分后，得出服務滿意率，并按照滿意率，最后確定業主應繳物業管理費。

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業主投訴消協賠償 公司可以與消費者協會成立“先期賠償委員會”，把一定的資金交付消協作為賠償金，如果業主到消協投訴其物業管理質量問題，消協將按照有關質量標準，直接給業主進行賠償。通過這種方式，能一定程度上避免開發商與和自己裙帶關系的物業公司暗箱操作的可能，維護了消費者的合法權利。

物業管理切忌墨守成規，物業管理從業者就是要根據變化，不斷創造出新方法、新措施來促進整個環境的優化。

人力資源管理的創新

物業管理公司要努力打造一支與客戶需求高度匹配的專業化物業管理隊伍，包括建立富有彈性的激勵機制與淘汰制，激發員工的敬業精神，培養企業文化歸屬感來留住人才，穩住人才。

激勵機制

員工從事任何一項工作，都希望所在的公司能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞著這個目標去工作，最終達到和實現這個目標，因此，公司一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到什么目標，是創全國優秀物業管理大廈(小區)，還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。

精神激勵

俗話說榜樣的力量是無窮的。一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理公司的領導層和主要管理人員一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。

人工作的目的主要是獲得生存所需的物質基礎。在人們生活還未達到富裕水平之前，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工工作積極性，要充分體現多勞多得，不勞不得的公平分配原則，對工作表現突出，遵守公司管理規定用戶稱贊的員工要給予一定的物質獎勵或重獎，用獎勵激勵來激發員工的工作積極性和創造性。

福利激勵

與員工簽訂勞動用工合同，并為員工購買養老，住房公積金，醫療等保險。同時根據公司的經營狀況，實行年終雙薪，帶薪休假，生日賀金，伙食補助，集中免費洗衣等福利措施來保障用功利益，為員工解除后顧之憂，使員工全身心投入到工作。

榮譽激勵

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人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。在此情況下，物業管理公司應盡量滿足員工的這方面的需求。對工作成績優異，素質高，業務能力強的員工，要晉升到高一級的工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致;對工作突出遵守公司管理規定，用戶稱贊的員工授予優秀服務標兵，先進個人等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳;對素質高品質好，有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。

參與激勵

一個單位的發展與員工的切身利益息息相關。員工對公司的發展十分關心，如果能多聽取對公司管理及發展方面的意見和建議，或經常性地開展合理化建議活動，組織員工參與企業的各項管理工作，員工就會以公司為家，以主人翁精神投入工作，煥發出旺盛的工作熱情。

考核激勵

影響員工工作積極性的一個重要因素是激勵標準不公平。因此，加強考核激勵，完善考核制度，是避免影響員工積極性發揮的重要措施。在實踐中應作到以下幾點：一是機會要均等，讓所有員工處于同一起跑線，具備同樣的工作條件，使用同一考核標準;二是獎懲的程度要與員工的功過相一致;三是激勵措施實施過程要公開。只有這樣，才能真正調動員工的積極性。

物業管理業雖己走過了風風雨雨近二十年，物業管理市場也已初步形成，但我們應看到二十一世紀物業管理的發展仍將困難重重。面對這些困難，唯有創新才能謀發展，唯有開拓才能求進取。21世紀是創新的世紀，創新將在社會生活、生產、經營、管理活動中發揮越來越大的作用。物業管理必須順應這股潮流，在政府、業主、開發商的引導、配合下，管理者不斷創新，積極探索，推動我國物業管理的不斷發展和完善。

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第四篇：現代物業管理

在開課之前先給在大家講一個故事，這個故事就生在日本東京，故事主角，是一個利用暑期到東京帝國飯店打工的女大學生。女大學生在這個五星級飯店里所分配到的工作是洗廁所。

一天伸手進馬桶刷洗時，差點當場嘔吐。勉強撐了幾天后，實在難以為繼，決定辭職。但就在此關鍵時刻，大學生發現，和她一起工作的一位老清潔工，居然在清洗工作完成后，從馬桶里舀了一杯水喝下去。大學生看得目瞪口呆，但老清潔工卻自豪地表示，經他清理過的馬桶，是干凈得連里面的水都可以喝下去的！

這個舉動給大學生很大的啟發，令她了解到所謂的敬業精神，就是任何工作，不論性質如何，都有理想、境界與更高的質量可以追尋；而工作的意義和價值，不在其高低貴賤如何，卻在于從事工作的人，能否把重點放在工作本身上，調動積極性，去挖掘或創造其中的樂趣。

此后，每次進入廁所時，大學生不再引以為苦，卻視為自我磨練與提升的道場，每當清洗完馬桶，總是捫心自問：“我可以從這里面舀一杯水喝下去嗎？”

假期結束，當經理驗收考核成果，女大學生在所有人面前，從她清洗過的馬桶里舀了一杯水喝下去！這個舉動同樣震驚了在場所有人，尤其使經理認為這名工讀生是絕對必需延攬的人才！畢業后，大學生果然順利進入帝國飯店工作。

這股匪夷所思的敬業精神，37歲以前，她是日本帝國飯店最出色的員工和晉升最快的人；37歲以后，她步入政壇，得到小泉首相賞識，成為日本內閣郵政大臣！這位女大學生的名字叫野田圣子。

在這位現年44歲、被認為極有潛力角逐首相大位的內閣大臣，據說每次自我介紹時總還是說：“我是最敬業的廁所清潔工，和最忠于職守的內閣大臣！”

不難看出這位女大學生的敬業精神讓我們每個人都萬分佩服的，那作為以服務廣大人民群眾的大家應該具備什么樣的職業道德和基本素質了，帶著這樣的疑問我們開始我們今天的課程。

現代物業管理人員的職業道德和基本素質

第一節 現代物業管理人員應具備的職業道德

一、現代物業管理人員的基本職業要求

（一）實際行動都要以業主、租戶為先，帶有預見性的滿足業戶的需求。

預見性 — 也叫前瞻性，顧名思義，就是提前知道尚未發生的事情，或者說預先知道事情發展的未來趨勢。

我想請問一下再座的朋友，有誰沒聽說過比爾蓋茨這個名字，我想大家一定都聽過。比爾蓋茨前世界首富，從1995年到2006年連續12年蟬聯世界首富寶座，他是微軟的創始人，曾經有人計算過，比爾·蓋茨擁有的財富可以買31.57架航天飛機，或者344架波音747，拍攝268部《泰坦尼克號》，買15.6萬部勞斯萊斯產的本特利大陸型豪華轎車。

比爾蓋茨之所以能成為世界首富，乃是因為他的遠見，有預見性。在比爾蓋茨創立微軟公司的時候，它只是一個很小的公司。當時世界第一的電腦公司是IBM公司，IBM意思是國際商務機器。“商務”這個詞有著很大的問題，因為IBM認為未來仍然將會以商務機器為主，但有個叫斯蒂夫·喬布斯的人創立了一家叫做蘋果計算機公司，專門在銷售小型的個人計算機。斯蒂夫·喬布斯在極短的時間內致富了，但為什么比爾蓋茨會超越了斯蒂夫·喬布

斯了？答案很簡單，因為比爾蓋茨知道計算機硬件是由軟件控制的，比爾蓋茨只是趕上了最大的趨勢。假如比爾蓋茨不是創業“微軟”，而是開了一個小賣店，那么他能成為世界首富嗎？答案是肯定不會的。

預見性：推理—演繹—結果

世界首富有預見性可以成就他們的巨大財富，而我們工作中的每一位員工有預見性可以成就我們的事業，為公司創造更大的財富，往往工作中很多問題是可以預見的。比如：??

問一下在坐的各位，誰是你們公司的老板？??

現在告訴你們，你們公司老板只有一個，就是每一位被我們服務的對象（業主、租戶）。

那么對于我們的老板我們應該做到怎樣的服務了：

1.禮讓

在使用小區的公共設施的時候，應該自覺禮讓，讓業主、租戶優先 使用。

2.方便

物業管理人員應該遵循服務是為了方便業戶的方針，不應該因為在為業戶服務而使業戶不便。

3.禮貌

見到業主、租戶應該打招呼問好，若是不方便打招呼問好，也可以用微笑點頭示意。

4.三輕

三輕主要指講話輕、走路輕、操作輕。

（二）與業主進行積極地溝通，把每一次業戶投訴視做改善服務的機會

物業管理人員應該把業戶每一次投訴看成一次贏得業戶配合工作的機會，仔細傾聽，并用最快的行動解決業戶投訴，保證投訴的業戶得到安撫。必須盡一切努力，想一切辦法，快速回應，解決問題，再次贏得業戶對企業的信心。

對于每一位業戶而言，一個良好的服務態度是非常重要的，每位員工好的服務態度也是公司良好的形象的表現，不管業戶對我們提出什么樣的要求我們都必須欣然接受，對于我們來說“業戶是上帝，業戶永遠是對的。”

說到這里讓我想起了日本人的服務態度。日本人向來追求完美的服務態度，日本服務性行業的從業人員不管遇上多么麻煩的客人，也堅持“顧客至上”的原則，不但不可發作，更要盡可能滿足客人要求。日本一雜志找臨時演員扮成麻煩客人，測試服務性行業人員的態度。臨時演員先戴安全帽，扮成建筑工人走進牛肉飯店點餐，但要求店員不要用碗，直接將食物倒在他的安全帽中。店員明知對方在搞惡作劇，但仍然照辦。臨時演員又去了一家藥房，向女店員表示自己想死，問有沒有可以吃死人的藥。女店員明知這位不速之客來找麻煩，也沒有發作，最后仍強露笑容說：“這里沒有先生你需要的藥，請嘗試問問其他藥房有沒有治療精神病的藥物。”店員即使滿腔怨憤，充其量也只可帶笑含沙射影，在日本從事服務性行業真吃力！

常有人說即使沒有客人乘電梯，日本的電梯女郎仍須對著空氣講解所到樓層是什么部門，以免被上司作突擊檢查而受責。其實，電梯女郎那樣做并非為應付上司，而是她們認為無時無刻應盡全力工作，即使沒有客人，即使沒有人看見，也不可偷懶閉上嘴巴！從現在我們就要培養自己這種服務意識，服務顧客是你我的生活保障，服務顧客是一個

人成功的根本條件，服務顧客更是成功的基礎。

團隊精神

常常聽到一句話：沒有完美的個人，只有完美的團隊。一個的力量是有限的，而一群人的力量卻就是無限的，雙拳難敵四手，三個臭皮匠還能頂個諸葛亮了。我們偉大的毛主席只所以能夠帶領共產黨把老蔣的國民黨趕到臺灣去，靠的是什么。靠的是團結一心，眾志成城的精神，武器、條件差照應沒問題。

（三）盡量了解企業目標和自己的職責

企業目標 — 就是實現其宗旨所要達到的預期成果。

沒有目標的企業是沒有希望的企業。

職責 — 某件被認為應該做的，必須做的事。

（四）做到充分運用企業所賦予自己的權力。

滿足業戶、租戶的需求是物業企業獲取利潤的源泉。為滿足業戶、租戶的需求，應充分運用企業給你的權力。

（五）要愛護公共財產

愛護公共財產=為企業創收

（六）讓他人聽到你的微笑，上崗時精神飽滿

微笑服務

1.微笑服務的涵義

所謂微笑服務，是指以誠摯為基礎，將發自內心的微笑充分運用于接待服務工作之中，對業戶笑臉迎送，將微笑貫穿服務工作的各個環節。微笑服務是規范化禮貌服務的重要內容，堅持微笑服務無疑可以大大改善服務態度，提高服務質量。

2.微笑服務的作用

微笑服務可以使服務者需求得到最大限度的滿足。這是因為微笑服務提供高層次的精神和心里享受，本身就具有“含金量”。而且，微笑服務是一種“粘合劑”和“增效劑”。

3.微笑服務的要求

①微笑一定要發自內心

②微笑服務要始終如一

③微笑服務要做到“五個一樣”

4.微笑服務要持之以恒

微笑服務是一種高層次、高規格的禮貌服務。物業管理千家萬戶接觸頻繁，更應當充分認識和發揮微笑的作用，深入持久地開展微笑服務，并提高其層次，只有這樣才能塑造嶄新的行業形象。

二、物業人員的職業道德

職業道德 — 是指同人們的職業生活和職業交往相聯系的、在職業范圍內形成的比較穩定的道德觀念、行為規范和習俗。

（一）誠實守信

1.要堅守承諾

2.要恪守合同

3.要堅守實事求是

（二）辦事公道

（三）愛崗敬業

（四）真誠服務

第五篇：臺灣物業管理企業的盈利模式

臺灣物業管理企業的盈利模式

文/陳建謀陳俐茹黃漢欽

臺灣物業管理產業發展歷史與國外先進物業管理公司有所不同之處，在于其演進過程是由環保（保潔）服務業開始，后續經歷保全服務、機電維護服務、房地產中介服務、樓管服務逐漸成長，由早期依個別行業服務發展，后循序漸進整合服務往下扎根。此過程可由1990年保全業崛起探知一二。

1991年《保全業法》頒布實施，保全業得以經營下列業務：

1、關于辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。

2、關于現金或其他貴重物品運送之安全維護。

3、關于人身之安全維護。

4、其他經主管機關核定之保全業務。

然而當時環境不管是機關大樓管理或是民間小區大樓管理招標，都以保全公司為招標對象，也因此保全公司服務主體從保安服務延伸至環保服務、機電維護服務、事務管理服務。

1995年《公寓大廈管理條例》頒布實施，雖然標志公寓大廈管理維護公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個單位而已，初期物業管理以事務管理、保全服務、機電維護管理、清潔維護為主軸。

2004年《物業管理服務業發展綱領及行動方案》帶領臺灣物業管理企業盈利模式邁向新的階段，物業管理企業開始思考營運獲利模式應跳脫傳統以保全或清潔業賺取人頭價差的微利營運模式，開始朝向提供精致生活服務、商業支持服務以及資產管理服務等高獲利營業模式邁進。整體而言，現階段臺灣大部分本土物業管理業者幾乎僅停留在建筑物與環境的使用管理與維護及生活與商業支持服務項目階段，且后者有些服務項目僅在嘗試階段談不上營運效果，一般而言大部分屬于附加價值服務，以豪宅客層以及高價位住宅客層服務需求為大宗。至于一般大眾客層，規模較大的連鎖物管業者開始發展針對此客層的小區網路及宅配物流，如中華保全集團Home Start平臺、喬信物業的蘭陽網以及Life To Be平臺、東京都Search888小區生活服務網。大部分臺灣本土物業管理業者正處在資產管理的萌芽階段，持續發展中，但外商公司資產管理的發展較為成熟且以此為營利之大宗，如仲量聯行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業主委托進行不動產標的經營買賣管理，著墨較深且從中獲益較大。

物業管理企業建筑物建造階段的盈利方式

臺灣地區物業管理服務早期僅于建筑物完工后才進駐，協助業主管理維護建筑物。但近年來消費者以及使用者意識抬頭，建設公司開始重視公共設施依使用者需求以及考慮將來建筑物的維護修繕，臺灣地區知名建商如遠雄建設及元利建設等公司率先聘用物業管理顧問，引入物業管理服務業進行物業前期規劃并介入整體建筑施工過程，故依建筑物建造階段探討物業管理企業盈利方式如下：

物業前期規劃及顧問咨詢——為提升建筑物價值、日后維護管理順利及塑造優質建筑物指標，物業管理公司提供建商完整規劃服務，諸如：物業管理企劃模式、建筑物公共區域規劃設計之咨詢、公共設施空間運用配置及規劃咨詢、各項管理服務方式之制定、管理收支總預算之編制、其他相關問題之咨詢、設施設備軟硬件系統安置評估與建議。建筑物預售施工期服務——協助建商銷售配合并建立建商優質服務管理形象，提供各項管理辦法規劃建議、規約規劃建議、施工進度說明會、建材選樣協辦、變更設計協助以及客戶關系經營，協助建商提高銷售率以及客戶滿意度。建筑物完工交屋期服務——物業管理籌備（協助入住需求調查）、交屋手冊之編制及交屋禮物選定建議、協助業主驗收各項設備及公共設施、客戶交屋協辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發掘及記錄施工缺失并協助建設公司改善問題、物業生活服務（代辦事項、咨詢服務、宅配物流、團購、保姆、居家服務、搬家服務、裝潢服務）。

交屋后正常物業管理期服務——物管團隊全體人員進駐服務：行政事務管理、安全管理、設備管理、衛生管理、財務管理、代理及生活服務（代辦事項、咨詢服務、宅配物流、團購、保姆、居家服務、附屬設施VIP經營管理、商業支持服務）、入厝期間之裝潢監督管理、協助建設公司與用戶之溝通協議、協助召開區分所有權人會議及成立管理委員會、協助建立各項管理辦法及管理制度、協助完成公共設施點交事宜。

物業管理企業資產管理盈利方式

臺灣地區物業管理服務業在資產管理整體運作上以外資公司運作較成熟，如臺北內湖亞太經貿廣場最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標的進行投資收購并進行招商營運管理（含商場規劃、招商以及租賃管理），隨著

臺灣地區房地產增值及獲益后即以高價轉賣花旗銀行，物業管理服務業者從中賺取高額中介費用以及營運管理期間的服務費用。又如知名科技公司友訊科技D-Link委托世邦魏理仕公司在內湖地區尋找第二廠辦，從買賣到協助廠辦規劃到營運管理全包。資產管理盈利方式可分成三部分：資產交易買賣、資產經營管理以及空間資產租賃管理。

資產交易買賣服務——協助提供業主產品定位及投資規劃，尋找投資標的進行資產交易買賣，收取服務傭金。資產經營管理服務——協助業主進行資產營運管理，如大型商場或購物中心的商場柜位以及招商規劃、大型體育場館營運管理、俱樂部（度假休閑中心）經營管理、會議中心經營管理、大型小區公設停車場經營管理等。另外近年來臺灣地區老舊小區都市更新議題“發酵”，物業管理服務業者協助業主建筑物更新，如建筑物重新拉皮、內部空間設計規劃、再創建筑物價值或重新改建等服務。

空間資產租賃管理服務——提供代租、代管、包租全方位租屋服務，有別于傳統租屋中介僅提供居間中介與簽約服務，租屋經理更進一步為屋主提供物業管理服務，能為忙碌的投資者有效管理房屋，創造來自房屋出租之收益，使房屋能保值甚至增值。出租期間租屋經理提供服務為：代理房東與房客簽定租賃契約，執行房客遷入屋況設備點交并拍照存證，結算并代辦空屋期間之水電、瓦斯、管理等費用。租賃期間服務為：向房客收取、催繳租金、屋況維護、屋內家具、家電、水電損壞叫修。契約終止時服務為：執行房客遷出之屋況及設備點交（換鎖）、結算房客應繳費用（水電、瓦斯、管理等費用）。違約處理服務：處理房客積欠租金、提前解約、不告而別等。空屋期間代辦房東應繳之水電、瓦斯、管理等費用、車位分租服務。

臺灣傳統物業管理類型

總結臺灣目前物業管理服務模式，大致上分成兩大類：傳統物業管理服務模式以及綜合物業管理服務模式。傳統物業管理服務模式以行政事務服務、駐衛保全服務、機電設施管理、環保維護為主要業務，就業主形態可區分為公務部門物業管理服務、建商單位主導物業管理服務和小區/商辦大樓之物業管理服務。

公務部門物業管理服務

物業管理服務業者接受公共行政機關、公有企業、各基金會、學校等單位委托，依招標內容執行物業管理并接受業主指揮及監督，經費由公務機構依需求編列預算。盈利模式如下：

1、采用最有利標：由機關設定服務費分析表，規定人員薪資、勞健保、勞退金、獎金提撥等總管理成本8%—10%作為管理利潤。

2、采用最低價標：機關設定底價由參加資格合格廠商以最低價得標；如最低廠商低于底價80%時機關得要求廠商提出書面說明經機關同意后始可承攬或繳交差額保證金。

3、物業公司對業主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務，此狀況由各物業案場依該公司人事管銷及經濟規模而產生不同獲利空間。

建商單位主導物業管理服務

在區分所有權人議會未召開前，由建商委托物業管理服務業者代管小區大樓。由建商選擇物業管理公司配合建案銷售、協助交屋、入厝服務、召開第一次區分所有權會議、成立管理委員會、公設點交等事宜。此時建筑物管理多為“飯店式”管理模式，物業管理人員編制是最理想的組織架構，且物業服務費也比較合理；待業主管理委員會成立以后預算和人員編制都會縮減，一般而言管理質量上會受到影響。

此階段管理經費主要來自于業主預繳管理費。由建商在與業主簽訂買賣區分所有權契約中住戶規約草案明訂每坪（編者注：臺灣面積單位，一坪約為3.305785平方米）管理費為多少元，并預收依區分所有權人所占權數之六個月管理費用，作為支付代管期間物業管理服務費。有些知名建商為營造優質小區形象，以利促進銷售佳績，特別提供三至十二個月的物業管理服務費。

小區/商辦大樓之物業管理服務

小區、商辦管理委員會為服務委托方，物業管理公司依標的物設計管理服務或依業主招標內容執行物業管理并接受業主指揮及監督。區分所有權人會議決議每坪收多少管理費及停車管理費或額外其他收入。盈利模式如下：

1、采用最有利標：由小區大樓設定合服務需求計劃書（包括服務內容要求、人員薪資、勞健保、勞退金、獎金提撥等）或廠商服務工作計劃書報告，由出席委員表決最高票者為得標廠商，此種競標方式可使物業管理服務費狀況較佳。

2、采用最低價標：由小區大樓設定底價，由參加資格合格廠商或邀約廠商以最低價競標者得標。

3、物業公司對業主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務，此狀況由各物業案場依該公司人事管銷費及經濟規模而產生不同獲利空間。

臺灣綜合物業管理服務類型

除了傳統物業管理外，依不同物業性質加入各式經營管理業務，形成綜合物業管理服務模式。

BOT案物業管理服務

BOT意指興建（Build）﹑營運（Operate）﹑移轉（Transfer）方式，推動民間參與公共工程，系指官方規劃之公共工程計劃，經一定特許程序由民間機構投資興建及營運其中一部分或全部，并由民間機構于一定期限內經營服務。特許經營期限屆滿時，民間機構應將當時所有全部營運資產依原許可條件有償或無償概括移轉與主管機關（如行政機關、公立學校等）。現今臺灣規模最大且最復雜的BOT案物業管理服務為臺北市在臺北車站的“京站”項目，結合轉運站、五星級飯店、辦公大樓、酒店式公寓、電影院以及百貨商場之物業管理服務。

采取最新五星級飯店物業管模模式，專人管理、寬帶上網、電視、門禁監控、游泳池、健身房、攀巖場、SPA池、干濕分離衛浴、全天候保全等，幾乎跟高級飯店沒兩樣。按營建成本、經營期限及營運管理成本估算經營案場出租或出售之成本，若房地產正值景氣高點時，因無須土地成本再加上銷售快速及房價成長，營利績效非常可觀，如新店“美河市”為最佳成功案例；也可利用自營或招商方式經營生活服務如洗衣服務、餐飲服務、生活用品超市等增加額外經營利益。

酒店式公寓物業管理服務

物業管理公司受業主委托有代租、托管與包租三種方式，其服務內容包括租戶服務及公共服務兩種。公共服務項目包括提供公共區域保全、清潔維護、俱樂部營運、園藝綠化、設備管理費用等。租戶服務有柜臺服務、房務清潔、洗衣服務、餐飲服務、交通服務、信息服務（信息查詢、免費寬帶因特網）、商務服務，租戶服務中有些服務是使用者付費。

代租服務主要收入來源計有中介服務費、大樓管理服務費、停車場管理費（經區所有權人會議決議每坪收多少管理費及停車管理費）以及增值服務項目（車輛出租、商務服務、餐務服務、各種預約服務）；托管服務主要收入來源計有住宅大樓管理費、停車場管理費、增值服務項目；包租服務主要收入來源計有出租收入（扣除包租金）、住宅大樓管理費、停車場管理費、增值服務項目。

小區大樓共有停車場物業管理服務

軍方或公家機關大樓之共有停車場由物業公司以最高價格（如同租金方式）承攬，并將大樓停車場重新規劃并增設先進停車場相關設備，提供公共服務項目包括公共區域保全服務、環保維護及停車場管理。停車方式采用開放式，凡小區大樓規定之住戶，以證件始可自由進出。物業公司以經營停車場管理來支付營運成本之開銷，一般采取臨時收費及月租費兩種方式，并提供其他附加價格增加營利。

機關展覽場物業管理

公有單位展覽場大樓及停車場管理，由物業公司以最高價格（如同租金方式）承攬，并提供大樓公共區域保全服務、設備維護保養、環保維護（外墻清洗、外圍清潔、水塔清洗、消毒）及停車場管理等服務。展覽會場廣告收益及頂樓固定廣告費由物業公司收取增加收益，對外來車輛采取臨時收費及月租費兩種方式。

物業管理企業的盈利阻力

現今臺灣物業管理發展趨勢多以傳統物業為經營主體，市場占有率達90%以上規模，因此當今物業市場競爭發展到“割喉式”銷價競爭時期。再加上保全公司與公寓大廈管理維護公司的服務內容矛盾沖突，而相關法規互相抵觸，顯有阻礙產業發展前途，惟有官方盡速整合產業相關意見、厘清從業人員資格認定、解決人才荒、建立“物業管理師”簽證制度，塑造從業人員工作價值與職業技能定位，速通過“物業管理服務業法”，保障物業管理服務業的營利空間與專業工作權。綜觀未來臺灣物業管理產業服務將是朝向一條龍服務方式發展，惟有發展高附加價值的生活與商業支持服務以及資產管理服務才能再創造物業管理新的“藍海”。

轉載于《現代物業》