第一篇：物業管理公司制度

物業管理公司制度

為強化公司內部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項管理制度。考勤管理制度 第一條 請銷假

1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規定適用于全體員工。

2.請假手續以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續,則應電話請假,書面手續后補。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。第二條 病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續請病假超過三個工作日者，必須取得醫院開具的休假證明。2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。

3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條 事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導），如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。2.事假按照日標準工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規定向主管領導請假，違反規定者以曠工計罰。第四條 年假

1、根據《職工帶薪年休假條例》年假天數的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

3、當年未休年假者不得累計到第二年（特殊情況除外）。第五條 婚假

1.根據《婚姻法》的規定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

第六條 產假

1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天（包括產前15天）產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加 15天，符合晚育年齡的增加30天產假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規定。）

3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。

4、女員工休假前需要有醫院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育（生育時滿24周歲），則再延長7天。第七條 喪假

1.員工供養的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。2.喪假期間工資的發放依據國家有關規定發放。第八條 曠工

1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規定時間請假，或違反病、事假規定，或違反公司制度中其它有關規定等行為，均視為曠工。2.曠工一日（含累計）者，扣發當日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計）者，扣發當日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計）者，當月只發同年北京市最低生活標準工資；曠工超過三日（含累計）者，公司視情況給予處理。第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據《勞動法》的條款規定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五（有特殊情況者可調休）。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續。

2、若員工上、下班未辦理相關手續且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。第十一條 加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式（調休）兌現。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組 織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購臵)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設臵,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫“會計檔案銷毀清冊”,經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。三.現金管理制度

1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。2.現金的使用范圍: 2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出 空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。

3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1.受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;2.有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1.工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。2.工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業總經理匯報。

3.針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4.相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5.辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6.對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。7.投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。

三、投訴規避

1.簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2.對物業的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3.經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發現問題解決問題。

4.對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理 1.開通投訴熱線。2.詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。

3.耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。

4.對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。

5.應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。6.對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。7.投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。8.規范用語: 1] 您好!請問我們能為您做些什么? 2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。3] 我們會及時把處理結果通知您 4] 您是否對處理結果感到滿意 5] 您是否還有什么要求 6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1．安保員均持證上崗，熟悉安保業務。

2．安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監控中心至少有一名隊員當值。

3．由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4．安保員執勤按相關制度和崗位工作規程完成。5．各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。

6．突發事件發生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規定程序處理并及時總結。

7．消防系統運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8．消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:008:00

三、管理規范

1.嚴禁安保員執勤著裝不整齊，不按規定著裝佩帶不全。2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關 的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。4.嚴禁飲酒執勤或在禁煙區吸煙。5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監守自盜，以權謀私，貪污公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規定或轉借。10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動 12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。16.嚴禁私自運用公司財產物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態要因事因人而宜。

5.與人交談，態度要真誠大方、自然，神態要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配： 行政中心所轄區域內設立衛生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區6名；B區2名；C區2名；D區1名；內外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。

2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地（各保潔員的環境衛生區域另行安排）。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、監督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養和管理;

2、負責監督安全用電,隨時檢查用電情況,發現不符合用電規定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執行安全生產操作規程。節約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業思想、態度和藹、隨叫隨 到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。

2.培訓內容包括：職業道德教育，物業管理概述，現代物業管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優良、業務素質過硬、敬業愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環培訓

社會在快速發展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。3.上崗循環培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優秀員 工，達到優化管理的目的。4.培訓內容。

（1）管理服務目標、業主需求變化、安全管理、物業管理動態。

（2）投訴回訪處理經驗總結。5.培訓方式：

（1）利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

（2）根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。

（3）根據工作需要，由本公司統一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

（4）組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走（回）訪制度

一、制定走（回）訪制度的意義：

1、加強物業管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業工作。

2、使管理處各項工作臵身于各單位監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規范：

1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續支持和合作。

6、將《物業調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物 業經理，由辦公室及物業經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業主進行回訪，了解業主的意見，如業主不滿意，繼續改進直至業主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業經理審閱簽字后，報物業經理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統計，將業主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業公司的改進提供依據。

11、工作人員根據工程維修工作單對業主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發放操作規范（1）每半年進行一次詳細調查。（2）發放對象：行政中心內所有單位。

（3）發放目的：是為及時了解業主對物業公司的滿意程度，請各業主對物業公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業公司完善各項服務。

（4）向業主介紹此次意見調查的重點項目。（5）確定《調查表》的收取時間。

（6）工作人員在收取時，應查看業主是否署名，以便于工作的改進及回訪。（7）工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業經理首先對《調查表》中業主對物業公司的滿意率進行統計，對業主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業主的具體意見、建議，上報總公司。

（8）物業經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

（9）會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業經理。

（10）辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。

（11）對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業經理，為今后公司完善服務提供依據。

13、相關責任部門、責任人規范：

（1）相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

（2）不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。

（3）整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業主滿意。

14、辦公室主管監督檢查規范

（1）根據物業總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。

（2）監督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業主走訪/回訪，以及業主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。

（3）辦公室主管全面了解掌握業主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業辦公室和各部門按照滿意度調查統計分析模版，共同進行滿意度調查統計分析。

7、辦公室及物業經理負責監督、指導本項目對業主走回訪、業 主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業主走回訪、業主滿意度調查工作計劃的具體執行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走（回）訪由辦公室經理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業管理員巡視監督制度

一、應每日巡視物業三次以上，熟悉物業區域內一切設備、設施。如發現物業區域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業內一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業區域內的樓梯、停車場、物業區域與外圍接點等公共區域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。

三、每日檢查物業范圍的區域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告 上級主管。

五、巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業遭受嚴重損失。

八、如發現可疑人員在物業范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。

二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。

三、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位臵，并進行全面擦拭保養。

監控系統操作制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

一、監控室值班登記制度

（一）監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司 賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

（三）對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。

（四）每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監控系統使用管理制度

（一）監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

（二）監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

（三）非工作人員未經許可不得進入監控室，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

（四）禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

（五）公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發現案件線索登記存檔制度

（一）監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

（二）監控人員對行政區域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

日常突發事件的處臵預案

一、發生盜竊事件處理規程

1． 巡查發現或接報轄區內發生盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如果力量不夠或嫌疑人逃離現場，立即用對講機通知班長，簡要說明現場情況并監視現場，等待指揮。

2． 領班接報后，立即通知隊長，同時調動其他安保員，封鎖進出轄區的出入口，并派人到現場支援。

3． 事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護好現場，留下目擊者，并報派出所立案處理。

二、發生停電、停水應急處理規程 1． 發生停水處理規程

（1）按計劃維修保養供水設備及清洗水池若需停水時，管理處應以書面（或電話）形式，提前24小時發出通知，以便入 駐單位作好蓄水準備。

（2）臨時搶修或更換供水設備需停水的，應提前20分鐘，用電話或口頭形式通知各有關部門，且盡量將維修時間控制在最短時間內。

（3）供水部門通知停水的，應在接到通知后1小時內將停水原因及時間通知各用戶。提醒入駐單位作好蓄水準備，并應做好節約用水的宣傳。2．發生停電應急處理規程

（1）按計劃維修保養若需停電時，管理處應以書面（或電話）形式，提前12小時發出通告。確保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2）臨時搶修需停電的，應經管理處主任批準，提前10分鐘，用電話或口頭形式通知各用戶。

（3）供電部門通知停電的，應在接到通知后1小時內將停電原因及時間通知各用戶。

（4）遇配電房設備（由供電部門管理）發生故障，而造成局部停電的，應即時通知供電部門搶修。

（5）發生停電時，安保員要加強行政中心的巡查和出入人員檢查，防止犯罪分之渾水摸魚。

（6）屬于發生故障造成停電，事后要分析原因，并作好記錄。

三、發生水浸處理規程

1． 當值各崗安保員如發現轄區內發生水浸，應立即將出事地點 和情況報告領班，同時盡快采用就近的防水設施保護好設備設施（如電梯、電房等），以免設備設施受損。

2． 安保隊長和管理處主任接到報告后，應立即趕到現場，組織搶修。

3． 設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，應當在各低水位出入口使用沙包或備用攔水閘板；如水浸是來自市政地下水反溢，應暫時將地下水道同往轄區內的入口封閉，并用排水泵將轄區內的積水抽走；如水浸來自轄區內的管道設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

4． 組織當班安保員根據水浸情況，協同工程人員采取有效措施，關閉受浸區域的電掣、盡可能減少水浸所致的損失。

5．水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程人員查明故障原因，修復受損的設施。

四、臺風、暴雨應急處理規程

1．遇臺風、暴雨來臨之前，管理處應向住戶及管理處各部門發出通告，并做好防暴風雨的準備工作。

2．管理處應密切留意臺風的動態，并及時通知住戶。3．當管理處發出進入戒備狀態時，各部門應進入抗災害準備工作：

4．安保、管理員加強轄區巡查，通知住戶關好門窗并移走可能下墜的花盆及其它物品。要檢查未售出樓房的門窗。5．保潔員及時清理沙井蓋、地漏、溝渠、排水口等處的堵塞物，保證排水順暢。

6．工程人員應檢查電房、電梯機房、泵房等設備房，關好門窗。發電機要試運行，啟動電池要充足電，檢查并試運行各排水泵，準備臨時使用的電線電纜、開關及應急照明燈具等。7．管理處要做好必要的物資儲備如繩索、電池、雨衣等。8．當管理處發出緊急令時，各部門要進入緊急狀態各就各位。（1）安保：當值安保員要堅守崗位，密切注意各種情況，若天氣趨暗時應適時亮燈。發現異常情況，應立既向管理處報告。巡值的安保應加強巡視，非當值安保，應在宿舍待命，未經批準不得離開本行政中心。

（2）工程人員：當值水電工，也應到場做好準備工作。加強各設備房的巡查。

（3）車管員：提高警惕，注意車輛進出及車庫積水情況（4）監控中心人員：留心觀察各畫面，發現情況，應立即向管理處報告。

（5）保潔員：在暴雨其間，要檢查各自負責地段的沙井、地漏等排水口，發現堵塞應立刻清理。

（6）總經理、管理處主任應留一人在管理處或監控中心，指揮全面工作。

消防應急預案

根據公安消防部門和市政府的有關要求，結合行政中心的實際情況，為確保行政中心的正常辦公秩序和人身財產安全，一旦發生火情，能夠有條不紊地進行撲救和疏散賓客，搶救財產，使火災損失控制在最低限度，特制定此預案。物管中心在消防中控室設臵指揮部，總指揮由物管中心主任擔任。一旦發生火災，指揮滅火、組織搶救和疏散行動。

一、火情報警：

1.在行政中心范圍內無論何時、何地，入駐單位工作人員一旦發現火情，都有責任立即向消防中控室報警。

第二篇：物業管理公司制度

**物業管理公司規章制度

一、目的：

規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質。

二、適用范圍：

××物業管理有限公司所有工作人員。

三、職責：

3.1**物業管理公司的所有員工有義務嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。

3.2各部門負責人要對員工進行規章制度教育，并全面貫徹下去。

四、關于服裝、裝束

4.1進公司必須穿好工作服；

4.2工作服要干凈；

4.3進公司須戴工作證；

4.4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；

4.5凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領；

4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經人事部辦理；

4.7公司發放的安全鞋僅限在廠內使用；

4.8公司發放的作業服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

五、關于上班時間

5.1時間為上午8：30----12：00 下午2：00----18：00 5.2不得無故遲到、早退、外出；

5.3雇員請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假（特殊情況例外）；

5.4嚴禁無故曠工；

5.5上、下班必須簽到；

5.6不許代別人簽到；

5.7不得涂改簽到表。

六、關于廠內設備和備件

6.1設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀；

6.2注意整理整頓；

6.3道路要保持暢通，不許擺放東西；

6.4嚴禁對花園內的設備亂涂、張貼；

6.5節約用水，用電，不得浪費；

6.6凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；

6.7凡盜竊本公司財物，從嚴處理；

6.8設備引起故障時必須要及時報告相關領導，不得擅動機器。

七、其它

7.1服從上司的命令；

7.2發生事情必須立即上報、聯絡；

7.3嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾；

7.4嚴禁在花園內吸煙；

7.5不準喧嘩、賭博；

7.6不準盜竊他人或公司內的東西；

**物業管理公司規章制度

1、工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢；

2、離開作業現場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼后方可離開；

3、嚴禁在辦公室私用電話；

4、除急事外不許接聽私人電話；

5、未經許可不準在公司內演說集會示威；

6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事；

7、不許在公司內打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理；

8、凡在被本公司開除的雇員，一律不準再招入公司，一經發現，即時開除并扣除所有工資；

違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關。

望各位雇員嚴格遵守。

關于上班時間

1、無故早退或遲到，罰款5元，2、無故曠工一天扣除2天工資；

3、曠工連續3天，按自動離職處理；

4、忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元；

5、發現代人簽到，一律罰款20元；

6、擅自涂改簽到表，一律罰款20元。

（所罰款項存用于公司活動基金）

關于花園內設備和備件

1、弄臟設備和備件或粗魯使用物品情節較為嚴重者，則警告并罰款5元；

2、屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款10元/人；

3、凡盜竊本公司設備、備件等財物，立即開除并扣當月工資20%；

4、凡故意損壞本公司設備等財物，按所購入價2倍賠償；

5、在公司或花園內張貼、亂涂，按警告處理并罰款5元；

6、設備引起故障擅動機器而導致設備損壞，則需等價賠償其修理費，并酌情加倍處罰。

其它

1、不服從上司的命令，按嚴重警告處理并罰款5—20元，屢次重犯則開除處理。

2、疏忽報告或聯絡而受到損害，則嚴重警告并罰款10元。

3、在公共場所或花園內吸煙，則罰款10元；

4、發現喧嘩、賭博，按嚴重警告且罰款20元處理，情節嚴懲者以開除處理；

5、凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關處理；

6、上班時間內怠工或打瞌睡，則嚴懲警告并罰款10元起。情節嚴重者開除處理。

7、不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款10元。

8、內部培訓時間無故不到者，罰款10元，并給予警告。

員工考勤和休假的規定

為了維持良好的生產秩序，提高勞動生產率，保證生產工作的順利進行，為了使員工保持良好的身體素質和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團聚的問題，根據國家有關規定，結合公司的實際情況，特制定本規定

（一）考勤

1． 考勤內容

① 上班時間已到而未到崗者，即為遲到；

② 未到下班時間而提前離崗者，即為早退；

③ 工作時間未經領導批準離開工作崗位者，為擅離職守；

④ 遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經準假而不到班者，均為曠工。

2． 考勤須知

① 對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應進行教育，數屢教不改的，給予適當的紀律處分，如有造成嚴重后果的，應追究其責任。

② 對曠工者，應責成其作出書面檢討，并按下表計扣工資，扣發當月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎10%。連續曠工10，或一年內累計曠工超過15天或曠工雖未達到上述天數，但次數較多，情節嚴重，均應作除名處理。

表一

曠工天數 0．5 1天 1．5天 2天 一年累計10天 一年累計15天

扣工資 25% 50% 75% 100% 扣年終各項獎金 除名

3． 請假辦法

① 公假

經公司批準脫產參加會議、學習、出差、從事社會活動均屬公假；經公司指定或批準休養、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負傷人員在醫療期間，根據實際情況核給公假。

② 調遣假

員工異地調動，因要處理個人瑣事給一天公假。

如有非經常性事務，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。

4． 因工作需要積累工時工休，一般應在當月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經部門經理同意可適當推遲，可保留至當年底，但必須在本休完。如確因工作不能補休的，應按有關規定給予補發加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資÷26天×1.5×加班天數；法定假日加班費：工資÷26天×2×加班天數計算。

（二）休假

1． 員工休假必須服從組織安排，并按規定逐級審批，報人事部批準，主任一級由部門經理安排休假，部門經理由總經理安排休假。

2． 員工申請休假須一個星期前填寫《請假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。

3． 婚假

員工申請結婚，需在本公司辦理結婚手續，并以領取結婚證為準，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚條件：女滿25周歲，男滿28周歲）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行結婚）結婚的，根據在途往返時間核給路程假。

4． 喪假

員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領先本人供養的弟妹、養父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假3天，員工到外地辦理喪事，可根據實際路程所需時間給假。

5． 產假、計劃生育假

① 女員工產假按下列標準核給（發基本工資）

表二

假期內容 假期天數 說明

產假 90天 難產或雙胞胎加14天假

晚育假 15天 年滿25周歲生育為晚育

獨生子女假 35天 憑獨生子女證核給

② 臨時工產假56天，發60%的工資。

③ 產婦如遇實妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資75%發給，其他補貼照給。

④ 接受節育手術者，經醫生證明，分別給予以下假期：

▲ 放置宮內節育器的，自手術之日起休息3天，手術后7天內不安排重體力勞動；

▲ 經計劃部門批準取宮內節育器的，休息2天；

▲ 懷孕不滿3個月人工流產的，休息7天，3個月以上的休息15天；

6． 病假

① 員工因病或非因工（公）負傷，經公司指定的醫療單位出具的證明確定不能堅持工作，可參考醫生建議，根據實際情況核給病假；

② 有薪病期3天。4天以上按以下規定執行：

表三

連續工齡 不滿一年 不滿二年 滿二年不滿四年 滿四年以上

三個月內病假工資 50% 60% 80% 100%

連續病假六個月以上 建議離職并補發一個月基本工資。

7． 事假

員工因個人事務，必須親自處理的，根據工作安排以及本人的實際需要酌情核給，請事假員工按無超過兩天者按無薪處理。

8． 探親假

① 探親假是給予加入公司滿一年，在職期間沒有請過探親假、回家假等；

② 員工需要回家探望父母，假期為15天，（包括公休日、法定節、假日）不包括路程，路程根據實際需要核給；

③ 探親假給予基本工資。（以提供路程票為準，否則以事假論）

④ 在本公司休過年假者，不再適用此條。

9． 年假

① 凡加入公司工作滿一年者，均有休年假規定。

② 在本病、事假累計超過3個月或工傷假超過3個月者，當年不再享受年假，曠工累計兩日者，當年不再享受年假。

③ 受過各種公司處分、警告者，當年不再享受年假。

10． 說明

本規定從發布之日起執行，以前有關規定與本規定相抵觸的，按本規定執行，執行過程中如有上級領導新的指示、規定再另行通知。辦公管理制度

員工辦公制度

為加強管理、嚴明紀律、發揮效益、創一流服務質量，特制定以下規定：

一． 出勤：一月內遲到或早退兩次扣一天工資。

二． 請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天以上由主任批準，三天以上要經理批準，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發15天工資。

（1）請事假扣發當天工資。

（2）請病假，必須要有醫生證明，三天以內工資照發，三天以上扣除請假期間工資。

（3）曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發一天工資。

（4）請假一天以上請假者必須提前申請。

（5）上班時間內，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內，則按未上班處理，扣半天工資。

三． 堅守工作崗位，必須按質、按量達到管理處要求，完成各自職責，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，管理處有權做出調離原崗位或辭退處理。

四． 如損壞管理處及住戶財產，視損壞程度照價賠償并扣發工資。

五． 管理處的工具、機器、設備未經管理處或辦公室同意，不準外借。

六． 上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天；業余時間應努力學習業務知識及相關知識。

七． 不得在工作時間在本住宅區從事本職工作以外的有償勞務。

八． 嚴禁向業主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。

九． 熱情、周到、主動、高效服務住戶，依靠法規嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理。

文明辦公制度

一． 員工應以認真負責的態度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率。

二． 員工應自覺遵守管理處作息時間，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。

三． 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。

四． 各辦公室、會議室嚴禁吸煙。

五． 保持辦公環境優美清潔，不得隨意丟棄雜物。

六． 愛護公共財物，節約用水用電。

七． 重視防水、防盜和安全生產。

八． 辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天；嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。

九． 嚴格要求自己，遵守公司的各項規章制度。

十． 以上規定，有違者將按管理處規定，予以經濟處罰。

辦公室值班制度

為及時處理突發事件，維護小區正常的生產、生活秩序，制定本制度：

一． 值班人員：公司各部門經理以下人員，均應參加值班。

二． 值班地點：公司客戶服務中心。

三． 值班時間：星期一至星期日18：00—20：30。

四． 值班人員應填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。

五． 值班人員必須及時處理各類突發事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時報告公司經理，并請求有關部門協助處理。

六． 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。

七． 值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調班，并報辦公室。事先無法安排的，應找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。

八． 國家法定節假日另做加強值班安排

管理處接待來訪設訴工作制度

為加強管理處與業主、住戶的聯系，及時為業主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。

一． 接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。

二． 任何管理人員在遇到業主、住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。

三． 對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄，須于當天進行調查、核實，并將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。

四． 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務。不得推托、扯皮、推

卸責任、為難業主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結果回復業主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

五． 全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業主、住戶提供滿意管理、服務，減少住戶的投訴、批評，將業主、住戶的不滿消解在投訴之前。

用戶投訴處理制度

一． 用戶投訴的接收

1． 凡用戶對公司服務方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結果。

2． 管理處建立《客戶投訴登記表》，對每一份投訴或意見均予以記錄。記錄的內容包括客戶名稱、投訴文件（信件、傳真、電話及面談的正式記錄）的編號、投訴性質或內容摘要、處理結果等。

3． 管理處親自或指定人員根據客戶投訴或意見，填寫《客戶投訴處理通知單》。為了便于跟蹤、檢索，每一份《客戶投訴處理通知單》應進行編號，并與《客戶投訴登記表》中的編號以及對客戶投訴或意見原件所作的編號保持一致。

二． 用戶意見的處理（必須滿足公司對用戶的承諾要求處理）

1． 管理處將《用戶投訴處理通知單》連同用戶投訴或意見原件責成相應班組進行處理。

（1）由有關班組負責作出補救措施。

（2）作出補救措施的同時，還需采取糾正措施，近預定時間完成。

2． 對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統一協調的問題，直接報經理，由經理作出處理決定。

3． 對需采取糾正措施的問題要在《用戶投訴處理通知單》中記錄，以便跟蹤檢索。

4． 在完成補救措施后，應將處理結果反饋給管理處，由管理處負責與用戶聯系，報告處理結果，直到用戶滿意為止。

業主投訴處理和分析制度

一． 凡業主對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式如信函、電話或面談，均由客服務中心進行接待、記錄，然后按照投訴內容反饋給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。

二． 各責任部門接到投訴后，在預定時間內向業主答復采取何種補救措施，答復時間最長不應超過三天。

三． 各責任部門按照業業投訴的內容，安排相應人員解決問題，并將結果反饋給部調度室。

四． 對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統一協調的問題，直接報辦公室主任，由主任作出處理決定。

五． 服務中心應采用電話或其他形式跟蹤投訴解決后是否仍存在問題，如有，仍需責成有關部門迅速處理。

六． 對業主的投訴，分半年和年終進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生。

業主意見調查和回訪制度

一． 客服中心每年至少進行一次業主意見調查，業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度：

a）供電管理；

b）供水管理；

c）消防治安管理；

d）衛生管理；

e）綠化管理；

f）公共設施管理；

g）維修服務；

h）服務態度。

二． 服務中心對回收的意見表進行統計分析工作，并將結果如調查表的回收份數，總的滿意率以及分項滿意率，業主對物業管理的意見（共性的意見）等書面報告辦公室主任。

三． 對各部門存在問題，辦公室主任提出整改意見，責成有關部門限期解決。

四． 對業主的誤解，服務中心應進行必要的耐心解釋。

五． 對業主意見調查結果及整改方案應定期向業主委員會進行通報，接受監督。

六． 物管員及相關職能部門應定期對相關業主進行回訪。

七． 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

八． 回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

九． 回訪后遇到的重大問題，應上例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

管理處接待來訪投訴定期固訪制度

為加強管理處與住戶的聯系，及時為住戶排擾解難，把管理工作置于住戶監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴工作制度。

一． 接待來訪投訴工作

1． 接待來訪望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。

2． 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。

3． 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任；不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。

4． 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。

5． 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務；不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

6． 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。

7． 當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。

二． 回訪工作

1． 回訪要求：

（1）辦公室主任把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。

（2）回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。

（3）回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。

（4）回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。回訪處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。

2． 回訪時間及形式：

（1）辦公室主任每年登門回訪1~2次。

（2）物管員按區域范圍分工，每季回訪1次。

（3）每季度召開一次住戶座談會，征求意見。

（4）利用節日慶祝活動、社區文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶反饋。

（5）有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。

回訪工作制度

一． 維修回訪由經理、主管、維修負責人擔任。其中：經理回訪率不低于10%；主管回訪率不低于30%；維修負責人回訪率不低于60%。

二． 回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。

三． 回訪內容：

1． 實地查看維修項目。

2． 向在維修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況。

3． 征詢改進意見。

4． 核對收費情況。

5． 請被回訪人簽名。

四． 對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。

住宅區管理處回訪回訪制度

為加強物業管理處與廣大住戶（業主）的聯系，使管理處各項工作置身于住戶（業主）監督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶回訪制度。

一． 回訪要求

1． 物業管理處正、副主任把對住戶（業主）的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。

2． 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。

3． 回訪中，對住戶（業主）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。

4． 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。對住戶（業主）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。回訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。

二． 回訪時間及形式

1． 牧業管理處辦公室主任每年登門回訪1~2次。

2． 物管員按區域范圍分工，每月回訪1次。

3． 每季度召開一次樓長會，征求意見。

4． 利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

5． 有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。

6． 物業管理處設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交辦公室主任及時處理。

7． 隨時熱情接待來訪，作好登記。

工程部的主要工作職責

1、負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；

2、負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；

3、負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；

4、負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；

5、負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；

6、負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；

7、負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；

8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；

9、負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；

10、負責小區內緊急情況的處理工作。

工程部主管的崗位職責

1、執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：

⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理

⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正

⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度

⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施

⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象

2、設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；

3、負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；

4、負責制定所管轄系統設備月度和的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；

5、切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。

6、針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；

7、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；

8、掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。

9、負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；

10、及時完成上級交辦的其他工作。

工程部領班崗位職責

1、規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）；

3、工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班

組管理工作，解決技術上的疑難問題；

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；

5、做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；

6、做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；

7、做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；

8、完成上級交辦的其他工作。

工程部維修工的崗位職責

1、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；

2、努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；

3、積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；

4、招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；

5、嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；

7、請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；

8、搞好班內外清潔衛生工作；

9、完成上級交辦的其它工作。

工程部的主要工作職責

1、負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；

2、負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；

3、負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；

4、負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；

5、負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；

6、負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；

7、負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；

8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；

9、負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；

10、負責小區內緊急情況的處理工作。

工程部主管的崗位職責

1、執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：

⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理

⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正

⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度

⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施

⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象

2、設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；

3、負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；

4、負責制定所管轄系統設備月度和的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；

5、切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。

6、針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；

7、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；

8、掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。

9、負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；

10、及時完成上級交辦的其他工作。

工程部領班崗位職責

1、規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）；

3、工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的疑難問題；

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；

5、做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；

6、做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；

7、做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；

8、完成上級交辦的其他工作。

工程部維修工的崗位職責

1、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；

2、努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；

3、積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；

4、招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；

5、嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；

7、請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；

8、搞好班內外清潔衛生工作；

9、完成上級交辦的其它工作。

工程部的主要工作職責

1、負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；

2、負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；

3、負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；

4、負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；

5、負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；

6、負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；

7、負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；

8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；

9、負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；

10、負責小區內緊急情況的處理工作。

工程部主管的崗位職責

1、執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：

⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理

⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正

⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度

⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施

⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象

2、設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；

3、負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；

4、負責制定所管轄系統設備月度和的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；

5、切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。

6、針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；

7、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；

8、掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。

9、負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；

10、及時完成上級交辦的其他工作。

工程部領班崗位職責

1、規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）；

3、工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的疑難問題；

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；

5、做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；

6、做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；

7、做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；

8、完成上級交辦的其他工作。

工程部維修工的崗位職責

1、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；

2、努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；

3、積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；

4、招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；

5、嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；

7、請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；

8、搞好班內外清潔衛生工作；

9、完成上級交辦的其它工作。

保安員獎懲規定

目 的：有效的激勵員工，引導、規范員工的行為。

原 則：獎勵為主，懲戒為輔。

適用范圍：安管部全體員工

獎勵范圍：

1． 本職工作圓滿完成，學雷鋒、做好事，經常受到業主、公司領導表揚的。

2． 發現并設法抓獲在工作區域內的偷、搶等違法犯罪分子，表現突出的。

3． 積極為公司的保衛工作出謀獻策，提出合理化建議效果明顯的。

4． 積極參加搶險救災，保衛人民生命財產安全有突出貢獻的。

5． 見義勇為、拾金不昧、為公司爭得榮譽的。

6． 工作積極性強，敢于同違法犯罪作斗爭的。

符合以上條款內容，公司將予以20—200元獎勵，并進行表揚。

懲罰范圍：

1． 上班遲到、早退。

2． 在崗期間打電話聊天，和女孩子嘻鬧，嚴重影響保安員形象聲譽的行為。

3． 私自頂崗、換崗、脫崗，不按規定著裝上崗者。

4． 當值期間睡崗、看小說、聽收音機、玩游戲機、手機或做與值勤無關的事。

5． 不服從上級管理，頂撞領導的。

6． 對上級下達的任務未能如期完成，又無正當理由的。

7． 宿舍個人衛生差，物品不按規定擺放的。

8． 在宿舍賭博，宣傳、觀看黃色小說、刊物、錄相、光碟的。

9． 違反請銷假規定的。

10． 工作消極，無故不參加集體活動，作風紀律散漫的。

11． 在崗期間擅離職守，給公司造成重大損失的。

12． 未經上級批準，私自留宿外來人員或進飯堂就餐的。

13． 遇突發事件，緊要關頭臨陣脫逃的。

14． 違反國家法律、法規、治安管理條例，參予打架斗毆、嫖娼，給公司聲譽造成嚴重影響后果的。

15． 無故曠工超2天的。

違反上述條款第1.2.3.4.6.7.9.10.12條規定者予以20—200元罰金，屢犯者予以辭退。

違反上述條款第5.8.11.13.14.15條規定者立即予以開除，并不作任何補償。

保安員儀容儀表規定

目的：樹立保安員良好的形象和社會聲譽。

范圍：適用于小區保安員

著裝規定：

1． 統一著裝，要求舉止文明、大方、得體、精神抖撒。

2． 統一穿黑色皮鞋，戴貝雷帽，系領帶，配戴工作證，服裝整齊、干凈（凡佩帶不齊者不得上崗）。

3． 不得戴飾物，口袋內不宜裝過多物品。

4． 禁止披衣敞懷，挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。

形象規定：

1． 經常檢查和保持儀表整潔。

2． 不準留長發，蓄胡子，留長指甲，帽墻下發長不得超過1.5 cm，鼻毛不得露出鼻孔。

3． 精神振奮，姿態良好，抬頭挺胸，不準彎腰駝背，東倒西歪，前傾后靠，伸懶腰；不袖手、背手、叉手或將手插入口袋中；執勤中不準吸煙、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，行如風，坐如鐘。

4． 不準亨歌、吹口哨、聽收（錄）機、看書報。

5． 不隨地吐痰、亂丟雜物。

6． 不挖耳、摳鼻孔，不敲桌子，跺腳或玩弄其他物品。

7． 做到“微笑服務”，對業主（用戶）友善、熱誠，嚴格遵守公司規定的文明禮貌用語。

隊列規定：

1． 在集體活動時，如訓練、緊急集合、外出交流、學習、比賽等，要穿戴整齊統一，必須整隊集合，保安員動作要迅速，跑步入隊；集合完畢，指揮員要檢查儀容儀表，不達整理服裝的口令，凡未達到要求，精神不振者不能參加集體活動。

2． 在執勤過程中，要求兩人并肩，三人成列，要求執勤人員精神飽滿，保持高度的警惕性。

3． 在隊列和巡邏中，保安員必須保持步伐一致，番號雄壯有力，指揮員口令要清楚宏亮，富有號召力。

注意事項：

1． 上崗前必須對照整容鏡整理著裝，檢查衣、帽、領帶、鞋帶及裝備是否穿戴整齊、規范。班長、隊長在場應檢查并予以糾正。

2． 在崗期間，保安班長帶領遵守儀容儀表規定。

安管員交接班制度

1． 按時交接班，接班人員應提前十分鐘到達崗位，接班人員未到之前，當班人員不能離崗。

2． 交接班必須列隊，行進中步伐整齊、規范，上下班均要走好。

3． 接班人要詳細了解上一班執勤情況和本班應注意事項，做到三明：上班情況明，本班接班情況明，物品、器械清點明。

4． 交班人在下班前必須填好值班記錄，應做到三清：本班情況清、交接的問題清、交接的物品、器械清。

5． 當班人員發現的問題要及時處理，不能移交給下一班的事情要繼續在崗位處理完成，接班人協助完成。

6． 交接班時要做好記錄并簽名。

清潔部日常作業要求表

為了讓員工明確崗位的范圍、職責、要求，特制定以下作業要求：

1． 住宅樓

a）樓層內的垃圾每日清理兩次，清理垃圾時注意垃圾袋有無破損，是否漏出垃圾水等，大垃圾袋不得裝得過滿，運垃圾時不得拖到目的地，應提高送至目的地。

b）每日必須有一次清掃樓層，樓梯邊角沙塵、雜物，全面擦試扶手，保證樓層無明顯沙塵、雜物，扶手干凈、明亮。

c）樓層如有大的雜物、燈不亮、各種指示牌脫落等問題及時上報領班記錄。清晨保潔做到輕手輕腳，以免噪音過大引起業主投訴，收垃圾時需要用電梯時，用后及時拖洗去污，并噴上空氣清劑。

d）每日擦試的公共設施有煙灰筒、各種裝飾牌、指示牌、消防栓、各類電板、業主開關門鈴、感應器、扶手、欄桿、電梯門、玻璃窗、窗槽、墻縫以及各類凹凸槽、信報箱、電梯指示板、各類門窗玻璃、電梯箱內的按鍵板。

e）裝修樓層勤拖洗，保證每天拖洗四次地面，對裝修不關門者及時上報領班。

f）窗臺玻璃要求干毛巾擦拭，要求無明顯污跡，無毛巾脫落物沾附，電梯門、各類玻璃每期用水刮一次，平時用擰干毛巾擦拭。

g）樓層欄桿每日必須用擰干水的毛巾擦拭干凈，做到細心、全面。

h）大堂每日至少有四次推塵，各類管理井門每日必須擦試，排風口木條每日須擦拭一遍。

i）各類清潔工具擺放整齊有序，不允許同時存放其他雜物。

清潔部保潔員守則

一． 自我行為規范

1． 工作時間需佩戴工卡，著工作服、工作鞋，保持著裝整潔。

2． 女職員禁止佩戴金飾，抹口紅、化妝，男職員不許留長發、胡須。

3． 準時上下班，不遲到、早退、曠工，病、事假需提前申請。

4． 在工作場所嚴禁高聲喧嘩、吸煙、喝酒、聊天、打架、斗毆等。

5． 不許在走道、樓梯、茶水房等處偷懶、睡覺、休息等。

二． 禮貌對待客戶

1． 進入辦公室時應先輕輕敲門，征得同意后方可進入。

2． 見到同事時應禮貌問好，早上應說“早上好”，其他時間應說“您好”。

3． 嚴禁動用或偷盜小區內任何物品。

4． 清潔中必須挪動物品時，須向客人征求同意，清潔完畢后應放回原處。

5． 不隨便處理辦公桌臺上的廢紙，必須處理時征求主人同意許可。

6． 工作中不慎毀壞物品時，應及時、主動向客戶道歉并立即向上司匯報，嚴禁私自處理或隱瞞不報。

7． 公司領導經過工作場所時，應停下工作，禮貌招呼并主動讓道。

8． 拿工具乘電梯時應讓業主優先。

三． 維護公司形象

1． 閑談時不許談公司的經營事務及講公司或者是同事的壞話。

2． 保持良好的狀態投入工作，處處注意維護公司的整體形象。

3． 愛護公司的財物，保管好公司的工具和清潔用品。

四． 技術及操作規范

1． 嚴禁把拖把、掃把等工具扛在肩上走路或乘坐電梯，工作完畢后及時對工具進行清潔、保養，各種工具和垃圾本應放在墻角或不擋眼的角落里。

2． 廁所清掃時應掛上“清掃中”及“對不起，給您帶來不便”的牌子。

3． 清掃現場地板太滑時，應豎好“小心地滑”的牌子。

4． 工作完畢后應檢查一遍工作現場，發現問題及時處理。

清潔、綠化管理工作手冊

一． 綠化（地）養護規程

（一）目的

1． 確保花草樹木繁茂，造型優美。

（二）適用范圍

1． 適用本花園轄區內所有綠化（地）的養護工作。

（三）職責

1． 自管綠化（地）由外包綠化工負責養護。

2． 園藝師負責綠化（地）規則、指導和組織養護工作。

3． 管理處分管負責人對上述工作進行監督檢查。

（四）工作程序

1． 草皮

a）春、夏季每二十天對草皮進行一次修剪，秋、冬季根據實際情況進行作剪，基本保證春、夏季草皮不長于15厘米，秋、冬季不長于10厘米。

b）每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結合磷、鉀肥和花生麩等有機肥，施后澆透水或在雨后施

用，保證草皮全年常綠。

c）草皮雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得有多于5棵高度超過6厘米的雜草。

d）拾除草地、花叢內磚頭、紙屑等雜物，草地不得有明顯殘缺空地。

e）草坪保持平整，施肥勻稱。

2． 綠籬、花球造型

a）綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優美，不斷改進，修剪下的枝葉要立刻清除。

b）綠籬、花球春、夏季每一個半月施肥一次，秋、冬季每兩個半月施肥一次，施用復合肥和花生麩，保證長勢旺盛。

c）綠籬、花球死亡缺苗，須在1周內補種好。

3． 喬灌木

a）每日巡查，及時性修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬桿高2.5米以上，修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。

b）每兩個半月施肥一次，施用復合肥和花生麩，保證長勢旺盛。

c）防止蟲害，定期殺蟲。

4． 盆栽

a）擺放室內外的盆栽要及時剪掉枯葉殘枝，保證室內盆栽常綠不敗，按季節和需要進行更換。

b）定期澆水施肥，保證長勢旺盛，防止蟲害。

5． 澆水

a）室外綠化春、夏季按天氣不同每2-3天澆一次水，秋、冬季每1-2天澆一次水，因干旱而出現特缺水時，必須應增加澆水次數，保證所有植物不因缺水而出現萎蔫。

b）室外盆栽隨天氣不同每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內盆栽每周澆水1-2次。

6． 植保

a）提倡生化物防治，人工防治，使用農藥必須以不傷害業主的健康為前提，盡量使用高效低毒農藥。

b）在使用農藥時，必須在晴朗無風的天氣一次性完成，噴藥后4小時內下雨的，要待天晴后重噴。

c）使用農藥時，必須戴口罩、手套、穿長袖衣褲，完工后換衣褲。

d）使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，避免藥液擴散，影響業主健康。

e）以上工作每次完成后由實施人填寫《綠化養護工作日記錄表》。

7． 綠化（地）養護工作的檢查。

a）綠化（地）養護工作的日檢與清潔衛生日檢工作同時進行，由清潔部主管將檢查給果記錄于《綠化工作日檢表》相應欄目中。

b）管理公司領導每月對小區內綠化（地）養護情況進行一次檢查，并將檢查記錄于《綠化（地）養護日檢查表》中。

附 《綠化養護工作日記錄表》

《綠化養護日檢查檢查表》

《綠化工作日檢表》

二． 環境清潔工作規程

（一）目的

1． 保證小區環境潔凈，為業主創造優美、舒適的環境。

（二）適用范圍

1． 小區內公共環境的清潔，各類石材的保養。

（三）職責

1． 保潔員按各自崗位工作程序具體實施日常保潔工作，保潔主管負責對清潔工作進行指導、巡查。

（四）作業程序

1． 地面、公路清潔。

a）每日上班時用竹掃把地面、公路清掃一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內，對于有沙土之處應用小掃把認真清掃，確保地面無明顯沙土。

b）

2．（五）

（六）三．

四．

五．

六．

清潔部保潔員處罰條例實施細則

為了貫徹公司精神，保障公司有關制度的有效執行；也為了確保公司與員工之間的相應權益，增強員工的紀律意識，使部門保持正常運作，特制定如下處罰細則，謹望全體保潔員嚴于律已，遵照執行。

1． 儀表不整潔，扣5分；

2． 上班不著工衣、不佩戴員工證者，扣10分；

3． 上下班不列隊者，扣5分；

4． 上班時間擅離崗位、閑聊、干私事者，扣15分；

5． 上班時間私會朋友者，扣10分；

6． 上班時間吃東西者，扣5分；

7． 高聲喧嘩或發出不必要之聲浪者，扣10分；

8． 工作散慢、精心、大意者，扣10分；

9． 隨地吐痰、亂丟雜物、紙屑者，扣10分；

10． 遲到或早退者，每分鐘扣1分；

11． 無故不上班且無提前請假者，當曠工處理，扣發當月三天工資，曠工兩次，作即時除名；

12． 扛著工具走路或乘坐電梯者，扣10分；

13． 上班時間睡覺者，扣50分；

14． 未經批準私配公司指定之鑰匙者，扣20分；

15． 對業主或公司同事不禮貌與業主吵架者，扣100分；

16． 吵鬧、漫罵、粗言穢語、違反公共場所秩序、擾亂小區安靜者，扣100分；

17． 不服從上級之命令、對上司無禮者，扣30分；

18． 賭博和變相賭博，扣50分；

19． 涂改、假造單據、證明，泄露公司有關私密者，扣100分；

20． 損壞公司、業主財物，照價賠償；

21． 上班時間嚴禁吸煙，違者扣200分，下班時間不允許在小區內吸煙，違者扣100分；

22． 違反作業程序安全操作，每次扣50分。

以上處罰從頒布之日起生效，員工1分等于1元人民幣，領班1分等于1.5人民幣。

收集垃圾管理規定

為了保證小區業主良好生活環境，特對收集垃圾制定以下管理規定：

1． 外圍保潔員6：00到崗后，先將整個小區外圍保潔一遍，將路面殘留的紙巾、煙頭等雜物清掃一遍（7：00—7：30）。

2． 和崗位保潔員必須在6：40前將垃圾運到清運站，收集垃圾時必須預先備好3-5個垃圾袋（80×90），從樓層頂層收集，將業主家門口小垃圾袋放在手中大垃圾袋里，裝滿一大袋垃圾運至垃圾站，注意收集垃圾時保持安靜，不得大聲喧嘩。

3． 外圍保潔員于6：45開始清運垃圾至大門口外中轉站，垃圾車內的垃圾不得裝得過高，同時須用繩子綁緊，清運完后繼續將小區內的垃圾房做打掃，做到日產日清，內墻和地面保持干凈，無亂畫、亂貼標語廣告等，保證周圍環境整潔，無垃圾雜物。

4． 每日清運垃圾后必須用噴霧劑對垃圾房消殺，以防各種細菌、昆蟲繁殖。

5． 嚴禁傾倒有毒有害、易燃易爆垃圾。

6． 每日收垃圾時間為早晨6：00—6：40，下午4：30—5：00，清運垃圾時間為早上6：40—7：30，下午5：00—6：00。

第三篇：物業管理公司制度

物業管理公司制度

為強化公司內部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項管理制度。

考勤管理制度

第一條

請銷假

1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規定適用于全體員工。2.請假手續以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續,則應電話請假,書面手續后補。短信請假無效。3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。

第二條

病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續請病假超過三個工作日者，必須取得醫院開具的休假證明。

2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。

3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。

第三條

事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導），如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。

2.事假按照日標準工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規定向主管領導請假，違反規定者以曠工計罰。

第四條

年假

1、根據《職工帶薪年休假條例》年假天數的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

3、當年未休年假者不得累計到第二年（特殊情況除外）。第五條

婚假

1.根據《婚姻法》的規定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

第六條 產假

1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天（包括產前15天）產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規定。）

3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。

4、女員工休假前需要有醫院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育（生育時滿24周歲），則再延長7天。

第七條

喪假

1.員工供養的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發放依據國家有關規定發放。第八條

曠工

1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規定時間請假，或違反病、事假規定，或違反公司制度中其它有關規定等行為，均視為曠工。2.曠工一日（含累計）者，扣發當日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計）者，扣發當日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計）者，當月只發同年北京市最低生活標準工資；曠工超過三日（含累計）者，公司視情況給予處理。

第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據《勞動法》的條款規定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五（有特殊情況者可調休）。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續。

2、若員工上、下班未辦理相關手續且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條 加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式（調休）兌現。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、損益表和資產負債表。

7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購臵)。

3.會計自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設臵,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫“會計檔案銷毀清冊”,經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。

三.現金管理制度 1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。

2.現金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。

3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1.受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;

2.有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1.工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2.工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業總經理匯報。

3.針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4.相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。5.辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6.對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7.投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。

三、投訴規避

1.簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2.對物業的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3.經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發現問題解決問題。

4.對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理

1.開通投訴熱線。

2.詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。

3.耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。

4.對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。5.應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

6.對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。

7.投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么?

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結果通知您

4] 您是否對處理結果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1．安保員均持證上崗，熟悉安保業務。2．安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監控中心至少有一名隊員當值。

3．由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4．安保員執勤按相關制度和崗位工作規程完成。

5．各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。

6．突發事件發生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規定程序處理并及時總結。

7．消防系統運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8．消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 8:00

三、管理規范

1.嚴禁安保員執勤著裝不整齊，不按規定著裝佩帶不全。

2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴禁飲酒執勤或在禁煙區吸煙。

5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。

6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監守自盜，以權謀私，貪污公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規定或轉借。

10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動

12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴禁私自運用公司財產物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態要因事因人而宜。

5.與人交談，態度要真誠大方、自然，神態要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區域內設立衛生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區6名；B區2名；C區2名；D區1名；內外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。

2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地（各保潔員的環境衛生區域另行安排）。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、監督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養和管理;

2、負責監督安全用電,隨時檢查用電情況,發現不符合用電規定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執行安全生產操作規程。節約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業思想、態度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。

2.培訓內容包括：職業道德教育，物業管理概述，現代物業管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優良、業務素質過硬、敬業愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環培訓

社會在快速發展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。

3.上崗循環培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優秀員工，達到優化管理的目的。

4.培訓內容。

（1）管理服務目標、業主需求變化、安全管理、物業管理動態。

（2）投訴回訪處理經驗總結。

5.培訓方式：

（1）利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

（2）根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。

（3）根據工作需要，由本公司統一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

（4）組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走（回）訪制度

一、制定走（回）訪制度的意義：

1、加強物業管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業工作。

2、使管理處各項工作臵身于各單位監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規范：

1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續支持和合作。

6、將《物業調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業經理，由辦公室及物業經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業主進行回訪，了解業主的意見，如業主不滿意，繼續改進直至業主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業經理審閱簽字后，報物業經理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統計，將業主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一物業公司的改進提供依據。

11、工作人員根據工程維修工作單對業主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發放操作規范（1）每半年進行一次詳細調查。

（2）發放對象：行政中心內所有單位。

（3）發放目的：是為及時了解業主對物業公司的滿意程度，請各業主對物業公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業公司完善各項服務。

（4）向業主介紹此次意見調查的重點項目。（5）確定《調查表》的收取時間。

（6）工作人員在收取時，應查看業主是否署名，以便于工作的改進及回訪。

（7）工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業經理首先對《調查表》中業主對物業公司的滿意率進行統計，對業主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業主的具體意見、建議，上報總公司。（8）物業經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

（9）會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業經理。（10）辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。（11）對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業經理，為今后公司完善服務提供依據。

13、相關責任部門、責任人規范：

（1）相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

（2）不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。

（3）整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業主滿意。

14、辦公室主管監督檢查規范

（1）根據物業總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。

（2）監督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業主走訪/回訪，以及業主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。

（3）辦公室主管全面了解掌握業主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業辦公室和各部門按照滿意度調查統計分析模版，共同進行滿意度調查統計分析。

7、辦公室及物業經理負責監督、指導本項目對業主走回訪、業主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業主走回訪、業主滿意度調查工作計劃的具體執行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走（回）訪由辦公室經理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業管理員巡視監督制度

一、應每日巡視物業三次以上，熟悉物業區域內一切設備、設施。如發現物業區域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業內一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業區域內的樓梯、停車場、物業區域與外圍接點等公共區域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。

三、每日檢查物業范圍的區域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業遭受嚴重損失。

八、如發現可疑人員在物業范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。

二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。

三、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位臵，并進行全面擦拭保養。

監控系統操作制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

一、監控室值班登記制度

（一）監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

（三）對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。

（四）每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監控系統使用管理制度

（一）監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

（二）監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

（三）非工作人員未經許可不得進入監控室，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

（四）禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

（五）公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發現案件線索登記存檔制度

（一）監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

（二）監控人員對行政區域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。日常突發事件的處置預案

一、發生盜竊事件處理規程

1． 巡查發現或接報轄區內發生盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如果力量不夠或嫌疑人逃離現場，立即用對講機通知班長，簡要說明現場情況并監視現場，等待指揮。

2． 領班接報后，立即通知隊長，同時調動其他安保員，封鎖進出轄區的出入口，并派人到現場支援。

3． 事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護好現場，留下目擊者，并報派出所立案處理。

二、發生停電、停水應急處理規程

1． 發生停水處理規程

（1）按計劃維修保養供水設備及清洗水池若需停水時，管理處應以書面（或電話）形式，提前24小時發出通知，以便入駐單位作好蓄水準備。

（2）臨時搶修或更換供水設備需停水的，應提前20分鐘，用電話或口頭形式通知各有關部門，且盡量將維修時間控制在最短時間內。

（3）供水部門通知停水的，應在接到通知后1小時內將停水原因及時間通知各用戶。提醒入駐單位作好蓄水準備，并應做好節約用水的宣傳。

2．發生停電應急處理規程（1）按計劃維修保養若需停電時，管理處應以書面（或電話）形式，提前12小時發出通告。確保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2）臨時搶修需停電的，應經管理處主任批準，提前10分鐘，用電話或口頭形式通知各用戶。

（3）供電部門通知停電的，應在接到通知后1小時內將停電原因及時間通知各用戶。

（4）遇配電房設備（由供電部門管理）發生故障，而造成局部停電的，應即時通知供電部門搶修。

（5）發生停電時，安保員要加強行政中心的巡查和出入人員檢查，防止犯罪分之渾水摸魚。

（6）屬于發生故障造成停電，事后要分析原因，并作好記錄。

三、發生水浸處理規程

1． 當值各崗安保員如發現轄區內發生水浸，應立即將出事地點和情況報告領班，同時盡快采用就近的防水設施保護好設備設施（如電梯、電房等），以免設備設施受損。

2． 安保隊長和管理處主任接到報告后，應立即趕到現場，組織搶修。

3． 設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，應當在各低水位出入口使用沙包或備用攔水閘板；如水浸是來自市政地下水反溢，應暫時將地下水道同往轄區內的入口封閉，并用排水泵將轄區內的積水抽走；如水浸來自轄區內的管道設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

4． 組織當班安保員根據水浸情況，協同工程人員采取有效措施，關閉受浸區域的電掣、盡可能減少水浸所致的損失。

5．水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程人員查明故障原因，修復受損的設施。

四、臺風、暴雨應急處理規程

1．遇臺風、暴雨來臨之前，管理處應向住戶及管理處各部門發出通告，并做好防暴風雨的準備工作。

2．管理處應密切留意臺風的動態，并及時通知住戶。

3．當管理處發出進入戒備狀態時，各部門應進入抗災害準備工作：

4．安保、管理員加強轄區巡查，通知住戶關好門窗并移走可能下墜的花盆及其它物品。要檢查未售出樓房的門窗。

5．保潔員及時清理沙井蓋、地漏、溝渠、排水口等處的堵塞物，保證排水順暢。

6．工程人員應檢查電房、電梯機房、泵房等設備房，關好門窗。發電機要試運行，啟動電池要充足電，檢查并試運行各排水泵，準備臨時使用的電線電纜、開關及應急照明燈具等。7．管理處要做好必要的物資儲備如繩索、電池、雨衣等。

8．當管理處發出緊急令時，各部門要進入緊急狀態各就各位。

（1）安保：當值安保員要堅守崗位，密切注意各種情況，若天氣趨暗時應適時亮燈。發現異常情況，應立既向管理處報告。巡值的安保應加強巡視，非當值安保，應在宿舍待命，未經批準不得離開本行政中心。

（2）工程人員：當值水電工，也應到場做好準備工作。加強各設備房的巡查。

（3）車管員：提高警惕，注意車輛進出及車庫積水情況

（4）監控中心人員：留心觀察各畫面，發現情況，應立即向管理處報告。

（5）保潔員：在暴雨其間，要檢查各自負責地段的沙井、地漏等排水口，發現堵塞應立刻清理。

（6）總經理、管理處主任應留一人在管理處或監控中心，指揮全面工作。

消防應急預案 根據公安消防部門和市政府的有關要求，結合行政中心的實際情況，為確保行政中心的正常辦公秩序和人身財產安全，一旦發生火情，能夠有條不紊地進行撲救和疏散賓客，搶救財產，使火災損失控制在最低限度，特制定此預案。物管中心在消防中控室設臵指揮部，總指揮由物管中心主任擔任。一旦發生火災，指揮滅火、組織搶救和疏散行動。

一、火情報警：

1.在行政中心范圍內無論何時、何地，入駐單位工作人員一旦發現火情，都有責任立即向消防中控室報警。

2.在行政中心內遇見火情，如為初起小火，應就近使用輕便滅火器進行自救滅火，保護現場，將情況報告保安部。如火情嚴重要立即按下墻上的手動報警裝臵進行報警，或用內部電話報警。電話號碼：消防中控室：x119 3.電話報警時，不要驚惶失措，要沉著冷靜，語言清晰的將火情發生的所在區域、燃燒物質、火勢大小、有無人員傷亡、報警人姓名、部門、所在位臵報告消防中控室。

4.關閉火場附近的電源、煤氣開關及門窗。

5.切勿高喊“著火了”，以免造成不必要的混亂，要保持冷靜，只有經消防總指揮授權才可向“119”報警。

二、火情確認：

1.中控室接到報警電話時要詳細記錄報警人姓名，部門及發生火災的確切位臵及燃燒物質、火勢大小、有無人員傷亡。

2.中控室接到電話報警或消防主機報火警，立即通知備勤警員到現場確認，查清下列問題：

（1）火情發生的具體位臵、燃燒物質、火勢大小、有無人員傷亡。

（2）火源是什么，是電器起火還是其它原因。

（3）確認火情時應注意，不得莽撞開門，要先試一下門體的溫度，如果正常可開門檢查，如門體溫度高，可確認內有火情，此時房內如有人，應先設法救人，開門時注意不要把身體正對開門處，視情況進入。

（4）確認火情后，立即將信息反饋給中控室。

三、火情報告：

1.火情確認后中控室值班員立即（正常上班時間）向安保部隊長報告（夜間、節假日）向值班班長報告，同時向其他安保人員發出警報信號。

2.安保隊長接到報警后立即通知物管中心主任和主管部門領導。

四、各級人員行動：

1.行政中心物管中心主任接到報警后立即趕往中控室組建滅火指揮部，指揮滅火及搶救疏散行動。

2.非正常上班時間值班班長接到報警后立即趕往失火現場指揮滅火行動。

3.安保部隊長接到報警后立即趕往中控室，協助物管中心主任指揮滅火及搶救疏散行動。

4.物管中心辦公室接到報警后，通知本部門各崗位人員堅守崗位做好疏散準備，立即趕往中控室組成滅火指揮部。

5.其他各部門各崗位人員接到報警后堅守崗位，按滅火指揮部的命令行動。

五、滅火戰術：

1.保安部消防主管趕到火場后立即組織現場人員進行滅火，并隨時同滅火指揮部聯系，向滅火總指揮報告火情

2.冷卻滅火法；義務消防隊員趕到火場后，立即使用消火栓滅火，及時清理火場易燃物，用消火栓澆濕四周建筑物，降低火場溫度。

3.隔離滅火法：將易燃物與火源隔離。

4.窒息滅火法：關閉門窗，用難燃材料壓蓋較小面積的火源。

5.抑制滅火法：使用干粉滅火器或二氧化碳滅火器撲滅火源。

六、滅火指揮部：

滅火總指揮根據火災現場情況適時下達如下命令：

1.啟動消防泵、噴淋泵、配合火場滅火。

2.打開排煙防火閥啟動排煙風機，排除火場煙霧。

3.關閉中央空調，和新風系統，防止火勢漫延。

4.切斷失火區域的電力供應，電梯降首層。5.開啟正壓送風機，向消防疏散樓梯輸送新風。

6.命令工程部關閉天然氣總開關。

7.下達向119報警命令。

8.下達疏散命令。

七、組織疏散：

1.如現場滅火負責人認為火勢不能控制，指揮部立即做出疏散決定。

2.消防中控室開通失火區域及上下兩層消防廣播，用廣播反復播放“緊急疏散通知”，廣播稿如下：客戶朋友們請注意，大廈xx層發生火災事故，消防人員正在進行撲救，為了您的安全，請迅速離開房間，疏散前請保管好自己的財物，疏散時請不要乘坐電梯，以免發生危險，請按疏散指示方向走消防疏散通道，謝謝您的合作。

3.失火區域及上下兩層進行緊急疏散后，根據人員離開情況，對其它樓層進行廣播疏散。

4.客務部接到疏散命令后立即組織人員負責各樓層客戶的安全疏導工作，引導疏散人員走消防疏散通道。提醒疏散人員保持鎮靜，不要慌張，不要乘坐電梯。提示疏散人員疏散到大廈外圍。人員疏散后，檢查每個房間是否有人，確認無人貼上標記，如有人員未離開房間，要及時進行勸導，使其迅速離開房間。

5.其他部門人員接到疏散命令后立即進行重要物資、文件的轉移。

6.安保隊長接到疏散命令后指揮外圍人員清出機動車道，做好引導消防車進場的準備工作。

八、后期處理：

當滅火總指揮發出火情排除命令后，安保部立即做好火災現場的警戒工作，保護火災現場不被破壞，確保火災事故調查，工程部應盡快將火災報警系統、自動滅火系統、消防聯動系統恢復正常。

群體性突發事件應急預案

一、處置原則

1、統一領導、分級負責的原則。處臵群體性事件，堅持在黨委、政府統一領導下，按照屬地管理和“誰主管、誰負責”的原則，確定責任單位，落實工作責任，由責任單位負責處臵工作的組織和指揮，物管處安保人員密切配合，形成合力，做到各司其職、各負其責，齊抓共管。原則上群體性事件由事發地鄉鎮或涉事主管部門負責處臵。事件涉及兩個以上鄉鎮的，系縣“處理信訪突出問題及群體性事件聯席會議”相關專項組處臵范圍的，由專項組牽頭單位負責牽頭處臵；不屬于縣“處理信訪突出問題及群體性事件聯席會議”相關專項組處臵范圍的，由縣委維穩辦負責牽頭處臵，重大和特別重大群體性事件的處臵工作由縣委、縣政府主要領導和分管領導牽頭處臵。

2、教育疏導、防止激化的原則。要健全維護穩定工作預警機制，對矛盾糾紛注重早排查、早發現、早報告、早預防、早調處，對群體性突發事件做到發現得早、控制得了、化解的了、處臵得好，努力把問題和苗頭防于未然。對已經發生的群體性事件要按照“可散不可聚、可解不可結、可順不可激”的要求，堅持教育疏導為主，講究策略，注意工作方法，控制群體性事件的規模，使參與和圍觀的人數不再繼續增加，防止矛盾激化和事態擴大。

3、依法辦事、妥善處臵的原則。要維護法律法規的權威性和政策的嚴肅性，嚴格按照國家法律法規和有關政策妥善解決群眾反映的問題，妥善處臵群體性事件。

4、慎用警力、警械和強制措施的原則。根據群體性事件發生的起因、規模、影響、現場情勢、危害程度及事態發展和法律規定決定是否使用處臵性警力、警械和強制措施。需要動用處臵性警力的，必須準確把握出警時機，做到有理有節，既要防止使用處臵性警力和強制措施不得當導致矛盾激化，又要避免處臵性警力和措施當用不用而貽誤戰機，致使事態失控。

5、及時、果斷處臵的原則。對發生暴力行為或嚴重破壞社會管理秩序，危害公共安全的群體性事件，要及時、果斷采取措施，堅決制止違法行為，盡快平息事態。

二 分級標準

根據群體性突發事件緊迫程度、形成的規模、行為方式和激烈程度、可能造成的危害、可能發展蔓延的趨勢等劃分為一般（Ⅲ級）、重大（II級）、特別重大（I級）三個等級。

1、一般群體性事件（Ⅲ級）

一般群體性事件是指事態簡單、規模不大。僅對轄區較小范圍內的政治穩定和社會管理秩序造成一定危害和威脅，已經或可能造成財產損失、人員受傷的事件。

2、重大群體性事件（II級）

重大群體性事件是指事態比較復雜、規模較大，對轄區一定范圍內的政治穩定和社會管理秩序造成嚴重危害和威脅，已經或可能造成人員傷亡、財產損失的事件。

有下列情況之一的，為重大群體性事件：

（1）發生聚眾沖擊、圍攻縣政府機關或其他要害部位，事態可能擴大的；

（2）發生聚眾堵截公路、攔截車輛，可能導致堵塞轄區公路主干道，致使公路運輸中斷的；

（3）發生100人以上或參與車輛在10輛以上的；（4）發生50人以上200人以下的群體性事件，實施打砸搶燒等行為，造成人員傷亡或重大財產損失的；

（5）發生參與人數在100人以上300人以下的非法集會、游行示威、上訪請愿、聚眾鬧事、罷工、罷市、罷課，或人數不多但涉及面廣和有可能去省、市、赴京的非法集會和集體上訪事件；

（6）發生50人以上200人以下，或造成3人以下死亡、或10人以下受傷的群體性械斗、沖突事件；

（7）發生大型非法宗教活動，或因民族宗教問題可能引發影響民族團結的群體性事件；

（8）其他視情況需要作為重大群體性事件對待的事件。

3、特別重大群體性事件（I級）

特別重大群體性事件是指事態非常復雜、規模很大，對抗性特征突出，對當地和全縣的政治穩定和社會管理秩序造成嚴重危害和威脅，已經和可能造成重大人員傷亡、財產損失事件。

有下列情況之一的，為特別重大群體性事件：

（1）發生聚眾沖擊、圍攻縣以上國家機關和要害部位，打砸搶燒鄉鎮以上國家機關等嚴重影響社會穩定的事件；（2）發生人數較多堵截公路、攔截車輛，導致公路運輸中斷的；

（3）發生200人以上的群體性事件，有打砸搶燒等行為，造成10人以上受傷或3人以上死亡以及重大財產損失的；（4）發生300人以上非法集會、游行示威、上訪請愿、聚眾鬧事，罷工、罷市、罷課，并呼喊、張掛誹謗性、煽動性口號、標語、橫幅，事態可能失控或造成政治影響的；（5）發生人數較多去省、赴京非法聚會和集體上訪，有過激和違法行為，造成重大影響的；

（6）轄區內出現大范圍串聯、煽動和蠱惑信息，規模迅速擴大并出現多校串聯聚集趨勢，轄區內辦公秩序受到嚴重影響甚至癱瘓等的群體性事件；

（7）發生100人以上的涉外群體性事件，可能造成外交糾紛或其他嚴重后果的；

（8）發生200人以上或者3人以上死亡，或10人以上受傷的群體性械斗、沖突事件；

（9）涉及境內外宗教組織背景的大型非法宗教活動，或因民族宗教問題引發的嚴重影響民族團結的群體性事件；

（10）視情需要作為特別重大群體性事件對待的事件。三 預警性信息流轉程序

各安保人員發現各類重大群體性突發事件苗頭，應立即上報縣委辦、縣府辦和縣委維穩辦。縣委維穩辦根據本部門上報和上級通報所掌握的信息，分析、研判，屬于市、縣處臵范圍或涉及敏感問題和重大群體性突發事件的，應迅速上報縣委、縣政府領導，根據縣領導指示，組織、協調落實相關工作，并通報相關鄉鎮、縣“處理信訪突出問題及群體性事件聯席會議”議事專項組、涉事主管部門。

四 組織指揮體系及職責 群體性突發事件發生后，根據事件性質和分級響應原則，成立應急處臵指揮部和現場指揮部，并按要求立即到位，迅速趕赴事發現場組織開展處臵工作。

1、應急處臵指揮部

（1）應急處臵指揮部應急處臵指揮部總指揮由縣委、縣政府領導擔任，縣委辦、縣府辦、縣委維穩辦和行政中心物管處成員。按不同響應等級開展工作。

（2）應急處臵指揮部職責負責群體性事件處臵工作的組織指揮，根據相關規定和現場情況決定現場處臵工作措施、任務分工、警力和勸返力量的配臵等相關工作；負責向有關領導和上級有關部門報告情況，請示重大問題。緊急情況下，有權決定依法采取控制現場事態的一切有效處臵措施，并立即報告有關領導和上級部門領導。

2、現場指揮部

（1）現場指揮部的組成人員原則上由分管負責人和縣級主管單位主要領導、公安局、縣“處理信訪突出問題及群體性事件聯席會議”專項組牽頭單位、縣“處理信訪突出問題及群體性事件聯席會議”辦公室負責人和安保隊組成。按不同的響應等級開展工作。現場指揮部的地點由公安機關負責落實。

（2）現場指揮部主要職責

2.1負責群體性突發事件現場處臵工作的組織指揮，根據相關規定和現場情況決定現場處臵工作措施、任務的分工，警力和勸返力量的配臵。

2.2做好事件處臵前的工作部署，下達現場處臵指令。2.3組織機動力量及裝備物資，做好應急和增援的行動準備。2.4負責組織對人、財、物和機密檔案等及時采取搶救、保護、轉移、疏散和撤離等有效措施。

2.5全面掌握事態發生、發展的全過程及相關情況，及時向縣委、縣政府領導或上級有關部門報告情況，請示重大問題。提出具體處臵意見，為決策提供依據。

2.6緊急情況下，有權決定依法采取控制現場事態的一切有效處臵措施，并立即報告縣委、縣政府主要領導和上級部門。

2.7根據縣委、縣政府或上級的指示，組織現場善后處理，安排處臵力量有序撤出，并組織好現場清理和保護。

2.8負責現場處臵工作全過程的總結、報告。五 現場處理

突發群體性事件現場處臵工作，由現場指揮部根據有關規定組織實施。

1、現場控制

現場控制工作原則上由縣公安局負責組織和實施。根據縣公安局指揮中心指令，最先到達現場的公安民警應當維護現場治安和交通秩序，搜集現場情況并及時報告指揮中心。指揮中心應當在報告領導的同時，根據現場態勢變化調集警力趕赴現場。在控制過程中，要及時采取分隔、封鎖、現場管制或引入某一封閉場所等措施，避免事件的圍觀者和參與者增多。縣公安局根據需要，派出一定數量的便衣民警搜集和固定違法犯罪活動的證據，并適時依法查處和打擊重大群體性事件現場的違法犯罪活動。

2、現場勸返 當群體性事件發生現場未發生嚴重違法犯罪行為時，應當先進行疏導和勸返，在勸返小組到達現場前，勸返工作由涉事單位、行為發生地的黨委政府及有關主管部門承擔。異地群眾聚集形成群體性事件的，群眾來源地鄉鎮要按照分工原則，指派有關負責人率領工作組迅速趕赴現場，開展疏導、化解和接返工作。事件發生地的有關部門、單位要積極配合、協助做好異地群眾的教育和送返工作。

3、保衛工作

行政中心安保部配合公安機關要做好現場重點要害部位和黨委、政府主要領導的保衛工作，及時消除火災、爆炸等安全隱患，確保現場要害部位和領導的安全，保護現場群眾和現場處臵工作人員的安全，配合醫療機關及時搶救、轉送受傷人員。

六 工作紀律

應急指揮部和現場指揮部組成人員必須及時趕赴事發現場，根據應急指揮部總指揮的指令做好相關工作；公安民警在參加現場處臵工作時，要嚴格依法辦事，防止由于處臵不當激化矛盾，授人以柄。現場處臵工作人員必須認真執行現場指揮部的命令，不得擅自離開崗位或者違反有關法律法規和規定擅自采取處臵措施。

七 勸返力量

1、勸返力量的動員

（1）人員來源。現場勸返人員原則上由突發群體性事件參與人員來源地的鄉鎮和縣相關部門，單位的機關工作人員和行政中心物管處人員組成，現場指揮部可以根據處臵工作需要調集縣相關部門和其他地方的機關工作人員。（2）動員體系。各鄉鎮黨委、政府和縣相關部門、單位應建立勸返力量的應急動員體系，確定應急動員的負責人和聯絡員及全天候聯系方式報縣政府應急辦、縣委維穩辦備案。各級各部門各單位應根據現場指揮部的要求，迅速做好勸返人員的組織動員和編組工作，確定各組負責人和聯絡員，并按要求迅速到達指定地點。

2、勸返力量的配臵原則 城區原則上按以下標準配臵。

（1）群體性事件現場參與人數在50人左右的，配臵疏導和勸返工作人員一般不少于20名。

（2）群體性事件現場參與人數在100人左右的，配臵疏導和勸返工作人員一般不少于50名。

（3）100人以上參與的重大群體性事件的疏導和勸返工作人員配臵，由現場指揮部決定。

車輛出入、停放管理方法

一、出入管理

1、出入按北進南出路線行駛。

2、進出行政中心內時速不得超過15公里/小時。

3、進出行政中心內嚴禁超車、鳴號。

4、進出行政中心車輛限載4噸。

5、嚴禁攜帶易燃易爆物品車輛進入行政中心院內。

6、進出行政中心車輛必須按路標行駛。

7、外單位車輛進入行政中心必須按物業安保員的指揮。

8、外單位車輛進入行政中心嚴禁占用本院內專用車位。

二、停放管理

1、所有車輛按指定的位臵停放，自覺接受安保員的指揮，在規定區域或指定車位居中有序停放，保持車頭朝向一致。

2、行政中心地下車庫所有車位都由主管部門統一編號安排停放管理制度后對應停放，其余車輛一律不得駛入停放。

3、為保證行政中心車位停放數量利用最大化，需在本院停放的車輛，應優先停放在南北停車場。

4、所有車輛車主應加強安全防范意識，車內不得存放貴重物品，停車后及時關鎖門窗;停車時避免與其它車輛發生碰擦，如有碰擦，應主動與對方車主或現場安保員聯系，妥善處理。

第四篇：物業管理公司規制制度

公司簡介（略）

公司組織構架（略）

l 管理部：主管、房屋管理、中控值班、停車場管理、家政服務、投訴受理、協調

工程部：主管、共用維修、設備維護運行技術

保衛部：隊長、班長、保安員

保潔部：主管、領班、保潔員

行政部：人力資源干事、行政管理員、文秘宣傳員、資料管理員、監察督導員

經營部：對外發展、租賃中介服務、商業網點管理、經營服務

財務部：主管、會計、統計、出納

綠化養護：主管 第一節

人

事

一、正式聘用及試用

1、新進員工必須通過公司行政管理中心人力資源部門及用人部門兩次面試，并由行政管理中心人力資源部門通知上班。上班前必須先辦理錄用手續并簽定合同（或勞動協議）。辦手續時需填寫各類個人資料供存檔、需上交本人身份證復印件、最高學歷證書復印件及其他培訓資料證書復印件（如有），個人資料應正確無誤，如提供虛假資料，可招致辭退的嚴重后果。需攜帶好有關證件原件，有員工本人親自到公司行政管理中心人力資源部門與公司簽訂正式合同或勞務協議后方能上班。

2、新進員工自上半之日起試用期為三個月（特殊部門除外）。

3、員工對于自己所擔任之工作有任何問題，需先征詢用人部門主管或經理意見。

4、凡與公司簽定了正式合同的員工，請到原單位/社保中心將養老金、住房公積金帳戶轉至本公司，以便公司為您辦理養老金、住房公積金等。若原單位/社保中心從未辦過二金或從學校新畢業之員工，請書面向公司行政管理中心人力資源部說明并提出申請新開戶頭。到原單位轉帳戶之前必須先到公司行政管理中心人力資源部開具證明。

二、離職辦法及手續

1、凡員工欲離職者，應按合同/勞務協議之規定，提前向用人部門提出書面離職申請；試用期間則于一周前提出書面申請即可。

2、凡員工未按合同書承諾提前離職者，公司將扣除相應的薪金作為通知期以賠償公司損失（除非特殊情況，經用人部門主管或經理同意準予提前離職）。第二節

福利待遇

公司按國家規定為員工繳納養老保險、醫療保險、失業保險和住房公積金，具體如下：

一、養老保險

1、養老保險辦法的適用范圍。與本公司簽訂正式勞動合同并將人士檔案轉至本公司的員工。

2、養老保險費的繳納： ①公司繳納部分：按本公司上一年全部在職人員工資總額的22.5%的比例繳納養老保險費 ②各人繳納部分：在職人員應以本人上一月平均工資為繳費基數，目前按國家規定之比列7%繳納。

3、進入個人賬戶的養老保險費： ①個人繳納的養老保險費。②單位繳納的養老保險費進入個人賬戶的部分。

4、享受養老保險待遇具備的條件： ①退休： l

達到國家、本市規定的退休年齡。l

單位和個人按照規定繳納養老保險費。l

養老保險辦法實施前參加工作、連續工齡（包括繳費年限）滿十年或者養老保險辦法實施后參加工作、繳費滿十五年。②退職： l

養老保險辦法實施前參加工作，到達退休年齡時連續工齡（包括繳費年限）滿五年不滿十年的人員，應屬退職；連續工齡不滿五年，因病或者非因公致殘的在職人員，經勞動鑒定委員會確認完全喪失勞動能力的，可以退職。l

退職人員按規定享受相應的養老待遇。

二、醫療保險 公司按國家規定比例為每位正式員工（人事關系轉到公司）繳納醫療保險。具體標準如下： 公司——7%；個人——2%

三、失業保險 按公司規定每月單位和個人各交納2%和1%，全部進入社會統籌系統，不建立個人賬戶。

四、住房公積金 與公司簽訂正式合同的員工，人事關系一經轉入公司，每月按照國家規定的比例為員工繳納住房公積金。目前公司繳納進入個人賬戶的比例為員工上一平均工資的15%，員工個人亦交付5%。四金繳納比例一覽表 比例 項目

單位繳納 個人繳納 養老保險 醫療保險 失業保險 公積金 22.5% 7% 2% 15% 7% 2% 1% 5% 小計 46.5% 15% 第三節 員工儀表、服裝等規定

一、儀表、儀容

1、員工必須時刻保持衣冠、頭發的整潔。不能涂抹氣味濃重的護發用品及香水。男員工須經常理發，發長不蓋耳、遮領，不準留大鬢角、燙發，不準蓄小胡須，且應做到每日剃胡須。

2、女員工應打扮適度，上下班換崗時不穿奇裝異服，端莊大方。可淡妝上崗，不準濃妝艷抹。不得佩戴太多、太大、太醒目的飾物。

3、注意個人衛生，做到無汗味異味。上崗前及上崗時不得飲酒、不得吃蔥蒜、韭菜等帶異味的食品以保持口腔衛生。

4、員工上班時必須精神飽滿，舉止大方得體，嚴禁無禮待客。

二、員工服裝規定

1、員工使用期滿后，由公司統一配發工服（特殊崗位除外）。

2、員工上班時間必須穿著工服。

3、上班時必須佩帶胸卡，無胸卡者須佩帶工牌。遺失胸卡或工牌者將交納違約金處理。

4、服裝必須時刻保持清潔、整齊、平整。不得帶有污跡、灰塵和褶皺，且無開衩、脫線脫扣等現象，如無故損壞、遺失將予以賠償。

5、應保持領帶的挺括、干凈，上崗時須系戴端正，襯衣亦須保持干凈并做到經常換洗。

6、上班時皮鞋始終保持光亮、無污跡，男員工應穿黑色、深藍色襪子。女員工穿裙子時必須穿肉色的連褲襪或長絲襪。上、下班換崗時不準赤腳、穿拖鞋或涼鞋、短褲、背心等出入辦公場所。第四節

考勤管理

一、考勤制度

1、員工工作時間為上午9時至12時，下午1時至5時30分，因季節變化需變更工作時間時由公司行政管理中心人力資源部報請總經理批準后另行通知。

2、公司員工實行上下班隨機抽查制度，由行政管理中心人力資源部負責組織實施。

3、公司員工外出辦理業務，需提前辦理《員工外出登記單》，并交至行政管理中心人力資源部，否則按遲到或曠工。

4、員工因公出差，須事先填寫《出差申請單》并交至行政管理中心人力資源部留存。凡未填寫《出差申請單》者扣發當月全勤獎，特殊情況須報總經理審批。

二、遲到、早退

1、遲到和早退的違約金標準如下：

遲到/早退分鐘

違約金標準 5 ≤ X ＜ 15

一分鐘一元 15 ≤ X ＜ 30

一分鐘二元 30 ≤ X

曠工半天 副主管級以上（含副主管）遲到/早退，按此標準翻倍！

2、月累計遲到、早退3次（含3次）以上，取消當月全勤獎。

三、曠工

有下列情況之一者以曠工處理：

1、未辦理請假手續而缺勤或未經準假而私自休假者，以及因各種假期逾期而無事先申請續假者。

2、不服從調配而不上班者。

3、打架斗毆致傷而不上班者。

4、一次遲到或早退60分鐘以上者。

5、其他無正當理由缺勤者。

6、凡曠工四小時以內的，按半天計算，嚴重警告扣100元，并扣半天工資；曠工超過四小時的，按一天計算，嚴重警告扣200元，并扣一天工資；曠工二天者扣四天工資，給予最后警告。

7、一個月內累計曠工三天及以上者，予以立即辭職。第五節

請假辦法

公司依各種不同之事由，分列以下假別并詳列其范圍

一、病假

1、員工因病休假，必須憑醫院病假單方可病休，若當天無法交病假單，須在上班當天補交（須附病歷證明）。但必須在病假當天電話告知部門主管或經理。員工一般情況下不得用上班時間去看病。若確屬需要到醫院就醫，需先經部門主管或經理同意。就醫時間若不超過3小時，不按病假處理。多于3小時部分按病假處理。每月不按病假處理的就醫次數只限一次。

2、員工按請假手續休病假的，所扣工資=休假天數*日工資（日工資=全額工資/22），并不享受當月全勤獎。

3、員工休病假天數超過40（含40天）天的，公司有權與其終止勞動關系。

二、事假

員工因事確需本人處理，必須至少提前一天向部門主管或經理提出申請，并填寫《休假申請表》，經批準后方可休假。因急事需當天休事假者，必須在本人應到崗的時間前用電話通知部門主管或經理，經同意后方可休假，事后補辦請假手續。

1、服務期滿半年者事假可用年休假抵沖，但必須在假單中特別注明扣抵年休假。否則一律以事假處理。

2、仍在試用期的員工，一般不予批準事假。有特殊情況者除外。

3、事假工資計發辦法：（每月累計事假天數為D）

（全額工資/22）*（22-D）

4、全年事假累計超過15天（含15天），公司有權與其終止勞動關系。

三、年休假

1、凡正式員工在本公司連續服務滿一年者（包括試用期），可享受有薪年假，第一年為五天，第二年及以后每年七天。此年假不包括法定節假日。年假應以連續方式提取，需提前十五天申請，經部門負責人報請公司，經主管領導批準后方可提取，年假不準累計及預提。公司有權因業務工作更改申請者之日期及天數。

2、年休假以半天為計算單位。年休假可沖抵事假。

3、到年底年休假未使用之部分可累積至次年使用，但只能修原來的半數。

4、年休假的計算以自然為單位。

四、婚假

員工在試用期滿后，符合結婚年齡者，經總經理批準可獲得三天有薪婚假，符合國家晚婚規定的員工（女年滿23周歲，男年滿25周歲），另增有薪婚假七天。婚假期薪金獎金等照付。休婚假的員工須提供結婚證復印件。公司有權根據業務工作情況決定休假日期。

五、產假

凡與公司簽訂勞動合同的女員工，可享受三個月有薪產假（產前15天，產后75天）。

六、慰唁假

員工直系親屬（父母或養父母、配偶、子女）去世，享有三天有薪慰唁假；員工非直系親屬（祖父母、外祖父母、岳父母、公婆）去世，享有二天有薪慰唁假。員工必須出示有效證明，經部門負責人同意，報經總經理批準，方可提取。慰唁假必須當時提取，不能保留或其他方式代替。

七、工傷

員工因工受傷，經公司指定醫療機構證明，由所在部門出具工傷報告，經部門負責人審核，報總經理批準后按工傷處理。第六節

獎懲規定

一、獎勵的原則

1、多獎少罰，獎罰公平

2、及時獎勵

3、物質獎勵和精神獎勵相結合

4、獎勵程度與員工的貢獻相當

二、獎勵措施

1、員工貢獻獎（不定期獎勵）

①各類合理化建議，對提高管理工作質量確有成效。②工作細致負責，經常獲得客戶的書面表揚。③解決疑難雜癥，降低成本，節約費用。④拾金不昧，見義勇為（救火搶險等表現良好）。⑤維護公司聲譽，受委屈忍辱負重，不計較個人得失。⑥其他應給予獎勵的行為。

2、季度優秀員工 每個部門，每季度評選一次，并張貼紅榜，以資鼓勵。

3、最佳員工 按員工總人數的2%比例民主選舉，投票選出最佳員工，附優秀事跡書面報告，上報行政管理中心人力資源部，審核同意后給予獎勵，并頒發由總經理簽署的獲獎證書，并張貼紅榜予以通報表彰。

4、其他獎勵

①義務獻血獎勵 ②獲得各類榮譽的獎勵

三、違約金的規定 有下列行為之一者，部門主管及大樓經理有權按情節輕重提出警告或并扣10元——200元不等的違約金。

1、遲到或早退。（詳見第四節第三條）。

2、服裝、儀表、儀容、禮節禮貌不符合本守則的規定。

3、上班時間打私人電話聊天，不得使用公司電話撥打私人電話或收費臺聽取信息。

4、上班時間看與本職工作無關的書報，不得在辦公區域內進食、吃零食、喝酒、抽煙嚼口香糖等。

5、上班時間未經主管同意私自外出逛街購物。

6、工作時間擅離本職崗位、串崗，上班后不到規定時間的崗位或扎堆聊天。

7、注意保持辦公區域的衛生，不得隨地吐痰，亂丟煙蒂、紙屑、雜物，不保持更衣柜內外及環境的整潔，在更衣柜內存放不應放的物品。

8、不愛護小區及辦公區域內的一切公共設施，不得浪費公共物品，不得隨意毀壞、涂抹，不得將公共設施及物品據為己有。

9、禁止高聲喧嘩、污言穢語、言語粗俗、罵人和進行騷擾客人的活動，不經同意擅自進入租戶或業主單元內。

10、散步不利于團結的言論，發表有損公司聲譽的言論。

11、對上級分派的工作無故遲緩拖延。

12、不經請求私自接待外人參觀小區及所屬區域。

13、在工作區域內（無論上下班）不得進行上網聊天、喝酒、聚賭、打牌、睡覺、下棋、玩電子游戲等。

14、對下屬不管理、不批評，發現違紀行為不制止，不按規章懲罰處理。

15、工作時間打瞌睡，夜班當值睡覺。

16、工作時間沒有按要求完成作業或完成任務。

17、工作時間手機、呼機應始終調為振動狀態。

18、一月之內受到二次口頭/書面警告，第二次警告應予以交納違約金。

19、下班或外出離開是，應收拾好與工作有關的資料文件及個人物品，節約公司一切能源，隨時注意關閉電源、水源開關。20、除公司領導配備車輛外，其余車輛必須按規定入庫，未經領導同意，不得私自出車。

21、一月之內連續二次受到租戶或業主投訴，核實后確系員工責任。

22、未經同意私自接受業主、租戶、客人小費或物品。

23、違反部門所制定的工作程序或規章制度。

24、員工不得發型不整、怪異或染色過度；不得濃妝艷抹或佩帶過于繁雜、夸張的飾物；不得在暴露在服裝外的肌膚上紋身；女員工均應淡妝上崗。

25、由于責任心不強，非故意損壞或丟失工具，價值在500元以下者；500元以上者，酌情予以賠償。

26、提供不真實的報告、材料。

27、向外泄露公司機密、遺失公司鑰匙、資料及單據等。第七節

辭退員工規定

有下列情況之一者，根據公司用人部門主管或經理批準，報公司行政管理中心人力資源部核準予以立即辭退，并不作任何補償。

1、在試用期內證明不符合錄用條件的。

2、符合《勞動合同書》中條款須辭退的。

3、嚴重違反勞動紀律或公司規章制度的。

4、因公司業務調整須減員的。

5、不能勝任工作的。

6、有偷竊租戶、公司或他人財物的行為。

7、謾罵或襲擊毆打租戶、訪客，工作態度惡劣。

8、上班時間酗酒、賭博。

9、侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害上級、同事或互相吵架斗毆。

10、賣淫或協助、唆使賣淫。

11、違反國家法律或治安條例的其他行為。

12、故意不服從上級指揮及合理指令，經多次警告無效。

13、故意損壞公物或利用工作之便貪污、挪用公款。監守自盜、收受賄賂者。

14、擅自對外發表有關公司及所管小區的污蔑性言論。

15、有書寫匿名誣告信的。

16、有嚴重損害公司及所管小區形象的行為，并造成后果的。

17、多次違反公司制定的規章、守則等行為，并經多次警告處罰仍不改過者。

18、一月中無故曠工三天以上的。

19、直接造成客戶投訴三次，并經查實卻系該員工責任的。20、嚴重失職，營私舞弊，工作中出現責任事故，對公司造成重大損害的。第八節

加班工資及其他形式的 工資的計算方法和公式

一、加班工資計算方法：

1.5倍

平時加班 {（額工資*70%）/22}*加班天數*}→

2倍

本休加班

3倍

國定假加班

二、新進/離職（不足月）工資計算：際工作天數

全額工資/22 * 當月實

第五篇：物業管理公司請假制度

**物業管理有限公司

員工請假管理制度

一、適用范圍

公司全體員工

二、請假程序

1、審批權限

①、員工請假1天，由物管部長審批

②、員工請假3天，由公司經理審批

③、員工請假3天以上，由董事長審批

2、員工請假須填寫請假條，經各部門領導批準后交佳和物業辦公室

備案歸檔。

3、請假前必須交接好工作，確保工作的連續性。

4、超假期應及時請示有關領導，之后補辦手續。

三、請假規定

1、事假：

①、經領導批準的事假3天以內，工資照發，超過3天不發工資。②、員工因事請假原則上，全年累計不得超過20天。

③、員工因特殊情況可電話請假事后辦理審批手續，未辦理補辦手續

按曠工處理。

2、病假：

①、員工因病請假需憑醫院診斷證明，領導審批。

②、員工因病請假，工資照發。

3、工傷假：

①、凡因工作中非個人過失造成負傷，憑正規醫院簽發的《診斷證明》依法享受工傷假。

②、工傷假工資照發。

4、婚假

①、凡請婚假應提前一周填寫《請假單》，報相關領導審批，并做好交接工作。

②、婚假期間工資照發

③、婚假按國家規定可請假七天。

5、產假

①、凡請產假應提前一周前填寫《產假請假單》，報公司有關領導審批，并做好交接工作。

②、產假可享受一個月假期，產假期間按國家規定工作照發。

6、喪假

以下情形視為喪假

①、員工直系親屬（父母、配偶、子女、配偶的父母），近親屬（兄弟、姐妹、祖父母或配偶的祖父母）死亡，準假3天，需報有關領導審批。

②、喪假期間工資照發。

6、曠工認定：

員工出現下列情形之一的視為曠工：

①、未經領導批準，擅自休假

②、未辦理請假手續休假

③、不請示報告休假

上述曠工行為視其情節按一下規定進行處罰

①、按工資3倍處罰，在當月工資扣除

②、曠工2次，按辭退處理