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第一篇：物業(yè)管理收費糾紛的成因及對策分析

物業(yè)管理收費糾紛的成因及對策分析

一、物業(yè)管理費收不上來的原因

通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：

1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

以前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

3、工程質(zhì)量存在問題

由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

4、僥幸心理

毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

5、業(yè)主觀念問題

目前，業(yè)主在住房消費觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒有認識到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有認識到物業(yè)服務(wù)是一種消費行為，在繳納服務(wù)費時總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)管理矛盾，都歸結(jié)到物業(yè)管理公司的不作為，這也是造成收費難的一個重要因素。

6、企業(yè)內(nèi)部管理問題

由于物業(yè)行業(yè)市場化進程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會高。

7、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，有95%以上的物業(yè)公司是開發(fā)商衍生過來的母子公司，即自己開發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說是財務(wù)獨立核算、有獨立法人，但仍與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，致使兩種問題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開發(fā)商為了促進銷售，將物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來降低消費者購買房產(chǎn)的門檻；其次在銷售過程中有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費肯定永遠不漲價等等。而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn)，對此，業(yè)主有時并不找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。業(yè)主說了，你們是一家的，我就找你物業(yè)，我給你交物業(yè)費了，你們解決不了，我就不交物業(yè)管理費。

8、服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)的制定及價格審批制度不較為完善

雖然在二〇〇四年十二月二十日吉林省發(fā)展和改革委員會、吉林省建設(shè)廳聯(lián)合頒布了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）》，但僅對住宅小區(qū)的物業(yè)進行了相應(yīng)等級服務(wù)收費規(guī)定，商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循什么收費標(biāo)準(zhǔn)呢？即使是住宅物業(yè)，在座的各位有沒有碰到辦收費許可辦不了呢？據(jù)我所知，發(fā)改委停辦了將近一年！由于物業(yè)企業(yè)沒有收費許可，有些業(yè)主以此為理由拒交物業(yè)費。同時因為物業(yè)企業(yè)沒有收費許可，更存在被媒體曝光和停止收費的吧，那問題出現(xiàn)在哪呢？還有一個問題，就是住宅電梯收費和停車場收費的收費標(biāo)準(zhǔn)問題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規(guī)定，如電梯收費0.3元/㎡/月，地面停車場在50—100元/個·月；我們能不能也出臺一個呢？現(xiàn)在去辦理收費許可，負責(zé)人會告訴你：有業(yè)主委員會嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業(yè)主委員會公章；沒有的話讓全體業(yè)主簽字同意。試問這能不讓部分業(yè)主鉆空子嗎？我沒簽字就不交！

9、維修基金使用制度尚未出臺

目前，有很多小區(qū)、大廈的各項目保修期已過，這就存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請物業(yè)維修基金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢必就會被擱淺，有些會將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大中修概念模糊，只認為我交物業(yè)費了，什么問題你物業(yè)都應(yīng)該負責(zé)。你修不好就不交物業(yè)費，同時更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費現(xiàn)象。

10、物業(yè)費拖欠官司穩(wěn)贏卻難打

上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。因為只要物業(yè)管理公司實施了物業(yè)管理，又不屬亂收費，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。

但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外據(jù)我所知好像對于拖欠物業(yè)管理費這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務(wù)，致使個別業(yè)主一直拖欠著。

二、如何解決收費難的問題

針對上述物業(yè)管理收費難的成因，本人根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

1、提高民眾物業(yè)管理消費意識

為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，主管部門、媒體和物業(yè)應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業(yè)管理行業(yè)和市場的力度，從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業(yè)消費者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時，使全社會人人都認識到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展有著不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會勞動力就業(yè)，同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經(jīng)濟增長點。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業(yè)管理企業(yè)方面看，應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。同時在簽訂業(yè)主公約時明確“凡是開發(fā)商或建筑單位質(zhì)量問題或遺留問題，由業(yè)主直接找開發(fā)商處理，物業(yè)公司無義務(wù)接待投訴維修及處理，業(yè)主更不得以此為理由拒交物業(yè)費?！?/p>

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識。物業(yè)管理公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。只有居民物業(yè)管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業(yè)管理的消費意識，增加居民對物業(yè)管理的消費，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2、改變收費態(tài)度和收費方式

以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。能不能有條件地開展電子付費，并動員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費方式。

目前物業(yè)管理公司的收費方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進程。由于物業(yè)服務(wù)收費難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費工作當(dāng)成第一要務(wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高，長期以往將不利于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。在國外發(fā)達國家已經(jīng)全部采用了這種方式，在國內(nèi)也已經(jīng)有企業(yè)采用。政府和行業(yè)協(xié)會能否采取各種行之有效的方式，動員廣大業(yè)主接受符合時代發(fā)展的電子付費方式，讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

3、實行信譽廣告牌制度

對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將

會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制

對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司能否向上級行政主管部門——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。假設(shè)例如可與房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，讓物業(yè)費同物業(yè)維修基金同樣具備不可缺少的法律效力，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。

5、加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量

為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達到業(yè)主的認可和滿意。要明確是服務(wù)而不是管理！

6、用法律武器維護自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益

根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。目前物業(yè)仲裁站的業(yè)務(wù)流程等具體情況能否告知所有物業(yè)企業(yè)。

7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時來維修處理的能力，以利于今后的物業(yè)管理服務(wù)。

8、能不能推出“物業(yè)行業(yè)整合機制”

推出“物業(yè)行業(yè)整合機制”，以促進物業(yè)服務(wù)綜合水平的提高，推進行業(yè)的整體發(fā)展?！稐l例》的出臺，對推進物業(yè)行業(yè)市場化進程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場“進入機制”含義的“招投標(biāo)”制度。又如《條例》的第四章“物業(yè)管理服務(wù)”，通過對物業(yè)管理企業(yè)整體資質(zhì)和從業(yè)人員資質(zhì)的確認及物業(yè)服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)管理公司是否具備物業(yè)服務(wù)的能力。它的潛臺詞就是，如果不符合《條例》所規(guī)定的條件，那么就不具備從事物業(yè)服務(wù)的資格。換一句話說，這樣的企業(yè)應(yīng)該退出物業(yè)行業(yè)。從某種意義上說，這是“退出機制”的雛形。相信隨著人們對《條例》的認識加深以及《條例》本身的不斷完善，“進入機制”和“退出機制”將成為物業(yè)行業(yè)的一項“基本策略”。

但目前許多企業(yè)是介于“進入”和“退出”之間，“進不了”、“退不出”。如占很大比重的自建自管的企業(yè)和房管所改制而來的一些中小企業(yè)。這些物業(yè)管理企業(yè)中的大多數(shù)還未進入市場。有的想進入市場，但由于自身困難，很難再有能力提高服務(wù)質(zhì)量。他們希望借助他人的服務(wù)品牌，提高能力、謀求發(fā)展。有的自建自管的企業(yè)不愿意、也不需要進入市場，對于這樣的企業(yè)最好的方式是推行“行業(yè)整合機制”。即在政府和行業(yè)的推動下，以行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)為龍頭，對那些難以提高服務(wù)水平，不能進入市場參與競爭，物業(yè)服務(wù)能力差且自身難以改進的企業(yè)，通過市場的方法，以兼并、收購、加盟等方式進行整合，其目的在于讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，幫助品牌企業(yè)做大做強，推進物業(yè)服務(wù)市場化的總體進程。

目前在我國物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出一批品牌企業(yè)，我們應(yīng)該使這些資源能夠迅速地得到全行業(yè)的充分共享。所以推出物業(yè)管理行業(yè)的整合機制勢在必行。在實施過程中，一方面可以參照其他行業(yè)的成功經(jīng)驗，另一方面可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)的特點和企業(yè)的自身實際，逐步加以實施。使物業(yè)行業(yè)形成規(guī)模化、集團化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，給予優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)扶持政策，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)做大做強；以保證物業(yè)管理消費者有一個好的服務(wù)群。

9、法律、法規(guī)尚需建立健全

公共維修基金使用辦法、電梯收費管理規(guī)定、水電氣等向最終戶收費的管理規(guī)定以及商業(yè)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等等急需出臺。另外，目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責(zé)、權(quán)、利。

10、建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度

建立市場競爭和優(yōu)勝劣汰機制，成立招投標(biāo)監(jiān)督委員會，后期開發(fā)的所有項目均應(yīng)通過物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，杜絕自建自管以及變相自建自管的現(xiàn)象發(fā)生。同時要使招投標(biāo)真正做到公開、公正、公平。

第二篇：少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛成因及對策

少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛成因及對策

[摘要]本文以云南省蒙自縣人民調(diào)解的民間糾紛為視角,調(diào)查了該地區(qū)民間糾紛現(xiàn)狀,并通過分析該地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的主要原因,提出了相關(guān)對策,以完善少數(shù)民族地區(qū)人民調(diào)解制度、促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]民族地區(qū);民間糾紛;云南省蒙自縣

[中圖分類號]D633 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-3115(2010)22-0092-03

社會轉(zhuǎn)型期,各種社會矛盾不斷顯現(xiàn),人民群眾之間發(fā)生的民間糾紛有所變化。作為化解民間糾紛的第一道防線――人民調(diào)解制度,由于機制滯后于社會發(fā)展變革,難以適應(yīng)社會現(xiàn)實的要求,直接影響我國社會主義新農(nóng)村建設(shè)的成效。對此,筆者認為,一方面,應(yīng)當(dāng)加強人民調(diào)解制度的建設(shè),充分發(fā)揮其定紛止?fàn)幾饔?另一方面,應(yīng)當(dāng)探討民間糾紛的成因及預(yù)防對策,把糾紛消滅在萌芽狀態(tài)。

一、蒙自縣民間糾紛概況

蒙自縣是一個少數(shù)民族聚居地,位于云南省紅河州東部,是紅河州州府駐地。下轄11個鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),86個村民委員會,農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?9.3%,彝族、苗族、回族、壯族等少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?7.84%,山區(qū)面積占總面積的75.6%,民族分布具有大雜居、小聚居的特點。蒙自縣已建立157個調(diào)解委員會(以下簡稱“調(diào)委會”),其中,村(居)調(diào)委會101個?？傮w而言,蒙夏縣的人民調(diào)解組織已經(jīng)形成了三級調(diào)解網(wǎng)絡(luò),基本上滿足了基層預(yù)防和化解民間矛盾糾紛的需要。自2005至今,全縣每年調(diào)處民間糾紛2000起左右。2009年,全縣共處理1550件民間糾紛,其中,婚姻家庭糾紛438起,鄰里糾紛429起,房屋宅基地糾紛152起,合同糾紛47起,賠償糾紛120起,土地承包糾紛120起,征地拆遷5起,另外多個職能部門聯(lián)合處理臨界糾紛2198起。調(diào)解成功率為97%。①蒙自縣人民調(diào)解委員會的工作,對于維護社會穩(wěn)定、促進地方經(jīng)濟發(fā)展、建設(shè)社會主義新農(nóng)村和構(gòu)建和諧社會起到了重要作用。

二、少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛現(xiàn)狀

近五年內(nèi),蒙自縣民間糾紛的98%是少數(shù)民族地區(qū)村民之間的糾紛,其中,婚姻家庭糾紛占30%左右,鄰里糾紛占35%左右,一定程度上代表了轉(zhuǎn)型期社會主義新農(nóng)村建設(shè)中少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛的現(xiàn)狀。

(一)鄰里之間的土地糾紛逐年增多且糾紛性質(zhì)日趨復(fù)雜化

隨著人口不斷增長和土地的大量被征用,土地資源和水資源的日益緊缺,為爭奪土地和水資源的糾紛有上升趨勢,這些糾紛往往涉及家庭之間、家族之間、鄰村之間、民族之間的利益;地方經(jīng)濟社會發(fā)展速度加快,由城市建設(shè)規(guī)劃引起征地補償糾紛;村民之間因通行、采光、房檐滴水等問題的產(chǎn)生沖突不斷發(fā)生,并且日益復(fù)雜化;農(nóng)村地區(qū),因進城務(wù)工而簽訂土地出租合同引發(fā)土地糾紛數(shù)量逐年增加;部分村民本著有利生產(chǎn)、方便生活的原則,互換土地耕種引起糾紛,起因由簡單的用水等發(fā)展到土地收益、土地征用等方面,糾紛越來越復(fù)雜。

(二)婚姻家庭糾紛數(shù)量明顯上升

婚姻家庭糾紛具體表現(xiàn)為贍養(yǎng)糾紛日益增多(贍養(yǎng)糾紛上升趨勢較明顯,②每年占蒙自縣已調(diào)處糾紛的15%左右);家庭內(nèi)土地使用權(quán)糾紛大量出現(xiàn),外嫁女土地使用權(quán)是我國農(nóng)村普遍存在的制度問題,由于風(fēng)俗習(xí)慣的影響,此問題成為少數(shù)民族地區(qū)家庭內(nèi)部糾紛的主要成因;婚姻關(guān)系變化引起的家庭內(nèi)部糾紛有所增加。

三、少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的主要原因

(一)缺乏利益協(xié)調(diào)機制

利益沖突是引起矛盾糾紛的根本原因,這既有體制轉(zhuǎn)軌的影響,又有經(jīng)濟比較落后、生產(chǎn)力水平比較低,不能滿足全體社會成員日益增長的物質(zhì)文化需要的因素。③市場經(jīng)濟體制下,少數(shù)民族地區(qū)的村民,有些走上脫貧致富道路,有些卻淪為貧困群體,貧富差距越來越大。而他們的權(quán)利意識不斷強化,為維護既得利益或謀求更大利益,村民之間就不可避免產(chǎn)生矛盾。同時,地方政府官員公共服務(wù)意識不強,決策機制滯后,未及時采取相關(guān)措施而導(dǎo)致糾紛不斷產(chǎn)生。

(二)缺乏道德教育和約束機制

隨著農(nóng)村社會的深刻變革和市場經(jīng)濟的發(fā)展,市場理念和城市文明對農(nóng)民原有的道德理念產(chǎn)生了較大的影響和沖擊,多元價值取向給農(nóng)村社會帶來觀念更新、思想活躍的同時,也常常導(dǎo)致農(nóng)民思想混亂、是非模糊。少數(shù)民族地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、社會狀況明顯落后于城市,部分地區(qū)雖有道德教育但流于形式,并且缺乏一定的約束機制,從而形成了道德“真空地帶”,導(dǎo)致村民失去價值判斷的參照標(biāo)準(zhǔn)。加之利己主義盛行,廣大村民的道德導(dǎo)向由道義導(dǎo)向逐漸向利益導(dǎo)向轉(zhuǎn)變,農(nóng)村道德水平整體下降成為一個不可爭議的事實。正因為道德水平下降,夫妻不和、老無所養(yǎng)、鄰里不睦的情況才逐漸增多,婚姻家庭、鄰里糾紛成為少數(shù)民族地區(qū)人民調(diào)解委員會處理的主要糾紛。

(三)村民自治組織、村級人民調(diào)解員工作積極性不高

我國90%以上的矛盾糾紛發(fā)生在農(nóng)村,村級人民調(diào)解員主要由村干部擔(dān)任。后稅費時代,村民自治組織職權(quán)弱化,活動經(jīng)費也存在一定的困難,廣大村干部未認真履行辦理本村公共事務(wù)和公益事業(yè)職能。相反,出現(xiàn)了對村民反映的問題推諉拖辦,對村民的正當(dāng)要求置之不理;或者受傳統(tǒng)文化的影響,“多一事,不如少一事” ,怕得罪宗族、家族,對工作敷衍了事;或者“官本位”思想嚴(yán)重,以權(quán)謀利,與民爭利,在發(fā)放糧食直補款、土地承包、宅基地的使用問題上有私心;或者村委會和村黨支部工作關(guān)系不協(xié)調(diào),致使村民之間矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。同時,身兼人民調(diào)解工作的村干部,也因調(diào)解工作經(jīng)費無保障,對調(diào)解工作缺乏熱情,放任糾紛苗頭擴大或者激化,造成調(diào)解工作未落實的負面影響,不利于農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。

(四)村民文化程度偏低,法治觀念淡薄

筆者調(diào)查的個案中,有爭奪水資源引起兩村村民的爭議,后演變?yōu)槿后w性事件;有村民因民事爭議而使糾紛性質(zhì)轉(zhuǎn)化,如村民甲(彝族)與村民乙(苗族)簽訂土地出租的口頭協(xié)議,因租期發(fā)生爭議而雙方大打出手致人重傷,糾紛性質(zhì)由民事案件轉(zhuǎn)為刑事案件。究其原因,主要還在于該地區(qū)人民群眾法治觀念淡薄。少數(shù)民族地區(qū)地廣人稀、居住分散、教育普遍落后,農(nóng)村法治建設(shè)起步較晚,普法宣傳流于形式,廣大村民法治觀念淡薄。因此,日常生產(chǎn)生活中,有村民為一己之利,不惜越界行為而違反法律法規(guī),或者自身權(quán)益受到侵害后不知如何維權(quán),引發(fā)大量糾紛成為普遍現(xiàn)象。

(五)少數(shù)民族地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣導(dǎo)致民間糾紛

在幾千年的歷史進程中,我國各民族都形成了自己的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣,成為約束該民族的行為規(guī)范。如彝族由兒子贍養(yǎng)父母、④“掛紅線”、⑤“開除村籍”⑥等習(xí)俗,在蒙自縣廣大農(nóng)村地區(qū)起到規(guī)范作用。隨著村民權(quán)利意識的不斷增強,有人逐漸認識到部分風(fēng)俗習(xí)慣與現(xiàn)行法律、法規(guī)有沖突,當(dāng)涉及自身利益時,因是否適用該風(fēng)俗習(xí)慣而產(chǎn)生糾紛。筆者調(diào)查過這樣一個個案,蒙自縣某村六兄弟姐妹發(fā)生贍養(yǎng)糾紛,父母是70多歲的彝族老人,四個兒子因是否適用習(xí)俗發(fā)生爭議,相互推諉贍養(yǎng)父母的責(zé)任,兩個已出嫁女兒愿意贍養(yǎng)父母(不分任何娘家家產(chǎn)),但迫于傳統(tǒng)習(xí)俗的壓力而不敢明確表態(tài)。后經(jīng)村調(diào)解小組努力,根據(jù)習(xí)俗達成四個兒子贍養(yǎng)父母、父母去世后由四人繼承遺產(chǎn)的調(diào)解協(xié)議。因風(fēng)俗習(xí)慣引發(fā)的糾紛,若處理不當(dāng)會導(dǎo)致矛盾激化。此類糾紛約占蒙自縣每年調(diào)處糾紛的10%左右。

四、預(yù)防少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛產(chǎn)生的對策(一)高度重視少數(shù)民族地區(qū)教育事業(yè),完善利益協(xié)調(diào)機制

馬克思主義認為,物質(zhì)生活的生產(chǎn)方式制約著整個社會生活、政治生活和精神生活的全過程。預(yù)防糾紛的產(chǎn)生,歸根結(jié)底必須以經(jīng)濟的發(fā)展為前提,而經(jīng)濟發(fā)展又以人才為基礎(chǔ)。因此,首先,應(yīng)高度重視少數(shù)民族地區(qū)教育事業(yè),從基礎(chǔ)教育抓起,有計劃、有步驟、認真扎實地發(fā)展教育事業(yè),不斷提高該地區(qū)人民文化水平,繼而提升其綜合素質(zhì)。其次,中央政府應(yīng)當(dāng)加大對少數(shù)民族地區(qū)的扶貧力度,地方政府要因地制宜,緊緊抓住機遇,積極發(fā)展地方特色經(jīng)濟,千方百計增加村民收入,不斷提高村民的生活水平。再次,完善地方利益協(xié)調(diào)機制。地方政府要加快政府行政體制改革,提升政府服務(wù)水平,充分發(fā)揮公共政策調(diào)節(jié)利益關(guān)系的功能,不斷均衡社會各階層的利益,如完善農(nóng)村開發(fā)建設(shè)中的土地征用補償制度、土地承包管理制度、農(nóng)村最低生活保障制度,逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度,不斷健全少數(shù)民族地區(qū)的社會保障制度。

(二)加強社會主義道德教育,形成良好的社會風(fēng)尚

道德水平下降是少數(shù)民族地區(qū)糾紛大量產(chǎn)生的主要原因之一。少數(shù)民族地區(qū)建設(shè)社會主義新農(nóng)村必須重視農(nóng)村道德建設(shè),不斷提升村民道德素質(zhì)。首先,在社會主義核心價值體系的指導(dǎo)下,對村民進行黨的路線、方針、政策教育,解決村民思想上的困惑;將道德教育與經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合,讓村民感受到道德教育的重要性;開展社會主義榮辱觀教育,學(xué)習(xí)中華民族優(yōu)良的傳統(tǒng)美德,規(guī)范村民行為,形成良好的社會風(fēng)尚。其次,少數(shù)民族地區(qū)教育文化水平較低,進行社會主義道德教育,必須加強該地區(qū)基礎(chǔ)文化設(shè)施建設(shè),使廣播、電視、新聞等傳媒對農(nóng)村道德教育充分發(fā)揮影響力和滲透力;⑦再次,基層黨員干部要重視自身的道德建設(shè),在廣大村民中發(fā)揮道德模范的示范作用,引導(dǎo)村民重視道德修養(yǎng),形成良好的社會風(fēng)尚。

(三)大力加強法治宣傳教育,不斷增強村民法治觀念

法治社會,人人都應(yīng)具有法治觀念。少數(shù)民族地區(qū)村民法治觀念淡薄是引發(fā)矛盾糾紛增多和加大解決難度的重要原因。預(yù)防該地區(qū)糾紛的產(chǎn)生,必須加強法治宣傳教育。首先,明確少數(shù)民族地區(qū)法治宣傳教育的目的,不僅僅是學(xué)習(xí)法律知識,更重要的是樹立法治觀念,不斷增強村民知法、用法、守法能力,提高自我約束能力,自覺遵守村規(guī)民約。其次,法治宣傳應(yīng)注重實效,采取村民喜聞樂見的方式,開展多渠道、多方式的法治宣傳活動,真正讓村民學(xué)到知識。如公開調(diào)解部分典型糾紛(必須征得當(dāng)事人同意),給村民上一堂很好的法治宣傳課;條件允許的情況下,還可進行法律咨詢,并鼓勵村民多收看收聽法治節(jié)目。最后,法治宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)突出實用性,即與村民的生產(chǎn)、生活密切關(guān)系,如婚姻法、繼承法、土地管理法、農(nóng)業(yè)法、合伙企業(yè)法、訴訟法等。⑧

(四)健全以人民調(diào)解為基礎(chǔ)的矛盾糾紛排查調(diào)處工作制度,增強工作成效

增強以人民調(diào)解為基礎(chǔ)的矛盾糾紛排查調(diào)處工作制度的成效,是少數(shù)民族地區(qū)發(fā)揮人民調(diào)解優(yōu)勢、預(yù)防糾紛發(fā)生的重要對策。第一,加強人民調(diào)解隊伍建設(shè)。人民調(diào)解員來自基層,遍布生產(chǎn)、生活的各個領(lǐng)域,貼近群眾,能及時發(fā)現(xiàn)糾紛。地方司法行政部門要對人民調(diào)解員定期培訓(xùn),不斷提高其業(yè)務(wù)能力和思想道德素質(zhì),著力“抓小”、“抓早”、“抓苗頭”,努力把矛盾化解在基層,解決在萌芽狀態(tài)。第二,加強人民調(diào)解制度建設(shè),使調(diào)解工作規(guī)范化、合法化,便于人民調(diào)解與行政調(diào)解、司法調(diào)解相銜接,增強矛盾糾紛排查調(diào)處工作成效。第三,完善治安聯(lián)防、司法、行政等職能部門共同排查矛盾糾紛協(xié)調(diào)機制,形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相配合的大調(diào)解工作體系。比如,婚姻家庭等一般糾紛,由人民調(diào)解組織排查處理,涉及土地承包、村務(wù)管理、土地征用等重大、復(fù)雜糾紛,由司法所受理后,根據(jù)糾紛性質(zhì)分流到相關(guān)職能部門調(diào)處,由各職能部門將處理意見反饋到司法所,再告知當(dāng)事人,使矛盾糾紛處于規(guī)范的流程中,有利于基層社會的穩(wěn)定。第四,地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)將人民調(diào)解經(jīng)費納入地方財政預(yù)算,給予制度性保證,充分調(diào)動人民調(diào)解員的工作積極性,才能及時化解矛盾糾紛,增強人民調(diào)解工作的成效,有利于我國社會主義新農(nóng)村建設(shè)和社會的和諧。

[注釋]

①上述數(shù)據(jù)來自蒙自縣司法局2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)。蒙自縣土管部門于1982年頒發(fā)給農(nóng)民自留地、自留山土地使用證,在2007年開始換發(fā)自留地、自留山土地使用證時,村民之間發(fā)生權(quán)屬爭議,針對此類糾紛的特殊性,蒙自縣采取縣司法局牽頭,多個職能部門聯(lián)合處理的方式解決糾紛,故此類糾紛單列。2007～2009年,共處理3748起民間糾紛。

②在蒙自縣乃至紅河州內(nèi)少數(shù)民族地區(qū),家庭內(nèi)部糾紛主要采用家族內(nèi)部解決、由村寨中德高望重的人調(diào)解。近幾年,人們觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變,逐漸接受人民調(diào)解。此處說的明顯是指人民調(diào)解組織處理贍養(yǎng)糾紛的數(shù)量上升較快。

③劉中起:《快速轉(zhuǎn)型時期我國社會矛盾化解新機制探索》,《華東理工大學(xué)學(xué)報》,2010年第1期。

④該習(xí)俗的主要內(nèi)容是:父母年老時由兒子盡贍養(yǎng)義務(wù),女兒不贍養(yǎng)父母,父母去世后,父母的遺產(chǎn)只能由兒子繼承。如果沒有兒子,就由家族內(nèi)同輩兄弟姐妹的兒子“過繼”,再贍養(yǎng)繼父母。

⑤在蒙自縣的廣大農(nóng)村,婚前都有送彩禮的習(xí)俗,此習(xí)俗稱為“掛紅線”。

⑥“開除村籍”,不僅存在于少數(shù)民族地區(qū),一度也曾是漢族地區(qū)鄉(xiāng)村隊嚴(yán)重違反鄉(xiāng)規(guī)民約者施以的嚴(yán)厲處罰。

⑦郭良婧:《論當(dāng)前農(nóng)民道德素質(zhì)的提升》,《學(xué)術(shù)論壇》,2010年第8期。

⑧楊彥增等:《農(nóng)村糾紛解決之困境及對策》,《沈陽教育學(xué)院學(xué)報》,2008年第2期。

第三篇：關(guān)于農(nóng)村矛盾糾紛的成因分析和對策思考

關(guān)于農(nóng)村矛盾糾紛的成因分析和對策思考隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟條件下的矛盾糾紛出現(xiàn)了許多新特點，正確認識和分析新形式下矛盾糾紛的特點及成因，采取有效的措施，從源頭上預(yù)防和化解矛盾糾紛的發(fā)生，對于維護社會穩(wěn)定，推進經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展和社會進步具有十分重要的意義。

一、矛盾糾紛的主要特點和成因

筆者深入基層6個鄉(xiāng)89個村民組進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段農(nóng)村發(fā)生的矛盾糾紛具有以下新特點：一是糾紛的群體性；二是思想的復(fù)雜性；三是問題的集中性；四是人員的組織性；五是事件的突發(fā)性；六是情節(jié)的危害性。這些矛盾糾紛的主要成因：一是因土地、山林、水利的所有權(quán)和使用權(quán)等權(quán)屬不清而引發(fā)；二是因家庭暴力、婚姻家庭糾紛和相鄰權(quán)糾紛而引發(fā)；三是因干部和群眾關(guān)系緊張而引發(fā)；四是行政執(zhí)法、執(zhí)法人員方法簡單，態(tài)度粗暴，處理問題表面化，群眾有意見而引發(fā)；五是當(dāng)事人尋求解決問題的渠道不暢通，問題不能及時解決而引發(fā)。

二、預(yù)防和處置農(nóng)村矛盾糾紛的對策

1、建立健全排查預(yù)防機制。矛盾糾紛的發(fā)生存在一定時間的誘發(fā)性階段，因此做好矛盾糾紛的預(yù)防和處置工作十分必要。為有效地預(yù)防和發(fā)現(xiàn)矛盾，就要及時主動，不失時機進行矛盾糾紛的排查；工作人員要制作排查表，深入農(nóng)村的每一戶農(nóng)戶對有潛在激化可能的矛盾糾紛逐一登記；然后，進行矛盾糾紛

分類，具體落實調(diào)解人員，千方百計地把可能激化的苗頭解決在萌芽狀態(tài)。

2、建立快捷有效的調(diào)解機制。堅持便民、利民、方便、快捷作為調(diào)解的原則，積極構(gòu)建鄉(xiāng)、村兩級調(diào)解室。把調(diào)解室作為鄉(xiāng)、村調(diào)解委員會的載體，細化量化工作目標(biāo)，制定管理制度，層層落實責(zé)任。配備調(diào)解室人員時，堅持嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)口，充分利用村委會換界選舉的有利時機，推舉責(zé)任心強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、工作能力強的人員選入調(diào)解組織。堅持業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證制度，調(diào)解人員上崗前，要經(jīng)過嚴(yán)格的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不合格的人員一律不得上崗，以此實行人民調(diào)解的專業(yè)化、職業(yè)化和社會化，切實提高人民調(diào)解組織化解矛盾糾紛的能力。把鄉(xiāng)村兩級調(diào)解室作為橋梁，積極搭建鄉(xiāng)、村、組三級調(diào)解組織的縱向工作網(wǎng)絡(luò)，并積極與法院、仲裁、信訪、行政及其它社會組織協(xié)調(diào)配合，搭建人民調(diào)解組織的橫向網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建以調(diào)解室為平臺的大調(diào)解工作格局，實現(xiàn)方便、快捷、有效的調(diào)解機制。

3、建立健全調(diào)解組織網(wǎng)絡(luò)。圍繞推動人民調(diào)解創(chuàng)新這一目標(biāo)，明確“三個延伸”工作思路，建立健全人民調(diào)解組織網(wǎng)絡(luò)。一是堅持向上延伸。建立健全縣、鄉(xiāng)調(diào)解工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立聯(lián)席會議制度，推行領(lǐng)導(dǎo)包案責(zé)任制，有效地推動矛盾糾紛排查調(diào)處工作的指導(dǎo)、控制和組織、協(xié)調(diào)的能力。二是堅持向下延伸。按照人民調(diào)解工作改革的要求，進一步加強基層調(diào)解組織的建設(shè)，指導(dǎo)鄉(xiāng)、村基層組織，及時調(diào)整村級調(diào)解委員會，加強村級調(diào)解委員會信息員隊伍建設(shè)，抓好人員落實、責(zé)任落實、制度落實和工作報酬落實。三是堅持橫向延伸。針對糾紛主體日趨多元化的實際，要深入基層，指導(dǎo)各地在企業(yè)、新興經(jīng)濟組織、大型集貿(mào)市場、流動人口聚集區(qū)和學(xué)校建立調(diào)解組織，進一步擴大人民調(diào)解組織的覆蓋面。

4、建立完善調(diào)解工作制度

受案制度。受案必須制作受案筆錄，登記存檔，并落實調(diào)解責(zé)任人。

調(diào)解聯(lián)動制度。建立健全“前

三、中

三、后三”調(diào)解聯(lián)動制度，“前三”就是調(diào)解前的三項制度：案件審定，取證前置，思想教育；“中三”就是調(diào)解過程中的三項制度：材料齊全，案情清楚，調(diào)解依法；“后三”就是調(diào)解結(jié)束后的三項制度：定期回訪，檢查督辦，結(jié)案登記。

責(zé)任制度。把每件矛盾糾紛的調(diào)解責(zé)任都具體落實到人頭，既要落實案件的受案率，又要強調(diào)落實調(diào)解成功率。評價制度。建立健全科學(xué)的評價考核體系，全面的總結(jié)調(diào)解人員的工作實績，又要科學(xué)考評工作績效，把完成工作的實績同取得的法律效果和社會效果統(tǒng)一起來。

責(zé)任追究制度。對調(diào)解案件過程中出現(xiàn)的責(zé)任，要嚴(yán)格追究，對責(zé)任人堅決給予相應(yīng)的處罰。

第四篇：采光權(quán)糾紛的成因及對策分析

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采光權(quán)糾紛的成因及對策分析

雇員在從事雇傭活動中致人損害的賠償責(zé)任如何承擔(dān)?

近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐漸擴大，建筑物之間的相鄰權(quán)關(guān)系已成為社會矛盾的焦點之一，由于遮擋陽光的均為新建建筑，且多是高層建筑，因此周圍居民阻撓施工，甚至發(fā)生暴力沖突的事件時有發(fā)生，引發(fā)較大的社會矛盾。采光權(quán)糾紛大多是以群體訴訟的方式出現(xiàn)，給人民法院審判工作帶來了挑戰(zhàn)和新的研究課題。我國《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！睆脑摲梢?guī)定看，相鄰關(guān)系包括相鄰用水關(guān)系、相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系、相鄰?fù)L(fēng)關(guān)系、相鄰日照關(guān)系以及相鄰防險關(guān)系等。

一、采光權(quán)糾紛的成因

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產(chǎn)生采光權(quán)糾紛的主要原因：一是城市規(guī)劃對新建住宅樓的審批存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國家標(biāo)準(zhǔn)，遮擋相鄰建筑采光;二是開發(fā)商違規(guī)施工，造成實際施工結(jié)果與設(shè)計規(guī)劃審批結(jié)果不一致，出現(xiàn)超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，影響與其相鄰建筑物的采光;三是依據(jù)我國《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)》(下稱《規(guī)范》)的規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn);在原設(shè)計建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低;舊區(qū)改造的項目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標(biāo)準(zhǔn)。”上述標(biāo)準(zhǔn)是基于我國南北區(qū)域不同采光條件綜合考慮的，而有些新建建筑物雖然設(shè)計樓層高度、樓間距符合設(shè)計規(guī)劃國家標(biāo)準(zhǔn)，但仍對相鄰建筑采光有所影響;四是有些人為了得到更多的居住便利，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自私搭亂蓋，其所搭建的違章建筑超過必要高度，使相鄰建筑采光受到影響。

二、采光權(quán)糾紛的法律分析

1、采光權(quán)侵權(quán)的認定。采光權(quán)糾紛是侵權(quán)糾紛的一種，應(yīng)當(dāng)適用誰主張誰舉證原則，即主張侵權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明侵權(quán)方存在侵權(quán)事實的責(zé)任;對于侵權(quán)方而言，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明其沒有造成對方采光

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 權(quán)損害的責(zé)任。在舉證責(zé)任分配中，應(yīng)當(dāng)注意到，侵權(quán)的建筑物是否經(jīng)過合法的行政審批不是侵權(quán)與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即不論建筑物是否經(jīng)過合法審批，只要造成采光權(quán)事實上的被侵害，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、采光權(quán)侵權(quán)的賠償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。目前，采光權(quán)侵權(quán)案件的賠償沒有可以直接適用的法律、法規(guī)。筆者認為，可參照《規(guī)范》確定民事賠償與經(jīng)濟補償?shù)慕缦?。被遮擋后的日照時間低于《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)人對被侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任;雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標(biāo)準(zhǔn)的，仍要由侵權(quán)方對被侵權(quán)方進行適當(dāng)經(jīng)濟補償。

由于對采光權(quán)的侵害不僅體現(xiàn)在對物權(quán)的侵害上，還可能導(dǎo)致健康權(quán)、身體權(quán)、人格權(quán)以及其他權(quán)利的被侵害，因此，采光權(quán)侵權(quán)實際上是多重侵權(quán)的綜合，賠償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：由于陽光遮擋導(dǎo)致電費、采暖設(shè)施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導(dǎo)致房屋價值貶低等。

在確定賠償數(shù)額時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮采光時間、居室(客廳)受光面積，對于陽臺、廚房、廁所等則不應(yīng)計算在采光面積內(nèi)。不應(yīng)當(dāng)將被侵權(quán)的建筑物新舊程度、房屋購買價格，以及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)作為確定賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)。

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3、賠償數(shù)額的計算。采光權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償?shù)姆绞脚袥Q。在審判實踐中，目前有兩種計算公式，均是以《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)作為計算基礎(chǔ)。一種計算方式是首先根據(jù)上述規(guī)定確定賠償數(shù)額，以及同樣按照上述規(guī)定確定補償數(shù)額，兩項相加作為賠償總數(shù)：低于國家標(biāo)準(zhǔn)的時間差(分鐘)×賠償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)+超過國家標(biāo)準(zhǔn)的時間差(分鐘)×補償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)另一種計算方式是按照不同時間段確定賠償數(shù)額，依據(jù)《規(guī)范》的規(guī)定，將遮擋采光的時間，以不同時間段確定一個賠償單位，通常低于國家標(biāo)準(zhǔn)時間段的賠償單位大于高出國家標(biāo)準(zhǔn)時間段的賠償單位，高于國家標(biāo)準(zhǔn)的作一次性補償;低于

國家標(biāo)準(zhǔn)的計算賠償數(shù)額：

賠償單位(元/平方米)×居室或客廳面積(平方米)。

三、減少城市采光權(quán)糾紛的對策

首先是政府要加強對建筑市場的監(jiān)管，目前建設(shè)市場主要由政府行政機構(gòu)進行管理，因此，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進一步加強對建筑市場的統(tǒng)一管理，建立嚴(yán)格的建設(shè)項目監(jiān)管機制，經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批后的建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃要求，對于違反規(guī)劃要求和超規(guī)劃進行建設(shè)的項目，要及時發(fā)現(xiàn)，及時查處，特別是應(yīng)當(dāng)制定強制拆除

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 違規(guī)建設(shè)部分的行政規(guī)章，以保護合法建筑所有人的權(quán)利。

第二是進一步加強社會誠信機制的建設(shè)目前全社會都在提倡誠信機制的建設(shè)，對于建設(shè)開發(fā)商來說，應(yīng)當(dāng)保有最基本的良知與良心，為社會建造質(zhì)優(yōu)價廉的房屋，不要把自己的利益建立在違法開發(fā)、違規(guī)建設(shè)上。普通城市居民也應(yīng)當(dāng)增強社會公德，私搭亂蓋行為只能造成他人生活的不便，帶來麻煩與矛盾，因此不能為了一己之利侵害他人的幸福與權(quán)利。

第三是加大對違法違章開發(fā)商的懲罰力度。結(jié)構(gòu)完好、設(shè)計合理、施工質(zhì)量合格、符合建筑規(guī)劃要求的建筑物使用壽命在50年以上，一旦在侵權(quán)建筑物竣工并交付使用后發(fā)生采光權(quán)糾紛，大多數(shù)原告拆除侵權(quán)建筑物請求都得不到支持。因此，對權(quán)利人進行一次性補償或賠償成為解決采光權(quán)糾紛案件的唯一途徑。雖然對權(quán)利人的權(quán)利救濟通過訴訟進行了解決，但是對于違反建筑審批規(guī)劃的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)采取行政處罰，以平衡社會關(guān)系，緩解社會矛盾。來源：（采光權(quán)糾紛的成因及對策分析http://s.yingle.com/s/372621.html）心懷法治.相關(guān)法律知識

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2018

第五篇：當(dāng)前物業(yè)管理的糾紛及其對策

當(dāng)前物業(yè)管理的糾紛及其對策

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),尚未形成一套制度化和規(guī)范化的管理方式;加上有的物業(yè)公司由原來的房管所轉(zhuǎn)制而來,對物業(yè)管理的職責(zé)不清,而新成立的物業(yè)公司素質(zhì)又參差不齊,所以在物業(yè)的管理中出現(xiàn)了各種問題,特別是近幾年物業(yè)管理中出現(xiàn)最多的問題是物業(yè)管理糾紛,且呈上升趨勢,成為物業(yè)管理中的突出矛盾。物業(yè)管理管有點處于“千夫所指”的境地。物業(yè)管理糾紛,它是指在物業(yè)管理合同簽訂和履行中產(chǎn)生的沖突和矛盾。有的人對此缺乏清晰認識,往往把跟物業(yè)有關(guān)的糾紛誤認為物業(yè)管理糾紛。這無疑擴大了物業(yè)管理糾紛的范圍。另外,任何糾紛都具有兩面性。不可能是某一方的過錯,可現(xiàn)在一提物業(yè)管理糾紛,就認為是物業(yè)管理公司的不對。物業(yè)管理面臨許多難題,最大的難題是開發(fā)商遺留問題。開發(fā)中存在的問題常常在消費、維護中才暴露出來。而利潤已被開發(fā)商拿走,留下的缺陷、責(zé)任卻由物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主兩個不該承擔(dān)的主體來承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)又沒有能力承擔(dān),在這種情況下就必然要產(chǎn)生矛盾糾紛。

一、物業(yè)管理糾紛的類型

物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出類型由于出現(xiàn)的原因各種各樣,其形式是多種多樣,總的來說可以歸結(jié)為以下幾類。

1.物業(yè)管理權(quán)的糾紛

在物業(yè)管理的糾紛中有不少與管理權(quán)有關(guān),在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司對所管的物業(yè)具有哪些管理權(quán)力,哪些屬于業(yè)主自己行使管理權(quán),哪些需要物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方共同行使管理權(quán)等,在物業(yè)管理的條例、政策中沒有明確細致的做出規(guī)定。這些糾紛是由于對于物業(yè)管理這個新興行業(yè)認識不清、定位不準(zhǔn)所造成的。

2.物業(yè)管理費的糾紛

物業(yè)管理糾紛多與物業(yè)管理費用相關(guān)。主要表現(xiàn)為業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費,或業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意、不同意物業(yè)公司不規(guī)范收費而拒付費用,物業(yè)管理公司作為一個自負盈虧的法人實體將業(yè)主不得不訴諸法律以求解決。

3.物業(yè)管理責(zé)任的糾紛

物業(yè)管理企業(yè)在管理活動中到底該承擔(dān)什么責(zé)任?在政府的法規(guī)、政策也沒有做出明確的界定。物業(yè)管理公司作為管理者和服務(wù)者的雙重身份,應(yīng)該有責(zé)任有義務(wù)代表全體業(yè)主爭取業(yè)主應(yīng)得的利益,保障全體業(yè)主的合法權(quán)利不受侵犯。對于物業(yè)公司在管理中承擔(dān)的責(zé)任,應(yīng)當(dāng)分為作為和作為不當(dāng)來確定其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;對于物業(yè)公司在服務(wù)中承擔(dān)的義務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)委會和業(yè)主所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同來執(zhí)行。

二、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

物業(yè)管理越往前發(fā)展,糾紛出現(xiàn)的就越多,其原因何在?就目前的情況來分析,主要有以下一些原因:

1.有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度的不完善

由于我國目前尚無完善的物業(yè)管理方面的法律規(guī)范,行政規(guī)章也不盡完善,存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。物業(yè)管理法律法規(guī)的不健全,致使缺乏對物業(yè)管理的有效制約機制,造成管理上困難。一方面,缺少對物業(yè)管理單位的約束和監(jiān)督,服務(wù)層次不到位;另一方面,物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障,管理很難收到很好成效。由于對雙方都很難有明確的約束,所以在管理的過程中很容易出現(xiàn)糾紛。另外,物業(yè)使用人對于物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的認

識一知半解,甚至是一無所知,這種狀況容易導(dǎo)致不必要的物業(yè)管理糾紛。2.業(yè)主素質(zhì)參差不齊,業(yè)主委員會作用不大

部分業(yè)主不顧禁令違章裝修、搭建,或稍不如意則拒交管理費用,公德意識與法律意識有待進一步提高。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應(yīng)當(dāng)忠實于業(yè)主,維護業(yè)主的利益,不能做有損于業(yè)主利益之事。然而,業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有職責(zé),對物業(yè)公司顯屬違約的行為制止不力,對業(yè)主維修基金使用的監(jiān)管也流于形式,也是物業(yè)糾紛多發(fā)的一個重要誘因。

3.物業(yè)管理企業(yè)的自身原因

物業(yè)管理企業(yè)自身管理制度不規(guī)范,或者規(guī)范執(zhí)行不力,甚至有些物業(yè)管理人員執(zhí)行公務(wù)過程中出現(xiàn)一些違法犯罪事件,這一些都造成了物業(yè)管理企業(yè)管理中的難題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該為業(yè)主提供和物業(yè)管理服務(wù)合同相一致甚至更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),但一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會的同意擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),由此造成糾紛。不少物業(yè)管理企業(yè)過分強調(diào)在物業(yè)管理重管理者的角色,是本質(zhì)上物業(yè)管理實務(wù)業(yè)服務(wù),不清楚或者不能準(zhǔn)確定位其在承擔(dān)管理者角色的同時還必須是一個服務(wù)者。由于物業(yè)管理企業(yè)角色定位的不準(zhǔn),很容易在物業(yè)管理中造成糾紛。

4.目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修費用的承擔(dān)問題比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有;哪些屬于部分業(yè)主共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,如果屬于全體業(yè)主,權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用,收益應(yīng)如何處理,維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理,對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認定,目前尚沒有明確規(guī)定。

三、解決物業(yè)管理糾紛的對策

1.進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為,保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益,是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此,有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。在物業(yè)管理法律規(guī)范中,確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制,明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則,使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

2.規(guī)范物業(yè)管理,加強資質(zhì)管理。政府應(yīng)明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能,界定物業(yè)管理的責(zé)權(quán)利的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。同時,作為主管部門應(yīng)切實履行好管理職責(zé),加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度,形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào);加大對物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度,促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競爭。推行招投標(biāo)制,用經(jīng)濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。國家應(yīng)有組織的啟動物業(yè)管理培訓(xùn)工程,確保所有物業(yè)管理人員持證上崗;并進行職業(yè)道德教育,提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),從整體上提升物業(yè)的管理水平。同時房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對物業(yè)公司進行嚴(yán)格的資質(zhì)管理,實施注冊和許可證制度,扶持市場化、社會化的專業(yè)性物業(yè)管理公司,引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路,降低運營成本,創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè),并在政策和資金方面支持物業(yè)行業(yè)。

3.建立及完善業(yè)主委員會制度,積極發(fā)揮其作用。明確業(yè)主委員會成立的條件、程序及主管部門,并界定其責(zé)任、權(quán)利與義務(wù),充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理關(guān)系中的職能和作用。業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司,將會對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果,促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平,另一方面,業(yè)主委員會對業(yè)主交納管理費、遵守業(yè)主公約、秩序和公德方面及內(nèi)部成員具有強制約束力。

4.物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)管理的架構(gòu),進一步理順和重新構(gòu)建物業(yè)管理體制。加強企業(yè)

自身的管理力度,明確管理目標(biāo),要加強對員工的技能培訓(xùn)和職業(yè)道德的培養(yǎng),提高員工的素質(zhì),進而提升公司的管理水平。以此增加物業(yè)管理的自身造血功能,擴展服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)管理企業(yè)必須實行經(jīng)濟核算,尋求合理利潤,保持自身資產(chǎn)的增值與擴大再生產(chǎn)。要以所管物業(yè)為依托,開展多種經(jīng)營和有償服務(wù),增加收入。相成物業(yè)公司在所管物業(yè)的基礎(chǔ)上,開展為業(yè)主送牛奶,接送小孩上學(xué)等特殊服務(wù),以增加公司收入。

物業(yè)管理企業(yè)在正確定位的同時,主動采取換位思考的方式,真正做到“以人為本”,為業(yè)主提供質(zhì)價相符、周到細致的服務(wù)。以此贏得業(yè)主的信賴。同時物業(yè)企業(yè)要有維權(quán)意識,不應(yīng)怕影響企業(yè)形象及業(yè)主以解約相威脅而放棄自己應(yīng)有權(quán)益。充分行使在合同中明確規(guī)定的權(quán)力。

5.國家應(yīng)以法律法規(guī)的形式界定和明確共用設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán),歸誰所有,并對哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有;哪些屬于部分業(yè)主共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,權(quán)證的發(fā)放、保管、使用、收益,維修基金的籌集、分?jǐn)?。于開發(fā)商已出售的地下停車庫、建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬等根據(jù)具體情況做出明確的規(guī)定。哈爾濱的某在自家樓前的空地上種菜與物業(yè)公司產(chǎn)生的糾紛案,法院判決物業(yè)公司勝訴。

相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè),從無到有,從少到多。雖然我們的改革經(jīng)歷了20多年,但是對于物業(yè)管理的工作我們要做的還有很多,隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在管理中出現(xiàn)的問題只采用行政手段是無法解決的,采用行政手段和市場化的兩種手段來解決,應(yīng)當(dāng)會迎刃而解。

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物業(yè)管理收費糾紛的成因及對策分析

第一篇：物業(yè)管理收費糾紛的成因及對策分析

第二篇：少數(shù)民族地區(qū)民間糾紛成因及對策

第三篇：關(guān)于農(nóng)村矛盾糾紛的成因分析和對策思考

第四篇：采光權(quán)糾紛的成因及對策分析

第五篇：當(dāng)前物業(yè)管理的糾紛及其對策

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