第一篇：物業服務糾紛的成因及對策

物業服務糾紛的成因及對策

近年來，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業服務糾紛案件大量增長。通過我院近幾年受理的物業服務糾紛案件來看，其中絕大多數是物業公司起訴業主要求支付拖欠物業費、采暖費的糾紛案件。可以說，當前物業糾紛的主要矛盾焦點就是物業費、采暖費問題。針對這一現象，我們對審理的物業服務糾紛案件進行了研究分析，查找形成問題的原因，并對如何解決問題提出了自己的幾點對策。

通過對近幾年來審理的物業服務糾紛案件的分析，可將業主拖欠物業費、采暖費的原因歸納為五大類：

一是房地產商遺留下來的房屋質量問題，造成業主和物業服務公司之間產生矛盾這類案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。

房地產行業遺留給物業服務企業最大的問題就是工程質量問題，幾乎每個小區都存在，從一開始埋下了物業公司與業主之間產生糾紛和矛盾的隱患。主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂縫、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等問題，而開發商又怠于履行維修義務，對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業主因不能有效處理與開發商之間糾紛，將怨氣撒到物業服務企業身上，以拒交物業費的方式維權。還有一種情況是由于開發商因誠信、資金或經驗等問題，在房地產項目開發推廣過程中，為樹立所謂的市場形象，對其樓盤的功能和未來的物業管理服務等方面夸大其辭，以樓盤快速銷售為目的，不擇手段進行虛假宣傳。比如：有的小區承諾24小時供應熱水，實際未能兌現，導致業主以此為由拒交物業費。

二是物業公司服務質量不達標，業主以不交物業費進行對抗這類案件大約能占到70-80%左右，是矛盾最突出的一類。我們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不達標，認為物業公司只收費不服務。如存在小區治安不好，保安失職導致業主財產受損，小區綠化維護不到位，樓道及院落衛生較差等問題。當然，業主的上述抗辯理由未必全部被認可，但事實是有的小區業主自行車、電動車被盜的現象屢屢發生；垃圾箱、果皮箱清理不及時，樓道幾個月不打掃或存在衛生死角的情況也屢見不鮮；樓道照明燈及院內路燈維修更換不及時的現象時有發生；綠地荒草叢生或無人澆灌、修剪的情況也并不少見；對殘舊的公共設施、設備維修更換不及時等等。許多業主向我們提交了小區管理現狀的照片，的確反映出我們有的物業公司在服務質量上還有待提高。

在審理中，我們還發現個別物業公司服務意識差，對業主的正當權利和合理要求視而不見，處理問題簡單化，在與業主的交往中容易產生摩擦。當業主需要幫助時，有些物業人員采用互相推諉或者置之不理的態度；而當物業公司要求 業主履行義務時，許多物業人員的工作方式簡單甚至粗暴，根本不考慮業主的感受，容易引起業主的反感。

三是思想觀念錯位，業主和物業公司都不能擺正位置，通過協商解決問題物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象；而有的業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的仆人。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實上這也是物業公司與業主很難通過協商解決問題的思想根源。要想協商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關系。

四是供暖溫度不達標，導致業主拒交采暖費供暖質量是個敏感問題，收采暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。由于種種因素所致，業主需要交納的采暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是享受不到合格的供暖服務，供暖溫度達不到市政府規定的最低溫度。由于物業公司與供熱公司按照使用熱源量的大小結算，物業公司是按照面積向業主收費。或出于營利目的，有的小區的確存在供熱溫度不達標的現象，進而引發了大量業主以拒交采暖費為手段的維權方式。

此外，在實踐中，空置房采暖費引發的糾紛相當多。從常理來說，空置房仍需交納采暖費，確有不合理的地方，而且“房屋閑置、暖氣照開、費用照繳”，不僅浪費業主的錢財，也浪費國家的能源。為了解決這一矛盾，2008年我市物價局等三家政府職能部門下發文件規定“對在冬季采暖期暫不用熱的空置房收費，由戶主提出申請，經供熱企業、熱交換站和居民委員會核實，在采取有效措施后，按應交納熱總額的20%收取”。這本是一項利國利民的有效舉措，對于能夠分戶控暖的小區而言，關閉供暖閥門或許不是難事，業主得到了最大的實惠，供熱單位減少了能源消耗，但是，對于大量采取集中供暖不能實行分戶控制的老小區而言，具體該怎么操作？由于市政府的規定過于原則，業主和供熱單位權利義務不明，還是引發了諸多糾紛。

五是因相鄰關系糾紛引發欠交物業費，這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其采光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、家具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，以拒交物業費的方式抗辯等等。

以上是我們在審理過程中，簡單歸納的物業服務糾紛的五種類型。在這里，需要特別提出一點，當有些業主因對物業服務內容或服務質量有疑問而拒交物業費時，有些物業公司不是通過有效的宣傳，主動與業主進行良性溝通，查找自身存在的問題，改進自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，這樣會使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了惡性循環：物業公司和業主之間缺乏溝通與互信，業主對物業不滿而拒交物業費→物業公司收費不足，服務質量下滑→引起更多業主的不滿，欠費規模更加擴大→物業公司進一步把大量的精力投入到物業費訴訟中，以求盡快收取物業費→訴訟往往只能解決欠費問題，解決不了業主提出的其他合理要求，業主因對裁判不滿而拒不執行，并且繼續欠費……，最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。因此，我們認為訴訟不是解決欠費問題的最佳途徑。

針對上述問題，提出以下對策：一是物業公司要加強與業主溝通，提高服務質量，為業主提供標準化服務,我們都知道，生產企業經常會說“產品質量就是企業的生命”，其實，這句話對物業服務行業同樣適用。我市房管部門和物價部門早在2004年就制定了物業服務標準，詳細規范了物業收費標準及各級收費應達到的服務標準。2008年3月又出臺了《石家莊市住宅物業基本服務標準》，就“企業行為標準”、“制度建立標準”、“物業服務標準”及“人員行為標準”進行了詳細的規范，并且要求各物業企業要在3年內達到上述標準。這份規范已成為法院審理物業服務糾紛時，衡量物業公司服務是否達標的一把尺子。正常來說，物業公司按照四級標準收費，就應當提供四級的服務，這才叫權利義務對等。希望物物業公司認真對照標準進行自查自糾，進一步規范服務并提高員工素質，為業主提供標準化服務。

就與業主溝通的問題，我們想建議物業公司，將收費等級資質，物價局規定的物業服務收費指導標準以及服務標準、內容，在小區內予以公示，一方面增加收費的公開、透明度，讓業主知道物業應當提供哪些服務，哪些服務是業主提出的額外、不合理的要求，物業公司有權拒絕；另一方面可以加強業主對服務質量的監督，定期征求業主意見，糾正其服務中的缺陷與漏洞，提高企業內部的服務意識和服務質量。二是嚴把房屋交接關口，杜絕房屋質量問題導致物業收費隱患。在審理因房屋質量隱患導致業主與物業公司的糾紛時，業主常常提出房屋質量的抗辯意見，法官一般告知業主房屋質量問題應當找開發商，物業公司不能解決。可是，有些開發商在開發完樓盤后就注銷了，有的不知在何地辦公很難找，這樣的答復解決不了根本問題，強行判決業主交付全部物業費，只能使業主的火氣、怨氣更大，甚至引起群體性上訪事件。希望從事物業服務的企業做一下換位思考，業主花了大半輩子的積蓄，還貸著銀行幾十萬買一套住房，房子接二連三出問題，出了問題還找不到人解決，物業還直說收費，業主能不火嗎？怎么可能痛痛快快交物業費。一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可是在交房后，業主不容易找到開發商，而物業公司時時刻刻在與業主打交道，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便、也最經濟。建議物業公司和開發商簽訂代為維修房屋的合同，妥善解決業主房屋維修事宜。因此，建議物業公司與開發商簽訂合同，具體約定維修內容、維修費用等事項。

三是恪守誠信，保證供暖達標對于供暖質量是否達標問題，政府雖然出臺了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度有限，也沒有制定相應的制裁措施。對于大多數物業公司來說，可能供暖閥門開小點，開的時間短一點，利潤空間就大一點。因此特別提醒物業公司：恪守誠信才是企業生存的根本，任何一個成功的企業、一名優秀的企業家都是把誠信經營當做自己的生命一樣珍惜。再說，業主也不是沉默的羔羊，業主的維權意識越來越強，他的權利得不到保障，他就一定會用自己的方式反擊，最直接的辦法就是拒交采暖費。這種后果對每一個物業公司來說，都是所不愿意看到的。訴訟、執行等等，一個一個環節下來，耗時耗力，收效未必顯著，反倒無形中增大了不少負擔。

建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。一是要定期主動到業主家中測溫，并要求業主（或業主代表、居委會人員）協助在測溫記錄上簽字確認；二是在接到業主投訴時，及時派員到家中測溫，查找原因，解決問題。千萬不要置之不理，那樣，業主冷的不單是屋子，更冷的是他們的心。這無形中激化了雙方的矛盾，使業主更堅定地加入到欠費的行列。

關于空置房供熱費問題，我們認為最根本的解決途徑還是由政府主管部門盡快出臺具體的實施辦法或細則，明確各方在操作履行過程中的義務責任及后果，減少業主及物業公司的矛盾糾紛，也使法院處理糾紛時有據可依，使空置房交納20%熱費的規定，切實成為節能減排的有效措施，同時也使業主享受到實惠，最大限度促進社會的和諧發展。

社區是社會的重要組成細胞，社區的和諧穩定直接關系到社會的和諧穩定。雖然哪個小區也免不了存在個別業主惡意欠費的情況，但是，我們相信“人心向善”這句話。相信大多數業主是講理的，只要物業公司恪守誠信、收費合理、服務達標，只要物業公司切身為業主的利益考慮，只要物業公司不斷提高自身素質、提高協調和溝通能力，相信物業服務糾紛會越來越少，文明祥和宜居的小區會越來越多，社會環境會越來越好。

（作者單位：河北省石家莊市橋東區法院）

第二篇：物業服務糾紛的特點及成因

物業管理行業是改革開放中興起的一個新興行業。物業管理行業的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，促進住宅建設，實施社會再就業工程，起到了積極而重要的作用。我院2004年、2005年全年受理物業管理糾紛案件分別為138件和246件，2006年1月至11月受理物業糾紛案件660件；2005年比2004年上升78％，2006年1月至11月比2005年上升168％，兩年平均上升了90％。從前瞻性分析該類案件還將是大幅上升趨勢。為此本文對物業管理案件的審判及相關法律適用等內容，略抒己見。

一、關于物業服務合同糾紛的審判難點及成因

所謂物業服務合同糾紛，是指在某一特定區域內，物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中，與業主或者業主委員會、房地產開發企業因物業管理與服務、服務收費、安全管理等利益沖突而產生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。本文涉及的物業服務合同糾紛，即包括合同主體就履行合同本身而產生的合同糾紛，也包括在履行合同中發生的各種侵權糾紛，一般情況下，合同主體在履行合同中發生侵權行為，必然造成合同主體承擔違約責任和侵權責任的竟合，故本文所定義的物業服務合同糾紛包括該類糾紛。

（一）物業服務合同的審判難點

1.糾紛具有群體性

城市小區居住人口密集，糾紛一旦發生，涉及的人數少則十幾人，多則幾十人甚至上百人，利益的共同性自然使業主聯合起來，形成群體性糾紛。

群體性糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，因而規模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。群體性糾紛社會影響大，當事人對恃程度深，矛盾難以協調，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調查和調解工作，調解難度大，調解率低，很多案件要經過二審程序。因而，如何協調程序公正和實體公正的關系，如何把握法律效果和社會效果的統一，是審理此類案件的難點。群體性糾紛是審判工作面臨的新困難，主要表現為，一是追求公平與正義的司法價值與當地經濟建設大局之間的兩難選擇，在法律效果和社會效果的統一上，法院往往難以找到有效的平衡點；二是群體一方片面的司法公正理念與司法固有的審判規律之間的沖突難以調和，群體一方往往以是否勝訴作為司法是否公正的唯一標準，而不考慮司法運行中諸如程序欠缺、證據失效、時效超過等因素，也會導致敗訴的固有的審判規律運行結果。如有些案件群體一方因證據不足或因不符合法律規定而敗訴，或法律明確規定的某類案件不予受理等，群體一方會不分緣由，將責任歸于司法不公和司法腐敗，司法權受到嚴重的挑戰。

2.法律關系復雜，有復合交叉的情況

物業服務合同糾紛，包括物業管理企業與業主或業主委員會之間，物業管理企業與物業使用人之間、物業管理企業與房地產開發企業之間，物業管理企業與相關專業企業之間，業主與房地產開發企業之間的糾紛，從而使法律關系非常復雜，同時糾紛的類型和成因更是多樣化。在審判實踐中，還會出現物業管理法律關系與其他法律關系復合交叉的情況。例如，物業管理法律關系與區分所有建筑物相鄰關系的交叉，因為區分所有建筑物各住戶之間即是一種相鄰關系，這種相鄰關系已經成為了相鄰關系的主要類型，從某種角度講，物業管理行為就是對區分所有建筑物相鄰關系進行調整和規范的手段，區分所有建筑物相鄰關系與業主大會決議、業主公約存在著聯系，業主公約就是各業主之間對物業的使用、維護等方面權利義務的約定，是全體業主的行為準則，是意定的相鄰關系。如一業主占用共用部位或在共用部位上進行添附，該業主的行為不僅侵犯了其他業主對建筑物的共有權，而且還妨害了相鄰業主的通行權，同時還違反了業主公約和物業服務合同約定的內容。另外，實踐中還會出現物業管理民事法律關系與行政法律關系之間的交叉，因為從理論上看，作為市場經濟的產物，物業管理體現的是平等主體間的民事關系，政府不應予以過多的干預，但是物業管理是城市管理的重要組成部分，必須發揮國家行政機關在建立物業管理市場機制方面的作用，從而形成了物業管理行政法律關系，在物業管理民事糾紛案件的審判中，一些行政管理的內容往往會干擾其中，如何理清并協調其間的關系，成為審判此類案件的難點。

3.物業服務收費案件所占比例最大

物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。該類案件訴訟標的小，法律關系相對簡單，但是具體處理時，有很多問題難于解決。

物業服務收費，是指物業管理企業接受房地產開發企業或業主委員會的委托對受托管理的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。上述接受房地產開發企業委托僅指前期物業管理階段。該類案件為物業管理企業請求要求業主或物業使用人交付物業管理服務費。業主或物業使用人的抗辯理由主要是物業管理服務不到位，具體集中在電梯等設施運行不正常、小區治安混亂、綠化不到位、管理公司對共用部位未盡修繕義務、環境衛生臟亂及房屋空置等等。物業服務收費標準是物業服務合同的必要條款。《物業管理條例》第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定”。

業主接受服務后按照收費標準交納服務費是其應盡的合同義務。在審判實踐中，幾乎沒有業主是以經濟困難作為拒付物業服務費的抗辯理由的，多數都提出了物業管理服務中存在的問題。由于物業管理缺乏相應的行業管理服務標準，且物業服務合同對物業管理企業管理和服務的義務約定又較為概括，業主與物業管理企業在對物業管理本身的認識上存在較大差距，業主認為既然已經交納了物業服務費，那么一旦居住過程中出現了任何問題，物業管理企業都應當管，否則就不交付費用，所以訴訟中，業主一般都能舉出物業管理企業在服務中存在的問題，該類案件的審判難點在于，對于業主同時履行抗辯權的行使，也有一個適度的問題，如何認定實際的管理服務和約定的服務標準的差距，何種抗辯理由可以拒絕交納服務費，如果服務存在瑕疵，拒付的金額應當和服務的瑕疵成正比，但如何具體掌握還需探討。

4.業主與前期物業管理企業矛盾尖銳成為焦點

由于前期物業管理企業是房地產開發企業直接選聘的，往往就出現了房地產開發企業與物業管理企業一體化的情況，也許是房地產開發企業的關系企業，也許是房地產開發企業成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產開發企業和物業管理企業。業主和前期物業管理企業的矛盾焦點就在于此。第一，由于房地產開發企業與物業管理企業一體化，物業公司就不能站在獨立的第三人的角度，去了解工程的整體建設情況，查閱有關資料肯定也會有疏忽，接管驗收房屋的程序難免會有疏漏，為以后矛盾和糾紛的出現埋下隱患，例如，小區的綠化率達不到合同約定標準的問題，業主起訴物業管理企業，物業管理企業認為這是房地產開發企業的責任，業主應當去起訴房地產開發企業，那么不符合標準的物業，物業管理企業是怎么驗收和接管的呢？另外還有設備的問題、樓間距的問題，雖然是業主與房地產開發企業間的關系，但是物業管理企業是應負查驗不嚴的責任的；第二，雖然房地產開發企業與前期物業管理企業是獨立的民事主體，但是因為房地產開發企業與前期物業管理企業之間的“父與子”關系，業主往往不承認他們在法律上各自獨立的關系，就認為他們是一家，針對房地產開發企業的矛盾也轉移到物業管理企業的身上，如有的業主因為房地產開發企業未為其辦理房屋所有權證就拒絕交付物業服務費，或因為房屋質量存在問題要求物業管理企業為其修繕房屋，等等。

此類案件的審判難點在于，分清房地產開發企業與物業管理企業的法律責任并不困難，但是如將案件機械地解決，對業主有失公允，未體現出民事法律公平的原則。

5.侵犯物業共用部位和設施的糾紛案件成為熱點

按照建筑物區分所有權的理論，區分所有的建筑物分為各區分所有權人的專有部分和全體所有權所有的共有部分，物業管理用房、建筑物屋頂、小區綠地、會館及會所等都屬于共有部分。物業管理企業擅自將物業辦公用房出租，擅自允許第三人利用建筑物樓頂面積立廣告牌、建發射塔；一樓業主在自己房前搭建車棚、小院，頂樓業主獨自利用屋頂露臺不允許他人使用等，不僅違反了物業服務合同的規定，而且侵犯了其他共有人的共有權。

該類案件的審判難點在于法律規范的缺失，因為我國物權法尚未出臺，建筑物區分所有權只以理論的形式存在，按照物權法定的原則，上述部位的權屬并未被法律規定，在審判中對于共有權的確認沒有法律依據，有的法院甚至以確認這些部位的權屬是房地產行政部門的職權范圍，不屬于法院主管為由，將這些案件拒之門外，使法律定紛止爭的宗旨無法實現。

（二）物業服務合同糾紛案件成因分析

物業服務合同糾紛產生的原因是多種多樣的，有主觀方面的原因和客觀方面的原因，有歷史的原因和現實的原因，有社會的原因和個人的原因，有管理體制的原因和工作上的原因等等，大致可以歸納如下：

1.人們對高質量物業管理的需求

隨著經濟的快速發展，人們生活水平的提高，人們對物業管理專業服務的需求量迅速增加，從而對服務質量的要求也在相應提高。但由于中國物業管理企業起步較遲，經驗的缺少及缺乏更加具體細致的法規和規章制度，再加上大部分企業的專業水準和員工綜合素質不是很高，因而難以提供高質量的物業管理服務，這種供求方面的矛盾就容易導致物業管理糾紛。

2.法律規范、規章制度不健全，行政管理工作不夠完善

由于我國的物業管理學術界對中國物業管理法學理論體系創建工作未能傾注更大精力，物業管理、業主團體自治管理都屬在20世紀90年代中期才納入國家規范化軌道的新生事物，對將實踐經驗的追蹤調研并總結立法工作沒有制度化，使得有關法規的健全完善工作滯后于新生事物發展所提出的法制要求，這就使得物業管理和業主自治管理實施過程中所發生的新型糾紛的處理，沒有可依據的對應規范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關，規范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產生提供了人為環境條件，加上一些物業行政主管部門及其工作人員，對業主自治管理的自治道理認識模糊，對自治管理和物業管理的關系未能準確理解，因而在具體行使行政指導和監督職權時，未能及時有效地以行政手段保護業主團體自治的合法權益，難以保證給予業主方、物業管理企業指導具有社會妥當性和合乎法學社會性正義性，甚至不自覺地做出了以行政職權侵犯業主團體自治權和物業管理企業經營管理自主權的事情。

3.糾紛當事人缺乏民主意識和法律意識

一些涉及業主團體自治事務的糾紛當事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不當行使或者濫用自己的成員權，人為地在業主團體內部制造派別對立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當事人缺乏基本的法律常識，特別缺乏合同法知識；有的糾紛當事人并不缺乏民主法律意識，但民主法制觀念淡漠，訂了業主公約、服務合同之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益；有的糾紛當事人有意地或無意地將不同主體間的法律關系混淆，把原本不屬于物業管理范圍的法律關系硬牽扯到物業管理企業身上而引發糾紛。

4.糾紛當事人受不良意識、道德風氣的影響

一些糾紛的產生，與當事人不講公共道德、商業道德、職業道德及個人品質缺陷相關，更重要的是與損人利己思想、爾虞我詐、投機取巧、官商作風等不良風氣有關。

5.客觀實際困難產生糾紛

有的糾紛當事人確實由于客觀存在困難，而難以去履行自己的義務，從而產生糾紛。例如，有些人拖欠自己應交的物業服務費確實是因為經濟收入陷入了艱難的困境，但收費方不容緩期，就可能發生糾紛。由于物業服務管理收費標準低，所收的費款不足，業主們又不愿集資，受經濟條件制約，物業管理企業要依業主要求開展某些服務或改善公共設施確有困難，如果業主方就此提出異議，就會發生糾紛。

三、關于物業服務合同糾紛案件的程序方面的法律問題

（一）業主與物業使用人是否成為共同訴訟參與人的不同情形

從法理而言，所有權人與使用權人其法律地位是不同的，所以業主與使用人不同的權利義務在實踐中也應有所反映。在近幾年的立法中，已明確了業主自治機構的性質，從物業區域的業主大會和業主委員會，明確規定了業主自治機構的成員應當是業主，不包括物業使用人，但應該明確的是，屆定清晰業主與物業使用人并不意味著物業使用人對物業管理不享有任何權利，相反，由于使用人是對物業實際使用的人，其在物業管理中重要性并不亞于業主本人，所以物業管理維護的利益不僅包括業主的，也包括物業使用人的合法權利，同時使用人在物業管理中也必須承擔一定的責任。因此，在建設部與各地方的規定中，都有關于物業使用人這一項。業主自治機構召開大會時，一般都應該有物業使用人代表列席；進行決策時也應當聽取物業使用人的意見和建議；業主公約以及業主自治機構作出的其他決議，對業主和物業使用人具有相同的約束力。在物業管理法律關系中，物業使用人是區別于業主，對物業管理享有一定權利，承擔一定義務的人。

具體到物業服務合同糾紛訴訟中，業主與物業使用人是否應當成為必要共同訴訟的參與人，這應當依個案的具體情況予以判斷。第一，物業使用人訴訟請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀的，由于該請求如被支持后所獲得的利益會及于業主，業主不參加訴訟不會影響其權利，其就可以不作為共同原告參與訴訟。第二，物業使用人訴訟請求是賠償或者補償的，由于賠償和補償是一次性的救濟方式，為保障業主的權利，應當征求業主是否主張權利，參加訴訟的意見，并視其意見決定其是否作為共同原告。第三，物業管理企業起訴追繳物業服務費用的糾紛，一般情況下，應當由業主和物業使用人作為共同被告，但如果物業使用人明確表示物業服務費用應當由其交付，是因為其他抗辯理由未付的，并且物業管理企業也同意放棄對業主的請求時，業主可以不作為共同被告參加訴訟。否則，如果物業管理企業不表示放棄對業主的請求，則業主與物業使用人應當作為共同被告。在司法實踐中，有大量的追繳物業服務費用的案件物業的業主和使用人是不一致的，物業有借用的，也有租賃的，該類案件訴訟標的不大，法律關系也不復雜，為提高審判工作效率，大多使用簡易程序審理，有的業主不愿出面，有的業主在外地甚至國外，有的業主沒有給物業管理企業留下聯系方式，而物業使用人也拒絕提供，在此情況下，如必須將業主列為共同被告無疑會造成延長案件的審結時間，給審判人員增加工作負擔并增大了訴訟成本，所以如果物業管理企業表示放棄向業主追繳物業服務費的請求，業主就不須與物業使用人成為共同被告。第五，如被訴請承擔民事責任，原則上業主和物業使用人應當作為共同被告。例如，物業使用人在裝修房屋時破壞了承重墻和建筑物的外觀，物業管理企業和業主委員會起訴其承擔法律責任，在這種情況下，業主和物業使用人必須作為共同的被告。

（二）業主委員會可以成為物業服務合同糾紛訴訟的主體

業主委員會在實體法上的地位存在爭論，但在訴訟法上應當具有訴訟主體資格。

非法人之社團或財團，沒有代表人或管理人的得以其名義起訴或被訴，于訴訟上此無權利能力的管理團體仍享有訴訟當事人能力。業主委員會到房地產管理部門登記后即成為合法組織，其法律地位也不存在問題，經全體業主授權的業主委員會有權起訴或應訴。

從我國的法律規定來看，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”《最高人民法院關于適用若干問題的意見》第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”業主委員會既非自然人，也非法人，應歸屬于其他組織。

《物業管理條例》頒布之后，對業主委會員的性質已不再有太大爭議，業主委員會性質上是業主大會的執行機構。然而，業主委員會是否具有當事人能力，《物業管理條件》沒有明確規定。本人認為，應當通過立法來確定業主委員會的訴訟主體地位。

（三）個別業主的訴訟主體資格

按照前面對業主委員會訴訟主體資格的肯定，在物業管理活動中，當全體業主的權益受到侵害時，業主委員會能以自己的名義而無須經業主的再次授權而提起民事訴訟，但是，如果業主委員會怠于起訴并將危害全體業主的利益時，是否應允許業主自行起訴？如果允許業主自行起訴，是否必須經過業主大會的決定，并適用普通的表決程序和二分之一的表決通過比例。

如果業主委員會怠于起訴，為保障業主的利益，應當允許業主自行起訴，而且該種情況并不屬于《物業管理條例》第十五條業主大會的六項職責的內容之一，因此可以不必適用普通的業主大會表決程序。況且業主大會的怠于起訴的情形通常為緊急場合，為了提高效率，避免時間拖延，可以參照《物業管理條例》第十三條的規定，經過20％以上的業主同意，即可以以全體業主的名義提起訴訟。但是，業主決定自行起訴的情形，乃在于糾正業主委員會的不作為，如果必須經過20％以上的業主提議，并由業主委員會組織召開業主大會臨時會議做出決定，這種做法又不切實際，同時規定高比例的業主通過方可起訴，也不利于分散的業主組織訴訟，在這里需注意的是，業主委員會怠于起訴，而由業主起訴的，并非業主代位業主委員會提起訴訟，因為物業服務合同的當事人本來就為業主，或者業主作為物業的所有權人，如果物業的權利被侵害，業主當然具有起訴的資格。既然業主委員會可以以自己的名義在全體業主的共同利益受到侵害時起訴，那么在個別業主的利益受到侵害時，個別業主當然也具有起訴的資格。

（四）物業服務合同糾紛案件舉證責任

物業服務合同糾紛案件，一案件有時出現侵權責任與違約責任竟合的情況。具體的舉證責任分配如下：

1.一方當事人基于侵權主張相對方承擔民事責任的，相應的侵權請求權的成立與否，應主要由主張民事責任的權利人負擔舉證責任。舉證責任的基本內容是：

①主張權利人與被請求人之間是否存在物業管理法律關系。如：業主在進行房屋裝修過程中有違法行為時，物業管理企業和業主委員會予以制止但未起作用，于是物業管理企業與業主委員會共同起訴該業主停止侵害、排除妨礙、賠償損失。該案兩原告首先就要提交證據證明，與該業主之間存在物業管理法律關系，即該業主在業主大會的登記情況、業主委員會與物業管理企業依法簽訂的物業服務合同等。

②主張權利的一方當事人要舉證證明，被請求人是否成立侵權行為。仍以上述案件為例，如兩原告認為業主的行為造成了對房屋主體結構的損害，應當提供相應的證據予以證實，即專業鑒定部門出具的鑒定報告。

③否認承擔民事責任的一方當事人要舉證證明，被請求人是否具有法定的抗辯事由。包括：違法阻卻事由（正當防衛、緊急避險、不可抗力、第三人過錯、受害人同意及自愿承受風險等）和法定免責事由等。

④民事責任的承擔方式必須符合法律的規定。它包括兩方面的內容，其一，主張的侵權責任的承擔方式必須是法定形式，除此之外的民事責任形式不得請求適用；其二，承擔民事責任有多種形式，當事人可以擇一，也可以并用，但不同形式的民事責任的適用，主張權利的一方當事人除需證明前述各要件事實外，還需同時證明各民事責任適用所要求的要件。（待續）

和平區法院：趙銘

第三篇：少數民族地區民間糾紛成因及對策

少數民族地區民間糾紛成因及對策

[摘要]本文以云南省蒙自縣人民調解的民間糾紛為視角,調查了該地區民間糾紛現狀,并通過分析該地區民間糾紛產生的主要原因,提出了相關對策,以完善少數民族地區人民調解制度、促進社會主義新農村建設。

[關鍵詞]民族地區;民間糾紛;云南省蒙自縣

[中圖分類號]D633 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-3115(2010)22-0092-03

社會轉型期,各種社會矛盾不斷顯現,人民群眾之間發生的民間糾紛有所變化。作為化解民間糾紛的第一道防線――人民調解制度,由于機制滯后于社會發展變革,難以適應社會現實的要求,直接影響我國社會主義新農村建設的成效。對此,筆者認為,一方面,應當加強人民調解制度的建設,充分發揮其定紛止爭作用;另一方面,應當探討民間糾紛的成因及預防對策,把糾紛消滅在萌芽狀態。

一、蒙自縣民間糾紛概況

蒙自縣是一個少數民族聚居地,位于云南省紅河州東部,是紅河州州府駐地。下轄11個鄉(鎮),86個村民委員會,農業人口占總人口的79.3%,彝族、苗族、回族、壯族等少數民族人口占總人口的57.84%,山區面積占總面積的75.6%,民族分布具有大雜居、小聚居的特點。蒙自縣已建立157個調解委員會(以下簡稱“調委會”),其中,村(居)調委會101個。總體而言,蒙夏縣的人民調解組織已經形成了三級調解網絡,基本上滿足了基層預防和化解民間矛盾糾紛的需要。自2005至今,全縣每年調處民間糾紛2000起左右。2009年,全縣共處理1550件民間糾紛,其中,婚姻家庭糾紛438起,鄰里糾紛429起,房屋宅基地糾紛152起,合同糾紛47起,賠償糾紛120起,土地承包糾紛120起,征地拆遷5起,另外多個職能部門聯合處理臨界糾紛2198起。調解成功率為97%。①蒙自縣人民調解委員會的工作,對于維護社會穩定、促進地方經濟發展、建設社會主義新農村和構建和諧社會起到了重要作用。

二、少數民族地區民間糾紛現狀

近五年內,蒙自縣民間糾紛的98%是少數民族地區村民之間的糾紛,其中,婚姻家庭糾紛占30%左右,鄰里糾紛占35%左右,一定程度上代表了轉型期社會主義新農村建設中少數民族地區民間糾紛的現狀。

(一)鄰里之間的土地糾紛逐年增多且糾紛性質日趨復雜化

隨著人口不斷增長和土地的大量被征用,土地資源和水資源的日益緊缺,為爭奪土地和水資源的糾紛有上升趨勢,這些糾紛往往涉及家庭之間、家族之間、鄰村之間、民族之間的利益;地方經濟社會發展速度加快,由城市建設規劃引起征地補償糾紛;村民之間因通行、采光、房檐滴水等問題的產生沖突不斷發生,并且日益復雜化;農村地區,因進城務工而簽訂土地出租合同引發土地糾紛數量逐年增加;部分村民本著有利生產、方便生活的原則,互換土地耕種引起糾紛,起因由簡單的用水等發展到土地收益、土地征用等方面,糾紛越來越復雜。

(二)婚姻家庭糾紛數量明顯上升

婚姻家庭糾紛具體表現為贍養糾紛日益增多(贍養糾紛上升趨勢較明顯,②每年占蒙自縣已調處糾紛的15%左右);家庭內土地使用權糾紛大量出現,外嫁女土地使用權是我國農村普遍存在的制度問題,由于風俗習慣的影響,此問題成為少數民族地區家庭內部糾紛的主要成因;婚姻關系變化引起的家庭內部糾紛有所增加。

三、少數民族地區民間糾紛產生的主要原因

(一)缺乏利益協調機制

利益沖突是引起矛盾糾紛的根本原因,這既有體制轉軌的影響,又有經濟比較落后、生產力水平比較低,不能滿足全體社會成員日益增長的物質文化需要的因素。③市場經濟體制下,少數民族地區的村民,有些走上脫貧致富道路,有些卻淪為貧困群體,貧富差距越來越大。而他們的權利意識不斷強化,為維護既得利益或謀求更大利益,村民之間就不可避免產生矛盾。同時,地方政府官員公共服務意識不強,決策機制滯后,未及時采取相關措施而導致糾紛不斷產生。

(二)缺乏道德教育和約束機制

隨著農村社會的深刻變革和市場經濟的發展,市場理念和城市文明對農民原有的道德理念產生了較大的影響和沖擊,多元價值取向給農村社會帶來觀念更新、思想活躍的同時,也常常導致農民思想混亂、是非模糊。少數民族地區的政治、經濟、文化、社會狀況明顯落后于城市,部分地區雖有道德教育但流于形式,并且缺乏一定的約束機制,從而形成了道德“真空地帶”,導致村民失去價值判斷的參照標準。加之利己主義盛行,廣大村民的道德導向由道義導向逐漸向利益導向轉變,農村道德水平整體下降成為一個不可爭議的事實。正因為道德水平下降,夫妻不和、老無所養、鄰里不睦的情況才逐漸增多,婚姻家庭、鄰里糾紛成為少數民族地區人民調解委員會處理的主要糾紛。

(三)村民自治組織、村級人民調解員工作積極性不高

我國90%以上的矛盾糾紛發生在農村,村級人民調解員主要由村干部擔任。后稅費時代,村民自治組織職權弱化,活動經費也存在一定的困難,廣大村干部未認真履行辦理本村公共事務和公益事業職能。相反,出現了對村民反映的問題推諉拖辦,對村民的正當要求置之不理;或者受傳統文化的影響,“多一事,不如少一事” ,怕得罪宗族、家族,對工作敷衍了事;或者“官本位”思想嚴重,以權謀利,與民爭利,在發放糧食直補款、土地承包、宅基地的使用問題上有私心;或者村委會和村黨支部工作關系不協調,致使村民之間矛盾糾紛不斷產生。同時,身兼人民調解工作的村干部,也因調解工作經費無保障,對調解工作缺乏熱情,放任糾紛苗頭擴大或者激化,造成調解工作未落實的負面影響,不利于農村社會穩定和經濟發展。

(四)村民文化程度偏低,法治觀念淡薄

筆者調查的個案中,有爭奪水資源引起兩村村民的爭議,后演變為群體性事件;有村民因民事爭議而使糾紛性質轉化,如村民甲(彝族)與村民乙(苗族)簽訂土地出租的口頭協議,因租期發生爭議而雙方大打出手致人重傷,糾紛性質由民事案件轉為刑事案件。究其原因,主要還在于該地區人民群眾法治觀念淡薄。少數民族地區地廣人稀、居住分散、教育普遍落后,農村法治建設起步較晚,普法宣傳流于形式,廣大村民法治觀念淡薄。因此,日常生產生活中,有村民為一己之利,不惜越界行為而違反法律法規,或者自身權益受到侵害后不知如何維權,引發大量糾紛成為普遍現象。

(五)少數民族地區風俗習慣導致民間糾紛

在幾千年的歷史進程中,我國各民族都形成了自己的傳統文化和風俗習慣,成為約束該民族的行為規范。如彝族由兒子贍養父母、④“掛紅線”、⑤“開除村籍”⑥等習俗,在蒙自縣廣大農村地區起到規范作用。隨著村民權利意識的不斷增強,有人逐漸認識到部分風俗習慣與現行法律、法規有沖突,當涉及自身利益時,因是否適用該風俗習慣而產生糾紛。筆者調查過這樣一個個案,蒙自縣某村六兄弟姐妹發生贍養糾紛,父母是70多歲的彝族老人,四個兒子因是否適用習俗發生爭議,相互推諉贍養父母的責任,兩個已出嫁女兒愿意贍養父母(不分任何娘家家產),但迫于傳統習俗的壓力而不敢明確表態。后經村調解小組努力,根據習俗達成四個兒子贍養父母、父母去世后由四人繼承遺產的調解協議。因風俗習慣引發的糾紛,若處理不當會導致矛盾激化。此類糾紛約占蒙自縣每年調處糾紛的10%左右。

四、預防少數民族地區民間糾紛產生的對策(一)高度重視少數民族地區教育事業,完善利益協調機制

馬克思主義認為,物質生活的生產方式制約著整個社會生活、政治生活和精神生活的全過程。預防糾紛的產生,歸根結底必須以經濟的發展為前提,而經濟發展又以人才為基礎。因此,首先,應高度重視少數民族地區教育事業,從基礎教育抓起,有計劃、有步驟、認真扎實地發展教育事業,不斷提高該地區人民文化水平,繼而提升其綜合素質。其次,中央政府應當加大對少數民族地區的扶貧力度,地方政府要因地制宜,緊緊抓住機遇,積極發展地方特色經濟,千方百計增加村民收入,不斷提高村民的生活水平。再次,完善地方利益協調機制。地方政府要加快政府行政體制改革,提升政府服務水平,充分發揮公共政策調節利益關系的功能,不斷均衡社會各階層的利益,如完善農村開發建設中的土地征用補償制度、土地承包管理制度、農村最低生活保障制度,逐步建立農村養老保險制度,不斷健全少數民族地區的社會保障制度。

(二)加強社會主義道德教育,形成良好的社會風尚

道德水平下降是少數民族地區糾紛大量產生的主要原因之一。少數民族地區建設社會主義新農村必須重視農村道德建設,不斷提升村民道德素質。首先,在社會主義核心價值體系的指導下,對村民進行黨的路線、方針、政策教育,解決村民思想上的困惑;將道德教育與經濟發展相結合,讓村民感受到道德教育的重要性;開展社會主義榮辱觀教育,學習中華民族優良的傳統美德,規范村民行為,形成良好的社會風尚。其次,少數民族地區教育文化水平較低,進行社會主義道德教育,必須加強該地區基礎文化設施建設,使廣播、電視、新聞等傳媒對農村道德教育充分發揮影響力和滲透力;⑦再次,基層黨員干部要重視自身的道德建設,在廣大村民中發揮道德模范的示范作用,引導村民重視道德修養,形成良好的社會風尚。

(三)大力加強法治宣傳教育,不斷增強村民法治觀念

法治社會,人人都應具有法治觀念。少數民族地區村民法治觀念淡薄是引發矛盾糾紛增多和加大解決難度的重要原因。預防該地區糾紛的產生,必須加強法治宣傳教育。首先,明確少數民族地區法治宣傳教育的目的,不僅僅是學習法律知識,更重要的是樹立法治觀念,不斷增強村民知法、用法、守法能力,提高自我約束能力,自覺遵守村規民約。其次,法治宣傳應注重實效,采取村民喜聞樂見的方式,開展多渠道、多方式的法治宣傳活動,真正讓村民學到知識。如公開調解部分典型糾紛(必須征得當事人同意),給村民上一堂很好的法治宣傳課;條件允許的情況下,還可進行法律咨詢,并鼓勵村民多收看收聽法治節目。最后,法治宣傳的內容應當突出實用性,即與村民的生產、生活密切關系,如婚姻法、繼承法、土地管理法、農業法、合伙企業法、訴訟法等。⑧

(四)健全以人民調解為基礎的矛盾糾紛排查調處工作制度,增強工作成效

增強以人民調解為基礎的矛盾糾紛排查調處工作制度的成效,是少數民族地區發揮人民調解優勢、預防糾紛發生的重要對策。第一,加強人民調解隊伍建設。人民調解員來自基層,遍布生產、生活的各個領域,貼近群眾,能及時發現糾紛。地方司法行政部門要對人民調解員定期培訓,不斷提高其業務能力和思想道德素質,著力“抓小”、“抓早”、“抓苗頭”,努力把矛盾化解在基層,解決在萌芽狀態。第二,加強人民調解制度建設,使調解工作規范化、合法化,便于人民調解與行政調解、司法調解相銜接,增強矛盾糾紛排查調處工作成效。第三,完善治安聯防、司法、行政等職能部門共同排查矛盾糾紛協調機制,形成人民調解、行政調解、司法調解相配合的大調解工作體系。比如,婚姻家庭等一般糾紛,由人民調解組織排查處理,涉及土地承包、村務管理、土地征用等重大、復雜糾紛,由司法所受理后,根據糾紛性質分流到相關職能部門調處,由各職能部門將處理意見反饋到司法所,再告知當事人,使矛盾糾紛處于規范的流程中,有利于基層社會的穩定。第四,地方各級人民政府應當將人民調解經費納入地方財政預算,給予制度性保證,充分調動人民調解員的工作積極性,才能及時化解矛盾糾紛,增強人民調解工作的成效,有利于我國社會主義新農村建設和社會的和諧。

[注釋]

①上述數據來自蒙自縣司法局2009年統計數據。蒙自縣土管部門于1982年頒發給農民自留地、自留山土地使用證,在2007年開始換發自留地、自留山土地使用證時,村民之間發生權屬爭議,針對此類糾紛的特殊性,蒙自縣采取縣司法局牽頭,多個職能部門聯合處理的方式解決糾紛,故此類糾紛單列。2007～2009年,共處理3748起民間糾紛。

②在蒙自縣乃至紅河州內少數民族地區,家庭內部糾紛主要采用家族內部解決、由村寨中德高望重的人調解。近幾年,人們觀念發生轉變,逐漸接受人民調解。此處說的明顯是指人民調解組織處理贍養糾紛的數量上升較快。

③劉中起:《快速轉型時期我國社會矛盾化解新機制探索》,《華東理工大學學報》,2010年第1期。

④該習俗的主要內容是:父母年老時由兒子盡贍養義務,女兒不贍養父母,父母去世后,父母的遺產只能由兒子繼承。如果沒有兒子,就由家族內同輩兄弟姐妹的兒子“過繼”,再贍養繼父母。

⑤在蒙自縣的廣大農村,婚前都有送彩禮的習俗,此習俗稱為“掛紅線”。

⑥“開除村籍”,不僅存在于少數民族地區,一度也曾是漢族地區鄉村隊嚴重違反鄉規民約者施以的嚴厲處罰。

⑦郭良婧:《論當前農民道德素質的提升》,《學術論壇》,2010年第8期。

⑧楊彥增等:《農村糾紛解決之困境及對策》,《沈陽教育學院學報》,2008年第2期。

第四篇：物業服務糾紛授權委托書

公民授權委托書

委托人姓名：_______ 受委托人姓名：_______

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現委托_______在我與__上海隆慶物業管理有限公司物業服務合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。委托權限如下：（全權代理）

特別代理，包括代為調解、和解； 代理訴訟、有權提出反訴、撤訴、上訴；代為承認、放棄、變更訴訟請求；進行調解；代收法律文書；代領標的款項等。

代為申請退回訴訟費用及領取退回訴訟費用。

本委托書自簽訂之日起至本案終結止

受委托人 ：

委托人 ： 年 月 日

年 月 日

第五篇：物業服務糾紛授權委托書

公民授權委托書

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本委托書自簽訂之日起至本案終結止

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