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第一篇：采光權糾紛的成因及對策分析

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采光權糾紛的成因及對策分析

雇員在從事雇傭活動中致人損害的賠償責任如何承擔?

近年來，隨著經濟發展，人民生活水平不斷提高，房地產開發規模逐漸擴大，建筑物之間的相鄰權關系已成為社會矛盾的焦點之一，由于遮擋陽光的均為新建建筑，且多是高層建筑，因此周圍居民阻撓施工，甚至發生暴力沖突的事件時有發生，引發較大的社會矛盾。采光權糾紛大多是以群體訴訟的方式出現，給人民法院審判工作帶來了挑戰和新的研究課題。我國《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”從該法律規定看，相鄰關系包括相鄰用水關系、相鄰通行關系、相鄰通風關系、相鄰日照關系以及相鄰防險關系等。

一、采光權糾紛的成因

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產生采光權糾紛的主要原因：一是城市規劃對新建住宅樓的審批存在漏洞，使新建筑物層數、間距不符合建筑規劃國家標準，遮擋相鄰建筑采光;二是開發商違規施工，造成實際施工結果與設計規劃審批結果不一致，出現超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，影響與其相鄰建筑物的采光;三是依據我國《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范(GB50180-93)》(下稱《規范》)的規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準;在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低;舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”上述標準是基于我國南北區域不同采光條件綜合考慮的，而有些新建建筑物雖然設計樓層高度、樓間距符合設計規劃國家標準，但仍對相鄰建筑采光有所影響;四是有些人為了得到更多的居住便利，未經有關部門批準，擅自私搭亂蓋，其所搭建的違章建筑超過必要高度，使相鄰建筑采光受到影響。

二、采光權糾紛的法律分析

1、采光權侵權的認定。采光權糾紛是侵權糾紛的一種，應當適用誰主張誰舉證原則，即主張侵權的一方應當承擔證明侵權方存在侵權事實的責任;對于侵權方而言，應當承擔證明其沒有造成對方采光

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贏了網s.yingle.com 權損害的責任。在舉證責任分配中，應當注意到，侵權的建筑物是否經過合法的行政審批不是侵權與否的判斷標準，即不論建筑物是否經過合法審批，只要造成采光權事實上的被侵害，就應當承擔相應的賠償責任。

2、采光權侵權的賠償依據和標準。目前，采光權侵權案件的賠償沒有可以直接適用的法律、法規。筆者認為，可參照《規范》確定民事賠償與經濟補償的界限。被遮擋后的日照時間低于《規范》規定的標準的，由侵權人對被侵權人承擔賠償責任;雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標準的，仍要由侵權方對被侵權方進行適當經濟補償。

由于對采光權的侵害不僅體現在對物權的侵害上，還可能導致健康權、身體權、人格權以及其他權利的被侵害，因此，采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，賠償內容應當包括：由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導致房屋價值貶低等。

在確定賠償數額時，應當綜合考慮采光時間、居室(客廳)受光面積，對于陽臺、廚房、廁所等則不應計算在采光面積內。不應當將被侵權的建筑物新舊程度、房屋購買價格，以及產權性質作為確定賠償數額的標準。

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3、賠償數額的計算。采光權糾紛應當以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償的方式判決。在審判實踐中，目前有兩種計算公式，均是以《規范》規定的標準作為計算基礎。一種計算方式是首先根據上述規定確定賠償數額，以及同樣按照上述規定確定補償數額，兩項相加作為賠償總數：低于國家標準的時間差(分鐘)×賠償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)+超過國家標準的時間差(分鐘)×補償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)另一種計算方式是按照不同時間段確定賠償數額，依據《規范》的規定，將遮擋采光的時間，以不同時間段確定一個賠償單位，通常低于國家標準時間段的賠償單位大于高出國家標準時間段的賠償單位，高于國家標準的作一次性補償;低于

國家標準的計算賠償數額：

賠償單位(元/平方米)×居室或客廳面積(平方米)。

三、減少城市采光權糾紛的對策

首先是政府要加強對建筑市場的監管，目前建設市場主要由政府行政機構進行管理，因此，政府有關部門應當進一步加強對建筑市場的統一管理，建立嚴格的建設項目監管機制，經過政府規劃部門審批后的建設項目，應當嚴格執行規劃要求，對于違反規劃要求和超規劃進行建設的項目，要及時發現，及時查處，特別是應當制定強制拆除

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贏了網s.yingle.com 違規建設部分的行政規章，以保護合法建筑所有人的權利。

第二是進一步加強社會誠信機制的建設目前全社會都在提倡誠信機制的建設，對于建設開發商來說，應當保有最基本的良知與良心，為社會建造質優價廉的房屋，不要把自己的利益建立在違法開發、違規建設上。普通城市居民也應當增強社會公德，私搭亂蓋行為只能造成他人生活的不便，帶來麻煩與矛盾，因此不能為了一己之利侵害他人的幸福與權利。

第三是加大對違法違章開發商的懲罰力度。結構完好、設計合理、施工質量合格、符合建筑規劃要求的建筑物使用壽命在50年以上，一旦在侵權建筑物竣工并交付使用后發生采光權糾紛，大多數原告拆除侵權建筑物請求都得不到支持。因此，對權利人進行一次性補償或賠償成為解決采光權糾紛案件的唯一途徑。雖然對權利人的權利救濟通過訴訟進行了解決，但是對于違反建筑審批規劃的開發商，應當采取行政處罰，以平衡社會關系，緩解社會矛盾。來源：（采光權糾紛的成因及對策分析http://s.yingle.com/s/372621.html）心懷法治.相關法律知識

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2018

第二篇：采光權糾紛案例

【審判名稱】：李永剛等與甘肅省張掖市甘州區國家稅務局相鄰權糾紛案【裁判文書字號】：(2003)甘民初字第2031號【裁判時間】：二00四年四月二十二日【受理法院】：甘肅省張掖市甘州區人民法院

原告李永剛，男，1963年6月20日出生，漢族，河北省安新縣人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元二樓東戶，系張掖市政法委干部。

原告崔廣業，男，1969年8月9日出生，漢族，寧夏隆德縣人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元一樓西戶，系68307部隊軍人。

原告辛麗紅，女，1968年9月27日出生，漢族，上海市人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元二樓西戶，系甘州區企業工委干部。

原告宋金鎖，男，1956年6月14日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元一樓東戶，系核工業部昆侖公司職工。

原告馬秀明，男，1946年2月22日出生，漢族，山東省濟南市人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元一樓東戶，張掖地區肉聯廠退休職工。

原告崔淑玲，女，1963年10月18日出生，漢族，山東日照市人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元二樓東戶，系張掖師范附校教師。

原告呂斌，男，1956年2月10日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元一樓西戶，系張掖農藥廠職工。

原告曹萬壽，男，1950年11月5日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元二樓西戶，系張掖市建材總廠退休工人。

原告李紅梅，女，1972年4月5日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元三樓西戶。系甘州區東湖小區物業管理公司職工。

原告楊汝彬，男，1944年6月15日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元三樓東戶。系張掖體校退休干部。

訴訟代表人李永剛、呂斌（身份同上）。

委托代理人陶光澤，男，系甘肅振澤律師事務所律師。被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局法定代表人唐華，系該局局長。

委托代理人何志云，系該局辦公室主任。

委托代理人崔旭，系甘肅錦舒律師事務所律師。

原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽、李紅梅、楊汝彬與被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局相鄰權糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張為光獨任審判，公開開庭進行了審理，原告及代理人、被告及代理人均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

李永剛等原告共同訴稱，2003年被告在我們住宅樓西側修建與我們相鄰的兩棟住宅樓，造成我們采光受損，通風不暢。同時被告在施工過程中不文明施工，污染環境，我們先后十八次到被告處及相關部門要求被告解決問題，但均未解決，現訴訟要求被告賠償因損害原告采光權、通風權而造成的經濟損失114588.28元，要求及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費2880元。

被告辯稱，首先我單位修建住宅樓，是規劃部門規劃，并經有關部門批準，嚴格履行了審批手續才修建的，是合法建筑物；其次原告居住的樓房因樓距太近，本身采光就受影響，并非是我們的住宅樓給他們造成的影響，故造成原告遮光，我們沒有過錯，我們不承擔責任；我們修建住宅樓施工方不是我單位，在施工中的不文明行為原告應該投訴施工單位。原告作為相鄰方，如果相鄰權發生糾紛，雙方解決不了，原告可以直接向法院起訴，無須到信訪部門上訪解決，對于原告要求的誤工損失無法律依據，我方不承擔。

經審理查明，十原告均系甘州區東湖花園小區鶴園8號樓、9號樓西單元住戶，分別于2001年入住該樓。2003年春，被告根據城區規劃，經主管部門批準，在原告住宅樓西側修建與原告相鄰的兩棟住宅樓，即國稅局1號、2號家屬樓，影響了原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽采光、通風。同時被告在施工過程中不文明施工，亂倒建筑垃圾，污染環境，原告多次到被告處及建設局等相關部門反映，要求被告解決問題，2003年7月23日，甘州區城鄉建設局針對原告方反映的被告在施工中存在的問題及影響住戶采光問題多次協調后做出處理意見，要求被告在施工中存在的問題在十五日內解決，給住戶造成的采光影響給予經濟補償。但被告并未解決影響原告采光的問題。原告訴訟后，經原告申請并預交鑒定費6000元，法院委托張掖市一橋房地產評估有限責任公司對原告住宅采光權影響程度進行評估鑒定，經評估認為：“原告李紅梅、楊汝彬兩戶的住房在日照標準日（大寒日），其日照時數大于3小時，不存在遮光影響。原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽的住房造成遮光影響，其損失補償值分別為李永剛9555.83元、崔廣業11853.04元、辛麗紅13825.05元、宋金鎖9156.24元、馬秀明22345.57元、崔淑玲13650.51元、呂斌20622.91元、曹萬壽13579.13元”，評估報告送達原被告后，原告針對評估報告中采光受損采用的依據，房屋裝修費用、貸款利息應計入賠償標準等問題提出異議申請復核，張掖市一橋房地產評估有限責任公司針對原告的申請做出了書面答復。原告依據評估報告增加了訴訟請求。被告在法院通知開庭前對評估報告提出異議，并申請鑒定人出庭質詢，張掖市一橋房地產評估有限責任公司的鑒定人出庭口頭對被告的異議進行了答復，并當庭接受了原被告的質詢。被告當庭口頭申請重新鑒定，后又放棄重新鑒定。現十原告訴訟要求被告賠償因損害原告采光權、通風權而造成的經濟損失114588.28元，要求及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費2880元。

上述事實，有原、被告的陳述、鑒定書及其他書證相互印證，并經庭審質證屬實，足以認定。

本院認為，不動產相鄰各方應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神處理相鄰關系。相鄰雙方，如一方因另一方的行為造成損失，另一方應但給予合理補償。本案被告修建的樓房雖然行政批件齊全，但這些批件只能證明建設行為本身符合國家規定，不能證明沒有對原告居住的房屋造成遮光影響。故被告修建住宅樓給原告房屋造成遮光影響應當給予補償。對于補償標準，應以評估報告為準。雖然被告對評估報告有異議，但既沒有足以反駁的相反證據，也沒有申請重新鑒定，根據法律規定，本院確認評估報告的證明力。對于原告要求為及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工，先后十八次找被告及有關部門反映問題而造成的誤工損失，本院認為這只是原告為解決相鄰權問題而采取的方式方法，并不是因被告的行為而造成的直接損失，況且原告也未提交確鑿的證據證明該損失存在，故要求被告承擔誤工損失費2880元的訴訟請求，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規定，判決如下：

一、被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局補償原告李永剛損失9555.83元、崔廣業損失11853.04元、辛麗紅損失13825.05元、宋金鎖損失9156.24元、馬秀明損失22345.57元、崔淑玲損失13650.51元、呂斌損失20622.91元、曹萬壽損失13579.13元，限被告于判決生效后五日內履行；

二、駁回原告李紅梅、楊汝彬要求被告賠償遮光損失的訴訟請求；

三、駁回十原告要求誤工損失2880元的訴訟請求；

四、鑒定費6000元由被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局承擔，限被告于判決生效后五日內給付原告。

案件受理費3859元，其他訴訟費3087元，合計6146元，原告共同負擔225元，被告負擔5921元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省張掖市中級人民法院。

審

判

員

張

為

光二00四年四月二十二日書

記

員

陳

麗

內蒙古自治區阿拉善左旗人民法院

民事判決書

（2007）阿左民一初字第 32號

原告：李世榮，男，1946年 7月 4日生，漢族，系阿盟太西煤集團退休職工，現住內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮阿拉善電業局后側。

原告：張世韜，男，1963年 3月 19日生，漢族，系阿盟太西煤集團安全經理，現住內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮溫馨花園 10號樓 3單元 202室。

委托代理人：辛麗宏，系阿拉善左旗 12348法律指揮中心法律工作者。被告：阿拉善左旗電業局

住所地：內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮。法定代表人：王樂貴，系該局局長。委托代理人：胡開國，系該局法律顧問。

委托代理人：任振華，系內蒙古君緣律師事務所律師。被告：阿拉善盟建設局

住所地：內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮。法定代表人：閆克強，系該局局長。

委托代理人：韓承旭，系內蒙古安民律師事務所律師。委托代理人：圖雅，系內蒙古安民律師事務所律師助理。

原告李世榮、張世韜訴被告阿拉善電業局、阿拉善盟建設局相鄰采光權糾紛一案，本院于 2007年 1月 6日立案受理后，依法由審判員王月芹適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告及其訴訟代理人與被告訴訟代理人均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：原告家住在第一被告阿盟電業局后側，2003年因第一被告經第二被告批準規劃在其辦公大樓后側即原告家房屋前建筑一二層商服大樓，第一被告的承包建筑工隊在開始施工時就因為整日不分白天黑夜的施工，機器巨大的噪雜聲嚴重干擾原告的正常生活，而令人更氣憤的是被告的建筑工隊在施工建樓時常有大塊的水泥渣、木塊、工具等雜物掉入原告家院中。2004年 8月被告的建筑工隊在蓋第二層樓的時候，原告便發現該樓遮擋了原告家房屋的采光，原告即找到被告工程的負責人交涉此問題，但第一被告卻推諉不管，至被告的大樓全部竣工后因該大樓嚴重遮擋了原告家房屋的采光，整日屋內照射不進來陽光，陰暗無比。尤其在冬季，原告要靠電暖氣采暖。原告認為陽光是萬物生長的根源，與人類的生命、健康更是息息相關，而原告卻整日生活在暗無天日的環境下。為此原告依據我國法律規定，訴至法院，請求法院依法判令第一被告停止侵害，排除妨礙并賠償因遮擋房屋采光而給原告造成的經濟損失每戶 30000元，由第二被告承擔連帶賠償責任。

被告阿拉善電業局辯稱：原告要求停止侵害、排除妨礙的訴訟請求不能成立。答辯人建設阿拉善電力公司生產調度樓時，申請并取得了建設用地規劃許可證、建設工程許可證。發證機關均為阿拉善盟建設局，通過了建設項目環境影響報告。答辯人建設的阿拉善電力公司生產調度樓手續齊備、合法，不屬違章建筑。現原告要求答辯人停止侵害、排除妨礙的訴訟請求缺乏基本的事實依據和法律根據，請求人民法院駁回其訴訟請求。原告要求答辯人賠償因遮擋房屋采光造成的經濟損失問題，原告并未提出具體的賠償數額，更無相關的計算依據。兩原告的房屋雖然同在生產調度樓北側，但經過大寒日采光實驗，東側一家與西側一家相比，西側房屋陽光照射明顯較東側為好，大半窗照射超過三小時，在經濟補償問題上應充分予以考慮。

被告阿拉善盟建設局辯稱：答辯人并未侵犯原告的權利，不應對本案承擔責任。2003年 7月，阿拉善電業局向答辯人遞交了建設工程規劃許可證申請，建設項目名稱為生產調度樓。答辯人受理了申請書后，嚴格按照法律規定給其辦理了建筑設計審批手續。但本案第一被告因工期緊，未按規劃部門要求的基建程序履行手續，未履行工程測量定位放線、驗線相關手續，擅自開工建設，違反了建設工程建設程序，從而導致建設過程中未按審批進行。答辯人在為第一被告辦理規劃手續時，其中建設工程要求里也強調要嚴格按基建、設計程序進行，但第一被告擅自開工建設，未向答辯人規劃部門申請定位放線或驗灰線的行為，違反了相關法律規定。綜上，答辯人的行為合法有效，并無不當之處，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：二原告人的房屋位于阿拉善左旗巴彥浩特鎮煤聯公司家屬房，系磚木結構平房。原告李世榮的房屋建筑面積 125.36平米，原告張世韜的房屋建筑面積 125.36平米。2003年，被告阿拉善電業局的生產調度樓在經被告阿拉善盟建設局的審批后動工建設，在大樓的主體工程完工后，構成了對二原告房屋采光的影響，后原告與被告方多次協商，原、被告雙方對構成采光影響均無異議，但就賠償款的標準一直未能達成一致意見，2007年 1月 6日，二原告訴至法院要求被告阿拉善電業局賠償相應損失 60000元及公證費，并由被告阿拉善盟建設局承擔連帶賠償責任。

二原告在訴訟過程中，向本院提出申請，申請本院委托相關機構對原告房屋的采光情況進行鑒定。本院于 2007年 1月 15日委托阿左旗公證處對二原告房屋在大寒日的采光情況進行現場公證，阿左旗公證處作出（2007）阿證字第 0408號公證書、（2007）阿證字第 0409號公證書，現場公證原告李世榮的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：西臥室在下午 13： 05至 14： 16分能達到半窗日照，中間臥室與東邊臥室只有一束陽光照入，均未達到半窗日照。現場公證原告張世韜的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：東邊、西邊、中間三個臥室最好的光照只能達到半窗日照。原告李世榮、張世韜房屋的采光情況因被告方阿拉善電業局生產調度樓的遮擋均未達到我國城市居民住宅建筑日照標準，被告阿拉善電業局對二原告房屋的住宅采光構成侵權。對以上公證情況原、被告雙方均無異議。

本院認為：我國民法通則規定，不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中在被告阿拉善電業局的生產調度樓未建成時，原告方的住宅并未受到采光的影響，因被告建設生產調度樓的行為給原告造成采光侵權，被告方阿拉善電業局對此存在過錯。因為被告阿拉善電業局的侵權行為給原告造成的損失有：房屋因不能正常采光，屋內溫度受到影響，原告因此在每年冬季要多支出取暖費用及電費；屋內居住人的身體健康受到影響，精神也會受到相應的損失，影響屋內居住人的生存質量及生活水平；房屋因不能正常采光而貶值，房屋價值變低。被告方阿拉善電業局應就其侵權行為而給二原告造成的相應損失承擔責任。因沒有證據證明被告方阿拉善盟建設局在審批手續上有過錯，因此被告阿拉善建設局對原告因遮光而造成的損失不承擔責任。從社會資源的有效利用出發，如拆除影響遮光的建筑，將造成社會資源的浪費，且采光受到影響的房屋并非完全不能使用，因此對采光糾紛，通常采取侵權一方給予采光受到影響的一方一次性經濟補償作為承擔責任的方式。由于目前我國對采光侵權的賠償標準沒有明確的規定，本院綜和考慮以上二原告受到損失的表現因素，以及二原告受到采光侵權的嚴重程度，依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規定，判決如下：

一、由被告阿拉善電業局因采光侵權給付原告李世榮一次性經濟賠償 17000元，于本判決生效后十日內付清。

二、由被告阿拉善電業局因采光侵權給付原告張世韜一次性經濟賠償 15000元，于本判決生效后十日內付清。

三、公證費 2000元，由被告阿拉善電業局負擔。案件受理費 1290元，其他訴訟費 387元，共計 1677 元，由被告方阿拉善電業局負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于阿拉善盟中級人民法院。

審

判

員

王

月

芹二 ○○七年三月二十六日書

記

員

范

海

峰

云南省保山市隆陽區人民法院

民事判決書

【2009】隆民初字第92號

原告姬自應，女，1947年11月2日生，漢族，保山市隆陽區人，農民，住保山市隆陽區永昌街道辦事處蘭城路234號1幢402號。

委托代理人胡瀟，云南天利達律師事務所律師。

被告何坤，男，1970年7月13日出生，漢族，保山市隆陽區人，居民，住保山市隆陽區人民路市中級法院宿舍隔壁。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司。法定代表人姚云軍，公司董事長。

委托代理人段金鑫，男，1966年5月23日生，漢族，云南省騰沖縣人，公司職工，住保岫西路181號，特別授權代理。

委托代理人蘭銀清，云南春裕律師事務所律師。

原告姬自應與被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司相鄰通風、采光糾紛一案，本院于2008年12月8日受理后，依法適用簡易程序，由審判員普艷芬獨任審判，于2009年1月13日公開開庭審理了本案。原告姬自應及其委托代理人胡瀟、被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司的委托代理人段金鑫、蘭銀清到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：公司通過拍賣將我402號住房樓北面土地使用權出讓給被告何坤，何坤在此新建四層商住樓，其高度超出我所住樓房總層數五層以上。何坤建房辦證未與我等住戶協商，私下與公司簽訂一份“四鄰協議”，雙方商定南北間距1米建房。該商住樓建蓋后，對我戶住宅的通風、采光造成極為嚴重的影響，通風、采光基本擋住，白天無法視物，猶如黑夜，室內陰暗潮濕，日用品均會發霉。我及相鄰住戶多次到有關部門反映，經多次調處未果，為維護合法權益，特向法院提起訴訟，請判決被告何坤賠償我相鄰通風、采光權受損損失費30000元，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司承擔連帶賠償責任；判決住宅相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用。

被告何坤辯稱：

1、我建房使用的土地是通過竟買，并通過土地部門辦理土地使用權證，所建房屋是通過建設部門對房屋設計圖紙進行審核后建設的，所以該房屋不存在任何違章性質。

2、土地四至無任何爭議與糾紛，我在建房前與保山市土產公司簽訂的四鄰協議證明了該事實，房屋施工中和建成后無一四鄰住戶反映過任何情況及提出過任何要求，說明對四鄰住戶利益沒有任何損害。房屋間距我還多留了20公分，現房屋間距為1米。

3、我沒有理由承擔原告要求賠償的費用。被告保山市欣宇農副產品有限責任公司辯稱：

1、本案訴爭的土地使用權已拍賣給被告何坤，我方無權規定何坤如何建房；

2、四鄰協議是關于四至界線，與相鄰權無關；

3、公司仍是該幢房屋的部分所有權人，有四套房屋產權權屬還是公司的，不是越權處理簽訂協議。

綜合各方訴辯主張，本案的爭議焦點為:被告何坤建蓋的房屋是否對原告402房的通風、采光造成影響？二被告對此是否應承擔賠償責任？

針對訴訟請求，原告向本院提交了以下證據：

1、李加智國有土地使用證、房屋所有權證復印件各一份，證明二份。要證實402號房屋的坐落位置及面積，李加智是原告姬自應的丈夫，已去世，原告作為合法繼承人的事實。

2、被告何坤的土地使用權證復印件一份（該份證據被被告何坤當庭撕毀）。要證實被告何坤所建蓋的商住樓與原告的402號住房是南北相鄰，何坤的在北面，原告的在南面。

3、公證書、建設工程規劃許可證、工程質量竣工核驗證書、房屋所有權登記申請書、產權證編號復印件各一份。要證實被告何坤通過竟買得到土地使用權，于2006年5月22日取得規劃許可證，于2007年5月29日竣工驗收，取得的房產證號為00034265號，以上材料都是到隆陽區房管所復印得來，加蓋了該所的印章。

4、關于原市土產公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對其造成影響的情況說明及意見一份，四鄰協議二份。該情況說明及意見系保山市建設局出具。（1）要證實建設局要求何坤在建房前必須向四鄰征求意見。（2）確實存在與相鄰戶間距不夠，對相鄰戶通風、采光造成影響的問題。（3）證實被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在被告何坤建房時擅自許可何坤相鄰1米建房，形成共同侵權，才將其訴為被告。（4）證實保山市欣宇農副產品有限責任公司擅自簽訂四鄰協議，在市建設局的要求下并沒有真正與四鄰簽訂，導致今天的損害結果的發生。

5、申請調解書、關于單保到保山市信訪局反映住宅區沒有通道、采光差一事的答復。要證實原告在向法院起訴前，向有關部門申請調解，但沒達成調解協議的事實。

6、照片8張。要證實原告402號房屋的位置，用專業的照相器材才可以勉強拍攝，白天室內的光線黑暗程度及通風、采光差的問題。

經質證，被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司對原告提交的證據1、2、3的真實性無異議。對原告提交的證據4被告保山市欣宇農副產品有限責任公司不予認可，認為該證據的真實性、合法性、關聯性都站不住腳，市建設局無權對相鄰糾紛的案件事實進行認證，故所有對事實的認定都是非法認定，“多次經審查，據反映”都是孤證，沒有其它證據材料來證實。這是市建設局為推卸責任而炮制出來的，為何他們發規劃許可證時不審核，沒有其它相鄰權人的簽字，而允許何坤建房，材料用了大量歪曲事實的語言。本案爭議的重要問題是我方簽字的四鄰協議是否違反本案事實，從四鄰協議內容上看，標題是四鄰協議，內容是四至糾紛，但土地無四至糾紛，且四至問題與本案的相鄰權糾紛無關，同樣不能證明我方有任何過錯，該組證據不可采信。被告何坤對原告提交的證據4與被告保山市欣宇農副產品有限責任公司的質證意見一致。對原告提交的證據5，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司無異議；被告何坤則認為，市建設局是解決過一次，我說過隔壁鄰舍的象征性賠一點無所謂的話，另一案的原告單保也找過我，要我適當的賠償他一點，賠償后他又去找公司。對原告提交的證據6，被告何坤認為照片夸張多了，沒有那么黑暗；被告保山市欣宇農副產品有限責任公司則認為公司不是原告的相鄰權人，對照片不予質證。

被告何坤針對答辯理由未向本院提交證據。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司針對答辯理由向本院提交房屋產權證一份、土地使用權證四份。要證實原告所居住的這幢樓房還有公司的四套房屋，是公司的產權，故公司作為相鄰權人在四鄰協議上簽字并無過錯。

經質證，原告對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的證據認為，對證據的真實性不持異議，對證明目的“與被告何坤簽訂的四鄰協議是合法”的主張有異議。

被告何坤對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的證據無異議。

本院認為，原告提交的6組證據，除了第4組證據二被告對其真實性有異議外，其余幾組證據二被告對其真實性無異議，這幾組證據證明了原告所居住的402號房屋的位置，被告何坤所建蓋房屋的位置，二幢房屋的間距為1米及被告何坤建蓋的房屋影響原告房屋室內的通風、采光等情況，該幾組證據證明的內容與事實相符，本院予以采信。對第四組證據中，關于原市土產公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對其造成影響的情況說明及意見，對其中與其它證據證明的事實相吻合部分本院予以采信；對四鄰協議的真實性予以采信，對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在四鄰協議上的蓋章，原告認為對此行為中要承擔連帶責任的問題，本院不予采信，由本院按法律規定處理。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的房屋產權證一份、土地使用權證四份證據的真實性本院予以采信，該四份證據證明了被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在原告所居住的這幢樓房內還有四套房屋的產權。

根據庭審和質證本院確認如下法律事實：被告保山市欣宇農副產品有限責任公司（原市土產公司），于1983年在蘭城路234號建蓋座西朝東三層辦公樓一幢，并于1986年在該辦公樓的南面建蓋座北朝南五層職工住宅樓一幢（原告現居住的樓房），與辦公樓成“丁”字型，兩樓間距2米左右。2003年10月公司將三層辦公樓拆除，準備建蓋商住樓一幢，后因企業改制，公司決定對該土地的使用權向社會公開拍賣；2006年4月3日，被告何坤以竟價方式買到了該宗土地的使用權，2006年5月18日被告何坤與原保山市土產公司（現被告保山市欣宇農副產品有限責任公司）、吳紹洋簽訂了四鄰協議，2006年5月22保山市建設局向被告何坤發了建設工程規劃許可證，當年的6—7月被告何坤在該宗土地上建蓋了局部五層的商鋪樓一幢，并于2007年5月29日經有關部門驗收同意交付使用，2007年6月22日被告何坤申請房屋所有權登記，房屋產權登記號為00034265。被告何坤建蓋的該幢樓與原告居住的住宅樓同樣成“丁”字型，“一”表示原告15米左右高樓，“1”表示被告何坤17米多高樓，兩樓之間間距1米。原、被告的房屋均經過有關部門批準建設。原告的402室北面開窗，為唯一的通風、采光源。2001—2002年房改期間，原告之夫李加智（已去世）按規定繳納了購房款，取得了402號住房的100%產權。該幢房屋中還有四套住房產權屬于公司。原告及相鄰住戶在今年多次到政府信訪部門、保山市供銷社、市公司上訪反映，經有關部門多次調解未果。為此原告于2008年12月8日向本院提起訴訟，要求被告何坤賠償原告通風、采光權受損的經濟損失30000元，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司承擔連帶賠償責任。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第八十九條規定“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”。根據建設部關于《城市居住區規劃設計規范》等相關規定“住宅間距，應以滿足日照要求為基礎，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設、避免視線干擾等要求確定”。按建設部制定的標準，各樓棟之間的距離不得小于樓房高度乘以0．70的系數，如果小于這個距離，就會影響室內的采光、通風和居民之間的生活等。本案中原告所居住的樓房與被告何坤的樓房之間的間距只有1米，遠遠達不到要求，確實影響原告房屋室內的通風、采光。《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。本案原告要求被告何坤賠償因通風、采光權受損的損失費的請求符合法律規定，本院予以支持。但通風、采光權的損失費沒有辦法鑒定評估，實踐中只能采取公平原則，兼顧各方利益，既考慮本案原告的利益，又考慮未起訴而有損失的公民的利益保護，由本院酌情考慮賠償數額。被告保山市欣宇農副產品有限責任公司與被告何坤簽訂的四鄰協議，只行使該公司在此幢樓的四套房屋的代表權，證明的是與被告何坤所要建蓋房屋之間不存在四至爭議的問題，并不能代表原告等住戶的意見，沒有與原告等住戶簽訂四鄰協議的責任不在被告保山市欣宇農副產品有限責任公司，所以該公司不應承擔連帶責任。原告要求相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用的問題，沒有提交這方面的相關證據來加以說明與本案有何關聯，本院亦無從查證，所以對此本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條，《中華人民共和國物權法》第八十九條之規定，判決如下：

一、由被告何坤賠償影響原告姬自應通風、采光權的經濟損失5000元。于判決生效之日起十五日內兌清。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案征收案件受理費550元，減半征收275元，由原告姬自應負擔225元，被告何坤負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于云南省保山市中級人民法院。

雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有履行義務的被告不自動履行本判決，享有權利的原告可在本判決規定的履行期限屆滿后二年內申請本院強制執行。

審判員

普艷芬二００九年一月二十二日書記員

楊碧云

河南省洛陽市中級人民法院

行政賠償判決書

上訴人（原審原告）：胡---，女，漢族，1946年10月份1日出生，住洛陽市西工區金谷園路72號14號樓-------。

委托代理人：尹寶強、邵志強，河南大進律師事務所律師。上訴人（原審被告）：洛陽市規劃局。

法定代表人：耿虎，河南九都律師事務所律師。被上訴人（原審第三人）：洛陽濱江房地產開發有限公司（以下簡稱濱江公司）。

法定代表人：顧興春，董事長。

委托代理人：薛景書，該公司法律顧問。

原審原告胡---與原審被告洛陽市規劃局因行政賠償糾紛一案，洛陽市西工區人民法院作出的（2007）西行初字第106號行政賠償判決送達后，胡----和洛陽市規劃局均不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人胡---的委托代理人尹寶強、邵志強，上訴人洛陽市規劃局的委托代理人耿虎，被上訴人濱江公司的委托代理人薛景書到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院審理查明，濱江公司經被告規劃審批，在原告居住的金谷園72號院14號樓正南方建設了金谷翠庭5號住宅樓。2005年3月，原告等52人以采光權受到侵害向本院提起行政訴訟。本院認為兩幢樓之間的距離是24.04米，違反了《洛陽市城市建筑與規劃管理暫行技術規定》第十條第（一）項第1目“南北向布置南側高層不超過60米時，間距不小于南側高層建筑高度的0.8倍，并不得小于25米······”之規定，本院以（2005）西行初字第34號行政判決書判決：確認洛陽市城市規劃局2004年6月8日為洛陽濱江房地產開發有限公司頒發的洛規04-255號建設工程規劃批準書違法。該判決被洛陽市中級人民法院二審判決維持。

原審法院認為：被告作為城市規劃行政主管部門，其規劃審批的金谷翠庭5號住宅樓，與原告居住樓棟之間間距不符合相關技術規定，侵害了原告的采光權。被告的行政行為已被確認為違法，原告有依法取得國家賠償的權利。第三人作為建設單位，依照被告的規劃審批進行建設亦沒有過錯，原告要求第三人承擔連帶賠償責任的理由不能成立。關于被告賠償的數額問題，原告請求賠償購買房屋的價款缺乏法律依據，也不公平。根據原告居住的樓層、門棟等因素，原審法院判決洛陽市規劃局賠償原告胡---8500元。

胡----上訴稱，一審法院雖然判決洛陽市規劃局賠償上訴人損失8500元，但這個賠償額遠遠不能彌補上訴人因采光權受到侵害而造成的損失。上訴人所在地段的房屋均價是2000元每平方米，而一審法院判決的這個賠償額還不到房屋價值的百分之五，明顯偏低。判決的賠償數額遠不足以彌補因采光權缺失而因此增加的采暖費用和耗電費用，更不用說彌補給上訴人帶來的終生身心傷害了。上訴人望二審法院充分考慮和理解到上訴人終生享受不到明媚陽光的悲慘處境，依法改判賠償30000元。

洛陽市規劃局上訴稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤，判決上訴人對被上訴人給予賠償8500元沒有事實依據和法律依據，且明顯過高。請求二審法院依法改判。

被上訴人洛陽市濱江房地產公司沒有提交書面答辯狀。其在庭審中稱一審判決認定事實清楚，同意一審判決內容。

本院審理查明的事實與原審查明的事實一致。本院另查明，根據胡---在原審訴訟期間提交的洛陽市氣象局于2005年1月10日制作的《洛陽市制冷機械廠家屬院14號樓2004年12月31日各戶光照時間長推算表》，胡---所居住的房屋，由于濱江公司所建金谷翠庭5號小高層住宅樓的遮擋，采光受到了影響。

本院認為，洛陽市規劃局2004年6月8日為洛陽濱江房地產開發有限公司頒發的洛規04-255號《建設工程規劃批準書》，因樓棟間距不符合相關技術規定，已經被人民法院的生效判決確認違法。濱江公司依據該批準書所建的金谷翠庭5號小高層住宅樓對胡芬蓮的住房采光造成了影響，致使胡---在照明、取暖等方面增加了開支，遭受了一定的財產損失。洛陽市規劃局的規劃批準行為與胡芬蓮的財產損失之間有直接因果關系，洛陽市規劃局依法應當予以賠償。原審法院根據胡芬蓮居住的樓層、門棟等因素酌定胡芬蓮的損失為8500元并無不當。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。本判決書為終審判決。審判長：郝亞麗審判員：張艷紅代審判員：趙留華二00八年五月十二日書記員：吳冬萍

采光權受到侵害，開發商超出規劃建設，規劃局行政不作為，造成事實損害，應予賠償

引言｝判例在中國的作用

首先這是一起最高人民法院官方網站公布的典型案例，這個判例對于今后的審判工作有何意義？這就不能不提到判例在中國審判工作中的實踐意義。

大家都知道在英美法系國家和地區（包括我國香港）判例對以后的審判有著極為重要的意義。但我國既非英美法系，也非大陸法系，歷史上咱們曾經有過中華法系，但現在我們官方稱之為社會主義法系。盡管名稱不同，我國與大陸法系更具淵源、特征更為相近。總之，我國屬于成文法國家，而成文法國家中判例在審判中不具有指導意義。那么在中國，判例對于以后的審判工作究竟有何意義？答曰：參考意義！諸位看官，可別小看“參考意義”這四個普通的字哦。引伸一點說，在中國的訴訟當中，雖然最高人民法院的司法解釋不具法律效力，僅具有“參考”價值，試問哪一級法院在審判時不依據司法解釋的？

以上數語，似有玩笑嫌疑，但若從理論上分析也是站得住腳的。因為，咱們是成文法國家，責任法定原則是其最根本原則，即追究法律責任必以成文法律為準；而最高人民法院作為審判層級之最高層其對成文法律的理解理應最符合立法愿意。因此，推測出最高人民法院認可的典型判例對于全國的審判工作當然具有重要價值了。

｛最高人民法院官方網站公布的典型案例｝

尹琛琰訴盧氏縣公安局110報警不作為行政賠償案

發布時間：（2003-12-22 15:54:40）

來源于中華人民共和國最高人民法院公報二三年第二期（總第82期）

原告：尹琛琰，女，24歲，盧氏縣百紡公司下崗職工，住河南省盧氏縣城關鎮。被告：盧氏縣公安局，住所地：河南省盧氏縣城新建路。法定代表人：劉永章，該局局長。

原告尹琛琰開辦的“工藝禮花漁具門市部”發生盜竊時，盧氏縣公安局“110指揮中心”接到報警后沒有受理，尹琛琰認為，盧氏縣公安局的失職造成其財產損失，遂向河南省盧氏縣人民法院提起行政訴訟。

原告訴稱；2002年6月26日夜，我在盧氏縣東門開辦的“工藝禮花漁具門市部”被盜。小偷行竊時驚動了門市部對面“勞動就業培訓中心招待所”的店主和旅客。他們即向盧氏縣公安局“110指揮中心”報案，但接到報警的值班人員拒不處理。20多分鐘后，小偷將所盜物品裝上摩托車拉走。被盜貨物價值24546．5元，被毀壞物品折價455元，共計25001．5元。被告盧氏縣公安局接到報警后不出警，違反了職責，是行政不作為。事后，我雖多次交涉，要求被告賠償損失，但其一直推拖不賠。請求法院根據國家賠償法的規定，責令被告賠償其全部損失。

原告尹琛琰提供的證據有：

1．申請材料一份，證明其起訴前曾要求盧氏縣公安局予以賠償，盧氏縣公安局一直不予賠償。

2．證人吳古欒、程新發、任春風書面證言及盧氏縣公安局盧公字(2002)68號文件，證明盧氏縣公安局接到報警后不出警行為的存在。

3．“工藝禮花漁具門市部”進貨數、銷貨數、存貨數、修復門等發票3張，證明自己的損失數額。

被告盧氏縣公安局辯稱：“110指揮中心”接到報案后未出警是事實，但對原告尹琛琰主張的損失數額有異議。請求法院劃清其承擔損失的責任。

盧氏縣公安局未提供證據。

在法庭調查中，被告盧氏縣公安局對原告尹琛琰提供的證據的質證意見為：對證據2無異議，承認接警不出警違法事實的存在；對證據1雖無異議，但認為這屬于法律規定的賠償范圍，尹琛琰起訴不符合國家賠償法規定的程序；對證據3證明的數額有異議，認為1輛摩托車無法裝運這些東西。盧氏縣人民法院認為，原告尹琛琰提供的3份證據符合法律的規定，和本案事實相關聯，內容真實，可以作為本案的定案依據。

盧氏縣人民法院經審理查明：

2002年6月27日凌晨3時許，原告尹琛琰位于盧氏縣縣城東門外的“工藝禮花漁具門市部”(以下簡稱門市部)發生盜竊，作案人的撬門聲驚動了在街道對面“勞動就業培訓中心招待所”住宿的旅客吳古欒、程發新，他們又叫醒了該招待所負責人任春風，當他們確認有人行竊時，即打電話110向警方報案，前后兩次打通了被告盧氏縣公安局“110指揮中心”并報告了案情，但盧氏縣公安局始終沒有派人出警。20多分鐘后，作案人將盜竊物品裝上1輛摩托車后駛離了現場。尹琛琰被盜的物品為漁具、化妝品等貨物，價值總計24546．50元人民幣。案發后，尹琛琰向盧氏縣公安局提交了申訴材料，要求盧氏縣公安局懲處有關責任人，盡快破案，并賠償其損失。盧氏縣公安局一直沒有作出答復。

盧氏縣人民法院認為：

《中華人民共和國人民警察法》第二條規定：“人民警察的任務是維護國家安全，維護社會治安秩序，保護公民的人身安全、人身自由和合法財產，保護公共財產，預防、制止和懲治違法犯罪活動。”第二十一條規定：“人民警察遇到公民人身、財產安全受到侵犯或者處于其他危難情形，應當立即救助；對公民提出解決糾紛的要求，應當給予幫助；對公民的報警案件，應當及時查處。”

《中華人民共和國國家賠償法》(以下簡稱國家賠償法)第二條規定：“國家機關和國家機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利。”

依法及時查處危害社會治安的各種違法犯罪活動，保護公民的合法財產，是公安機關的法律職責。被告盧氏縣公安局在本案中，兩次接到群眾報警后，都沒有按規定立即派出人員到現場對正在發生的盜竊犯罪進行查處，不履行應該履行的法律職責，其不作為的行為是違法的，該不作為行為相對原告尹琛琰的財產安全來說，是具體的行政行為，且與門市部的貨物因盜竊犯罪而損失在法律上存在因果關系。因此，尹琛琰有權向盧氏縣公安局主張賠償。

國家賠償法第十三條規定：“賠償義務機關應當自收到申請之日起兩個月內依照本法第四章的規定給予賠償；逾期不予賠償或者賠償請求人對賠償數額有異議的，賠償請求人可以自期間屆滿之日起三個月內向人民法院提起訴訟。”

原告尹琛琰在門市部被盜竊案發后，向被告盧氏縣公安局提交了書面申訴材料，要求給予賠償，符合法律規定的申請國家賠償程序。盧氏縣公安局在國家賠償法規定的兩個月的期間內沒有任何意見答復尹琛琰，尹琛琰以盧氏縣公安局逾期不受理為由提起行政訴訟，符合行政訴訟的受理程序。

原告尹琛琰主張的損失數額，有合法的依據，被告盧氏縣公安局雖然對具體數額表示懷疑，但由于沒有提供相關的具體證據予以否認，因此，對尹琛琰主張的財產損失數額應予以認定。尹琛琰門市部的財產損失，是有人進行盜竊犯罪活動直接造成的，盧氏縣公安局沒有及時依法履行查處犯罪活動的職責，使尹琛琰有可能避免的財產損失沒能得以避免，故應對盜竊犯罪造成的財產損失承擔相應的賠償責任。尹琛琰的門市部發生盜竊犯罪時，尹琛琰沒有派人值班或照看，對財產由于無人照看而被盜所造成的損失，也應承擔相應的責任。

綜上，盧氏縣人民法院根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十七條第一款、第二款，第六十八條之規定，于2002年12月12日判決如下：

盧氏縣公安局賠償尹琛琰25001．5元損失的50％，即12500．75元，在判決生效后10日內給付。

宣判后，雙方當事人均未上訴。｛筆者分析｝

本案在法律上非常簡單，即被告盧氏縣公安局不履行法定職責，依法應承擔國家賠償責任。

筆者對該判決基本認同，該案作為政府不作為被判敗訴之典型案例，已經起到了足夠的示范效應了！但對盧氏縣公安局承擔賠償責任的具體數額有異議。為什么被告只承擔一半的責任？判決書中以原告沒有派人值班或看守而減輕被告的責任，于情于理似乎都說不太通！法律并未規定，警察部門只保護被有效占有、控制的財產吧！根據我國憲法，盡管私有財產與國有財產相比并非神圣，但同樣不可侵犯！物權法是對憲法財產權之具體化，更加深刻地規定了物權法定原則，財產權之所有權并不以直接、有效占有為必要！

但鑒于我國的實際情況，在轉軌中的中國、社會治安環境不夠好，中國警方的自身能力素質不夠高，如果該判決確認了警方的100%的責任，必將極大地不利于和諧社會建設，尤其是近期內國家賠償數額必將十分驚人！行政機關長期形成的工作作風，不可能在近期內完全改善，由現任政府“買單”有失公平，可能陣痛太過激烈了！

各位看官，看到以上勝訴判決，也不要太過高興！被告警方之所以敗訴，也是有原因的：其一，警方確實負有法律上的救助義務；具體法律條文太過啰嗦，細細列明，各位也未必記得清，用得好。那就簡單言之吧，生命、財產危險，警方知道的都應該予以救助。注意哦，其它人等則可能沒有法定的救助義務。

其二，警方確實怠于履行其法定義務。本案中，若被盜當時沒有報案，或者報案后你沒有辦法證明你已經報案了，那一切免談！中國這么大，警察叔叔怎么可能知道每一個角落都在發生著什么事情呢？從筆者接觸到、了解到的政府不作為案件中，往往就是因為這個環節出了問題而使政府逃脫現任的。

其三，怠于履行法定義務造成了直接損害。這一點法律條文可能沒有明確指出，但綜合各個部門法律中的賠償責任分析，賠償的范圍還是限于直接損害，而且損害具體的數額還是要有證據的。漫天要價是行不通的，損失再大沒有證據證明也缺乏說服力。

盡管這個判例還有些瑕疵，但該判例還是非常難得、非常可貴！是典型的民告贏了官，在中國整個法治進程中都有著重要的意義。試想如果這樣的判例再多一些，那么我們的政府依法行政的進程該有多么可喜，那么我們普通百姓的生活該有多么美好！

18層高樓擋住陽光

13住戶獲賠24萬

2004年3月，一座18層的高樓在我市城關區舊大路 109號樓幾米之外高聳而起，擋住了 109號樓13住戶的陽光，同時也損害了他們住房的隱秘性，一怒之下，13住戶將這位“高鄰”的開發商———甘肅路橋宏大房地產開發集團有限公司（簡稱路橋地產）告上了法庭。4月29日，在市中院的協調下，13住戶拿到了共計24萬元的賠償金。

從1990年起，高某、張某、孫某就居住在蘭州市城關區舊大路 109號樓。2004年3月，隨著一座18層的高樓在 109號樓幾米之外高聳而起，高某、孫某、張某作為109號樓的13戶住戶代表將甘肅路橋宏大房地產開發集團有限公司（簡稱路橋地產）一紙訴狀推上法庭被告席。在訴狀中他們稱：他們共同居住的蘭州市城關區舊大路 109號樓系南北朝向，2003年6月至 2005年，路橋地產在距他們住宅樓約 6.6米正南面建成一棟18層高的商品住宅樓，即路橋地產開發的3號樓。該樓堵住了他們住房的日照與采光，阻礙了通風，堵塞了消防通道，損害了住房的隱秘性，侵害了他們的相鄰權。故請求法院依法判令路橋地產拆除3號樓或對他們的住房另行安置；賠償每位住戶精神損害費 5000元，醫藥費、電費、律師代理費 1.5萬元，共計 19.5萬元；該案訴訟費由路橋地產承擔。一審法院駁回了他們的訴訟請求后，13位住戶對該案提起上訴。市中院二審后將該案發回原審法院重審。城關區法院重審后認為，路橋地產修建的路橋音樂廣場3號樓對原告居住樓的采光權有不同程度的影響，這一事實有住戶提交的照片及被告甘路房發（2004）20號文證實，被告雖當庭不予認可該證據，但未能出示相關證據加以反駁。對住戶主張拆除3號樓或對住戶另行安置之訴請，因明顯不現實、無可能性判決路橋房產一次性分別補償其中8位住戶 8000元，一次性補償其他住戶各 6000元，共計10萬元。

然而，住戶們對此結果仍然不滿，又提起了上訴，請求二審法院改判。其理由是，路橋地產擅自變更經城市規劃局審批的3號樓坐落地點，擅自延伸，多建商品房1058.4平方米非法獲利，而109號樓的使用年限還有55年，上述費用不足以補償他們所受經濟損失和精神創傷。經市中院主持調解，雙方當事人自愿達成調解協議，由路橋地產補償13位住戶共計24萬元，其中8住戶分別獲補償2萬元，其余住戶分別獲補償 1.6萬元。

一、二審案件受理費 9864元由路橋地產承擔。

大連市人民政府令（第17號）

《大連市城市建筑物間距及擋日照處理規定》業經2002年3月25日大連市人民政府第33次常務會議討論通過，現予公布，自2002年6月1日起施行。

市長李永金二○○二年四月三日

大連市城市建筑物間距及擋日照處理規定

第一章總則

第一條為經濟、合理地利用城市土地資源，加快城市建設步伐，保護居民基本的生活環境，根據國家法律、法規和有關技術規范，結合大連市實際情況，制定本規定。

第二條在大連市城市內從事建筑物規劃設計和建設的單位和個人，均應遵守本規定。第三條市及縣（市）、旅順口區、金州區的規劃和國土資源行政管理部門是同級人民政府負責本行政轄區建筑物間距及擋日照審定、處理工作的主管部門。

第四條新建建筑物與原有建筑物間距符合本規定，但小于建筑防火間距及衛生間距時，須按有關規范規定執行。

第二章建筑物間距規劃設計

第五條沿城市主、次干道（道路紅線寬度大于或等于30米）新建的多層和點式高層建筑，不考慮其對道路另一側原有建筑的擋日照影響。

第六條位于市級公共中心和副中心區以及縣（市）、區級公共中心區內住宅的臥室和起居室的主要采光窗，在有效日照時間內，滿窗日照時間不得少于1小時。

第七條新建多層建筑，除本規定第五條、第六條情形以外，按下列建筑物日照間距系數控制建筑物間距：

（一）對原有托兒所、幼兒園的活動室和臥室，中小學教室，醫院醫療病房的建筑物日照間距系數不得小于1.7；

（二）對原有住宅的建筑物日照間距系數不得小于1.5；

（三）新建多層建筑的山墻面對原有建筑物長邊時，山墻寬度小于或等于12.5米的，建筑物日照間距系數不得小于1.0。山墻的寬度大于12.5米的，建筑物日照間距系數不得小于1.5。

第八條新建高層建筑，除本規定第五條、第六條情形以外，按下列條件控制建筑物間距：

（一）對原有托兒所、幼兒園的活動室和臥室，中小學教室，醫院醫療病房主要采光窗，在有效日照時間內，滿窗日照時間不得小于3小時；

（二）新建點式高層建筑與原有住宅的距離不得小于40米。第三章擋日照的處理

第九條房屋產權人、使用人（含公有房屋承租人），認為自己所有或使用的房屋被擋日照的，均可到當地規劃和國土資源行政管理部門申請確認。

規劃和國土資源行政管理部門受理確認申請后，應指定具有相應勘測設計資格的單位對被申請確認的建筑物進行技術勘測或測算，作出是否被擋日照的確認。

第十條經確認原有建筑物屬于被擋日照的，由新建建筑物的建設單位在確認后的一個月內，給予被擋日照建筑物的產權人或使用權人一次性補償。

同一建設單位建設的住宅區（或商住區）由于不同步實施或違反規劃設計要求造成擋日照影響的，由該建設單位負責解決。

第十一條市內中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區城區內被擋日照建筑物的補償標準如下：

（一）位于一、二級地的，2000元／平方米；

（二）位于三、四級地的，1700元／平方米；

（三）位于五級地以下的，1400元／平方米。

當事人雙方對補償另有協議的，可按協議標準執行。其他縣（市）、區的補償標準，由當地政府結合本地實際情況自行制定。第十二條被擋日照的下列房屋的使用面積為補償面積：

（一）住宅的臥室和起居室；

（二）托兒所、幼兒園的活動室和臥室；

（三）中小學的教室；

（四）醫院的醫療病房；

（五）市政府規定給予補償的其他房屋。

第十三條經確認為被擋日照建筑物的產權人、使用人與建設單位因補償發生爭議的，可申請規劃和國土資源行政管理部門裁決或依法向人民法院起訴。

第四章法律責任

第十四條規劃建筑設計單位在對新的建設項目進行規劃及建筑設計時，應按本規定準確測算擋日照范圍，向規劃和國土資源行政管理部門提交有關技術資料與數據，并對所測算的結果負責。因規劃建筑設計單位過錯，給建設單位造成擋日照賠償的，建設單位有追償權。

第十五條對阻礙規劃和國土資源行政管理部門工作人員執行公務，辱罵、毆打行政管理工作人員的行為，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處罰；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十六條規劃和國土資源行政管理部門及其行政管理工作人員應秉公執法，接受社會監督。對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行政管理工作人員，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第五章附則

第十七條本規定技術用詞含義：

（一）建筑物間距。指原有住宅、托兒所、幼兒園、中小學校、醫院醫療病房等建筑物，與其正南、正東、正西、東南、西南方向的新建建筑物之間最小水平的距離。

（二）建筑高度。指建筑物室外地面標高至建筑物檐口的垂直距離。當確定建筑物日照間距系數時以新建建筑物與被遮擋建筑物相對標高（扣除底層公建高度）計算。對于寬度小于或等于12.5米的出屋面水箱間、機房、樓梯間不計入擋日照建筑物計算高度。

（三）建筑物日照間距系數。指建筑物間距與新建建筑相對高度的比值。

（四）高層建筑、多層建筑。高層建筑指建筑高度大于或等于24米的建筑。多層建筑指建筑高度小于24米的建筑。

（五）主要采光窗。指當一個房間有兩個或兩個以上采光窗時，按南、東、西排列其主次順序。

（六）有效日照時間。指大寒日早8：00至下午4：00的時間段。

（七）市級公共中心區。

青泥洼橋中心區（面積約4.0平方公里。北至雙興街，南至南山路，西至英華街，東至大連港東區的地段）。

（八）市級公共副中心區。

西安路公共副中心區（面積約0.9平方公里。北至興工街、長江路，南至五一路，西至中長東五街、如意街，東至撫順街、成仁街）。

星海灣公共副中心區（面積約1.75平方公里）。

北部公共副中心區（面積約1.0平方公里。規劃的南關嶺火車站南側）。

（九）區級公共中心區。

嶺前公共中心區（桃源街的解放路、八一路兩側100米控制范圍）。

長春路公共中心區（北至民政街，南至五四路，東至沈陽路，西至東北路）。

春柳公共中心區（北至春柳街，南至學工街，東至華北路東200米控制范圍，西至凌山街）。

甘井子公共中心區（北至甘井子路，東至甘井子街，西至文體街）。

（十）其他縣（市）、區的公共中心區，由縣（市）、區政府劃定。

（十一）土地級別。按市政府《關于調整市內四區土地級別及土地出讓金標準的通知》（大政發〔2000〕40號）執行。

第十八條大連經濟技術開發區、大連金石灘國家旅游度假區、大連高新產業技術園區內的建筑物間距及擋日照處理，參照本規定執行。

第十九條本規定自2002年6月1日起施行。

1994年頒布的《北京市生活居住建筑間距暫行規定》中規定：

凡城市規劃管理機關批準建設的新建建筑遮擋現狀居民住房陽光的，建設單位（含建房的個人），應主動按下列規定辦理：被遮擋陽光的現狀居民住房，以居室窗臺中心點（均以外墻面計），在冬至日日照時間不足1小時的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2000元。

珠江駿景”侵犯鄰居采光權賠償36萬

來源：作者：王悅

中國法院網訊

因認為相鄰的“珠江駿景”高層建筑遮擋了自家住房光線，老徐等5家住戶以自己的采光權等多項權利受到了侵害為由，將“珠江駿景”的開發商珠江房地產公司告上了法庭。今天上午，豐臺法院判決開發商賠償老徐等5名原告的損失共計36.7萬元。

2004 年8月，珠江房地產公司經行政主管部門審批，在豐臺區永外果園43號建設“珠江駿景”項目北區10-12號樓。一年后，該工程竣工。然而此樓房與老徐居住的西羅園南里17號樓僅一路之隔，“珠江駿景”在馬路東側，西羅園南里17號樓在馬路西側。老徐說，這之前，他住房的東照采光充足，一覽無余，站在家里都能看到永定門。但“珠江駿景”高層建成后，矗立在他所住樓房東側的三棟樓幾乎完全將陽光遮擋。加之通風條件也受到破壞，使得他屋內夏天潮濕、冬天陰冷。此外，由于兩樓相距30多米，他家黑白天都要遮擋窗簾，否則就要被偷窺，夕照時由于高層建筑的反射，他的住宅還經常受到反射光的污染。

老徐認為，這些情況不僅使他的房屋價值嚴重減損，更為嚴重的是給他正常的生活和工作帶來了影響。僅每個月的電費開銷就增加了100多元（他購買的樓房使用年限是70年，現剛剛居住4年）。同時由于反射光的污染，家人的身心健康和情緒均受到直接影響。他在精神上承受著巨大的痛苦和損害。老徐認為是珠江房地產公司建筑的高層建筑嚴重侵犯了他的采光權、通風權、隱私權、眺望權，同時還受到污染。為此，老徐要求開發商賠償他房屋貶值費10萬元，電費增加的費用4萬元，精神損害賠償金1萬元。同時起訴到法院的還有同樓的其余4名住戶。

針對老徐等人的起訴，作為被告的珠江房地產公司在法庭上主要陳述了幾點意見：第一，他們認為自己不存在侵權行為，他們在開發建設小區的過程中取得了行政部門的多項許可證件，不存在過錯，原告們要求其承擔賠償責任沒有法律依據。第二，他們認為原告住房的戶型結構決定了其享有的日照水平，符合《城市居住區規劃設計規范》及《住宅設計規范》。第三，他們認為原告要求賠償的數額缺乏依據，造成電費增加的原因有很多，電器使用、生活習慣等等，在多種原因并存的情況下很難量化出遮光引起電費增加的數額。

豐臺法院受理此案后，委托鑒定部門對珠江駿景北區10-12號樓對西側豐臺區西羅園南里17號樓東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進行了測算。最終測算報告顯示，老徐等人的房屋客廳在“珠江駿景”住宅實際建成前后，大寒日日照時間均不足2小時，但冬至日日照時間在“珠江駿景”住宅工程建設前在1小時以上，建成后不足1小時。

由此，豐臺法院認為，老徐等人與珠江房地產公司作為不動產的相鄰雙方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理通行、通風、采光等相鄰關系。從本案現有事實來看，珠江公司開發的珠江駿景北區西側高層住宅，雖然經行政主管部門審批建設，但確已對老徐等人住房采光造成影響，故珠江公司侵權的事實成立，對老徐等人其應適當予以賠償。賠償數額由本院依據采光受影響程度酌情確定。據此，判決珠江房地產公司賠償給老徐7.5萬元的損失。其他4名住戶也分別被判由珠江房地產公司賠償7.5萬元到7萬元。

洛寧縣人民法院民事判決書:（2005）寧民初字第167號

原告：劉天磊，40歲，漢族，住洛寧縣仁和大酒店后。委托代理人：馬榮卿，特別授權。委托代理人：宋榮甫律師，一般代理。被告：洛寧縣仁和大酒店有限責任公司法定代理人：崔元祥，董事長。委托代理人：王宇峰，一般代理。

1997年4月1日，原告劉天磊與李俊娥簽訂地皮轉讓協議，李俊娥將位于洛寧縣法院東側的地皮及用地名稱為李俊娥的建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證均轉讓給劉天磊，劉天磊于1998年3月29日辦理了該宗土地的土地使用證，后于2001年4月建成主樓三層、附樓二層住宅樓，面積約417平方米。2001年洛寧縣新世紀大眾洗浴城在原告房屋南側、洛寧縣法院家屬區東側辦理了使用面積分別為1585平方米及661.5平方米的國有土地使用證兩份，因洛寧縣新世紀大眾洗浴城系組建洛寧縣仁和大酒店有限公司的實體企業之一，故以被告名義于2004年辦理了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證。經現場勘驗，仁和大酒店總高度約28.5米，劉天磊主房為三層，高度9.9米，仁和大酒店與原告附樓之間間距為3米。與原告主樓之間間距為9.8米。

原告劉天磊認為被告的建筑物嚴重影響原告房屋通風、采光。請求法院判令被告拆除遮光建筑，賠償原告損失60000元，并承擔訴訟費。

被告洛寧縣仁和大酒店有限責任公司辯稱：

1、原告目前在我公司后西側僅有土地使用權，沒有房屋所有權，無權以相鄰關系人的身份對我公司提起訴訟。

2、我公司建筑合法，大酒店是經過土地、城建等有關部門規劃、設計、批準的證照齊全、手續合法的城市建筑，原告應通過行政機關確認，否則無權請求拆除建筑物。

3、沒有經過有關機構鑒定無法證明我公司對其權利造成的侵害是否客觀存在，要求賠償6萬元無事實依據。應駁回原告的訴訟請求。

本庭歸納本案的爭議焦點如下：

1、劉天磊是否為適格原告，是否有權提起訴訟。

2、被告的建筑物是否影響原告房屋采光。

本院根據原、被告的陳述、舉證及訴辯意見，對本案的事實確認如下：另查明：原告房屋門窗面積60.11平方米，室內面積為302.07平方米。本院認為：原告劉天磊在李俊娥建房期間在李俊娥處土地使用權及土地附屬物（地基），后以自己名義辦理了土地使用證，并將房屋建成，根據“房隨地走”的原則，原告劉天磊應系該房屋的實際權力人，被告洛寧縣仁和大酒店有限公司稱原告僅享有土地使用權、而沒有房屋所有權不能成立，原告劉天磊有權提起訴訟。

《洛陽市城市建筑規劃管理暫行技術規定》明確要求：東西走向建筑物，間距不小于較高建筑高度約0.7倍，且不得小于20米。被告洛寧縣仁和大酒店有限公司的主建筑樓高28余，其0.7倍為19.6米，而實際該樓與原告的主樓間距不足10米，與原告附樓間距僅3米。被告的樓房位于原告所住房屋的南邊，兩樓之間的間距遠小于城市建筑規劃的要求。被告所建仁和大酒店樓房雖然證件齊全，為合法建筑，但因其高度使原告居住房屋一、二層樓沒有陽光，三樓中大部分季節不見陽光，一年四季自然光亮度減弱，影響了原告的采光權，造成原告生活質量下降，對此，被告應承擔民事責任。由于目前尚沒有遮攔陽光賠償數額的明確規定，結合本案的實際情況綜合考慮，本院酌定按原告居室門窗（前面）面積60.11平方米，每平方米500元計算，可減輕被告的補償責任，可以每平方米440元計算，為26448.4元。原告要求拆除被告建筑物，因該仁和大酒店樓房證件齊全，價值較大，且已投入使用，其請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定，經合議庭評議，判決如下：

一、被告洛寧縣仁和大酒店有限公司限本判決生效后十日內一次性補償原告劉天磊26448.4元。

二、駁回原告劉天磊的其他訴訟請求。[評析意見]

1、這是一起典型的相鄰采光權案件。隨著城市建設加快土地資源越發緊缺，建筑物相鄰關系的矛盾顯現出來。

采光權屬相鄰權的范疇，審理這類案件，法院主要以4部法律為依據：一是《憲法》第十九條規定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”；

二是《民法通則》第八十三條規定的“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”；

三是《房地產管理法》第二十四條規定的“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”；

四是《規劃法》的有關規定。

法院審理時應當適用的部門規章、規定有：《民用建筑設計通則》（國家標準）、關于建筑物間距、日照時間的最低標準規定。可供參考的具體情況有：相鄰房屋的基本位置，雙方房屋的使用功能，具體影響通風采光情況，本地區房屋價格指數，處理案件的社會效果等。

從以上規定來看，法律最有權威，但是比較籠統，不能具體操作。特別是關于侵權建筑物是否拆除、賠償標準，缺乏具體規定，只能由法官自由裁量。以上決定了此案件審理的難度與判決結果的不確定性。

2、本案法官以原告向陽一面窗戶的面積計算賠償數額，顯得不倫不類，說明了法官在賠償數額計算缺乏標準情況下的無奈。另外賠償數額偏低，因為被告為了自己的經濟利益不顧原告基本權益，侵權的主觀惡意明顯，侵權后果比較嚴重。

正確把握訴訟策略切實維護委托人利益

案情簡介：2003年8月18日，H房地產開發有限公司（以下簡稱H公司）收到溫州市中級人民法院送達的一份民事訴狀。原告（共有50人）訴稱在2001年7月與H公司簽訂《商品房預售合同》，由原告購買H公司開發的商品房。合同簽訂后，原告依約履行了自己的義務，但H公司逾期交房、至今沒有為原告辦理房產證，且所交付的商品房存在嚴重的質量問題和安全隱患。故請求法院依法判決原告退回所購的房屋，H公司退回原告所支付的房款共700多萬，并支付相關的違約金和損失共400多萬元，全案的訴訟標的額超過1200萬元。

H公司在客觀上的確存在違約事實，所以在應訴前主動謀求和解。但50名原告委托了北京某著名律師事務所的律師提起了本案的訴訟，訴前作了大量的準備工作，他們抱著必勝的信心。雙方很快因賠償額差距過大而和解失敗。

倉促上陣被動應戰

H公司于2003年8月28日委托本所金疆律師和我擔任其訴訟代理人。此時距開庭時間還不到1個月。由于本案原告人數眾多，且訴狀中所告訴的爭議問題又很多，相應地，我們需舉證據的種類繁多、數量也極大，而H公司對訴訟既無經驗又缺乏充分準備，故我們訴前收集證據的時間就顯得極為倉促。又由于明知自己在實體問題上的被動，H公司面臨極大壓力，對訴訟可能的結果、進而對我們的代理并不抱太大希望。

但作為律師，我們仍希望能通過自己的努力，最大限度地為委托人減少損失。同時，憑借多年的執業經驗，我們清楚地意識到，減少H公司損失的最策略、也應當是先決的辦法是，要盡量避免讓H公司同時面對50名原告組成的強大的訴訟集團，最好讓H公司分別面對50名原告解決問題。

突現轉機柳暗花明

經過仔細推敲，我們很快發現，原告的起訴有問題，在程序上可能存在重大瑕疵。《民訴法》第五十三條第一款關于普通共同訴訟的規定是：“訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟。”法條中使用的是“合并審理”，而非“合并起訴”。這就是說，此類共同訴訟只能是在訴訟進行過程中，人民法院將分別提起的訴訟合并審理而形成的共同訴訟；而不能由一方當事人自行共同合并起訴形成共同訴訟。

抓住要害緊追不舍

所以，我們立即就本案程序問題提出了答辯：普通共同訴訟只可合并審理，不可合并起訴。法條規定普通共同訴訟的形成（合并審理）得經當事人同意，并未特別規定只需共同一方當事人的同意即可成就。答辯人是本案的當事人。因此，本案的合并審理事先應征得答辯人的同意。并且很重要的一點是，如果分案起訴，則各原告的起訴標的至多不會超過30萬元，應屬縣一級人民法院管轄。本案的共同起訴，明顯損害了答辯人的審級利益。

一審裁決：

H公司不同意合并審理，其抗辯理由符合法律規定，應予以采納。裁定駁回50位原告的起訴。

不甘失敗提起上訴

原告方當然不想就此罷手認輸，畢竟還沒交手就敗下陣來，遂上訴于浙江省高級人民法院。上訴的理由是：

1、《民訴法》第五十三條第一款中“并經當事人同意”的規定是指50名原告是否同意，與案件對方當事人無關。

2、最高院《關于審理證券市場因虛假陳述引發的民商賠償案件的若干規定》（以下簡稱《若干規定》）第十二條、第十三條規定：“證券民事賠償案件的原告可以選擇單獨訴訟或者共同訴訟方式提起訴訟。多個原告因同一虛假陳述事實對相同被告提起訴訟。既有單獨訴訟也有共同訴訟的，人民法院可以通知提起單獨訴訟的原告共同參加訴訟。多個原告因同一虛假陳述事實對相同被告同時提起兩個以上共同訴訟的，人民法院可以將其合并為一個共同訴訟”。由此可見，共同訴訟根本也無須征得共同訴訟人相對另一方的同意。

3、本案合并審理有利于事實的查清，減少訟累，有利于保護當事人的合法權益。二審答辯胸有成竹

我們在仔細研讀原告的上訴狀和《若干規定》之后，進一步答辯指出：

1、《若干規定》中關于共同訴訟之規定系對我國民事共同訴訟制度缺陷的有益補充，而非開普通共同訴訟的合并審理無須征得雙方當事人同意之先河。因為《若干規定》中規定的眾多股民因證券市場虛假陳述而提起的民事賠償之訴屬于學理上所稱的類似必要共同訴訟，它與本案的普通共同訴訟的性質并不相同。此類共同訴訟，雖然其訴訟標的是同一種類的，但其訴訟標的均源于同一爭議的法律關系——虛假陳述，具有較強的牽連性。因此，法律賦予股民有共同起訴或單獨起訴的選擇權。如果選擇共同起訴，則必須對共同訴訟人的訴訟標的作合一確定；如果選擇分別起訴，則為了避免對同一法律關系作出相互矛盾的判決，故應賦予法院主動將獨立的訴訟合并為一個共同訴訟的權能；如果選擇單獨起訴，則其所受判決的效力應可及于其他可作為共同訴訟人的股東。

2、本案H公司與各原告之間分別存在著相互獨立的商品房預售合同，各原告的合同內容均不相同，與H公司爭議的法律關系互有差別，人民法院不可能對本案作出合一確定的判決，更不可能作出效力可及于其他購房者的單獨判決。因此，本案只可能是普通的共同訴訟。若要合并審理，則必須征得H公司的同意。

3、由于本案各原告之間沒有共同的權利義務，其中一人提出變更訴訟請求或者撤訴申請等訴訟行為不及于其他原告，因此必然會影響人民法院的審理進度和全案的訴訟進行。所以，若本案允許合并起訴，則不但不能達到簡化訴訟程序之目的，而且可能造成案件久拖不決的情形。

一槌定音駁回上訴

2003年11月27日，浙江省高級人民法院采納了我們的意見，裁定駁回上訴，維持原裁定。

主動言和案外調解

所謂“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。兩審裁定相當于H公司擊退了50名原告的兩次進攻。至此，眾原告訴訟的銳氣大減，H公司已經完全扭轉了被動處理本案糾紛的不利局面。緊接著，按照我們的建議，H公司抓住有利時機，主動采取和解姿態，與原告們各個溝通、協商，最終僅以支付60多萬元賠償款及違約金的代價，平息了這場在當地轟動一時、社會影響廣泛、并有可能事關H公司存亡的訴訟**。

無錫審理采光權官司 “惹事”者補償10住戶80萬

原告認為，大樓間距與大樓主體高度之比小于1：0.8，按照國家相關標準，被告已構成陽光侵權，應賠償每平方米1000元的損失。

由于目前尚未出臺采光侵權計賠標準，對于存在因果關系的10戶原告的賠償，究竟該怎么賠？對不足1小時與不足2小時是否該區別處理？法院為此對雙方進行了調解。

最后經雙方協商，8戶日照在1至2小時之間的達成調解協議，按每平方米600多元的標準補償。而剩余2戶日照少于1小時的，法院按每平方米約800元的標準進行了判決。

陽光補償標準各地不同

2004年11月，湖北省荊州市中級人民法院審結一起采光權糾紛案。判決認為，湖北省監利縣一幢新建的7層綜合樓影響了10戶居民的通風、采光等權益，要求侵害人采取折價賠償辦法，即從2003年4月1日起，至其停止侵權時止，賠償10戶居民每天每戶電費1.12元。

2004年10月，湖南省長沙市中級人民法院對一起采光權糾紛作出二審判決。判決認為，目前我國法律沒有這類賠償標準的明確規定，一審法院按照每平方米110元作為賠償標準并無不妥。遂駁回上訴，維持原判。這樣，受害方吳某64.73平方米的住宅，獲得了7120.3元的“遮光”補償。

2004年8月，天津市一住戶主張自己的采光權得到該市和平區人民法院的支持。法院按照公平原則判令高層建筑物的開發商按照居室面積一次性補償住戶2800余元，賠償標準是按每平方米120元計算。不過，補償費用只是按被遮擋的二十多平米的居室面積計算，而不是整套住宅。

一、采光權法律規定

1、《民法通則》第八十三條：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

2、《物權法》第八十九條：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

二、采光權侵權的認定

1、新建筑物使在先相鄰建筑物采光低于國家日照標準；

《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》（下稱《規范》）的規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”

2、采光雖合乎國家日照標準，但新建筑物使在先相鄰建筑物的采光低于原標準，亦屬侵權。

三、影響采光的事實認定

1、雙方協商認可；

2、雙方委托鑒定機構鑒定；

3、提起訴訟，由人民法院組織司法鑒定。

四、采光權侵權的賠償標準

1、賠償與補償

被遮擋后的日照時間低于《規范》規定的標準的，由侵權人對被侵權人承擔賠償責任；雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標準的，由侵權方對被侵權方進行適當經濟補償。

2、賠償內容和原則

對采光權的侵害不僅體現在對物權的侵害上，還可能導致健康權、身體權、人格權以及其他權利的被侵害，因此，采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，賠償內容應當包括：由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導致房屋價值貶低等。在確定賠償數額時，應當綜合考慮采光時間、居室（客廳）受光面積，對于陽臺、廚房、廁所等則不應計算在采光面積內。

3、賠償數額的計算

采光權糾紛應當以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償的方式判決。我傾向下面的計算方式（王者潔

郭號林：對采光權侵權及補償的法律思考）：可以先行確定受侵害房屋每平方米每小時采光的賠償基數（N元），然后乘以受到侵害的建筑面積、每天的受害的小時數、再乘以不動產未來的使用壽命，此外再加上因采光權被侵害而受到的精神損害賠償就可以得出具體數額。具體公式可以表述成：N元/平米/小時×房屋總受害平方數×每天受害小時數×受害總天數+一次性精神損害賠償額=總賠償額。當然，賠償基數的確定以及具體數值的測算應由專業人士來進行。我國《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”

侵權事實存在，但侵權造成的損害數額大小無法確定或者難以確定的，應如何處理問題

審判實踐中的不同觀點：第一種觀點：應駁回原告的訴訟請求。理由是原告雖然能證明損害的存在，但無法證明具體損害的大小和范圍，則應承擔舉證不能的不利后果。第二種觀點：可以酌情判決被告適當賠償。理由是不判令被告承擔一定的賠償責任，就不能體現公平原則，不利于保護受害人的利益。第三種觀點：應當由法官根據法庭調查與法庭辯論的結果，通過自由心證，酌情確定被告賠償的數額。

最高人民法院民一庭傾向性意見：基于以上幾個方面的考慮，最高人民法院民一庭集中力量對此類問題進行了研究。在研究過程中，有一種觀點認為，運用自由心證原則只限于侵權事實難以確定的情況。如果侵權事實已經確定，只是侵權賠償數額難以確定時，則是法官自由裁量權的問題。經過討論，多數人認為，自由心證和自由裁量是有密切聯系的，沒有限制在特定的領域；自由心證原則適用于侵權事實的確定和侵權賠償數額的確定等領域，而不僅僅適用于侵權事實的確定領域。對于能否適用自由心證原則確定侵權賠償數額問題，大家原則同意一些高級人民法院民一庭提出的傾向性觀點，即在已經能認定損害確實存在，只是具體數額尚難以確定或者無法確定的情況下，法官可以結合一些間接證據和案件其他事實，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，進行自由心證，適當確定侵權人應當承擔的賠償數額。但這一規則只適用于侵害人身權和財產權的民事案件，不適用于合同糾紛等其他民事案件。

第三篇：物業管理收費糾紛的成因及對策分析

物業管理收費糾紛的成因及對策分析

一、物業管理費收不上來的原因

通俗地講物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

2、對物業管理服務不滿意

以前，由于國家對物業管理服務項目沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

3、工程質量存在問題

由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

4、僥幸心理

毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

5、業主觀念問題

目前，業主在住房消費觀念上還存在著不少誤區。其一，業主沒有認識到物業管理是使其房產保值升值的一種投資行為，也沒有認識到物業服務是一種消費行為，在繳納服務費時總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務質量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業主對“業主公約”的概念不清楚，他們往往把業主因違規操作造成的物業管理矛盾，都歸結到物業管理公司的不作為，這也是造成收費難的一個重要因素。

6、企業內部管理問題

由于物業行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成業務人員工作積極性不高，企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求，服務質量難以提升。這樣的企業“收繳率”就不會高。

7、自建自管，承諾未予兌現

截至目前，據不完全統計，有95%以上的物業公司是開發商衍生過來的母子公司，即自己開發，自己管理。即使有些物業公司說是財務獨立核算、有獨立法人，但仍與開發商有著千絲萬縷的關系，致使兩種問題不得不出現。首先，大多數開發商為了促進銷售，將物業費的收費標準定得很低，以此來降低消費者購買房產的門檻；其次在銷售過程中有些開發商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定永遠不漲價等等。而后期大多數承諾沒有兌現，對此，業主有時并不找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。業主說了，你們是一家的，我就找你物業，我給你交物業費了，你們解決不了，我就不交物業管理費。

8、服務等級收費標準的制定及價格審批制度不較為完善

雖然在二〇〇四年十二月二十日吉林省發展和改革委員會、吉林省建設廳聯合頒布了《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》，但僅對住宅小區的物業進行了相應等級服務收費規定，商業物業、工廠物業、學校物業等非住宅物業又應遵循什么收費標準呢？即使是住宅物業，在座的各位有沒有碰到辦收費許可辦不了呢？據我所知，發改委停辦了將近一年！由于物業企業沒有收費許可，有些業主以此為理由拒交物業費。同時因為物業企業沒有收費許可，更存在被媒體曝光和停止收費的吧，那問題出現在哪呢？還有一個問題，就是住宅電梯收費和停車場收費的收費標準問題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規定，如電梯收費0.3元/㎡/月，地面停車場在50—100元/個·月；我們能不能也出臺一個呢？現在去辦理收費許可，負責人會告訴你：有業主委員會嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業主委員會公章；沒有的話讓全體業主簽字同意。試問這能不讓部分業主鉆空子嗎？我沒簽字就不交！

9、維修基金使用制度尚未出臺

目前，有很多小區、大廈的各項目保修期已過，這就存在著許多大、中修工程的出現，想申請物業維修基金，又審批不了。由于物業企業自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢必就會被擱淺，有些會將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大中修概念模糊，只認為我交物業費了，什么問題你物業都應該負責。你修不好就不交物業費，同時更有可能發生聯合廣大業主全體拒交物業費現象。

10、物業費拖欠官司穩贏卻難打

上海有一家物業管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業管理的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業管理費的，而這樣的官司，物業管理公司是每打必贏。因為只要物業管理公司實施了物業管理，又不屬亂收費，法院就判業主繳錢，而業主的“理由”另行解決。

但是，對于這樣穩贏的官司，物業管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業管理公司的一位總經理談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外據我所知好像對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠著。

二、如何解決收費難的問題

針對上述物業管理收費難的成因，本人根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

1、提高民眾物業管理消費意識

為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，主管部門、媒體和物業應對業主加強物業管理知識的宣傳。

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業管理行業和市場的力度，從國民經濟和社會發展的角度，制訂出發展物業管理的中長期規劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業管理走上快速發展的軌道。充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業消費者所具有的權利、責任和義務。同時，使全社會人人都認識到物業管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展有著不可低估的積極作用，物業管理行業的整體發展可以解決大量社會勞動力就業，同時，物業管理行業的發展對國民經濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經濟增長點。再者，物業管理的健康發展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業管理企業方面看，應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。同時在簽訂業主公約時明確“凡是開發商或建筑單位質量問題或遺留問題，由業主直接找開發商處理，物業公司無義務接待投訴維修及處理，業主更不得以此為理由拒交物業費。”

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業管理的商品意識。物業管理公司在為居民提供整潔、優美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質上是一種服務型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。只有居民物業管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業管理的消費意識，增加居民對物業管理的消費，從而促進物業管理行業的發展。

2、改變收費態度和收費方式

以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。能不能有條件地開展電子付費，并動員廣大業主接受這一科學、便捷、與城市現代化接軌的物業服務電子付費方式。

目前物業管理公司的收費方式與城市信息現代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業行業信息處理現代化的進程。由于物業服務收費難度很大，不少物業管理企業把收費工作當成第一要務，這樣一來或多或少地影響了企業的正常運轉，影響了服務質量的提高，長期以往將不利于物業行業的發展，服務水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序，保證收繳率的一種科學的方法。在國外發達國家已經全部采用了這種方式，在國內也已經有企業采用。政府和行業協會能否采取各種行之有效的方式，動員廣大業主接受符合時代發展的電子付費方式，讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

3、實行信譽廣告牌制度

對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將

會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。

4、對業主產權實行限制

對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司能否向上級行政主管部門——房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。假設例如可與房產局產權處聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，讓物業費同物業維修基金同樣具備不可缺少的法律效力，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

5、加強物業管理公司自身建設，培育正確的服務理念，提高服務質量

為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業管理公司應在加強自身建設，樹立正確的服務理念，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，從而達到業主的認可和滿意。要明確是服務而不是管理！

6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益

根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。目前物業仲裁站的業務流程等具體情況能否告知所有物業企業。

7、與開發公司辦理好房產交接

為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者地方規定：所有施工保證金在物業公司與開發商辦理交接時直接交由物業公司代管，確保物業管理公司具有對該房產的修復和制約施工單位不及時來維修處理的能力，以利于今后的物業管理服務。

8、能不能推出“物業行業整合機制”

推出“物業行業整合機制”，以促進物業服務綜合水平的提高，推進行業的整體發展。《條例》的出臺，對推進物業行業市場化進程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場“進入機制”含義的“招投標”制度。又如《條例》的第四章“物業管理服務”，通過對物業管理企業整體資質和從業人員資質的確認及物業服務的要求、標準來衡量物業管理公司是否具備物業服務的能力。它的潛臺詞就是，如果不符合《條例》所規定的條件，那么就不具備從事物業服務的資格。換一句話說，這樣的企業應該退出物業行業。從某種意義上說，這是“退出機制”的雛形。相信隨著人們對《條例》的認識加深以及《條例》本身的不斷完善，“進入機制”和“退出機制”將成為物業行業的一項“基本策略”。

但目前許多企業是介于“進入”和“退出”之間，“進不了”、“退不出”。如占很大比重的自建自管的企業和房管所改制而來的一些中小企業。這些物業管理企業中的大多數還未進入市場。有的想進入市場，但由于自身困難，很難再有能力提高服務質量。他們希望借助他人的服務品牌，提高能力、謀求發展。有的自建自管的企業不愿意、也不需要進入市場，對于這樣的企業最好的方式是推行“行業整合機制”。即在政府和行業的推動下，以行業內品牌企業為龍頭，對那些難以提高服務水平，不能進入市場參與競爭，物業服務能力差且自身難以改進的企業，通過市場的方法，以兼并、收購、加盟等方式進行整合，其目的在于讓業主享受到優質的物業服務，幫助品牌企業做大做強，推進物業服務市場化的總體進程。

目前在我國物業管理行業中已經涌現出一批品牌企業，我們應該使這些資源能夠迅速地得到全行業的充分共享。所以推出物業管理行業的整合機制勢在必行。在實施過程中，一方面可以參照其他行業的成功經驗，另一方面可以結合物業服務的特點和企業的自身實際，逐步加以實施。使物業行業形成規模化、集團化的發展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務水平低的小企業，給予優秀物業管理企業扶持政策，鼓勵優秀企業做大做強；以保證物業管理消費者有一個好的服務群。

9、法律、法規尚需建立健全

公共維修基金使用辦法、電梯收費管理規定、水電氣等向最終戶收費的管理規定以及商業物業收費標準等等急需出臺。另外，目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。

10、建立物業管理招投標制度

建立市場競爭和優勝劣汰機制，成立招投標監督委員會，后期開發的所有項目均應通過物業管理招投標方式選聘物業管理企業，杜絕自建自管以及變相自建自管的現象發生。同時要使招投標真正做到公開、公正、公平。

第四篇：少數民族地區民間糾紛成因及對策

少數民族地區民間糾紛成因及對策

[摘要]本文以云南省蒙自縣人民調解的民間糾紛為視角,調查了該地區民間糾紛現狀,并通過分析該地區民間糾紛產生的主要原因,提出了相關對策,以完善少數民族地區人民調解制度、促進社會主義新農村建設。

[關鍵詞]民族地區;民間糾紛;云南省蒙自縣

[中圖分類號]D633 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-3115(2010)22-0092-03

社會轉型期,各種社會矛盾不斷顯現,人民群眾之間發生的民間糾紛有所變化。作為化解民間糾紛的第一道防線――人民調解制度,由于機制滯后于社會發展變革,難以適應社會現實的要求,直接影響我國社會主義新農村建設的成效。對此,筆者認為,一方面,應當加強人民調解制度的建設,充分發揮其定紛止爭作用;另一方面,應當探討民間糾紛的成因及預防對策,把糾紛消滅在萌芽狀態。

一、蒙自縣民間糾紛概況

蒙自縣是一個少數民族聚居地,位于云南省紅河州東部,是紅河州州府駐地。下轄11個鄉(鎮),86個村民委員會,農業人口占總人口的79.3%,彝族、苗族、回族、壯族等少數民族人口占總人口的57.84%,山區面積占總面積的75.6%,民族分布具有大雜居、小聚居的特點。蒙自縣已建立157個調解委員會(以下簡稱“調委會”),其中,村(居)調委會101個。總體而言,蒙夏縣的人民調解組織已經形成了三級調解網絡,基本上滿足了基層預防和化解民間矛盾糾紛的需要。自2005至今,全縣每年調處民間糾紛2000起左右。2009年,全縣共處理1550件民間糾紛,其中,婚姻家庭糾紛438起,鄰里糾紛429起,房屋宅基地糾紛152起,合同糾紛47起,賠償糾紛120起,土地承包糾紛120起,征地拆遷5起,另外多個職能部門聯合處理臨界糾紛2198起。調解成功率為97%。①蒙自縣人民調解委員會的工作,對于維護社會穩定、促進地方經濟發展、建設社會主義新農村和構建和諧社會起到了重要作用。

二、少數民族地區民間糾紛現狀

近五年內,蒙自縣民間糾紛的98%是少數民族地區村民之間的糾紛,其中,婚姻家庭糾紛占30%左右,鄰里糾紛占35%左右,一定程度上代表了轉型期社會主義新農村建設中少數民族地區民間糾紛的現狀。

(一)鄰里之間的土地糾紛逐年增多且糾紛性質日趨復雜化

隨著人口不斷增長和土地的大量被征用,土地資源和水資源的日益緊缺,為爭奪土地和水資源的糾紛有上升趨勢,這些糾紛往往涉及家庭之間、家族之間、鄰村之間、民族之間的利益;地方經濟社會發展速度加快,由城市建設規劃引起征地補償糾紛;村民之間因通行、采光、房檐滴水等問題的產生沖突不斷發生,并且日益復雜化;農村地區,因進城務工而簽訂土地出租合同引發土地糾紛數量逐年增加;部分村民本著有利生產、方便生活的原則,互換土地耕種引起糾紛,起因由簡單的用水等發展到土地收益、土地征用等方面,糾紛越來越復雜。

(二)婚姻家庭糾紛數量明顯上升

婚姻家庭糾紛具體表現為贍養糾紛日益增多(贍養糾紛上升趨勢較明顯,②每年占蒙自縣已調處糾紛的15%左右);家庭內土地使用權糾紛大量出現,外嫁女土地使用權是我國農村普遍存在的制度問題,由于風俗習慣的影響,此問題成為少數民族地區家庭內部糾紛的主要成因;婚姻關系變化引起的家庭內部糾紛有所增加。

三、少數民族地區民間糾紛產生的主要原因

(一)缺乏利益協調機制

利益沖突是引起矛盾糾紛的根本原因,這既有體制轉軌的影響,又有經濟比較落后、生產力水平比較低,不能滿足全體社會成員日益增長的物質文化需要的因素。③市場經濟體制下,少數民族地區的村民,有些走上脫貧致富道路,有些卻淪為貧困群體,貧富差距越來越大。而他們的權利意識不斷強化,為維護既得利益或謀求更大利益,村民之間就不可避免產生矛盾。同時,地方政府官員公共服務意識不強,決策機制滯后,未及時采取相關措施而導致糾紛不斷產生。

(二)缺乏道德教育和約束機制

隨著農村社會的深刻變革和市場經濟的發展,市場理念和城市文明對農民原有的道德理念產生了較大的影響和沖擊,多元價值取向給農村社會帶來觀念更新、思想活躍的同時,也常常導致農民思想混亂、是非模糊。少數民族地區的政治、經濟、文化、社會狀況明顯落后于城市,部分地區雖有道德教育但流于形式,并且缺乏一定的約束機制,從而形成了道德“真空地帶”,導致村民失去價值判斷的參照標準。加之利己主義盛行,廣大村民的道德導向由道義導向逐漸向利益導向轉變,農村道德水平整體下降成為一個不可爭議的事實。正因為道德水平下降,夫妻不和、老無所養、鄰里不睦的情況才逐漸增多,婚姻家庭、鄰里糾紛成為少數民族地區人民調解委員會處理的主要糾紛。

(三)村民自治組織、村級人民調解員工作積極性不高

我國90%以上的矛盾糾紛發生在農村,村級人民調解員主要由村干部擔任。后稅費時代,村民自治組織職權弱化,活動經費也存在一定的困難,廣大村干部未認真履行辦理本村公共事務和公益事業職能。相反,出現了對村民反映的問題推諉拖辦,對村民的正當要求置之不理;或者受傳統文化的影響,“多一事,不如少一事” ,怕得罪宗族、家族,對工作敷衍了事;或者“官本位”思想嚴重,以權謀利,與民爭利,在發放糧食直補款、土地承包、宅基地的使用問題上有私心;或者村委會和村黨支部工作關系不協調,致使村民之間矛盾糾紛不斷產生。同時,身兼人民調解工作的村干部,也因調解工作經費無保障,對調解工作缺乏熱情,放任糾紛苗頭擴大或者激化,造成調解工作未落實的負面影響,不利于農村社會穩定和經濟發展。

(四)村民文化程度偏低,法治觀念淡薄

筆者調查的個案中,有爭奪水資源引起兩村村民的爭議,后演變為群體性事件;有村民因民事爭議而使糾紛性質轉化,如村民甲(彝族)與村民乙(苗族)簽訂土地出租的口頭協議,因租期發生爭議而雙方大打出手致人重傷,糾紛性質由民事案件轉為刑事案件。究其原因,主要還在于該地區人民群眾法治觀念淡薄。少數民族地區地廣人稀、居住分散、教育普遍落后,農村法治建設起步較晚,普法宣傳流于形式,廣大村民法治觀念淡薄。因此,日常生產生活中,有村民為一己之利,不惜越界行為而違反法律法規,或者自身權益受到侵害后不知如何維權,引發大量糾紛成為普遍現象。

(五)少數民族地區風俗習慣導致民間糾紛

在幾千年的歷史進程中,我國各民族都形成了自己的傳統文化和風俗習慣,成為約束該民族的行為規范。如彝族由兒子贍養父母、④“掛紅線”、⑤“開除村籍”⑥等習俗,在蒙自縣廣大農村地區起到規范作用。隨著村民權利意識的不斷增強,有人逐漸認識到部分風俗習慣與現行法律、法規有沖突,當涉及自身利益時,因是否適用該風俗習慣而產生糾紛。筆者調查過這樣一個個案,蒙自縣某村六兄弟姐妹發生贍養糾紛,父母是70多歲的彝族老人,四個兒子因是否適用習俗發生爭議,相互推諉贍養父母的責任,兩個已出嫁女兒愿意贍養父母(不分任何娘家家產),但迫于傳統習俗的壓力而不敢明確表態。后經村調解小組努力,根據習俗達成四個兒子贍養父母、父母去世后由四人繼承遺產的調解協議。因風俗習慣引發的糾紛,若處理不當會導致矛盾激化。此類糾紛約占蒙自縣每年調處糾紛的10%左右。

四、預防少數民族地區民間糾紛產生的對策(一)高度重視少數民族地區教育事業,完善利益協調機制

馬克思主義認為,物質生活的生產方式制約著整個社會生活、政治生活和精神生活的全過程。預防糾紛的產生,歸根結底必須以經濟的發展為前提,而經濟發展又以人才為基礎。因此,首先,應高度重視少數民族地區教育事業,從基礎教育抓起,有計劃、有步驟、認真扎實地發展教育事業,不斷提高該地區人民文化水平,繼而提升其綜合素質。其次,中央政府應當加大對少數民族地區的扶貧力度,地方政府要因地制宜,緊緊抓住機遇,積極發展地方特色經濟,千方百計增加村民收入,不斷提高村民的生活水平。再次,完善地方利益協調機制。地方政府要加快政府行政體制改革,提升政府服務水平,充分發揮公共政策調節利益關系的功能,不斷均衡社會各階層的利益,如完善農村開發建設中的土地征用補償制度、土地承包管理制度、農村最低生活保障制度,逐步建立農村養老保險制度,不斷健全少數民族地區的社會保障制度。

(二)加強社會主義道德教育,形成良好的社會風尚

道德水平下降是少數民族地區糾紛大量產生的主要原因之一。少數民族地區建設社會主義新農村必須重視農村道德建設,不斷提升村民道德素質。首先,在社會主義核心價值體系的指導下,對村民進行黨的路線、方針、政策教育,解決村民思想上的困惑;將道德教育與經濟發展相結合,讓村民感受到道德教育的重要性;開展社會主義榮辱觀教育,學習中華民族優良的傳統美德,規范村民行為,形成良好的社會風尚。其次,少數民族地區教育文化水平較低,進行社會主義道德教育,必須加強該地區基礎文化設施建設,使廣播、電視、新聞等傳媒對農村道德教育充分發揮影響力和滲透力;⑦再次,基層黨員干部要重視自身的道德建設,在廣大村民中發揮道德模范的示范作用,引導村民重視道德修養,形成良好的社會風尚。

(三)大力加強法治宣傳教育,不斷增強村民法治觀念

法治社會,人人都應具有法治觀念。少數民族地區村民法治觀念淡薄是引發矛盾糾紛增多和加大解決難度的重要原因。預防該地區糾紛的產生,必須加強法治宣傳教育。首先,明確少數民族地區法治宣傳教育的目的,不僅僅是學習法律知識,更重要的是樹立法治觀念,不斷增強村民知法、用法、守法能力,提高自我約束能力,自覺遵守村規民約。其次,法治宣傳應注重實效,采取村民喜聞樂見的方式,開展多渠道、多方式的法治宣傳活動,真正讓村民學到知識。如公開調解部分典型糾紛(必須征得當事人同意),給村民上一堂很好的法治宣傳課;條件允許的情況下,還可進行法律咨詢,并鼓勵村民多收看收聽法治節目。最后,法治宣傳的內容應當突出實用性,即與村民的生產、生活密切關系,如婚姻法、繼承法、土地管理法、農業法、合伙企業法、訴訟法等。⑧

(四)健全以人民調解為基礎的矛盾糾紛排查調處工作制度,增強工作成效

增強以人民調解為基礎的矛盾糾紛排查調處工作制度的成效,是少數民族地區發揮人民調解優勢、預防糾紛發生的重要對策。第一,加強人民調解隊伍建設。人民調解員來自基層,遍布生產、生活的各個領域,貼近群眾,能及時發現糾紛。地方司法行政部門要對人民調解員定期培訓,不斷提高其業務能力和思想道德素質,著力“抓小”、“抓早”、“抓苗頭”,努力把矛盾化解在基層,解決在萌芽狀態。第二,加強人民調解制度建設,使調解工作規范化、合法化,便于人民調解與行政調解、司法調解相銜接,增強矛盾糾紛排查調處工作成效。第三,完善治安聯防、司法、行政等職能部門共同排查矛盾糾紛協調機制,形成人民調解、行政調解、司法調解相配合的大調解工作體系。比如,婚姻家庭等一般糾紛,由人民調解組織排查處理,涉及土地承包、村務管理、土地征用等重大、復雜糾紛,由司法所受理后,根據糾紛性質分流到相關職能部門調處,由各職能部門將處理意見反饋到司法所,再告知當事人,使矛盾糾紛處于規范的流程中,有利于基層社會的穩定。第四,地方各級人民政府應當將人民調解經費納入地方財政預算,給予制度性保證,充分調動人民調解員的工作積極性,才能及時化解矛盾糾紛,增強人民調解工作的成效,有利于我國社會主義新農村建設和社會的和諧。

[注釋]

①上述數據來自蒙自縣司法局2009年統計數據。蒙自縣土管部門于1982年頒發給農民自留地、自留山土地使用證,在2007年開始換發自留地、自留山土地使用證時,村民之間發生權屬爭議,針對此類糾紛的特殊性,蒙自縣采取縣司法局牽頭,多個職能部門聯合處理的方式解決糾紛,故此類糾紛單列。2007～2009年,共處理3748起民間糾紛。

②在蒙自縣乃至紅河州內少數民族地區,家庭內部糾紛主要采用家族內部解決、由村寨中德高望重的人調解。近幾年,人們觀念發生轉變,逐漸接受人民調解。此處說的明顯是指人民調解組織處理贍養糾紛的數量上升較快。

③劉中起:《快速轉型時期我國社會矛盾化解新機制探索》,《華東理工大學學報》,2010年第1期。

④該習俗的主要內容是:父母年老時由兒子盡贍養義務,女兒不贍養父母,父母去世后,父母的遺產只能由兒子繼承。如果沒有兒子,就由家族內同輩兄弟姐妹的兒子“過繼”,再贍養繼父母。

⑤在蒙自縣的廣大農村,婚前都有送彩禮的習俗,此習俗稱為“掛紅線”。

⑥“開除村籍”,不僅存在于少數民族地區,一度也曾是漢族地區鄉村隊嚴重違反鄉規民約者施以的嚴厲處罰。

⑦郭良婧:《論當前農民道德素質的提升》,《學術論壇》,2010年第8期。

⑧楊彥增等:《農村糾紛解決之困境及對策》,《沈陽教育學院學報》,2008年第2期。

第五篇：影響采光權協議

協議書

甲方：某市計劃生育服務站

法定代表人：

乙方：薛某

委托代理人：王某

乙方系某市計劃生育服務站家屬樓一樓東戶房主，現在因甲方須在乙方房屋南面加蓋辦公用房，考慮到甲方所該房屋將會嚴重影響乙方房屋的通風、采光等，影響到乙方房屋的使用，現經雙方充分協商，自愿達成以下協議：

一、甲方正在建設辦公樓一樓至三樓總高不得超過11.2米，甲方加蓋的四層及四層以上與乙方房屋對應的的位置不能建設任何建筑（即四樓以上應相對于四樓以下少蓋一間房屋），該四樓的的空缺長度至少為米。

二、甲方現正建設的辦公用房與乙方房屋之間現存甲方正在使用的鍋爐（采暖爐和茶水爐）已給乙方正常使用房屋造成一定的影響，甲方在該鍋爐正常的使用期內，只對鍋爐進行正常的保養和維修，不更換新的鍋爐，甲方在該鍋爐到報廢期后（以該鍋爐的壽命和有關部門的鑒定為準），甲方即將該鍋爐房拆除，并承諾不再建設其他建筑物。

三、甲方鍋爐房與乙方房屋之間有通往甲方單位的通道，對此通道，甲方應保證暢通，不能予以封閉。甲方還應

保留東圍墻西邊現有住戶出行道路和大門，以保證乙方及其它住戶進出之方便。

四、雙方達成協議后，乙方不得在阻撓甲方正常施工，否則造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

五、甲方違反本協議的約定，應當承擔違約金五萬元，且乙方有權要求甲方履行本協議。

六、本協議發生爭議應協商解決，協商不成的，任何一方可以向人民法院提起訴訟。

七、本協議一式四份，雙方各持兩份，簽字或蓋章后生效。

甲方：乙方：

時間：時間：

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采光權糾紛的成因及對策分析[5篇模版]

第一篇：采光權糾紛的成因及對策分析

第二篇：采光權糾紛案例

第三篇：物業管理收費糾紛的成因及對策分析

第四篇：少數民族地區民間糾紛成因及對策

第五篇：影響采光權協議

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