第一篇：[房地產論文]采光權的經濟分析

內容摘要：本文運用科斯定理對相鄰關系中采光權權利配置進行經濟分析，揭示出采光、不動產、賠償之間的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光權；對因此而受損害的一方，可以提供民事或行政救濟。

關鍵詞：采光權、科斯定理、財產法則、補償法則

一、問題的提出

我國目前司法實踐中有關采光權的糾紛不斷出現。這種問題的出現具有廣泛性，從城市到農村都存在鄰里之間的采光爭議。究其原因在于中國自七十年代未開始的經濟改革使得中國城鄉面貌發生了重大改變，法律重新確立了個人的私有產權，不動產是其中的重要組成部分，個人有能力去購置、建造、修繕屬于自己的房屋。但在擁有自己房產的同時，因不動產相鄰關系，不同的房屋所有者之間會因采光而產生爭議。從經濟角度可以歸結為市場經濟模式的確立、發展使不動產這種經濟上的稀缺資源通過市場上個人的自主選擇而實現最優化，個人在追逐利益最大化的時候，會損害鄰人的利益，造成采光侵害。

對于采光侵害本文分為三類加以探討。第一類是城市或者農村中個人亂搭、亂建房屋侵害鄰人采光權。這主要是在個人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵權糾紛。第二類是通過合法的行政許可而建造的房屋侵害鄰人的采光權。可以是城市私房經過合法的行政程序改建、重建而侵害鄰人的采光權；也可以是房地產開發商經過合法的行政許可而建造的房屋侵權。第三類是鄰人約定采光權的問題。這主要是因為采光權是一種涉及人身健康的權利，能否通過約定的方式加以排除。

二、我國現有立法及相關學說

在我國現有的法律體系中，對于相鄰關系的處理主要見諸于下列規定。屬于法律的有《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！薄吨腥A人民共和國城市規劃法》第四十條規定：“在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設、限期拆除或者沒收違法建筑、構筑物或者其他設施；影響城市規劃尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正，并處罰款?！彼痉ń忉層小蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）中第97－103條對鄰地利用，因相鄰關系而產生的截水、排水、通行、相鄰防險作出了規定。但未對采光問題單獨規定。《全國民事審判工作座談會紀要》中對于違章建筑引起的糾紛規定：“因違章建筑妨礙他人通風采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違章建筑的認定，拆除不屬民事糾紛，依法應由有關行政部門處理”。行政法規有國務院《城鎮個人建造住宅管理辦法》第六條規定：“城鎮個人建造住宅，必須符合城市規劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環境衛生和毗鄰建筑的采光、通風。”“城鎮個人建造住宅，必須經城市規劃管理機關審查批準，發給建筑許可證后，方可施工。”行政規章有《建設部提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見》，其中第七條規定住宅設計應重視室內外環境，滿足住宅對采光、日照、隔聲以及熱工、衛生等方面的要求，提高居住的舒適度。

另外在地方法規、規章中存在大量的有關采光的規定，如《長春市建筑日照間距規定》明確規定了相鄰建筑之間的距離以保障居民的采光權。《吉林市城市規劃管理條例》第八章規定了建筑物采光間距?！侗本┦谐擎偹接蟹课莘〝U建規劃管理若干規定》（修正）第三條規定翻建、擴建私有房屋，須符合下列條件：

（四）不影響相鄰居住建筑的采光、通風、排水和相鄰居民的正常通行?！妒锥家巹澖ㄔO委員會辦公室北京市城鄉規劃委員會關于印發<北京市“九五”住宅建設標準>的通知》規定：“朝向、日照是重要的衛生標準之一，對居民的健康和居住環境起著重要的作用，每套住宅至少應有一間臥室或廳能獲得有效的日照，北京地區南偏東、西105°之內都視為獲得有效日照朝向，除此之外有效的日照還包括日照時期、北京地區冬至日應有少于1小時的滿窗日照。”

從上述從中央到地方的立法規定可以看出對于公民的采光權，公法與私法均作出了規定。從公法的角度講，主要是從城市規劃、建筑設計要求上對公民的采光權加以規定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活質量。從私法的角度看，主要是從相鄰關系著眼，賦予公民采光權。

在傳統民法理論中，對于民事主體的采光權主要是通過地役權制度來設定的。對于地役權與相鄰關系有不同的理解。作為廣義的地役權包括法定地役權與約定地役權。相鄰權即屬于法定地役權。作為狹義的地役權僅指約定地役權。這里涉及地役權、相鄰關系、相鄰權三者的關系。首先，解釋一下相鄰關系與相鄰權的關系。對于相鄰關系的定義，各種學說并無根本差異，通常的觀點是指：“相鄰各方在對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時，因相互之間依法應給予方便或接受限制而發生的權利義務關系?！保?］相鄰權是指“兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間，一方行使所有權或使用權時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權利。如果從相鄰關系的不動產所有人和使用人之間的關系看，相鄰權也可稱為相鄰關系?！保?］通說不把相鄰權看作一項獨產的物權，認為：“相鄰關系不是一項獨產的民事權利，更不是一項獨立的物權類型，屬于對所有權本身的限制或擴張。”［3］，而地役權則作為一項用益物權存在。對于相鄰關系與地役權主要有兩種立法模式，其一是“單一規范模式，即以地役權統括兩類所有權限制（相鄰關系和約定地役權）的規范模式；這種單一的規范模式產生了廣義的地役權概念。以法國為采取這一模式的代表，意大利、西班牙及多數拉美國家仿效之?！逼涠恰耙缘聡鵀榇砑捌渌麌一虻貐^（如日本、瑞士和我國臺灣地區），采采取地役權和相鄰關系各不相同、分別規范的規范模式。按照這種模式，相鄰關系是一個所有權限制問題，不是獨立的物權類型，因此規定在所有權一章中；而地役權則是一種用益物權，因此規定在用益物權一章中。”［4］按照高富平先生的觀點，“由于將地役權僅定位在約定地役權上，而將法國等國家的法定地役解釋為相鄰關系，因此，自然就產生了地役權與相鄰權的區別。實質上這些區別在廣義地役權體制下，屬于兩類地役權之間的差別，即法定地役權和約定地役權之間的區別?！薄胺ǘǖ匾蹤嗯c約定地役權合并規范，有利于形成統一的地役權概念，同時對法定地役權和約定地役權加以區分，是兩種互相補充的制度，完全在一個概念框架下完成其使命?！保?］本文亦采此種觀點，將相鄰權看作一種法定地役權，而不是作為對所有權的限制。

有了對于相鄰關系與相鄰權、地役權的簡要分析，對于采光權的界定就順理成章了，可以把采光權看作是地役權的下位概念，指不動產的所有人或使用人為獲取日照而要求鄰人限制其房屋或其他工作物的距離或高度的權利。采光權本質上同其他地役權一樣，是為了自己便利，而限制他人的權利。對于采光權有兩種不同的學說，一種可以概括為約定地役權說。此說認為“是日照權并非受害地固有的自然權利，而是鄰地之一種恩賜。因此，經由鄰地照射而來的陽光，其日照利益僅在鄰地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人與日照經由地所有人或利用人如未設定有關禁止高樓建筑的鄰地利用權（地役權）契約，受害地所有人或利用人不得以日照權受到侵害為由，請求排除侵害或損害賠償?！逼涠?，可稱之為基本人權說，認為“日照與空氣、水一樣，同屬人類的共同資源，為一般人生存所不可或缺，如有缺乏，個人之健康或生存勢將受到威脅甚或遭到破壞，因此日照權為基本人權之一種?！保?］

上述對采光權的分析是在傳統民法理論中展開的，多從民法發展自身所生成的制度以及其中所負載的價值判斷賦予民事主體以采光權。對于是否賦予民事主體以采光權，何人應當享有采光權，采光權為約定性的權利亦或是法定的基本人權，如若僅從價值層面分析，難免人言人殊。本文將借助經濟分析的方法對采光權制度加以剖析，具體而言，將從資源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比較，社會市場與政府的關系，損害賠償的效率分析方面解決上文提出的問題。

四、房屋采光的資源性及資源的配置

根據科斯定理，本文首先要解決的問題是產權的界定，因為產權的界定是分析的起點?？扑苟ɡ淼牡谝粚雍x是指在如果存在可支配的私有產權，且交易成本為零，則無論產權如何分配，最終的資源配置都是最優的。科斯指出“有必要知道損害方是否對引起的損失負責，因為沒有這種權利的初始界定，就不存在權利轉讓和重新組合的市場交易。但是，如果定價制度的運行毫無成本，最終的結果（產值最大化）是不受法律狀況影響的?！薄霸谑袌鼋灰椎某杀緸榱銜r，法院有關損害責任的判決對資源的配置毫無影響?！保?］對于本文而言，權利是被作為一種資源來看待的，“如果將生產要素視為權利，就更容易理解了，做產生有害效果的事的權利（如排放煙塵、噪聲、氣味等）也是生產要素。正如我們可以將一塊土地用作防止他人穿越、停汽車、造房子一樣，我們也可將它用作破壞他人的視野、安逸或新鮮空氣。行使一種權利（使用一種生產要素）的成本，正是該權利的行使使別人所蒙受的損失——不能穿越、停車、蓋房、觀賞風景、享受安謐和呼吸新鮮空氣?！保?］土地、房屋、采光、對鄰人陽光遮擋“權利”的利用、行使均看作是對資源的使用，并且是有成本的。

說土地、房屋是資源是容易理解的，因為誰都知道它們不是免費的午餐，在市場上是有價格的。而對于象采光、權利是不是一種資源的回答，則不是件容易的事。經濟學上的資源是指具有稀缺性的有用的東西，即稀缺資源。很多東西是有用的，但是人們可以免費地獲得，因而不具有稀缺性。所謂稀缺資源是指即使價格為零，也不能從市場上無限量獲得的資源。對于陽光，通常是不需要付出成本就可以獲得的資源，也是說你可以享受陽光的恩賜，而無需向誰支付價格。人們享受陽光，通常也只是受到天氣的限制。

但是房屋中的陽光卻不是無限量可以獲得的資源，房屋中的陽光是稀缺的。這在市場上可以很清楚地看到，向陽的房屋同背陰的房屋的價格存在明顯的差別。這種差價就陽光的市場價格，你要想在家里也獲得的溫暖的陽光，必須支付額外的費用。為什么你在公園里、運動場上可以獲得免費的陽光，但在自己的家中卻要支付額外費用以獲得陽光？很顯然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供給是缺乏彈性的，人們不能夠隨意擴大土地的產量。為解決土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的負載能力是解決問題的方法之一，人們可以把房屋建得更高，把房屋的距離縮得更校這種選擇同樣是有成本的，你可以選擇建更多的房屋，獲得更多的利潤，讓更多的人有房屋居住，但是房屋的采光卻被犧牲了；你也可以選擇建更少的房屋，但是那些因為貧窮而買不起有陽光的房屋的人可能面臨更糟糕的處境。經濟學就一門關于面臨有限資源進行選擇的學問。

如果把房屋采光也看作是一種稀缺資源，按照科斯的觀點，無論法律對于產權如何界定，在交易成本為零的市場上，資源的配置都會達到最優。換成法律的術語講，就是無論賦予何方當事人以采光權都不會影響效率。也就是說，就效率而言，采光權與遮擋權都是可以選擇的法律制度。因權利是對某種利益的法律上的承認，當某種利益是有限的時候，現實的權利也是有限的。對權利的配置就體現為對資源的配置。

追求效率是經濟學的最高準則，追求公平正義則是法學的最高理想。當一項權利安排在經濟學上被認為是符合效率原則的時候，法學家可能認為不符合公平正義的理念。法學家肯定不會認為遮擋權是理所當然的，相反采光權被看作是一項基本人權。但是正如科斯定理所描述的那樣，在交易成本為零的情況下，采光權的配置對于效率并無影響，作為立法者在分配采光權時采用任何立場都是可以接受的。立法者，可以基于人權的考慮規定采光權賦予何方當事人，這是一種兼顧公平正義的價值與效率的選擇。

從上文對于我國立法規定的考察可以看出，立法者同樣出于效率的追求分配采光權。如果采光資源是完全充分的，那么立法者完全不用規定一個最低的房屋采光小時數。事實上立法并不要求從旭日東升到夕陽西下，始終陽光滿堂，只是規定了最低日照時數。以是觀之，立法者出于充分利用土地的考量，亦允許遮擋權的存在，只是不得超過必要的限度。

四。物上請求權抑或賠償損失？——采光權的救濟方法

科斯定理的第一層含義，是針對一種理想的無交易成本的市場而提出的，問題是在現實的社會運行當中交易成本是不可避免的，從為獲取市場信息，到談判費用，到法院判決的執行都存在著成本。故而，制度設計的目的并非尋求交易成本為零，而是盡其可能的降低交易成本。如同科斯所說“迄今所闡述的觀點都假定，在市場交易中是不存在成本的。當然，這是很不現實的假定。為了進行市場交易，有必要發現誰希望進行交易，有必要告訴人們交易的愿望和方式，以及通過討價還價的談判締結契約，督促契約條款的嚴格履行，等等。這些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使許多在無需成本的定價制度中可以進行的交易化為泡影。”“一旦考慮到進行市場交易的成本，那么顯然只有這種調整后的產值增長多于它所帶來的成本時，權利的調整才能進行。反之，禁令的頒布和支付損害賠償金的責任可能導致發生在無成本市場交易條件下的活動終止（或阻止其開始）。在這種情況下，合法權利的初始界定會對經濟制度的運行效率產生影響。一種權利的調整會比其他安排產生更多的產值。但除非這是法律制度確認(本文來自文秘之音，更多精品免費文章請登陸www.tmdps.cn查看)的權利的調整，否則通過轉移和合并權利達到同樣后果的市場費用如此之高，以致于最佳的權利配置以及由此帶來的更高的產值也許永遠也不會實現。”［9］

如果法律關于采光權的分配制度切實發揮作用，人們會根據法律來預期自己的行為收益，決定是合理地遮擋鄰人陽光，還是堅決地抵制鄰人侵權。問題是損害發生后，怎樣解決糾紛是最有效率的？對同一損害可能會有不同的解決辦法，當事人私了，也可以選擇上法院。當事人可以協商，一方付錢另一方搬家；也可以一方賠錢，另一方忍受沒有陽光的日子；法院可以裁決拆房還陽光，也可以選擇一方有權購買采光權，而另一方只能接受賠償。

如果把采光權看作是地役權的一種，根據物權的效力，當事人可以享有物上請求權，可以要求返還原物、停止侵害、防害預防。賦予當事人此物上請求權旨在使其在權利受到侵害時獲得求救濟的途徑。此種權利保障方法亦可稱為財產法則。“財產法則指除非事先獲得權利人同意，否則法律禁止他方當事人侵害這個權利。換言之，權利人之相對人得透過與權利人的磋商談判，設定彼此主觀上能接受的對價，而侵害這個權利，或是去改變原有的權利歸屬狀況?！保?0］與財產法則相對應的是補償法則，指“即使未得權利人的事先同意，相對人仍可侵犯權利人之財產權，但必須依法作適當的賠償。換言之，此金錢賠償之數，系由公正的第三者（可能為法院或行政機關等）作客觀的核定，而非經當事人間依其主觀認定的價值與談判的實力自行協商議價”。［11］“財產法則與補償法則兩種法則，實際上代表著兩種不同的法律保障方式與立法選擇：在侵權行為的情形，前者意味著回復原狀，后者意味著金錢賠償；在契約法領域，前者意味著‘強制執行’，后者意味著金錢‘損害賠償’；前者意味著‘物上請求權’，后者意味著‘償金請求權’?！保ㄉ鲜鲫P于財產法則與補償法則的理論來自美國學者Calabresi&Melamed.）

引入財產法則與補償法則的概念之后，用于分析通過訴訟途徑的解決辦法就變得非常簡潔。法院或者適用財產法則要求侵權的一方恢復原狀，還鄰人的采光權；或者允許侵權，但是要進行合理的賠償。

根據損害的相對性原理，即“人們一般將該問題視為甲給乙造成損害，因而所要決定的是：如何制止甲？但這是錯誤的。我們正在分析的問題具有相互性，即避免對乙的損害將會使甲遭受損害。必須決定的真正問題是，是允許甲損害乙，還是允許乙損害甲？關鍵在于避免較嚴重的損害?！保?2］所以對于法院而言，所應采取的策略是兩害相權取其輕，所以最終的結果是分析適用兩種法則的不同結果哪一個會造成交易成本的擴大。最終的權利歸屬于負擔交易成本將大的一方。

五、結論

針對本文第一部分提出的問題，行文至此，雖未直接給出答案，但運用科斯定理的分析可以從兩方面給予解答。其一，從我國現有立法規定而言，房屋所有人或者使用人享有采光權，但是鄰人亦享有一定程度上的遮擋權。此是從產權界定的角度而言的。其

二、對于權利的保障而言，是恢復原狀還是賠償損失，應針對具體案件作考量。是財產法則優先，還是補償法則優先，取決于何者能夠減少交易成本。

基于采光權屬于傳統民法理論中的相鄰權或者地役權的一種，優先適用的應是財產法則，也就是說恢復原狀。對于適用恢復原狀，顯然導致效率過低的場合，則應適用補償法則。

當事人之間的約定遮擋，屬于對資源的更新分配，符合效率的原則，至于是否屬于出賣“人權”，則因為資源的可替代性，并非必然害及人權。

行政機關的違法行政許可造成一方當事人的采光權的濫用，如果處于建筑物施工初期，則受損害的一方當事人可以選擇提起行政訴訟，否定侵權人的超出必要限度的遮擋權；也可以向法院提出防害預防之訴。如果，受害方直俟建筑物建成方尋求救濟，對損害的發生，可以視為受害方選擇了補償法則，即“以金錢換陽光”的辦法的獲得法律保障。

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［1］彭萬林主編《民法學》，中國政法大學出版社1999年版，第377頁。

［2］王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第417頁。

［3］梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，第165頁。

［4］高富平：《土地使用權和用益物―――我國不動產物權體系研究》，法律出版社2001年版，第206頁。

［5］同上，第212頁。

［6］梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，第174頁。

［7］［美］科斯：《社會成本問題》原載《法律與經濟學雜志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理論與經濟分析》，元照出版社2000年版，第17頁。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社會成本問題》原載《法律與經濟學雜志》第3卷（1960年10月）

［1］彭萬林主編《民法學》，中國政法大學出版社1999年版，第377頁。

［2］王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第417頁。

［3］梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，第165頁。

［4］高富平：《土地使用權和用益物―――我國不動產物權體系研究》，法律出版社2001年版，第206頁。

［5］同上，第212頁。

［6］梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，第174頁。

［7］［美］科斯：《社會成本問題》原載《法律與經濟學雜志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理論與經濟分析》，元照出版社2000年版，第17頁。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社會成本問題》原載《法律與經濟學雜志》第3卷（1960年10月）

第二篇：影響采光權 協議

協議書

甲方：某市計劃生育服務站

法定代表人：

乙方：薛某

委托代理人：王某

乙方系某市計劃生育服務站家屬樓一樓東戶房主，現在因甲方須在乙方房屋南面加蓋辦公用房，考慮到甲方所該房屋將會嚴重影響乙方房屋的通風、采光等，影響到乙方房屋的使用，現經雙方充分協商，自愿達成以下協議：

一、甲方正在建設辦公樓一樓至三樓總高不得超過11.2米，甲方加蓋的四層及四層以上與乙方房屋對應的的位置不能建設任何建筑（即四樓以上應相對于四樓以下少蓋一間房屋），該四樓的的空缺長度至少為米。

二、甲方現正建設的辦公用房與乙方房屋之間現存甲方正在使用的鍋爐（采暖爐和茶水爐）已給乙方正常使用房屋造成一定的影響，甲方在該鍋爐正常的使用期內，只對鍋爐進行正常的保養和維修，不更換新的鍋爐，甲方在該鍋爐到報廢期后（以該鍋爐的壽命和有關部門的鑒定為準），甲方即將該鍋爐房拆除，并承諾不再建設其他建筑物。

三、甲方鍋爐房與乙方房屋之間有通往甲方單位的通道，對此通道，甲方應保證暢通，不能予以封閉。甲方還應

保留東圍墻西邊現有住戶出行道路和大門，以保證乙方及其它住戶進出之方便。

四、雙方達成協議后，乙方不得在阻撓甲方正常施工，否則造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

五、甲方違反本協議的約定，應當承擔違約金五萬元，且乙方有權要求甲方履行本協議。

六、本協議發生爭議應協商解決，協商不成的，任何一方可以向人民法院提起訴訟。

七、本協議一式四份，雙方各持兩份，簽字或蓋章后生效。

甲方：乙方：

時間：時間：

第三篇：采光權糾紛案例

【審判名稱】：李永剛等與甘肅省張掖市甘州區國家稅務局相鄰權糾紛案 【裁判文書字號】：(2003)甘民初字第2031號 【裁判時間】：二00四年四月二十二日 【受理法院】：甘肅省張掖市甘州區人民法院

原告李永剛，男，1963年6月20日出生，漢族，河北省安新縣人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元二樓東戶，系張掖市政法委干部。

原告崔廣業，男，1969年8月9日出生，漢族，寧夏隆德縣人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元一樓西戶，系68307部隊軍人。

原告辛麗紅，女，1968年9月27日出生，漢族，上海市人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元二樓西戶，系甘州區企業工委干部。

原告宋金鎖，男，1956年6月14日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元一樓東戶，系核工業部昆侖公司職工。

原告馬秀明，男，1946年2月22日出生，漢族，山東省濟南市人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元一樓東戶，張掖地區肉聯廠退休職工。

原告崔淑玲，女，1963年10月18日出生，漢族，山東日照市人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元二樓東戶，系張掖師范附校教師。

原告呂斌，男，1956年2月10日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元一樓西戶，系張掖農藥廠職工。

原告曹萬壽，男，1950年11月5日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園8號樓西單元二樓西戶，系張掖市建材總廠退休工人。

原告李紅梅，女，1972年4月5日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元三樓西戶。系甘州區東湖小區物業管理公司職工。

原告楊汝彬，男，1944年6月15日出生，漢族，甘州區人，住甘州區東湖花園小區鶴園9號樓西單元三樓東戶。系張掖體校退休干部。

訴訟代表人李永剛、呂斌（身份同上）。

委托代理人陶光澤，男，系甘肅振澤律師事務所律師。被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局 法定代表人唐華，系該局局長。

委托代理人何志云，系該局辦公室主任。

委托代理人崔旭，系甘肅錦舒律師事務所律師。

原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽、李紅梅、楊汝彬與被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局相鄰權糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張為光獨任審判，公開開庭進行了審理，原告及代理人、被告及代理人均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

李永剛等原告共同訴稱，2003年被告在我們住宅樓西側修建與我們相鄰的兩棟住宅樓，造成我們采光受損，通風不暢。同時被告在施工過程中不文明施工，污染環境，我們先后十八次到被告處及相關部門要求被告解決問題，但均未解決，現訴訟要求被告賠償因損害原告采光權、通風權而造成的經濟損失114588.28元，要求及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費2880元。

被告辯稱，首先我單位修建住宅樓，是規劃部門規劃，并經有關部門批準，嚴格履行了審批手續才修建的，是合法建筑物；其次原告居住的樓房因樓距太近，本身采光就受影響，并非是我們的住宅樓給他們造成的影響，故造成原告遮光，我們沒有過錯，我們不承擔責任；我們修建住宅樓施工方不是我單位，在施工中的不文明行為原告應該投訴施工單位。原告作為相鄰方，如果相鄰權發生糾紛，雙方解決不了，原告可以直接向法院起訴，無須到信訪部門上訪解決，對于原告要求的誤工損失無法律依據，我方不承擔。

經審理查明，十原告均系甘州區東湖花園小區鶴園8號樓、9號樓西單元住戶，分別于2001年入住該樓。2003年春，被告根據城區規劃，經主管部門批準，在原告住宅樓西側修建與原告相鄰的兩棟住宅樓，即國稅局1號、2號家屬樓，影響了原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽采光、通風。同時被告在施工過程中不文明施工，亂倒建筑垃圾，污染環境，原告多次到被告處及建設局等相關部門反映，要求被告解決問題，2003年7月23日，甘州區城鄉建設局針對原告方反映的被告在施工中存在的問題及影響住戶采光問題多次協調后做出處理意見，要求被告在施工中存在的問題在十五日內解決，給住戶造成的采光影響給予經濟補償。但被告并未解決影響原告采光的問題。原告訴訟后，經原告申請并預交鑒定費6000元，法院委托張掖市一橋房地產評估有限責任公司對原告住宅采光權影響程度進行評估鑒定，經評估認為：“原告李紅梅、楊汝彬兩戶的住房在日照標準日（大寒日），其日照時數大于3小時，不存在遮光影響。原告李永剛、崔廣業、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬壽的住房造成遮光影響，其損失補償值分別為李永剛9555.83元、崔廣業11853.04元、辛麗紅13825.05元、宋金鎖9156.24元、馬秀明22345.57元、崔淑玲13650.51元、呂斌20622.91元、曹萬壽13579.13元”，評估報告送達原被告后，原告針對評估報告中采光受損采用的依據，房屋裝修費用、貸款利息應計入賠償標準等問題提出異議申請復核，張掖市一橋房地產評估有限責任公司針對原告的申請做出了書面答復。原告依據評估報告增加了訴訟請求。被告在法院通知開庭前對評估報告提出異議，并申請鑒定人出庭質詢，張掖市一橋房地產評估有限責任公司的鑒定人出庭口頭對被告的異議進行了答復，并當庭接受了原被告的質詢。被告當庭口頭申請重新鑒定，后又放棄重新鑒定?，F十原告訴訟要求被告賠償因損害原告采光權、通風權而造成的經濟損失114588.28元，要求及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費2880元。

上述事實，有原、被告的陳述、鑒定書及其他書證相互印證，并經庭審質證屬實，足以認定。

本院認為，不動產相鄰各方應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神處理相鄰關系。相鄰雙方，如一方因另一方的行為造成損失，另一方應但給予合理補償。本案被告修建的樓房雖然行政批件齊全，但這些批件只能證明建設行為本身符合國家規定，不能證明沒有對原告居住的房屋造成遮光影響。故被告修建住宅樓給原告房屋造成遮光影響應當給予補償。對于補償標準，應以評估報告為準。雖然被告對評估報告有異議，但既沒有足以反駁的相反證據，也沒有申請重新鑒定，根據法律規定，本院確認評估報告的證明力。對于原告要求為及時解決采光、通風受損和消防存在隱患及被告不文明施工，先后十八次找被告及有關部門反映問題而造成的誤工損失，本院認為這只是原告為解決相鄰權問題而采取的方式方法，并不是因被告的行為而造成的直接損失，況且原告也未提交確鑿的證據證明該損失存在，故要求被告承擔誤工損失費2880元的訴訟請求，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規定，判決如下：

一、被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局補償原告李永剛損失9555.83元、崔廣業損失11853.04元、辛麗紅損失13825.05元、宋金鎖損失9156.24元、馬秀明損失22345.57元、崔淑玲損失13650.51元、呂斌損失20622.91元、曹萬壽損失13579.13元，限被告于判決生效后五日內履行；

二、駁回原告李紅梅、楊汝彬要求被告賠償遮光損失的訴訟請求；

三、駁回十原告要求誤工損失2880元的訴訟請求；

四、鑒定費6000元由被告甘肅省張掖市甘州區國家稅務局承擔，限被告于判決生效后五日內給付原告。

案件受理費3859元，其他訴訟費3087元，合計6146元，原告共同負擔225元，被告負擔5921元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省張掖市中級人民法院。

審

判

員

張

為

光 二00四年四月二十二日 書

記

員

陳

麗

內蒙古自治區阿拉善左旗人民法院

民 事 判 決 書

（2007）阿左民一初字第 32號

原告：李世榮，男，1946年 7月 4日生，漢族，系阿盟太西煤集團退休職工，現住內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮阿拉善電業局后側。

原告：張世韜，男，1963年 3月 19日生，漢族，系阿盟太西煤集團安全經理，現住內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮溫馨花園 10號樓 3單元 202室。

委托代理人：辛麗宏，系阿拉善左旗 12348法律指揮中心法律工作者。被告：阿拉善左旗電業局

住所地：內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮。法定代表人：王樂貴，系該局局長。委托代理人：胡開國，系該局法律顧問。

委托代理人：任振華，系內蒙古君緣律師事務所律師。被告：阿拉善盟建設局

住所地：內蒙古自治區阿拉善左旗巴彥浩特鎮。法定代表人：閆克強，系該局局長。

委托代理人：韓承旭，系內蒙古安民律師事務所律師。委托代理人：圖雅，系內蒙古安民律師事務所律師助理。

原告李世榮、張世韜訴被告阿拉善電業局、阿拉善盟建設局相鄰采光權糾紛一案，本院于 2007年 1月 6日立案受理后，依法由審判員王月芹適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告及其訴訟代理人與被告訴訟代理人均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：原告家住在第一被告阿盟電業局后側，2003年因第一被告經第二被告批準規劃在其辦公大樓后側即原告家房屋前建筑一二層商服大樓，第一被告的承包建筑工隊在開始施工時就因為整日不分白天黑夜的施工，機器巨大的噪雜聲嚴重干擾原告的正常生活，而令人更氣憤的是被告的建筑工隊在施工建樓時常有大塊的水泥渣、木塊、工具等雜物掉入原告家院中。2004年 8月被告的建筑工隊在蓋第二層樓的時候，原告便發現該樓遮擋了原告家房屋的采光，原告即找到被告工程的負責人交涉此問題，但第一被告卻推諉不管，至被告的大樓全部竣工后因該大樓嚴重遮擋了原告家房屋的采光，整日屋內照射不進來陽光，陰暗無比。尤其在冬季，原告要靠電暖氣采暖。原告認為陽光是萬物生長的根源，與人類的生命、健康更是息息相關，而原告卻整日生活在暗無天日的環境下。為此原告依據我國法律規定，訴至法院，請求法院依法判令第一被告停止侵害，排除妨礙并賠償因遮擋房屋采光而給原告造成的經濟損失每戶 30000元，由第二被告承擔連帶賠償責任。

被告阿拉善電業局辯稱：原告要求停止侵害、排除妨礙的訴訟請求不能成立。答辯人建設阿拉善電力公司生產調度樓時，申請并取得了建設用地規劃許可證、建設工程許可證。發證機關均為阿拉善盟建設局，通過了建設項目環境影響報告。答辯人建設的阿拉善電力公司生產調度樓手續齊備、合法，不屬違章建筑?，F原告要求答辯人停止侵害、排除妨礙的訴訟請求缺乏基本的事實依據和法律根據，請求人民法院駁回其訴訟請求。原告要求答辯人賠償因遮擋房屋采光造成的經濟損失問題，原告并未提出具體的賠償數額，更無相關的計算依據。兩原告的房屋雖然同在生產調度樓北側，但經過大寒日采光實驗，東側一家與西側一家相比，西側房屋陽光照射明顯較東側為好，大半窗照射超過三小時，在經濟補償問題上應充分予以考慮。

被告阿拉善盟建設局辯稱：答辯人并未侵犯原告的權利，不應對本案承擔責任。2003年 7月，阿拉善電業局向答辯人遞交了建設工程規劃許可證申請，建設項目名稱為生產調度樓。答辯人受理了申請書后，嚴格按照法律規定給其辦理了建筑設計審批手續。但本案第一被告因工期緊，未按規劃部門要求的基建程序履行手續，未履行工程測量定位放線、驗線相關手續，擅自開工建設，違反了建設工程建設程序，從而導致建設過程中未按審批進行。答辯人在為第一被告辦理規劃手續時，其中建設工程要求里也強調要嚴格按基建、設計程序進行，但第一被告擅自開工建設，未向答辯人規劃部門申請定位放線或驗灰線的行為，違反了相關法律規定。綜上，答辯人的行為合法有效，并無不當之處，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：二原告人的房屋位于阿拉善左旗巴彥浩特鎮煤聯公司家屬房，系磚木結構平房。原告李世榮的房屋建筑面積 125.36平米，原告張世韜的房屋建筑面積 125.36平米。2003年，被告阿拉善電業局的生產調度樓在經被告阿拉善盟建設局的審批后動工建設，在大樓的主體工程完工后，構成了對二原告房屋采光的影響，后原告與被告方多次協商，原、被告雙方對構成采光影響均無異議，但就賠償款的標準一直未能達成一致意見，2007年 1月 6日，二原告訴至法院要求被告阿拉善電業局賠償相應損失 60000元及公證費，并由被告阿拉善盟建設局承擔連帶賠償責任。

二原告在訴訟過程中，向本院提出申請，申請本院委托相關機構對原告房屋的采光情況進行鑒定。本院于 2007年 1月 15日委托阿左旗公證處對二原告房屋在大寒日的采光情況進行現場公證，阿左旗公證處作出（2007）阿證字第 0408號公證書、（2007）阿證字第 0409號公證書，現場公證原告李世榮的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：西臥室在下午 13： 05至 14： 16分能達到半窗日照，中間臥室與東邊臥室只有一束陽光照入，均未達到半窗日照?，F場公證原告張世韜的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：東邊、西邊、中間三個臥室最好的光照只能達到半窗日照。原告李世榮、張世韜房屋的采光情況因被告方阿拉善電業局生產調度樓的遮擋均未達到我國城市居民住宅建筑日照標準，被告阿拉善電業局對二原告房屋的住宅采光構成侵權。對以上公證情況原、被告雙方均無異議。

本院認為：我國民法通則規定，不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中在被告阿拉善電業局的生產調度樓未建成時，原告方的住宅并未受到采光的影響，因被告建設生產調度樓的行為給原告造成采光侵權，被告方阿拉善電業局對此存在過錯。因為被告阿拉善電業局的侵權行為給原告造成的損失有：房屋因不能正常采光，屋內溫度受到影響，原告因此在每年冬季要多支出取暖費用及電費；屋內居住人的身體健康受到影響，精神也會受到相應的損失，影響屋內居住人的生存質量及生活水平；房屋因不能正常采光而貶值，房屋價值變低。被告方阿拉善電業局應就其侵權行為而給二原告造成的相應損失承擔責任。因沒有證據證明被告方阿拉善盟建設局在審批手續上有過錯，因此被告阿拉善建設局對原告因遮光而造成的損失不承擔責任。從社會資源的有效利用出發，如拆除影響遮光的建筑，將造成社會資源的浪費，且采光受到影響的房屋并非完全不能使用，因此對采光糾紛，通常采取侵權一方給予采光受到影響的一方一次性經濟補償作為承擔責任的方式。由于目前我國對采光侵權的賠償標準沒有明確的規定，本院綜和考慮以上二原告受到損失的表現因素，以及二原告受到采光侵權的嚴重程度，依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規定，判決如下：

一、由被告阿拉善電業局因采光侵權給付原告李世榮一次性經濟賠償 17000元，于本判決生效后十日內付清。

二、由被告阿拉善電業局因采光侵權給付原告張世韜一次性經濟賠償 15000元，于本判決生效后十日內付清。

三、公證費 2000元，由被告阿拉善電業局負擔。案件受理費 1290元，其他訴訟費 387元，共計 1677 元，由被告方阿拉善電業局負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于阿拉善盟中級人民法院。

審

判

員

王

月

芹 二 ○○七年 三月二十六日 書

記

員

范

海

峰

云南省保山市隆陽區人民法院

民 事 判 決 書

【2009】隆民初字第92號

原告姬自應，女，1947年11月2日生，漢族，保山市隆陽區人，農民，住保山市隆陽區永昌街道辦事處蘭城路234號1幢402號。

委托代理人胡瀟，云南天利達律師事務所律師。

被告何坤，男，1970年7月13日出生，漢族，保山市隆陽區人，居民，住保山市隆陽區人民路市中級法院宿舍隔壁。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司。法定代表人姚云軍，公司董事長。

委托代理人段金鑫，男，1966年5月23日生，漢族，云南省騰沖縣人，公司職工，住保岫西路181號，特別授權代理。

委托代理人蘭銀清，云南春裕律師事務所律師。

原告姬自應與被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司相鄰通風、采光糾紛一案，本院于2008年12月8日受理后，依法適用簡易程序，由審判員普艷芬獨任審判，于2009年1月13日公開開庭審理了本案。原告姬自應及其委托代理人胡瀟、被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司的委托代理人段金鑫、蘭銀清到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：公司通過拍賣將我402號住房樓北面土地使用權出讓給被告何坤，何坤在此新建四層商住樓，其高度超出我所住樓房總層數五層以上。何坤建房辦證未與我等住戶協商，私下與公司簽訂一份“四鄰協議”，雙方商定南北間距1米建房。該商住樓建蓋后，對我戶住宅的通風、采光造成極為嚴重的影響，通風、采光基本擋住，白天無法視物，猶如黑夜，室內陰暗潮濕，日用品均會發霉。我及相鄰住戶多次到有關部門反映，經多次調處未果，為維護合法權益，特向法院提起訴訟，請判決被告何坤賠償我相鄰通風、采光權受損損失費30000元，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司承擔連帶賠償責任；判決住宅相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用。

被告何坤辯稱：

1、我建房使用的土地是通過竟買，并通過土地部門辦理土地使用權證，所建房屋是通過建設部門對房屋設計圖紙進行審核后建設的，所以該房屋不存在任何違章性質。

2、土地四至無任何爭議與糾紛，我在建房前與保山市土產公司簽訂的四鄰協議證明了該事實，房屋施工中和建成后無一四鄰住戶反映過任何情況及提出過任何要求，說明對四鄰住戶利益沒有任何損害。房屋間距我還多留了20公分，現房屋間距為1米。

3、我沒有理由承擔原告要求賠償的費用。被告保山市欣宇農副產品有限責任公司辯稱：

1、本案訴爭的土地使用權已拍賣給被告何坤，我方無權規定何坤如何建房；

2、四鄰協議是關于四至界線，與相鄰權無關；

3、公司仍是該幢房屋的部分所有權人，有四套房屋產權權屬還是公司的，不是越權處理簽訂協議。

綜合各方訴辯主張，本案的爭議焦點為:被告何坤建蓋的房屋是否對原告402房的通風、采光造成影響？二被告對此是否應承擔賠償責任？

針對訴訟請求，原告向本院提交了以下證據：

1、李加智國有土地使用證、房屋所有權證復印件各一份，證明二份。要證實402號房屋的坐落位置及面積，李加智是原告姬自應的丈夫，已去世，原告作為合法繼承人的事實。

2、被告何坤的土地使用權證復印件一份（該份證據被被告何坤當庭撕毀）。要證實被告何坤所建蓋的商住樓與原告的402號住房是南北相鄰，何坤的在北面，原告的在南面。

3、公證書、建設工程規劃許可證、工程質量竣工核驗證書、房屋所有權登記申請書、產權證編號復印件各一份。要證實被告何坤通過竟買得到土地使用權，于2006年5月22日取得規劃許可證，于2007年5月29日竣工驗收，取得的房產證號為00034265號，以上材料都是到隆陽區房管所復印得來，加蓋了該所的印章。

4、關于原市土產公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對其造成影響的情況說明及意見一份，四鄰協議二份。該情況說明及意見系保山市建設局出具。（1）要證實建設局要求何坤在建房前必須向四鄰征求意見。（2）確實存在與相鄰戶間距不夠，對相鄰戶通風、采光造成影響的問題。（3）證實被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在被告何坤建房時擅自許可何坤相鄰1米建房，形成共同侵權，才將其訴為被告。（4）證實保山市欣宇農副產品有限責任公司擅自簽訂四鄰協議，在市建設局的要求下并沒有真正與四鄰簽訂，導致今天的損害結果的發生。

5、申請調解書、關于單保到保山市信訪局反映住宅區沒有通道、采光差一事的答復。要證實原告在向法院起訴前，向有關部門申請調解，但沒達成調解協議的事實。

6、照片8張。要證實原告402號房屋的位置，用專業的照相器材才可以勉強拍攝，白天室內的光線黑暗程度及通風、采光差的問題。

經質證，被告何坤、保山市欣宇農副產品有限責任公司對原告提交的證據1、2、3的真實性無異議。對原告提交的證據4被告保山市欣宇農副產品有限責任公司不予認可，認為該證據的真實性、合法性、關聯性都站不住腳，市建設局無權對相鄰糾紛的案件事實進行認證，故所有對事實的認定都是非法認定，“多次經審查，據反映”都是孤證，沒有其它證據材料來證實。這是市建設局為推卸責任而炮制出來的，為何他們發規劃許可證時不審核，沒有其它相鄰權人的簽字，而允許何坤建房，材料用了大量歪曲事實的語言。本案爭議的重要問題是我方簽字的四鄰協議是否違反本案事實，從四鄰協議內容上看，標題是四鄰協議，內容是四至糾紛，但土地無四至糾紛，且四至問題與本案的相鄰權糾紛無關，同樣不能證明我方有任何過錯，該組證據不可采信。被告何坤對原告提交的證據4與被告保山市欣宇農副產品有限責任公司的質證意見一致。對原告提交的證據5，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司無異議；被告何坤則認為，市建設局是解決過一次，我說過隔壁鄰舍的象征性賠一點無所謂的話，另一案的原告單保也找過我，要我適當的賠償他一點，賠償后他又去找公司。對原告提交的證據6，被告何坤認為照片夸張多了，沒有那么黑暗；被告保山市欣宇農副產品有限責任公司則認為公司不是原告的相鄰權人，對照片不予質證。

被告何坤針對答辯理由未向本院提交證據。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司針對答辯理由向本院提交房屋產權證一份、土地使用權證四份。要證實原告所居住的這幢樓房還有公司的四套房屋，是公司的產權，故公司作為相鄰權人在四鄰協議上簽字并無過錯。

經質證，原告對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的證據認為，對證據的真實性不持異議，對證明目的“與被告何坤簽訂的四鄰協議是合法”的主張有異議。

被告何坤對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的證據無異議。

本院認為，原告提交的6組證據，除了第4組證據二被告對其真實性有異議外，其余幾組證據二被告對其真實性無異議，這幾組證據證明了原告所居住的402號房屋的位置，被告何坤所建蓋房屋的位置，二幢房屋的間距為1米及被告何坤建蓋的房屋影響原告房屋室內的通風、采光等情況，該幾組證據證明的內容與事實相符，本院予以采信。對第四組證據中，關于原市土產公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對其造成影響的情況說明及意見，對其中與其它證據證明的事實相吻合部分本院予以采信；對四鄰協議的真實性予以采信，對被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在四鄰協議上的蓋章，原告認為對此行為中要承擔連帶責任的問題，本院不予采信，由本院按法律規定處理。

被告保山市欣宇農副產品有限責任公司提交的房屋產權證一份、土地使用權證四份證據的真實性本院予以采信，該四份證據證明了被告保山市欣宇農副產品有限責任公司在原告所居住的這幢樓房內還有四套房屋的產權。

根據庭審和質證本院確認如下法律事實：被告保山市欣宇農副產品有限責任公司（原市土產公司），于1983年在蘭城路234號建蓋座西朝東三層辦公樓一幢，并于1986年在該辦公樓的南面建蓋座北朝南五層職工住宅樓一幢（原告現居住的樓房），與辦公樓成“丁”字型，兩樓間距2米左右。2003年10月公司將三層辦公樓拆除，準備建蓋商住樓一幢，后因企業改制，公司決定對該土地的使用權向社會公開拍賣；2006年4月3日，被告何坤以竟價方式買到了該宗土地的使用權，2006年5月18日被告何坤與原保山市土產公司（現被告保山市欣宇農副產品有限責任公司）、吳紹洋簽訂了四鄰協議，2006年5月22保山市建設局向被告何坤發了建設工程規劃許可證，當年的6—7月被告何坤在該宗土地上建蓋了局部五層的商鋪樓一幢，并于2007年5月29日經有關部門驗收同意交付使用，2007年6月22日被告何坤申請房屋所有權登記，房屋產權登記號為00034265。被告何坤建蓋的該幢樓與原告居住的住宅樓同樣成“丁”字型，“一”表示原告15米左右高樓，“1”表示被告何坤17米多高樓，兩樓之間間距1米。原、被告的房屋均經過有關部門批準建設。原告的402室北面開窗，為唯一的通風、采光源。2001—2002年房改期間，原告之夫李加智（已去世）按規定繳納了購房款，取得了402號住房的100%產權。該幢房屋中還有四套住房產權屬于公司。原告及相鄰住戶在今年多次到政府信訪部門、保山市供銷社、市公司上訪反映，經有關部門多次調解未果。為此原告于2008年12月8日向本院提起訴訟，要求被告何坤賠償原告通風、采光權受損的經濟損失30000元，被告保山市欣宇農副產品有限責任公司承擔連帶賠償責任。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第八十九條規定“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”。根據建設部關于《城市居住區規劃設計規范》等相關規定“住宅間距，應以滿足日照要求為基礎，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設、避免視線干擾等要求確定”。按建設部制定的標準，各樓棟之間的距離不得小于樓房高度乘以0．70的系數，如果小于這個距離，就會影響室內的采光、通風和居民之間的生活等。本案中原告所居住的樓房與被告何坤的樓房之間的間距只有1米，遠遠達不到要求，確實影響原告房屋室內的通風、采光。《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。本案原告要求被告何坤賠償因通風、采光權受損的損失費的請求符合法律規定，本院予以支持。但通風、采光權的損失費沒有辦法鑒定評估，實踐中只能采取公平原則，兼顧各方利益，既考慮本案原告的利益，又考慮未起訴而有損失的公民的利益保護，由本院酌情考慮賠償數額。被告保山市欣宇農副產品有限責任公司與被告何坤簽訂的四鄰協議，只行使該公司在此幢樓的四套房屋的代表權，證明的是與被告何坤所要建蓋房屋之間不存在四至爭議的問題，并不能代表原告等住戶的意見，沒有與原告等住戶簽訂四鄰協議的責任不在被告保山市欣宇農副產品有限責任公司，所以該公司不應承擔連帶責任。原告要求相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用的問題，沒有提交這方面的相關證據來加以說明與本案有何關聯，本院亦無從查證，所以對此本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條，《中華人民共和國物權法》第八十九條之規定，判決如下：

一、由被告何坤賠償影響原告姬自應通風、采光權的經濟損失5000元。于判決生效之日起十五日內兌清。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案征收案件受理費550元，減半征收275元，由原告姬自應負擔225元，被告何坤負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于云南省保山市中級人民法院。

雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有履行義務的被告不自動履行本判決，享有權利的原告可在本判決規定的履行期限屆滿后二年內申請本院強制執行。

審 判 員

普 艷 芬 二００九年一月二十二日 書 記 員

楊 碧 云

河南省洛陽市中級人民法院

行政賠償判決書

上訴人（原審原告）：胡---，女，漢族，1946年10月份1日出生，住洛陽市西工區金谷園路72號14號樓-------。

委托代理人：尹寶強、邵志強，河南大進律師事務所律師。上訴人（原審被告）：洛陽市規劃局。

法定代表人：耿虎，河南九都律師事務所律師。被上訴人（原審第三人）：洛陽濱江房地產開發有限公司（以 下簡稱濱江公司）。

法定代表人：顧興春，董事長。

委托代理人：薛景書，該公司法律顧問。

原審原告胡---與原審被告洛陽市規劃局因行政賠償糾紛一案，洛陽市西工區人民法院作出的（2007）西行初字第106號行政賠償判決送達后，胡----和洛陽市規劃局均不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人胡---的委托代理人尹寶強、邵志強，上訴人洛陽市規劃局的委托代理人耿虎，被上訴人濱江公司的委托代理人薛景書到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院審理查明，濱江公司經被告規劃審批，在原告居住的金谷園72號院14號樓正南方建設了金谷翠庭5號住宅樓。2005年3月，原告等52人以采光權受到侵害向本院提起行政訴訟。本院認為兩幢樓之間的距離是24.04米，違反了《洛陽市城市建筑與規劃管理暫行技術規定》第十條第（一）項第1目“南北向布置南側高層不超過60米時，間距不小于南側高層建筑高度的0.8倍，并不得小于25米······”之規定，本院以（2005）西行初字第34號行政判決書判決：確認洛陽市城市規劃局2004年6月8日為洛陽濱江房地產開發有限公司頒發的洛規04-255號建設工程規劃批準書違法。該判決被洛陽市中級人民法院二審判決維持。

原審法院認為：被告作為城市規劃行政主管部門，其規劃審批的金谷翠庭5號住宅樓，與原告居住樓棟之間間距不符合相關技術規定，侵害了原告的采光權。被告的行政行為已被確認為違法，原告有依法取得國家賠償的權利。第三人作為建設單位，依照被告的規劃審批進行建設亦沒有過錯，原告要求第三人承擔連帶賠償責任的理由不能成立。關于被告賠償的數額問題，原告請求賠償購買房屋的價款缺乏法律依據，也不公平。根據原告居住的樓層、門棟等因素，原審法院判決洛陽市規劃局賠償原告胡---8500元。

胡----上訴稱，一審法院雖然判決洛陽市規劃局賠償上訴人損失8500元，但這個賠償額遠遠不能彌補上訴人因采光權受到侵害而造成的損失。上訴人所在地段的房屋均價是2000元每平方米，而一審法院判決的這個賠償額還不到房屋價值的百分之五，明顯偏低。判決的賠償數額遠不足以彌補因采光權缺失而因此增加的采暖費用和耗電費用，更不用說彌補給上訴人帶來的終生身心傷害了。上訴人望二審法院充分考慮和理解到上訴人終生享受不到明媚陽光的悲慘處境，依法改判賠償30000元。

洛陽市規劃局上訴稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤，判決上訴人對被上訴人給予賠償8500元沒有事實依據和法律依據，且明顯過高。請求二審法院依法改判。

被上訴人洛陽市濱江房地產公司沒有提交書面答辯狀。其在庭審中稱一審判決認定事實清楚，同意一審判決內容。

本院審理查明的事實與原審查明的事實一致。本院另查明，根據胡---在原審訴訟期間提交的洛陽市氣象局于2005年1月10日制作的《洛陽市制冷機械廠家屬院14號樓2004年12月31日各戶光照時間長推算表》，胡---所居住的房屋，由于濱江公司所建金谷翠庭5號小高層住宅樓的遮擋，采光受到了影響。

本院認為，洛陽市規劃局2004年6月8日為洛陽濱江房地產開發有限公司頒發的洛規04-255號《建設工程規劃批準書》，因樓棟間距不符合相關技術規定，已經被人民法院的生效判決確認違法。濱江公司依據該批準書所建的金谷翠庭5號小高層住宅樓對胡芬蓮的住房采光造成了影響，致使胡---在照明、取暖等方面增加了開支，遭受了一定的財產損失。洛陽市規劃局的規劃批準行為與胡芬蓮的財產損失之間有直接因果關系，洛陽市規劃局依法應當予以賠償。原審法院根據胡芬蓮居住的樓層、門棟等因素酌定胡芬蓮的損失為8500元并無不當。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。本判決書為終審判決。審判長：郝亞麗 審判員：張艷紅 代審判員：趙留華 二00八年五月十二日 書記員：吳冬萍

采光權受到侵害，開發商超出規劃建設，規劃局行政不作為，造成事實損害，應予賠償

引言｝判例在中國的作用

首先這是一起最高人民法院官方網站公布的典型案例，這個判例對于今后的審判工作有何意義？這就不能不提到判例在中國審判工作中的實踐意義。

大家都知道在英美法系國家和地區（包括我國香港）判例對以后的審判有著極為重要的意義。但我國既非英美法系，也非大陸法系，歷史上咱們曾經有過中華法系，但現在我們官方稱之為社會主義法系。盡管名稱不同，我國與大陸法系更具淵源、特征更為相近?？傊?，我國屬于成文法國家，而成文法國家中判例在審判中不具有指導意義。那么在中國，判例對于以后的審判工作究竟有何意義？答曰：參考意義！諸位看官，可別小看“參考意義”這四個普通的字哦。引伸一點說，在中國的訴訟當中，雖然最高人民法院的司法解釋不具法律效力，僅具有“參考”價值，試問哪一級法院在審判時不依據司法解釋的？

以上數語，似有玩笑嫌疑，但若從理論上分析也是站得住腳的。因為，咱們是成文法國家，責任法定原則是其最根本原則，即追究法律責任必以成文法律為準；而最高人民法院作為審判層級之最高層其對成文法律的理解理應最符合立法愿意。因此，推測出最高人民法院認可的典型判例對于全國的審判工作當然具有重要價值了。

｛最高人民法院官方網站公布的典型案例｝

尹琛琰訴盧氏縣公安局110報警 不作為行政賠償案

發布時間：（2003-12-22 15:54:40）

來源于中華人民共和國最高人民法院公報二三年第二期（總第82期）

原告：尹琛琰，女，24歲，盧氏縣百紡公司下崗職工，住河南省盧氏縣城關鎮。被告：盧氏縣公安局，住所地：河南省盧氏縣城新建路。法定代表人：劉永章，該局局長。

原告尹琛琰開辦的“工藝禮花漁具門市部”發生盜竊時，盧氏縣公安局“110指揮中心”接到報警后沒有受理，尹琛琰認為，盧氏縣公安局的失職造成其財產損失，遂向河南省盧氏縣人民法院提起行政訴訟。

原告訴稱；2002年6月26日夜，我在盧氏縣東門開辦的“工藝禮花漁具門市部”被盜。小偷行竊時驚動了門市部對面“勞動就業培訓中心招待所”的店主和旅客。他們即向盧氏縣公安局“110指揮中心”報案，但接到報警的值班人員拒不處理。20多分鐘后，小偷將所盜物品裝上摩托車拉走。被盜貨物價值24546．5元，被毀壞物品折價455元，共計25001．5元。被告盧氏縣公安局接到報警后不出警，違反了職責，是行政不作為。事后，我雖多次交涉，要求被告賠償損失，但其一直推拖不賠。請求法院根據國家賠償法的規定，責令被告賠償其全部損失。

原告尹琛琰提供的證據有：

1．申請材料一份，證明其起訴前曾要求盧氏縣公安局予以賠償，盧氏縣公安局一直不予賠償。

2．證人吳古欒、程新發、任春風書面證言及盧氏縣公安局盧公字(2002)68號文件，證明盧氏縣公安局接到報警后不出警行為的存在。

3．“工藝禮花漁具門市部”進貨數、銷貨數、存貨數、修復門等發票3張，證明自己的損失數額。

被告盧氏縣公安局辯稱：“110指揮中心”接到報案后未出警是事實，但對原告尹琛琰主張的損失數額有異議。請求法院劃清其承擔損失的責任。

盧氏縣公安局未提供證據。

在法庭調查中，被告盧氏縣公安局對原告尹琛琰提供的證據的質證意見為：對證據2無異議，承認接警不出警違法事實的存在；對證據1雖無異議，但認為這屬于法律規定的賠償范圍，尹琛琰起訴不符合國家賠償法規定的程序；對證據3證明的數額有異議，認為1輛摩托車無法裝運這些東西。盧氏縣人民法院認為，原告尹琛琰提供的3份證據符合法律的規定，和本案事實相關聯，內容真實，可以作為本案的定案依據。

盧氏縣人民法院經審理查明：

2002年6月27日凌晨3時許，原告尹琛琰位于盧氏縣縣城東門外的“工藝禮花漁具門市部”(以下簡稱門市部)發生盜竊，作案人的撬門聲驚動了在街道對面“勞動就業培訓中心招待所”住宿的旅客吳古欒、程發新，他們又叫醒了該招待所負責人任春風，當他們確認有人行竊時，即打電話110向警方報案，前后兩次打通了被告盧氏縣公安局“110指揮中心”并報告了案情，但盧氏縣公安局始終沒有派人出警。20多分鐘后，作案人將盜竊物品裝上1輛摩托車后駛離了現場。尹琛琰被盜的物品為漁具、化妝品等貨物，價值總計24546．50元人民幣。案發后，尹琛琰向盧氏縣公安局提交了申訴材料，要求盧氏縣公安局懲處有關責任人，盡快破案，并賠償其損失。盧氏縣公安局一直沒有作出答復。

盧氏縣人民法院認為：

《中華人民共和國人民警察法》第二條規定：“人民警察的任務是維護國家安全，維護社會治安秩序，保護公民的人身安全、人身自由和合法財產，保護公共財產，預防、制止和懲治違法犯罪活動。”第二十一條規定：“人民警察遇到公民人身、財產安全受到侵犯或者處于其他危難情形，應當立即救助；對公民提出解決糾紛的要求，應當給予幫助；對公民的報警案件，應當及時查處?！?/p>

《中華人民共和國國家賠償法》(以下簡稱國家賠償法)第二條規定：“國家機關和國家機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利?！?/p>

依法及時查處危害社會治安的各種違法犯罪活動，保護公民的合法財產，是公安機關的法律職責。被告盧氏縣公安局在本案中，兩次接到群眾報警后，都沒有按規定立即派出人員到現場對正在發生的盜竊犯罪進行查處，不履行應該履行的法律職責，其不作為的行為是違法的，該不作為行為相對原告尹琛琰的財產安全來說，是具體的行政行為，且與門市部的貨物因盜竊犯罪而損失在法律上存在因果關系。因此，尹琛琰有權向盧氏縣公安局主張賠償。

國家賠償法第十三條規定：“賠償義務機關應當自收到申請之日起兩個月內依照本法第四章的規定給予賠償；逾期不予賠償或者賠償請求人對賠償數額有異議的，賠償請求人可以自期間屆滿之日起三個月內向人民法院提起訴訟。”

原告尹琛琰在門市部被盜竊案發后，向被告盧氏縣公安局提交了書面申訴材料，要求給予賠償，符合法律規定的申請國家賠償程序。盧氏縣公安局在國家賠償法規定的兩個月的期間內沒有任何意見答復尹琛琰，尹琛琰以盧氏縣公安局逾期不受理為由提起行政訴訟，符合行政訴訟的受理程序。

原告尹琛琰主張的損失數額，有合法的依據，被告盧氏縣公安局雖然對具體數額表示懷疑，但由于沒有提供相關的具體證據予以否認，因此，對尹琛琰主張的財產損失數額應予以認定。尹琛琰門市部的財產損失，是有人進行盜竊犯罪活動直接造成的，盧氏縣公安局沒有及時依法履行查處犯罪活動的職責，使尹琛琰有可能避免的財產損失沒能得以避免，故應對盜竊犯罪造成的財產損失承擔相應的賠償責任。尹琛琰的門市部發生盜竊犯罪時，尹琛琰沒有派人值班或照看，對財產由于無人照看而被盜所造成的損失，也應承擔相應的責任。

綜上，盧氏縣人民法院根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十七條第一款、第二款，第六十八條之規定，于2002年12月12日判決如下：

盧氏縣公安局賠償尹琛琰25001．5元損失的50％，即12500．75元，在判決生效后10日內給付。

宣判后，雙方當事人均未上訴。｛筆者分析｝

本案在法律上非常簡單，即被告盧氏縣公安局不履行法定職責，依法應承擔國家賠償責任。

筆者對該判決基本認同，該案作為政府不作為被判敗訴之典型案例，已經起到了足夠的示范效應了！但對盧氏縣公安局承擔賠償責任的具體數額有異議。為什么被告只承擔一半的責任？判決書中以原告沒有派人值班或看守而減輕被告的責任，于情于理似乎都說不太通！法律并未規定，警察部門只保護被有效占有、控制的財產吧！根據我國憲法，盡管私有財產與國有財產相比并非神圣，但同樣不可侵犯！物權法是對憲法財產權之具體化，更加深刻地規定了物權法定原則，財產權之所有權并不以直接、有效占有為必要！

但鑒于我國的實際情況，在轉軌中的中國、社會治安環境不夠好，中國警方的自身能力素質不夠高，如果該判決確認了警方的100%的責任，必將極大地不利于和諧社會建設，尤其是近期內國家賠償數額必將十分驚人！行政機關長期形成的工作作風，不可能在近期內完全改善，由現任政府“買單”有失公平，可能陣痛太過激烈了！

各位看官，看到以上勝訴判決，也不要太過高興！被告警方之所以敗訴，也是有原因的： 其一，警方確實負有法律上的救助義務；具體法律條文太過啰嗦，細細列明，各位也未必記得清，用得好。那就簡單言之吧，生命、財產危險，警方知道的都應該予以救助。注意哦，其它人等則可能沒有法定的救助義務。

其二，警方確實怠于履行其法定義務。本案中，若被盜當時沒有報案，或者報案后你沒有辦法證明你已經報案了，那一切免談！中國這么大，警察叔叔怎么可能知道每一個角落都在發生著什么事情呢？從筆者接觸到、了解到的政府不作為案件中，往往就是因為這個環節出了問題而使政府逃脫現任的。

其三，怠于履行法定義務造成了直接損害。這一點法律條文可能沒有明確指出，但綜合各個部門法律中的賠償責任分析，賠償的范圍還是限于直接損害，而且損害具體的數額還是要有證據的。漫天要價是行不通的，損失再大沒有證據證明也缺乏說服力。

盡管這個判例還有些瑕疵，但該判例還是非常難得、非?？少F！是典型的民告贏了官，在中國整個法治進程中都有著重要的意義。試想如果這樣的判例再多一些，那么我們的政府依法行政的進程該有多么可喜，那么我們普通百姓的生活該有多么美好！

18層高樓擋住陽光

13住戶獲賠24萬

2004年3月，一座18層的高樓在我市城關區舊大路 109號樓幾米之外高聳而起，擋住了 109號樓13住戶的陽光，同時也損害了他們住房的隱秘性，一怒之下，13住戶將這位“高鄰”的開發商———甘肅路橋宏大房地產開發集團有限公司（簡稱路橋地產）告上了法庭。4月29日，在市中院的協調下，13住戶拿到了共計24萬元的賠償金。

從1990年起，高某、張某、孫某就居住在蘭州市城關區舊大路 109號樓。2004年3月，隨著一座18層的高樓在 109號樓幾米之外高聳而起，高某、孫某、張某作為109號樓的13戶住戶代表將甘肅路橋宏大房地產開發集團有限公司（簡稱路橋地產）一紙訴狀推上法庭被告席。在訴狀中他們稱：他們共同居住的蘭州市城關區舊大路 109號樓系南北朝向，2003年6月至 2005年，路橋地產在距他們住宅樓約 6.6米正南面建成一棟18層高的商品住宅樓，即路橋地產開發的3號樓。該樓堵住了他們住房的日照與采光，阻礙了通風，堵塞了消防通道，損害了住房的隱秘性，侵害了他們的相鄰權。故請求法院依法判令路橋地產拆除3號樓或對他們的住房另行安置；賠償每位住戶精神損害費 5000元，醫藥費、電費、律師代理費 1.5萬元，共計 19.5萬元；該案訴訟費由路橋地產承擔。一審法院駁回了他們的訴訟請求后，13位住戶對該案提起上訴。市中院二審后將該案發回原審法院重審。城關區法院重審后認為，路橋地產修建的路橋音樂廣場3號樓對原告居住樓的采光權有不同程度的影響，這一事實有住戶提交的照片及被告甘路房發（2004）20號文證實，被告雖當庭不予認可該證據，但未能出示相關證據加以反駁。對住戶主張拆除3號樓或對住戶另行安置之訴請，因明顯不現實、無可能性判決路橋房產一次性分別補償其中8位住戶 8000元，一次性補償其他住戶各 6000元，共計10萬元。

然而，住戶們對此結果仍然不滿，又提起了上訴，請求二審法院改判。其理由是，路橋地產擅自變更經城市規劃局審批的3號樓坐落地點，擅自延伸，多建商品房1058.4平方米非法獲利，而109號樓的使用年限還有55年，上述費用不足以補償他們所受經濟損失和精神創傷。經市中院主持調解，雙方當事人自愿達成調解協議，由路橋地產補償13位住戶共計24萬元，其中8住戶分別獲補償2萬元，其余住戶分別獲補償 1.6萬元。

一、二審案件受理費 9864元由路橋地產承擔。

大連市人民政府令（第17號）

《大連市城市建筑物間距及擋日照處理規定》業經2002年3月25日大連市人民政府第33次常務會議討論通過，現予公布，自2002年6月1日起施行。

市長 李永金 二○○二年四月三日

大連市城市建筑物間距及擋日照處理規定

第一章 總則

第一條 為經濟、合理地利用城市土地資源，加快城市建設步伐，保護居民基本的生活環境，根據國家法律、法規和有關技術規范，結合大連市實際情況，制定本規定。

第二條 在大連市城市內從事建筑物規劃設計和建設的單位和個人，均應遵守本規定。第三條 市及縣（市）、旅順口區、金州區的規劃和國土資源行政管理部門是同級人民政府負責本行政轄區建筑物間距及擋日照審定、處理工作的主管部門。

第四條 新建建筑物與原有建筑物間距符合本規定，但小于建筑防火間距及衛生間距時，須按有關規范規定執行。

第二章 建筑物間距規劃設計

第五條 沿城市主、次干道（道路紅線寬度大于或等于30米）新建的多層和點式高層建筑，不考慮其對道路另一側原有建筑的擋日照影響。

第六條 位于市級公共中心和副中心區以及縣（市）、區級公共中心區內住宅的臥室和起居室的主要采光窗，在有效日照時間內，滿窗日照時間不得少于1小時。

第七條 新建多層建筑，除本規定第五條、第六條情形以外，按下列建筑物日照間距系數控制建筑物間距：

（一）對原有托兒所、幼兒園的活動室和臥室，中小學教室，醫院醫療病房的建筑物日照間距系數不得小于1.7；

（二）對原有住宅的建筑物日照間距系數不得小于1.5；

（三）新建多層建筑的山墻面對原有建筑物長邊時，山墻寬度小于或等于12.5米的，建筑物日照間距系數不得小于1.0。山墻的寬度大于12.5米的，建筑物日照間距系數不得小于1.5。

第八條 新建高層建筑，除本規定第五條、第六條情形以外，按下列條件控制建筑物間距：

（一）對原有托兒所、幼兒園的活動室和臥室，中小學教室，醫院醫療病房主要采光窗，在有效日照時間內，滿窗日照時間不得小于3小時；

（二）新建點式高層建筑與原有住宅的距離不得小于40米。第三章 擋日照的處理

第九條 房屋產權人、使用人（含公有房屋承租人），認為自己所有或使用的房屋被擋日照的，均可到當地規劃和國土資源行政管理部門申請確認。

規劃和國土資源行政管理部門受理確認申請后，應指定具有相應勘測設計資格的單位對被申請確認的建筑物進行技術勘測或測算，作出是否被擋日照的確認。

第十條 經確認原有建筑物屬于被擋日照的，由新建建筑物的建設單位在確認后的一個月內，給予被擋日照建筑物的產權人或使用權人一次性補償。

同一建設單位建設的住宅區（或商住區）由于不同步實施或違反規劃設計要求造成擋日照影響的，由該建設單位負責解決。

第十一條 市內中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區城區內被擋日照建筑物的補償標準如下：

（一）位于一、二級地的，2000元／平方米；

（二）位于三、四級地的，1700元／平方米；

（三）位于五級地以下的，1400元／平方米。

當事人雙方對補償另有協議的，可按協議標準執行。其他縣（市）、區的補償標準，由當地政府結合本地實際情況自行制定。第十二條 被擋日照的下列房屋的使用面積為補償面積：

（一）住宅的臥室和起居室；

（二）托兒所、幼兒園的活動室和臥室；

（三）中小學的教室；

（四）醫院的醫療病房；

（五）市政府規定給予補償的其他房屋。

第十三條 經確認為被擋日照建筑物的產權人、使用人與建設單位因補償發生爭議的，可申請規劃和國土資源行政管理部門裁決或依法向人民法院起訴。

第四章 法律責任

第十四條 規劃建筑設計單位在對新的建設項目進行規劃及建筑設計時，應按本規定準確測算擋日照范圍，向規劃和國土資源行政管理部門提交有關技術資料與數據，并對所測算的結果負責。因規劃建筑設計單位過錯，給建設單位造成擋日照賠償的，建設單位有追償權。

第十五條 對阻礙規劃和國土資源行政管理部門工作人員執行公務，辱罵、毆打行政管理工作人員的行為，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處罰；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十六條 規劃和國土資源行政管理部門及其行政管理工作人員應秉公執法，接受社會監督。對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行政管理工作人員，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第五章 附則

第十七條 本規定技術用詞含義：

（一）建筑物間距。指原有住宅、托兒所、幼兒園、中小學校、醫院醫療病房等建筑物，與其正南、正東、正西、東南、西南方向的新建建筑物之間最小水平的距離。

（二）建筑高度。指建筑物室外地面標高至建筑物檐口的垂直距離。當確定建筑物日照間距系數時以新建建筑物與被遮擋建筑物相對標高（扣除底層公建高度）計算。對于寬度小于或等于12.5米的出屋面水箱間、機房、樓梯間不計入擋日照建筑物計算高度。

（三）建筑物日照間距系數。指建筑物間距與新建建筑相對高度的比值。

（四）高層建筑、多層建筑。高層建筑指建筑高度大于或等于24米的建筑。多層建筑指建筑高度小于24米的建筑。

（五）主要采光窗。指當一個房間有兩個或兩個以上采光窗時，按南、東、西排列其主次順序。

（六）有效日照時間。指大寒日早8：00至下午4：00的時間段。

（七）市級公共中心區。

青泥洼橋中心區（面積約4.0平方公里。北至雙興街，南至南山路，西至英華街，東至大連港東區的地段）。

（八）市級公共副中心區。

西安路公共副中心區（面積約0.9平方公里。北至興工街、長江路，南至五一路，西至中長東五街、如意街，東至撫順街、成仁街）。

星海灣公共副中心區（面積約1.75平方公里）。

北部公共副中心區（面積約1.0平方公里。規劃的南關嶺火車站南側）。

（九）區級公共中心區。

嶺前公共中心區（桃源街的解放路、八一路兩側100米控制范圍）。

長春路公共中心區（北至民政街，南至五四路，東至沈陽路，西至東北路）。

春柳公共中心區（北至春柳街，南至學工街，東至華北路東200米控制范圍，西至凌山街）。

甘井子公共中心區（北至甘井子路，東至甘井子街，西至文體街）。

（十）其他縣（市）、區的公共中心區，由縣（市）、區政府劃定。

（十一）土地級別。按市政府《關于調整市內四區土地級別及土地出讓金標準的通知》（大政發〔2000〕40號）執行。

第十八條 大連經濟技術開發區、大連金石灘國家旅游度假區、大連高新產業技術園區內的建筑物間距及擋日照處理，參照本規定執行。

第十九條 本規定自2002年6月1日起施行。

1994年頒布的《北京市生活居住建筑間距暫行規定》中規定：

凡城市規劃管理機關批準建設的新建建筑遮擋現狀居民住房陽光的，建設單位（含建房的個人），應主動按下列規定辦理：被遮擋陽光的現狀居民住房，以居室窗臺中心點（均以外墻面計），在冬至日日照時間不足1小時的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2000元。

珠江駿景”侵犯鄰居采光權賠償36萬

來源：作者：王悅

中國法院網訊

因認為相鄰的“珠江駿景”高層建筑遮擋了自家住房光線，老徐等5家住戶以自己的采光權等多項權利受到了侵害為由，將“珠江駿景”的開發商珠江房地產公司告上了法庭。今天上午，豐臺法院判決開發商賠償老徐等5名原告的損失共計36.7萬元。

2004 年8月，珠江房地產公司經行政主管部門審批，在豐臺區永外果園43號建設“珠江駿景”項目北區10-12號樓。一年后，該工程竣工。然而此樓房與老徐居住的西羅園南里17號樓僅一路之隔，“珠江駿景”在馬路東側，西羅園南里17號樓在馬路西側。老徐說，這之前，他住房的東照采光充足，一覽無余，站在家里都能看到永定門。但“珠江駿景”高層建成后，矗立在他所住樓房東側的三棟樓幾乎完全將陽光遮擋。加之通風條件也受到破壞，使得他屋內夏天潮濕、冬天陰冷。此外，由于兩樓相距30多米，他家黑白天都要遮擋窗簾，否則就要被偷窺，夕照時由于高層建筑的反射，他的住宅還經常受到反射光的污染。

老徐認為，這些情況不僅使他的房屋價值嚴重減損，更為嚴重的是給他正常的生活和工作帶來了影響。僅每個月的電費開銷就增加了100多元（他購買的樓房使用年限是70年，現剛剛居住4年）。同時由于反射光的污染，家人的身心健康和情緒均受到直接影響。他在精神上承受著巨大的痛苦和損害。老徐認為是珠江房地產公司建筑的高層建筑嚴重侵犯了他的采光權、通風權、隱私權、眺望權，同時還受到污染。為此，老徐要求開發商賠償他房屋貶值費10萬元，電費增加的費用4萬元，精神損害賠償金1萬元。同時起訴到法院的還有同樓的其余4名住戶。

針對老徐等人的起訴，作為被告的珠江房地產公司在法庭上主要陳述了幾點意見：第一，他們認為自己不存在侵權行為，他們在開發建設小區的過程中取得了行政部門的多項許可證件，不存在過錯，原告們要求其承擔賠償責任沒有法律依據。第二，他們認為原告住房的戶型結構決定了其享有的日照水平，符合《城市居住區規劃設計規范》及《住宅設計規范》。第三，他們認為原告要求賠償的數額缺乏依據，造成電費增加的原因有很多，電器使用、生活習慣等等，在多種原因并存的情況下很難量化出遮光引起電費增加的數額。

豐臺法院受理此案后，委托鑒定部門對珠江駿景北區10-12號樓對西側豐臺區西羅園南里17號樓東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進行了測算。最終測算報告顯示，老徐等人的房屋客廳在“珠江駿景”住宅實際建成前后，大寒日日照時間均不足2小時，但冬至日日照時間在“珠江駿景”住宅工程建設前在1小時以上，建成后不足1小時。

由此，豐臺法院認為，老徐等人與珠江房地產公司作為不動產的相鄰雙方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理通行、通風、采光等相鄰關系。從本案現有事實來看，珠江公司開發的珠江駿景北區西側高層住宅，雖然經行政主管部門審批建設，但確已對老徐等人住房采光造成影響，故珠江公司侵權的事實成立，對老徐等人其應適當予以賠償。賠償數額由本院依據采光受影響程度酌情確定。據此，判決珠江房地產公司賠償給老徐7.5萬元的損失。其他4名住戶也分別被判由珠江房地產公司賠償7.5萬元到7萬元。

洛寧縣人民法院民事判決書:（2005）寧民初字第167號

原告：劉天磊，40歲，漢族，住洛寧縣仁和大酒店后。委托代理人：馬榮卿，特別授權。委托代理人：宋榮甫律師，一般代理。被告：洛寧縣仁和大酒店有限責任公司 法定代理人：崔元祥，董事長。委托代理人：王宇峰，一般代理。

1997年4月1日，原告劉天磊與李俊娥簽訂地皮轉讓協議，李俊娥將位于洛寧縣法院東側的地皮及用地名稱為李俊娥的建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證均轉讓給劉天磊，劉天磊于1998年3月29日辦理了該宗土地的土地使用證，后于2001年4月建成主樓三層、附樓二層住宅樓，面積約417平方米。2001年洛寧縣新世紀大眾洗浴城在原告房屋南側、洛寧縣法院家屬區東側辦理了使用面積分別為1585平方米及661.5平方米的國有土地使用證兩份，因洛寧縣新世紀大眾洗浴城系組建洛寧縣仁和大酒店有限公司的實體企業之一，故以被告名義于2004年辦理了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證。經現場勘驗，仁和大酒店總高度約28.5米，劉天磊主房為三層，高度9.9米，仁和大酒店與原告附樓之間間距為3米。與原告主樓之間間距為9.8米。

原告劉天磊認為被告的建筑物嚴重影響原告房屋通風、采光。請求法院判令被告拆除遮光建筑，賠償原告損失60000元，并承擔訴訟費。

被告洛寧縣仁和大酒店有限責任公司辯稱：

1、原告目前在我公司后西側僅有土地使用權，沒有房屋所有權，無權以相鄰關系人的身份對我公司提起訴訟。

2、我公司建筑合法，大酒店是經過土地、城建等有關部門規劃、設計、批準的證照齊全、手續合法的城市建筑，原告應通過行政機關確認，否則無權請求拆除建筑物。

3、沒有經過有關機構鑒定無法證明我公司對其權利造成的侵害是否客觀存在，要求賠償6萬元無事實依據。應駁回原告的訴訟請求。

本庭歸納本案的爭議焦點如下：

1、劉天磊是否為適格原告，是否有權提起訴訟。

2、被告的建筑物是否影響原告房屋采光。

本院根據原、被告的陳述、舉證及訴辯意見，對本案的事實確認如下：另查明： 原告房屋門窗面積60.11平方米，室內面積為302.07平方米。本院認為：原告劉天磊在李俊娥建房期間在李俊娥處土地使用權及土地附屬物（地基），后以自己名義辦理了土地使用證，并將房屋建成，根據“房隨地走”的原則，原告劉天磊應系該房屋的實際權力人，被告洛寧縣仁和大酒店有限公司稱原告僅享有土地使用權、而沒有房屋所有權不能成立，原告劉天磊有權提起訴訟。

《洛陽市城市建筑規劃管理暫行技術規定》明確要求：東西走向建筑物，間距不小于較高建筑高度約0.7倍，且不得小于20米。被告洛寧縣仁和大酒店有限公司的主建筑樓高28余，其0.7倍為19.6米，而實際該樓與原告的主樓間距不足10米，與原告附樓間距僅3米。被告的樓房位于原告所住房屋的南邊，兩樓之間的間距遠小于城市建筑規劃的要求。被告所建仁和大酒店樓房雖然證件齊全，為合法建筑，但因其高度使原告居住房屋一、二層樓沒有陽光，三樓中大部分季節不見陽光，一年四季自然光亮度減弱，影響了原告的采光權，造成原告生活質量下降，對此，被告應承擔民事責任。由于目前尚沒有遮攔陽光賠償數額的明確規定，結合本案的實際情況綜合考慮，本院酌定按原告居室門窗（前面）面積60.11平方米，每平方米500元計算，可減輕被告的補償責任，可以每平方米440元計算，為26448.4元。原告要求拆除被告建筑物，因該仁和大酒店樓房證件齊全，價值較大，且已投入使用，其請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定，經合議庭評議，判決如下：

一、被告洛寧縣仁和大酒店有限公司限本判決生效后十日內一次性補償原告劉天磊26448.4元。

二、駁回原告劉天磊的其他訴訟請求。[評析意見]

1、這是一起典型的相鄰采光權案件。隨著城市建設加快土地資源越發緊缺，建筑物相鄰關系的矛盾顯現出來。

采光權屬相鄰權的范疇，審理這類案件，法院主要以4部法律為依據： 一是《憲法》第十九條規定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”；

二是《民法通則》第八十三條規定的“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”；

三是《房地產管理法》第二十四條規定的“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”；

四是《規劃法》的有關規定。

法院審理時應當適用的部門規章、規定有： 《民用建筑設計通則》（國家標準）、關于建筑物間距、日照時間的最低標準規定。可供參考的具體情況有：相鄰房屋的基本位置，雙方房屋的使用功能，具體影響通風采光情況，本地區房屋價格指數，處理案件的社會效果等。

從以上規定來看，法律最有權威，但是比較籠統，不能具體操作。特別是關于侵權建筑物是否拆除、賠償標準，缺乏具體規定，只能由法官自由裁量。以上決定了此案件審理的難度與判決結果的不確定性。

2、本案法官以原告向陽一面窗戶的面積計算賠償數額，顯得不倫不類，說明了法官在賠償數額計算缺乏標準情況下的無奈。另外賠償數額偏低，因為被告為了自己的經濟利益不顧原告基本權益，侵權的主觀惡意明顯，侵權后果比較嚴重。

正確把握訴訟策略 切實維護委托人利益

案情簡介：2003年8月18日，H房地產開發有限公司（以下簡稱H公司）收到溫州市中級人民法院送達的一份民事訴狀。原告（共有50人）訴稱在2001年7月與H公司簽訂《商品房預售合同》，由原告購買H公司開發的商品房。合同簽訂后，原告依約履行了自己的義務，但H公司逾期交房、至今沒有為原告辦理房產證，且所交付的商品房存在嚴重的質量問題和安全隱患。故請求法院依法判決原告退回所購的房屋，H公司退回原告所支付的房款共700多萬，并支付相關的違約金和損失共400多萬元，全案的訴訟標的額超過1200萬元。

H公司在客觀上的確存在違約事實，所以在應訴前主動謀求和解。但50名原告委托了北京某著名律師事務所的律師提起了本案的訴訟，訴前作了大量的準備工作，他們抱著必勝的信心。雙方很快因賠償額差距過大而和解失敗。

倉促上陣 被動應戰

H公司于2003年8月28日委托本所金疆律師和我擔任其訴訟代理人。此時距開庭時間還不到1個月。由于本案原告人數眾多，且訴狀中所告訴的爭議問題又很多，相應地，我們需舉證據的種類繁多、數量也極大，而H公司對訴訟既無經驗又缺乏充分準備，故我們訴前收集證據的時間就顯得極為倉促。又由于明知自己在實體問題上的被動，H公司面臨極大壓力，對訴訟可能的結果、進而對我們的代理并不抱太大希望。

但作為律師，我們仍希望能通過自己的努力，最大限度地為委托人減少損失。同時，憑借多年的執業經驗，我們清楚地意識到，減少H公司損失的最策略、也應當是先決的辦法是，要盡量避免讓H公司同時面對50名原告組成的強大的訴訟集團，最好讓H公司分別面對50名原告解決問題。

突現轉機 柳暗花明

經過仔細推敲，我們很快發現，原告的起訴有問題，在程序上可能存在重大瑕疵?！睹裨V法》第五十三條第一款關于普通共同訴訟的規定是：“訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟?！狈l中使用的是“合并審理”，而非“合并起訴”。這就是說，此類共同訴訟只能是在訴訟進行過程中，人民法院將分別提起的訴訟合并審理而形成的共同訴訟；而不能由一方當事人自行共同合并起訴形成共同訴訟。

抓住要害 緊追不舍

所以，我們立即就本案程序問題提出了答辯：普通共同訴訟只可合并審理，不可合并起訴。法條規定普通共同訴訟的形成（合并審理）得經當事人同意，并未特別規定只需共同一方當事人的同意即可成就。答辯人是本案的當事人。因此，本案的合并審理事先應征得答辯人的同意。并且很重要的一點是，如果分案起訴，則各原告的起訴標的至多不會超過30萬元，應屬縣一級人民法院管轄。本案的共同起訴，明顯損害了答辯人的審級利益。

一審裁決：

H公司不同意合并審理，其抗辯理由符合法律規定，應予以采納。裁定駁回50位原告的起訴。

不甘失敗 提起上訴

原告方當然不想就此罷手認輸，畢竟還沒交手就敗下陣來，遂上訴于浙江省高級人民法院。上訴的理由是：

1、《民訴法》第五十三條第一款中“并經當事人同意”的規定是指50名原告是否同意，與案件對方當事人無關。

2、最高院《關于審理證券市場因虛假陳述引發的民商賠償案件的若干規定》（以下簡稱《若干規定》）第十二條、第十三條規定：“證券民事賠償案件的原告可以選擇單獨訴訟或者共同訴訟方式提起訴訟。多個原告因同一虛假陳述事實對相同被告提起訴訟。既有單獨訴訟也有共同訴訟的，人民法院可以通知提起單獨訴訟的原告共同參加訴訟。多個原告因同一虛假陳述事實對相同被告同時提起兩個以上共同訴訟的，人民法院可以將其合并為一個共同訴訟”。由此可見，共同訴訟根本也無須征得共同訴訟人相對另一方的同意。

3、本案合并審理有利于事實的查清，減少訟累，有利于保護當事人的合法權益。二審答辯 胸有成竹

我們在仔細研讀原告的上訴狀和《若干規定》之后，進一步答辯指出：

1、《若干規定》中關于共同訴訟之規定系對我國民事共同訴訟制度缺陷的有益補充，而非開普通共同訴訟的合并審理無須征得雙方當事人同意之先河。因為《若干規定》中規定的眾多股民因證券市場虛假陳述而提起的民事賠償之訴屬于學理上所稱的類似必要共同訴訟，它與本案的普通共同訴訟的性質并不相同。此類共同訴訟，雖然其訴訟標的是同一種類的，但其訴訟標的均源于同一爭議的法律關系——虛假陳述，具有較強的牽連性。因此，法律賦予股民有共同起訴或單獨起訴的選擇權。如果選擇共同起訴，則必須對共同訴訟人的訴訟標的作合一確定；如果選擇分別起訴，則為了避免對同一法律關系作出相互矛盾的判決，故應賦予法院主動將獨立的訴訟合并為一個共同訴訟的權能；如果選擇單獨起訴，則其所受判決的效力應可及于其他可作為共同訴訟人的股東。

2、本案H公司與各原告之間分別存在著相互獨立的商品房預售合同，各原告的合同內容均不相同，與H公司爭議的法律關系互有差別，人民法院不可能對本案作出合一確定的判決，更不可能作出效力可及于其他購房者的單獨判決。因此，本案只可能是普通的共同訴訟。若要合并審理，則必須征得H公司的同意。

3、由于本案各原告之間沒有共同的權利義務，其中一人提出變更訴訟請求或者撤訴申請等訴訟行為不及于其他原告，因此必然會影響人民法院的審理進度和全案的訴訟進行。所以，若本案允許合并起訴，則不但不能達到簡化訴訟程序之目的，而且可能造成案件久拖不決的情形。

一槌定音 駁回上訴

2003年11月27日，浙江省高級人民法院采納了我們的意見，裁定駁回上訴，維持原裁定。

主動言和 案外調解

所謂“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。兩審裁定相當于H公司擊退了50名原告的兩次進攻。至此，眾原告訴訟的銳氣大減，H公司已經完全扭轉了被動處理本案糾紛的不利局面。緊接著，按照我們的建議，H公司抓住有利時機，主動采取和解姿態，與原告們各個溝通、協商，最終僅以支付60多萬元賠償款及違約金的代價，平息了這場在當地轟動一時、社會影響廣泛、并有可能事關H公司存亡的訴訟**。

無錫審理采光權官司 “惹事”者補償10住戶80萬

原告認為，大樓間距與大樓主體高度之比小于1：0.8，按照國家相關標準，被告已構成陽光侵權，應賠償每平方米1000元的損失。

由于目前尚未出臺采光侵權計賠標準，對于存在因果關系的10戶原告的賠償，究竟該怎么賠？對不足1小時與不足2小時是否該區別處理？法院為此對雙方進行了調解。

最后經雙方協商，8戶日照在1至2小時之間的達成調解協議，按每平方米600多元的標準補償。而剩余2戶日照少于1小時的，法院按每平方米約800元的標準進行了判決。

陽光補償標準各地不同

2004年11月，湖北省荊州市中級人民法院審結一起采光權糾紛案。判決認為，湖北省監利縣一幢新建的7層綜合樓影響了10戶居民的通風、采光等權益，要求侵害人采取折價賠償辦法，即從2003年4月1日起，至其停止侵權時止，賠償10戶居民每天每戶電費1.12元。

2004年10月，湖南省長沙市中級人民法院對一起采光權糾紛作出二審判決。判決認為，目前我國法律沒有這類賠償標準的明確規定，一審法院按照每平方米110元作為賠償標準并無不妥。遂駁回上訴，維持原判。這樣，受害方吳某64.73平方米的住宅，獲得了7120.3元的“遮光”補償。

2004年8月，天津市一住戶主張自己的采光權得到該市和平區人民法院的支持。法院按照公平原則判令高層建筑物的開發商按照居室面積一次性補償住戶2800余元，賠償標準是按每平方米120元計算。不過，補償費用只是按被遮擋的二十多平米的居室面積計算，而不是整套住宅。

一、采光權法律規定

1、《民法通則》第八十三條： 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

2、《物權法》第八十九條：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

二、采光權侵權的認定

1、新建筑物使在先相鄰建筑物采光低于國家日照標準；

《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》（下稱《規范》）的規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”

2、采光雖合乎國家日照標準，但新建筑物使在先相鄰建筑物的采光低于原標準，亦屬侵權。

三、影響采光的事實認定

1、雙方協商認可；

2、雙方委托鑒定機構鑒定；

3、提起訴訟，由人民法院組織司法鑒定。

四、采光權侵權的賠償標準

1、賠償與補償

被遮擋后的日照時間低于《規范》規定的標準的，由侵權人對被侵權人承擔賠償責任；雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標準的，由侵權方對被侵權方進行適當經濟補償。

2、賠償內容和原則

對采光權的侵害不僅體現在對物權的侵害上，還可能導致健康權、身體權、人格權以及其他權利的被侵害，因此，采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，賠償內容應當包括：由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導致房屋價值貶低等。在確定賠償數額時，應當綜合考慮采光時間、居室（客廳）受光面積，對于陽臺、廚房、廁所等則不應計算在采光面積內。

3、賠償數額的計算

采光權糾紛應當以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償的方式判決。我傾向下面的計算方式（王者潔

郭號林：對采光權侵權及補償的法律思考）：可以先行確定受侵害房屋每平方米每小時采光的賠償基數（N元），然后乘以受到侵害的建筑面積、每天的受害的小時數、再乘以不動產未來的使用壽命，此外再加上因采光權被侵害而受到的精神損害賠償就可以得出具體數額。具體公式可以表述成：N元/平米/小時×房屋總受害平方數×每天受害小時數×受害總天數+一次性精神損害賠償額=總賠償額。當然，賠償基數的確定以及具體數值的測算應由專業人士來進行。我國《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準?！?/p>

侵權事實存在，但侵權造成的損害數額大小無法確定或者難以確定的，應如何處理問題

審判實踐中的不同觀點： 第一種觀點：應駁回原告的訴訟請求。理由是原告雖然能證明損害的存在，但無法證明具體損害的大小和范圍，則應承擔舉證不能的不利后果。第二種觀點：可以酌情判決被告適當賠償。理由是不判令被告承擔一定的賠償責任，就不能體現公平原則，不利于保護受害人的利益。第三種觀點：應當由法官根據法庭調查與法庭辯論的結果，通過自由心證，酌情確定被告賠償的數額。

最高人民法院民一庭傾向性意見：基于以上幾個方面的考慮，最高人民法院民一庭集中力量對此類問題進行了研究。在研究過程中，有一種觀點認為，運用自由心證原則只限于侵權事實難以確定的情況。如果侵權事實已經確定，只是侵權賠償數額難以確定時，則是法官自由裁量權的問題。經過討論，多數人認為，自由心證和自由裁量是有密切聯系的，沒有限制在特定的領域；自由心證原則適用于侵權事實的確定和侵權賠償數額的確定等領域，而不僅僅適用于侵權事實的確定領域。對于能否適用自由心證原則確定侵權賠償數額問題，大家原則同意一些高級人民法院民一庭提出的傾向性觀點，即在已經能認定損害確實存在，只是具體數額尚難以確定或者無法確定的情況下，法官可以結合一些間接證據和案件其他事實，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，進行自由心證，適當確定侵權人應當承擔的賠償數額。但這一規則只適用于侵害人身權和財產權的民事案件，不適用于合同糾紛等其他民事案件。

第四篇：采光權糾紛的成因及對策分析

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采光權糾紛的成因及對策分析

采光權糾紛的成因及對策分析

雇員在從事雇傭活動中致人損害的賠償責任如何承擔?

近年來，隨著經濟發展，人民生活水平不斷提高，房地產開發規模逐漸擴大，建筑物之間的相鄰權關系已成為社會矛盾的焦點之一，由于遮擋陽光的均為新建建筑，且多是高層建筑，因此周圍居民阻撓施工，甚至發生暴力沖突的事件時有發生，引發較大的社會矛盾。采光權糾紛大多是以群體訴訟的方式出現，給人民法院審判工作帶來了挑戰和新的研究課題。我國《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”從該法律規定看，相鄰關系包括相鄰用水關系、相鄰通行關系、相鄰通風關系、相鄰日照關系以及相鄰防險關系等。

一、采光權糾紛的成因

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產生采光權糾紛的主要原因：一是城市規劃對新建住宅樓的審批存在漏洞，使新建筑物層數、間距不符合建筑規劃國家標準，遮擋相鄰建筑采光;二是開發商違規施工，造成實際施工結果與設計規劃審批結果不一致，出現超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，影響與其相鄰建筑物的采光;三是依據我國《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范(GB50180-93)》(下稱《規范》)的規定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準;在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低;舊區改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”上述標準是基于我國南北區域不同采光條件綜合考慮的，而有些新建建筑物雖然設計樓層高度、樓間距符合設計規劃國家標準，但仍對相鄰建筑采光有所影響;四是有些人為了得到更多的居住便利，未經有關部門批準，擅自私搭亂蓋，其所搭建的違章建筑超過必要高度，使相鄰建筑采光受到影響。

二、采光權糾紛的法律分析

1、采光權侵權的認定。采光權糾紛是侵權糾紛的一種，應當適用誰主張誰舉證原則，即主張侵權的一方應當承擔證明侵權方存在侵權事實的責任;對于侵權方而言，應當承擔證明其沒有造成對方采光

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贏了網s.yingle.com 權損害的責任。在舉證責任分配中，應當注意到，侵權的建筑物是否經過合法的行政審批不是侵權與否的判斷標準，即不論建筑物是否經過合法審批，只要造成采光權事實上的被侵害，就應當承擔相應的賠償責任。

2、采光權侵權的賠償依據和標準。目前，采光權侵權案件的賠償沒有可以直接適用的法律、法規。筆者認為，可參照《規范》確定民事賠償與經濟補償的界限。被遮擋后的日照時間低于《規范》規定的標準的，由侵權人對被侵權人承擔賠償責任;雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標準的，仍要由侵權方對被侵權方進行適當經濟補償。

由于對采光權的侵害不僅體現在對物權的侵害上，還可能導致健康權、身體權、人格權以及其他權利的被侵害，因此，采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，賠償內容應當包括：由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導致房屋價值貶低等。

在確定賠償數額時，應當綜合考慮采光時間、居室(客廳)受光面積，對于陽臺、廚房、廁所等則不應計算在采光面積內。不應當將被侵權的建筑物新舊程度、房屋購買價格，以及產權性質作為確定賠償數額的標準。

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3、賠償數額的計算。采光權糾紛應當以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償的方式判決。在審判實踐中，目前有兩種計算公式，均是以《規范》規定的標準作為計算基礎。一種計算方式是首先根據上述規定確定賠償數額，以及同樣按照上述規定確定補償數額，兩項相加作為賠償總數：低于國家標準的時間差(分鐘)×賠償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)+超過國家標準的時間差(分鐘)×補償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)另一種計算方式是按照不同時間段確定賠償數額，依據《規范》的規定，將遮擋采光的時間，以不同時間段確定一個賠償單位，通常低于國家標準時間段的賠償單位大于高出國家標準時間段的賠償單位，高于國家標準的作一次性補償;低于

國家標準的計算賠償數額：

賠償單位(元/平方米)×居室或客廳面積(平方米)。

三、減少城市采光權糾紛的對策

首先是政府要加強對建筑市場的監管，目前建設市場主要由政府行政機構進行管理，因此，政府有關部門應當進一步加強對建筑市場的統一管理，建立嚴格的建設項目監管機制，經過政府規劃部門審批后的建設項目，應當嚴格執行規劃要求，對于違反規劃要求和超規劃進行建設的項目，要及時發現，及時查處，特別是應當制定強制拆除

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第二是進一步加強社會誠信機制的建設目前全社會都在提倡誠信機制的建設，對于建設開發商來說，應當保有最基本的良知與良心，為社會建造質優價廉的房屋，不要把自己的利益建立在違法開發、違規建設上。普通城市居民也應當增強社會公德，私搭亂蓋行為只能造成他人生活的不便，帶來麻煩與矛盾，因此不能為了一己之利侵害他人的幸福與權利。

第三是加大對違法違章開發商的懲罰力度。結構完好、設計合理、施工質量合格、符合建筑規劃要求的建筑物使用壽命在50年以上，一旦在侵權建筑物竣工并交付使用后發生采光權糾紛，大多數原告拆除侵權建筑物請求都得不到支持。因此，對權利人進行一次性補償或賠償成為解決采光權糾紛案件的唯一途徑。雖然對權利人的權利救濟通過訴訟進行了解決，但是對于違反建筑審批規劃的開發商，應當采取行政處罰，以平衡社會關系，緩解社會矛盾。來源：（采光權糾紛的成因及對策分析http://s.yingle.com/s/372621.html）心懷法治.相關法律知識

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第五篇：房地產經濟營銷論文

內容摘要:本文闡述了客戶滿意的概念和特點,分析了房地產客戶滿意的構成要素,論述了房地產客戶滿意的意義,提出了提高客戶滿意的模型。

關鍵詞:客戶滿意 房地產 客戶關系管理

作為一種提升企業競爭力的工具,客戶關系管理(Customer Relationship Management, CRM)已經引起了房地產業界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度代寫經濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普?科特勒(philip Kotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態,是可感知的效果和期望值之間的差異函數。”

客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響?？蛻舻男枨蟆⑵谕?、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。

多層次性?？蛻魸M意是客戶對企業提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。

客戶滿意的構成要素

由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規劃設計、物業管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發企業經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業形象的評價?？蛻舾鶕麄髅襟w、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發企業接觸的親身體驗,會對房地產開發企業做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發企業做出不正確的評價。

與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發企業第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過持續的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業帶來收益。這是眾多企業追求客戶滿意的原因。對于房地產開發企業來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發企業帶來豐厚的利潤。

重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業,甚至三次置業,房地產開發企業完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續的過程,客戶與房地產開發企業之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續,也可以說是重復購買的發生。企業因此而獲得收益。

客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業的可能,房地產開發企業都可以從他們身上發掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業帶來負面的影響。這種現象在房地產業中的影響作用要大于其它行業:一旦有一位客戶不滿,企業失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發企業的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長模型

實施客戶關系管理的房地產開發企業實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發房地產品,這一點可以借助質量功能展開(Quality Function Deployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。

參考文獻:

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2.李悅.注重住宅購買后行為評價塑造房地產企業品牌[J].中國房地產,2004(9)