第一篇：房地產(chǎn)投資分析課程論文參考題目

論文參考題目：

1.中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略

3.房地產(chǎn)投資決策方法分析比較

4.房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

5.房地產(chǎn)市場定位分析研究

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資探討

7.房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究

8.新形勢下洛陽本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境及對(duì)策

9.論我國房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整

10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

調(diào)查報(bào)告參考題目：

1.洛陽市2012年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2.“....項(xiàng)目”區(qū)位條件分析

3.洛陽市洛龍區(qū)2012年房屋投資及其價(jià)格調(diào)查 要求：

每人任選一個(gè)題目，也可以自擬題目，寫一篇課程論文或者調(diào)查報(bào)告，字?jǐn)?shù)1000-2000左右，打印裝訂，自己設(shè)置封面（需注明房地產(chǎn)投資分析課程論文，姓名、學(xué)號(hào)），論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻(xiàn)。

上交時(shí)間：第14周周三（5月29日）上午。

第二篇：房地產(chǎn)投資分析論文參考題目

論文參考題目：

1)房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

2)房地產(chǎn)評(píng)估方法研究

3)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4)房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

5)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

6)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序創(chuàng)新與問題研究

7)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營策劃方案

8)房地產(chǎn)金融政策研究

9)房地產(chǎn)市場定位分析研究

10)房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究

11)土地價(jià)值構(gòu)成與土地交易政策研究

12)我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題研究

13)房地產(chǎn)投資杠桿分析研究

14)房地產(chǎn)融資政策改革與創(chuàng)新

15)房地產(chǎn)融資成本構(gòu)成與融資邊際效益分析

16)房地產(chǎn)融資策劃

17)房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)會(huì)研究與博弈方法

18)房地產(chǎn)市場泡沫形成機(jī)理與控制方法研究

19)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)及其對(duì)房地產(chǎn)市場的作用分析

20)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)發(fā)展政策研究

調(diào)查報(bào)告參考題目：

1、廣州市2013年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2、廣州大學(xué)城開發(fā)建設(shè)對(duì)本市教育與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

3、番禺區(qū)2013年土地開發(fā)建設(shè)狀況調(diào)查

4、花都區(qū)2013年房屋投資及其價(jià)格調(diào)查

5．2013年國慶期間廣州各區(qū)銷售樓盤及其價(jià)格調(diào)查分析

要求：每人任選一個(gè)題目，也可以自定題目，寫一篇課程論文或者調(diào)查報(bào)告，字?jǐn)?shù)2000-3000左右，打印裝訂，教務(wù)處網(wǎng)頁上自己下載封面，論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻(xiàn)。上交時(shí)間：第12-13周上課時(shí)間。

第三篇：課程論文題目

中國目前的民生問題

收入差距拉大問題

住房問題

物價(jià)過高問題

農(nóng)民增收問題

教育改革與收費(fèi)負(fù)擔(dān)問題，看病難、看病貴、醫(yī)療保障問題，就業(yè)問題，司法公正問題

反腐倡廉

養(yǎng)老問題 安全問題（交通、工業(yè)、食品、校園、空氣污染）

第四篇：課程論文題目

課程論文題目

1.企業(yè)并購中的人力資源整合 2.淺議企業(yè)基層執(zhí)行力

3.梅林.凱的“一家人集體”評(píng)述 4.淺論企業(yè)文化建設(shè) 5.淺談海爾文化

6.談企業(yè)家在企業(yè)文化假設(shè)中的作用 7.淺論企業(yè)的人力資源管理 8.淺談企業(yè)的人本管理 9.淺論我國分配制度改革 10.論組織提高員工敬業(yè)度的方法 11.如何管理員工沉默行為 12.組織沉默研究綜述

13.論企業(yè)社會(huì)績效與員工周邊績效的關(guān)系 14.管理者不當(dāng)管理行為研究綜述 15.如何進(jìn)行有效的心理授權(quán) 16.關(guān)注和解決“過勞”問題 17.論組織公民行為管理

18.中小企業(yè)核心員工流失的深層思考 19.“90后”員工的多元化激勵(lì)探討 20.論員工忠誠度——以心理契約的視角 21.試論非正式組織在正式組織中的作用 22.從人力資本的視角剖析“考研熱” 23.論組織公正與企業(yè)績效 24.論組織公正與組織學(xué)習(xí)的關(guān)系 25.論員工的組織公民行為 26.論員工的組織報(bào)復(fù)行為 27.論分配公正與企業(yè)薪酬制度 28.論程序公正與企業(yè)制度建設(shè) 29.論互動(dòng)公正與企業(yè)文化建設(shè) 30.論中國人的公正觀 31.論文化沖突與整合 32.論服務(wù)型企業(yè)人力資源管理 33.論企業(yè)扁平化管理 34.論企業(yè)人性化管理 35.企業(yè)員工職業(yè)倦怠問題研究 36.員工心理契約的構(gòu)建與管理 37.團(tuán)隊(duì)管理中的激勵(lì)問題 38.論企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任 39.知識(shí)型員工的激勵(lì)和約束問題

40.現(xiàn)代企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的激勵(lì)機(jī)制與約束機(jī)制研究 41.論企業(yè)人力資源外包 42.企業(yè)人力資源管理糾紛的化解 43.企業(yè)內(nèi)部員工層流機(jī)制與激勵(lì)效應(yīng) 44.企業(yè)文化與人本管理 45.企業(yè)員工繼續(xù)學(xué)習(xí)機(jī)制構(gòu)建 46.知識(shí)型員工心理契約違背及干預(yù)機(jī)制 47.企業(yè)員工的情緒壓力管理 48.如何在企業(yè)中打造高情商的員工 49.從心理契約方向打造員工的忠誠度 50.某企業(yè)核心員工流失問題與對(duì)策研究 51.我國中小企業(yè)文化建設(shè)現(xiàn)狀分析及其對(duì)策分析 52.淺談私營企業(yè)核心員工的心理契約管理 53.企業(yè)的跨文化管理 54.民營企業(yè)文化建設(shè)研究 55.某某公司企業(yè)文化透析 56.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)研究 57.有效管理溝通的障礙及其突破

58.學(xué)習(xí)型組織創(chuàng)建過程中存在的問題及對(duì)策 59.家族企業(yè)成長與職業(yè)經(jīng)理人 60.淺析團(tuán)隊(duì)精神在企業(yè)發(fā)展中的作用 61.中小企業(yè)如何吸引和留住人才 62.并購企業(yè)文化整合流程研究 63.“以人為本”的人力資源管理探析 64.實(shí)施企業(yè)文化管理促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 65.家族企業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀與對(duì)策

66.淺談企業(yè)人力資源管理新模式——建立“學(xué)習(xí)型組織” 67.論企業(yè)整體激勵(lì)框架的構(gòu)建 68.中小企業(yè)吸引人才的策略分析 69.企業(yè)知識(shí)型員工管理淺析 70.淺談企業(yè)文化對(duì)民營企業(yè)的重要性 71.試論現(xiàn)代企業(yè)管理中的員工激勵(lì)問題 72.民營企業(yè)的員工工資激勵(lì)機(jī)制研究 73.我國家族企業(yè)人力資源管理問題分析 74.企業(yè)人力資源管理外包淺析 75.關(guān)于提升企業(yè)新員工入職培訓(xùn)的思考 76.淺議公正與信任

77.淺議管理者如何才能有效授權(quán) 78.淺議管理者的人格魅力

79.淺議企業(yè)如何才能有效招聘優(yōu)秀的員工 80.淺議創(chuàng)新型企業(yè)的學(xué)習(xí)能力。

第五篇：房地產(chǎn)投資分析論文：有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

本法律分析基于如下規(guī)范性文件：

1.關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號(hào)）（以下簡稱“171號(hào)文”）

2．《國家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)〔2006〕47號(hào)）（以下簡稱“47號(hào)文”）

3.《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［2007］50號(hào)）（以下簡稱“50號(hào)文”）

4.《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(匯綜發(fā)[2007]130號(hào)2007年7月10日)（以下簡稱“130號(hào)文”）

5.外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）（國家發(fā)展和改革委員會(huì)、商務(wù)部令[2007]第57號(hào)）

外資投資房地產(chǎn)的法律問題

一、外資的進(jìn)入

根據(jù)171號(hào)文的規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時(shí)171號(hào)文的規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有

關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。

因此，外資收購境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目有兩種一般操作模式：

模式一：房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指已經(jīng)取得政府立項(xiàng)批文，并已完成了初步開發(fā)的項(xiàng)目權(quán)利人將其所擁有的項(xiàng)目依照政府規(guī)定的條件、程序通過簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式予以有償出讓，受讓人在項(xiàng)目已有基礎(chǔ)上投資完成開發(fā)建設(shè)的行為。采取房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式的，境外投資者在收購前必須在境內(nèi)投資設(shè)立一家房地產(chǎn)企業(yè)，以該外商投資企業(yè)為收購方完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

模式二：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。采取房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的，一般由境外投資者通過股權(quán)收購模式將內(nèi)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。

因此，不論采取何種模式都必須通過外商的投資房地產(chǎn)企業(yè)來實(shí)現(xiàn)。

二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立

（一）根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，以下房地產(chǎn)項(xiàng)目限制外商投資經(jīng)營：

（1）土地成片開發(fā)(限于合資、合作)；

（2）高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)；

（3）經(jīng)營房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

此外，根據(jù)171號(hào)文，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

（二）注冊(cè)資本金要求

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。

已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

三、項(xiàng)目的協(xié)議轉(zhuǎn)讓

（一）基礎(chǔ)法律依據(jù)

1．建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第24條：“已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品房預(yù)售合同由項(xiàng)目預(yù)售人繼續(xù)履行”

這一規(guī)定表明政府主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的認(rèn)可。

2．國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第2條明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，以行政法規(guī)的形式確認(rèn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

3．最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的律答》規(guī)定：對(duì)于符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的建設(shè)

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦使用權(quán)登記手續(xù)后可以認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有效。

由此可見，法律是允許符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件

依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定及《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備下列條件：

1．付清土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2．經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得立項(xiàng)批文；

3．已經(jīng)取得《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等；

4．已作了部分投資，完成了一定的開發(fā)規(guī)模：①對(duì)于成片開發(fā)的土地，應(yīng)完成三通一平，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；②對(duì)于房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額25%以上。

5．受讓者具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

不符合上述轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將因違反相關(guān)法律規(guī)定而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效。

所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，必須報(bào)政府主管部門審批，并由受讓人土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才允許轉(zhuǎn)讓。

（三）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序

1．對(duì)項(xiàng)目及轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行盡職調(diào)查，核實(shí)受讓人的資質(zhì)、支付能力，受讓人審查項(xiàng)目狀況，雙方就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)達(dá)成的一致意見，簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；

2．持《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、項(xiàng)目相關(guān)證書、批文、雙方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書》向政府主管部門提出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；

3．申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，持批準(zhǔn)文件辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)并繳納有關(guān)稅、費(fèi)；

4．辦理項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、報(bào)建和施工許可等相關(guān)證照、許可的更名手續(xù)；

5．辦理政府主管部門要求的其他手續(xù)；

（四）一般風(fēng)險(xiǎn)提示

171號(hào)文中明確了先結(jié)匯，后入賬的原則。具體地說，不論境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購買商品房，還是符合條件的境外個(gè)人以及港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)購買商品房，從境外直接匯入的購房款，或者使用境內(nèi)外匯賬戶內(nèi)的資金購買商品房，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購房外匯資金不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。

根據(jù)47號(hào)文，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

四、以項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓為表現(xiàn)形式的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

（一）適用條件

采取以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的最佳前提是目標(biāo)項(xiàng)目已設(shè)立了專項(xiàng)公司，即項(xiàng)目公司。相對(duì)非項(xiàng)目公司而言的房地產(chǎn)開發(fā)公司常常不止擁有一個(gè)項(xiàng)目，而且可能存在較項(xiàng)目公司更復(fù)雜的背景，更難控制的債權(quán)債務(wù)關(guān)系等復(fù)雜因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司不是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的理想選擇。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由土地權(quán)利人和其他投資者共同投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，又稱專項(xiàng)公司。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

（二）基礎(chǔ)法律依據(jù)

《公司法》第四條規(guī)定：公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者的權(quán)利。

《公司法》第三十條、一百四十三條規(guī)定：公司股東可以依法轉(zhuǎn)讓其所持有公司股份；股東可以向其他股東以外的他人轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。

通過受讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，受讓人可以以股東的身份行使項(xiàng)目的決策管理權(quán)、受益權(quán)，從而達(dá)到受讓、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的目的。

（三）基本操作步驟

1．若采取新設(shè)外商投資房地產(chǎn)公司方式的，按照下列步驟進(jìn)行：

2．收購已成立的項(xiàng)目公司股權(quán)的：

（1）與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書、保密協(xié)議等；

（2）對(duì)項(xiàng)目公司和轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行盡職調(diào)查和審計(jì)評(píng)估；

（3）就項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見后，簽訂框架協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、修改公司章程、選舉新的董事會(huì)；

（4）至房地局辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓備案登記；

（5）擬收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于外商投資企業(yè)鼓勵(lì)類項(xiàng)目的，則無需外資委批準(zhǔn)直接進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)；

（6）擬收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于外商投資企業(yè)允許、限制類項(xiàng)目的，報(bào)外資委批準(zhǔn)，取得項(xiàng)目公司外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書后辦理項(xiàng)目公司的工商變更登記手續(xù)。

（四）一般風(fēng)險(xiǎn)提示

171號(hào)文規(guī)定：“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料”；“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資

本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。”

47號(hào)文規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。”

五、投資限制

根據(jù)50號(hào)文的規(guī)定，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)將受到嚴(yán)格限制，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。2007年7月發(fā)布的130號(hào)文，對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

根據(jù)130號(hào)文，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不論是新設(shè)還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。這意味著從2007年6月1日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。這份文件還明確，2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，國家外匯管理局各省市分局不予辦理外匯登記或登記變更，也不辦理資本項(xiàng)目結(jié)售匯手續(xù)，即增加或減少注冊(cè)資本，支付或償還外債，包括第三方貸款及股東貸款。國家外管局表示，將定期在線發(fā)布和維護(hù)已在商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫，以供國家外匯管理局各省市分局和指定辦理外匯業(yè)務(wù)的銀行進(jìn)行參考。

外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007修訂）同時(shí)規(guī)定，國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)逐步進(jìn)行規(guī)范，但并沒有禁止外商投資房地產(chǎn)行業(yè)。自2007年12月1日起施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》將“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類刪除。嚴(yán)格限制的房地產(chǎn)項(xiàng)目從“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”修正為：“ 1.土地成片開發(fā)(限于合資、合作)；2.高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；3.房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。”

六、外資的退出

外商投資企業(yè)法第十九條規(guī)定，外國投資者從外資企業(yè)獲得的合法利潤、其他合法收入和清算后的資金，可以匯往國外。

中外合作經(jīng)營企業(yè)法第二十三條 外國合作者在履行法律規(guī)定和合作企業(yè)合同約定的義務(wù)后分得的利潤、其他合法收入和合作企業(yè)終止時(shí)分得的資金，可以依法匯往國外。

中外合資經(jīng)營企業(yè)法第十一條 外國合營者在履行法律和協(xié)議、合同規(guī)定的義務(wù)后分得的凈利潤，在合營企業(yè)期滿或者中止時(shí)所分得的資金以及其它資金，可按合營企業(yè)合同規(guī)定的貨幣，按外匯管理?xiàng)l例匯往國外。鼓勵(lì)外國合營者將可匯出的外匯存入中國銀行。

根據(jù)171號(hào)文，相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

根據(jù)47號(hào)文，境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部（以下簡稱“外匯局”）審核確認(rèn)以下文件后，方可購匯匯出：購匯申請(qǐng)書；商品房轉(zhuǎn)讓合同；房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。