第一篇：房地產投資分析報告

房地產投資分析報告

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發現一直中意的企業——世聯地產，一直以為這是一家地產企業，昨天偶然發現這是一家為地產商服務的企業，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。

世聯地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。

從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規模化成為可能，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業屬性及成長性分析

世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。

2、業務條線間協同效應顯現。

3、受益深圳特區擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

行業及公司簡介：

行業情況簡介

世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權后對房地產進行開發和經營的市場；三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用后進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。具體業務如下：

（1）在土地供應階段，房地產中介為地方政府或土地運營機構提供政策建議、土地規劃建議、經濟評價、土地出讓策略等顧問服務，使地方政府和土地運營機構在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發揮土地的價值；

（2）在物業開發階段，房地產中介為房地產開發商提供市場進入戰略、土地競投策略、物業項目開發策略等顧問服務；

（3）在物業交易的二級市場，房地產中介為開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務；

（4）在物業交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，不涉足開發業務。公司憑借穩定的管理團隊、專業的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環渤海區域。包括房地產營銷代理、發展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業人才。

公司目前的顧問策劃業務主要為政府部門和房地產開發商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發策劃服務等；銷售代理業務主要為收取傭金的一般代理業務；經紀業務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。

公司品牌建設已經取得一定成果，連續5年位居“房地產策劃代理百強企業TOP10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業第1。公司積極利用多種渠道建設行業品牌，其憑借多年積累的行業經驗及專業能力，出版的一系列房地產市場專業研究的書籍，在行業內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發行以“世聯地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業圖書18本。

行業發展前景：

房地產市場發展展望

房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。

我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。

房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。

房地產綜合服務行業前景展望

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。

顧問策劃業務

專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業務

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業起步較晚，房地產行業的專業分工程度和國外發達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的。

房地產綜合服務業還處于發展初期的另一個特征是行業集中度極低，該行業的龍頭企業，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業務模式先進的龍頭企業將獲得更大的市場空間。

經紀業務

2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業務下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯地產經營優勢

世聯地產業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發展，世聯地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。

公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業務三大產品線，形成了良性的互補和協同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業務競爭優勢明顯；公司的代理銷售業務多年來處于同行業前列，2009年1-6月代理銷售業務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業務由子公司世聯行經營，定位于“豪宅專家”，目前發展規模仍較小。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。一般認為房地產服務行業門檻低，沒有規模效應，大公司不占優勢。但我們認為這只是該行業低層次競爭階段的暫時表現而已。隨著整個房地產行業高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。

2、業務條線間協同效應顯現。作為業內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業內大型地產開發商都具有長期、良好的業務合作往來。通過顧問策劃先行的戰略，公司同時爭取到大量代理銷售業務。這一策略在進入新的市場區域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經占據大約30%的市場份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性優勢。深圳特區擴容在即，預計房地產開發也將迎來一波新浪潮，作為當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規模效應等因素才能實現公司持續發展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸A股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

首先，顧問代理業務全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區域市場的全國業務布局，該項目的順利實施將穩固公司顧問策劃業務行業第一的市場地位，并將進一步提升公司代理銷售業務的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業務流程和管理流程的集成服務管理平臺將有效地整合公司各類業務的管理系統，打通業務線各層級之間的壁壘，實現資源最大化利用，實現更高效專業的項目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業務快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業能力均提出了更高的要求。公司人力發展與培訓中心的建立將實現整體培訓體系和個人經驗體系的結合，有效地縮短公司培養專業人員的時間，提高公司人員的整體專業素質以匹配公司業務的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業中的專業品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額，最終實現公司的戰略目標。

第二章 標的當前估值合理性分析

盈利預測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發商和服務商提供良好的經營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預計09年到11年公司的毛利率至少將穩定在41%-42%；

07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內有比較大的擴張計劃，我們預計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

根據公司業績快報計算，公司09年的業績為1.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。

第三章 標的風險所在及防范措施

世聯地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業務，所以未來其他業務的業績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業只要是將行業內的業務多元化發展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業的業績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

第二篇：房地產項目投資可行性研究分析報告格式

房地產項目投資可行性研究分析報告模板格式（包括基本估算數據）

第一部分 房地產項目總論

1.房地產項目概況

1.1房地產項目名稱

1.2房地產項目建設單位

1.3房地產項目位置（四周范圍）

1.4房地產項目周邊目前現狀

1.5房地產項目性質及主要特點

1.6房地產項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據

1.8研究工作概況

2.可行性研究結論

2.1市場分析預測

2.2項目地塊分析

2.3項目規劃方案

2.4項目工程進度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務與經濟評價

2.7項目綜合評價結論

3.主要技術經濟指標表

4.項目存在問題與建議

第二部分 房地產項目背景

1.房地產項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況

1.2所在區域政策、經濟及產業環境

1.3項目發起人及發起緣由

2.房地產項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

3.房地產項目投資的必要性

第三部分 房地產市場研究

1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查

1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查

1.3其他替代性產品供給量情況調查研究

2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查

2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查

2.3其他替代性產品租售情況調查

3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查

3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查

4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測

4.2銷售及租賃價格預測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產品推銷費用預測

第四部分 項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規劃

2.項目SWOT分析

2.1項目優勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產品方案

3.2主要功能建筑規模

3.3主要技術經濟指標

第五部分 投資估算

房地產項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括：

1.土地費用

2.前期工程費用

3.建筑安裝工程費用

4.基礎設施建設費用

5.公共配套設施建設費用

6.管理費用

7.銷售費用

8.財務費用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 開發進度

第七部分 資源供給

1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式

3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應

第八部分 財務評價

1.獲利性評價

1.1成本利潤率

1.2銷售利潤率

2.效率評價

2.1經營比率

2.2資金利用率

3.信譽評價

3.1流動比率

3.2杠桿比率

4.靜態獲利分析

4.1投資收益率(R)

4.2投資回收期(Pt)

5.動態獲利分析

5.1財務凈現值（FNPV）

5.2財務凈現值率(FNPVR)

第九部分 風險評價

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動因素一

2.2變動因素二

第十部分 綜合評價

1.經濟評價（定性）

2.社會評價（定性）

3.環境評價

4.存在問題與建議

5.總體結論及建議

通用估算情況，請大家辨別使用！

估 算

一 土地費用土地使用權出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上土地出讓契稅 出讓金×3%

二 建安費用 810元/M2-1260元/M2含建設及基本安裝

三 前期費用 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2 1 規劃設計費 建安費×3%設計招投標管理費 總投資×0.02%勘查費 設計概算×0.5%設計監理 規劃設計費×2%施工監理 建安費×1.4%施工證費規劃證費 建安費×0.6%

四 配套費用190元/M2-230元/M2住宅配套費用 用地紅線外大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等

五 其它費用管理費用（建安+前期+配套）×3%銷售推廣費用 按銷售收入約1.5~3%計不可預見費用（建安+前期+配套）×3%或以上

六 營業稅費 銷售收入×6.1%營業稅 銷售收入×5%城市維護建設稅 營業稅×7%教育附加稅 營業稅×4%印花稅 銷售收入×0.05%交易管理費 銷售收入×0.5%

杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%×33%=4.95%

七 融資成本

清 單

序號 費用名稱 取費標準土地使用權取得費附加

1.1 國土契稅 土地評估價格×3%

1.2 城市配套費 凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎設施配套費。1.3 拆遷管理費

1.4 國土勘測費

1.5 拆遷代辦費

1.6 現狀實測費前期工程費 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2

2.1 方案設計費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.2 水文地質勘察設計費 多層3.1元/M2，高層3.6元/M2

2.3 施工圖設計費 多層18-22元/M2，高層35元/M2，別墅100元/M2

2.4 施工圖圖審費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.5 基礎設施設計費

2.5.1 市政工程設計費 多層1.8元/M2，高層2.5元/M2

2.5.2 電信設計費 1元/M2

2.5.3 有線電視寬帶設計費 0.4元/M2

2.5.4 管煤/給水/給電工程設計費 3.4元/M2

2.6 施工用電供配電貼費 1.2-2.7元/M2

2.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/M2

2.8 曬圖費 0.5元/M2

2.9 編標費及委托編制標底費用 3.2元/M2

2.10 工程招標管理費 0.42元/M2

2.11 環保費/日照分析費 0.5元/M2

2.12 建筑地方高等教育費 12元/M2

2.13 人防費 多層15元/M2（舊城 10元/M2）

2.14 商品房測繪費 0.8元/M2(住宅)1.2元/M2（商業用房）

2.15 白蟻防治費 1.6元/M2

2.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/M2建筑安裝工程費 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多層800元/M2，高層1250元/M2

3.2 監理工程招標費管理費 多層0.1元/M2，高層0.14元/M2

3.3 土建工程監理費 多層8.4元/M2，高層10元/M2

3.4 土建工程質檢費 多層1.5元/M2，高層2.1元/M2基礎設施建設費 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建設費 多層70元/M2，高層100元/M2

4.2 市政工程質檢費 多層1元/M2，高層1.5元/M2

4.3 小區供電工程費 22元/M2

4.4 小區給水工程費 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2

4.5 小區供氣工程費 14元/M2

4.6 有線電視寬帶工程費 6元/M2

4.7 小區路燈工程費 雙路 64萬/公里 單路39萬/公里

4.8 小區綠化費 25-30元/M2

4.9 小區通訊通郵費 16元/M2

第三篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團）公司 中國人壽保險（集團）公司及其子公司構成了我國最大的商業保險集團，是國內唯一一家資產過萬億的保險集團，是中國資本市場最大的機構投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內壽險業務約占壽險市場份額的42.7%；總資產達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產負債損益情況審計中，查處保險經營管理中存在違規問題6.98億元。據此給予相關責任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強排名第111位。企業文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領發展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達己”、“用心經營、誠信服務”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標志，健康向上的企業文化激勵著一代代國壽人拼搏進取、奮發有為。

3.客戶服務人壽保險

人壽保險服務作為中國人壽的主營業務，由中國人壽保險股份有限公司承擔，經營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業壽險公司，秉承“用專業和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規范、準確、便捷”的服務，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業務在國內市場一直居領先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業覆蓋區域最廣的機構網絡和規模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區市（臺灣除外）、延伸至縣鄉的4800多家分支機構、1.5萬多個營銷網點、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團險銷售人員及9.4萬多家分布在商業銀行、郵局、信用社等的銷售網點，與多家專業保險代理公司和保險經紀公司進行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務。財產保險

財產保險服務是中國人壽的一項新主營業務，由中國人壽財產保險股份有限公司承擔，經營范圍主要包括：財產損失保險、責任保險、法定責任保險、信用保險和保證保險、農業保險及其他財產保險業務資產管理

資產管理服務是中國人壽的一項主營業務，由中國人壽資產管理有限公司承擔，經營范圍包括管理運用自有資金；受托或委托資產管理業務；與以上業務相關的咨詢業務；國家法律法規允許的其他資產管理業務。中國人壽資產管理有限公司作為國內最大的保險資產管理公司和國內資本市場最大的機構投資者，管理資產超過16000億元。

中國人壽在資產管理服務領域，擁有高水準的專業投資研究、決策執行和風險防范力量，在國內多種固定收益產品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領先地位；是中國債券市場最大的機構投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內最大的基金投資機構；一貫堅持價值投資、長期投資、戰略投資的股票投資理念，穩健經營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進展，關注各類投資領域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業務方面取得了積極進展。

中國人壽資產管理有限公司的企業和銀行信用評價體系、信用風險評估模型有效防范了投資風險；獨具特色的基金評估方法，具有領先水平的投資信息管理支持系統等為投資者獲取最大回報提供一流服務。海外保險

面對經濟全球化浪潮和中國經濟騰飛的歷史機遇和挑戰，中國人壽以建設國際頂級金融保險集團為目標，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業知識、國際化的技能為基礎，積極開展境外保險服務，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務包括博士后培養、保險專業學歷教育、職業教育和保險領域的專業培訓。運營情況

中國人壽保險（集團）公司秉承“成己為人、成人達己”的企業文化核心理念，遵循“誠信為本、穩健經營”的企業宗旨，恪守“創新、拼搏、務實、奉獻”的企業精神，把“與客戶同憂樂”作為企業價值觀，以“與時俱進、爭創一流”的精神，努力打造國內領先、世界一流的大型現代保險與金融控股集團，致力于造福社會大眾，為建設和諧社會貢獻更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3029.92億元；總資產達到1.55萬億元，占全行業境內總資產的37.7%，是國內唯一一家資產過萬億的保險集團。集團所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產公司是國內資本市場上最大的機構投資者之一；財險公司在實施企業會計準則解釋第2號后，開業三年即實現盈利，打破了行業發展的常規模式；養老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業績。據美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強”排行榜顯示，中國人壽已連續第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業中排名第8位，在入選的4家中國保險企業中排名第一。

公司所處行業分析

1中國保險業發展現狀

隨著中國保險業進入深化改革、全面開放、加快發展的新階段，保險業服務經濟社會的領域越來越廣，承擔的社會責任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運、從交強險制度實施到房地產投資解禁、從應對國際金融危機到參與醫療糾紛調解、從養老社區投資到新農合建設、從農險覆蓋面擴大到環境責任保險試點啟動……保險業正在努力提高科學發展和服務經濟社會全局的能力，在探索中國特色保險業發展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業站在新起點，進入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業的保費收入規模增長迅速，2009年保費收入已達到11137.3億元，提前一年實現了保險業“十一五”規劃列出的保費收入超萬億的目標。2011年保險業基本保持了穩定健康的發展勢頭，全國共實現保費收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業全年保費收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業呈現出原保險、再保險、保險中介、保險資產管理相互協調，中外資保險公司共同發展的市場格局。專業性的保險資產管理公司、健康險公司、養老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發展前景和潛力。中國經濟增長的內在動力依然較強，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉變發展方式的攻堅時期，經濟社會發展的大趨勢為保險業發展提供了難得的機遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業將由外延式發展向內涵式發展轉型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產品創新、營銷渠道，拓寬服務領域，提升服務水平，促進東中西部保險市場的協同發展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當地人口計算的人均保險費額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費收入占該地國內生產總值（GDP）之比，反映了該地保險業在整個國民經濟中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區保險市場成熟程度的指標。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區向中、西部地區遞減態勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點，主要受保費收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業以1630470億美元的總保費收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當的是意大利，總保費收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務狀況分析

公司內在價值評估

投資建議與風險提示

結論

第四篇：投資分析報告

投資分析報告范文

（一）一、背景介紹

一般以前言形式或首段內容介紹市場環境和背景環境情況，包括定期報告中的行情走勢回顧或交易情況描述（合約或合約間的價格、成交量和持倉量變化以及市場動向的描述分析），不定期報告中經濟背景和市場形勢小結、市場機會介紹、研究問題的提出和研究方向的描述。

二、當期要點關注專項分析

定期報告中的市場成因分析和當期熱點因素的點評，不定期報告中的必要性分析和意義闡述、新公布數據和突發事件的分析。

三、市場潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析

國際市場信息包括世界經濟形勢、主要生產國和消費國的政治經濟局勢、供需平衡表因素（產能、需求、庫存和進出口變化），天氣和物流因素，以及國外相同品種期貨市場的變化等重要影響因素；國內市場信息包括國內財政金融政策、現貨市場產銷格局、供需平衡表因素、幣值、進出口數量和成本、相關品種之間比價關系變化等國內因素。

四、綜合分析

行業品種分析，上下流產業鏈分析，數據采集及核心數據庫的動態更新，統計計量模型分析及其校驗等。

五、技術分析

價格走勢圖及其連續圖，趨勢和形態，關健價位和反轉信號提示等。

六、結論及建議

落腳到期貨投資的實用上和研究問題的解決上，包括后市展望、問題解決方案、應對的交易策略的投資建議以及可行性分析、投資機會分析和風險收益分析，投資計劃（入市依據和價位，建倉比例和步驟，目標價位，止盈止損價位）等。

七、風險條款

后備資金安排，應急預案，止損條件，修正方案；報告適用范圍，傳播限定；分析師介紹和免責條款等。

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（二）一、項目概要：

（1）投資項目：上海商品期貨燃料油0902投資

（2）投資總額：10萬元（RMB）

（3）項目運作時間：2008年10月底至2009年1月底

（4）投資收益及風險：理論利潤12萬元；風險虧損1萬元。

二、參與投資的基本理由：

1。從基本面情況來看，原油是現代文明無以替代的重要戰略和重要生活物資，原油價格自2008年8月突破148美元/噸的歷史高位，標志著油價見頂整理。從長遠來看，在未來兩三年之內替代能源還無法取代原油在世界經濟和中國經濟中的重要地位。

2。根據美國原油長期的走勢分析，在未來三到四個月之間，隨著冬季的來臨，()季節性的原油消費旺季到來，將會更加刺激油價的上漲。我們分析在未來一段時間里，國際油價將會有一波投機性的上漲行情。價格目標將會突破4709元。目前原油期貨價格為4226元。

3。雖然華爾街金融危機影響嚴重，但市場已經把該消極因素消化殆盡，而且國內燃油價格一直與國際脫軌，上漲幅度一直偏小，再加之通貨膨脹的因素，目前國內上海期貨交易所燃料油價格正處于底部反彈行情，依據技術分析，其上漲近期11月中旬目標價位4709元。

三、投資操作和收益：

在2008年9月底的這段時間里，我們選擇燃料油主力月合約進行交易，中期目標價位為上漲至4500元/噸，在3401-3511元附近的價位多頭開倉10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉不動，做長線交易。止損價位為元時，假如價格下破此價格，就平倉出局觀望。

預計在2009年1月份將會上漲至4700元/噸的水平。此時可以全部平倉了結合約交易。

理論上的投資收益為：（4700-3500）*10手*10噸=120000元

理論上的風險損失為：（3500-3400）*10手*10噸=10000元

四、投資方案的評估：

此次專項投資預計時間為4個月。

投資收益為12萬元，收益率為120%；

投資風險為1萬元，損失率為10%。

風險收益比為1：12，比例是符合投資控制的。并且，在有風險時仍有補救的方案。

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（三）一、服裝行業發展趨勢：

2011年，我國服裝行業將面臨更為復雜多變的國內、國際產業發展環境，產業資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產業發展壓力。而市場的穩定，特別是內需的平穩快速增長將為服裝行業發展帶來新的契機。產業結構調整全面鋪開，產業經濟增長方式轉型快速推進，產業升級將再上新臺階。

未來10年，是我國服裝產業朝著國際領軍地位邁進的重要戰略機遇期，改革開放30年已經為行業加速發展打下堅實基礎，但是我們仍然要清醒意識到經歷了全球金融危機，國際發達國家服裝產業實力并未削弱，在品牌創新、價值創造、市場掌控等高端軟實力方面，我國服裝產業與國際發達國家之間仍存在巨大差距，行業必須樹立危機感、緊迫感，沿著正確的產業升級方向，牢牢把握正在到來的產業大發展機遇期，努力縮小國際差距，確立更高的國際競爭地位。

二、服裝行業核心競爭力：

服裝企業核心競爭力，本來就是體現在特定的能力上。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。

(1)決策競爭力(2)組織競爭力(3)員工競爭力(4)流程競爭力(5)文化競爭力

(6)品牌競爭力(7)渠道競爭力(8)價格競爭力(9)伙伴競爭力(10)創新競爭力

三、服裝消費趨勢分析：

1.服飾消費連續5年居城市女性開支之首

衣、食、住、行，“衣”排首位，原因何在?或許全國婦聯宣傳部、中國消費者協會、中國婦女雜志社等單位發布的“20**~2011中國城市女性消費調查報告”能在數據上作出回答。

調查顯示，20**年城市女性消費以“服裝服飾”為最大一筆開支，穩居消費榜首(這一“榜首”地位已連續五年)，排在其后的分別是旅游、健康和與車相關的支出。

調查還顯示，中國女性更加青睞國內服裝品牌，在城市女性購買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國內品牌”的居首位，達到49.3%;選擇購買“國內品牌”和“合資品牌”的超過六成;城市女性對國際品牌的認知度與城市國際化程度相關，選擇國際品牌比例較高的城市依次是北京、大連、上海。在美麗消費持續增長的數據中，女性消費中購置服裝、服飾是永恒的主題，今年前10個月，96.8%的被訪者有服裝、服飾消費經歷。為自己購買服裝的平均開支為4267元，為全家購買服裝的平均開支為8793元。被訪者為自己購買最貴一件(套)服裝平均為1390元。

此外，網購成為女性重要的購物方式之一：20**年參與過網購的被訪者達70.8%，上年網購比例僅為42.3%。參與網購的北京被訪者達90.7%，位居10城市之首。18～30歲被訪者網購比例最高，51～60歲的被訪者中有39.8%的人參與網購。

2.電子商務消費爆炸式增長

宣稱打造“平民時尚”的服裝電子商務領袖VANCL則抓住了大眾消費這個主流，在短短幾年內銷售突破20億，成就了一個服裝行業的神話。網絡購物之所以興起那么快，其中有三個原因：一是消費者在“逛”網店的時候比逛實體店有更多的商品可供選擇，可以輕松地貨比“百”家，省時;第二，網絡購物可以通過互動和搜索，了解更多有關品牌和商品的口碑，以此做出更準確的購物決策，省心;三是網絡銷售的商品由于沒有了渠道、促銷等成本，所以會比實體店的商品更加優惠，即所謂的省錢，截至20**年，中國已有4.2億互聯網用戶――是印度互聯網用戶的5倍多，比美國的互聯網用戶幾乎多一倍――新的用戶還在以每個月600萬的速度不斷增加。大約一半的中國城市人口在使用互聯網，而農村居民使用互聯網的比例也達到1/7。據估計，到2015年，中國城市用個人電腦上網的普及率將會達到66%，與如今西歐的水平相當，而農村的互聯網普及率則會翻一番，達到近30%。城鄉加起來，中國將會有超過7.5億互聯網用戶。如此龐大的消費者基數是互聯網銷售飛速增長的基礎，電子商務一定是未來消費發展最為迅速的一個銷售模式，而服裝電子商務的消費者，必將呈現幾何級數的增長。

五、服裝行業未來發展趨勢：

作為急需擴寬渠道的商家，網絡營銷的強勢推廣性都讓他們欣喜不已。縱使在經濟危機最嚴重的時候，某電子商務平臺的交易人數還能夠達到325萬，交易額為20多億元額。網絡上直觀地服裝搭配展示和方便的海量貨品查找都吸引住了現代消費者。而依靠網絡經營節省下的渠道成本這個優勢，也讓越來越多的商家開始后了網絡銷售之路，各種形式的網店如春筍般冒出。

不過當各種網店形式紛紛出現的時候，網店自身也在經歷嚴酷的考驗。在諸多的選擇中，形同網絡集市的淘寶網、打價格牌的網上折扣店、消化庫存商品的網上批發店似乎是目前大眾更為認可和接受的服裝消費方式。然而這幾種電子商務形式之中能夠專注品牌營銷，并向消費者提供品牌服裝商場功能的電子商務業務還是鳳毛麟角。當然更不用說提供服裝商家在營銷過程中的各種功能轉換了。

不進步就要被淘汰，這是每個有頭腦的商家都明白的事情。在諸多商家紛紛展開網店業務的同時，諸多先行者們也感受到了危機。選擇更好的，能在每個方面流程都進行融合，提高自己的效率的電子商務形式成了他們的努力目標。于是，許多知名的服飾品牌已經開展了新的電子商務計劃，并擁有了自己的網絡平臺：美國貝克曼、英國倫敦品牌JUSTYLE以及歐洲知名的時尚男裝瑪薩瑪索等等。這些服飾品牌背后的電子商務軟件供應商，同時也是最大的服務商ShopEx通過自己向我們展示了他所提供的電子商務服務的各種優點。

如今傳統服飾企業開展電子商務業務是必然之勢，因為他們擔心自己落后。所以才會選擇適合自己企業的專業電子商務服務商，才能讓企業的將來在網絡市場中沒有盲點。

六、宏觀環境下對服裝市場的影響

宏觀經濟環境對中國的服裝行業，總體感覺是不利因素居多。例如原輔料成本、勞動力成本、制造成本甚至運輸成本都在上漲，幾乎服裝產銷鏈條中每個環節的成本都在上漲，這些不利因素已給行業發展帶來巨大的影響。可以說，服裝行業正在進行史無前例的產業結構調整。

勞動力成本上升

隨著物價水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級產品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業帶來了勞動力成本上升的壓力。

服裝消費需求減少

服裝不是生活必須的初級商品（如食品），當通貨膨脹時，對于中低收入的居民來說，消費必然會更多的集中于初級食品，而不是服裝。經濟增長放緩，很多企業面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業開始大面積的裁員、減薪。消費者收入的減少再加上對經濟前景的不樂觀預期，消費者無疑會減少對服裝消費的支出。

國家政策對中國服裝業的影響

新勞動法的實施，迅速提高了服裝行業勞動力成本毫無疑問，新的勞動合同法的實施，規范了企業在雇擁、工資、保險、補償等各方面的行為，更大程度地保護了勞動者的利益，但也帶來勞動力成本的上升。新勞動法實施后，企業增加支出的工資、福利和相關費用將使服裝企業的用工成本提高20?40%，企業認為不堪重負。

七、宏觀環境下對服裝市場的影響

市場的微觀環境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場中間商和消費者。這四個因素像一個環狀一樣相互作用，消費者對商品的反饋對于企業是相當重要的。企業要想徹底開發中國服裝潛在的市場；必須實現有效的運作，需要臺理分配自身內部的資源。

營銷渠道

服裝零售商們如今采用了不同的營銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購物中心等等。營銷模式也發生了三個步驟的演變第一步、從引廠進店到“承包經營；第二步、從”商企聯銷”到“直營專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營銷轉一內部營銷進而講求整體營銷。

除了這些傳統的零售模式，中國的網上零售盡管在1998年以前還未出現，但是正在成為一股新的力量。可是，由干個人電腦價格的下降，互聯網的快速發展，在過去的幾年內越來越多的人涉足網絡。根據中國網絡信息中心的數據顯示，1997年末網絡用戶數量為60多萬，1999年中上升到400多萬，2000年已有超過10000個網站和29000個以.cn結尾注冊的域名，其中77％為商業域名。

第五篇：投資分析報告

投資分析報告

（一）一、無錫市城市房地產投資環境

房地產投資環境是影響房地產投資、開發、經營、管理的一切政治、自然、社會和經濟因素的總和。房地產投資環境不包括投資項目的具體內部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產投資行為。因此，房地產投資環境又可定義為房地產項目生存發展所必須依賴的經濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。

1.區域經濟地位

無錫市處于長江三角洲都市圈，長三角地區房地產投資環境存在一個超級巨星-上海。杭州和南京作為該區域省級城市其房地產投資環境遙遙領先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。

1981年,無錫市列為全國15個經濟中心城市之一。1983年,實行市管縣體制,無錫經濟開始向城鄉一體化方向發展。1984年列為全國13個較大的市和10個重點旅游城市之一。1985年，無錫市被國務院確定為長江三角洲沿海經濟開放區開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機和活力。無錫已建成以紡織、電子、機械、化工、醫藥為主，門類比較齊全，配套協作能力較強的工業體系，成為中國沿海地區具有較大規模、較高水平的現代工業城市，并跨入中國城市綜合實力50強、投資環境40優的行列。

2.經濟基礎雄厚，投資吸引力強

3.地理環境

無錫市區總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設用地中，居住用地占34.8%，工業用地占30.2%，公共設施用地占10.9%，道路廣場占10.1%，綠化用地6.6%。新區是2003三年開始規劃建設的。

二、需求篇（本地居民，及外來群體置業投資）

1.無錫人口基數大，城市化水平高

2008年無錫市總人口464萬，其中市區人口達237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區人口186萬。這主要是由于福州八個縣級市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產市場消費者來源結構的不同，在市場開發時以注意轉變公司的經營策略。

圖表 1市區人口變化情況表

2.居民人均收入高，儲蓄存款總量大（潛在消費量，消費能力）

2007年無錫市職工年平均工資收入在3.5萬元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產業經濟結構構成有關，無錫目前主要以工業產業為主，服務業為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費產生基礎性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲蓄總額積累驚人，高達1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發產品結構中應充分迎合著部分人的需求

3.無錫市外來人口居住需求的增長

無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構成，他們主要從事第二產業和第三產業。特別是在發達的制造業與重工業的這部分人，收入較高，應對其重點分析。在房地產市場中外來需求增長主要來源于周邊縣級市、大學畢業生、外來工作人員。這與福州市對比可知，福州市周邊和大學生需求量比無錫大（每年畢業生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強。無錫市人口有兩突出的特點。

一是，常住勞動年齡人口將持續增長。根據人口預測,2030年無錫市常住勞動年齡人口將增長51%以上,戶籍勞動年齡人口將增長22%以上,外來勞動年齡人口將增長2倍以上。二是，人口老齡化進程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國早了16年。2005年底，無錫老年人口數79.4萬，占全市總人口的17.7%。據預測，到2010年無錫的老年人口將達到93萬，約占全市人口總數的19.6%。

三、機會及收益篇

1.城市區位優勢明顯，城市投資環境良好

無錫市地處長三角，瀕臨太湖，地理環境優越。無錫是中國沿海地區具有較大規模、較高水平的現代工業城市和基礎設施發達，并跨入中國城市綜合實力50強、投資環境40優的行列，城市經濟輻射力不錯；由于無錫的經濟實力與旅游資源發達，城市人口聚集力強。以下是來源于浙江大學關于長三角城市房地產投資環境評價的研究。

2.無錫市房地產投資增長迅速，市場逐漸成熟

無錫市2007年房地產開發投資總額達275億元左右，而且增長速度迅猛，這與中國房地產市場發展狀況是息息相關的。無錫市的城市投資環境不斷成熟，吸引著許多外來房地產開發商，比如萬科、金科等。萬科之前評估無錫時，不合格是其住宅市場均價過低，而已推遲進入無錫市場。經過2008年的調整和2009年回升拉動，該條件也已成熟，萬科開發的金域藍灣也早已開盤售賣。

3.無錫房地產市場的發展階段契機

無錫市房地產房價所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房價將大幅上調。以下是來自無錫市房地產信息網的報告數據。市中心以外的房價在6-7千元左右，這符合房地產投資收益率的要求。

4.無錫市其他投資機會分析

第一，2008年無錫市與福州市同樣通過發改委關于了城市地鐵建設規劃的審批，直接拉動周圍土地市場與房產市場；第二，由于無錫市原有的產業結構為工業為主，市區內的工業企業的大量搬遷，可創造許多土地資源和開發機會，可適當把握；第三，近期住建部出臺了關于城市棚戶區的改造，也將帶來部分機會；第四，政府開始“十二五規劃”的研究制定，標志著城市新的一輪的發展階段，目前是一個在進入市場，配合政府開發城市，公司進行長期開發經營的好機會。

綜述以上分析，無錫市的城市投資環境優越，存在較大房地產開發機遇。公司可進入該市場，進行房地產投資，從事房地產開發經營業務。但是應該注意其存在擴區域、跨省城市擴張的風險，特別是公司經營本土化、人才本土化以及城市環境適應性方面。

投資分析報告

（二）一、項目開發宏觀環境分析

天津市經濟逐步呈現平穩較快發展的良好態勢。近年來，工業經濟進一步向好，投資、消費等內部需求持續升溫，制約經濟快速發展的有關因素明顯得到改善，經濟發展基礎逐步得到加強，總體形勢持續向好。天津工業園區交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網絡發達。天津工業園區距離天津濱海國際機場僅兩公里距離。天津港是中國北方最大的人工港，園區距離港口三十公里。同時，津濱高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業園區內。

二、可行性分析及必要性

隨著經濟的發展和中國科技興國戰略的進一步實施，在政府的大力扶持下，我國各個行業發展迅猛尤其是房地產業與工業。經過幾十年的發展，輕鋼結構建筑行業已經形成一條完整的產業鏈，從開采、提煉、加工、到應用于所需行業中，已日趨成熟。輕鋼結構具有輕巧、節材、節能、降低工程投資、使用壽命長等優勢，可以實現快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風、隔音、隔熱等優點，()因此，輕鋼結構已經在建筑領域迅速崛起，同時，我國將節約資源作為基本國策，提出發展循環經濟，保護生態環境，節約資源的發展理念。

為了加快鋼結構產業發展，積極響應國家政策，Nvidia經過反復考察，擬在天津工業園區建立一家生產基地，項目總投資1.1億元，征地45950平方米（位于天津工業園區3區內）。

三、可行性分析

有投資就有風險，項目投入運營后，公司將更加完善現有企業制度和企業經營制度，保證各項目高效運營和管理，為促進企業經營的良性循環，公司制定了一系列措施。首先要加強企業宣傳力度，只有讓客戶了解企業經營模式，產品質量，才能讓客戶信任本企業。其次，加大業務員招攬力度，加大業務員隊伍的建設。還要樹立質量意識，要做到每個產品都是客戶放心的產品。最好，要加強企業管理，做到增收減支，抓質量，抓安全，促工期，確保萬無一失，贏得廣大客戶的好評。

通過大量的市場調查，證明該項目在當前經濟環境下是一個很好的投資項目。它具有前景好，市場好，用途廣，利潤高等諸多的有點，因此，應該抓住當期有利時機，在國家相關政策的支持下，籌措資金，擬建該項目，迅速占領市場，打出品牌效應。該項目是可行的，必要的。

四、融資概算

資金是企業進行生產經營活動的必要條件。企業必須以權益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來吸引其他投資或稱為各類借款的基礎和保證。資金籌措在房地產開發中是不可替代的地位，為投資提供了基礎和前提。

投資分析報告

（三）一、總論

經過詳細的市場調查和認真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質為有限責任公司，投資主體為C，注冊資本金為2000萬第納爾（約30萬美元）。公司主要經營建筑工程總包施工和建筑設備租賃。目前阿國力日漸強盛，外匯儲備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動，而且全國大興土木，工程任務較多，市場競爭不充分，工程施工難度不大，利潤空間較大；建筑設備租賃隨之也很有市場，前景看好。未來公司的管理團隊在10人左右，全部為本科以上專業對口學歷。為了早日占領市場和發展開拓，為了取得企業利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業分析

阿系北非地區政治經濟大國。以中建總公司為代表的中國承包工程企業于上世紀八十年代進入阿市場，同時中國承包企業以自己的實際行動贏得了當地的人們和政府的尊重和信任，“中國建設速度”在該國成為美談。阿國政府2001年推行“三年經濟振興計劃”，投入70億美元用于基礎建設，為中國企業進入阿市場提供了機遇。阿國政府于2005年后加大了對國民經濟建設的投入，05年至09年斥資550億美元執行大型基礎設施項目建設，從而產生了中信-中鐵建聯合體中標迄今為止中國單項最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設，合同總金額近70億美元。未來公司建筑設備可以全部租給執行該工程項目的中資企業，只要設備保養及時并性能良好，可以實現設備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現金流量是可以實現的。結合我公司的實際情況及當地工程承包市場現狀，修路、修水廠、鋪設管道及房建應是我們的重點項目，也可以逐步參與機場建設、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競爭還不激烈。

設備租賃是基礎經營業務，工程項目才是我公司發展壯大的主營業務，是決定公司在未來3年時間內生存及繼續發展的關鍵環節。同時工程項目的取得及執行受到很多客觀條件的限制，風險規避在項目的前期及執行中更為重要。現就阿工程項目的大體情況分析說明如下：

10年反恐結束后（87年--97年），同時國際原油價格飛漲，阿國大力發展國民建設，大興土木。現該國相當于中國90年代中期的發展階段，發展過程為：房建--市政--土建，其逐級并且交叉發展（提供招標信息）。中資公司在阿國執行的工程項目主要集中在土建方面，其專業基本覆蓋各個方面，尤其以勞動密集型、技術含量相對較低的項目尤為突出。技術含量較高的項目必須有歐洲公司的參與設計及設備供貨才能得到當地業主的認可。

具體專業的優劣勢分析：

1）、房建項目

優勢：技術含量較低，當地需求很大，競爭較少，進入該市場比較容易，有利于短期內公司的名字被當地業主熟悉及品牌的提升（當地業主非常重視擬執行項目公司在阿的業績）。

劣勢及風險方面：施工周期長，利潤值較低，材料價格受市場波動的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發生機率較大。

2）、市政項目（路、橋、管道方面）

優勢：技術含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項目中管道的供貨受市場原材料價格波動影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢：市場競爭激烈，因受阿國扶持當地企業優惠政策的影響，在報價方面當地公司價格較低。同時部分省份的項目已基本被有實力及進入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優勢：因技術含量較高，當地公司基本無法進入。利潤空間有保證，與房建及管道項目相比，原材料價格受市場波動的影響較小。

劣勢：因受法國殖民的影響，當地業主有些盲目推崇歐洲產品，中國的設計及機電產品很難得到業主的認可。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬該項目的利潤只能從土建方面獲得。其他水利項目，如海水淡化等，當地經常采用BOT的模式進行。

4）、其他項目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業務發展現狀及發展特點

近年來，中國企業在阿建筑、水利、石油和電信等領域先后承建了一大批工程建設項目，使得我在阿承包工程業務得到強勁快速發展，2001年--2006年累計簽約額51億美元，阿已成為我國在海外的重點工程市場。

以下是發展特點：

1）業務發展強勁快速，合同規模大幅提升；

2）實施領域逐步拓寬、發展機構進一步優化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領域簽約金額穩步增加，管理成本較高的住房行業在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項金額逐步提高，項目技術含量不斷增升，中國企業先進的施工工藝和豐富的建設經驗得到進一步發揮。

4）在阿企業不斷增多，大企業作用得到發揮。市場競爭開始激烈，剛進入的公司只能進一步細分市場，經營適合自身特點和能力范圍內的業務和市場。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯合體中標阿東西高速公路建設項目，合同總金額近70億美元。2007年初開始，施工期40個月。執行此項目的工程公司為：中標段由中鐵建負責施工，施工分包公司有十多家。西標段由中信負責完成，具體施工單位有新疆建設，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項目施工單位大多數屬于第一次走出國門境外的施工企業，由于對當地情況不甚了解，設備的采購數量以及型號都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯合中標了150多公里的鐵路項目，預計項目將于2008年啟動。南部的東西高速項目也將開啟。設備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進口設備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經營主動權。成立公司后，所有為出租而進口的設備可以增加公司在承攬建筑工程投標中的分值，大大增加中標機會。利用擁有國際工程承包資質和保函等資源的公司總部資源承攬當地工程，穿插出租設備進行施工，積極施工，控制成本，處理好與業主的關系，相信會取得很好的效益。