第一篇：房地產(chǎn)投資分析論文：有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

本法律分析基于如下規(guī)范性文件：

1.關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房[2006]171號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“171號(hào)文”）

2．《國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（匯發(fā)〔2006〕47號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“47號(hào)文”）

3.《商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［2007］50號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“50號(hào)文”）

4.《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(匯綜發(fā)[2007]130號(hào)2007年7月10日)（以下簡(jiǎn)稱“130號(hào)文”）

5.外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、商務(wù)部令[2007]第57號(hào)）

外資投資房地產(chǎn)的法律問(wèn)題

一、外資的進(jìn)入

根據(jù)171號(hào)文的規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時(shí)171號(hào)文的規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有

關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國(guó)有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。

因此，外資收購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目有兩種一般操作模式：

模式一：房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指已經(jīng)取得政府立項(xiàng)批文，并已完成了初步開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目權(quán)利人將其所擁有的項(xiàng)目依照政府規(guī)定的條件、程序通過(guò)簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式予以有償出讓，受讓人在項(xiàng)目已有基礎(chǔ)上投資完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。采取房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式的，境外投資者在收購(gòu)前必須在境內(nèi)投資設(shè)立一家房地產(chǎn)企業(yè)，以該外商投資企業(yè)為收購(gòu)方完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

模式二：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。采取房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的，一般由境外投資者通過(guò)股權(quán)收購(gòu)模式將內(nèi)資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。

因此，不論采取何種模式都必須通過(guò)外商的投資房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立

（一）根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，以下房地產(chǎn)項(xiàng)目限制外商投資經(jīng)營(yíng)：

（1）土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)；

（2）高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)；

（3）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

此外，根據(jù)171號(hào)文，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

（二）注冊(cè)資本金要求

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）外商投資從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。

已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)《國(guó)有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》經(jīng)營(yíng)期限一致的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

三、項(xiàng)目的協(xié)議轉(zhuǎn)讓

（一）基礎(chǔ)法律依據(jù)

1．建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第24條：“已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品房預(yù)售合同由項(xiàng)目預(yù)售人繼續(xù)履行”

這一規(guī)定表明政府主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的認(rèn)可。

2．國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，以行政法規(guī)的形式確認(rèn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

3．最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的律答》規(guī)定：對(duì)于符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的建設(shè)

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦使用權(quán)登記手續(xù)后可以認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有效。

由此可見(jiàn)，法律是允許符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件

依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定及《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備下列條件：

1．付清土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2．經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得立項(xiàng)批文；

3．已經(jīng)取得《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等；

4．已作了部分投資，完成了一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模：①對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，應(yīng)完成三通一平，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；②對(duì)于房屋建設(shè)工程，完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上。

5．受讓者具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

不符合上述轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將因違反相關(guān)法律規(guī)定而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，必須報(bào)政府主管部門審批，并由受讓人土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才允許轉(zhuǎn)讓。

（三）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序

1．對(duì)項(xiàng)目及轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行盡職調(diào)查，核實(shí)受讓人的資質(zhì)、支付能力，受讓人審查項(xiàng)目狀況，雙方就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)達(dá)成的一致意見(jiàn)，簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；

2．持《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、項(xiàng)目相關(guān)證書(shū)、批文、雙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書(shū)》向政府主管部門提出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；

3．申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，持批準(zhǔn)文件辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)并繳納有關(guān)稅、費(fèi)；

4．辦理項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、報(bào)建和施工許可等相關(guān)證照、許可的更名手續(xù)；

5．辦理政府主管部門要求的其他手續(xù)；

（四）一般風(fēng)險(xiǎn)提示

171號(hào)文中明確了先結(jié)匯，后入賬的原則。具體地說(shuō)，不論境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買商品房，還是符合條件的境外個(gè)人以及港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)購(gòu)買商品房，從境外直接匯入的購(gòu)房款，或者使用境內(nèi)外匯賬戶內(nèi)的資金購(gòu)買商品房，都需要將外匯購(gòu)房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購(gòu)房外匯資金不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。

根據(jù)47號(hào)文，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

四、以項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓為表現(xiàn)形式的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

（一）適用條件

采取以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的最佳前提是目標(biāo)項(xiàng)目已設(shè)立了專項(xiàng)公司，即項(xiàng)目公司。相對(duì)非項(xiàng)目公司而言的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常常不止擁有一個(gè)項(xiàng)目，而且可能存在較項(xiàng)目公司更復(fù)雜的背景，更難控制的債權(quán)債務(wù)關(guān)系等復(fù)雜因素，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的理想選擇。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開(kāi)發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由土地權(quán)利人和其他投資者共同投資設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，又稱專項(xiàng)公司。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

（二）基礎(chǔ)法律依據(jù)

《公司法》第四條規(guī)定：公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者的權(quán)利。

《公司法》第三十條、一百四十三條規(guī)定：公司股東可以依法轉(zhuǎn)讓其所持有公司股份；股東可以向其他股東以外的他人轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。

通過(guò)受讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，受讓人可以以股東的身份行使項(xiàng)目的決策管理權(quán)、受益權(quán)，從而達(dá)到受讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的目的。

（三）基本操作步驟

1．若采取新設(shè)外商投資房地產(chǎn)公司方式的，按照下列步驟進(jìn)行：

2．收購(gòu)已成立的項(xiàng)目公司股權(quán)的：

（1）與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū)、保密協(xié)議等；

（2）對(duì)項(xiàng)目公司和轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行盡職調(diào)查和審計(jì)評(píng)估；

（3）就項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽訂框架協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、修改公司章程、選舉新的董事會(huì)；

（4）至房地局辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓備案登記；

（5）擬收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于外商投資企業(yè)鼓勵(lì)類項(xiàng)目的，則無(wú)需外資委批準(zhǔn)直接進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)；

（6）擬收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于外商投資企業(yè)允許、限制類項(xiàng)目的，報(bào)外資委批準(zhǔn)，取得項(xiàng)目公司外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)。取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)后辦理項(xiàng)目公司的工商變更登記手續(xù)。

（四）一般風(fēng)險(xiǎn)提示

171號(hào)文規(guī)定：“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國(guó)有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料”；“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資

本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。”

47號(hào)文規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。”

五、投資限制

根據(jù)50號(hào)文的規(guī)定，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)將受到嚴(yán)格限制，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批。2007年7月發(fā)布的130號(hào)文，對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

根據(jù)130號(hào)文，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不論是新設(shè)還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。這意味著從2007年6月1日開(kāi)始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。這份文件還明確，2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書(shū)但未通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)家外匯管理局各省市分局不予辦理外匯登記或登記變更，也不辦理資本項(xiàng)目結(jié)售匯手續(xù)，即增加或減少注冊(cè)資本，支付或償還外債，包括第三方貸款及股東貸款。國(guó)家外管局表示，將定期在線發(fā)布和維護(hù)已在商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，以供國(guó)家外匯管理局各省市分局和指定辦理外匯業(yè)務(wù)的銀行進(jìn)行參考。

外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007修訂）同時(shí)規(guī)定，國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)逐步進(jìn)行規(guī)范，但并沒(méi)有禁止外商投資房地產(chǎn)行業(yè)。自2007年12月1日起施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》將“普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類刪除。嚴(yán)格限制的房地產(chǎn)項(xiàng)目從“土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”修正為：“ 1.土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)；2.高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；3.房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。”

六、外資的退出

外商投資企業(yè)法第十九條規(guī)定，外國(guó)投資者從外資企業(yè)獲得的合法利潤(rùn)、其他合法收入和清算后的資金，可以匯往國(guó)外。

中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法第二十三條 外國(guó)合作者在履行法律規(guī)定和合作企業(yè)合同約定的義務(wù)后分得的利潤(rùn)、其他合法收入和合作企業(yè)終止時(shí)分得的資金，可以依法匯往國(guó)外。

中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法第十一條 外國(guó)合營(yíng)者在履行法律和協(xié)議、合同規(guī)定的義務(wù)后分得的凈利潤(rùn)，在合營(yíng)企業(yè)期滿或者中止時(shí)所分得的資金以及其它資金，可按合營(yíng)企業(yè)合同規(guī)定的貨幣，按外匯管理?xiàng)l例匯往國(guó)外。鼓勵(lì)外國(guó)合營(yíng)者將可匯出的外匯存入中國(guó)銀行。

根據(jù)171號(hào)文，相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購(gòu)匯匯出。

根據(jù)47號(hào)文，境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購(gòu)境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國(guó)家外匯管理局分支局、外匯管理部（以下簡(jiǎn)稱“外匯局”）審核確認(rèn)以下文件后，方可購(gòu)匯匯出：購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)；商品房轉(zhuǎn)讓合同；房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。

第二篇：房地產(chǎn)投資分析報(bào)告

房地產(chǎn)投資分析報(bào)告

前 言

最近一段時(shí)間一直在尋找高成長(zhǎng)性的企業(yè)，同時(shí)還要注意價(jià)格的問(wèn)題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見(jiàn)自己在平時(shí)的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒(méi)有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒(méi)有合理的買入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。

世聯(lián)地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒(méi)有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過(guò)程提供空間，這個(gè)過(guò)程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過(guò)程。

從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來(lái)因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過(guò)分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說(shuō)根本沒(méi)有這種營(yíng)銷服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

第一章 標(biāo)的行業(yè)屬性及成長(zhǎng)性分析

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。

目前A股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

行業(yè)及公司簡(jiǎn)介：

行業(yè)情況簡(jiǎn)介

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場(chǎng)，一般稱之為土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場(chǎng)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值流程來(lái)看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，服務(wù)商與開(kāi)發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：

（1）在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、土地出讓策略等顧問(wèn)服務(wù)，使地方政府和土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在土地出讓過(guò)程中能夠計(jì)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)并最大化發(fā)揮土地的價(jià)值；

（2）在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略、土地競(jìng)投策略、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略等顧問(wèn)服務(wù)；

（3）在物業(yè)交易的二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為開(kāi)發(fā)商提供營(yíng)銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；

（4）在物業(yè)交易的三級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司情況簡(jiǎn)介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的員工隊(duì)伍為客戶提供房地產(chǎn)營(yíng)銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長(zhǎng)性。目前公司有23家分支機(jī)構(gòu)，遍及中國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營(yíng)銷代理、發(fā)展顧問(wèn)、租售經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。

公司目前的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10”前二名，并且品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)研究的書(shū)籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的影響力。截至2009年6月，公司已公開(kāi)發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)系列叢書(shū)”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書(shū)18本。

行業(yè)發(fā)展前景：

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過(guò)熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來(lái)新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。

我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來(lái)自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來(lái)越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開(kāi)發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開(kāi)發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的提升，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望

與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問(wèn)策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)

專業(yè)的顧問(wèn)策劃服務(wù)主要是提供投資開(kāi)發(fā)決策，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問(wèn)題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問(wèn)題；顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買計(jì)劃等因素的影響。

即使是萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來(lái)，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問(wèn)策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^(guò)公司自己進(jìn)行策劃管理。

代理業(yè)務(wù)

2008年，我國(guó)一手商品房銷售額達(dá)24071億元。由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。全國(guó)由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自建銷售公司，則這個(gè)比例更小。而國(guó)外成熟市場(chǎng)，如美國(guó)，大約85%的物業(yè)交易是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個(gè)特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國(guó)等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場(chǎng)占有率，但整體而言全國(guó)市場(chǎng)占有率依然不高。全國(guó)代理銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額從05年的17.4%增長(zhǎng)到08年的32.2%，已經(jīng)是一個(gè)大的飛躍，但相比美國(guó)市場(chǎng)前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場(chǎng)的集中度來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)漫長(zhǎng)的行業(yè)整合、淘汰的過(guò)程。而在此過(guò)程中，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場(chǎng)空間。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)下降，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看市場(chǎng)空間較大。

世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實(shí)施”的經(jīng)營(yíng)模式，顧問(wèn)策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司多年來(lái)累計(jì)為中國(guó)99個(gè)城市的的超過(guò)1,000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來(lái)處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢(shì)。但我們認(rèn)為這只是該行業(yè)低層次競(jìng)爭(zhēng)階段的暫時(shí)表現(xiàn)而已。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無(wú)差異的擴(kuò)張期過(guò)去后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、政府部門會(huì)需要更精致的顧問(wèn)策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問(wèn)合同233個(gè)，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來(lái)其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)和模式相抗衡。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問(wèn)策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有長(zhǎng)期、良好的業(yè)務(wù)合作往來(lái)。通過(guò)顧問(wèn)策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時(shí)爭(zhēng)取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場(chǎng)區(qū)域時(shí)顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價(jià)值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達(dá)2713萬(wàn)平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績(jī)超過(guò)上半年的概率很大。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場(chǎng)份額，對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體有深刻認(rèn)識(shí)和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。深圳特區(qū)擴(kuò)容在即，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將迎來(lái)一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見(jiàn)的。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵(lì)來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司的共同收益。同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認(rèn)同，團(tuán)隊(duì)緊密度較高。公司高層對(duì)行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠(yuǎn)矚地看到了行業(yè)在度過(guò)低層次競(jìng)爭(zhēng)后必然要依靠品牌價(jià)值、經(jīng)驗(yàn)積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開(kāi)始就定下以顧問(wèn)策劃為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的戰(zhàn)略，同時(shí)積極建設(shè)服務(wù)管理和知識(shí)共享平臺(tái)，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸A股市場(chǎng)成為上市公司，對(duì)于其提升代理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價(jià)值。

首先，顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)全國(guó)布局項(xiàng)目將完成公司以重點(diǎn)城市為中心并輻射周邊區(qū)域市場(chǎng)的全國(guó)業(yè)務(wù)布局，該項(xiàng)目的順利實(shí)施將穩(wěn)固公司顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場(chǎng)地位，并將進(jìn)一步提升公司代理銷售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺(tái)將有效地整合公司各類業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)，打通業(yè)務(wù)線各層級(jí)之間的壁壘，實(shí)現(xiàn)資源最大化利用，實(shí)現(xiàn)更高效專業(yè)的項(xiàng)目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，對(duì)知識(shí)管理體系和人員的專業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓(xùn)中心的建立將實(shí)現(xiàn)整體培訓(xùn)體系和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)體系的結(jié)合，有效地縮短公司培養(yǎng)專業(yè)人員的時(shí)間，提高公司人員的整體專業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)；

第四，公司將通過(guò)圖書(shū)出版、營(yíng)銷會(huì)展、VI整合和媒體投放等形式擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標(biāo)客戶群中的影響力，強(qiáng)化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國(guó)建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國(guó)的品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。

公司擬使用募集資金布局全國(guó)顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺(tái)和人力資源培訓(xùn)中心，進(jìn)一步宣傳和擴(kuò)大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大公司在各區(qū)域的市場(chǎng)份額，最終實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。

第二章 標(biāo)的當(dāng)前估值合理性分析

盈利預(yù)測(cè)

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了顧問(wèn)策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃合同總計(jì)有223份。這些合同儲(chǔ)備為公司持續(xù)盈利提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計(jì)簽約代理面積約2713.8萬(wàn)平方米，其中與萬(wàn)科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽約代理面積約676萬(wàn)平方米。2009年預(yù)計(jì)進(jìn)入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬(wàn)平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預(yù)市場(chǎng)的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營(yíng)空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的毛利率至少將穩(wěn)定在41%-42%；

07年08年公司的三項(xiàng)費(fèi)用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來(lái)三年內(nèi)有比較大的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的三項(xiàng)費(fèi)用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國(guó)，08年EPS為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國(guó)在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價(jià)分成的方式，盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

根據(jù)公司業(yè)績(jī)快報(bào)計(jì)算，公司09年的業(yè)績(jī)?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計(jì)算，09年合適股價(jià)為45元，假如業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)率為30%，2010年股價(jià)為58.5元，當(dāng)前股價(jià)存在安全邊際。

第三章 標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)所在及防范措施

世聯(lián)地產(chǎn)真正有價(jià)值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營(yíng)銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營(yíng)收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來(lái)其他業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)支持是可期的，但是如果總是局限在這個(gè)方面，那這個(gè)企業(yè)的價(jià)值大打折扣，或者說(shuō)根本沒(méi)有什么價(jià)值。所以說(shuō)很多機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)一定會(huì)看的很明白的，從這個(gè)角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，在當(dāng)前價(jià)格買入該企業(yè)的價(jià)格是否合適是個(gè)仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的問(wèn)題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能否支持該股的股價(jià)問(wèn)題，所以這個(gè)事情需要交給時(shí)間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時(shí)我們?cè)谄髽I(yè)跟蹤的同時(shí)可以適當(dāng)選擇標(biāo)的和倉(cāng)位的不同配置，比如說(shuō)多選擇幾個(gè)目標(biāo)，同時(shí)選擇成長(zhǎng)股和低估的大盤藍(lán)籌股，這樣就會(huì)保證我們投資的收益，同時(shí)提高收益率。

第三篇：房地產(chǎn)投資分析論文參考題目

論文參考題目：

1)房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

2)房地產(chǎn)評(píng)估方法研究

3)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4)房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

5)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

6)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序創(chuàng)新與問(wèn)題研究

7)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案

8)房地產(chǎn)金融政策研究

9)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析研究

10)房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究

11)土地價(jià)值構(gòu)成與土地交易政策研究

12)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不均衡問(wèn)題研究

13)房地產(chǎn)投資杠桿分析研究

14)房地產(chǎn)融資政策改革與創(chuàng)新

15)房地產(chǎn)融資成本構(gòu)成與融資邊際效益分析

16)房地產(chǎn)融資策劃

17)房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)會(huì)研究與博弈方法

18)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)理與控制方法研究

19)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用分析

20)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)發(fā)展政策研究

調(diào)查報(bào)告參考題目：

1、廣州市2013年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2、廣州大學(xué)城開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)本市教育與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

3、番禺區(qū)2013年土地開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況調(diào)查

4、花都區(qū)2013年房屋投資及其價(jià)格調(diào)查

5．2013年國(guó)慶期間廣州各區(qū)銷售樓盤及其價(jià)格調(diào)查分析

要求：每人任選一個(gè)題目，也可以自定題目，寫(xiě)一篇課程論文或者調(diào)查報(bào)告，字?jǐn)?shù)2000-3000左右，打印裝訂，教務(wù)處網(wǎng)頁(yè)上自己下載封面，論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻(xiàn)。上交時(shí)間：第12-13周上課時(shí)間。

第四篇：房地產(chǎn)投資分析課程論文參考題目

論文參考題目：

1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略

3.房地產(chǎn)投資決策方法分析比較

4.房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析研究

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資探討

7.房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究

8.新形勢(shì)下洛陽(yáng)本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境及對(duì)策

9.論我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整

10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

調(diào)查報(bào)告參考題目：

1.洛陽(yáng)市2012年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2.“....項(xiàng)目”區(qū)位條件分析

3.洛陽(yáng)市洛龍區(qū)2012年房屋投資及其價(jià)格調(diào)查 要求：

每人任選一個(gè)題目，也可以自擬題目，寫(xiě)一篇課程論文或者調(diào)查報(bào)告，字?jǐn)?shù)1000-2000左右，打印裝訂，自己設(shè)置封面（需注明房地產(chǎn)投資分析課程論文，姓名、學(xué)號(hào)），論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻(xiàn)。

上交時(shí)間：第14周周三（5月29日）上午。

第五篇：青河縣房地產(chǎn)投資可行性分析3

青河縣房地產(chǎn)投資可行性分析

1．。青河縣概況

人口6.6萬(wàn)。{縣城2.5萬(wàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)4萬(wàn)人}，屬高寒地區(qū)，7個(gè)月冬季。其中農(nóng)業(yè)只有小麥一季。無(wú)其他經(jīng)濟(jì)作物。牧業(yè)每年出欄3萬(wàn)頭牛羊。牧業(yè)深加工是青河縣官方鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)。工業(yè)主要是3個(gè)礦業(yè)，及規(guī)劃中的旅游業(yè)。

2.。青河縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

(1)目前最大的投資商是新疆魯班集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“青格里花苑”，占地340畝。規(guī)劃共70棟樓,和計(jì)進(jìn)4000套房。規(guī)劃人口12000人。2011年施工14棟樓，共600套房源，商品房銷售20套，保障房銷售180套（每套縣政府補(bǔ)貼4---5萬(wàn)元）。

(2)目前青河縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程較簡(jiǎn)單，由開(kāi)發(fā)商將所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地上拆遷手續(xù)辦完，然后去發(fā)改委，建設(shè)局。國(guó)土局辦相關(guān)的“五證兩書(shū)”。土地價(jià)格住宅價(jià)格90元/平方米。合6.6萬(wàn)/畝。商業(yè)165元/平方米，合11萬(wàn)/畝。相關(guān)人員電話：

國(guó)土局馬科長(zhǎng)：***.建設(shè)局招標(biāo)辦徐主任：***.縣政府縣長(zhǎng)辦公室孔主任：0902—8821622

青河農(nóng)行劉經(jīng)理：***.所有的“五證兩書(shū)”都可以在青河縣辦理完。

（3）注意事項(xiàng)。青河縣總?cè)丝谏伲?.6萬(wàn)。近40年流入人口4萬(wàn)，哈密市近10年流入8萬(wàn)人。加上青河是阿勒泰地區(qū)的貧困縣，也是全國(guó)的貧困縣。百姓的收入低，尤其是農(nóng)牧民的收入低。青河的多層住宅均價(jià)1600元。高層有兩個(gè)樓盤均價(jià)在2200元.再加上魯班集團(tuán)的“青格里花苑”共4000套房源，我認(rèn)為只適合200套以內(nèi)的住宅樓盤開(kāi)發(fā)。再有就是青河的金融支持環(huán)境單薄，只有農(nóng)業(yè)銀行可以做房貸按掲業(yè)務(wù)。國(guó)土局的“國(guó)有土地使用證”要到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工才下發(fā)。沒(méi)有國(guó)土證銀行不給貸款。就意味銷售房屋只能收客戶的首付款三成。對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大。在青河做了“消費(fèi)者調(diào)查’，,1成人買房是全款，9成人買房是貸款..在銷售中回籠的自己資金不會(huì)太多，賣的好能回總銷的4成。對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金是個(gè)很大的考驗(yàn)。

3，具體地塊的分析。

鑒于大項(xiàng)目不適合在青河開(kāi)發(fā)，所以只重點(diǎn)了解了大橋和湖邊夾角的地塊。。

此地塊60米×68米。共5戶待拆遷家庭，有兩家要求補(bǔ)償100萬(wàn)，3家要求補(bǔ)償40萬(wàn)。合計(jì)拆遷費(fèi)320萬(wàn)。方案一：預(yù)計(jì)能蓋一棟12層樓。一棟5層樓，建筑面積在13000平方米。房源有88套高層，30套多層。900平方米商鋪。按多層施工成本940元/平方米。3000平方米需要270萬(wàn)。高層施工成本1300元，9600平方米需要1250萬(wàn)元。多層和高層的銷售均價(jià)按1600元計(jì)算。銷售額1920萬(wàn)，商鋪按3000元/平方米。銷售額260萬(wàn)。合計(jì)銷售額2200萬(wàn)。總收入2200萬(wàn)－土地成本36萬(wàn)－施工成本1500萬(wàn)－拆遷成本320萬(wàn)＝毛利潤(rùn)344萬(wàn)。

方案二：按旅游酒店類。

青河正在規(guī)劃大旅游圈。5年后將是個(gè)旅游地，會(huì)有酒店的大量需求。這樣的投入將是較大的。又不好銷售回籠資金。

4：總結(jié)。

青河人口少，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，只有牧業(yè)和未來(lái)的旅游業(yè)有前途。所以建議在房地產(chǎn)上不適合短期投資。適合長(zhǎng)期大資金的投資。在牛羊肉深加工上倒是有中長(zhǎng)投資的價(jià)值。因?yàn)閷儆谀羺^(qū)。水資源豐富，年出欄牲畜30萬(wàn)頭。