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第二篇：產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

關于房屋主體結構質量問題的案例

點評： 房屋質量問題,是房產糾紛的熱點，房屋主體結構質量問題則是糾紛中的難點。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結構，并不是能夠輕易判斷的，法院有時需要委托專業的鑒定機構就此進行鑒定，是否存在質量問題，也需要進行鑒定。關于房屋質量問題的分析。

【文書標題】產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【審理法院】上海市第一中級人民法院

【案件字號】(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

【審理日期】2009.05.11

【案件分類】房屋買賣合同糾紛

【全文】

產正平等與振豐（上海）有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

上訴人（原審原告）產正平。

上訴人（原審原告）劉煒。

上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事長。

上訴人產正平、劉煒因與上訴人振豐（上海）有限公司（以下簡稱振豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市南匯區人民法院（2008）匯民一（民）初字第6252號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3月27日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審查明，2007年12月10日，產正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定由產正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區康橋鎮1801弄羅山綠洲別墅區131號別墅（以下簡稱系爭房屋）。嗣后，產正平、劉煒取得了系爭房屋房地產權證。2008年6月3日，產正平、劉煒在委托裝修部門對系爭房屋裝修時發現系爭房屋構造柱出現斷柱、柱內僅用磚頭和零星木頭填充現象。產正平、劉煒當即向物業部門反映，物業部門立即向振豐公司反映。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產正平、劉煒出具原設計單位出具的維修方案，故產正平、劉煒拒絕振豐公司維修。之后，雙方為此多次以信函方式交涉，但未果。

原審另查明，系爭房屋系振豐公司開發的商品房。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭房屋。2003年11月3日，振豐公司將系爭房屋交付洪君玫。

原審又查明，2008年5月16日，劉煒與上海高氏建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱高氏公司）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，約定由高氏公司為劉煒所有的系爭房屋進行裝飾，承包方式為部分承包，總價款為82萬元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于劉煒原因造成延期開工或中途停工，高氏公司可以順延工程竣工日期，并有權要求賠償停工、窩工損失，每停工、窩工一天，劉煒應賠償給高氏公司1,550元，合同中另約定了其他權利義務關系。

2008年9月9日，高氏公司發函給劉煒，要求其支付停工損失150,350元。

因產正平、劉煒與振豐公司就系爭房屋構造柱是否屬主體結構質量問題存在爭議，產正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請，原審法院依法委托上海房屋質量檢測站進行檢測，2008年11月17日，該檢測站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號房屋質量檢測報告，該檢測報告的現場分析為：被檢測房屋構造柱作用主要是提高多層磚混結構房屋的抗震能力，增強建筑物的整體強度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，在地震作用下，會局部削弱建筑物的整體剛性和穩定性，影響磚墻抗裂縫能力。根據檢測分析，二層3/B軸構造柱相鄰結構未見明顯變形開裂，在正常負載作用下，尚不影響安全使用。結論為：

（一）經現場檢測分析，被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在混凝土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，主要系施工不規范所致。目前上述構造柱相鄰墻體未見明顯開裂現象。

（二）建議按照原設計單位出具的維修方案對上述構造柱進行修改，整改后被檢測房屋可以滿足原設計使用要求。

（三）恢復二層B/2－3軸原窗洞兩側被拆除的墻體，窗洞上部增設鋼筋混凝土過梁。修繕建議：將被檢測房屋二層B/3軸處構造柱原混凝土全部鑿除重新澆灌，鑿除前對上部墻體采取臨時支撐等安全措施，新澆混凝土強度等級應比原設計提高一級。產正平、劉煒與振豐公司對上述檢測報告均無異議，但認為鑒定結論并未明確系爭房屋構造柱質量是否屬于房屋主體結構。原審法院經征詢鑒定人員意見，系爭柱子屬構造柱，是否屬于主體結構問題不屬于其鑒定范圍，該質量問題是否屬于主體結構質檢部門有驗收標準。針對鑒定結果并未明確系爭房屋構造柱質量問題是否屬于主體結構范圍，原審法院于2008年12月25日向南匯區質量監督站進行了調查，該站答復系爭房屋構造柱屬于主體結構。產正平、劉煒對原審法院上述調查筆錄無異議，振豐公司認為構造柱不屬于主體結構。

原審審理中，振豐公司對系爭房屋構造柱進行了修復，故產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求。產正平、劉煒明確訴訟請求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。

原審法院經審理后認為，振豐公司作為系爭房屋的開發商，對系爭房屋質量負有保修義務。針對房屋不同部位，振豐公司的保修期限為2年至設計文件規定的房屋的合理使用年限。案件爭議在于系爭房屋構造柱的質量缺陷是否屬于主體結構，根據建筑規范標準，系爭房屋二層3/B軸構造柱屬房屋主體結構范圍，故振豐公司對上述質量問題在系爭房屋合理使用范圍內負有保修義務。審理中，振豐公司對以上質量問題承擔了修復責任。對產正平、劉煒提出的租金損失、窩工損失，雖系爭房屋柱子屬于構造柱，在正常負載作用下，尚不影響安全使用，但該缺陷屬于主體結構，產正平、劉煒在發現系爭房屋構造柱存在質量問題，房屋存在安全隱患時，在振豐公司尚未修復前，對正常使用房屋存在心理障礙也是情有可原。但振豐公司在2008年7月幾次上門要求對系爭房屋構造柱進行維修時，產正平、劉煒卻以振豐公司未出具原設計單位的維修方案為由拒絕振豐公司維修，故造成振豐公司直至在審理中才對系爭房屋構造柱進行維修的責任在于產正平、劉煒，對振豐公司上門要求維修后的損失由產正平、劉煒自負。2008年6月3日產正平、劉煒發現系爭房屋構造柱質量問題后即與物業部門進行了反映，物業部門也及時向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對延期修復期間造成產正平、劉煒的損失應承擔賠償責任。現產正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據上述闡述，由于振豐公司延期修復，致使產正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經濟損失，原審法院結合產正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復時間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產正平、劉煒損失15,000元。對產正平、劉煒主張的窩工損失，雖產正平、劉煒裝修過程中發現房屋存在質量問題后，停止了施工，但產正平、劉煒實際就窩工損失并未賠償給高氏公司，故對該損失不予處理，待上述損失確定后，產正平、劉煒可另行主張權利。對振豐公司主張保修責任應由施工單位浙江國泰建設集團有限公司承擔之意見，因振豐公司與施工單位的法律關系屬另一法律關系，振豐公司向產正平、劉煒賠償損失后，可另行主張權利。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條之規定，判決如下：

一、準許產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求；

二、振豐公司應于判決生效后十日內給付產正平、劉煒損失15,000元；

三、駁回產正平、劉煒的其余訴訟請求。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費4,643元減半收取2,321.50元，檢測費用10,000元，合計12,321.50元（產正平、劉煒已預交），由產正平、劉煒負擔2,000元，振豐公司負擔10,321.50元，振豐公司負擔部分已由產正平、劉煒預交，由振豐公司于判決生效后七日內交納。

上訴人產正平、劉煒上訴稱，原審認定事實不清，理由如下：因主體結構缺陷，振豐公司一直未提供相應的維修方案。而根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第十條規定：對涉及結構安全的質量缺陷，必須提供原設計單位或相應資質等級的設計單位的維修方案，因此，產正平、劉煒拒絕了對方這種不合法、不合理、不負責任的所謂維修。振豐公司在原審中維修系爭房屋共用去了30多天，該30多天的損失應由振豐公司承擔，但原審法院沒有計算。關于租金，根據產正平、劉煒了解，該地段房屋的租金每月應為25,000元左右，產正平、劉煒與他人簽訂的租賃合同的租金是26,000元，綜合以上因素，上述系爭房屋每月租金應為26,000元。關于窩工費，產正平、劉煒在2008年7月已明確告知振豐公司會

第三篇：馮長榮與廣州東華物業管理有限公司物業服務合同糾紛上訴案

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馮長榮與廣州東華物業管理有限公司物業服務合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第511號

上訴人（原審被告）：馮長榮。

委托代理人：楊帆，北京德恒（廣州）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：廣州東華物業管理有限公司。

法定代表人：陳可，職務：總經理。

委托代理人：周登。

上訴人馮長榮因與被上訴人廣州東華物業管理有限公司（以下簡稱東華物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服廣州市越秀區人民法院（2011）穗越法民三初字第2777號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：廣州市越秀區寺右新馬路168號4-60房（建筑面積45.91平方米，使用性質為商業）是馮長榮所有的物業。據《房地產登記簿查冊表》記載，上述房屋所有權來歷是馮長榮于1992年向廣州東華實業股份有限公司買。

另據東華物業公司提供的、于2010年7月27日從廣州市城市建設檔案館調取的《補辦報建原批文內容摘要》顯示：（89）建字第734號廣州五羊新城購物中心等工程項目的建設單位為廣州東華實業股份有限公司。據房產登記號為統字210759號的《廣州市房地產產權情況表》及《廣州市房地產權屬證明書》記載，廣州市越秀區寺右新馬路168號房屋一座，7層，建筑面積17558.3987平方米，使用性質為商業，1989年新建，權屬人廣州東華實業股份有限公司。

東華物業公司是具有一級資質的物業服務公司。

1998年1月1日，東華物業公司（為乙方）與廣州東華實業股份有限公司（為甲方）簽訂《住宅小區（大廈）委托管理合同書》，約定：為保障住宅小區（大廈）的房屋及其設備和市政公用設施的正常使用，維持良好的生活環境，根據《廣州市新建住宅小區物業管理辦法》及廣州市物業管理服務的有關規定，雙方就物業管理服務事宜，達成如下協議：

一、委托管理的范圍：甲方將所開發建設的五羊村、東湖新村、花園新村、湖濱苑、文德大樓的物業委托給乙方進行管理。

二、管理內容：

（一）日常服務，1、房屋共同走道、樓梯、內墻、小區路面、公共場地、公廁、果皮箱保潔；

2、垃圾清運；

3、綠化養護；

4、維護治安和制止亂停亂放等行為；

5、房屋公共部位、防盜門、公用水、電管線、燈頭、電制、水制的日常養護；

6、小區道路、排水、路牌、路燈、園林設施及建筑小品、環衛設施、消防及交通設施的日常養護。

（二）專項服務，1、上門收集垃圾（每天收一次）；

2、水池清洗（每季度收一次）；

3、化糞池、小區排水系統清疏（每年清疏一次）；

4、大樓外墻清洗（每5年一次）；

5、水泵、電梯、發電機等設備的運行保養及檢修。

（三）代辦服務，1、代收水、電費。

（四）住宅小區（大廈）檔案資料的管理。

（五）政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

三、管理服務費來源：

（一）按雙方參照廣州市物業管理服務收費議定的價格，由乙方報物價行政管理機關備案后，向業主（住戶）收取。

四、雙方的責任、權利、義務：

（一）甲方責任、權利、義務，1、確定本住宅小區（大廈）管理服務費價格方案。

（二）、乙方責任、權利、義務，1、編制本住宅小區（大廈）管理服務價格方案并辦理備案手續；

2、編制管理服務計劃及費用概算預算、結算報告；

3、負責制定大宗維修方案并辦理申報手 法律俠客在線lawbingo

續；

4、每半年向全體業主公布一次本住宅小區（大廈）物業管理服務費的收支帳目；

5、按照《廣州市住宅小區（大廈）物業管理考評辦法》的規定及標準管好住宅小區（大廈）；

6、接受物業管理行政主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

7、有權依照物業管理法規政策及業主公約對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理；

8、建立本住宅小區（大廈）物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

9、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的財產；

10、政策規定由乙方承擔的其他責任。

五、委托管理期限，自1998年1月1日起至小區業主委員會依法成立，續聘或另行選聘物業管理公司止等。合同簽訂后，東華物業公司對涉案小區進行了物業服務。

1999年11月10日，廣州市東山區物價局向東華物業公司作出東價函（1999）21號《關于五羊購物廣場物業管理服務收費標準的批復》，內容為：你公司關于《寺右新馬路168、170號五羊購物廣場物業管理服務收費標準的申請》收悉，現批復如下：商場物業管理服務費為每月每平方米建筑面積10元，服務項目包括：公共場所的衛生清潔、24小時保安服務、定期清洗公共蓄水池、綠化管理、代收代繳水電費、上門收垃圾服務及電梯、消防、供水、供電、排污和防盜門等公共設施的維護保養等內容，以上收費標準從1999年11月起開始執行等。東華物業公司據此領取了廣州市寺右新馬路170號五羊購物廣場的《廣東省經營服務性收費許可證》。

另查明：涉案小區部分香港業主于1994年4月20日在香港警務處注冊成立了名稱為五羊新城廣場業主委員會的社團。該社團至今未在廣州市房地產行政主管部門備案，五羊購物廣場業主也無在我國內地成立業主委員會。

1997年，廣州市中級人民法院就廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人訴廣州東城聯合發展有限公司、廣州東鴻房地產服務有限公司物業管理糾紛一案作出（1996）穗中法房初字第51號民事調解書，確認解除廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人與廣州東城聯合發展有限公司“物業管理公約”，由廣州東鴻房地產服務有限公司于1997年1月31日將本市五羊村“廣州東城廣場”屬東華物業公司所有的鋪位交回廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人管理。

1997年11月12日起，五羊新城廣場業主委員會先后與東華物業公司簽訂《委托管理合同書》、《委托管理續約合同》、《委托管理合同書》，由五羊新城廣場業主委員會將位于廣州五羊新城廣場A、B座1-4層和C座一部分屬于香港業主的物業及其設備和市政公用設施委托東華物業公司進行管理，期限從1997年11月16日至2004年3月31日止，其中1997年11月16日至1998年11月15日的管理費標準為15元／平方米建筑面積，2003年4月1日至2004年3月31日止的管理費標準為10元／平方米建筑面積等。合同于2004年3月31日期滿后無再續約，而東華物業公司繼續對上述物業進行物業服務。馮長榮提交了一份五羊新城業主委員會于2006年11月27日向東華物業公司發出的《關于移交廣州五羊新城廣場的通知》，其中內容為五羊新城業主委員會要求東華物業公司于2007年1月1日將五羊新城廣場A、B、C座物業移交給廣州市德成物業管理有限公司。東華物業公司稱沒有收到該通知。

為此，五羊新城廣場業主委員會（五羊新城業主委員會）曾向原審法院提起訴訟，請求確認上述《委托管理合同》于2004年3月31日終止，本案東華物業公司將五羊新城廣場物業管理權及五羊新城廣場B座地下東南口處管理用房（面積約20平方米）、A座首層配電房（具體面積不清楚）交還給該委員會。該院于2008年7月15日作出（2008）越法民三初字第1427號民事裁定，駁回五羊新城廣場業主委員會的起訴。五羊新城廣場業主委員會不 法律俠客在線lawbingo

服該裁定，提起上訴。廣州市中級人民法院于2008年12月5日作出（2008）穗中法民五終字第3739號民事裁定，認為五羊新城廣場業主委員會于1994年4月20日按照香港《社團條例》有關規定注冊，取得了由香港警務處牌照課頒發的《社團注冊證明書》。但是，根據香港地區的法例，具有類似我國大陸地區業主大會權利的組織應當是依照香港地區《建筑物管理條例》在土地注冊處登記的業主立案法團。因此，在香港注冊成立的五羊新城廣場業主委員會既不是我國大陸地區承認的業主自治組織，也不是我國香港地區承認的業主自治組織。原審法院認定五羊新城廣場業主委員會不具備合法的民事訴訟主體資格并據此駁回其起訴，該處理并無不當，應予維持。本院遂裁定駁回上訴，維持原裁定。

2009年12月11日，廣州市中級人民法院對廣州市德成物業管理有限公司訴本案東華物業公司侵權糾紛一案作出（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決，判決認為：“東華物管公司與案涉物業的建設單位之一廣州東華實業股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業的前期物業服務企業，另根據其向法院提供的2007年期間訟爭物業的水電費發票可確認訟爭物業一直由其實施物業管理。因德成物管公司未能舉證證實東華物管公司對案涉物業的實際物業服務合同關系已依法解除，故本院對東華物管公司現仍為案涉物業的物業服務企業此一事實予以確認??。德成物管公司雖于2006年11月16日與五羊新城廣場業主委員會簽訂了《五羊新城廣場商鋪委托經營協議書》，但該業主委員會并非經五羊新城廣場業主大會選舉產生，不能代表全體業主，上述《協議書》僅對該業主委員會所代表的部分業主具有約束力??”。

因本案糾紛，東華物業公司于2011年9月8日向原審法院提起訴訟，請求法院判令：

一、馮長榮支付廣州市越秀區寺右新馬路168號4-60房從2004年1月1日起至2011年4月30日止的物業管理費40400.8元（按房屋建筑面積45.91平方米×10元／平方米／月=459.10元／月標準計算）；

二、馮長榮支付拖欠上述物業管理費的違約金（物業管理費按月產生，從應交物業管理費的次月1日起算違約金，即從2004年2月1日起，每日按同期應付而未付的物業管理費的萬分之二標準計至付清之日止）；

三、馮長榮支付查冊費70元；

四、馮長榮承擔本案訴訟費、公告費。

本案一審訴訟過程中，原審法院于2011年12月16日下午到涉案寺右新馬路168號大樓進行現場勘驗，并對現場狀況進行拍照。現場可見，除首層少數商鋪外，包括涉案商鋪在內的各樓層商鋪均無經營，走廊、商鋪內鋪滿灰塵，部分商鋪內堆滿雜物，各樓層照明正常。

一審庭審中，雙方一致確認雙方無簽訂物業服務合同。東華物業公司陳述：對涉案場地進行物業管理的依據是1998年1月1日與廣州東華實業股份有限公司簽訂的物業管理委托合同；管理費按月產生，當月沒有繳納，從下個月開始就為逾期；馮長榮從2004年至今沒有繳納過物業管理費，東華物業公司有追討過，但無書面證據證明。馮長榮陳述：東華物業公司并無追討過物業管理費。

東華物業公司為證明其依約提供了物業管理服務，提交《五羊新城園林綠化保養合同》、《清潔服務合同》、《對講及閉路監控保養協議》、《清疏化糞池協議》、《清潔服務委托合同》、《清潔及除四害服務委托合同》、《消防系統維修保養服務合同》及部分被委托單位出具的其接受東華物業公司委托對寺右新馬路168、170號等提供服務的情況說明或證明。馮長榮對上述證據真實性無異議，但認為不能證明東華物業公司進行了實際管理，東華物業公司轉委托需經業主委員會同意。東華物業公司還提交了五羊新村購物中心大樓的電費發票若干、五羊新城水費發票若干、廣州市自來水公司越秀供水管理所出具的《情況說明》及東華物業公司的員工排班表予以證明。馮長榮稱涉案商場沒有開業，東華物業公司必須證明相應水電費是基于公共水電的消耗，且代繳水電費并不能代表東華物業公司對涉案商場提供了物業管理服務，而員工排班表是東華物業公司內部管理的安排，而不是出勤記錄，對真實性 法律俠客在線lawbingo

不予認可。

馮長榮為證明廣州東華物業股份有限公司不是涉案房屋開發商，提交了以下等證據：

1、廣州市國土資源和房屋管理局于2002年4月16日向原東山區人民法院發出的《關于謝啟宇、林幗瑜訴訟案件有關問題的復函》（復印件），復函稱香港德亞國際有限公司向開發商買賣寺右新馬路第168號東城購物廣場二、三層是有效的，香港德亞國際有限公司可以在與開發商簽訂買賣合約后轉讓給小業主。

2、廣州東華實業股份有限公司于2001年12月4日向廣州市房地產交易所發出的書面函（復印件），稱經查位于五羊新城寺右新馬路168號全幢之物業，是其與香港協洋有限公司合作興建的，其中二、三層全部是分成給香港協洋有限公司之物業，該公司又將上述物業出售給德亞國際有限公司，其雙方在1991年12月23日《買賣合約》是有效合約。

3、廣州東城聯合發展有限公司于2001年11月20日向廣州東華實業股份有限公司發出的函件（復印件），稱關于廣州東華實業股份有限公司和澳門東洋投資有限公司合作興建的五羊東城購物中心AB棟（東山區寺右新馬路168號）的分配物業情況：首層、二層、三層、四層為澳門東洋投資有限公司分配物業，首層其中05、06號地鋪為廣州東華實業股份有限公司分配物業，五層東北部分為廣州東華實業股份有限公司分配物業，五層西南部分為澳門東洋投資有限公司分配物業，六層、七層為廣州東華實業股份有限公司分配物業。

4、廣州東城聯合發展有限公司于2002年1月21日出具的書面說明，稱位于廣州市東山區寺右新馬路168號（原稱五羊購物廣場AB棟），是廣州東城聯合發展有限公司興建的，其中二、三層全部銷售給香港德亞國際有限公司，該公司有權處置上述之物業。

5、廣州東城聯合發展有限公司的工商注冊登記資料，其中顯示廣州東城聯合發展有限公司是廣州東華實業股份有限公司與香港沛聯發展有限公司于1985年12月29日合作組成興建“五羊村”中心地區的工程項目，經營期限為15年；1991年，香港沛聯發展有限公司經批準將其在合作公司廣州東城聯合發展有限公司的權責全部轉讓給澳門東洋投資有限公司，并約定經營期限屆滿后固定資產不作價歸中方所有。

6、廣州東城聯合發展有限公司出資情況表（2008），載明：投資總額2519.08萬美元，注冊資本中方認繳0萬美元，外方認繳1007.63萬美元，實收資本中方實繳0萬美元，外方實繳1007.63萬美元。

7、廣州越秀供電局于2008年8月14日向越秀區東湖街綜治委發出的《關于五羊購物廣場用電情況的復函》（復印件）、廣東電網公司廣州越秀供電局用電檢查結果通知書，顯示五羊新城寺右新馬路168號用電客戶為東城聯合發展公司。

8、廣州東城聯合發展有限公司于1992年4月24日向廣州市公安局十二處發出的函件（復印件），申請審批其所屬的東城廣場購物中心A、B幢首層、夾層、二層、三層、四層南邊消防設施。東華物業公司對上述證據中沒有原件的除了證據1、2表示對真實性不發表意見外，其余證據的真實性均不予確認。

馮長榮為證明五羊新城廣場業主委員會已向東華物業公司支付管理費至2006年12月，提交了五羊廣場收支情況復印件若干，其中內容并無反映物業管理費的支付情況，也無支付管理費的憑證。

另東華物業公司為證明因提起本案訴訟而需到房管部門查閱涉案房屋產權人所交納的查冊費70元，提供了房管部門于2009年10月15日、11月4日出具的查冊費發票兩張，金額合計10240元。

原審法院認為：據廣州市城市建設檔案資料和房管部門產權登記的記載，涉案商場的規劃報建單位是廣州東華實業股份有限公司，雖然廣州東華實業股份有限公司與外資方合作開發涉案商場項目而成立了廣州東城聯合發展有限公司，但該公司并未取得土地使用權，土地使用權一直登記在廣州東華實業股份有限公司名下。涉案商場建成后，初始權屬人也依法登記為廣州東華實業股份有限公司，因此，廣州東華實業股份有限公司就是涉案商場的建設單位，生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決也已對此予以確認。

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鑒于涉案房屋所在區域尚未成立業主委員會，廣州東華實業股份有限公司作為建設單位選聘了東華物業公司作為上述區域的物業服務企業，并與東華物業公司簽訂了《住宅小區（大廈）委托管理合同書》，符合有關前期物業管理的法律規定。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，該合同對包括馮長榮在內的業主均具有約束力。

東華物業公司已按照合同約定對馮長榮房屋所在區域實施了物業管理，向馮長榮等業主提供了物業管理服務，東華物業公司與馮長榮之間形成了物業管理服務關系。依照等價有償原則，馮長榮應向東華物業公司支付物業管理費。至于物業管理費的標準，物價部門批準東華物業公司按每月每平方米建筑面積10元收費，但考慮到涉案商場大部分都沒有經營，與正常運營的商場相比，東華物業公司的物業管理服務工作量減少，管理成本也降低，且從現場勘驗可見保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發，目前對物業管理費減半收取為宜。因無證據證明物業管理費有訴訟時效中止或中斷的情形，故馮長榮抗辯稱東華物業公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效，予以采納。自起訴之日起倒數兩年之前的物業管理費已超過訴訟時效，不予支持。至于拖欠物業管理費的違約金問題，因雙方對物業管理費支付與否和標準均有爭議，在爭議未明確之前，馮長榮有理由不支付，故東華物業公司主張物業管理費的違約金依據不足，不予支持。至于查冊費的問題，因該費用非訴訟之必要支出，且無充分證據證明為本案所支出，故東華物業公司要求馮長榮承擔該費的請求沒有依據，不予支持。

原審法院經該院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條，《物業管理條例》第七條第（五）項、第二十一條、第四十一條、第四十二條第一款的規定，于2013年6月5日作出判決：

一、自本判決發生法律效力之日起十日內，馮長榮將廣州市越秀區寺右新馬路168號4-60房從2009年9月8日起至2011年4月30日止的物業管理費（按45.91平方米×5元／月／平方米=229.55元／月計算）一次性支付給東華物業公司。

二、駁回東華物業公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費1012元、公告費56元，由東華物業公司負擔962元，馮長榮負擔106元。

判后，馮長榮不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：

一、原審法院認定事實明顯錯誤。

（一）一審法院沒有全面地審查本案事實，選擇性地使用證據進行斷案，有違公正。本案審理核心焦點為廣州東華實業股份有限公司是否為本案涉訴物業的開發商，以及，其與東華物業公司訂立的前期物業管理合同對我方是否有約束力的問題。一審法院對涉案物業開發商的問題認定上，選擇性地使用證據。我方就本案提交了共23套證據，一審法院只是列舉了其中8套證據。

（二）一審法院對同類案件作不同的事實認定。在2012年的3月份，一審法院就在類似案件有關涉案物業開發商的事實認定上，審理查明并認定涉案物業的開發商為廣州東城聯合發展有限公司。

（三）關于對本案涉訴物業開發商問題的認定。我方認為涉案物業的開發商是廣州東城聯合發展有限公司，而不是廣州東華實業股份有限公司。因此，廣州東華實業股份有限公司與東華物業公司簽訂的委托管理服務合同，對我方不具有約束力。

（四）我方與東華物業公司不存委托法律關系也不存事實委托關系。現有證據證明，我方未予東華物業公司簽訂過任何形式的物業管理服務合同。退一步而言，一審法院認定東華物業公司與廣州東華實業股份有限公司簽訂的前期物業管理合同，也是不能成立的。

二、一審法院適用法律錯誤。根據《中華人民共和國物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”在1997年，廣州市中級人民法院審理確認解除管理公約后，物業就交由業主自行管理。因此，就不能適用國家有關前期物業管理的規定，即東華物業公司不能依據其與廣州東華實業股份有限公司訂立的 法律俠客在線lawbingo

物業管理合同向我方收取管理費。根據《物業管理條例》第十一條第（四）項的相關規定，任用和選聘物業管理服務企業，應由業主委員會通過一定民主程序直接與物業管理服務企業簽訂管理服務合同。如仍延續東華物業公司與廣州東華實業股份有限公司訂立的前期物業管理合同，向我方收取管理，則是對業主行使物業所有權的侵害。本案中，五羊新城業主委員會雖是在香港特別行政區設立登記記的社團組織，不屬于中國內地法律框架下依法設立并登記的社團，但根據法律不溯及既往的原則，在《中華人民共和國物權法》頒布實施前，五羊新城業主委員會以自己的名義與東華物業公司訂立的委托管理合同仍是合法有效的。該委托合同履行期滿后，合同終止，各方當事人的權利義務歸于消滅也是有效的。從另外一個角度而言，即使目前涉案物業尚未設立中國內地法律框架下的業主委員會，但也不就意味可適用《物業管理條例》第二十一條關于前期物業管理的相關規定，由所謂開發商委托物業管理服務企業向我方收取管理費。

三、一審法院程序錯誤。

（一）遺漏了本案的必要訴訟當事人。涉訴物業開發商是廣州東華實業股份有限公司還是廣州東城聯合發展有限公司，是本案斷案所必須查明的關鍵性事實。因此應當追加為本案的第三人進行審理。

（二）一審法院使用未經雙方進行質證的證據。原審中對（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書未進行過質證，不能作為本案認定事實的依據。綜上，上訴請求：

1、撤銷原審判決書，依法改判或發回重審；

2、判令東華物業公司承擔本案一、二審全部訴訟費用。

被上訴人東華物業公司答辯稱同意原審判決，不同意馮長榮的上訴請求。

經二審審查，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審庭詢中，馮長榮表示其清楚（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書的內容。

本院認為：《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條第（四）項規定：已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實，當事人無需舉證證明。本院生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決已確認東華物管公司與案涉物業的建設單位之一廣州東華實業股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業的前期物業服務企業，并對東華物管公司現仍為案涉物業的物業服務企業此一事實予以確認。在當事人無證據證明對上述（2009）穗中法民五終字第4275號判決雙方當事人已通過法定程序對該判決予以撤銷的情況下，本院對該判決上述認定事實予以確認。故本案無須追加廣州東華實業股份有限公司及廣州東城聯合發展公司作為第三人。廣州東華實業股份有限公司作為建設單位與東華物業公司簽訂的《住宅小區（大廈）委托管理合同書》，符合有關前期物業管理的法律規定，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，該合同對包括馮長榮在內的業主均具有約束力。馮長榮認為上述委托管理合同書對其無約束力的主張，依據不足，本院不予采納。原審法院認定東華物業公司仍按照合同約定對馮長榮房屋所在的區域實施了物業管理，向馮長榮等業主提供了物業管理服務，依等價有償原則，對東華物業公司訴請馮長榮支付物業管理費予以支持并無不妥。對于物業管理費的標準，原審根據實際情況從公平合理原則出發，對物業管理費減半收取，并無不當。對于馮長榮主張本院應撤銷原審判決，或發回重審的訴求，本院不予支持。

綜上所述，馮長榮的上訴理由不成立，其上訴請求應予駁回；審查原審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費956元，由馮長榮負擔。

本判決為終審判決。

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審判長

蔡培娟 審判員

黃 嵩 審判員

譚紅玉 二〇一四年××月××日

書記員

張 坤

第四篇：建設工程施工合同糾紛的成因與預防研究。

目 錄

綜述……………………………………………………………………………1 摘要 …………………………………………………………………………3 1 建設工程施工合同概述……………………………………………………4 1.1建設工程施工合同的概念和特點……………………………………4 1.2建設工程施工合同的內容……………………………………………4 2造成建設工程施工合同糾紛的成因………………………………………5 2.1造成施工合同主體糾紛的成因………………………………………5 2.2造成施工合同工程款糾紛的成因……………………………………6 2.3造成施工合同質量糾紛的成因………………………………………6 2.4造成施工合同分包與轉包糾紛的成因………………………………7 2.5造成施工合同變更和解除糾紛的成因………………………………8 2.6造成施工合同竣工驗收糾紛的成因 …………………………………9 2.7造成施工合同審計糾紛的成因 ………………………………………10 3建設工程施工合同糾紛的預防……………………………………………10 3.1施工合同主體糾紛的預防……………………………………………10 3.2施工合同工程款糾紛的預防…………………………………………10 3.3施工合同質量糾紛的預防……………………………………………10 3.4施工合同分包與轉包糾紛的預防……………………………………11 3.5施工合同變更和解除糾紛的預防 ……………………………………11 3.6施工合同竣工驗收糾紛的預防 ………………………………………11 3.7施工合同審計糾紛的預防 ……………………………………………12 參考文獻 ……………………………………………………………………14 致謝詞 ………………………………………………………………………15

綜 述

隨著社會經濟的飛速發展,作為對一個城市、一個國家甚至整個社會經濟發展狀況最直觀反映的房地產市場,建筑商和房地產開發商為最大限度地獲取利潤,使房地產開發建設中操作不規范的問題不斷暴露。由于建筑工程合同爭議內容和案件事實錯綜復雜,涉及法律適用的新情況和新問題較多。因此,工程合同在建筑市場中占據中心地位,它體現了有關建筑市場的法律法規和慣例,規范了當事人的權利義務和風險,決定了建設模式,領引著建筑市場的發展方向,文章闡述了當前我國工程合同的特點及其發展。

1建設工程施工合同的概述

建設工程施工合同是發包方（建設單位或總承包單位）和承包方（施工單位）之間，為完成特定的建筑安裝工程任務，明確相互權利義務關系的協議。建設工程施工合同是建筑、安裝合同的合稱。

建設工程施工合同除具有與一般承攬合同相同的特征如均為諾成合同、雙務合同、有償合同外，更具有與一般承攬合同不同的特點：(1)主體只能是法人，而且只能是經過批準的具有相應資質的法人。(2)建設工程合同的標的是特定的。(3)國家管理的特殊性。(4)建設工程具有計劃性和次序性。(5)建設工程合同為要式合同。

2造成建設工程施工合同糾紛的主要成因

造成施工合同糾紛的類型主要有：施工合同主體糾紛、施工合同工程款糾紛、施工合同質量糾紛、施工合同分包與轉包糾紛的成因、施工合同變更和解除糾紛、施工合同竣工驗收糾紛、施工合同審計糾紛等。

造成不同施工合同糾紛的成因也不同，如造成施工合同主體糾紛的成因主要有承包商資質不夠，無權代理、表見代理導致，聯合體承包導致，因“掛靠”問題而產生等；造成施工合同工程款糾紛的成因主要有承包商競爭過分激烈，“三邊工程”（邊設計、邊施工、邊投產）引起的工程造價失控，從業人員法律意識淡薄，施工合同調價與索賠條款的重合，合同缺陷，雙方理解分歧，工程款拖欠等。

3建設工程施工合同糾紛的預防

根據造成建筑施工合同糾紛的成因不同，其預防也不同。針對不同的成因，采取相應的應對措施，才能達到事半功倍的效果。例如，為避免施工合同主體中因承包商資質不夠而導致的糾紛，就要加強對建筑市場承包商資質措施的監管，對承包商取得相應資質前的資質審查要嚴格，嚴格按照資質等級來承擔工程業務；加強對承包商資質的審查，避免與不具備相應資質的承包商訂立合同。

綜前所述，中國現在正處在經濟快速發展的關鍵時期，諸多大型工程紛紛立項建設，國內建筑市場顯得空前的活躍，但與之相對應的與建筑有關的糾紛也頻頻發生，這其中建設工程施工合同糾紛又成為焦點和核心。正因如此，我們有必要重新審視所訂立的建設工程施工合同，從中發現漏洞和不足，有的放矢地制定相應的對策，積極預防糾紛的發生，從而不斷推動建筑企業的合同建設，促使建筑市場更加完善、更加健康，使影響和阻礙我們發展的建設工程施工合同糾紛能夠越來越少。

建設工程施工合同糾紛的成因與預防研究

作

者：XXX 指導教師：XXX

(XXXX大學 XX學院

XX 271018)

【摘 要】土木工程建設作為一項社會化大生產活動，是一個國家的經濟支柱之一。建設施工合同作為建設合同的重要組成部分，具有不容忽視的地位。本文通過對建設施工合同糾紛成因的分析，針對不同的成因采取相應的預防措施，以將建設施工合同的風險降到最低。

【關鍵詞】 建筑法 合同法 糾紛

成因

預防

Research of Construction Contract Dispute Factor and the

Preventive Measures

XXX（School of Humanities & Laws, Shandong Agricultural University, Tai’an, Shandong271018, China)

Abstract: As the large-scale social production, Civil Engineering Construction is the pillar of the economy of one country.As the part of construction engineering contract , Construction Project Contracts can’t be slighting.Analysis of various contract disputes can help us take effective measures to reduce the risk of construction contracts.Key words: architecture law

contract law

dispute

dispute cases

preventive measures

土木工程建設作為一項社會化大生產活動，它具有生產周期長，工作量大，受自然條件影響嚴重，占用資源較多，涉及面廣，流動性大的特點，是一個國家的經濟支柱之一，在每個國家的建設中，具有非常重要的地位。建設工程施工合同作為建設工程合同的重要組成部分，對于建設工程合同的管理和風險規避具有重要作用。本文將造成施工合同糾紛的原因進行了歸納與總結，并對相應的糾紛原因提出

了對應的預防措施。

1建設工程施工合同概述

《合同法》第二百六十九條規定：“建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。”[1] 1.1建設工程施工合同的概念和特點

建設工程施工合同是發包方（建設單位或總承包單位）和承包方（施工單位）之間，為完成特定的建筑安裝工程任務，明確相互權利義務關系的協議。建設工程施工合同是建筑、安裝合同的合稱。[2] 建設工程施工合同具有以下特點：(1)國家計劃與管理的特殊性。建設工程項目必須列入國家計劃，建設工程施工合同從簽訂到履行，從資金的投放到最終的成果驗收，都受到國家嚴格的管理和監督。特別是對一些大型基礎設施建設，必須通過招投標方式，確定施工承包方并簽訂施工合同。(2)合同主體的特定性。合同雙方當事人必須具有法人資格并且具有履約能力。發包人只能是經過主管部門批準建設工程的法人。承包人只能是法人，同時必須具有一定的從業資格或資質。[3](3)合同履行的程序性。建設工程施工周期長、質量要求高，涉及的方面廣，各階段的工作之間有一定的嚴密程序，建設工程施工合同的實施必須按照既定的設計施工流程進行。(4)建設工程施工合同為要式合同。建設工程施工合同必須采用書面形式。中國《合同法》第二百七十條明文規定：“建設工程合同應當采用書面形式”。作為建設工程合同的一種，建設工程施工合同當然應當如此。1.2建設工程施工合同的內容

對于建筑施工合同的內容，我國《合同法》借鑒了建筑、安裝合同方面的原有法律規范的規定，并根據建設工程施工合同在社會實踐中的發展，將該類合同的主要內容概括為如下方面：建設工程的工程范圍，即工程名稱和地點，建筑物的棟數、結構、層數、面積等；建設工期；中間交工工程的開工和竣工時間；工程質量；工程造價；工程的技術資料交付時間；材料和設備的供應責任；工程價款的撥款和結算；建設工程的竣工驗收辦法、程序和標準；工程質量保修期、保修范圍及條件；相互協作條款，如在施工中及時提交相關技術資料、通報工程情況，在工程竣工時，及時檢查驗收等。施工合同的內容除了在《合同法》及相關法律、法規中有明文規定的以外，還有許多內容需要在合同中予以明確約定。[4]

2造成建設工程施工合同糾紛的成因

在工程建設項目管理中，由于合同雙方履約心態的不同，對合同條款的解釋不同等原因，發生爭議是不可避免的。[5] 2.1造成施工合同主體糾紛的成因

施工合同的主體是承包人和發包人。2.1.1因承包商資質不夠導致的糾紛

我國實行企業資質等級制度。《建筑法》第十三條規定：“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”如果承包商無資質承包、超越資質承包或以非法手段取得資質，就可能因自身實力不夠而無力承擔業務，導致安全事故、質量等事故的發生。[6] 2.1.2因無權代理、表見代理導致的糾紛

當一方當事人自始就未取得代理權、超越代理權，或代理權已終止后，已被代理人的名義與第三人簽訂合同，即構成無權代理；如被代理人對代理權表示追認，則代理行為有效，又被代理人與第三人履行合同；如被代理人不予追認，則代理行為無效，由無權代理人與第三人履行合同；如一方當事人未取得代理權，但有足夠理由是第三人相信其有代理權，比如出具有被代理單位公章的合同書，即構成表見代理。這時第三人既可主張代理行為有效，要求被代理人履行合同義務，被代理人可向表見代理人追償，也可主張代理行為無效，由無權代理人履行合同義務。[7] 2.1.3因聯合體承包導致的糾紛

聯合體是指兩個以上不同資質等級的單位組成的可共同承擔工程業務的實體。根據《建筑法》第二十七條規定：“大型建筑工程或者結構復雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任。”

2.1.4因“掛靠”問題而產生的糾紛

掛靠是指不具備相應資質等級的單位以其他單位的名義承攬工程；掛靠是法律禁止的；掛靠單位給第三人造成損失的，由被掛靠單位承擔賠償責任，掛靠單位承擔連帶責任。

2.2造成施工合同工程款糾紛的成因

施工合同工程款糾紛的原因主要有承包商競爭過分激烈，“三邊工程”（邊設計、邊施工、邊投產）引起的工程造價失控，從業人員法律意識淡薄，施工合同調價與索賠條款的重合，合同缺陷，雙方理解分歧工程款拖欠等。2.2.1承包商競爭過分激烈

承包商總想盡力爭取中標，對建設單位的資金實力以及其他相關情況缺乏深入了解，容易造成日后的工程款拖欠。

2.2.2“三邊工程”（邊設計、邊施工、邊投產）引起的工程造價失控

由于工程是分階段進行設計、施工的，使造價計算的準確性降低；各分段之間相互干擾，增加了管理的難度，也會增加費用。2.2.3從業人員法律意識淡薄

當發生工程款糾紛時，有關從業人員不懂如何利用法律來保護自身利益。2.2.4施工合同調價與索賠條款的重合

當由于材料、人工等單項成本發生變化導致合同總價變化時，承包商將對合同價格進行調整；；承包商在投標報價時，應將人工費、材料費等可能導致合同總價上漲的因素考慮在內；索賠費用是指承包商因非自身原因發生合同規定之外的額外工作或損失所要求進行補償的費用，屬于合同調價內的費用增加，應由承包商自己承擔，不能得到賠償。[8] 2.2.5合同缺陷

合同缺陷主要指合同的內容約定不明確，如工期、價款、安全、質量標準等約定不明，導致糾紛。2.2.6雙方理解分歧

合同雙方當事人對某些條款內容的理解不一致，導致履行時的糾紛。2.2.7工程款拖欠

工程款拖欠是指建設單位有意拖欠工程款的行為。2.3造成施工合同質量糾紛的成因

造成施工合同質量糾紛的主要原因有建設單位不顧實際的降低造價，縮短工期，不按建設程序運作，在設計或施工中提出違反法律、行政法規和建筑工程質量、安全標準的要求，將工程發包給沒有資質的單位或者將工程任意肢解進行發包等。

2.3.1建設單位不顧實際的降低造價，縮短工期

由于建筑市場競爭激烈，建設單位盲目壓低造價但仍有承包商愿意承接過程，導致承包商在施工過程中偷工減料、降低施工質量標準等問題，從而導致質量問題； 2.3.2不按建設程序運作或在設計或施工中提出違反法律、行政法規和建筑工程質量、安全標準的要求

建設單位在工程發包前，未辦理報價登記手續，而與承包單位簽訂工程合同或未領取施工區可證，批準開工；建設單位不依法委托工程監理單位對工程質量實施監督，導致質量失去控制。

2.3.3將工程發包給沒有資質的單位或者將工程任意肢解進行發包

肢解發包是指將工程分割成幾個小塊，依發包的名義轉包給不同單位；發包給沒有資質的單位和肢解發包都是建筑法明令禁止的。

2.3.4建設單位為將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查

施工圖審查時工程建設的重要程序，可以確保施工設計與城市規劃相符，避免施工設計中的不規范之處，是質量得到較好的保障。

2.3.5施工單位對于在質量保修期內出現的質量缺陷不履行質量保修責任。

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。施工單位應在法定的期限內承擔保修責任。[9] 2.3.6監理制度不嚴格

實行工程監理的單位必須是具有法定資質的工程監理單位，并且只能在于其資質等級相應的范圍內從事監理工作。

工程監理單位應當依照法律、行政法規及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督。[10] 另外，建設單位采購的建筑材料，建筑配件和設備不合格，或給施工單位指定廠家明示、暗示使用不合格的材料、構配件和設備，施工單位脫離設計圖紙、違反技術規范以及在施工過程中偷工減料，施工單位未履行屬于自己在施工前產品檢驗的強化責任都可能是造成施工合同質量糾紛的成因。2.4造成施工合同分包與轉包糾紛的成因

《合同法》第二百七十二條規定：“發包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發包給幾個承包人。總承包人或者勘察、設計、施工承包人經發包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發包人承擔連帶責任。承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。禁止承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成。” 2.4.1因資質問題而產生的糾紛

無論是承包商還是分包商，都應具有相應的資質。除總承包合同中約定的分包外，分包商必須經建設單位的認可。2.4.2因履行范圍不清而產生的糾紛

分包合同中必須明確分包商承擔的履約范圍，否則將引起多個分包商履約范圍的矛盾，引起糾紛。2.4.3因轉包而產生的糾紛

轉包是法律明令禁止的行為，一旦因此發生糾紛，應由實施轉包行為的承包商承擔責任。[11]

2.4.4因配合與協調問題而產生的糾紛

總承包商與分承包商因合同約定不明或不協調等原因，就分包合同部分與建設單位產生糾紛時，由總承包商與分承包商對建設單位承擔連帶責任。2.4.5因違約和罰款問題而產生的糾紛

總承包單位按照承包合同的約定對總承包單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責；總承包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。

2.4.6因各方對分包管理不嚴而產生的糾紛

由于管理不嚴而產生的糾紛，應有過錯的管理部門承擔相應的責任。2.5造成施工合同變更和解除糾紛的成因

《合同法》第七十七條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政

法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”同時，第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。” 2.5.1工程本身具有的不可預見性

主要有以下三種情況：因工程的地質情況復雜、工程施工技術難度高，容易出現施工合同變更的情況；一些特殊情況，如地震、戰爭、**等也會導致施工合同的變更；因上述這些不可預見性因素導致的新增額外工作或損失，承包商可以向業主要求費用和工期上的索賠。

2.5.2設計與施工以及不同專業設計之間的脫節

施工單位未嚴格按照設計施工圖進行施工，或當設計與施工脫節時，被迫變更施工方案均可引起糾紛。

2.5.3“三邊工程”導致大量變更工程

由于邊設計、邊施工、邊投產的原因，在整個設計、施工階段都不具有連續性，容易發生矛盾而導致大量變更的產生。2.5.4大量的口頭變更導致事后責任無法分清

由于建設施工工程本身所具有的特點，導致很多變更很難使用書面形式，并且大多口頭變更不規范，很隨意，導致事后責任不清。2.5.5單方解除合同

因不可抗力只是很認同目的不可能實現的；一方明確表示不履行合同義務的；一方延遲履行經催告仍不履行的；一方違約致使合同目的不可能實現的。具有上述情況的，另一方當事人可以解除合同而不承擔任何責任。

除此之外，單方面解除合同的，應承擔解除合同給對方帶來的損失。[12] 2.6造成施工合同竣工驗收糾紛的成因

造成施工合同竣工驗收糾紛主要有隱蔽工程竣工驗收產生的糾紛，未經竣工驗收提前使用產生的糾紛等。2.6.1隱蔽工程竣工驗收產生的糾紛

《合同法》第二百七十八條規定：“隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應當通知發包人檢查。發包人沒有及時檢查的，承包人可以順延工程日期，并有權要求賠償停工、窩工等損失。”

2.6.2未經竣工驗收提前使用產生的糾紛

《建筑法》第六十一條、《合同法》第二百七十九條規定：“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。” 2.7造成施工合同審計糾紛的成因

有關各方對審計監督權的認識偏差，審計機關的獨立性得不到保證，工程造價的技術問題都可能引起施工合同審計糾紛。

3建設工程施工合同糾紛的預防

3.1施工合同主體糾紛的預防

加強對建筑市場承包商資質措施的監管，對承包商取得相應資質前的資質審查要嚴格；要嚴格按照資質等級來承擔工程業務；加強對承包商資質的審查，避免與不具備相應資質的承包商訂立合同；避免與無權代理人簽訂合同，對授權委托書應確認無誤之后在簽訂合同；聯合體承包應該規范、自愿，聯合體承包工程時應遵守相應的資質管理規定，工作時則應互相協助；避免“掛靠”，掛靠問題一經查出，應對被掛靠單位進行嚴厲懲罰，有掛靠單位承擔連帶責任。3.2施工合同工程款糾紛的預防

簽訂書面合同書；避免合同總價與分項工程單價之和不符，應認真做好核算工作；避免約定不明與理解分歧；簽訂合同時應對合同內容，如工期、數量、質量、合同價款等必備條款都應明確給出，以避免合同缺項造成的不必要的麻煩；協調合同內容沖突；建立相應的風險預防機制和應急處理系統以規避風險；如發生調價條款與索賠條款的重合，應首先進行合同調價，通過調價還不能補償的，承包商就剩余數額提起索賠。

3.3施工合同質量糾紛的預防

嚴格遵守建筑業的市場準入制度，取得建設用地許可證、建設規劃許可證和建筑施工許可證；委托工程監理單位；嚴格遵守法律、法規關于承包合同、施工質量、施工安全等方面的規定；建設工程項目的造價和工期的計劃必須在保證工程安全、質量的前提下，絕不能盲目降低成本和縮減工期。

建筑法、安全生產法、建筑工程安全生產管理條例、建設工程質量管理條例、工程建設強制性條文規定等法律法規都對質量、安全標準進行了明確的規定，應當按照法律、行政法規和建筑工程質量、安全標準的要求進行設計和施工。

標段的劃分應當合理，不能隨意肢解工程標段劃分合理是指應當在遵循工程建設內在規律的條件下，按照先后施工的順序，避免相互干擾，保證整個施工的順暢；按照法律規定，施工圖紙應報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查；對于建筑材料、構配件和設備的采購管理，一是要保證質量，二是要控制價格，提高采購的透明度；對于大宗采購，可實行招標，降低采購成本，抑制采購中的不正當或違法行為；因特殊原因，設計圖紙需要進行較大變動的，應報請相關部門審核、備案。

嚴格施工前產品檢驗的強化責任；建設工程質量管理條例對質量保修制度已有明確規定；工程合同雙方可依法在合同中進一步明確。如竣工后出現質量問題，建設單位可依據合同要求施工單位不予維修，建設單位可提起訴訟；加強對監理單位的資質審核，令其在資質等級許可的監理范圍內承擔工程監理業務。依照法律、行政法規及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督。[13] 3.4施工合同分包與轉包糾紛的預防

加強對分包商資的管理，防止無資質承包，超越資質承包，以其他單位名義承包，非法獲得資質的行為發生；有關行政部門應加大監督、管理的力度，嚴格禁止轉包；加強有關各方的配合與協調；嚴格按照施工合同履行應盡義務，避免違約和罰款；加強對分包的管理，包括資質審查、質量檢查、安全監督等。[14] 3.5施工合同變更和解除糾紛的預防

施工單位應充分考慮施工過程中可能出現的各種不利情況，盡量定制全面、合理的施工方案，確保施工順利進行；施工單位應嚴格按照設計施工圖進行施工，設計單位也應避免與施工脫節；避免“三邊工程”；規范口頭變更，盡量減少口頭變更，如遇特殊情況需要及時變更時，在口頭變更發出后，應在事后盡快形成書面記錄；施工合同簽訂后，在一般情況下合同雙方應努力履行合同約定的各自權利和義務；在履行合同義務是確實存在某些困難，難以繼續履行時，合同雙方當事人應通過協商解除合同。[15]

3.6施工合同竣工驗收糾紛的預防

施工單位必須建立、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質量檢查和記錄；隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質

量監督機構；施工單位要按照國家有關規定，整理各項交工文件及技術資料、工程盤點清單、工程決算書、工程總結等必要文件資料，提出交工報告；避免未經竣工驗收提前使用。[16]

3.7施工合同審計糾紛的預防

正確認識審計的監督權，確保審計機關的獨立性、規范審計工作都是保證施工合同審計正常進行的必要條件。

綜前所述，中國現在正處在經濟快速發展的關鍵時期，諸多大型工程紛紛立項建設，國內建筑市場顯得空前的活躍，但與之相對應的與建筑有關的糾紛也頻頻發生，這其中建設工程施工合同糾紛又成為焦點和核心。正因如此，我們有必要重新審視所訂立的建設工程施工合同，從中發現漏洞和不足，有的放矢地制定相應的對策，積極預防糾紛的發生，從而不斷推動建筑企業的合同建設，促使建筑市場更加完善、更加健康，使影響和阻礙我們發展的建設工程施工合同糾紛能夠越來越少。

【參考文獻】

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[4] 陳小君主編：《合同法學》，文獻編號：ISBN 7-80182-007-X/D·973，2002年第一版，第446頁

[5] 楊金平，《FIDIC〈土木工程施工合同條款〉分析與應用》，文獻編號：ISSN:1007-4104.0.1998-04-016，《建設監理》，1998年第04期，第31頁

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SUN:JANE.0.2010-10-030，《高等建筑教育》，2010年第10期，第14頁

【致謝詞】

本研究及學位論文是在我的導師XX教授的親切關懷和悉心指導下完成的。他嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，付老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持。兩年多來，付教授不僅在學業上給我以精心指導，同時還在思想、生活上給我以無微不至的關懷，在此謹向付老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。

在此，我還要感謝在一起愉快的度過大學生活的各位同學，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。特別感謝我的舍友們，她們對本課題做了不少工作，給予我不少的幫助。

在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意!最后我還要感謝培養我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們!

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日期

第五篇：廣州市中村房地產開發有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產開發有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產開發有限公司。

法定代表人：岑永誠，經理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務所律師。

委托代理人：嚴瑾，廣東百越律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務所律師。

上訴人廣州市中村房地產開發有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預售款監控賬號，中村公司有權要求吳宏、溫程群每日按未支付房價款0.05%的標準支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應當在2013年5月30日前將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責任）中村公司如未能按本合同規定的期限交房，按補充協議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進行房屋驗收交接時，中村公司應當向吳宏、溫程群提供有關該商品房的下列資料：

（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》、（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》、（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件、（六）《房地產（住宅）質量保證書》、（七）《房地產（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規約》或《管理規約》、（九）見補充協議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項應出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復印件；

（六）、（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節能等有關內容，中村公司應提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項應交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補充協議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協議約定的時間付款，應當向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據吳宏、溫程群應付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補充協議規定的最后付款日期的第二天起至實際付款日止；實際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應付款項及其利息和其他有關的應付款項全額支付給中村公司的當日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續履行的，中村公司支付違約金的標準改為每日總房價款的0.01%，最高賠付額不超過總房價款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現場公示建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨到中村公司公司查閱相關原件，或到相關政府部門或官方網站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點六的標準，從2013年5月31日起計至中村公司實際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔本案訴訟費。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設施工。經行政部門多次協調，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設施完善與建設，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標準也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實和法律依據的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，該表中載明工程竣工驗收備案文件目錄有電梯驗收合格證明、消防驗收意見、民防驗收意見、環保驗收意見、規劃驗收意見、工程質量監督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗收備案意見書》、《廣州市燃氣輸配及應用工程（交工驗收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按合同約定切實履行。

根據合同和補充協議約定，中村公司應當在2013年5月30日前，將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發出收樓通知書；交房條件為建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關資料為中村公司現場公示建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據現有證據顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構成違約，應承擔違約責任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據合同及補充協議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續履行的，中村公司支付違約金按每日總房價款的0.01%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經審查，該約定是雙方當事人的真實意思表示。現吳宏、溫程群認為合同約定的逾期交樓違約金標準過低，與逾期付款的違約責任相比顯失公平，要求將違約金調整為按每日總房價款的萬分之二點六的標準計算，且不以總房款的5%為限，依據不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標準應按照合同約定的標準計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產開發有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標準計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負擔604元，中村公司負擔435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導致上述合同已無法履行，合同精神無法體現，故中村公司不應支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔本案一審、二審的全部訴訟費用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內容遠遠低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構成違約，延遲交樓違約金應當一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續，中村公司要求先簽訂和解協議后交樓，但被吳宏、溫程群等業主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業主的空間。一審我方要求調高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內容的書面紙質版本作為本案的新證據，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協議后才交樓。中村公司對此證據的合法性和真實性都有異議，不認可吳宏、溫程群提交的證據。二審庭詢中，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實性。

二審期間，雙方當事人均確認涉案樓盤已經符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業主惡意履行合同是指業主要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發出的收樓通知。

本院認為，本案二審爭議的焦點是中村公司應否承擔逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經營，故中村公司不應承擔逾期交樓的違約金。從業已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應承擔逾期交樓的違約責任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標準提出異議時，中村公司有權據此遲延交樓，中村公司也未能提供證據證實吳宏、溫程群就違約金標準問題與中村公司之間有爭議導致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段不當為由，主張其不應承擔逾期交樓違約金，缺乏理據，本院不予支持。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”的規定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結果無關，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳