第一篇：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2010)穗中法民五終字第455號

上訴人(原審被告)：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司（以下簡稱綠庭雅苑公司）。

法定代表人：鄧銳標，職務：總經理。

委托代理人：李蘇，系廣東華譽律師事務所律師。

委托代理人：謝薰娜，系廣東華譽律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：何文華。

委托代理人：梁永裕，系廣東仲衡律師事務所律師。

委托代理人：李志坤，系廣東仲衡律師事務所實習律師。

上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

原審法院審理查明: 2005年9月26日，何文華與綠庭雅苑公司簽訂編號為穗（番）房合字NO.0511226的《商品房買賣合同》，約定：何文華向綠庭雅苑公司購買位于廣州市番禺區南華路2號雍逸華庭3座3梯1102的預售商品房，該房屋用途為居住，建筑面積共199.15平方米，房屋按套出售總價款為764736元；付款方式為分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(銀行按揭)，如何文華未按約定時間付款，逾期在90日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期超過90日后，綠庭雅苑公司有權解除合同，何文華按累計應付款的20％向綠庭雅苑公司支付違約金，何文華愿意繼續履行合同的，經綠庭雅苑公司同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應付款萬分之二的違約金；綠庭雅苑公司應當在2005年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合本合同約定的商品房交付何文華使用，綠庭雅苑公司如未按本合同規定的期限將該商品房交付何文華使用，逾期不超過90日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期超過90日后，何文華有權提出解除合同，何文華解除合同的，綠庭雅苑公司應當自何文華解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按何文華累計已付款1％向何文華支付違約金，何文華要求繼續履行的，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房價款萬分之一的違約金。上述《商品房買賣合同》所附的補充協議第六條第一款約定：何文華應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交予綠庭雅苑公司，并委托綠庭雅苑公司統一辦理申請房地產權證的手續，對此綠庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房買賣合同》所附的補充協議第六條第二款約定：如因

綠庭雅苑公司的責任，何文華不能在履行完本條的第一款的義務后七百三十日內取得房地產權證的，從逾期之日起，綠庭雅苑公司每日按何文華已付房價款的萬分之零點五向何文華支付違約金，違約金支付至辦妥房地產權證之日止；如綠庭雅苑公司逾期一年仍未辦妥房地產權證的，從逾期一年的次日起綠庭雅苑公司每日按何文華已付房價款的萬分之一向何文華支付違約金至房地產權證辦妥之日止（何文華屬于銀行按揭方式付款的，辦理房地產權證的起算日期為何文華履行完本條的一款的義務后、按揭銀行同意辦理房地產權證及他項權證之日起計）。上述合同在廣州市房地產交易所辦理了預售合同登記。上述合同簽訂后，何文華于2005年9月26日向綠庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文華與廣州市番城農村信用合作社簽訂編號為樓宇按揭合同【2005】第006313號的《樓宇按揭合同》,約定：何文華以所購買的位于廣州市番禺區南華路2號雍逸華庭3座3梯1102的房產作抵押向廣州市番城農村信用合作社申請借款，廣州市番城農村信用合作社向何文華提供人民幣貸款610000元，其中第十八條約定：待抵押房產竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農村信用合作社應協助發展商到房地產管理部門辦理房屋所有權證和他項權證。2005年10月31日，何文華又向綠庭雅苑公司支付了房款610000元。但綠庭雅苑公司至今未辦妥涉案房地產的房地產權證，遂引起糾紛，何文華的訴訟請求為：

1、撤銷何文華與綠庭雅苑公司簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定；

2、綠庭雅苑公司支付遲延辦理房產證的違約金（違約金以764736元為基數從2007年10月31日起按照每日萬分之二點一的標準計至辦證之日止）；

3、訴訟費由綠庭雅苑公司負擔。

在庭審中，何文華確認其要求撤銷與綠庭雅苑公司之間簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定的理由是認為上述條款顯失公平，理由有二：一是上述條款約定的違約金標準低于何文華逾期支付房款的違約金標準，二是上述逾期辦理房產證的約定是在補充協議中所約定。何文華與綠庭雅苑公司雙方確認何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產權證的費用及資料交給綠庭雅苑公司。

以上事實，由何文華提供的《商品房買賣合同》、《樓宇按揭合同》、發票及該院庭審筆錄予以證實。

原審法院認為：關于何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定的請求。《中華人民共和國合同法》第五十四條規定：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。《中華人民共和國合同法》第五十五條規定：有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。本案中，何文華以綠庭雅苑公司逾期辦理房地產權證的違約金標準低于何文華逾期支付房款的違約金標準及上述約定是在補充協議中所約定為撤銷事由，認為《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定顯失公平，要求撤銷，本院認為，何文華于2005年9月26日簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，何文華在簽訂上述《商品房買賣合同》及補充協議時就應當知道合同及補充協議的內容，包括何文華逾期支付

房款的違約責任內容以及綠庭雅苑公司逾期辦理房地產權證的違約責任內容，現何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定已超過其應當知道撤銷事由之日起的一年，故對何文華的該項請求，該院不予支持。

關于何文華要求綠庭雅苑公司支付違約金的訴訟請求。何文華與綠庭雅苑公司雙方對違約金的計算基數沒有異議，但對違約金起算時間及計算標準有爭議。該院認為，雙方已確認何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產權證的費用及資料交給綠庭雅苑公司，何文華與廣州市番城農村信用合作社于2005年10月25日簽訂的《樓宇按揭合同》中約定待抵押房產竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農村信用合作社應協助發展商到房地產管理部門辦理房屋所有權證和他項權證，且何文華亦于2005年10月31日前將房款全部支付給綠庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文華已履行完《商品房買賣合同》補充協議第六條第一款的義務，按揭銀行亦已同意辦理房地產權證及他項權證，因此，應從2005年10月31日作為辦理房地產權證的起算日期，故綠庭雅苑公司應于2007年10月31日前辦妥涉案房地產的房地產權證，但綠庭雅苑公司至今未辦妥房地產權證，應承擔違約責任，即支付從2007年11月1日起至辦理房地產權證之日止的逾期辦證違約金。何文華要求按每日萬分之二點一的標準支付違約金，實質是要求增加違約金，但何文華未能舉證證明約定的違約金低于造成的損失，故違約金仍應按雙方簽訂的《商品房買賣合同》補充協議的約定計算，即從2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日萬分之零點五的標準計算違約金，從2008年11月1日起至辦理房地產權證之日止按每日萬分之一的標準計算違約金，但違約金總額應以總房價764736元為限。由于尚不能確定辦理房地產權證的時間，故違約金從2007年11月1日起計至法庭辯論結束之日（即2009年10月13日）止，為40531.01元。對于之后產生的違約金，何文華可另行主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十五條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決：

一、被告廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司于本判決發生法律效力之日起五日內向原告何文華支付逾期辦理房地產權證的違約金40531.01元；

二、駁回被告何文華其余訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費1276元由被告廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔485元，由原告何文華負擔791元。

上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：根據上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第一款“乙方（即被上訴人）應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交給甲方，由甲方統一辦理申請房地產權證的手續”及《商品房買賣合同》第八條的約定，上訴人于2005年12月31日前交齊房款及上訴人按照合同約定于2005年12月31日將案涉房屋交付給被上訴人使用。因此，應從2005年12月31日作為辦理房地產權證的起算時間，即上訴人須從2007年12月31日起向被上訴人計付逾期辦理房產證的違約金。據此，上訴請求：撤銷原審判決，改判違約金從2007年12月31日起計算；本案訴訟費由被上訴人負擔。

被上訴人何文華答辯稱：同意一審判決，請求維持原判。

二審期間各方當事人未能舉出新的證據。本院對原審法院查明的事實予以確

認。

另查明，根據原審庭審筆錄記載，被上訴人確認在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院認為：上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議是雙方當事人的真實意思表示，其內容沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方當事人均應當按照合同約定履行各自的義務。

關于辦理房產證義務的起算時間。本院認為，根據雙方補充協議第六條第一款之規定，被上訴人應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交予上訴人，并委托上訴人統一辦理申請房地產權證的手續。雖然被上訴人提前在2005年9月和10月25日分別將辦理房產證的費用和資料交給上訴人，并在2005年10月31日付清了房款，但雙方的交樓時間在2005年12月31日，被上訴人提前交清辦證資料和費用并不必然導致上訴人的辦證義務提前至交樓時間之前。故上訴人上訴要求逾期辦證違約金起算時間為2007年12月31日，符合合同約定，本院予以采納。原審法院判令上訴人從2007年11月1日起計算，處理不當，本院予以糾正。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，但處理有所不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項的規定，判決如下：

一、維持廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決第二項；

二、變更廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決為：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司在本判決送達之日起十日內，支付逾期辦理房地產權證違約金給何文華（以764736元為本金，從2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日萬分之零點五的標準計算違約金，從2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日萬分之一的標準計算違約金，但違約金總額應以總房價764736元為限）。

本案一審案件受理費1276元，由上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔1000元，被上訴人何文華負擔276元；二審案件受理費813元，由上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔713元，被上訴人何文華負擔100元。

本判決為終審判決。

審 判 長何淑芬

審 判 員孔婉芬

代理審判員劉 宏

二Ｏ一Ｏ年 三 月 十八 日

書 記 員王碧玉

第二篇：產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

關于房屋主體結構質量問題的案例

點評： 房屋質量問題,是房產糾紛的熱點，房屋主體結構質量問題則是糾紛中的難點。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結構，并不是能夠輕易判斷的，法院有時需要委托專業的鑒定機構就此進行鑒定，是否存在質量問題，也需要進行鑒定。關于房屋質量問題的分析。

【文書標題】產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【審理法院】上海市第一中級人民法院

【案件字號】(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

【審理日期】2009.05.11

【案件分類】房屋買賣合同糾紛

【全文】

產正平等與振豐（上海）有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

上訴人（原審原告）產正平。

上訴人（原審原告）劉煒。

上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事長。

上訴人產正平、劉煒因與上訴人振豐（上海）有限公司（以下簡稱振豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市南匯區人民法院（2008）匯民一（民）初字第6252號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3月27日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審查明，2007年12月10日，產正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定由產正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區康橋鎮1801弄羅山綠洲別墅區131號別墅（以下簡稱系爭房屋）。嗣后，產正平、劉煒取得了系爭房屋房地產權證。2008年6月3日，產正平、劉煒在委托裝修部門對系爭房屋裝修時發現系爭房屋構造柱出現斷柱、柱內僅用磚頭和零星木頭填充現象。產正平、劉煒當即向物業部門反映，物業部門立即向振豐公司反映。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產正平、劉煒出具原設計單位出具的維修方案，故產正平、劉煒拒絕振豐公司維修。之后，雙方為此多次以信函方式交涉，但未果。

原審另查明，系爭房屋系振豐公司開發的商品房。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭房屋。2003年11月3日，振豐公司將系爭房屋交付洪君玫。

原審又查明，2008年5月16日，劉煒與上海高氏建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱高氏公司）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，約定由高氏公司為劉煒所有的系爭房屋進行裝飾，承包方式為部分承包，總價款為82萬元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于劉煒原因造成延期開工或中途停工，高氏公司可以順延工程竣工日期，并有權要求賠償停工、窩工損失，每停工、窩工一天，劉煒應賠償給高氏公司1,550元，合同中另約定了其他權利義務關系。

2008年9月9日，高氏公司發函給劉煒，要求其支付停工損失150,350元。

因產正平、劉煒與振豐公司就系爭房屋構造柱是否屬主體結構質量問題存在爭議，產正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請，原審法院依法委托上海房屋質量檢測站進行檢測，2008年11月17日，該檢測站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號房屋質量檢測報告，該檢測報告的現場分析為：被檢測房屋構造柱作用主要是提高多層磚混結構房屋的抗震能力，增強建筑物的整體強度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，在地震作用下，會局部削弱建筑物的整體剛性和穩定性，影響磚墻抗裂縫能力。根據檢測分析，二層3/B軸構造柱相鄰結構未見明顯變形開裂，在正常負載作用下，尚不影響安全使用。結論為：

（一）經現場檢測分析，被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在混凝土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，主要系施工不規范所致。目前上述構造柱相鄰墻體未見明顯開裂現象。

（二）建議按照原設計單位出具的維修方案對上述構造柱進行修改，整改后被檢測房屋可以滿足原設計使用要求。

（三）恢復二層B/2－3軸原窗洞兩側被拆除的墻體，窗洞上部增設鋼筋混凝土過梁。修繕建議：將被檢測房屋二層B/3軸處構造柱原混凝土全部鑿除重新澆灌，鑿除前對上部墻體采取臨時支撐等安全措施，新澆混凝土強度等級應比原設計提高一級。產正平、劉煒與振豐公司對上述檢測報告均無異議，但認為鑒定結論并未明確系爭房屋構造柱質量是否屬于房屋主體結構。原審法院經征詢鑒定人員意見，系爭柱子屬構造柱，是否屬于主體結構問題不屬于其鑒定范圍，該質量問題是否屬于主體結構質檢部門有驗收標準。針對鑒定結果并未明確系爭房屋構造柱質量問題是否屬于主體結構范圍，原審法院于2008年12月25日向南匯區質量監督站進行了調查，該站答復系爭房屋構造柱屬于主體結構。產正平、劉煒對原審法院上述調查筆錄無異議，振豐公司認為構造柱不屬于主體結構。

原審審理中，振豐公司對系爭房屋構造柱進行了修復，故產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求。產正平、劉煒明確訴訟請求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。

原審法院經審理后認為，振豐公司作為系爭房屋的開發商，對系爭房屋質量負有保修義務。針對房屋不同部位，振豐公司的保修期限為2年至設計文件規定的房屋的合理使用年限。案件爭議在于系爭房屋構造柱的質量缺陷是否屬于主體結構，根據建筑規范標準，系爭房屋二層3/B軸構造柱屬房屋主體結構范圍，故振豐公司對上述質量問題在系爭房屋合理使用范圍內負有保修義務。審理中，振豐公司對以上質量問題承擔了修復責任。對產正平、劉煒提出的租金損失、窩工損失，雖系爭房屋柱子屬于構造柱，在正常負載作用下，尚不影響安全使用，但該缺陷屬于主體結構，產正平、劉煒在發現系爭房屋構造柱存在質量問題，房屋存在安全隱患時，在振豐公司尚未修復前，對正常使用房屋存在心理障礙也是情有可原。但振豐公司在2008年7月幾次上門要求對系爭房屋構造柱進行維修時，產正平、劉煒卻以振豐公司未出具原設計單位的維修方案為由拒絕振豐公司維修，故造成振豐公司直至在審理中才對系爭房屋構造柱進行維修的責任在于產正平、劉煒，對振豐公司上門要求維修后的損失由產正平、劉煒自負。2008年6月3日產正平、劉煒發現系爭房屋構造柱質量問題后即與物業部門進行了反映，物業部門也及時向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對延期修復期間造成產正平、劉煒的損失應承擔賠償責任。現產正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據上述闡述，由于振豐公司延期修復，致使產正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經濟損失，原審法院結合產正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復時間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產正平、劉煒損失15,000元。對產正平、劉煒主張的窩工損失，雖產正平、劉煒裝修過程中發現房屋存在質量問題后，停止了施工，但產正平、劉煒實際就窩工損失并未賠償給高氏公司，故對該損失不予處理，待上述損失確定后，產正平、劉煒可另行主張權利。對振豐公司主張保修責任應由施工單位浙江國泰建設集團有限公司承擔之意見，因振豐公司與施工單位的法律關系屬另一法律關系，振豐公司向產正平、劉煒賠償損失后，可另行主張權利。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條之規定，判決如下：

一、準許產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求；

二、振豐公司應于判決生效后十日內給付產正平、劉煒損失15,000元；

三、駁回產正平、劉煒的其余訴訟請求。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費4,643元減半收取2,321.50元，檢測費用10,000元，合計12,321.50元（產正平、劉煒已預交），由產正平、劉煒負擔2,000元，振豐公司負擔10,321.50元，振豐公司負擔部分已由產正平、劉煒預交，由振豐公司于判決生效后七日內交納。

上訴人產正平、劉煒上訴稱，原審認定事實不清，理由如下：因主體結構缺陷，振豐公司一直未提供相應的維修方案。而根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第十條規定：對涉及結構安全的質量缺陷，必須提供原設計單位或相應資質等級的設計單位的維修方案，因此，產正平、劉煒拒絕了對方這種不合法、不合理、不負責任的所謂維修。振豐公司在原審中維修系爭房屋共用去了30多天，該30多天的損失應由振豐公司承擔，但原審法院沒有計算。關于租金，根據產正平、劉煒了解，該地段房屋的租金每月應為25,000元左右，產正平、劉煒與他人簽訂的租賃合同的租金是26,000元，綜合以上因素，上述系爭房屋每月租金應為26,000元。關于窩工費，產正平、劉煒在2008年7月已明確告知振豐公司會

第三篇：廣州市中村房地產開發有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產開發有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產開發有限公司。

法定代表人：岑永誠，經理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務所律師。

委托代理人：嚴瑾，廣東百越律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務所律師。

上訴人廣州市中村房地產開發有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預售款監控賬號，中村公司有權要求吳宏、溫程群每日按未支付房價款0.05%的標準支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應當在2013年5月30日前將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責任）中村公司如未能按本合同規定的期限交房，按補充協議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進行房屋驗收交接時，中村公司應當向吳宏、溫程群提供有關該商品房的下列資料：

（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》、（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》、（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件、（六）《房地產（住宅）質量保證書》、（七）《房地產（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規約》或《管理規約》、（九）見補充協議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項應出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復印件；

（六）、（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節能等有關內容，中村公司應提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項應交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補充協議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協議約定的時間付款，應當向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據吳宏、溫程群應付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補充協議規定的最后付款日期的第二天起至實際付款日止；實際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應付款項及其利息和其他有關的應付款項全額支付給中村公司的當日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續履行的，中村公司支付違約金的標準改為每日總房價款的0.01%，最高賠付額不超過總房價款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現場公示建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨到中村公司公司查閱相關原件，或到相關政府部門或官方網站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點六的標準，從2013年5月31日起計至中村公司實際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔本案訴訟費。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設施工。經行政部門多次協調，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設施完善與建設，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標準也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實和法律依據的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，該表中載明工程竣工驗收備案文件目錄有電梯驗收合格證明、消防驗收意見、民防驗收意見、環保驗收意見、規劃驗收意見、工程質量監督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗收備案意見書》、《廣州市燃氣輸配及應用工程（交工驗收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按合同約定切實履行。

根據合同和補充協議約定，中村公司應當在2013年5月30日前，將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發出收樓通知書；交房條件為建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關資料為中村公司現場公示建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據現有證據顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構成違約，應承擔違約責任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據合同及補充協議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續履行的，中村公司支付違約金按每日總房價款的0.01%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經審查，該約定是雙方當事人的真實意思表示。現吳宏、溫程群認為合同約定的逾期交樓違約金標準過低，與逾期付款的違約責任相比顯失公平，要求將違約金調整為按每日總房價款的萬分之二點六的標準計算，且不以總房款的5%為限，依據不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標準應按照合同約定的標準計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產開發有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標準計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負擔604元，中村公司負擔435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導致上述合同已無法履行，合同精神無法體現，故中村公司不應支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔本案一審、二審的全部訴訟費用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內容遠遠低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構成違約，延遲交樓違約金應當一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續，中村公司要求先簽訂和解協議后交樓，但被吳宏、溫程群等業主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業主的空間。一審我方要求調高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內容的書面紙質版本作為本案的新證據，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協議后才交樓。中村公司對此證據的合法性和真實性都有異議，不認可吳宏、溫程群提交的證據。二審庭詢中，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實性。

二審期間，雙方當事人均確認涉案樓盤已經符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業主惡意履行合同是指業主要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發出的收樓通知。

本院認為，本案二審爭議的焦點是中村公司應否承擔逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經營，故中村公司不應承擔逾期交樓的違約金。從業已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應承擔逾期交樓的違約責任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標準提出異議時，中村公司有權據此遲延交樓，中村公司也未能提供證據證實吳宏、溫程群就違約金標準問題與中村公司之間有爭議導致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段不當為由，主張其不應承擔逾期交樓違約金，缺乏理據，本院不予支持。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”的規定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結果無關，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳